Este documento presenta un avalúo de una casa de interés social ubicada en Hermosillo, Sonora. El avalúo concluye que el valor comercial de la propiedad es de $667,000 MXN. La casa se encuentra en buen estado y cuenta con dos pisos, terraza, cochera y una superficie de construcción de 141 m2. El avalúo se realizó con fines de venta y utilizó un enfoque comparativo de mercado para determinar el valor.
Este documento presenta un avalúo de una casa de interés social ubicada en Hermosillo, Sonora. El avalúo concluye que el valor comercial de la propiedad es de $667,000 MXN. La casa se encuentra en buen estado y cuenta con dos pisos, terraza, cochera y una superficie de construcción de 141 m2. El avalúo se realizó con fines de venta y utilizó un enfoque comparativo de mercado para determinar el valor.
Este documento presenta un avalúo de una casa de interés social ubicada en Hermosillo, Sonora. El avalúo concluye que el valor comercial de la propiedad es de $667,000 MXN. La casa se encuentra en buen estado y cuenta con dos pisos, terraza, cochera y una superficie de construcción de 141 m2. El avalúo se realizó con fines de venta y utilizó un enfoque comparativo de mercado para determinar el valor.
Calle: Nmero: Colonia o Fraccionamiento: Ciudad o Poblacin y Municipio: Cdigo Postal: Entidad Federativa: Fecha del avalo: CONCLUSIN DEL AVALO: VALOR COMERCIAL: $667,000.00 TRABAJO VALUATORIO DE TERRENO Y CONSTRUCCIN. SONORA JUEVES 30 DE JUNIO DE 2014 FRACCIONAMIENTO SONACER HERMOSILLO 83174 SAHUARO ESQUINA CON AVENIDA CERRO DEL TULE 04-03 1 PERITO VALUADOR: Ing. Luis Carlos Salas Lopez, Ing Francisco Duarte Molina, Ing Javier Alvarez ESPECIALIDAD Inmuebles. REGISTRO: XXX-HMO INMUEBLE QUE SE VALA: CASA HABITACION RGIMEN DE PROPIEDAD: Particular. PROPIETARIO DEL INMUEBLE: ABRIL VELDERRAIN USO DEL AVALO: VENTA PROPSITO DEL AVALO: Valor comercial FINALIDAD DEL DICTAMEN: UBICACIN DEL INMUEBLE: Calle: SAHUARO ESQUINA CON AVENIDA CERRO DEL TULE Nmero: Colonia o Fraccionamiento: FRACCIONAMIENTO SONACER Ciudad o Poblacin y Municipio: HERMOSILLO Cdigo Postal: 83174 Entidad Federativa: SONORA NMERO DE CUENTA PREDIAL: 28262023 NMERO DE CUENTA DE AGUA: 5003020 CLASIFICACIN DE LA ZONA: HABITACIONAL TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: CASA HABITACION NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: 95% DENSIDAD DE POBLACIN: ALTA CONTAMINACIN AMBIENTAL: USO DEL SUELO: SERVICIOS PBLICOS: EQUIPAMIENTO URBANO: CUENTA CON AREAS VERDES Y TIENDA DE AUTOSERVICIO. SE ENCUENTRA UN SUPERMERCADO Y UNA ESCUELA PRIMARIA A 1.5 Km. Y EL NUEVO HOSPITAL DEL IMSS A MENOS DE 5 MIN. III.- CARACTERSTICAS URBANAS. II.- DATOS GENERALES. VAS DE ACCESO, IMPORTANCIA Y CONDICIONES DE LAS MISMAS: RUIDO POR VEHICULOS Y UN POCO DE POLVO HABITACIONAL AVENIDA JOSE MARIA MENDOZA, IMPORTANCIA MEDIA, CONDICION REGULAR ALUMBRADO PUBLICO, VIALIDADES Y BANQUETAS, AGUA POTABLE, DRENAJE Y LUZ. 04-03 2 RUIDO POR VEHICULOS Y UN POCO DE POLVO HABITACIONAL 04-03 3 #REF! TRAMOS DE CALLE, CALLES TRANSVERSALES LIMTROFES Y ORIENTACIN: LINDEROS Y COLINDANCIAS SEGN: ORIENTACIN DISTANCIA COLINDANCIAS NORTE: 1.00 m SUR: 1.00 m CALLE CERRO DEL TULE ESTE: 1.00 m CON CALLE SAHUARO OESTE: 1.00 m CASA HABITACION VALOR CATASTRAL: 625.00 SUPERFICIE DEL TERRENO: 160.00 m 2 SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN: 141.00 m 2 SUPERFICIE RENTABLE: 160.00 m 2 INDIVISO: % TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: NMERO DE FRENTES: CARACTERSTICAS PANORMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: SERVIDUMBRES y/o RESTRICCIONES: NO NORTE CROQUIS DE LOCALIZACIN: DE 100 A 200 VIVIENDAS POR HECTAREA DE EXPANSION IV.- TERRENO. AL NORTE CON CALLE JOSE MARIA MENDOZA AL SUR CON VIALIDAD CERRO DEL TULE CASA HABITACION TOPOGRAFIA PLANA, CONFIGURACION REGULAR 2 A INMUEBLES VECINOS 04-03 4 DE 100 A 200 VIVIENDAS POR HECTAREA DE EXPANSION CASA HABITACION TOPOGRAFIA PLANA, CONFIGURACION REGULAR 2 A INMUEBLES VECINOS 04-03 5 USO ACTUAL: EL TERRENO SE ENCUENTRA EN LA COLONIA SONACER, UNA ZONA CON MUCHA DENSIDAD POBLACIONAL Y DE CLASE MEDIA. CON ESCUELAS, PARQUES,TIENDAS, UN CENTRO DE SALUD,PROXIMIDAD CON EL HOSPITAL DEL IMSS Y ACCESO CERCANO A BLVD GARCIA MORALES. LA CALIDAD DE CONSTRUCCION ES BUENA,DE 2 PISOS CON TERRAZA Y COCHERA. DE USO HABITACIONAL PARA FAMILIAS TIPOS DE CONSTRUCCIN: TIPO 1: HABITACIONAL TIPO 2: CALIDAD Y CLASIFICACIN: BUENA CLASE DE EDIFICIO: NMERO DE NIVELES: 2 EDAD APROXIMADA: 20 AOS VIDA TIL REMANENTE: 40 AOS VIDA TOTAL: 60 AOS ESTADO DE CONSERVACIN: BUENO CALIDAD DEL PROYECTO: REGULAR a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: ESTRUCTURA: MUROS DE CARGA REFORZADOS DE CADENAS DE CONCFRETO ARMADO Y CASTILLOS AHOGADOS MUROS: LADRILLO ENTREPISOS: SI TECHOS: VIGUETA Y BOBEDILLA AZOTEAS: IMPERMEABILIZADA BARDAS: SI VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIN. V.- DESCRIPCIN DEL INMUEBLE. UNIDADES SUSCEPTIBLES DE RENTARSE: Una, el edificio completo. LOSA DE CIMENTACION DE CONCRETO REFORZADO CON MALLA DE ACERO ELECTROSOLDADA 04-03 6 04-03 7 b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS INTERIORES: APLANADOS EXTERIORES: PLAFONES: YESO A NIVEL DE LOSA EN TODAS LAS HABITACIONES LAMBRINES: AZULEJO DE COLO 11*11 EN MUROS HUMEDOS DE BAO PISOS: VITROPISO EN SALA, COMEDOR, COCINA, Y BAO. PARQU EN CUARTOS. ESCALERAS: SI PINTURA: RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: c) CARPINTERA: PUERTAS DE INTERCOMUNICACION d) INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: MUEBLES DE BAO / COCINA: e) INSTALACIONES ELCTRICAS: f) PUERTAS Y VENTANERA: HERRERA: REJAS DE HERRERIA CON SOLERA Y TUBULAR g) VIDRIERA: VENTANAS h) CERRAJERA: CHAPAS PLANAS Y DE PERILLA, TIPO COMERCIAL i) FACHADA: j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: ( Ver detalle en hoja especfica.) DE YESO A PLOMO Y REGLA EN MUROS INTERIORES, MEZCLA DE CAL ARENA EN MUROS EXTERIORES PINTURA VINILICA EN MUROS INTERIORES Y TEXTURIZADO EN EL EXTERIOR, ESMALTE EN REJAS. LAVAMANOS,INODORO, REGADERA CON SUS RESPECTIVOS COMPLEMENTOS INTALACIONES ENTUBADAS OCULTAS, CON APAGADORES Y CONTACTOS ECONMICOS. COCINA INTEGRAL CON CUBIERTA DE FORMAICA, ENREJADO DE FIERRO CON BASE DE CONCRETO,2 MINISPLITS DE 1 TONELADA, APLANADA Y PINTADA 04-03 8 #REF! INMUEBLES SIMILARES EN VENTA: NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( ) ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( ) No. Colonia Calle No. Telfono Informante 1 637 CARACTERSTICAS: 2 30 CARACTERSTICAS: 3 38 CARACTERSTICAS: 4 23 CARACTERSTICAS: 5 58 CARACTERSTICAS: 6 65 CARACTERSTICAS: No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m $ m NEG. UBIC. SUP. CALID. EDO. CONS. Edad Zona FRe 1 430,000.00 105.00 4,095.24 0.95 1.10 0.87 1.00 1.00 1.00 1.25 1.14 4,648.67 2 420,000.00 85.00 4,941.18 0.95 1.00 0.81 1.10 1.03 0.94 0.96 0.78 3,855.00 3 425,000.00 74.00 5,743.24 0.95 1.10 0.77 1.10 1.06 0.94 0.86 0.76 4,341.79 4 480,000.00 73.00 6,575.34 0.95 1.10 0.77 1.10 1.13 0.93 0.63 0.58 3,832.83 5 380,000.00 80.00 4,750.00 0.95 1.10 0.79 1.10 1.13 1.00 1.04 1.06 5,057.82 6 570,000.00 104.00 5,480.77 0.95 1.10 0.87 0.99 1.03 0.94 0.74 0.64 3,514.24 Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 4,347.22 denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m 4,347.00 SUPERFICIE CONSTRUCCIN: 141.00 SUBTOTAL: $ 612,927.00 MONTO ADICIONAL A CONSIDERAR: $ VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 612,927.00 VIII.- ENFOQUE COMPARATIVO DE MERCADO. 6621202890 marielos peregrino Casa Bonita De la dunas 6621720145 Sergio marroquin Progresista 6621 20 28 90 marielos peregrino Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de 129m^2 y de constr de 104 m^2. Cocina integral, patio con piso de concreto, minisplit y multisplit con 2 difusores de 1 ton La verbena De la santa cruz VILLAS DEL REAL 6622587536 armando gonzalez Villa del Cipres Av francisco pizarro 6623586423 gustavo hernandez Puerta Real Casa Bonita seccion 2 6621586341 Lorena Varela Casa de interes social de 1 planta con una edad de 20 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 133m^2 y de constr de 80 m^2. aerocooler, vitropiso, bardeada, cocineta, closet y patio cementado. Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 20 aos, lote intermedio, en buen estado de conservacion. Con una superficie de terreno de 127 m^2 y de constr. De 130 m^2. Enrejada con cochera automatica techada. Equipada con cocina integral y minisplits. Casa de interes social medio de 1 planta con una edad de 10 aos, lote en esquina, en buen estado de conservacion. Con una superficie de terreno de 105 m^2 y de constr de 85 m^2. Con patio bardeado. Casa de interes social de 1 planta con una edad de 10 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular. Una superficie de terreno de 119 m^2 y de constr de 74m^2. Muebles de bao nuevos, vitropiso, bardeada con rejas. Casa de interes social de 1 planta con una edad de 8 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 119m^2 y de constr de68 m^2. Equipo de aire acondicionado,boiler, cisterna, vitropiso, rejas y cocina integral De la barranca Aizpuro poniente 04-03 9 Factores utilizados: Negociaci n: Ubicacin : Superficie : Calidad: Edo. Cons: Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico, econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte tcnico) En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al inmueble valuado. Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado. Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al bien de la Oferta. Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado. Es el factor que considera las diferencias entre la oferta y el inmueble a valuar, relacionado con el tipo y calidad de construccin. 04-03 10 #REF! TERRENOS SIMILARES EN VENTA: NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( ) ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( ) No. Colonia Calle No. Telfono Informante 1 s/n CARACTERSTICAS: 2 172 CARACTERSTICAS: 3 CARACTERSTICAS: 4 s/n CARACTERSTICAS: 5 708 CARACTERSTICAS: 6 s/n CARACTERSTICAS: No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m $ m NEG. UBIC. ZONA FORMA SUP. OTRO FRe 1 230,000.00 400.00 575.00 0.95 1.10 0.82 1.00 1.36 1.00 1.17 670.65 2 120,000.00 194.00 618.56 0.95 1.10 1.02 1.00 1.07 1.00 1.14 706.22 3 130,000.00 191.00 680.63 0.95 1.10 0.98 1.00 1.06 1.00 1.09 742.63 4 99,883.00 133.00 751.00 0.95 1.10 1.00 1.00 0.94 1.00 0.98 737.90 5 110,460.00 140.00 789.00 0.95 1.10 0.87 1.00 0.96 1.00 0.87 684.56 6 135,000.00 195.00 692.31 0.95 1.10 0.98 1.00 1.07 1.00 1.10 760.61 Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 717.09 denota que LA OFERTA es mejor que EL TERRENO VALUADO. EN N.R. $/m 717.00 terreno urbanizado, lote intermedio, superficie de 195m^2 , topografia plana. ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO DEL TERRENO. 6621 20 28 90 MARIELOS PEREGRINO terreno urbanizado, localizado en lote intermedio, superficie de 400 m^2, topografia plana. Jesus Garcia Leocaldio salcedo nuevo hermosillo pea colorada 6621021919 Erika Marina Alcantar 6621120450 alan maldonado terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 194 m^2, topografia plana. Sonacer Quinta Etapa Cerro Prieto 6621 61 81 26 terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 140 m^2, topografia plana. villa del cortez Manuel Hermosillo Carlos Balderrama 6621420858 Sergio Rodriguez terreno urbanizado, lote intermedio, superficie de 191m^2 , topografia plana. terreno urbanizado, lote en esquina, superficie de 133 m^2, topografia plana. Viedos Arturo Block 6622230939 Sandra Ulloa Sonacer Quinta Etapa Retorno Gral. Pia 04-03 11 Factores Utilizados: Negociacin Ubicacin : Zona: Forma : Superficie Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico, econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte tcnico). En funcin de la superficie de LA OFERTA con respecto al predio valuado. Es el resultado de calificar la irregularidad de la oferta respecto al inmueble valuado Califica el entorno de la oferta vs el inmueble valuado. Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado. Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado en operaciones de contado, ajusta al precio de la oferta. 04-03 12 #REF! INMUEBLES SIMILARES EN RENTA: NIVEL DE OFERTA OBSERVADA DURANTE LA INVESTIGACIN DE MERCADO MUY ALTA ( ) MEDIA ( x ) BAJA ( ) ALTA ( ) MEDIA BAJA ( ) NULA ( ) No. Colonia Calle No. Telfono Informante 1 60 CARACTERSTICAS: 2 54 CARACTERSTICAS: 3 33 CARACTERSTICAS: 4 292 CARACTERSTICAS: 5 23 CARACTERSTICAS: 6 25 CARACTERSTICAS: No. Oferta Sup. $/m Factores de Homologacin $/m $ m NEG. UBIC. SUP. CALID. Edo Cons Edad Zona FRe 1 4,500.00 123.00 36.59 0.95 1.10 0.92 1.00 1.06 0.97 0.91 0.89 32.45 2 4,000.00 111.00 36.04 0.95 1.10 0.89 1.00 1.13 0.94 0.96 0.94 33.85 3 2,500.00 119.00 21.01 0.95 1.10 0.91 1.09 1.13 1.00 1.25 1.46 30.64 4 3,000.00 95.00 31.58 0.95 1.10 0.84 1.08 1.06 0.97 0.97 0.94 29.79 5 5,500.00 150.00 36.67 0.95 1.10 0.98 1.00 1.13 0.94 0.80 0.87 31.73 6 5,000.00 130.00 38.46 0.95 1.10 0.93 1.00 1.00 0.97 0.69 0.65 24.92 Nota: Cuando el Factor de Homologacin es menor a la unidad VALOR HOMOLOGADO: 31.69 denota que LA OFERTA es mejor que EL INMUEBLE VALUADO. EN N.R. $/m 32.00 ANLISIS COMPARATIVO DE MERCADO EN RENTA. Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion buena.Una superficie de terreno de 150m^2. cocina integral, porton electrico. Casa de interes social de 1 planta con una edad de 15 aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de 95m^2. Aire acondicionado,luz , gas, internet, silvia alvarez Leopoldo Ramos Villa bonita Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 15aos, lote intermedio, con estado de conservacion buena.Una superficie de terreno de 130m^2. 6621120528 mazatlan 6623589647 villafontana Martin estrada LAS LOMAS Dumas Casa de interes social de 1 planta con una edad de 20 aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 119m^2 . Bardeada, enrejada, con minisplit en 1 cuarto. Balderrama 66-23-16-1000 Karem Valles Virreyes Cesar gandara 2500529 Casa de interes social medio de 2 plantas con una edad de 10aos, lote intermedio, con estado de conservacion regular.Una superficie de terreno de 111m^2 . Cocina integral, vitropiso,minisplit en cada recamara, amueblada Rene Yeguez Yitzhak P 6629 36 25 60 omar licona Casa de interes social de 2 plantas con una edad de 15 aos, lote intermedio, con estado de conservacion normal.Una superficie de terreno de 123m^2 . Bardeada, enrejada,refrigeraciones, cocina integral. Puerta real gelo 6621869092 marcus 04-03 13 FACTORES UTILIZADOS: Negociacin Ubicacin : Superficie : Calidad: Edo. Cons: Otro : Especificar el motivo del factor. En el caso de que ste sea de aspecto poltico, econmico o social, se deber comentar ampliamente en el Anexo 1 (soporte Considera las diferencias del nivel de deterioro entre la oferta y el inmueble valuado. Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las observaciones del mercado, ajusta al bien de la Oferta. Este factor califica la localizacin fsica de la oferta vs el inmueble valuado. Es el factor que considera las diferencias entre el inmueble a valuar y la oferta, en relacin al tipo y calidad de construccin. Este factor califica la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado. 04-03 14 p/c INSTALACIONES ESPECIALES: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR (unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL SUMA p/c ELEMENTOS ACCESORIOS: Unidad Cantidad EDAD V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR (unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL minisplit de 1 tonelada PZA 2.00 2 4,000 0.95 0.74 1.00 0.71 2,822.86 5,645.71 4,000 SUMA 5,645.71 p/c OBRAS COMPLEMENTARIAS: Unidad Cantidad Edad V.R.N. FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR (unitario) Cons. Edad Otro FRe (unitario) PARCIAL Enrejado de fierro con base de concreto Ml 8.00 15 335 0.85 0.55 1.00 0.47 156.61 1,252.90 335 SUMA: $ 1,252.90 SUBTOTAL PRIVATIVAS:$ SUBTOTAL COMUNES: $ 6,898.61 INDIVISO % 1 TOTAL: $ 6,898.61 Unidad Cantidad FACTOR DE DEMRITO V.N.R. VALOR Otro FRe (unitario) PARCIAL % 3% 1.0 1.0 122898.3 3686.9 TOTAL: $ 3,686.95 SUBTOTAL (c): $ 10,585.56 j) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS: COSTOS INDIRECTOS EN CONSTRUCCIONES NUEVAS V.R.N. (unitario) Obsolecencias Escrituracin del terreno 122,898.28 Proyecto Ejecutivo Costo Financiero Utilidad Empresarial Administracin TOTAL TOTAL TOTAL 1.00 04-03 15 #REF! a) DEL TERRENO: LOTE TIPO VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: 717.00 $/m ESTIMACIN DEL VALOR DEL TERRENO: FRACCIN SUPERFICIE: VALOR UNIT. COEFICIENTE VALOR m $/m PARCIAL: $ 1 160.00 717.00 1.00 717.00 114,720.00 TOTAL: 160.00 SUMA (a): $ 114,720.00 INDIVISO 100.00% 114,720.00 VALOR UNIT. MEDIO : 717.00 $/m b) DE LAS CONSTRUCCIONES: ESTIMACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES: TIPO: REA V.R.N. FACTOR DE V.N.R. VALOR m (unitario) DEMRITO (unitario) PARCIAL: $ 1 141.00 3,843.28 1.00 3,843.28 541,902.48 TOTAL 141.00 3,843.28 SUBTOTAL (b): $ 541,902.48 VALOR UNIT. MEDIO : 3,843.28 $/m c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS, OBRAS COMPLEMENTARIAS: (Ver desglose) SUBTOTAL (c): $ 10,585.56 DATOS PARA GRAFICA: VALOR FSICO o V.N.R. : (a+b+c) $ 667,208.04 Terr. 114,720.00 Const. 541,902.48 Inst. #REF! vivienda tipo duplex de interes social IX.- ENFOQUE DE COSTOS. SUBTOTAL $ USO o DESTINO DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR UNITARIO RESULTANTE MOTIVO COEFICIENTE 17% 83% 0% % DE PARTICIPACIN Terr. Const. Inst. 04-03 16 #REF! a).- CALCULO DE LA RENTA MENSUAL BRUTA. TIPO SUPERFICIE RENTABLE: VALOR/m RENTA MENS. 160.00 32.00 5,120.00 TOTAL: 160.00 RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,120.00 b).- IMPORTE DE DEDUCCIONES: VACOS 3.00% CONS/ MANT 8.00% SEGUROS 1.00% IMP. PREDIAL 1.00% ADMN 4.00% OTROS TOTAL DEDUCCIONES : 17.00% c).- CALCULO DE TASA: CONCEPTO T A S A S 5% 6% 7% 8% 9% 10% EDAD (aos) 0-5 5 - 20 20-40 40-50 50-60 MAS DE 60 calificacin 1 VIDA TIL REMANENTE MAS DE 60 50-60 40-50 20-40 5 - 20 TERMINADA calificacin 1 ESTADO DE CONSERV. NUEVA MUY BUENO BUENO REGULAR MALO RUINOSO calificacin 1 PROYECTO MUY BUENO BUENO ADECUADO REGULAR DEFICIENTE MALO calificacin 1 REL. SUP. (TERR/CONST) Const > Terr Const > Terr Const > Terr Terr = Const. Terr > Const Terr > Const MAYOR 3-1 HASTA 3-1 HASTA 2-1 HASTA 3-1 MAYOR 3-1 calificacin 1 USO DEL INMUEBLE CASA EDIF. PROD. DEPTO/CASA OFNA/LOCAL OFNA/LOCAL BODEGA/ INMUEBLE UNIF. HAB-COM. CONDOMINIO CONDOMINIO UNIF. INDUSTRIA calificacin 1 CLASIF. ZONA LUJO 1er ORDEN 2o. ORDEN 3er ORDEN PROL. SERV.COM. Proll. SERV/INC. calificacin 1 SUMA CALIF. 1 2 3 1 CAPITALIZACIN 0.6643 0.8071 0.9500 1.0929 1.2357 1.3786 TASAS PARCIALES 0.6643 1.9000 3.2786 1.2357 TASA RESULTANTE: 7.08% c.2).- TASA OBTENIDA DE MERCADO: TASA NETA DE MERCADO: 8.50% c.3).- TASA PONDERADA: TASA PONDERADA: 7.79% d).- DETERMINACIN DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS. RENTA BRUTA MENSUAL: Red. $ 5,120.00 TOTAL DEDUCCIONES: 17.00% 870.40 RENTA NETA MENSUAL: 4,249.60 RENTA NETA ANUAL: 50,995.20 TASA DE CAPITALIZACIN: 7.08% VALOR DE CAPITALIZACIN (REDONDEADO): $ 720,000.00 X.- ENFOQUE DE INGRESOS. DESTINO: vivienda 04-03 17 #REF! DATOS PARA GRAFICA MERC. 613,000 -15% VALOR COMPARATIVO DE MERCADO: $ 612,927.00 FSICO 667,000 -7% VALOR FSICO o V.N.R.: $ 667,208.04 INGRESOS 720,000 100% VALOR DE CAPITALIZACIN DE RENTAS: $ 720,000.00 VALOR PONDERADO: $ 666,711.68 DECLARACIONES: Los valores estimados en el presente avalo, estn calculados con cifras al: centavo $667,000.00 Ing. Luis Carlos Salas Lopez, Ing Francisco Duarte Molina, Ing Javier Alvarez No. Registro CABIN. XXX-HMO VALUADOR: XIII.- CONCLUSIN DEL AVALO. Cantidad con letra VALOR COMERCIAL: XI.- RESUMEN DE LOS VALORES OBTENIDOS. XII.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN. Se decidio tomar un valor promedio de los 3 valores obtenidos en los metodos de mercado, fisico y de capitalizacion de rentas. MERC. FSICO INGRESOS 04-03 18 comparables ubicacin calificacion comparables superficie(m^2) 1 intermedio 1 1 105 2 esquina 1.1 2 85 3 intermedio 1 3 74 4 intermedio 1 4 73 5 intermedio 1 5 80 6 intermedio 1 6 104 sujeto esquina 1.1 sujeto 141 comparables VRN comparables calificacion 1 3,843.28 1 0.95 2 3,205.00 2 0.9 3 3,205.00 3 0.85 4 3,205.00 4 0.75 5 3,205.00 5 0.75 6 3,886.38 6 0.9 sujeto 3843.28 sujeto 0.95 calificacion (.1*vut+.9*(vut- edad))/vut comparables valor catastral comparables edad( aos) 1 500 1 20 2 650 2 10 3 725 3 10 4 985 4 8 5 600 5 20 6 845 6 10 sujeto 625 sujeto 20 factor ubicacin=calificacion sujeto/ calificacion comparable Inmuebles en venta Factor de calidad=(VRN sujeto/ VRN comparable)^(1/2) Factor estado de construccion=(cal. Suj. /cal. Comp.)^(1/2) Factor de edad= (cal. Suj. /cal. Comp.)^(1/3) Factor superficie= (superficie comparable/ superficie sujeto)^(1/3) Factor zona= valor catastral sujeto/ valor catastral comparable comparables ubicacin calificacion comparables VRN 1 intermedio 1 1 3,836.21 2 intermedio 1 2 3,836.21 3 intermedio 1 3 3,205.00 4 intermedio 1 4 3,267.00 5 intermedio 1 5 3,836.38 6 intermedio 1 6 3,836.38 sujeto esquina 1.1 sujeto 3843.28 comparables calificacion calificacion (.1*vut+.9*(vut- edad))/vut 1 0.85 comparables edad( aos) 2 0.75 1 15 3 0.75 2 10 4 0.85 3 20 5 0.75 4 15 6 0.95 5 10 sujeto 0.95 6 15 sujeto 20 comparables valor catastral 1 690 2 650 3 500 4 645 5 780 6 910 sujeto 625 Factor estado de construccion=(cal. Suj. /cal. Comp.)^(1/2) Factor de edad= (cal. Suj. /cal. Comp.)^(1/3) Factor zona= valor catastral Inmuebles en renta factor ubicacin=calificacion sujeto/ calificacion comparable Factor de calidad=(VRN sujeto/ VRN comparable)^(1/2) comparables ubicacin calificacion comparables superficie(m^2) 1 intermedio 1 1 400.00 2 intermedio 1 2 194.00 3 intermedio 1 3 191.00 4 intermedio 1 4 133.00 5 intermedio 1 5 140.00 6 intermedio 1 6 195.00 sujeto esquina 1.1 sujeto 141.00 comparables valor catastral 1 760 2 610 3 635 4 625 5 720 6 635 sujeto 625 terrenos en venta factor ubicacin=calificacion sujeto/ calificacion comparable Factor superficie= (superficie comparable/ superficie sujeto)^(1/3) Factor zona= valor catastral sujeto/ valor catastral comparable ANEXO 2.- REPORTE FOTOGRFICO DEL INMUEBLE VALUADO. 04-03 Anexo 2 Foto no.1 Foto no. 2 Foto no.3 Foto no. 4 Foto no. 5 Foto no.6 ANEXO 3- REPORTE FOTOGRFICO DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO. 04-03 Anexo 3 Foto no. 7 Foto no. 8 Foto no. 9 Foto no. 10 Foto no. 11 Foto no.12 04-03 Anexo 3 Foto no 13 Foto no. 14 Foto no. 15 Foto no 16 Foto no 17 Foto no. 18 04-03 Anexo 3