Colombia ((((Plan de Negocios Para Un Proyecto Urbanistico de Vivienda Unifamiliar y Multifamiliar Con Campo de Golf en La Ciudad de Santa Martha)))) ((((Flores & Alvarez, s.a.))))),136 Pags.

PLAN DE NEGOCIOS PARA UN PROYECTO URBANISTICO DE
VIVIENDA UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR CON CAMPO DE GOLF

EN LA CIUDAD DE SANTA MARTHA

RAUL FLOREZ SANCHEZ

TRABAJ O DE GRADO
ESPECIALIZACION GERENCIA ESTRATGICA

UNIVERSIDAD LA SABANA
INSTITUTO DE POSGRADOS
13 DE FEBRERO DE 2009

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CONTENIDO Pgina
1. MACROENTORNO 1
1.1. VARIABLES ECONOMICAS 1
1.1.1. Producto Interno Bruto 1
1.1.2. ndice de valoracin predial 5
1.1.3. Tasa Representativa del Mercado 20
1.1.4. Tasa de inters 21
1.2. VARIABLES POLITICAS 26
1.2.1. Inflacin, Crecimiento y Poltica monetaria 26
1.2.2. Marco Regulatorio 28
1.2.3. Incentivos para el Sector de la construccin 30
1.3. VARIABLES SOCIALES Y CULTURALES 32
1.3.1.1.1.1. ANALISIS DE OPORTUNIDADES Y AMENAZAS DEL MACROENTORNO
36
1.4. DOFA 37
2. MICROENTORNO 38
2.1. CLASIFICACION DE LA EMPRESA EN EL SECTOR REAL 38
2.1.1. Comportamiento de las empresas en el sector real 38
2.2. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCION EN SANTA MARTA 44
2.3. EMPRESAS CONSTRUCTORAS EN COLOMBIA 47
2.4. ANALISIS DE COMPETITIVIDAD 47
2.4.1. Fuerzas de Porter 48
2.5. CADENA DE VALOR 49
3. PLAN DE MARKETING 51
3.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO 51
3.2. UNIDADES DE NEGOCIOS PRIMERA ETAPA 52
3.3. DESCRIPCION UNIDADES DE NEGOCIOS POR ETAPAS 52
3.3.1. Etapa A. 52
3.3.1.1. Casas 52
3.3.1.2. Apartamentos 53
3.3.1.3. Zonas Comunes 53
3.3.1.4. Club de Golf 54
3.3.2. Etapa B 54
3.3.3. Etapa C 54
3.3.4. Apartamentos 54
3.3.5. Zonas Comunes 55
3.3.6. Campo de Golf 55
3.3.6.1. Objeto 55
3.3.6.2. Descripcin del trabajo asesora previa 55
3.3.6.3. Actividades realizadas durante el diagnostico 56
3.3.6.4. Actividades realizadas durante el desarrollo de prediseos 57
3.3.6.5. Conceptos generales para el diseo de un campo de golf en el sector del
Country Gayra 58
3.3.6.6. Aspectos fundamentales del diseo del campo de golf 59
3.3.6.6.1. Diseo estratgico 59
3.3.6.6.2. Fairways 59
3.3.6.6.3. Greens 60
3.3.6.6.4. Presupuesto limitado de mantenimiento 60
3.3.6.6.5. Relacin con el desarrollo inmobiliario 60
3.3.6.6.6. Proyeccin del campo de golf en el desarrollo turstico 60
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3.3.6.6.7. Aspectos ambientales 60

3.4. PREDISEO DEL SISTEMA DE RIEGO 62
3.4.1. Definiciones bsicas del sistema 62
3.4.1.1. Tipo de sistema 62
3.4.2. Forma de distribucin de aspersores 62
3.4.3. Tipo de aspersores 62
3.4.4. Tipo de control del sistema 62
3.4.5. Datos Bsicos 62
3.4.6. Penetracin del riego 62
3.4.7. Diseo 63
3.4.7.1. Precipitacin en Fairways 2.5 por semana 63
3.4.8. Precipitacin en Greens 2.8 por semana 64
3.4.9. Precipitacin en Tees 2.5 por semana 64
3.4.10. Precipitacin en practica 1.6 por semana 65
3.4.11. Renders tipos de casa 66
3.4.12. Plano topogrfica del terreno 73
3.4.13. Plan de urbanismo y usos del suelo 74
3.4.14. Diseo campo de Golf 75
3.5. TIPO DE ENCUESTA APLICADA 76
3.5.1. Resultados de la encuesta 81
3.6. ANALISIS DEL ENTORNO 81
3.6.1. Atractividad 81
3.6.2. Dimensionamiento 82
3.6.3. Diferenciacin 82
3.6.4. Oportunidades del mercado 82
3.6.5. Estrategias 83
3.7. MEZCLA DE MERCADO 84
3.7.1. Producto 84
3.7.2. Precio 84
3.7.3. Distribucin 84
3.7.4. Comunicacin 84
4. PROCESOS 85
4.1. PROCESOS TECNICOS CONSTRUCTIVOS 85
4.2. PROCESOS LEGALES 87
4.2.1. Procesos legales logsticos 87
4.2.2. Procesos legales normativos 88
4.2.3. Procesos legales operativos 88
4.3. PROCESOS COMERCIALES 89
4.4. PROCESOS ADMINISTRATIVOS 90
4.5. PROCESOS FINANCIEROS 91
Pgina3
5. PLAN FINANCIERO 97
6. CONCLUSIONES MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO TAYRONA
CONDOMINIO GOLF CLUB. 115

MACROENTORNO

1.1. VARIABLES ECONMICAS

1.1.1. PRODUCTO INTERNO BRUTO
El producto interno bruto (PIB) es el valor total de los bienes y servicios producidos en un
pas durante un cierto periodo de tiempo; es decir, el total de lo que se produce con los
recursos que se han utilizado en la economa, valorando cada bien final o servicio al
precio que se maneja comnmente en el mercado.
Para el clculo del PIB slo se tiene en cuenta la produccin que se realiza en el pas,
dentro de las fronteras geogrficas de la nacin, sin importar si sta produccin fue
realizada por personas o empresas nacionales o extranjeras.
El clculo del PIB se puede realizar de tres formas distintas segn el punto de vista:
El mtodo del gasto o por el lado de la demanda: El clculo se realiza por
medio de la suma de todas las demandas finales de productos de la economa; es decir,
puesto que la produccin nacional puede ser consumida por el Gobierno (gasto), invertida
o exportada, este punto de vista calcula el PIB como la suma de todo el consumo (el
gasto mas la inversin ms las exportaciones menos el consumo de productos
importados).
El mtodo del valor agregado o por el lado de la oferta: El PIB se calcula
sumando, para todos los bienes y servicios, el valor agregado que se genera a medida
que se transforma el bien o el servicio en los diferentes sectores de la economa o ramas
de la actividad econmica. En este caso es til calcular el PIB sectorial o PIB para cada
sector productivo (por ejemplo el PIB del sector de la minera, la agricultura, las
comunicaciones, el transporte, la industria manufacturera, la construccin, el sector
financiero, etc.).
El mtodo del ingreso o la renta: En este mtodo, el PIB se calcula sumando los
ingresos de todos los5 factores (trabajo y capital) que influyen en la produccin. El ingreso
sera el dinero o las ganancias que se reciben a travs del salario, los arrendamientos, los
intereses, etc.

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Pgina5

Fuente Dane

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Pgina8

Entre abril y junio de este ao, el Producto Interno Bruto (PIB) del sector de la
construccin lleg a 1,5 billones de pesos. Este comportamiento se explica por un
crecimiento de 6,19 por ciento.
Se destaca el comportamiento del subsector obras civiles que registr en el perodo
analizado un incremento de 18,21 por ciento; mientras que el edificador disminuy 1,69
por ciento.
En el segundo semestre de 2007 las licencias de construccin y el rea nueva o iniciada
del Censo de Edificaciones registraron crecimiento de 20,52 por ciento y de 12,55 por
ciento, respectivamente.
Por su parte, el rea licenciada para vivienda aument 8,17 por ciento y los crditos
individuales (a precios constantes de 1994) desembolsados para la compra de este tipo
de soluciones aumentaron 56,53 por ciento.
La financiacin de vivienda de inters social (VIS) tambin present una variacin positiva
(62,57 por ciento), principalmente por la dinmica del crdito para vivienda usada.
La inversin en obras civiles, que increment 21,61 por ciento, estuvo impulsada por el
grupo vas de agua, puertos y represas como resultado de construcciones y
mantenimiento de canales de acceso a puertos.
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Tomado de La Repblica 16 de octubre de 2006

Teniendo en cuenta que la construccin para vivienda de estrato 5 y 6 en el en la ciudad
de Santa Martha se encuentra para desarrollo por no existir un sector residencial de las
caractersticas de los estratos en mencin, se prev un mercado potencial de vivienda de
clase alta, para nuestro proyecto TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB por las
inversiones en infraestructura que se viene desarrollando en torno a la ciudad.

1.1.2. INDICE DE VALORACION PREDIAL

El IVP es un ndice anual, diseado para estimar los cambios de valor de los predios del
pas, con destino econmico habitacional.

El IVP es un referente potencial para que el Consejo Nacional de Poltica Econmica y
Social (CONPES), emita el concepto sobre el cual debe fundamentarse el Gobierno
Nacional para expedir el Decreto anual de reajuste de los avalos catastrales
1
en los
predios del pas, para la vigencia del ao siguiente, excepto la ciudad de Bogot, cuya
entidad catastral es independiente y autnoma en la determinacin del incremento anual
de los avalos.
El anterior reajuste, ser aplicado nicamente a predios formados
2
, que no hayan sido
objeto de formacin o actualizacin catastral durante el ao.

El clculo
3
del ndice de Valoracin Predial urbano 2007, se realiz a partir de una
muestra probabilstica de 3.267 predios con destino econmico habitacional, durante los
meses de octubre y noviembre del 2007, con una representatividad para el conjunto de
las 22 ciudades de la muestra y para cada ciudad de forma independiente (Vase Cuadro
1).

Cuadro 1
ndice de Valoracin Predial 2007
22 ciudades y total nacional
Cuadro ndice de Valorizacin Predial (2007)
Ciudad Predios
Investigados
ndice de Valorizacin
predial 2006=100
Participacin*
ARMENIA 54.952 103,27 0,0230
BARRANQUILLA 172.338 105,68 0,0723
BUCARAMANGA 92.277 103,59 0,0387
CALI 379.059 107,49 0,1589
CARTAGENA 80.045 106,06 0,0336
1
Segn el artculo 8 de la Ley 44 de 1990, el porcentaje de reajuste de los avalos catastrales ser
determinado por el Gobierno Nacional antes del 31 de octubre del ao anterior, el cul no ser inferior al
70% ni superior al 100% del incremento del ndice de precios al consumidor, determinado por el
Departamento Administrativo Nacional de Estadstica (DANE), para el perodo comprendido entre el 1
de septiembre del respectivo ao y la misma fecha del ao anterior.
2
En el caso de predios no formados, la Ley 14 de 1983 dispone que el porcentaje de incremento podr
ser hasta del 130% del incremento nacional promedio del IPC.
3
El mtodo de clculo utilizado en el IVP, es un promedio
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CUCUTA 106.491 103,30 0,0446

FLORENCIA 27.867 101,62 0,0117
IBAGUE 103.523 103,99 0,0434
MANIZALES 67.915 109,70 0,0285
MEDELLIN 650.632 103,27 0,2728
MONTERIA 62.379 102,88 0,0262
NEIVA 77.494 104,15 0,0325
PASTO 53.781 104,11 0,0225
PEREIRA 83.891 104,20 0,0352
POPAYAN 58.575 107,53 0,0246
QUIBDO 11.963 106,37 0,0050
RIOHACHA 28.000 104,84 0,0117
SANTA MARTA 73.171 104,55 0,0307
SINCELEJ O 34.454 109,15 0,0144
TUNJ A 45.489 104,37 0,0191
VALLEDUPAR 48.283 104,43 0,0202
VILLAVICENCIO 72.521 105,81 0,0304
TOTAL NACIONAL 2.385.100 104,87 1,0000

Fuente: DANE - IGAC

* Participacin del universo de cada ciudad sobre el universo de predios de las 22
ciudades.

Las fuentes de informacin para realizar el anlisis de contexto del IVP urbano, se apoyan
en los resultados
4
del ndice de Precios al Consumidor Nacional- IPC, de alquileres
(efectivo e imputado) excluyendo a Bogot y el nmero de metros cuadrados aprobados
para la construccin de vivienda.

Adicional a lo anterior, lo ms aproximado es realizar anlisis de contexto a nivel nacional,
en razn a las diferencias existentes con respecto a las ciudades que conforman la
4
Se utiliza el IPC (nacional y alquileres) del mes de octubre, acumulado a 12 meses.

cobertura geogrfica de las dos investigaciones (IPC-IVP). Aunque, en el IPC nacional se

incluye la participacin de Bogot, que no es contemplada por el IVP.

De las veintids ciudades incluidas en la cobertura geogrfica del ndice, nueve de ellas:
Manizales (109.70), Sincelejo (109.15), Popayn (107.53), Cali (107.49), Quibd (106.37),
Cartagena (106.06), Villavicencio (105.81) y Barranquilla (105.68) se situaron por encima
del promedio nacional (104.87).

De igual modo, la ciudad que mostr una fuerte variacin respecto al ao anterior fue
Sincelejo, que registr un aumento en el valor de los predios habitacionales al pasar de
3.18% al 9.15%, es decir, 5.97 puntos por encima del ao anterior. A diferencia de Santa
Marta, Cartagena, Armenia, Ccuta, Medelln y Tunja, el valor de los mismos present
disminuciones al pasar de 7.57% a 4.55%, 9.05% a 6.06%, 5.19% a 3.27%, 4.58% a
3.30%, 4.45% a 3.27% y de 5.39% a 4.37% respectivamente.

Grfica 1
ndice de Valoracin Predial Urbano
22 ciudades
2005-2007

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Pgina12

Al realizar un comparativo de la tendencia en los ltimos seis aos del IVP urbano y del
IPC de alquileres sin Bogot (ponderado), se puede observar que se presenta una
dispersin en los aos 2001 y 2002 pero a partir del 2003 hay un acercamiento paralelo
hasta el 2007, demostrndose la similitud en la tendencia de las dos fuentes de
informacin. (Vase Grafico No. 2).

Sin embargo, es necesario tener presente que en el clculo del IVP urbano de los aos
2001 y 2002, no se utiliz una muestra probabilstica en trminos generales, pues tan solo
en dos a ciudades (Cali y Medelln), se aplico una seleccin de predios por muestreo
probabilstico en el ao 2002.

Lo anterior, puede explicar en parte el distanciamiento de las dos fuentes de informacin,
durante los aos 2001 y 2002. Adems, el nmero de ciudades incluidas en la muestra
fue de 7 y 11 respectivamente.

Grfico 2
Variaciones anuales IVP IPC Alquileres
2001 2007
12 meses de octubre a octubre

Pgina13

Al comparar los resultados del IVP urbano con los del IPC
5
nacional, se evidencia una
tendencia de convergencia a partir del ao 2003 donde empiezan a tener un
comportamiento similar hasta el 2007, asimismo, se observa una tendencia a la
estabilidad de los dos ndices, dando mayor consistencia a los resultados del IVP, al punto
que en el ao 2007 el resultado del IVP urbano, se encuentra cerca del IPC nacional doce
meses a octubre, (ver grafico 3).

Cuadro 2
Resultados Nacionales
2001-2007
12 meses a octubre

5
Parmetro de comparacin establecido en el artculo 8 de la Ley 44 de 1990
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Grfico 3
2001 2007 12 meses de octubre a octubre

Anexo 1
ndice de Valoracin Predial IVP- 2007

Ciudad Predios Muestra Muestra
Efecti va
Cobertura
%
IVP CVE
%
Participacin*
ARMENIA 54.952 146 130 89 1,0327 0,41 0,0230
BARRANQUILLA 172.338 145 136 94 1,0568 0,47 0,0723
BUCARAMANGA 92.277 136 123 90 1,0359 0,17 0,0387
CALI 379.059 149 111 74 1,0749 0,63 0,1589
CARTAGENA 80.045 140 127 91 1,0606 0,65 0,0336
CCUTA 106.491 154 138 90 1,0330 0,42 0,0446
FLORENCIA 27.867 169 148 88 1,0162 0,50 0,0117
IBAGU 103.523 143 137 96 1,0399 0,29 0,0434
MANIZALES 67.915 136 106 78 1,0970 0,73 0,0285
MEDELLN 650.632 153 106 69 1,0327 0,77 0,2728
MONTERA 62.379 146 108 74 1,0288 0,47 0,0262
NEIVA 77.494 143 115 80 1,0415 0,68 0,0325
PASTO 53.781 150 133 89 1,0411 0,28 0,0225
PEREIRA 83.891 132 109 83 1,0420 0,20 0,0352
POPAYN 58.575 150 102 68 1,0753 0,38 0,0246
QUIBDO 11.963 167 134 80 1,0637 0,55 0,0050
RIOHACHA 28.000 162 162 100 1,0484 0,66 0,0117
SANTA MARTA 73.171 153 142 93 1,0455 0,27 0,0307
SINCELEJ O 34.454 157 139 89 1,0915 1,75 0,0144
TUNJ A 45.489 143 121 85 1,0437 0,52 0,0191
VALLEDUPAR 48.283 150 122 81 1,0443 0,66 0,0202
VILLAVICENCIO 72.521 143 130 91 1,0581 0,42 0,0304
TOTAL 2.385.100 3.267 2.779 85 1,0487 0,24 1,0000

Fuente: DANE IGAC

* Participacin del universo de cada ciudad sobre el universo de predios de las 22
ciudades.

Anexo 2
ndice de Valoracin Predial, total nacional y 22 ciudades.
2003-2007
Pgina15
Pgina16

RESULTADOS DEL CONSOLIDADO NACIONAL

En 2007, la variacin del ndice de Valoracin Predial - IVP-, fue del 4.87%. Esta tasa es
superior en 0,67 puntos a la registrada en 2006, que fue del 4.2%.
Las ciudades que registraron las mayores variaciones fueron Manizales (9.70%),
Sincelejo (9.15%), Popayn (7.53%), Cali (7.49%) y Quibd (6.37%), a diferencia de
Florencia que mostr la de menor variacin (1.62%).

Cuadro 1
ndice de Valoracin Predial Urbano y coeficiente de variacin
Total nacional
2006-2007

TOTAL NACIONAL
IVP 2006 IVP 2007 Coeficiente de variacin
104,20 104,87 0,24
Fuente: DANE

El coeficiente de variacin para el 2006 fue 0.24, lo que indica la precisin en la
estimacin del ndice para este ao. De igual modo, los coeficientes para cada una de las
22 ciudades se situaron entre 0.17 y 1.75.

Grfica 1
VP Urbano total nacional
2006-2007

RESULTADOS POR CIUDAD

Comportamiento del IVP segn ciudades
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De las veintids ciudades incluidas en la cobertura geogrfica del ndice, nueve de ellas:
Manizales (109.70), Sincelejo (109.15), Popayn (107.53), Cali (107.49), Quibd (106.37),
Cartagena (106.06), Villavicencio (105.81) y Barranquilla (105.68) se situaron por encima
del promedio nacional (104.87).
Cuadro 2
22 ciudades
2006-2007

Fuente: DANE

De igual modo, las
ciudades que
mostraron un fuerte incremento respecto al ao anterior fueron Sincelejo y Manizales, que
registran aumentos en el valor de los predios habitacionales de 5,97 y 5.27 puntos por
encima del ao anterior en este orden. Por el contrario, Santa Marta, Cartagena, Armenia,
Ccuta, Medelln y Tunja, el valor de los mismos present disminuciones al pasar de
7.57% a 4.55%, 9.05% a 6.06%, 5.19% a 3.27%, 4.58% a 3.30%, 4.45% a 3.27% y de
5.39% a 4.37% respectivamente.

Grfica 2
Variaciones
22 ciudades
2007
CIUDAD IVP 2006 IVP 2007
ARMENIA 105,19 103,27
BARRANQUILLA 101,70 105,68
BUCARAMANGA 102,04 103,59
CALI 105,11 107,49
CARTAGENA 109,05 106,06
CUCUTA 104,58 103,30
FLORENCIA 101,84 101,62
IBAGUE 103,51 103,99
MANIZALES 104,43 109,70
MEDELLIN 104,45 103,27
MONTERIA 102,16 102,88
NEIVA 101,93 104,15
PASTO 104,20 104,11
PEREIRA 103,41 104,20
POPAYAN 104,70 107,53
QUIBDO 102,71 106,37
RIOHACHA 104,61 104,84
SANTA MARTA 107,57 104,55
SINCELEJ O 103,18 109,15
TUNJ A 105,39 104,37
VALLEDUPAR 104,19 104,43
VILLAVICENCIO 102,39 105,81
TOTAL NACIONAL 104,20 104,87
Pgina19

Fuente: DANE
De las 22 ciudades, la estimacin ms precisa fue para Bucaramanga (0.17), mientras
que el coeficiente de variacin ms alto los present en la ciudad de Sincelejo (1.75).
La investigacin para este ao cont con un total de 2.385.100 predios, de los cuales se
dise una muestra probabilstica de 3.267 de ellos. Las ciudades en donde ms predios
se investigaron fueron Florencia, Quibd y Riohacha tal como lo indica el tamao de sus
muestras, 169, 167 y 162 predios respectivamente.

Cuadro 3
IVP, tamao de muestra, coeficientes de variacin
22 ciudades y total nacional
2007
CIUDAD Predios Tamao de IVP Coeficiente de
Investigados muestra variacin

ARMENIA 54.952 146 103,268 0,41
BARRANQUILLA 172.338 145 105,676 0,47
BUCARAMANGA 92.277 136 103,594 0,17
CALI 379.059 149 107,492 0,63
CARTAGENA 80.045 140 106,059 0,65
CUCUTA 106.491 154 103,299 0,42
FLORENCIA 27.867 169 101,623 0,50
IBAGUE 103.523 143 103,989 0,29
MANIZALES 67.915 136 109,702 0,73
MEDELLIN 650.632 153 103,265 0,77
MONTERIA 62.379 146 102,878 0,47
NEIVA 77.494 143 104,155 0,68
PASTO 53.781 150 104,113 0,28
PEREIRA 83.891 132 104,196 0,20
POPAYAN 58.575 150 107,525 0,38
QUIBDO 11.963 167 106,366 0,55
RIOHACHA 28.000 162 104,839 0,66
SANTA MARTA 73.171 153 104,547 0,27
SINCELEJ O 34.454 157 109,148 1,75
TUNJ A 45.489 143 104,37 0,52
VALLEDUPAR 48.283 150 104,428 0,66
VILLAVICENCIO 72.521 143 105,809 0,42
TOTAL 2.385.100 3.267 104,87 0,24
Fuente: DANE IGAC

EL IVP Y SU RELACIN CON EL IPC

Al realizar un comparativo de la tendencia en los ltimos siete aos del IVP urbano y del
IPC de alquileres sin Bogot, se puede observar que se presenta una dispersin en los
aos 2001 y 2002 pero a partir del 2003 hay un acercamiento paralelo hasta el 2007,
demostrndose la similitud en la tendencia de las dos fuentes de informacin. (Vase
Grafico No. 5).
A partir del ao 2003 para el clculo del IVP se utiliz una muestra probabilstica en
trminos generales a diferencia de 2001 y 2002, lo que explica en parte el distanciamiento
de las dos fuentes de informacin durante estos aos, aumentando el nmero de
ciudades incluidas en la muestra al pasar de 7 a 11 y finalmente a 22 ciudades
respectivamente.

Cuadro 4
2001-2007

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Ao IVP (Octubre) Var. Promedio

Alquileres IPC
IPC Nacional IPC Nal Sin
Bogot
2001 4.14 2.05 8.01 8.21
2002 4.51 2.48 6.37 6.68
2003 4.42 3.39 6.58 7.01
2004 5.21 4.25 5.9 6.12
2005 5.04 4.19 5.27 5.27
2006 4.2 3.57 4.19 4.44
2007 4.87 4.81 5.16 3.84
Fuente: DANE

Al comparar los resultados del IVP urbano con los del IPC1 nacional, se evidencia una
tendencia de convergencia a partir del ao 2003 donde empiezan a tener un
comportamiento similar hasta el 2007, asimismo, se observa una tendencia a la
estabilidad de los dos ndices, dando mayor consistencia a los resultados del IVP, al punto
que en el ao 2007 el resultado del IVP urbano, se encuentra cerca del IPC nacional doce
meses a octubre.

Grfico 3
Variaciones anuales IVP IPC Alquileres
2001 2007

1 Parmetro de comparacin establecido en el artculo 8 de la Ley 44 de 1990.

Grfico 4
2001 2005

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EL IVP Y LA ACTIVIDAD EDIFICADORA.

Construccin de vivienda nueva.
En los ltimos doce meses a septiembre de 2007, el valor del metro cuadrado con destino
a apartamentos y casas present incrementos del 14,40% y del 11,10%, respectivamente.
Segn la informacin sobre vivienda nueva2, en todas las reas urbanas y metropolitanas
se presentaron aumentos en el valor del metro cuadrado, los principales incrementos se
presentaron en Cali (21,49%), Pereira (18,37%) y Medelln (12,86%).
En el perodo de referencia, los apartamentos registraron aumentos en el valor del metro
cuadrado de la vivienda nueva en proceso de construccin en todas las reas urbanas y
metropolitanas de estudio, destacndose los crecimientos presentados en Cali (24,03%),
Armenia (22,97%), Pereira (20,91%), Barranquilla (15,41%).

Vivienda VIS y no VIS.
Segn los reportes para vivienda VIS y no VIS entre el segundo trimestre de 2007 frente
al mismo periodo del ao pasado, el rea con destino futuro habitacional aument el
22,33%, al pasar de 7 807 939 m2 a 9 551 631 m2 en el segundo trimestre de 2007. El
rea nueva para vivienda aument el 4,16%; variacin explicada por el aumento del
8,41% en la vivienda no VIS y una disminucin en la vivienda de inters social del 5,50%.
De igual modo, las unidades nuevas para vivienda aumentaron el 1,19%, bsicamente por
el crecimiento presentado en la vivienda diferente de VIS del 10,13%.
2 ndice de precios de vivienda nueva-IPVN.

Licencias de construccin.

En septiembre de 2007, se licenciaron 1 743 451 m de construccin, 437 072 m, ms
que en septiembre de 2006 de acuerdo a la informacin sobre licencias de construccin.
De igual forma de enero a junio de 2008 en vivienda de inters social entre apartamentos
y casas se aprobaron licencias por 1.405.040 m2, y de NoVis 1.001.419m2 .

Estos nos permite concluir que para el CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF
CLUB GOLF CLUB el nmero de licencias aprobadas va en aumento, aunque el numero
de metros construidos en el pas haya bajado, por consiguiente los meses que vienen va
a ser de gran movimiento en el sector de la construccin en el pas, pero principalmente
en el Caribe colombiano por la gran demanda que existe de metros cuadrados de parques
industriales, centros comerciales, y NO VIS y VIS.

Del total de rea licenciada, se registr un aumento de las licencias aprobadas para la
construccin de vivienda (23,33%). Las mayores reas aprobadas se registraron en
Risaralda, Cundinamarca y Norte de Santander, que sumaron 20,99 puntos, mientras que
Antioquia, Magdalena y Quindo, registraron las mayores disminuciones.

El rea aprobada para VIS se increment el 103,81%, mientras el rea de viviendas de
mayor valor aument el 8,70% respecto a septiembre de 2006. Del mismo modo, el
nmero de soluciones de vivienda aprobadas en septiembre de 2007, aument el 52,68%,
debido a que el nmero de unidades aprobadas para VIS aument el 110,72% mientras
que el nmero de no VIS se increment el 27,76%.

Asimismo, entre enero y septiembre de este ao se aprobaron 14 044 278 m, con un
incremento del 22,38% respecto al mismo periodo de 2006. El rea aprobada para
vivienda acumul un incremento del 21,83%, con relacin al ao anterior y el nmero de
soluciones aument el 20,94%. Durante este periodo el licenciamiento de rea VIS
aument el 23,54%. Para reas diferentes a la VIS se present increment un 21,36%.

El nmero de unidades de vivienda licenciadas durante los ltimos doce meses aument
el 2,17%; el licenciamiento de unidades diferentes a VIS aument el 23,16% y el nmero
de soluciones de inters social se increment el 20,65%.

Fuente: DANE

1.1.3. TASA REPRESENTATIVA DEL MERCADO

Precio al que se intercambia el dlar de los Estados Unidos en el mercado colombiano.
Se utiliza por lo general el dlar de los Estados Unidos ya que es la divisa de mayor
circulacin y utilizacin en el pas.
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La TRM (Tasa Representativa del Mercado), publicada por la SFC, es la tasa de cambio
oficial; refleja la oferta de USD y de COP en el mercado:
TRM =COP / USD

AUMENTO DE LA TASA DE CAMBIO

- Si aumenta la tasa de cambio (TRM), tendremos que entregar ms pesos (COP)
por dlar (USD).
- Si tenemos que entregar ms pesos por dlar, quiere decir que nuestra moneda
vale menos (nuestra moneda ha perdido valor)
Entonces, una definicin de la prdida de valor de una moneda
6

- DEPRECIAR. (del lat. depretiare, menos preciar) 1. tr. Disminuir o rebajar el valor
o precio de algo
- DEVALUAR. (del fr. dvaluer, y este del ingl. to devalue) 1. tr. Rebajar el valor de
una moneda o de otra cosa, depreciarla.

DISMINUCION DE LA TASA DE CAMBIO

- Si disminuye la tasa de cambio (TRM), tendremos que entregar menos pesos
(COP) por dlar (USD)
- Si tenemos que entregar menos pesos por dlar, quiere decir que nuestra moneda
vale ms nuestra moneda ha ganado valor
Entonces, una deficin del aumento de valor de una moneda
7

- APRECIAR. (del lat. appretiare, menos preciar) 1. tr poner precio o tasa a las
cosas vendible. 2. tr aumentar el valor o cotizacin de una moneda en el mercado de
divisas 3. tr. Reconocer y estimar el mrito de alguien o de algo 4. tr. Sentir afecto o
estima hacia alguien 5. tr. Reducir a clculo o medida, percibir debidamente la magnitud,
intensidad o grado de las cosas y sus cualidades.
- REVALUAR. 1. tr volver a evaluar 2. tr. Elevar el valor de una moneda o de otra
cosa, en oposicin a devaluar.

VARIACION DE LA TASA REPRESENTATIVA DEL MERCADO EN LOS LTIMOS
AOS

AO 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Enero

1,923.57

2,241.40

2,274.96

2,913.00

2,749.14

2,362.96

2,273.66

2,237.06

1,980.45
Febrero
7
Tomadodeldiccionariodelarealacademiadelalenguaespaola(enwww.rae.es)
1,950.64 2,243.42 2,286.70 2,951.86 2,717.94 2,340.49 2,256.24 2,227.63 1,903.12

Marzo
1,956.25

2,278.78

2,282.33

2,959.01

2,670.80

2,353.71

2,262.36

2,201.21

1,842.28
Abril
1,986.77

2,323.10

2,263.11

2,926.62

2,639.60

2,350.01

2,334.29

2,146.59

1,796.01
Mayo
2,055.69

2,346.93

2,310.24

2,858.94

2,719.43

2,339.22

2,417.99

2,010.26

1,778.56
Junio
2,120.17

2,305.66

2,364.25

2,826.95

2,716.56

2,331.79

2,542.24

1,923.35

1,711.76
Julio
2,161.34

2,304.28

2,506.72

2,858.82

2,653.32

2,323.38

2,511.74

1,950.87

1,782.45
Agosto
2,187.38

2,288.90

2,647.22

2,867.29

2,598.59

2,306.19

2,389.65

2,058.28

Septiembre

2,213.76

2,328.23

2,751.23

2,840.08

2,552.78

2,294.52

2,398.88

2,117.05

Octubre
2,176.61

2,320.65

2,827.86

2,876.20

2,580.70

2,292.55

2,364.29

2,003.26

Noviembre
2,136.63

2,310.47

2,726.66

2,844.55

2,530.19

2,279.85

2,290.46

2,047.72

Diciembre
2,186.21

2,306.90

2,814.89

2,807.20

2,411.37

2,278.91

2,261.34

2,014.11

PROMEDIO

2,087.42

2,299.77

2,507.96

2,877.79

2,626.22

2,320.77

2,357.98

2,078.12

1,908.62

Para CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB la tendencia al
alza del dlar favorece la inversin extranjera y se ve directamente favorecido el proyecto
teniendo en cuanta que parte del mercado se debe buscar en el extranjero,
preferiblemente en Miami y en Madrid

1.1.4. TASAS DE INTERES

Una preocupacin que peridicamente atrae la atencin de los colombianos se refiere a
las tasas de inters. A veces, como a finales de 1994 y principios de 1995, se alzan voces
de protesta contra el alto nivel de stas y se pide su reduccin a fin de preservar la salud
de la actividad productiva; otras veces, como en 1993, se llama la atencin sobre su nivel
excesivamente bajo, que amenaza con socavar el ahorro nacional y atizar la inflacin, y
se exige la intervencin de las autoridades. La recurrencia del tema, como asunto de
opinin pblica, tiene explicaciones objetivas.

En primer lugar, el nivel medio de la tasa real de inters ex post (descontada la inflacin
observada) ha presentado oscilaciones fuertes en el perodo 1958-1992; en efecto, su
desviacin estndar equivali a 78% de su valor medio, 5.8%, y en algunos aos, como
en 1958 y 1963, la tasa descendi a simas por debajo de cero (-6.4% en 1963), en tanto
que en otros aos se ha aproximado bastante a su pico mximo, que fue 13.9% en 1982
(1).

En segundo lugar, tanto los economistas como los funcionarios y quienes guan la opinin
pblica colombiana consideran que es pertinente la referencia a "la tasa de inters",
entendida sta como un promedio cuyos niveles y oscilaciones merecen atencin
especial, sin perjuicio de que se considere importante el examen de la estructura de las
tasas segn plazos, riesgos, naturaleza "activa" o "pasiva", etctera. Esto ltimo merece
un comentario.

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La tasa de inters slo puede concebirse, en rigor, como una media de las muchas tasas
del mercado ponderada segn la importancia de cada crdito, depsito y colocacin
dentro del total. Esto no significa despreciar la diferencia entre las distintas tasas. En
particular, las tasas nominales activas o de colocacin de los bancos superan en 10
puntos los riesgos y los plazos en funcin de diversas expectativas. Con todo, tenemos la
percepcin de que, al menos en Colombia, los movimientos relativos de las distintas tasas
no son tan fuertes como para restarle importancia al examen del promedio.

En lo que sigue supondremos que tiene pertinencia la discusin sobre los determinantes
y efectos de la "tasa media de inters" y, ms an, supondremos que hay un indicador
relativamente adecuado de sus movimientos y niveles. Por qu se mueve la tasa de
inters? Qu determina su nivel en cada instante? Qu efectos tiene? Qu hacen o
que deben hacer las autoridades al respecto? Estas preguntas slo pueden responderse
cabalmente en el campo de la teora econmica y de su aplicacin emprica as las
respuestas resulten, en ocasiones, incompletas o slo provisionales.

En Colombia, desde hace muchos aos, los economistas estn ofreciendo respuestas en
la creencia, sin duda, de que cada vez que se responde, si se mejora la manera como se
responde, se contribuye al avance del entendimiento y de las propias polticas. Lo que
sigue procura inscribirse en esta tradicin. El resto de este trabajo se organiza as: en la
seccin II se presenta el esquema de teora econmica que, a nuestro juicio, sirve para
responder las preguntas anteriores. En la seccin III se presenta un anlisis economtrico
de la tasa de inters que resulta comprensible, ms all de los detalles de la tcnica
estadstica, a la luz del esquema terico de la seccin II.

En la seccin IV nos referimos en trminos resumidos a los alcances del anlisis emprico,
presentamos las conclusiones principales y adelantamos algunas conjeturas de poltica
que parecen deducirse de lo anterior. (1) En las secciones siguientes se mencionarn los
mtodos y las fuentes de las estadsticas utilizadas.

La decisiones que el Banco de la Repblica ha tomado en relacin a la tasa de inters
genera incertidumbre no solo en el sector de la construccin si no en la economa en
general, el impacto en los crditos de vivienda es grande, mas sin embargo se ha
sostenido el crdito de vivienda aunque la compra estuvo en receso se ha visto un
despegue o por lo menos tranquilidad en el sector. No creemos que CONDOMINIO
TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB se vaya a ver afectado por el
comportamiento de las tasas de inters debido que hay una necesidad urgente de
vivienda estrato alto en la ciudad

LA UVR

Es la nueva unidad de cuenta que debe utilizarse en los crditos para la financiacin de
vivienda, por disposicin de la Ley 546 de 1999, cuyo valor en pesos se determina
exclusivamente con base en la inflacin como tope mximo, sin ningn otro elemento ni
factor adicional; es decir, corresponde exactamente a la variacin del ndice de precios al
consumidor, IPC, certificado por el DANE.
Si la variacin en el comportamiento de la inflacin es considerable, el valor en pesos de
la UVR aumentar de la misma manera; por el contrario, si dicha variacin es poca, el
aumento del valor en pesos de la UVR ser menor (L. 546/99, art. 3)

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MARCO LEGAL DE LA UVR

La unidad UVR no naci para la vivienda, sino que fue creada en 1999 en virtud del
Decreto 856, con el objeto de mantener el poder adquisitivo de los dineros invertidos en
los ttulos de deuda pblica denominados TES. Por tratarse de ttulos emitidos a largo
plazo, el estar denominados en una unidad que permite que mantengan su valor en
trminos reales, los protege de los cambios que se puedan presentar en los ndices de
inflacin.

ADOPCION DE LA UVR COMO NUEVO SISTEMA DE FINANCIACION DE VIVIENDA A
LARGO PLAZO
Al tratarse de una unidad que reconoce el efecto de la inflacin en la economa, cuando
se dise el nuevo sistema de financiacin de vivienda a largo plazo, se encontr en la
UVR la unidad ideal para este tipo de crditos, de tal manera que la Ley 546 de 1999 la
consagr (L. 546/99, art. 1)

DETERMINACION DEL VALOR DE LA UVR
En virtud de la autonoma dada por la Constitucin Poltica al Banco de la Repblica, es la
junta directiva de ste la competente para determinar el valor en pesos de la UVR. Si bien
la Ley 546 de 1999 otorg dicha competencia al Consejo de Poltica Econmica y Social,
Conpes, la Corte Constitucional, en Sentencia C-955 de 2000, estim que la misma
corresponda de manera exclusiva a la J unta Directiva del Banco de la Repblica.

COMO SE DETERMINA E, VALOR DE LA UVR
En Colombia la determinacin de los factores para establecer el valor de la UVR
correspondi en primera instancia al Gobierno Nacional (a travs del Conpes) que
mediante Decreto 2703 de 1999, estableci que el valor en pesos de la UVR se fijara
diariamente durante el perodo de clculo, de acuerdo con la siguiente metodologa:

Periodo de clculo Es el comprendido entre el da 16 de un mes
inclusive, hasta el da 15 del mes siguiente
inclusive.
Es el nmero de das (calendario) comprendidos
entre el inicio de un perodo de clculo hasta el da
de clculo de la UVR. De esta forma, t presenta
valores entre 1 y 31 segn el nmero de das
(calendario) del perodo de clculo respectivo.
Es el valor en pesos de la UVR del da t del
perodo de clculo.
Es el valor en pesos de la UVR el da 15 de cada
mes.
Es la variacin mensual del ndice de precios al
consumidor certificada por el DANE durante el mes
calendario inmediatamente anterior al mes del
inicio del perodo de clculo.
Es el nmero de das calendario del respectivo
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perodo de clculo.

De la aplicacin de la frmula anterior resultan los valores en pesos para la Unidad de
Valor Real, UVR que son publicados mes a mes por el Banco de la Repblica.

Posteriormente, la Corte Constitucional mediante Sentencia C-955 de 2000, determin
que la funcin de fijar la frmula de clculo de la UVR le corresponda a la J unta Directiva
del Banco de la Repblica, quien mediante Resolucin 13 de agosto 11 de 2000, valid la
frmula establecida por el Decreto 2703 de 1999.

CORRECCION MONETARIA

El trmino genrico hace referencia al proceso de ajustar o actualizar una obligacin
dineraria con el ndice elegido para ello. En Colombia, la Corte Constitucional ha
determinado que los crditos de vivienda se deben ajustar de acuerdo con la inflacin.

As, dichos crditos hipotecarios se actualizan con base en la UVR, la cual a su vez refleja
exclusivamente el crecimiento de la inflacin.

Partiendo de la definicin de correccin monetaria como el ajuste o actualizacin que se
hace a un capital por efecto de la inflacin, la suma que se pague o se cobre por este
concepto no representa una ganancia sobre el capital, y en tal medida puede afirmarse
que la correccin monetaria no corresponde al concepto de inters.
A pesar de que la correccin monetaria no es inters, por aplicacin del artculo 64 de la
Ley 45 de 1990, para efectos de controlar que en los crditos de vivienda no se exceda el
lmite de la usura, se deben adicionar la tasa de inters y la correccin monetaria.
Para tal efecto, el Decreto 234 de 2000 establece que la UVR se actualiza con la inflacin
ocurrida durante los doce (12) meses inmediatamente anteriores a cada perodo. Es decir
que no se multiplica la inflacin de un mes por 12 sino se toma la inflacin certificada por
el DANE para los ltimos 12 meses.

UTILIZACION DE LA UVR EN LOS CRDITOS DE VIVIENDA

Por expresa disposicin de la Ley de Vivienda los crditos de vivienda deben ser
denominados en esta unidad, para evitar que su saldo crezca por encima de la inflacin;
no obstante lo anterior, la ley tambin permite que los crditos de vivienda sean
denominados en pesos siempre que se cumplan ciertas condiciones.

Al denominarse los crditos en UVR y ser esta una medida contable empleada para
reflejar la inflacin, el poder adquisitivo del dinero desembolsado se mantiene, de tal
manera que su valor no se ve disminuido en perjuicio de la entidad financiera que otorga
el crdito. En este sentido la Corte Constitucional en sentencias C-383 de 1999 y C-955
de 2000 considera ajustada a la equidad la actualizacin en valor real de las obligaciones
dinerarias para que el pago de las mismas se realice atendiendo la correccin monetaria.

DETERMINACION DE LAS EQUIVALENCIAS EN LAS UVR DEL DINERO DADO EN
PRESTAMO

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Al momento del desembolso del dinero objeto del crdito de vivienda se determina su
equivalencia en UVR, es decir se establece a cuntas unidades UVR equivalen los pesos
otorgados en prstamo segn la cotizacin del da.
Ejemplo:

Crdito aprobado:
$ 1.000.000

Fecha de desembolso:
Diciembre 19/2001

Valor de la UVR al 19 de diciembre de 2001:
$ 121,3545

Cantidad de unidades UVR al da 19 de diciembre de 2001:
8.240,3207 que resulta de dividir $ 1.000.000 entre 121,3545.

AUMENTO EN PESOS DE LA UVR

El valor en pesos de dicha unidad refleja el crecimiento de la inflacin y por lo tanto, en
esa misma proporcin se reajusta el saldo del crdito.

Siguiendo con el ejemplo expuesto en el numeral anterior a 20 de diciembre de 2001 el
valor en pesos de la UVR era de $ 121,3592 que multiplicado por la cantidad de las UVR
dadas en prstamo (8.240,3207) arroja un valor en pesos de $ 1.000.038,73.

DIFERENCIA ENTRE UVR Y UPAC

Con el tiempo las normas que establecieron la metodologa para la determinacin de los
valores en moneda legal de la UPAC permitieron que sta reflejase los movimientos de la
tasa de inters en la economa, mientras que la Ley 546 de 1999 establece claramente
que la UVR se debe actualizar teniendo en cuenta nica y exclusivamente la inflacin, la
cual se mide de acuerdo con la variacin del ndice de precios al consumidor, IPC.

COMO SE ESTABLECE EL INDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR IPC

El IPC es calculado mensualmente por el DANE y se basa en la variacin que sufren los
precios de la llamada "canasta familiar" compuesta por una serie de productos y servicios
considerados como de primera necesidad para la poblacin colombiana entre los que se
incluyen alimentos, vivienda, vestuario, salud, educacin, cultura, recreacin, transporte,
etc.

1.2. VARIABLES POLTICAS

1.2.1. INFLACIN, CRECIMIENTO Y POLITICA MONETRIA

La inflacin anual al consumidor ha mostrado una tendencia creciente desde el segundo
semestre de 2006, interrumpiendo el proceso de convergencia gradual hacia la metas de
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largo plazo (entre 2% y 4%) que vena de varios aos atrs. En julio la inflacin anual
alcanz 7.5% y en los primeros siete meses del ao la inflacin acumulada ascendi a
6.5%, 200 puntos bsicos por encima del techo de la meta de inflacin anual de 2008.

Simultneamente, despus de cuatro aos de un crecimiento econmico sin precedentes
en las ltimas dcadas, se ha observado una desaceleracin importante de la actividad
econmica en lo corrido del ao. Ambos fenmenos, el alza de la inflacin y la
desaceleracin econmica, estn vinculados y han respondido a eventos internos y
externos que los determinan conjuntamente y que han condicionado las acciones de la
poltica monetaria en los ltimos tiempos.

El incremento en los precios internacionales de nuestros principales productos de
exportacin; la expansin de nuestros mercados externos, en especial el venezolano, y la
consolidacin de la confianza de los consumidores y los inversionistas internos y externos
en los ltimos cuatro aos indujeron un rpido crecimiento de la demanda agregada y del
producto. A esto se sum una fuerte expansin del crdito, que en el caso de la cartera de
consumo lleg a crecer a tasas anuales por encima de 50%. Como resultado, el
crecimiento del gasto super por un amplio margen el incremento de la capacidad
productiva del pas. A manera de ilustracin, desde 2005 la demanda interna registr
crecimientos anuales superiores a 9% en varios trimestres y, en algunos, lleg incluso a
superar el 12%. Estas cifras rebasan cualquier estimacin razonable del ritmo de
crecimiento de la capacidad productiva.

La fuerte expansin del gasto agregado se tradujo en una ampliacin del dficit de la
cuenta corriente de la balanza de pagos, que pas de 1.5% del PIB en 2005 a 3.4% en
2007, y en presiones al alza de la inflacin. Es as como a partir de junio de 2006,
despus de varios aos de haber registrado disminuciones graduales, la inflacin al
consumidor comenz a mostrar una senda creciente. Los indicadores de inflacin bsica,
que aproximan el comportamiento de los precios atribuible al gasto agregado, tambin
empezaron a mostrar una tendencia creciente; en algunos casos, bastante acentuada.

Otro indicador de precios estrechamente asociado a las presiones de demanda es el de la
inflacin de bienes y servicios no transables internacionalmente. Despus de haberse
mantenido durante todo 2006 alrededor de 5%, al final de julio de 2008 alcanz el 8.2%.

Si de este grupo se excluyen los alimentos, la tendencia alcista no desaparece, pues la
inflacin de esta sub canasta alcanzaba 6% en julio 2008 frente a 4.5% a mediados de
2006. Esa tendencia creciente se confirma incluso si de este grupo tambin se excluyen
los precios regulados, en cuyo caso, a pesar de haberse disminuido un poco el pasado
julio, se observ un incremento de 100 puntos bsicos frente al registro de octubre de
2006. As pues, independientemente del indicador que se utilice, se concluye que la
inflacin de no transables aument, como es de esperar en presencia de excesos de
demanda en 2006 y 2007.

La poltica monetaria descrita ha sido efectiva en contener un crecimiento de la demanda
agregada y del crdito que era insostenible, y que, de haber persistido, habra
comprometido no solo la estabilidad de precios sino tambin la estabilidad financiera y del
sector externo. Los efectos de las medidas de la J DBR se han sentido especialmente en
la desaceleracin del crdito bancario, que al finalizar julio creca a una tasa de 19%,
mientras en la misma fecha un ao atrs lo haca al 30%. Igualmente han permitido
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moderar el crecimiento de la demanda interna, que en el primer trimestre de 2008 creci a

una tasa real anual de 5.4% frente a un ritmo de expansin del 12% registrado el mismo
trimestre de 2007. No obstante, como se explica a continuacin, no toda la desaceleracin
econmica observada en 2008 se puede atribuir a los efectos de la poltica monetaria. Los
choques que ha sufrido la economa colombiana en los ltimos dos aos han sido tambin
determinantes clave del comportamiento de la produccin y los precios.

En la coyuntura de rpida expansin del gasto y presiones inflacionarias de demanda, la
economa comenz a mostrar fuertes incrementos en los precios de los alimentos y los
combustibles, que han impactado tanto a la inflacin como a la actividad econmica. El
aumento considerable de los precios internacionales de los alimentos, los combustibles y
las materias primas, incluyendo los metales, as como el desabastecimiento de algunos
productos alimenticios en Venezuela y factores climticos como el fenmeno del Nio,
han afectado los precios internos, los costos de las empresas, la capacidad de compra de
los hogares y las expectativas de inflacin en distintos perodos y magnitudes.

El efecto combinado de las presiones de costos de las empresas junto con el impacto
directo de los choques de precios regulados y de alimentos en el ingreso disponible de los
hogares (primer canal) han conformado lo que en economa se conoce como un choque
de oferta que explica, simultneamente, el aumento de la inflacin y la desaceleracin de
la actividad econmica.

Si el pblico piensa que, por temor a la desaceleracin econmica, el banco central va a
reaccionar dbilmente ante los efectos de segunda vuelta de los choques, se formarn
expectativas de inflacin alta. Lo contrario suceder si el pblico percibe que el banco
central no permitir que los efectos de los choques de precios relativos se traduzcan en
aumentos permanentes de la inflacin. La complicacin para la poltica monetaria surge
cuando expectativas de inflacin alta se incorporan en la definicin de los precios y
salarios de la economa. En ese caso, lo que puede ser un incremento temporal de la
inflacin se convierte en un aumento sostenido. Como discuto a continuacin, este ha
sido uno de los criterios ms importantes en las decisiones recientes de poltica
monetaria.

En conclusin la poltica monetaria en Colombia, al igual que en muchos otros pases,
tiene que enfrentar en la actualidad dos fuerzas opuestas. Por una parte, el aumento de la
inflacin y las expectativas de inflacin, en un ambiente de choques internacionales a los
precios de los productos bsicos que escapan de su control. Por otra, una desaceleracin
en el crecimiento econmico, como resultado simultneo de factores de oferta y de
demanda de difcil cuantificacin, y no todos generados por el cambio en la postura de la
poltica monetaria.

La forma como los bancos centrales respondan a este dilema en un ambiente de
creciente incertidumbre es crucial para preservar la estabilidad macroeconmica y
asegurar condiciones de crecimiento sostenido de la produccin y el empleo. La tarea de
un banco central es la de tomar decisiones oportunas con un horizonte de tiempo amplio
hacia el futuro. As lo ha venido haciendo la J unta Directiva del Banco de la Repblica,
adoptando medidas que a veces resultan duras e impopulares, y que a corto plazo
parecen difciles de entender, pero que defienden el largo camino recorrido en el control
de la inflacin y mantiene la economa en una senda de crecimiento sostenible. Las
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decisiones de la J unta Directiva se toman buscando el beneficio de todos los

colombianos.

Pero se pensara que para CONDOMINIO SAMRIA GOLF CLUB, el incremento de las
tasa de inters tendra un efecto negativo, si se tiene en cuenta que el auge de la
construccin esta en descenso se veran como una variable negativa para el proyecto,
pero mientras se mantenga la inflacin controlada va a ser atractivo invertir en vivienda
advierte la presidente de Camacol Beatriz Uribe. Tomado se revista Dinero edicin 303 de Junio de 2008

1.2.2. MARCO REGULATORIO

Nuevo marco regulatorio en materia de licencias ambientales en Colombia

El Gobierno Nacional expidi una nueva reglamentacin al Ttulo VIII de la ley 99/93 (ley
del medio ambiente) en lo relativo a las licencias ambientales. stas son las
autorizaciones que otorgan las autoridades ambientales competentes (Min ambiente,
CARS, entidades territoriales, entre otras) para la ejecucin de un proyecto, obra o
actividad, que pueda producir deterioro grave a los recursos naturales renovables o al
medio ambiente o introducir modificaciones considerables o notorias al paisaje. La licencia
ambiental deber ser obtenida previamente a la iniciacin del proyecto. De acuerdo con el
nuevo decreto, los siguientes proyectos, obras y actividades estarn sujetos a licencia
ambiental:

En el sector hidrocarburos las actividades de exploracin ssmica que requieran la
construccin de vas para el trnsito vehicular; los proyectos de perforacin exploratoria,
por fuera de campos de produccin de hidrocarburos existentes; explotacin de
hidrocarburos que incluye las instalaciones propias de la actividad y obras
complementarias incluidas el transporte interno del campo por ductos y su
almacenamiento interno, las vas y dems infraestructura asociada; entre otras. En el
sector minero la explotacin de carbn, materiales de construccin, metates y piedras
preciosas, entre otros minerales. En el sector elctrico la construccin y operacin de
centrales generadoras de energa elctrica y los proyectos de exploracin y uso de
fuentes de energa alternativa virtualmente contaminantes, entre otros.

Igualmente requerir de licencia ambiental la construccin de presas, represas o
embalses con capacidad mayor de 200 millones de metros cbicos de agua; los proyectos
para la generacin de energa nuclear; la construccin y operacin de aeropuertos
internacionales y de nuevas pistas en los mismos; construccin de carreteras; obras
pblicas en la red fluvial nacional; construccin de vas frreas; construccin y operacin
de distritos de riego; y proyectos que afecten las reas del Sistema de Parques
Nacionales Naturales.

NUEVO MARCO REGULATORIO PARA CURADORES URBANOS

Al establecer un nuevo marco regulatorio para los curadores urbanos, el Gobierno
Nacional estableci que estos funcionarios deben ser designados, para perodos
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individuales de cinco aos, de entre los aspirantes que se sometan a concurso de mritos,
abierto mediante convocatoria pblica.

El curador urbano es un particular encargado de estudiar, tramitar y expedir licencias de
parcelacin, urbanizacin, construccin y subdivisin de predios, a peticin del interesado
en adelantar proyectos de esta ndole.
Segn el decreto 564 de 2006, a los alcaldes corresponde efectuar los trmites para la
realizacin del concurso de mritos, que se har a travs de entidades pblicas o
privadas expertas en seleccin de personal.

Estas entidades deben elaborar y calificar los cuestionarios a que se sometan los
aspirantes y entregar la lista de elegibles, de acuerdo con los mayores puntajes obtenidos
durante el proceso de seleccin.

El concurso debe contemplar aspectos tales como experiencia de los aspirantes,
rendimiento y capacidad demostrada en actividades de planificacin y curadura urbana,
ejercicio de docencia y estudios de postgrado en arquitectura, ingeniera y legislacin
urbanstica.

Los alcaldes determinarn la forma de acreditar los requisitos y la fecha y el lugar del
concurso. Esto se indicar en la convocatoria pblica, que debe hacerse por lo menos
seis meses antes del vencimiento del perodo individual de los curadores urbanos.

Entre algunos de los requisitos para concursar, figuran:

Ser ciudadano colombiano en ejercicio, no mayor de 65 aos y estar en pleno goce de
sus derechos civiles.

Poseer ttulo profesional de arquitecto, ingeniero civil o postgrado de urbanismo o
planificacin regional o urbana.

Acreditar una experiencia laboral mnima de diez aos en el ejercicio de actividades
relacionadas con desarrollo o planificacin urbana.

A este respecto, la medida contiene la lista completa de requisitos, as como la forma de
verificarlos y de calificar a los participantes en el concurso de mritos.

Del mismo modo, instruye sobre publicacin de los resultados, conformacin de la lista de
elegibles, designacin y posesin del curador urbano, prestacin del servicio, calificacin
de su desempeo, evaluacin anual, y vigilancia y control.

El decreto tambin establece un nuevo esquema tarifario, aplicable a nivel nacional, para
la liquidacin de las expensas (gastos) por los trmites que se adelanten ante las
curaduras urbanas.

Y determina la obligacin que tienen los curadores de discriminar en su contabilidad qu
porcentaje de los ingresos, provenientes de la liquidacin de las expensas, corresponde a
gastos que demanda la prestacin del servicio, y cul a la remuneracin propia del
curador.
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El curador urbano, segn la norma, ejerce una funcin pblica para la verificacin del
cumplimiento de las normas urbansticas y de edificacin vigente.

Es autnomo en el ejercicio de sus funciones y responsable disciplinaria, fiscal, civil y
penalmente, por los daos y perjuicios que pueda causar a usuarios, a terceros o a la
administracin pblica.

Cada municipio o distrito puede establecer, previo concepto del Ministerio de Ambiente,

Vivienda y Desarrollo Territorial, el nmero de curadores urbanos en su jurisdiccin,
teniendo en cuenta la actividad edificadora, el volumen de solicitudes de licencias
urbansticas, las necesidades del servicio y la sostenibilidad de las curaduras urbanas.

En todo caso, cuando el municipio o distrito opte por la figura del curador urbano, debe
garantizar que este servicio sea prestado al menos por dos de ellos.

El municipio que por primera vez designe curadores urbanos, debe primero- elaborar un
estudio tcnico, que sustente la necesidad del servicio y la capacidad de sostenibilidad
econmica de las curaduras urbanas.

El curador urbano debe ser designado por el alcalde para perodos individuales de 5 aos.
Y podrn ser designados nuevamente en su funcin, previa evaluacin de su desempeo
y previa participacin en el concurso de mritos.

El Decreto 564 de 2006 compila, por lo dems, las disposiciones vigentes en el decreto
1600 de 2005, relacionadas con licencias de urbanismo y construccin, reconocimiento de
edificaciones y legalizacin de barrios. Todo esto ajustado al nuevo marco regulatorio
aplicable a los curadores urbanos.

Adems de perfeccionar el trmite administrativo para la expedicin de licencias
urbansticas, el decreto armoniza las disposiciones vigentes con el rgimen de
intervenciones sobre bienes de inters cultural, contenido en la Ley General de Cultura.
Fuente: Presidencia.gov.co

1.2.3. INCENTIVOS PARA EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIN
Gobierno y constructores avanzan en el diseo de un plan de incentivos que permita
impulsar la construccin de viviendas populares en el pas.
Funcionarios del Departamento Nacional de Planeacin (DNP), indicaron que las partes
ya han definido una serie de asuntos puntuales en los que se debe avanzar, y que
combinaran una reduccin de los aranceles de importacin para los insumos de
construccin, bajas tasas de inters, abaratamiento de las licencias, y la implementacin
de bancos de materiales.
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El Gobierno est organizando un paquete de incentivos para impulsar la construccin de
Viviendas de Inters Social (VIS). La mayora de estas medidas son recomendaciones de
los propios constructores, afirm el subdirector de Vivienda y Desarrollo Urbano del DNP,
Augusto Pinto.
Pero las partes saben que estos planes se podran quedar sobre el papel si no se
consiguen cuanto antes terrenos aptos para ponerlos en marcha. Precisamente, este fue
uno de los temas que se discuti la semana anterior en el Congreso Nacional de
Arquitectos en Barranquilla.
Cada ao en el pas se constituyen 185.000 hogares, sin embargo la oferta de vivienda
tan solo llega a 94.000, por lo que queda un rezago de 91.000.
Tomando como referencia el ltimo censo, Planeacin ha definido que para suplir esta
demanda el pas requiere de 3.565 hectreas.
El problema es que hay ciudades como Bogot, Medelln y Barranquilla, donde
prcticamente ya no hay sitio para levantar nuevas viviendas, por lo que el Gobierno se
inclina por tratar de aprovechar los espacios que an quedan en zonas ya urbanizadas.
Casualmente, el Concejo de Barranquilla contempla la posibilidad de introducirles
modificaciones al Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la capital atlanticense, para
habilitar territorios para la ejecucin de VIS.
La escasez de suelos tambin ha trado consigo un encarecimiento de los lotes
urbanizables en diferentes poblaciones del pas, donde el metro cuadrado se ha llegado a
comercializar hasta en seis millones de pesos.
Este encarecimiento hace que cada vez sea ms difcil la compra de tierras para
construccin de viviendas sociales, expres el funcionario del DNP.
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Para tratar de hacerle frente a estos problemas, miembros del sector constructor le han
sugerido habilitar bancos de tierra en el territorio nacional.
La idea es que los municipios vayan adquiriendo tierras en zonas de expansin, lo que a
su vez evitara la especulacin inmobiliaria, expres el presidente de la Sociedad
Colombiana de Arquitectos, Ricardo Navarrete.
1.3. VARIABLES SOCIALES Y CULTURALES

Cuarenta y dos grupos empresariales le apuestan a la construccin en Santa Marta
La belleza natural y las condiciones de las playas que evitan el dragado para recibir
grandes barcos son algunas ventajas de la baha que mira hacia el 2019 con obras, entre
ellas, de finca raz.

Segn J os Miguel Berdugo, presidente de la Asociacin de Empresarios del Magdalena,
el futuro es promisorio no solo para la finca raz, sino a las obras de infraestructura.
"De hecho, para lograr la ciudad 'soada', Santa Marta necesitara 440 proyectos. Esto,
sin duda, la convertira en un polo industrial y turstico capaz de enfrentar los retos de la
globalizacin", asegura.

Recuperacin del centro histrico y arquitectura. En la primera etapa se intervendr el
Centro Histrico, se recuperar el patrimonio arquitectnico y se peatonalizarn algunas
vas, incluyendo la entrada a la baha, que es una de las mayores atracciones.

As mismo, se recuperarn tres joyas arquitectnicas frente a la baha: el Hospital San
J uan de Dios, la Gobernacin del Magdalena y la Alcalda de Santa Marta, que se
convertirn en hoteles cinco estrellas.

Actualmente estn abiertas las licitaciones. El proceso busca las mejores propuestas
para la renovacin y la operacin, y la idea es generar negocios de altura y con
estndares internacionales. Las obras se iniciarn en febrero del prximo ao y la
totalidad de la recuperacin del Centro costar 8.000 millones de pesos", agrega Berdugo.
All, las zonas con mayor desarrollo inmobiliario estn alrededor del Aeropuerto.

Adems, en el tradicional Rodadero ya se estn reactivando varios edificios cuyas
estructuras estuvieron abandonadas por aos. As mismo, en Bello horizonte y en Pozos
Colorados (ver anotacin 'el lunar') varios constructores trabajan en diversos proyectos
arquitectnicos.

El 'lunar' en Pozos Colorados. Como en la mayora de municipios del pas, la
inseguridad jurdica conlleva problemas. En este caso, fue hace ms de 15 aos cuando
un 'cacique' de la regin expropi 42 hectreas de tierra en Pozos Colorados con el
argumento de que la Nacin no la usaba. Ahora, el suelo de mayor potencial est
congelado pues hay un litigio entre la Alcalda, algunos particulares invasores y la Nacin
pues no se sabe a ciencia cierta quin es el propietario. Lo curioso del asunto es que
nadie entiende cmo lograron pasar sobre la primera norma inmobiliaria del pas: la
propiedad de los terrenos del Estado no prescribe nunca.

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De cualquier forma, y siguiendo con el tema de otras obras, an se est evaluando qu es

ms conveniente si ampliar el aeropuerto o reubicarlo para darle paso a un mega proyecto
habitacional.

El casco urbano no es ajeno al fenmeno all se levantan varios conjuntos cerrados de
casas y apartamentos para vivienda, y los de carcter social -a diferencia de varias
capitales- tambin siguen el ritmo de la dinmica urbana.

A esta se suman los centros comerciales Ocean Mall y Buenavista. Segn Berdugo, las
obras proyectadas para el 2019 tienen un costo cercano a los 7 billones de pesos.

Los proyectos viales Son el segundo eje del urbanismo. "La idea es sacar del centro de la
ciudad el trfico pesado para que no se daen las vas y para empezar a ordenar los
diferentes usos del suelo pero sin frenar la industria", agrega Berdugo.

Para ello, el primer paso es construir la doble calzada de la Red Vial del Norte (Entre
Cinaga y Mamatoco, que inicia en febrero) y del tramo San Alberto - Santa Marta. Luego,
construir la va alterna al puerto y paralela al ferrocarril para no pasar por el centro. Tomado
Camara de Comercio de Santa Marta

Santa Martha es de las ciudades que menos ha crecido en los ltimos 20 aos y mas
paralizada estuvo, percepcin de su sector empresarial y dirigente, la Santa Marta de hoy
es diferente se ve un ambiente de optimismo y el pas ha volteado su mirada hacia esa
parte del Caribe colombiano, en parte creemos que es por varios factores, uno que
indudablemente es primordial es que la clase dirigente actual, es la nueva generacin,
hijos de los antiguos dirigentes que se formaron en las mejores universidades de Bogot o
inclusive salieron del pas a estructurarse acadmicamente, producto en gran parte por la
ola de violencia que azoto la regin, el sector poltico aunque no deja de ser tradicional
lentamente ha cambiado hacia una visin empresarial y algo menos corrupta, es un
camino largo pero que vemos que va cambiando.

Otro factor importante en la nueva Santa Martha es el programa presidencial de seguridad
democrtica que ha sacado del lado oscuro a la ciudad, le ha vuelto la tranquilidad a la
ciudad y sus dirigentes se han atrevido a invertir y a generar nuevas oportunidades de
negocios.

La infraestructura vial y portuaria ha mejorado sustancialmente la zona, obras como la
doble calzada de la troncal del Caribe, la va alterna al puerto, la marina internacional, las
inversiones en la sociedad portuaria de la ciudad, el parque agroindustrial de Santa
Martha (PAS), la nueva zona franca Tayrona, y muy pronto el gran desarrollo urbanstico
por cuenta de CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB,
hacen de Santa Martha sin lugar a dudas la ciudad de mas desarrollo en Colombia en por
prximos 5 aos.

COSTO DE LA CONSTRUCCION SUBE EL 2.86%

El ndice de Costos de la Construccin Pesada (ICCP) acumul una variacin positiva de
2,86 por ciento entre enero y septiembre de este ao. Esta tasa es inferior en 7,06 puntos
porcentuales con respecto al mismo perodo del ao anterior (9,92 por ciento).
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El ndice de Costos de la Construccin Pesada (ICCP) acumul una variacin positiva de

2,86 por ciento entre enero y septiembre de este ao. Esta tasa es inferior en 7,06 puntos
porcentuales con respecto al mismo perodo del ao anterior (9,92 por ciento).
Por grupos, mano de obra, costos indirectos, equipo y transporte aportaron 2,41 puntos
porcentuales al total.
En el periodo analizado, los grupos de obra que presentaron los mayores aumentos de
precios, se registraron en: sub bases y bases (8,35 por ciento), transporte de materiales
(8,27 por ciento), obras de explanacin (7,14 por ciento), pavimentaciones con asfalto,
pinturas, geotextiles (4,87 por ciento), concretos, morteros y obras varias (4,24%) y
concreto para estructura de puentes (3,79 por ciento).
Mientras las que registraron menores incrementos fueron: aceros y elementos metlicos (-
2,19 por ciento) y acero estructural y cables de acero (2,67 por ciento).
Tomado de la repblica (edicin 23 de octubre de 2007)
FRENO DE LA CONSTRUCCION, LA SORPRESA

El sector financiero fue el que ms creci en el segundo trimestre del ao y jalon la
expansin del Producto Interno Bruto (PIB), destronando de ese lugar a la construccin,
que por aos se consolid como el principal motor.

La economa se expandi 6,87 por ciento con cultivos ilcitos entre abril y junio y 6,97 sin
cultivos.

Qu pas? En el segundo trimestre del ao la actividad constructora se desaceler
fuertemente y slo creci 6,19 por ciento (contra 28 por ciento del segundo trimestre del
ao anterior), al parecer por el impacto de las alzas en las tasas de inters, mientras el
sector financiero se elev 15,68 por ciento, pero comparado con una cada de 7 por
ciento.

El vicepresidente tcnico de Stanford Bolsa y Banca, lvaro Cmaro, cree que el dato del
PIB es positivo y una vez ms en 2007 se superarn los pronsticos hechos al principio
del ao. La cifra no sorprendi, no se genera un cambio importante en la percepcin de
confianza.

Pero al analista le llama la atencin la contribucin del sector financiero al crecimiento, lo
que coincide con el boom de crdito en la economa.
El jefe de Investigaciones Econmicas y Estratgicas del Bancolombia, Daniel Ignacio
Nio, asegur que la expansin del sector financiero se explica por un efecto base, pues
entre abril y junio del ao pasado la actividad cay 7,2 por ciento por la crisis que se
registr con los papeles (TES) del Gobierno.
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Una situacin similar, afect a la construccin, pues el resultado de este ao (6,19 por
ciento) se compara con un crecimiento elevado en los segundos tres meses de 2006
cuando fue superior a 28 por ciento.

El crecimiento de 7,48 por ciento en el semestre era lo que se esperaba, pero deja
reflexiones dijo Nio-, porque se desacelera la inversin, sin embargo el consumo
contina a una alta velocidad.

Sin una tasa de ahorro elevada, el consumo debe disminuir, pero lo que se observa es
disminucin de las exportaciones y aumento de las importaciones por el lado del
consumo, lo que podra llevar a presiones inflacionarias y vulnerabilidades cambiarias,
ante necesidades de financiamiento externo.

Para el analista de Corredores Asociados, Ricardo Durn, la sorpresa del trimestre fue la
construccin, una actividad que vena liderando el dinamismo en los ltimos meses y que
ahora se desacelera fuertemente.

Se observa que la poltica del Banco de la Repblica est dando resultados asegur
Durn-, y el sector que ms la asimila es el de la construccin, lo que es consistente con
una reduccin en los desembolsos hipotecarios de la banca.
Adems, afirm que la construccin parece haber llegado a un techo y el resultado
mostrara un punto mximo de expansin del sector.

La industria sigue creciendo mucho, eso le quita peso a la tesis de que la revaluacin
incentiva la importacin de bienes de consumo desplazando a la industria nacional. Lo
cierto es que, pese a la apreciacin, la industria crece a tasas elevadas desde hace varios
aos, seal el jefe de Investigaciones de Corredores Asociados.

Para el ministro de Comercio, Industria y Turismo, Luis Guillermo Plata, si se desea ver un
cambio cualitativo en el bienestar de los colombianos, el pas tiene que seguir creciendo a
tasas superiores a 7 por ciento, no en uno o dos trimestres, sino en muchos aos.

A veces, cuando se crece a esos niveles nos asustamos y decimos que la economa est
recalentada, pero yo me pregunto por qu J apn y otras economas exitosas crecen al 8
por ciento durante ms de 10 aos y no se recalientan?, agreg el funcionario.

El ministro se mostr complacido por el aporte al PIB del sector comercio, industria y
turismo, con exportaciones creciendo 17 por ciento, turismo 18 por ciento, la industria
disparada, y una inversin extranjera superior a 4.000 millones de dlares en el primer
semestre del ao.

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Influencia de la entrada de capitales

El gerente de la firma Raddar, Camilo Herrera, asegur que el resultado econmico
muestra, por fin, la entrada de capitales extranjeros que van directamente al sector
bancario y a la formacin bruta de capital.

Esa situacin nos hace pensar que aumenta el PIB, pero no la economa, al parecer es
un crecimiento ficticio generado por la entrada de capitales de inversin, dice el analista.

1.4 ANALISIS DE OPORTUNIDADES Y AMENAZAS DEL MACROENTORNO
FUERZAS OPORTUNIDADES AMENAZAS
ECONOSFERA Nueva imagen de Santa Marta
Incremento de inversin extranjera
en Colombia

Tasa de Inters
Poco incentivo para invertir
en segunda vivienda

SOCIOSFERA Cambio en la sociedad Tayrona
Condominio Golf Club hacia los
negocios e inversiones
Matrimonios jvenes y con buen
nivel de ingresos
Buen vivir en vivienda y estilo de
vida exigente
Nivel bajo de educacin
superior
POLITISFERA Poltica de Seguridad Democrtica.
Estabilidad Politica a corto plazo

Distribucin de poder
concentrada en la ciudad
Tramites gubernamentales
lentos y obsoletos
TECNOSFERA Cambio rpido de la tecnologa Avance lento en inversin
tecnolgica en Santa
Marta( redes de
infraestructura)
BIOSFERA Mercado disponible para nuestro
producto de construccin verde
ecolgica, auto sostenible
Incentivos gubernamentales para
proyectos verdes
Utilizacin de recursos energticos
renovables
(energa fotovoltaica, terrazas
ajardinadas)

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1.5 DOFA

FORTALEZAS
1. Ubicacin estratgica del proyecto respecto a la playa y la
ciudad.
2. Expectativas de Desarrollo en el rea caribe.
3. Topografa del terreno para el desarrollo del proyecto.
4. Facilidad en la forma de pago del lote.
5 No existen proyectos de competencia en vivienda
unifamiliar y campo de golf.
6 Condicin favorable del clima y medio ambiente.
7. Flexibilidad de la norma para el desarrollo del proyecto.
8. Se incorpora al desarrollo vial de la regin.
DEBILIDADES
1. Limitacin de tiempo.
2. La falta de aficin al Golf en la regin.
3. Dificultad en la consecucin y transporte de insumos.
4. Falta de playa en el lote.
5. Poca oferta de servicios en las rea aledaas
OPORTUNIDADES
1. Existe preferencia por Santa Marta en el mercado de la zona norte del
pas.
2. Conformacin de un grupo de trabajo profesional.
3. La construccin existente en el lote.
4. Expectativa de mercado en el adulto mayor de alto nivel.
5. Baja incidencia del valor del lote en el desarrollo.
6. Cercana al centro , histrico, turstico y cultural de Santa Marta.
7. Cercana a los centros tursticos de la regin.
8. Facilidad de implementar criterios medio ambientales.
9. Expectativa por anuncios de traslado y llegada de grandes empresas en
Santa Marta.
10. Buena imagen con que goza Santa Marta en el Exterior.
ESTRATEGIAS (FO)
1. Impulsar la comercializacin en toda la zona norte del pas
(Barranquilla, Cartagena, Bucaramanga, Valledupar, Maracaibo,
Medelln, guajira, etc.)
2. Darle carcter de exclusividad y alto nivel al proyecto.
3. Disear un programa de aplicaciones medio ambientales.
5. Incorporar al proyecto las caractersticas culturales del
tairona.
6. Incorporar al proyecto programas de salud y recreacin
para el adulto mayor.
8. Ampliar la comercializacin en el exterior.

ESTRATEGIAS (DO)
1. Crear el club nutico asociado al proyecto.
2. Incorporar al proyecto reas de comercio.
3. Fortalecer la imagen del grupo promotor.
4. Darle un valor agregado a travs de la incorporacin de
criterios medioambientales.
5. Tanto el personal de la promotora como el grupo de
trabajo deben ahondar en el conocimiento del sector.

AMENAZAS
1. Los Promotores no son propietarios del Terreno.
2. La falta de certeza de los linderos.
3. Sistema de contratacin no favorece el compromiso y motivacin.
4. La situacin econmica de recesion a partir del 2009.
5 Resistencia cultural que pueda existir al proyecto.
6. Inestabilidad Poltica.
7 Flexibilidad en la aplicacin de la norma.
8 Condicin tributaria del lote.
9 Desconfianza de los inversionistas a proyectos de alto riesgo, producto
de las pirmides.
ESTRATEGIAS (FA)
1. Establecer un modelo de negociacin del lote que garantice la
disponibilidad en el tiempo.
2. Establecer vnculos sociales, polticos y empresariales en la
regin
3. Promover los diferenciales con el proyecto Gaira Golf Club.
8. Fortalecer la gestin jurdica para garantizar la seguridad
jurdica. (lindero, tributaria, normativa).

ESTRATEGIAS (DA)
1. Establecer alianza con promotores comerciales de
renombre y de la zona.
2. Conseguir recursos lquidos para el proceso de preventas.
3. Fortalecer los recursos logsticos para la empresa
promotora.
3. Hacer una inversin importante para crear aficin al golf
durante la etapa de preventas.

MATRIZ DOFA

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2. MICROENTORNO

2.1. CLASIFICACION DE LA EMPRESA EN EL SECTOR REAL

2.1.1. COMPORTAMIENTO DE LAS EMPRESAS EN EL SECTOR REAL DURANTE EL
AO 2007
Para conocer el contexto del comportamiento de las empresas del sector real durante el
ao 2007, es necesario revisar los datos de los aos anteriores, as como las cifras
macroeconmicas de produccin y consumo. El alto crecimiento de la economa nacional
durante los aos 2006 y 2007, es el producto de la agregacin de los resultados de las
empresas tanto del sector real como del sector financiero. En ese alto crecimiento
contribuyeron factores importantes como la confianza de los inversionistas nacionales y
extranjeros para crear empresas o ampliar las ya existentes y, los ingresos y confianza de
las familias para incrementar el consumo.
Segn el DANE, el mayor aumento en la produccin se gener en el sector de la
construccin con el 13.31%, seguido del transporte con el 12.48%, la industria con el
10.62% y el comercio con el 10.4%. Por el lado de la demanda, el mayor incremento se
registr en la inversin o formacin bruta de capital, con una tasa de 21.17%, el cual es
fundamental para el crecimiento de las empresas y el consumo de las familias que se
increment 6.3% durante el ao 2007.
En el caso de las cifras de la Superintendencia de Sociedades, las ventas de 15.989
empresas que han reportado informacin financiera permanente entre los aos 2005 y
2007, crecieron 12% en el ltimo ao, pasando de $269.9 billones a $302.3 billones. Este
crecimiento nominal se ajusta al crecimiento real de 7.5% que registr el PIB nacional, si
se tiene en cuenta la inflacin que fue de 5.69%.
Es importante destacar que a pesar que las ventas de estas empresas registraron un
importante crecimiento, este fue menor al del ao 2006, que estuvo en el 19.5%. Los
resultados de crecimiento de las empresas del sector real muestran tasas ms bajas en el
ltimo ao, en las principales cuentas de los estados financieros como se muestra en el
siguiente cuadro, con excepcin de la utilidad neta, la cual creci ms en el ao 2007 que
en el 2006. El mayor crecimiento en la utilidad est dada en una administracin ms
eficiente de los recursos de las empresas.

Cuadro No. 1.- Tasas de crecimiento de las principales cuentas
CUENTAS VAR. 2005-2006 VAR. 2006-2007
CLIENTES
19.6% 11.4%
DEUDORES 18.4% 16.9%
INVENTARIOS 21.6% 10.1%
TOTAL ACTIVO CORRIENTE 18.5% 12.4%
PROPIEDADES PLANTA Y EQUIPO 12.8% 9.7%
TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE 12.7% 7.9%
TOTAL ACTIVO 14.6% 9.4%
OBLIGACIONES FINANCIERAS 23.5% 16.3%
PROVEEDORES 18.8% 7.2%
TOTAL PASIVO CORRIENTE 20.6% 9.5%
TOTAL PASIVO NO CORRIENTE 12.0% 11.6%
TOTAL PASIVO 17.9% 10.1%
TOTAL PATRIMONIO 12.8% 9.1%
INGRESOS OPERACIONALES 19.5% 12.0%
UTILIDAD OPERACIONAL 23.8% 13.2%
UTILIDAD NETA 14.7% 16.9%
Fuente: SIGS, y clculos Supersociedades
An cuando el crecimiento de las principales cuentas de los estados financieros en el
ltimo ao, fue menor al registrado en el ao 2006, la rentabilidad fue mayor, medida a
travs de diferentes indicadores. El margen neto pas de 6.5% en el ao 2006 a 6.8% en
el 2007 y el margen operacional de 9.8% a 9.9%.

9.4%
6.8%
9.8%
6.5%
9.9%
6.8%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
2,005 2,006 2,007
Margen operaci onal y neto 2005-2007
Margen operacional Margen neto

Pgina43
La rentabilidad de los accionistas medida a travs de la rentabilidad del patrimonio

tambin creci de 7.4% en el ao 2005 a 8.1% en el 2007.
6.8%
7.4%
7.4%
7.6%
7.6%
8.1%
6.0%
6.5%
7.0%
7.5%
8.0%
8.5%
2,005 2,006 2,007
Rentabilidad operacional del activo y neta del patrimonio
Rentabilidad operacional del activo Rentabilidad neta del patrimonio

El nivel de endeudamiento, as como la concentracin del endeudamiento en el corto
plazo han permanecido casi constantes durante los ltimos tres aos, en niveles del 35%
y 70% respectivamente.
Razn de endeudamiento y concentracin en el corto plazo
68.7%
70.2% 69.9%
35.3% 35.1% 34.1%
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
2,005 2,006 2,007
Razn de endeudamiento Concentr. Endeudamiento en el corto plazo

La concentracin de endeudamiento con el sector financiero se increment levemente
entre los aos 2005 y 2007, pasando de representar el 30.5% al 33.8% del total de la
deuda, mientras que las obligaciones con los proveedores se redujeron ligeramente del
20.3% al 19.9%.
Concent r acin endeudamient o con el sect or f inancier o y con pr oveedor es
33.8%
32.0%
30.5%
19.9% 20.4% 20.3%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%
35.0%
40.0%
2,005 2,006 2,007
Concentracin de endeudamiento con el sector financiero Concentracin de endeudamiento con proveedores

Pgina44
Algunos indicadores de liquidez analizados tales como la razn corriente, la rotacin de

activos y la rotacin de deudores clientes han permanecido estables durante el perodo.
Indicador es de liquidez aos 2005-2007
8.0 7.9 8.0
0.7 0.8 0.8
1.4 1.4 1.4
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
9.0
2,005 2,006 2,007
Rotacindedeudores clientes Rotaciondeactivos Razncorriente

SECTOR CONSTRUCCION
El sector de la construccin est conformado por dos grandes subsectores que son la
construccin de vivienda y la construccin de obras civiles y de infraestructura. Es un
sector impulsador de otros sectores como el hierro, cemento, ladrillo y electrodomsticos,
entre otros; as mismo es un sector que genera gran cantidad de empleos.
En el ao 2007, segn el DANE, el sector de la construccin fue el que ms creci; sin
embargo, los indicadores de rentabilidad estn por debajo del total de las empresas del
sector real, excepto en la rentabilidad de los accionistas o rentabilidad del patrimonio.
Cuadro No. 5.- Indicadores del sector de la construccin
INDICADOR CONSTRUCCION TOTALES
RENTABILIDAD
Margen operacional 6.7% 9.5%
Margen neto 4.8% 6.5%
Rentabilidad operacional del activo 4.5% 7.4%
Rentabilidad neta del patrimonio 8.9% 7.9%
ENDEUDAMIENTO
Razn de endeudamiento 64.1% 36.3%
Concentracin Endeudamiento en el corto plazo 62.6% 70.1%
Concentracin de endeudamiento con el sector
financiero 32.2% 33.4%
Concentracin de endeudamiento con
proveedores 5.6% 19.6%
LIQUIDEZ
Rotacin de deudores clientes 9.0 7.9
Rotacin de activos 0.7 0.8
Razn corriente 1.6 1.4
Fuente: SIGS, y clculos Supersociedades
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Es el sector que registra el mayor nivel de endeudamiento, aunque con valores

moderados, pero muy por encima del promedio nacional y registra indicadores de liquidez
aceptables, superiores a los del total, excepto en el de rotacin de activos.

Construccin de vivienda.

Segn la informacin publicada sobre los costos de construccin de vivienda, entre los
meses de enero y octubre de este ao el ICCV3 registr una variacin del 3,75%. Esta
tasa es inferior en 3,14 puntos a la registrada en el mismo ao anterior (6,89%) y en 0,92
puntos con relacin al ndice de precios al consumidor acumulado a octubre de 2007
(4,67%). Asimismo, en los ltimos doce meses el ICCV a octubre de 2007, registr una
variacin del 3,51%, resultado inferior en 3,62 puntos a los acumulados doce meses del
ao anterior (7,13%) y en 1,50 puntos con relacin al crecimiento acumulado del ndice de
precios al consumidor a octubre de 2007 (5,01%).

ANEXO
A1. ndice de Valoracin Predial, total nacional y 22 ciudades.
2003-2007

Ao 2003 2004 2005 2006 2007
ARMENIA 103,73 105,96 110,04 115,76 119,54
BARRANQUILLA 103,93 111,06 114,82 116,77 123,40
BUCARAMANGA 103,98 109,40 111,84 114,12 118,22
CALI 103,90 109,23 118,07 124,10 133,40
CARTAGENA 100,00 102,23 107,10 116,79 123,87
CUCUTA 105,05 109,42 115,06 120,33 124,30
FLORENCIA 100,11 103,14 106,42 108,38 110,14
IBAGUE 107,34 112,37 115,00 119,04 123,79
MANIZALES 104,94 113,27 118,92 124,18 136,23
MEDELLIN 104,19 108,69 111,84 116,81 120,63
MONTERIA 106,12 110,58 113,52 115,97 119,31
NEIVA 106,50 111,93 121,71 124,06 129,22
PASTO 106,67 112,10 116,88 121,79 126,80
PEREIRA 101,82 108,57 114,27 118,17 123,13
POPAYAN 105,60 111,83 118,41 123,98 133,31
QUIBDO 102,34 109,42 113,17 116,24 123,64
RIOHACHA 104,75 116,05 126,16 131,98 138,37
SANTA MARTA 108,67 115,69 130,77 140,66 147,06
SINCELEJ O 103,93 110,61 116,82 120,54 131,56
TUNJ A 107,12 112,87 119,83 126,29 131,81
VALLEDUPAR 105,98 112,10 116,94 121,84 127,24
VILLAVICENCIO 104,18 112,45 117,05 119,85 126,81
TOTAL NACIONAL 104,42 109,86 115,39 120,24 126,09
Fuente: DANE

Base 2002=100

FICHA METODOLOGICA

Qu es el IVP?: es un indicador que permite calcular la variacin porcentual promedio de
los precios de los predios urbanos del pas, excepto Bogot, entre dos perodos de
tiempo. El IVP es estimado anualmente y es utilizado como insumo para la determinar el
reajuste de los avalos catastrales de los predios urbanos a nivel nacional desde
diciembre del ao 2001. El ndice est diseado para estimar los cambios de valor de los
predios del pas, con destino econmico habitacional.

2.2. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCION EN SANTA MARTA
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Antes de la llegada de los espaoles, el continente americano estaba poblado por

indgenas cuyo origen para el caso particular de Santa Marta es difcil de determinar,
porque debido a su localizacin al norte de Sudamrica y en el extremo ms septentrional
de Colombia, experimentaba el paso frecuente de migraciones indgenas en todos los
sentidos.
Sin embargo, algunos grupos se establecieron definitivamente en la regin, separados por
la especial topografa de la zona, con culturas de rasgos diferentes.
Entre ellos sobresalen los Tayronas, con poblacin numerosa, que tuvieron gran
influencia en la Costa Atlntica, y estaban localizados hacia las faldas de la Sierra Nevada
de Santa Marta en su vertiente norte. Su economa era esencialmente agrcola;
explotaban la sal y trabajaban el oro.
El arribo de los europeos con los subsiguientes procesos de conquista y colonizacin
cambi sustancialmente el entorno cultural y el factor social. Como legado de aquella
poca, la ciudad ms antigua de Amrica conserva edificaciones tipo republicano, entre
las que se encuentra el edificio de la Alcalda Distrital, en pleno Centro Histrico, donde
por muchos aos funcion la Gobernacin del Magdalena.
El progreso urbanstico
El crecimiento de Santa Marta no slo se ha producido en lo comercial e industrial, sino
tambin en el plano urbanstico, con algunas anomalas susceptibles de ser corregidas.

El desarrollo se ha dado de buena manera en sectores como Bavaria, Avenida del
Libertador y en la Va a Minca, donde actualmente se construyen cerca de siete
urbanizaciones, unas cumpliendo las normativas contempladas en el Plan de
Ordenamiento Territorial, POT, y otras sin ninguna clase de especificaciones tcnicas ni
urbansticas, circunstancia que terminar afectando al desarrollo ordenado de la ciudad,
por lo que significa en materia de prestacin de servicios pblicos, vas y transporte.
Los estudios realizados sobre sta capital, en particular los planes de desarrollo, dan
cuenta de los problemas de altas tasas de crecimiento poblacional; de la necesidad de
enmarcar los procesos de desarrollo en funcin de obras de infraestructura y de dotacin
de servicios para el mejoramiento de la calidad de vida, en el reconocimiento de que la
expresin y ocupacin del territorio ha desbordado la capacidad del Distrito para
satisfacer las demandas crecientes de la poblacin y la constatacin de un progresivo
problema de utilizacin de terrenos inadecuados para asentamientos humanos.
A partir del 2006 se ha visto un despeje lento pero seguro en la construccin de vivienda y
proyectos urbansticos entre los que se destacan Sierra laguna condominio de la firma
constructora Arias, Serna, Saravia y la reciente inauguracin de los apartamentos del
Hotel Irotama Resort, as mismo se est promocionado las ventas desde julio de esta ao
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del proyecto de apartamentos Crystall Towers todo esto en la zona denominada bello
horizonte, otros proyectos como los de la constructora J imnez que desarrolla proyectos
de vivienda VIS y NOVIS, a esto se suma que a finales de noviembre de 2008 salga a
ventas nuestro proyecto CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF
CLUB.
As mismo la ciudad se est convirtiendo en un centro logstico internacional de
caractersticas sin igual por contar con un canal natural con fondos rocosos y libres de
afluentes cuya profundidad es de 150 mts, lo cual permitir la llegada de buques de gran
calado incluidos los poxpanamas, sumado a esto su clima seco libre de salinidad por su
cercana con la sierra nevada de Santa Marta, convierte al puerto en el terminal ideal para
productos perecederos, grneles y vehculos contrario de lo que pasa en otros puertos
que reciben los vientos del mar.
La conectividad vial es otra de las ventajas que ofrece esta privilegiada zona por poseer
tren y por el desarrollo de la ruta del sol que colocara a Santa Marta a 10 horas del centro
del pas por una excelente va de cuarta generacin como lo tiene contemplado el Min de
Transporte
De ayer a hoy
La construccin en Santa Marta ha dado un vuelco favorable en los ltimos aos. La
construccin de modernos y amplios centros comerciales como Ocean Mall y Buenavista,
complejos tursticos y proyectos de edificios y vivienda de inters social, hicieron que el
comportamiento del sector de la construccin en Santa Marta sea calificado hoy como
excelente y se espera que este despegue contine de manera ascendente en los aos
venideros.
Si bien en todo el pas la construccin ha tenido un incremento notorio, se reconoce que
en Santa Marta ha dado un vuelco admirable, en especial, porque grandes cadenas
comerciales, incluso de reconocimiento internacional, entraron a formar parte de la
economa Tayrona Condominio Golf Club, pero sin el empuje que se vio en otras partes
del pas, esto es una ventaja competitiva grandsima porque en Santa Marta todo est por
hacer, es un ciudad que est despertando al desarrollo y progreso a diferencia de otras
regiones del pas que ya vieron su despegue y estn en la cresta de la ola.
La ciudad presenta hoy, a quien la visita, un aspecto diferente al de otras ciudades de la
costa colombiana. Su apacible apariencia, su tranquilo mar color esmeralda, su
exuberante vegetacin tropical y su contrastada topografa la privilegian y distinguen
como inigualable centro vacacional.
Su favorable posicin geogrfica al lado del mar y su relativa lejana del centro del pas,
hacen que Santa Marta sea una ciudad comparativamente segura, donde no se sienten
de manera tan notoria problemas como la guerrilla o el narcotrfico; los ndices criminales
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son relativamente bajos, ya que su condicin demogrfica facilita la implementacin de

efectivos esquemas de seguridad.
El ncleo ms poblado y de mayor actividad comercial aparece en la tradicional zona
central, cerca de la Plaza de Mercado, que se moderniza da a da con nuevos edificios,
vas, camellones y ayudas de circulacin peatonal y automovilstica. La zona turstica de
Santa Marta, aparte de su mismo centro histrico, est bsicamente conformada por el
balneario de El Rodadero, los Parques Nacionales, la Sierra Nevada de Santa Marta y la
zona de Pozos Colorados, en donde da a da, toman forma y son ejecutados importantes
proyectos de valorizacin turstica. Por las consideraciones anteriores, la Constitucin de
1991 ratific a Santa Marta como Distrito Turstico, Cultural e Histrico.
Las grandes obras que se avecinan para Santa Martha y el Caribe colombiano harn de
esta zona, un lugar estratgico para el pas por su cercana con los puertos de Estados
Unidos, libre de la zona de huracanes del Caribe, la ciudad ms antigua de Amrica, que
cuanta con la iglesia ms antigua de Suramrica, con aguas termales al nivel del mar, la
exuberancia de sus playas hacen de la ciudad un centro turstico, empresarial, comercial y
logstico sin igual en Colombia.
Tabla 15.3 Santa Marta. Valor de los crditos indi viduales
para la compra de vi vienda, segn tipo de vi vi enda
2006 - 2007(p) (trimestres)

Millones de
pesos
Periodos Aos
Variacin
porcentual
2.006 2.007
Vivienda nueva y lotes con
servicio

Total 10.373 18.901 82
I 2.125 6.363 199
II 2.077 3.699 78
III 2.355 4.708 100
IV 3.816 4.131 8
Vivienda usada
Total 8.496 10.592 25
I 1.076 1.420 32
II 1.672 2.203 32
III 2.018 2.699 34
IV 3.730 4.270 14
Fuente: DANE (p) provisional
2.3. EMPRESAS CONSTRUCTORAS EN COLOMBIA
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Algunas de las ms importantes constructoras en Colombia son las constructoras

Colpatria, Colseguros las que estn tomando una fuerza impresionante en el sector.
Las empresas de construccin que considera FLOREZ & ALVAREZ S.A. para el proyecto
CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB estn en el nicho de
proyectos urbansticos en el Caribe Colombiana son las siguientes:
Arias, Serna, Saravia de Bogot desarrollo sierra laguna
Marval de Bucaramanga pero con grandes proyectos en el Caribe Colombiano
Constructora Barajas de Cartagena
Conceptos Urbanos desarroll la zona norte de Cartagena
Constructora Jemur de Cartagena
Constructora Jimenez de Santa Marta
Zpacio Constructores de Bogot con grandes proyectos en Cartagena
AS Construciones de Barranquilla
Colombit - Nos dedicamos al perfeccionamiento de la construccin con productos
de fibrocemento y plstico creando ambientes ms adecuados a las necesidades
de nuestros clientes
Eternit - Por ms de medio siglo, los productos Eternit han estado presentes en la
construccin de nuestro pas, aportando las mejores soluciones en su acelerado
proceso de urbanizacin. Ms de 300 millones de metros cuadrados cubiertos con
tejas Eternit.
ACM Inmobiliaria - Ofrecemos todos los servicios relacionados con la Finca Raz.
2.4. ANALISIS DE COMPETITIVIDAD
CONCEPTO DE COMPETITIVIDAD
Es la capacidad que tiene una organizacin para incrementar, consolidar y
mantener su presencia en el mercado
lvarez Torres
Manual de Competitividad
CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB, proyecto
promocionado y gerenciado por FLOREZ&ALVAREZ S.A. esta diseado de tal
forma que va a liderar el concepto de vivienda verde de diseo moderno y
vanguardista, que permitir desarrollar una ventaja competitiva frente a las
empresas del sector asegurando un mercado que se esta descubriendo pero que
indudablemente va en ascenso

COMPETITIVIDAD DEL SECTOR DE LA CONTRUCCION EN COLOMBIA.
El sector de la construccin es de los sectores que ms se ha dinamizado y crecido desde

el 2002 al 2007 presentando una leve baja en el ltimo trimestre del 2007, y una
estabilizacin en el 2008, la tendencia la ha marcado principalmente Bogot que tiene en
58% del total de la construccin del pas, seguido de Medelln, Cartagena, Cali y
Barranquilla.
Santa marta ha venido despegando lentamente ayudada principalmente por sus
condiciones naturales de las cuales est dotada, como son su puerto, el clima, su
diversidad hdrica, de flora y fauna; ser el puerto del Caribe Colombiano ms cercano a
Bogot, estas fortalezas han despertando en sus dirigentes y en inversionistas la visin de
una ciudad que tiene todo para ser una de las mas competitivas del Caribe.

2.4.1. Las 5 fuerzas de Porter

EMPRESAS INTERNACIONALES
ESPECIALISTAS EN
CONSTRUCCIN VERDE

CORONA
CEMENTOS ARGOS CONSTRUCTORA BARAJAS HABITANTES DE
ACEROS DIACO CONCEPTOS URBANOS SANTA MARTA,
VIDRIOS TEMPLADOS ZPACIOS URBANOS BQUILLA, EL INTE-
TEJAR SANTA TERESA ARIAS, SERNA, SARABIA RIOR DEL PAIS
PAVCO INVERSIONISTAS
PINTUCO EXTRANJEROS

METRO AGUA
ELECTROCARIBE
CONSTRUCTORAS QUE
IMPLEMENTEN
CONSTRUCCION VERDE

Las barreras de entrada de Porter que impactaran el proyecto y marcaran la
diferencia en el mercado son las siguientes

Pgina52
Estructura de costos Recursos financieros

Aplicando economas de Producto asegurados para el desa
Escala Innovador rrollo del proyecto

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Localizacin geogrfica Alianza estratgica La poltica mundial de
del proyecto unica con un holding inmobiliario preservacin del medio
en Santa Marta que garantice el xito ambiente impacta favora
comercial blemente el proyecto

2.5 CADENA DE VALOR

CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB generara un polo de
desarrollo urbanstico que la ciudad no posee, preparndola para afrontar los retos que se
avecinan, con una oferta de vivienda de arquitectura exquisita y moderna, auto sostenible
en servicios pblicos, campo de golf y club, con esta infraestructura habitacional pensada
en la demanda de ejecutivos propios y forneos que exigirn vivir bien, cmodos y
seguros cerca de los centros logsticos, empresariales, tursticos y comerciales de la
ciudad, asi como de los puntos de conectividad nacional e internacional, ruta del sol,
troncal del Caribe, aeropuerto Simn Bolvar

3. PLAN DE MARKETING
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Pgina55

3.1. DESCRIPCION DEL PRODUCTO

El producto que se tiene diseado para el proyecto CONDOMINIO TAYRONA
CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB, es solucin de vivienda, casas y apartamentos
con arquitectura moderna en un entorno de tranquilidad y naturaleza, ubicado a 10
minutos del aeropuerto, a 5 minutos del rodadero, a 10 minutos del centro histrico de la
ciudad a 5 minutos de la zona franca, a 100 mts de la troncal del Caribe.

Las casas se disearon teniendo en cuanta el clima y aprovechando la brisa que viene de
la Sierra, para hacerlas ms frescas y minimizar el uso de aire acondicionado, de igual
manera la localizacin del sol fue una variable que se tomo en consideracin para el
disfrute de las zonas de descanso y ocio de las viviendas (terrazas, salones de sala y
comedor y piscinas).

Las casas son de 3 y 4 habitaciones con bao en cada una de ellas, cocina abierta que se
vincula al rea social como es la sala-comedor-terraza-piscina, estudio, 2 parqueaderos,
rea de servicios con lavandera y habitacin del servicio con bao, los acabados son de
primera categora, donde se utilizara piedra de la regin, vidrio, aluminio, acero.

Se ofrecern 2 tipos de vivienda y un solo estilo arquitectnico, se est estudiando la
posibilidad de presentarnos con otro estilo pero es una propuesta, ms no se tiene
definido, la construccin es de 600 mts2 promedio. sin piscina y 638 mts2. con piscina, en
lotes de 600mts2, el planteamiento urbanstico est diseado para que todas las casas
tengan visual hacia el campo de golf y reas verdes, cuerpos de agua y la exuberancia
de flora y fauna de la regin.

En cuanto a los apartamentos las reas son de 56,6, 59, 84, 133,84 y 175 mts2 en
promedio, tienen la caracterstica que el diseo de los apartamentos son modulares
arquitectnicamente, es decir que se pueden distribuir de 3, 2, y 1 alcoba por piso o planta
de acuerdo a la necesidad del mercado, el planteamiento de los apartamentos surgi de
la necesidad de segunda vivienda para el mercado fuera de Santa Marta que
correspondera a la demanda de la tercera etapa y siguientes, tenindose que para la
primera y segunda etapa se va a promocionar en el mercado de la ciudad.

3.2. UNIDADES DE NEGOCIO PRIMERA ETAPA.
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ETAPA A ETAPA B ETAPA C RESPONSABLE

UNIDADES
INMOBILIARIAS
35 Casas 50
apartamentos
12 Lotes
urbanizable
100
Apartamentos
Gerencia del
proyecto
CLUB DE GOLF Construccin 2
hoyos de
practica
Construccin
7 hoyos
restantes y
casa del golf
Entrega club de
golf
Ali cedeno

E.S.P. Gilma lvarez
COMERCIO -
INSTITUCIONAL
Locales
comerciales
Aparta hoteles

3.3. DESCRIPCION UNIDADES DE NEGOCIO POR ETAPAS

3.3.1. ETAPA A.

La etapa A se desarrollara en el lote A de conformidad con el plano de
planteamiento general, el cual tiene un rea aproximada de 40.000 m2 y es
totalmente plano. Esta etapa A estar conformada por 35 casas y un edificio de
apartamentos, adems contara con zonas comunes dentro de las cuales tendr
piscina, zonas verdes y parque de juegos infantiles.

3.3.1.1. CASAS. Se ofrecern tres tipos de casas las cuales pueden ser
ubicadas indiferentemente en cualquiera de los lotes los cuales tienen
una rea variable que van desde 544 m2 a 907 m2.

Casa tipo I (132 m2). Es una casa de un solo piso y consta de los siguientes
espacios: Sala, comedor, cocina, 3 alcobas, la principal con bao privado.

Casa tipo II (183 m2). Es una casa de dos pisos, en primer piso tiene los
siguientes: Sala, comedor, cocina, cuarto de servicio, 2 alcobas cada una con
bao. En el segundo piso tiene el estudio y la alcoba principal con bao, vestier y
terraza. Esta casa tiene la opcin de no construirse una alcoba .

Casa tipo III (200 m2). Es una casa de dos pisos, en primer piso tiene los
siguientes: Sala, comedor, cocina, cuarto de servicio, alcoba principal con bao y
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vestier. En el segundo piso tiene los siguientes espacios: Estudio y 2 alcobas

cada una con bao y terraza.

ADICIONALES: Son adicionales que puede tomar el comprador indistintamente
los siguientes:

a. Piscina
b. J acuzzy
c. Deck en madera
d. Prgola en madera.

3.3.1.2. APARMAENTOS. Se ofrecern 5 tipos de apartamentos as:

APARTAMENTO TIPO 1 (56,6 M2 SON 4). Cuenta con los siguientes espacios:
sala, comedor, cocina, bao social, Alcoba principal con vestier y bao, terraza de
18,86 m2

APARTAMENTO TIPO 2 (59 M2 SON 2). Cuenta con los siguientes espacios:
14,15 m2

sala, comedor, cocina, alcoba de servicio, bao social, 2 alcobas la principal con
bao y vestier, terraza de 18,36 m2

APARTAMENTO TIPO 4 (133,84 M2 SON 24). Cuenta con los siguientes
espacios: sala, comedor, alcoba de servicio, cocina, bao social, 3 alcobas la
principal con bao y vestier, terraza de 21,51 m2

APARTAMENTO TIPO 5 (175 M2 SON 8). Es un apartamento duplex, en el
primer piso cuenta con los siguientes espacios: sala, comedor, alcoba de servicio,
cocina, bao social, 2 alcobas, terraza de 36 m2; en el segundo nivel cuenta con
estudio, alcoba principal con vestier y bao.

Cada uno de los diferentes tipos de apartamentos cuenta con 2 parqueaderos
ubicados en el primer piso.

3.3.1.3. ZONAS COMUNES. La etapa A contara con las siguientes zonas
comunes:

- Zonas verdes y senderos
- Parque de juegos infantiles.
- Piscina
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- Saln comunal
- Saln de juegos
- Portera

3.3.1.4. CLUB DE GOLF. Club de golf de 9 hoyos con casa club la cual tendr
una rea aprox.

3.3.2. ETAPA B.
La etapa B se desarrollara en el lote E de conformidad con el plano de
planteamiento general, el cual tiene una rea aproximada de 16.200 m2 el cual
tiene una pendiente promedio de 35 %. Esta etapa B estar conformada por 12
lotes con reas en promedio de 1.00O m2, los cuales estara beneficiado por la
vista a los 9 hoyos de golf.
3.3.3. ETAPA C.
La etapa C se desarrollara en el lote D de conformidad con el plano de
planteamiento general, el cual tiene una rea aproximada de 10.000 m2 y es
totalmente plano. Esta etapa C estar conformada por 2 edificios de
apartamentos, adems contara con zonas comunes dentro de las cuales tendr
piscina, zonas verdes y parque de juegos infantiles.
3.3.4. APARMAENTOS. Se ofrecern 5 tipos de apartamentos as:
APARTAMENTO TIPO 1 (56,6 M2 SON 4). Cuenta con los siguientes espacios:
18,86 m2
14,15 m2
sala, comedor, cocina, alcoba de servicio, bao social, 2 alcobas la principal con
bao y vestier, terraza de 18,36 m2
APARTAMENTO TIPO 4 (133,84 M2 SON 24). Cuenta con los siguientes
espacios: sala, comedor, alcoba de servicio, cocina, bao social, 3 alcobas la
principal con bao y vestier, terraza de 21,51 m2

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APARTAMENTO TIPO 5 (175 M2 SON 8). Es un apartamento duplex, en el

primer piso cuenta con los siguientes espacios: sala, comedor, alcoba de servicio,
cocina, bao social, 2 alcobas, terraza de 36 m2; en el segundo nivel cuenta con
estudio, alcoba principal con vestier y bao.
Cada uno de los diferentes tipos de apartamentos cuenta con 2 parqueaderos
ubicados en el primer piso
3.3.5. ZONAS COMUNES. La etapa C contara con las siguiente zonas comunes:

- Zonas verdes y senderos
- Parque de juegos infantiles.
- Piscina comunal
- Saln comunal
- Saln de juegos
- Portera

3.3.6. CAMPO DE GOLF

3.3.6.1. OBJETO:

Diseo Urbanstico, Arquitectnico, Paisajstico y de Campo de Golf, del
Desarrollo denominado GAIRA GOLF Y SPA localizado en una extensin de 120
hectreas aproximadamente localizadas en la Zona de Gaira Santa Marta, predio
DEL COUNTRY.

3.3.6.2. DESCRIPCION DEL TRABAJO - ASESORIA PREVIA:

El presente trabajo se enfoca en el desarrollo de campo de golf y asesorar la
PROMOTORA y el equipo de trabajo en cualquier inquietud que surja con la
normativa y recursos locales para el desarrollo del plan maestro que comprende
120 hectreas.

El proyecto urbanstico Gaira Golf y Spa ser desarrollado con la finalidad de
ofrecer soluciones de viviendas en sano entorno con el ambiente, destinadas al
descanso, esparcimiento y recreacin de sus habitantes y visitantes.

GAira Golf y Spa es un proyecto ubicado en la Zona de Gaira de Santa Marta, a
15 minutos del aeropuerto de la ciudad y veinte minutos del centro histrico. El
programa ser fijado por los asesores comerciales, pero bsicamente, est
conformado por comercio, macro lotes para construccin de viviendas, aparta
hotel, club y sede social, campo de golf, piscina, embalses, zonas verdes, canchas
de tenis, con toda la infraestructura de servicios pblicos de agua potable,
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alcantarillado, gas natural, energa elctrica, telfono y servicio de recoleccin de

residuos slidos.

Con miras a enriquecer el entorno, se incluy un diseo paisajstico y de campo(s)
de golf que propicien a los propietarios de los apartamentos y viviendas que
habitaran en Gaira Golf y Spa, un disfrute de la naturaleza, siendo 10 mas
importante las amplias zonas verdes con que se contara, 10mismo que el sistema
de lagos propuesto y la estrategia de arborizacin, de alta diversidad y atraccin
de avifauna, mejorando de esta forma la calidad ecolgica y escnica del sector.

3.3.6.3. Actividades realizadas durante el diagnstico

Se realizaron los anlisis de informacin suministrada y visitas en campo con la
compaa de delegados enviados por la PROMOTORA

En esta fase se realizo igualmente la recopilacin de la informacin requerida por
las autoridades ambientales y urbanas para la aprobacin de los diseos, revisin
del levantamiento topogrfico y la informacin suministrada por el contratante.

Paralelamente se hizo un anlisis del predio y su rea de influencia: Esta labor
incluyo dos visitas al predio para revisar los siguientes aspectos:

1- Estudio de climtico: estudio de corrientes de viento, velocidad y
comportamiento al interior del predio.

2- Estudio del comportamiento del agua en el predio (escorrentas, reservorios,
rondas hdricas, entre otros)

3- Estudio perceptivo del estado de la vegetacin existente desde el punto de vista
ecolgico y fitosanitario. Dado que no existi un inventario forestal por parte del
contratante, se realzo una reconocimiento general por estudio de fotografas
reas.

4- Anlisis perceptivo del predio y de la zonificacin general y respecto a la
topografa y a la presencia de piedras 0 zonas de alto valor escnico, as como
parches de vegetacin de valor esttico. Se detectaran los hitos del terreno con el
fin de valorizarlos en el diseo propuesto.

5- Presupuesto Preliminar

Dichas reas de valor se localizaron de manera que se les de prioridad de manejo
comunal para mxima aprovechamiento de su potencial y proteccin de paisaje en
cuanto a fragilidad visual, dado que cualquier implantacin en un lugar de alta
visibilidad podr afectar al resto del desarrollo.
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6- Se realizo el estudio de aerofotografa del rea (encontrada en Google) con el
fin de integrar las variables anteriormente expuestas.

Se consultaron las necesidades consideradas por parte del Grupo de Gerencia del
Proyecto.

3.3.6.4. Actividades realizadas durante el desarrollo de los pre-diseos:

En esta primera fase, se hizo un reconocimiento del lugar con el fin de identificar
los potenciales del terreno y sus requerimientos. Para esto, se realiz una primera
visita en la cual se estudiaron aspectos como la asoleacin, con el fin de localizar
las zonas de permanencia en los lugares ms asoleados y con mejores visuales.
Se realiz tambin un estudio general del comportamiento del agua (escorrentas,
encharcamientos, borde de lagos, etc).

Durante esta fase se realizaron las siguientes tareas:

1- Zonificacin del golf basado en planteamiento de reas privadas, vas
principales, reas comunales y zonas verdes (zonificacin del campo de golf)

Esta zonificacin incluyo el planteamiento general de la propuesta acorde al
anlisis del predio previamente realizado 10cual permito realizar el trazado de
zonas comunes, vas, senderos peatonales, escorrentas naturales, reservorios,
zonificacin de reas privadas y pblicas respetando zonas de concesin o de
mayor valor ambiental.

2- Dos visitas de 3 das al terreno

3- Diversas consultas con el equipo local.

4- Informacin general del rea
Se plantea el aprovechamiento y recoleccin de las aguas lluvias para su optima
utilizacin y reciclaje en el riego.

5- Clima
Temporada de invierno: de mayo a noviembre
Temporada de verano: de diciembre a abril
Temporada de fuertes vientos: de diciembre a marzo
Precipitacin Anual 800 MM.

6- Vegetacin

Bosque SECO TROPICAL en estado secundario en proceso de regeneracin
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Los ecosistemas secos se caracterizan por presentar ndices bajos de

biodiversidad y abundancia, en comparacin con los bosques hmedos, sin
embargo los altos grados de endemismo que los caracterizan, asi como la
produccin de suelos frtiles demuestran su gran importancia para la conservacin
de diversidad biolgica y para el desarrollo de comunidades humanas Se
observaron varios rboles dominantes de Trupillo, Matarraton, Totumos,
Manzanillos (produce alergias fuertes), Acacias rojas, ceibas, algunos guayacanes
amarillos, ceibos, uva de playa y en menor medida jaguey y obos.

7- Suelos

Los suelos son antiguas formaciones de colinas costeras, conglomerado de roca
lisa que y arcillas en el resto del terreno.

El suelo tiene reas desnudas 10cual ha causado efectos de erosin, y dada su
composicin arcillosa, igualmente genera retencin de agua y nutrientes
generando condiciones adversas para nuevas plantaciones, 10cual requerir una
previsin de drenajes y manejo del agua.

3.3.6.5. Conceptos Generales para el diseo de un campo de golf en el
sector del COUNTRYGAIRA

El equipo de desafo debe ser sensible a los beneficios de integrar el campo de
golf con el desarrollo circundante.

Se encontr que con el grupo de planeamiento econmico se tienen metas
objetivos y conceptos comunes que darn por resultado un proyecto de nivel
superior.

El campo de golf ser sostenible por la economa generada en el desarrollo
circundante.

El futuro del la aficin y la sostenibilidad del campo depender de la continua
introduccin de jugadores nuevos y que sea un reto constante para el juego de los
jugadores veteranos.

Disfrutar de una experiencia de juego de golf memorable agradable y comoda.
Sera una meta fundamental del desafo.

Ingresos del Campo de Golf
Ingresos (fees y afiliaciones)
Espectculos (eventos)
Demanda Inmobiliaria
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Estos tres aspectos hacen del golf un elemento generador de riqueza y de

empleos.
Para valorarlo promocionarlo y protegerlo

3.3.6.6. Aspectos Fundamentales del Diseo del Campo Golf

La idea bsica es brindar una experiencia de juego de golf agradable cmoda y
retadora a la ms amplia variedad de jugadores de diferentes habilidades. Un
buen diseo proporciona un desafo a los jugadores avanzados sin crear
frustracin en los principiantes, que podran dejar el juego o buscar un campo ms
fcil.

Atencin al mantenimiento aspecto ambiental y al atractivo paisajstico.

El mayor elemento en el diseo del campo de golf es la localizacin de los tees y
la distancia es la mayor dificultad El campo utilizara un sistema de tees para
proporcionar una variedad de longitudes en cada hoyo del campo de golf
hacindolo adecuado para el mayor nmero de jugadores con distintas habilidades

Los dos tees delanteros se basan en el concepto de Ayuda para las damas snior
y los junior. El diseo contemplara tees al .fondo de los hoyos que sean atractivos
para el jugador scracth y jugadores de bajo handicap.

3.3.6.6.1. Desafo estratgico

Es dar rutas alternativas del juego. Con los tiros arriesgados, por ej. Cruzando
sobre lagos, bunkers, arboles waste areas, para acortar el hoyo y en contraste se
disean rutas alternas ms seguras de mayor distancia pero sin mayores
obstculos.

As mismo este diseo estratgico se refleja en los greens contrastando para que
el tiro largo sea mas fcil de recibir en los greens y los tiros cortos mas difciles de
recibir y si falla el recobre sea ms complicado.

3.3.6.6.2. Fairways

Fayrways estrechos y rough alto son un mal remedio para un diseo pobre.
Especialmente cierto para campos pblicos y resorts donde el juego lento se
vuelve un problema.

Por experiencia se ve que fairways anchos entre 45 y 65 yardas donde se pueden
disear lugares especiales que premian los buenos tiros. Son mas retadores y
atractivos para el jugador scratch y permiten al jugador de alto handicap encontrar
rpidamente su bola y continuar el juego.
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3.3.6.6.3. Greens

Los greens y tees sern dimensionados generosamente para aliviar el stress del
csped generado por el alto trafico de jugadores durante las temporadas Reducir
el strees ayuda a mantener el cesped sane reduce la necesidad de aplicar
fertilizantes y fungicidas. As mismo greens amplios permiten mas posiciones
estratgicas de banderas.

3.3.6.6.4. Presupuesto limitado de Mantenimiento

Se entiende que los campos de golf han limitado sus gastos de mantenimiento Por
10tanto se debera trabajar muy de cerca con los superintendentes y los
encargados de los greens durante el proceso de diseo para prevenir gastos
innecesarios en mantenimiento. Especial cuidado en las caras de los bunkers, a
los montculos y las pendientes de taludes, especial cuidado se tendr para que
todo el campo pueda ser cortado con maquina autopropulsada.

3.3.6.6.5. Relacin con el desarrollo inmobiliario

Disear el desarrollo urbano en armona con el campo de golf. Disear el campo
pensando en la seguridad y comodidad de los jugadores y del urbanismo
circundante.

El campo de golf debe recibir y manejar el agua superficial del desarrollo
urbanstico, realzar y promover las mejores vistas del campo de golf. Los
movimientos de tierra deben ser compensados por los generados por el urbanismo
y los lagos dimensionados segn los consumos de agua y sus reversas para riego.

3.3.6.6.6. Proyeccin del Campo de Golf en el desarrollo turstico

Se estima que el 20 al 25%de los huspedes del hotel contemplan el juego de golf
como una de sus actividades

3.3.6.6.7. Aspectos Ambientales

El ms conocido es, cuidar la aplicaciones de herbicidas fertilizantes y pesticidas y
su peligro potencial de contaminar las fuentes de agua La poltica ambiental no se
debe limitar a este aspecto tambin cuidar el hbitat de la vida silvestre, la
conservacin del agua y del suelo.

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Los siguientes son los puntos importantes

Se debe pensar el desarrollo del campo de golf para evitar interferencias con las
zonas de paisaje nativo de inters y otras reas sensitivas ambientalmente Mucha
de la proteccin ambiental tiene que ver con el desperdicio de superficial de
fertilizantes y pesticidas.

Se debe preservar una franja de vegetacin nativa que no sea tocada en la
construccin y que separe las zonas sensibles ambientales del rea cuidada del
campo de golf.

En algunos casos esta franja consiste en zonas de roughs de hierbas tolerantes a
la sequia y de caractersticas similares a los pastos nativos encontrados en el sitio.

En otros casos las franjas consistirn en Waste reas o Fueron originalmente
creadas como zonas de bajo mantenimiento para ayudar a reducir los costos de
mantenimiento del campo de golf. No requieren 0 usan muy poco fertilizante, agua
o corte. Pero tiene otro beneficio adicional, Ellos actan como el amortiguador
intermedio entre el campo de golf y el hbitat original. Para disminuir el impacto en
el hbitat original el diseo contemplara un sistema de drenaje y almacenamiento
interno que retendr el agua dentro del campo de golf, Controlara el uso del agua
y mantendr el agua en los reservorios para las pocas de sequia, El manejo de
los reservorios junto con el uso del waste rea no solamente recolectaran el
agua del campo de golf sine del desarrollo circundante.

La bomba de riego debe ser seleccionada para incorporar la fertigacin (sistema
de inyeccin de fertilizantes) Fertilizando el campo a travs del sistema de riego
Esto permite aplicaciones en dosis bajas a espacios regulares. Reduce el riesgo
que el fertilizante sea lavado. Con la fertigacin se puede aplicar las cantidades de
fertilizante que el csped puede utilizar inmediatamente, Las aplicaciones pesadas
o de fertilizante estn sujetas a ms desperdicio. AI aplicar soluble se puede
disponer de forma ms pareja en el suelo reduciendo mas el efecto de lavado. El
lavado del csped no es la (mica fuente del movimiento de pesticidas y
fertilizantes el recorte del csped que se limpia de las maquinas al final del dfa son
tambin fuente de contaminacin. Colectores del agua del lavado deben ser
construidos para contener los recortes de csped y canalizar el agua de lavado
residual para prevenir la extensin de los pesticidas.

El desafo del campo de golf contempla diferentes niveles de desbroze y limpieza.
Cuando sea posible la vegetacin nativa local se mantendr intacta y har parte
del desafo y ayudara para que no disminuya las actuales fuentes de alimento de
la vida silvestre En las reas que requieran resiembra las especies nativas sern
utilizadas y se evitara la introduccin de especies exticas.

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Como siempre la mejor manera de evitar problemas y el peligro de dao por

saturacin es implementar buenas prcticas agronmicas que mantengan un
csped saludable. Csped saludable requiere menos pesticidas y fertilizante y se
reduce la posibilidad de dao al ambiente.

3.4. PREDISEO DEL SISTEMA DE RIEGO

3.4.1. Definiciones Basicas del Sistema

3.4.1.1. Tipo de Sistema

3.4.1.1.1. Fairways: Rotores tipo Pop-Up, manejados por una vlvula elctrica,
solenoide controlada por una estacin satlite.
3.4.1.1.2. Operacin automtica de los aspersores
3.4.1.1.3. Greens: Cinco 0 cuatro rotores tipo "pop-up", con valvula elctrica
solenoide, en el controlados desde una estacin satlite.
3.4.1.1.4. Tees: Rotores tipo "pop-up", controlados en grupos de dos o tres por
una vlvula solenoide accionada desde una estacin satlite.

3.4.2. Forma de distribucin de aspersores
Triangular y lineal.

3.4.3. Tipo de Aspersores
Greens, Tees Fairways y Campo de Practica, tipo "pop-up" enterrados, con la
presin sobresalen del terreno al concluir la secuencia, por su propio peso
descienden.
Existirn 50 vlvulas de acople rpido distribuidas en el sistema.

3.4.4. Tipo de Control del Sistema

3.4.4.1. Vlvulas de compuerta manuales
3.4.4.2. Vlvulas de cheque
3.4.4.3. Vlvula de alivio para sobrepresiones
3.4.4.4. Vlvulas de alivio de aire
3.4.4.5. Vlvulas solenoides para riego automtico.

3.4.5. Datos Bsicos
Presin mxima 180 PSI, regulada por vlvula de alivio

3.4.6. Penetracin del Riego
Fairways: Penetracin del riego =1.5 " / semana, utilizando aspersores de tipo
Pop-Up circulo completo, boquilla 3/8" x 7/32", Q= 17.7 GPMa 70 PSI con
dimetro de cobertura de 58', siendo el espaciamiento entre aspersores de 58'
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traslapo del 50% para vientos de ms de 8 MPH. Control acoplado a vlvulas

solenoides controlando estas por reloj programador.

Greens: Penetracin del riego =2.5 " / semana, utilizando aspersores rotor de tipo
"pop-up", boquilla - 43, Q=17 GPMa 70 PSI con dimetro de cobertura de 122',
siendo la distribucin triangular con traslapo de 55% para vientos de ms de 8
MPH. Control del tipo elctrico vlvula en la cabeza.

Tees: Penetracin del riego =2.5 " / semana, utilizando aspersores rotor de tipo
"pop-up", boquilla - 18, Q=17.7 GPMa 70 PSI con dimetro de cobertura de 122',
siendo la distribucin triangular con traslapo de 55% para vientos de ms de 8
MPH. Control del tipo elctrico vlvula solenoide.

Campo de Practica: Penetracin del riego =2.5 " / semana, utilizando aspersores
rotor de tipo "pop-up", boquilla 3/8" - 18, Q=17.7 GPMa 70 PSI con dimetro de
cobertura de 122', siendo la distribucin triangular con traslapo de 55% para
vientos de ms de 8 MPH. Control del tipo elctrico vlvula solenoide.

3.4.7. Diseo

3.4.7.1. Precipitacin en Fairways 2.5 " por semana

En pulgadas por hora =96.3 x Q / S x L=Pr

Siendo: Q=Gasto en G.P.M.
S=Espaciamiento entre aspersores en pies
L=Cobertura efectiva =0.55 del dimetro
S=Para forma triangular 0 rectangular L+
0.86 del dimetro.
Donde la precipitacin para Fairways seria:. 34.5 X96.25 =0.76 in/hr
(71' x 71')xO.866
Tiempo de operacin por da para aplicar la penetracin especificada =
To =2.5" x 60 / Pr x N de das
Numero de das de riego por semana =7 das
Donde To =2.5 " x 60 / 0.76 x 7 =28.19 minutos por boca de riego
Regando 8 horas al da =480 minutos
N de ciclos 480 min / 28.19 min =a 17 ciclos
N de rotores de fairway =320 aspersores
N de aspersores =320 / 17 =18,82 Aspersores

REVISION: Utilizo 18 aspersores
N de ciclos =320 / 17 =18,8
8 horas =480 minutos donde
To =480 / 18 =26,6 minutos
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Penetracin aplicada =26.6x 0.76 x 7 =2.35 " por semana OK

60
CAUDAL NECESARIO 18 x 34,5 GPM=621 GPM

3.4.8. Precipitacin en Greens 2,8" por semana


"- Siendo: Q=Gasto en G.P.M.
S=Para forma triangular 0 rectangular L+0.86 del dimetro.

Donde la precipitacin para Greens seria: . 21.9 X 96.25 =0.61 in/hr
(63' x 63 ') xO.866

To =2,8" x 60/ Pr x N de das
Donde To =2,5" x 60 / 0.61 x 7 =35,12 minutos por boca de riego
Regando 3 horas al da =180 minutos
N de ciclos 180 min / 35,12 min =a 5,12 ciclos
N de aspersores de green =95 aspersores
N de aspersores =95 / 5,12 =18.5 Aspersores

N de ciclos =95 / 18,5 =5,13
2.5 horas =150 minutos donde
To =150 / 5 =30 minutos

Penetracin aplicada =30 x 0.61 x 7 =2,34 " por semana
60
CAUDAL NECESARIO 18 x 21.9 GPM=394,2 GPM

3.4.9. Precipitacin en Tees 2,5" por semana



Donde la precipitacin para Tees serla: . 24.5 X 96.25 =0.54 in/hr
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(71' x 71')xO.866
To =2,5" x 60 / Pr x N de das
Donde To =2,5" x 60 / 0.54 x 7 =39,68 minutos por boca de riego
Regando 2,5 horas al dia =150 minutos
N de ciclos 150 min / 39,68 min =a 3,78 ciclos
N de aspersores de tee =72 aspersores
N de aspersores =72 / 3,78 =19 Aspersores

N de ciclos =72 / 19 =3,78
2,5 horas =150 minutos donde
To =150 / 3,78 =39,68 minutos
Penetracin aplicada =39.68 x 0.54 x 7 =2.49 " por semana OK
60
CAUDAL NECESARIO 19 x 24.5 GPM=465,5 GPM

3.4.10. Precipitacin en Practica 1.6" por semana
En pulgadas por hora =96.3 x Q / S x L =Pr


Donde la precipitacin para Tees seria: . 24.5 X96.25 =0.54 in/hr
(71' x 71')xO.866
Tiempo de operacin por dfa para aplicar la penetracin especificada =

To =1.6" x 60 / Pr x N de das
Donde To =1.6" x 60 / 0.54 x 5 =35.55 minutos por boca de riego
Regando 3.33 horas al da =200 minutos
N de ciclos 200 min / 35.55 min =a 5.63 ciclos
N de aspersores de fairway =28 Aspersores
N de aspersores =28 / 5.63 =4.9 Aspersores
N de ciclos =28 / 5 =5.6
3.33 horas =200 minutos donde
To =200 / 5.6 =35.7 minutos
Penetracin aplicada =35.7 x 0.54 x 5 =1.60 " por semana OK
60
CAUDAL NECESARIO 5 x 24.5 GPM=121.85 GPM
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3.5. TIPO DE ENCUESTA APLICADA

DEMANDA DE VIVIENDA EN TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB
ENCUESTA A HOGARES DE SANTA MARTA

Referencia 352 08 2.008 Formulario N: Cdigo de entrada:

Sitio o lugar donde se hace la encuesta

BUENOS DAS. Mi nombre es. . . . . . ., trabajo con Economistas Urbanos Asociados
Ltda., una empresa especializada en estudios de mercado. En la actualidad estamos
haciendo un estudio sobre vivienda y el inters en un campo de golf de los hogares de
estratos altos de SANTA MARTA. Sus opiniones son muy valiosas y de gran importancia
para este trabajo. La informacin que nos suministre ser utilizada globalmente con fines
estadsticos y se manejar en forma ESTRICTAMENTE CONFIDENCIAL

1. Estara usted interesado en COMPRAR una
vivienda o un lote para construir su vivienda en
Santa Marta?
(Si respondi SI, UN LOTE pase a la pregunta
6; si respondi NO, pase a la pregunta 9)
SI, comprar una vivienda = 1
SI, me interesa comprar un lote =
2
NO = 3
2. En qu barrio o sector de Santa Marta prefiere
comprarla en primer lugar?
3. Qu espacios debe tener la vivienda? Nmero de alcobas
Necesita estudio?
SI = 1 NO = 2
Nmero de baos, sin incluir el
del servicio
Con piscina privada?
SI = 1 NO = 2
Necesita habitacin para el
servicio
SI = 1 NO = 2
Cuntos garajes necesita
4. Qu rea construida necesitara? M2
5. Cunto estara dispuesto a pagar por la
vivienda? (Precio total)

(Pase a la pregunta 7)
$
6. Cunto estara dispuesto a pagar por el lote?
(Precio total)
$
7. Cmo la pagaran?
(Si respondi DE CONTADO, pase a la pregunta
8
De contado =1
Financindola con un crdito = 2
8. Si el pago es con un crdito, cunto estaran
dispuestos a pagar por concepto de .

Cuota inicial?
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Cuota mensual?
Al sur de Santa Marta, a 10 minutos del aeropuerto, por la carretera Troncal del Caribe y
desviando por la va pavimentada que conduce al Country Club; se desarrollar el
condominio Tayrona Condominio Golf Club, el cual ofrecer lotes urbanizados, casas,
apartamentos e instalaciones complementarias en condominio junto con un campo de golf
y club, totalmente diseado y estructurado dentro de un ambiente netamente ecolgico.

9. Identifica usted la localizacin de este predio?

(Despus de recibir la respuesta explique con el
plano, la localizacin exacta del proyecto, hasta
que el entrevistado est seguro de estar
ubicado)
SI =1
NO = 2
10. Estaran ustedes interesados en tener un lote
o una vivienda en este proyecto?

(Si respondi NO, pase a la pregunta 16)
SI = 1
NO = 2

11. Especficamente se interesa en un lote para
construir o en una vivienda?

(Si respondi VIVIENDA = 2, pase a la pregunta
13)
Lote = 1
Vivienda = 2
12. Qu rea debera tener el lote deseado?

M2
13. Qu tipo de vivienda prefiere?

(Si respondi Apartamento = 2, pase a la
pregunta 15)
Casa = 1
Apartamento = 2
14. Qu rea quiere que tenga el lote?


15. En cul piso le gusta ms vivir?

Piso
16. Por qu NO?


17. De que manera cree Ud. que podra
vincularse al proyecto?

Con vivienda y/o lote SIN club =
1
Con vivienda y/o lote CON club
= 2
18. Estara interesado en vincularse al club de SI = 1
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golf que piensa hacerse en este condominio?

(Si responde NO = 2, pase a la pregunta 21)
NO = 2
19. Qu tipo de vinculacin tendra con el club?

Socio del club, cancelando un
vr. por accin y cuota = 1
Afiliado, pagando un derecho de
uso en el tiempo = 2
20. Considera usted que
el club o condominio
debe ofrecer
Saln de recepciones SI = 1 NO = 2
las siguientes
instalaciones deportivas o
sociales?
Sede social
(Club House)
Saln privado para
juntas
SI = 1 NO = 2
Subsede pequea en
la playa
SI = 1 NO = 2
Guardera SI = 1 NO = 2
Jacuzzi SI = 1 NO = 2
Sauna SI = 1 NO = 2
Baos turcos SI = 1 NO = 2
Mixtos
SPA Independientes
Gimnasio SI = 1 NO = 2
Saln de aerbicos SI = 1 NO = 2
Peluquera SI = 1 NO = 2
Saln de Belleza SI = 1 NO = 2
Campo de golf SI = 1 NO = 2
De 18 hoyos
De 9 hoyos
De prctica
Tenis SI = 1 NO = 2
Pesebrera,
caballerizas
SI = 1 NO = 2
Instalaciones
deportivas
Sendero para
cabalgatas
SI = 1 NO = 2
Sendero para
caminatas
SI = 1 NO = 2
Volleyball de playa SI = 1 NO = 2
Football SI = 1 NO = 2
Mini football SI = 1 NO = 2
Lago para deportes
acuticos
SI = 1 NO = 2
Pista para bicicrossl SI = 1 NO = 2
Otra muy
importante para
usted
(Especifique)

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21. Practica usted el deporte del golf?

SI =1
NO = 2
22. Algunas de las personas que viven en su hogar lo
practican?

(Si respondi NO = 2, pase a la pregunta 27)
SI = 1
No = 2
23. Dnde lo practica(n) habitualmente?
24. Utilizara usted o algn miembro de su familia, un
campo de golf que se construya en este proyecto?

(Si respondi NO = 2, pase a la pregunta 27)
SI = 1
NO = 2
25. Con que frecuencia se utilizara?

Todos los das = 1
Da por medio = 2
Dos veces a la semana = 3
Una vez por semana = 4
Cada quince das = 5
Una vez por mes = 6
Espordicamente = 7

Parte fundamental de este proyecto es que su desarrollo se enmarca en una
filosofa de carcter ecolgico, por lo tanto tendr una serie de instalaciones y
facilidades de infraestructura tendientes a la conservacin del medio ambiente.

26. Cul o cules de estos servicios o instalaciones
considera necesarios que tenga el proyecto?
Tratamiento de aguas
residuales para reutilizacin
= 1
Sistema de reciclaje de
basuras = 2
Produccin de energa solar
para uso domstica = 3
Otros (Especifique)
27. Cuntas PERSONAS tiene su hogar y viven con usted?

Por favor dgame los siguientes datos de las personas que conforman su hogar:

Personas del
hogar
28. Sexo

Hombre =1
Mujer =2

29.
Edad
(aos)
30. Actividad principal
Empleado =1
Trabajador
independiente=2
Pensionado, rentista =3
Hogar =4
Estudiante =5
Menores de 5 aos =6
31. Profesin
u oficio

Entrevistado
Pgina84
Miembro 1
Miembro 2
Miembro 3
Miembro 4
Miembro 5
32. La vivienda en que actualmente vive es ...... Propia totalmente
cancelada = 1
Propia en proceso de
pago = 2
Arrendada = 3
Otro Cul?

33. Cuantos vehculos de uso particular tienen ustedes?
34. Cuantas personas de su hogar trabajan o reciben un
ingreso permanente?

35. Dentro de cual de los siguientes niveles de INGRESOS
MENSUALES est el total de los ingresos de las personas
de su hogar?
Menos de $2 millones
mensuales = 1
Entre $2.1 y $4
millones mensuales =
2
Entre $4.1 y $6
3
Entre $6.1 y $8
4
Entre $8.1 y $10
5
Entre $10.1 y $12
6
Entre $12.1 y $15
7
Ms de $15 millones
mensuales = 8

MIL GRACIAS POR SU COLABORACIN

Entrevistador Codificador: V.B director de campo
V.B supervisor de campo Digitador Fecha:

Pgina85
3.5.1. RESULTADOS DE LA ENCUESTA

La encuesta se realizo en las Ciudades de Santa Marta y Barraquilla.

Las fuentes de informacin fueron las siguientes:

Directivos, personas y padres de menores de edad vinculados a la actividad del golf de la
ciudad de Santa Marta y barranquilla.
Directivos del sector de la construccin, hotelero, inmobiliario y turstico de la ciudad de
Santa Marta.
Demandantes potenciales del rango superior del estrato medio-alto (5) y estrato alto (6),
residentes en Santa Marta y Barranquilla y entre los visitantes a los hoteles de primera
categora de estas ciudades y otros turistas.

El 47% de los encuestados en la ciudad de Santa Marta est dispuesto a comprar
vivienda de en proyecto
El 55% de los entrevistados en la ciudad de Santa Marta le gusto el tipo de vivienda
El 33% de los entrevistados en la ciudad de Barranquilla est dispuesto a comprar una
segunda vivienda en la ciudad de Santa Marta
Del 100% de los encuestados que practican golf en la ciudad de Santa Marta, el 92%
est dispuesto a ser socio del club.
Del 100% de los encuestados que practican golf en la ciudad de Santa Marta , el 42%
est dispuesto a comprar vivienda en el proyecto.
El 75% de los huspedes de los hoteles de Santa Marta estara dispuesto a utilizar las
instalaciones del club
Del 100% de los hoteles de primera categora de la ciudad de Santa Marta el 100%
estara dispuesto a afiliarse con accin empresarial al club

3.6. ANALISIS DEL ENTORNO

3.6.1. ATRACTIVIDAD: Como lo enunciamos en la primera parte del estudio la variables
que inciden en le proyecto son:
El aumento de las tasas de inters y la incertidumbre en la poltica monetaria del gobierno
La continuidad de la poltica de seguridad democrtica
La crisis mundial que afectara los posibles clientes extranjeros
La iniciativa del gobierno que hace transito en el congreso de la Repblica para aprobar el
proyecto de segunda vivienda.
La proyeccin que tiene Santa Marta en el entrono del Caribe y del Pas dentro de los
prximos 10 aos.
La necesidad de utilizacin de energas alternativas para la preservacin del medio
ambiente.
Pgina86
La necesidad de creciente de vivienda de estrato medio-alto y alto en la ciudad

3.6.2. DIMENSIONAMIENTO
El target al que le estamos apostando es familias principalmente jvenes que disfruten el
buen vivir de estrato alto y medio-alto que corresponden al 0.27% del total de la poblacin
tenindose en cuanta que el ltimo censo del Dane dio una poblacin de 451.320
habitantes. As mismo a inversionistas del interior del pas como del extranjero que estn
invirtiendo o tienen pensado instalarse prximamente en la ciudad dadas las condiciones
de logstica que se estn creando e inversionistas extranjeros de finca raz que deseen
aprovechar los beneficios tributarios de segunda vivienda.
3.6.3. DIFERENCIACION
El producto que CONDOMINIO TAYRONA CONDOMINIO GOLF CLUB GOLF CLUB est
ofreciendo corresponde al segmento de vivienda de NOVIS cuyo mercado lo est
explotando principalmente Arias; Serna, Saravia; Constructora J imnez en parte y AS
constructores, entrando a competir en ese sector FLOREZ&ALVAREZ pero con un plus
que marca la diferencia entre sus posibles competidores como es el uso de energas
alternativas y limpias para la elaboracin y puesta en funcionamiento de vivienda
3.6.4. OPORTUNIDADES DEL MERCADO: El anlisis del Micro y Macroentorno
evidencia que existe un mercado no atendido y creciente en la ciudad como es la
carencia de un sector residencial y urbanstico en la ciudad, por consiguiente los
objetivos bsicos para atraer este potencial hacia nuestro producto son los
siguientes:
Objetivo 1: Lograr vender la primera y segunda etapa del proyecto entre los habitantes de
la ciudad
Objetivo 2: Lograr el punto de equilibrio de la primera etapa en 6 meses despus del salir
a ventas
Objetivo 3: Obtener el 23% de rentabilidad que se tiene establecido
Objetivo 2: Posicionar el proyecto en el pas como un referente de buen vivir

Pgina87
3.6.5. ESTRATEGIAS
Objetivo Estrategias de
Direccionamiento
Estrategias Operativas
Diseo arquitectnico de vanguardia, caribeo,
bioclimtico, utilizacin de energas renovables y
alternativas
Alianza estratgica con Salomn Sales y Sales
para constituir Holding inmobiliaria que desarrolle
la estrategia de ventas
Ventas de la
primera y
segunda
etapa en
Santa Marta
Crecimiento
Intensivo: Vivienda
campestre en club
con campo de golf
Alianza estratgica de medios con Camaleon
Publicidad
Objetivo Estrategias de
Direccionamiento
Estrategias Operativas
Una amplia y agresiva campaa publicitaria
Logstica inmobiliaria en la ciudad( Gerente de
ventas, sala de ventas, agentes inmobiliarios, etc)
Cre
Inte
po
cimiento
nsivo:
Compradores
tenciales en la
ciudad de Santa
Marta
Precio de introduccin de metro cuadrado de
$2.500.000
Compras con economas de escala con
proveedores y contratistas
Seguimiento mensual al presupuesto ejecutado
vs el presupuesto aprobado
Lograr el
punto de
equilibrio de
la primera
etapa en 6
meses
despus del
salir a ventas
Obtener el
23% de
rentabilidad
que se tiene
establecido

Crecimiento
Intensivo: Estructura
de costos

(1)
Proyecciones Nacionales y departamentales de poblacin 2006 2020 Dane Septiembre 2007 Anexo 4.1
(2)
Hair care Colombia Euromonitor International: Country sector Briefing, J une 2008

Pgina88
3.7. MEZCLA DE MERCADO

3.7.1. PRODUCTO

Vivienda de arquitectura caribea moderna, definidos 3 diseos de casas, de 3 y 4
alcobas de 1 y 2 plantas rea de construccin 238 mtr2 en lotes de 600 mtr2
aproximadamente y apartamentos de 1,2,3, alcobas. Auto sostenible en servicios
pblicos, uso de energa foto voltaica, campo de golf de 9 hoyos inicialmente y 9 ms en
la segunda etapa para un campo de 18 hoyos y club social.

3.7.2. PRECIO

El metro cuadrado de introduccin en el mercado es de $ 3.800.000 para casas,
apartamentos segundo piso $3.500.000 tercer piso 3.600.000 cuarto piso $3.700.000
quinto piso $3.800.000 y accin del club de $20.000.000.

3.7.3. DISTRIBUCION

Se promocionar el proyecto en santa Martha y barranquilla para atacar un mercado
objetivo natural que existe en estas dos ciudades y el interior del pas principalmente en
Bogot, Medelln y Bucaramanga, de igual manera se est trabajando en la alianza
estratgica que se realizar para proporcionar el proyecto en el exterior.
En Santa Marta existe un mercado compuesto por familias estrato 6 que sera el 2% del
total de la `poblacin del cual estara o han mostrado inters en comprar una propiedad
en el proyecto es del 20% de ese 2%

3.7.4. COMUNICACIN

La estrategia de ventas se realizara con una HOLDING inmobiliaria, que ofrece al
proyecto seguridad y tranquilidad.

Pgina89
ITEM PROCESO RESPONSAB

LE
DESCRIPCION PLAZO COSTO DOCUMENTOS
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA PORCENTAJ
E AVANCE
T 1 Anteproyecto
urbanstico y
paisajstico
RICARDO
CASTRO
Esquema de zonificacin de las
unidades de negocio propuestas
(golf, vivienda, comercio,
institucional, vas y zonas verdes,
cesiones)
15 de
diciembre
de 2.008
1% sobre las
ventas
Levantamiento topogrfico,
norma urbanstica, POT,
estudio de mercado,
planteamiento club de golf
Plano de planteamiento
urbanstico general que
incluye cuadro de reas
100% .
T 2 Anteproyecto
arquitectnico
RICARDO
CASTRO
Diseo de las unidades inmobiliarias
unifamiliares y multifamiliares para la
primera etapa, determinando reas
privadas, comunes, construidas y
vendibles
31 de enero
de 2.009
1% sobre las
ventas
Norma urbanstica, POT,
estudio de mercado, estudio
de suelos
Planos arquitectnicos,
plantas, cortes, fachadas
casas unifamiliares y
multifamiliares y anteproyecto
urbanismo primera etapa.
100%
T 3 Anteproyecto
club-sede social
RICARDO
CASTRO
Diseo dependencias de la sede
social correspondientes a reas de
servicio y reas de trabajo
31 de enero
de 2.009
1% ventas
unidades
privadas
inmobiliarias
Levantamiento construccin
existente, parmetros de
dependencias.
Planos arquitectnicos,
sede social.
50%
T 4 Anteproyecto
campo de gol
J UAN
FERNANDO
GAMBOA
Diseo de 18 hoyos incluyendo
green, bunker, fair way, tees.
15 de
noviembre
de 2.008
$28.000.000 Levantamiento topogrfico,
norma urbanstica, estudio de
mercado
Plano Anteproyecto club de
golf
100%
T 5 Estudios
tcnicos
preliminares
LUIS
HUMBERTO
MANTILLA
Estudio de Suelos, Levantamiento
topogrfico, Estudio de viabilidad de
servicios pblicos
15 de J ulio
de 2.009
$ 10.000.000 Estudio de estratificacin y
geotecnia de suelo,
levantamiento y cartera
topogrfica, disponibilidad de
servicios.
30%
T 6
Estudio
Ambiente
CAMILO
PINEDA
Estudio de las variables
medioambientales que se pueden
implementar en el proyecto
31 de enero
de 2009
$ Estudio medioambiente y bio-
arquitectura
50%
T 7 Presupuesto y
Programacin
Preliminar
YENNY
TELLEZ
Cuantificacin y clculo de los costos
y cantidades estimadas de los
estudios y proyectos considerando
las etapas y tiempos de ejecucin
propuestos.
15 de Abril
de 2009
$10.000.000 Anteproyecto urbanstico
general, urbanstico primera
etapa club de gol, unidades
inmobiliarias privadas
Cuadros de Programacin y
anlisis de costos
0%
T 8 Diseo
urbanstico y
paisajstico
definitivo
RICARDO
CASTRO
Diseo a nivel de detalle de (golf,
vivienda, comercio, institucional, vas
y zonas verdes, cesiones)
30 de junio
de 2.009
1% ventas Anteproyecto urbanstico y
paisajstico
Diseo urbanstico y
paisajstico a nivel de detalles
incluido reas
50%
T 9 Diseo
arquitectnico
RICARDO
CASTRO
Diseo a nivel de detalle de las
unidades inmobiliarias unifamiliares y
multifamiliares para la primera etapa,
30 de junio
de 2.009
1% sobre las
ventas
Anteproyecto arquitectnico Planos arquitectnicos con
detalles constructivos,
30%
4.PROCESOS YVARIABLES
4.1.PROCESOSTECNICOSCONSTRUCTIVOS
Pgina90
determinando reas privadas,

comunes, construidas y vendibles
casas unifamiliares y
multifamiliares y proyecto
urbanstico primera etapa
T 10 Diseo campo
de gol
J UAN
FERNANDO
GAMBOA
Diseo de 18 hoyos incluyendo
green, bunker, fair way, tees a nivel
de detalles incluyendo estudios
tcnicos y topografa
30 de junio
de 2.009
$100.000.000 Anteproyecto campo de golf,
estudio de suelos, diseo.
Planos de diseo
arquitectnico y tcnico del
campo de golf.
0%
T 11 Estudios
tcnicos
POR DEFINIR Diseos hidrosanitarios, vas,
estructurales, elctricos, redes de
gas, aire acondicionado y tecno
ambiental
30 de
agosto de
2.009
$ 100.000.000 Diseo urbanstico y
paisajstico, diseo
arquitectnico, diseo campo
de golf, diseo club sede
social, estudio de suelos.
Planos, memorias de calculo,
cantidades de obra y
especificaciones de los
diferentes estudios tcnicos
0%
T 12 Presupuesto,
programacin
YENNY
TELLEZ
Presupuesto con anlisis de precios
unitarios, programacin definitiva de
obra
30 de
octubre de
2.009
$30.000,000 Diseos hidrosanitarios, vas,
estructurales, elctricos,
redes de gas, aire
acondicionado y tecno-
ambiental
Presupuesto y programacin
definitiva, anlisis de precios
unitarios
0%
T 13 Obra CONSORCIO
FLOREZ
ALVAREZ
PERTELL
construccin de las unidades
inmobiliarias unifamiliares y
multifamiliares para la primera etapa
incluyendo obras de urbanismo y 9
hoyos de golf.
30 de
octubre de
2.010
Diseos hidrosanitarios, vas,
estructurales, elctricos,
redes de gas, aire
acondicionado y tecno-
ambiental Presupuesto y
programacin definitiva,
anlisis de precios unitarios
Plizas de garantas de los
contratistas, garanta de
equipos, manuales de
operacin de los diferentes
equipos, especificaciones de
equipos y materiales emitidos
por los proveedores.
0%
T 14 Entrega CONSORCIO
FLOREZ
ALVAREZ
PERTELL
Entrega de las unidades inmobiliarias
unifamiliares y multifamiliares junto
con las zonas comunes y el club y
campo de golf
30 de
noviembre
de 2.010
Manual de mantenimiento Acta de entregas 0%
T 15 Post-venta CONSORCIO
FLOREZ
ALVAREZ
PERTELL
En el termino que estime el estudio
de suelos, hacer las reparaciones
locativas en las unidades
inmobiliarias y zonas comunes
30 de
noviembre
de 2.011
Acta de inconformidades
firmada por los propietarios y
la constructora.
Acta de recibo de las
reparaciones locativas.
0%
Pgina91
4.2.PROCESOSLEGALES

LE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA
4.2.1.PROCESOSLEGALESLOGISTICOS
PORCENTA
JE AVANCE
100% L-1 NEGOCIACION
DEL LOTE
FLOREZ Y
ALVAREZ
Linderos, extensin, precio,
estudio de ttulos, obligaciones
mutuas, clusula penal, forma de
pago.
Marzo 28
2008
Escrituras, certificado de
libertad, copia pago
impuestos, certificado
nomenclatura, certificado
de estrato y uso.
Contrato de Opcin de
compra
0% L-2 FIDUCIA DE
PARQUEO
GILMA
ALVAREZ
Protocolizacin contrato fiducia de
parqueo. Tiempo inicial 20meses
(tiempo otorgado negociacin)
Marzo 31
2009
$8.000.000
constitucin y
10.000.0000
comisin
fiduciaria
Contrato Opcin de
compra, escrituras,
certificado libertad, paz y
salvo de impuestos
Fiducia de Parqueo
0% L-3 FIDUCIA DE
PREVENTAS
UNIDADES
INMOBILIA.
GILMA
ALVAREZ
Estructuracin contrato de
Preventas. 8 meses para primera
etapa
Abril 15 de
2009
$ 4.700.000 Descripcin proyecto.
Hoja de Vida promotora,
flujo de caja
Contrato de Preventas
0% L-4 FIDUCIA DE
PREVENTAS
CLUB
GILMA
ALVAREZ
Preventas. 12 meses para
preventa acciones y/o afiliacin
del club
Abril 15 de
2009
$ 7.000.000 Descripcin proyecto.
Hoja de Vida promotora,
flujo de caja
Contrato de preventas para
venta club
0% L-5 PATRIMONIO
AUTONOMO
GILMA
ALVAREZ
Patrimonio autnomo para
construccin primera etapa. 12
meses para construccin.
15 de
diciembre
2.009
$ 200.000.000 Permiso de ventas,
certificacin preventa
alcanzado punto
equilibrio, licencia de
construccin.
Protocolizacin escritura
constitucin Patrimonio
autnomo
0% L-6 PROMESAS DE
COMPRAVENTA
INMOBILIARIA
GILMA
ALVAREZ
Firma promesa con clientes 30
diciembre
de 2.009
Permiso de ventas, planos
arquitectnicos definitivos,
Reglamento propiedad
horizontal
Promesas de compraventas
0% L-7 PROMESAS DE
COMPRAVENTA
ACCIONES

GILMA
ALVAREZ
Firma promesa con clientes 30 marzo
2.010
Estatutos club Promesas de compraventas
0% L-8 ESCRITURACION
ES
GILMA
ALVAREZ
Firma escrituras de ventas $ 113.000.000 Paz y salvos impuesto, Escrituras de ventas

Pgina92

LE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS
ENTREGADOS
4.2.2. PROCESOS LEGALES NORMATIVOS
PORCENTA
JE AVANCE
100% N1 RESOLUCION
DE
URBANISMO
GILMA
ALVAREZ
Expedicin resolucin aprobacin de
urbanismo Planteamiento general y
aprobacin de urbanismo primera
etapa por parte de la curaduria
urbana
30 de enero
de 2.009
$10.000.000 Planos urbanismo, memoria
descriptivo, certificados
disponibilidad servicios
pblicos, concepto entidad
medioambiental
resolucin de aprobacin
licencia de urbanismo por
etapas
30% N2 LICENCIA DE
URBANISMO Y
CONSTRUCCIO
N
GILMA Expedicin resolucin aprobacin de
construccin primera etapa
15 de
noviembre
de 2.009
$
400.000.000
Diseo arquitectnico, diseo
estructural, memorias de
calculo, pagos impuestos 5
aos, paz y salvos.
Disponibilidad de serv.
Licencia de Urbanismo y
construccin primera etapa.
N3 PERMISO DE
VENTAS
GERENCIA
PROYECTO
Expedicin Resolucin Permiso de
enajenacin ante alcalda municipal
15 de
diciembre
de 2.009
Licencia de construccin,
reglamento de propiedad
horizontal, flujo de caja,
certificacin crdito const
Resolucin permiso de
ventas.
PROCESO RESPONSAB
LE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS
ENTREGADOS
PORCENTA
JE AVANCE
4.2.3.PROCESOSLEGALESOPERATIVOS
100% O1 CONSTITUCION
PROMOTORA
FLOREZ Y
ALVAREZ
Constitucin empresa promotora del
proyecto
30 enero de
2.009
Escritura publica de
constitucin
Registro Cmara de
Comercio
O2 CONTRATACIO
N
ADMINSTRATIV
O
GILMA
ALVAREZ
Contratacin equipo de trabajo
administrativo, gerencia de proyecto,
arquitecto, director tcnico, asesor
legal, asesor contable, gerente
comercial inmobiliaria
30 de enero
de 2.009
Contratos equipo 80 %
0% O3 CONTRATACO
N TECNICA
GILMA
ALVAREZ
Contratacin equipo de trabajo
diseos tcnicos (Estructurales,
hidrulicos, elctricos)*
15 de
marzo de
2.009
$100.000.000.oo Diseo arquitectnicos Contratos equipo de trabajo
tcnico
04 CONTRATACIO
N OBRA
GILMA
ALVAREZ
Contratacin empresa constructora. 15 de
noviembre
de 2.009
Diseos tcnicos,
presupuesto,
especificaciones,
programacin de ora
Contrato ejecucin de obra
civil.
Pgina93
4.3.PROCESOSCOMERCIALES
ITEM PROCESO RESPONSA

BLE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA PORCENTA
JE AVANCE
C 1 DISEO
IMAGEN
CORPORATIV
A
Definicin nombre de la
promotora, logo smbolo, slogan,
concepto de relacin con la
competencia.
15 de
diciembre
de 2.008
Blochoure, portafolio,
imgenes

100%
C 2 DISEO Y
CARACTERIZ
ACION DEL
PRODUCTO
Definicin nombre del proyecto,
logo smbolo, slogan, concepto y
relacin con el cliente.
31 de
enero de
2.009
Estudio de mercado Imgenes 0%
C 3 PLAN DE
COMERCIALZ
IACION Y
PUBLICIDAD
Diseo de las estrategias de
posicionamiento y acercamiento
al cliente.
15 de Abril
de 2.009
Estudio de mercado,
anteproyectos
arquitectnicos
Plan de Estrategias de
posicionamiento y
acercamiento al cliente

C 4 PLAN
ESTRATEGIC
O DE
MERCADEOO
Definicin de los canales de
ventas, considerando las
variables del mercado.
(geogrficas y demogrficas)
15 de
diciembre
de 2.009
Estudio de mercado y
anteproyectos
arquitectnicos
Plan de estrategias de
mercadeo

C 5 PLAN DE
MEDIOS
Programa de difusin del
producto a travs de prensa,
radio, televisin, revistas,
publicidad exterior e Internet.
15 de
diciembre
de 2.009
Estudio de mercado y
anteproyecto
arquitectnico
Plan de medio
C 6 PLAN
APOYOS
VISUALES
Diseo de los ayudas visuales
tales como renders, paseo
virtual, diseo vallas, diseo
pagina web, brouchure.

15 de
marzo de
2.009
Anteproyecto
urbanstico,
arquitectnico, logo
smbolo
Ayudas visuales 30%
C 7 AGENTES
INTERNOS
Identificacin de los agentes
comerciales directos
15 de
marzo de
2.009
Plan estratgico de
mercadeo
Definicin agentes
comerciales directos

C 8 AGENTES
EXTERNOS
Identificacin de los agentes
comerciales externos
15 de
marzo de
2.009
Plan estratgico de
mercadeo
Definicin agentes
comerciales externos.

Pgina94
PROCESO RESPONSAB
LE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA
4.4.PROCESOSADMINISTRATIVOS
PORCENTA
JE AVANCE
A 1 PLAN
ORGANIZACIO
N
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Definir los componentes que
intervienen en la administracin del
proyecto y sus diferentes relaciones
(organigrama)
15 de
diciembre
de 2.008
Organigrama, caracterizacin
de funciones, diagramas de
jerarqua y conducto regular.
50%
A 2 PLAN
SEGUIMIENTO
CONTROL ISO
FLOREZ Y
ALVAREZ
Programa de seguimiento y control
aplicando las normas tcnicas ISO
15 de
febrero de
2.009
Cartilla de procedimiento.
A 3 RECURSOS
HUMANOS
GERENCIA
DE
PROYECTO
Identificacin de los perfiles y
seleccin de los cargos.
15 de
febrero de
2.009
Definicin del personal
requerido
A 4 RECURSOS DE
PLANTA FISICA
Definicin de los equipos, muebles,
inmuebles, herramientas, etc, para
la ejecucin del proyecto
15 de
febrero de
2.009
Inventario de equipos,
muebles y herramientas.
A 5 RECURSOS
LOGISTICOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Definicin de programa informticos,
sistemas de comunicacin, medios
de transporte
15 de
febrero de
2.009
Inventario diferentes
sistemas de comunicacin,
informticos y de transporte.

A 6 PLAN DE
MANEJ O
ADMINISTRACI
ON DE OBRA
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Diseo del esquema organizacional y
la polticas y objetivos para la
ejecucin de las obras de unas
unidades inmobiliarias unifamiliares y
multifamiliares
15 de
septiembre
de 2.009
Plan para el manejo de la
obra.
A 7 MODELO
CONTABLE
FINANCIERO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Diseo del modelo contable y
financiero a seguir en la ejecucin de
la totalidad del proyecto. Definicin
de polticas contables y financieras
15 de
marzo de
2.009
Modelo contable y financiero
A 8 MODELO
TRIBUTARIO
Diseo del modelo tributario a seguir
en la ejecucin de la totalidad del
proyecto. Definicin de polticas
tributarias
15 de
marzo de
2.009
Modelo tributario
Pgina95
PROCESO RESPONSAB
LE
REQUERIDOS
DOCUMENTOS SALIDA
4.5.PROCESOSFINANCIEROS
PORCENTA
JE AVANCE
100% F 1 EGRESOS
ESTIMADOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Estimacin de egresos basados en
parmetros globales de valor de m2,
valor del lote, costos directos,
indirectos, financieros, etc
15 de
febrero de
2.009
Anteproyecto
urbanstico,
anteproyecto
arquitectnico, estudio
tcnicos previos
Egresos estimados
100% F 2 INGRESOS
ESTIMADOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Estimacin de ingresos basados en
metros cuadrados vendidos por valor
de metro cuadrado del mercado.
15 de
febrero de
2.009
Estudio de mercado. Ingresos estimados.
100% F 3 FLUJ O DE
CAJ A
PRELIMINAR
VIVIENDA
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Flujo de caja de ingresos menos
egresos calculando utilidad,
apalancamiento financiero.
Estimacin de ingresos en el tiempo
(forma de pago) para el negocio de
vivienda
15 de
febrero de
2.009
Egresos estimados,
ingresos estimados.
Estudio de mercado
Flujo de caja
100% F 4 FLUJ O DE
CAJ A
PRELIMINAR
CLUB DE GOLF
ALI CEDNO Flujo de caja de ingresos menos
egresos calculando utilidad,
apalancamiento financiero.
Estimacin de ingresos en el tiempo
(forma de pago). Club de Golf.
15 de
febrero de
2.009
Egresos estimados,
ingresos estimados.
Estudio de mercado
Flujo de caja
100% F 5 ESTRUCTURA
DE NEGOCIO
FINANCIERO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Determinar las variables,
indicadores, mtodos de prueba que
intervienen en el modelo financiero
(TIR, VPN, sensibilizacin)
15 de
febrero de
2.009
Flujo de caja. Flujo de caja con indicadores.
0% F 6 PLAN DE
FINANCIACION
Y CREDITO
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Planeacin de le estrategia de
financiacin y obtencin de los
crditos requeridos
30
septiembre
de 2.009
Patrimonio autnomo,
documentos legales,
flujo de caja.
crdito constructor.
0% F 7 PLAN DE
PAGOS Y
RECAUDOS
GERENCIA
DEL
PROYECTO
Planeacin de pagos e ingresos
estimados por ventas reales
30
septiembre
de 2.009
Promesas de compra
venta, contratos de
obra, programacin de
obra
Programa de
F 1 LIQUIDACION
DEL
PROYECTO
Liquidacin de obra, crditos, pago
de utilidades

Pgina96
PROCESOSTECNICOSCONSTRUCTIVOS
IDEADE
NEGOCIO
ANTEPURBANISTICOY
PAISAJISTICO
ANTEPROYECTOCASAS
ANTEPROYECTO
CAMPODEGOLF
VENTAS
ANTEPROYECTOCASA
CLUB
ESTUDIOSPREVIOS
ESTUDIOAMBIENTAL
DISEOURBANIS.
PAISAJISTICO
DISENOARQ.CASAS
DISENOCAMPODE
DISENOARQ.CLUB
ESTDIOSTECNICOS
PROGRMACION
PRESUPUESTO
OBRA
POST
VENTA
ENTREGA
Pgina97
PROCESOSLEGALES
IDEADE
NEGOCIO
FIDUCADE
PARQUEO
UNIDADES
INMOBILIARIAS
CONTRATACION
VENTAS
CLUBDEGOLF
CONSTITUCION
RESOLUCION
URBANISMO
CONTRATACION
PATRIMONIO
AUTONOMOADMONY
PAGOS
PERMISODEVENTAS
LICENCIAURBANISMOY
CONSTRUCCION
PROMESASCASAS
CONTRATOOBRA
PROMESASCLUB
OBRA
ESCRITURA
CION
Pgina98
PROCESOSCOMERCIALES
DISENOIMAGEN
CORPORATIVA
IDEADE
NEGOCIO
DISENOY
CARACTERIZACIONDEL
PRODUCTO
PLANDEMEDIOS
PLANDEAPOYOSVISUALES
PLANESTRATEGIA
COMERCIAYPUBLICITARIA
PLANESTRATEGIADE
MERCADO
PLANLOGISTICADE
AGENTES
AGENTESINTERNOS
VENTAS
Pgina99
PROCESOSADMINISTRATIVOS
PLANSEGUIMIENTOY
CONTROLISO
IDEADE
NEGOCIO
PLANORGANIZACIONAL
PLANMANEJO
ADMINISTRACIONDEOBRA
MODELOCONTABLEY
FINANCIERO
RECORSOSHUMANOS
RECURSOSLOGISTICOS
MODELOTRIBUTARIOY
LEGAL
VENTAS
RECURSOSPLANTA
FISICA
CONTROL
OBRA
Pgina100
PROCESOSFINANCIEROS
LIQUIDACI
ON
IDEADE
NEGOCIO
EGRESOS
ESTIMADOS
VIVIENDA
COMERCIO
VENTAS
GOLF
INGRESOS
ESTIMADOS
ESTRATEGIADE
NEGOCIO
FINANCIERO
PLANDE
FINANCIACIONY
CREDITO
OBRA
PLANDEPAGOSY
RECAUDOS
Pgina101
5. PLAN FINANCIERO
DATOS BASICOS

CALCULO AREAS LOTE
LOTE AREA USO
AREA LOTE A 39,412 ETAPA A
AREA LOTE E 11,246 ETAPA B
AREA LOTE D 16,246 ETAPA C
AREA LOTE 2 50,682 SEDE SOCIAL
AREA LOTE 6 282,414 GOLF - ZONAS LIBRE Y VIAS
TOTAL AREA PRIMERA ETAPA 400,000

UNIDADES HABITACIONALES
UNIDAD
AREA
VENDIBLE TERRAZA DESCRIPCION
APARTAMENTO TIPO 1 56.6 18.86 1 ALCOBA
APARTAMENTO TIPO 2 59 14.15 1 ALCOBA
APARTAMENTO TIPO 3 84 18.36 2 ALCOBAS
APARTAMENTO TIPO 4 133.84 21.51 3 ALCOBAS EN UN PISO
APARTAMENTO TIPO 5 175 36 3 ALCOBAS EN ALTILLO
CASA TIPO 1 200
CASA TIPO 2 183
CASA TIPO 3 136
LOTES 1000

CLUB DE GOLF
DESCRIPCION AREA CONST AREA LIBRE CONST.
SEDE SOCIAL 500 1000

DATOS DE VALORES POR METRO CUADRADO
DESCRIPCION VR. M2
COMPRA LOTE 25,000
VENTA CASA 3,800,000
VENTA LOTE 150,000
VENTA APARTAMENTO SEGUNDO PISO 3,500,000
VENTA APARTAMENTO TERCER PISO 3,600,000
VENTA APARTAMENTO CUARTO PISO 3,700,000
VENTA APARTAMENTO QUINTO PISO 3,800,000
COSTOS DIRECTOS CASA Y/O APTO 1,400,000

Pgina102

RESUMEN COSTOS
ITEM DESCRIPCION ETAPA A ETAPA B ETAPA C TOTALES

1 COSTOS

LOTE 10,000,000,000 0 0
DIRECTOS 31,892,537,600 1,150,000,000 26,995,995,200
INDIRECTOS 10,083,184,618 425,596,000 8,798,165,235

TOTAL COSTOS 51,975,722,218 1,575,596,000 35,794,160,435 89,345,478,653

2 INGRESOS POR VENTAS

INGRESOS VENTA CASAS 24,339,000,000 0
INGRESOS VENTAS APTO 21,818,776,000 43,637,552,000
INGRESOS VENTA ACCIONES 5,900,000,000 240,000,000 2,000,000,000
INGRESO VENTA LOTES 1,800,000,000 0

TOTAL 52,057,776,000 2,040,000,000 45,637,552,000 99,735,328,000

3 UTILIDADES 82,053,782 464,404,000 9,843,391,565 10,389,849,347

PORCENTAJ E UTILIDAD 0.16% 22.76% 21.57% 10.42%

Pgina103

RESUMEN ETAPA A

CALCULO NUMERO DE APARTAMENTOS - AREA VENDIBLE - AREA CONSTRUIDA
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5 AREA VENDIBLE AREA CONSTRUIBLE
56.6 59 84 133.84 175 40%

SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40

TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38

CALCULO COSTO DE CADA TIPO DE APARTAMENTO POR PISO
DESCRIPCION VR M2 TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
56.6 59 84 133.84 175

SEGUNDO PISO 3,500,000 198,100,000 206,500,000 0 468,440,000 0
TERCER PISO 3,600,000 0 0 302,400,000 481,824,000 0
CUARTO PISO 3,700,000 0 0 310,800,000 495,208,000 0
QUINTO PISO 3,800,000 0 0 319,200,000 0 665,000,000

Pgina104
CALCULO AREA DE TERRAZAS

APARTAMENTO
AREA
VENDIBLE
AREA
TERRAZAS CANTIDAD
TOTAL AREA
TERRAZAS
APTO TIPO 1 56.60 18.86 4.00 75.44
APTO TIPO 2 59.00 14.15 2.00 28.30
APTO TIPO 3 84.00 18.36 12.00 220.32
APTO TIPO 4 133.84 21.51 24.00 516.24
APTO TIPO 5 175.00 36.00 8.00 288.00

TOTALES 50.00 1,128.30

CALCULO NUMERO DE CASAS Y AREAS VENDIBLES
CASA
AREA
VENDIBLE
AREA
TERRAZAS CANTIDAD
TOTAL AREA
VENDIBLE
TOTAL AREA
TERRAZAS

CASA TIPO 1 200.00 0 0.00
CASA TIPO 2 183.00 35 6,405.00
CASA TIPO 3 136.00 0 0.00

TOTALES CASAS 0.00 35.00 6,405.00

TOTAL NUMERO DE UNIDADES CASAS +
APARTAMENTOS 85.00

TOTAL AREA CONSTRUCCION CASAS + APARTAMENTOS 14,755.38

PRESUPUESTOS
DESCRIPCION VALOR ACUMULADO
PORCENTAJE
INCIDENCIA
COSTOS

COSTO DEL LOTE 10,000,000,000
COSTOS DIRECTOS 31,892,537,600
COSTOS INDIRECTOS 10,083,184,618

TOTAL COSTOS 51,975,722,218

INGRESOS VENTA CASAS 24,339,000,000
INGRESOS VENTAS APTO 21,818,776,000
INGRESOS VENTA ACCIONES 5,900,000,000

TOTAL INGRESOS 52,057,776,000

UTILIDAD 82,053,782 0.16%
Pgina105
ANALISIS FINANACIERO ETAPA A - PRIMERA ETAPA

COSTOS
CAPITULO ITEM UN CANT. VR. UNITARIO VALOR TOTAL
INC.
ITEM
VALOR
SUBCAPITULO
VALOR
CAPITULO
INCIDEN
CAPITULO
COSTO LOTE
AREA DE 40 HAS 400,000 25,000 10,000,000,000 19.24%
10,000,000,000 10,000,000,000 19.24

COSTO DIRECTO
VIVIENDA
PRIMERA ETAPA M2 14,755 1,400,000 20,657,537,600 39.74%
20,657,537,600

URBANISMO
VIAS M2 20,000 90,000 1,800,000,000 3.46%
EQUIPAMENTO COMUNAL GL 1 570,000,000 570,000,000 1.10%
ARBORIZACION Y PAISAJ ISMO M2 400,000 2,000 800,000,000 1.54%
3,170,000,000

CLUB SOCIAL
CONSTRUCCION M2 500 1,400,000 700,000,000 1.35%
AREA LIBRE CONSTRUIDA M2 1,000 300,000 300,000,000 0.58%
1,000,000,000

CAMPO DE GOL
CONSTRUCCION 9 HOYOS UN 9 390,000,000 3,510,000,000 6.75%
3,510,000,000

Pgina106

INFRAESTURA MEDIOAMBIENTAL
ENERGIA UN 85 20,000,000 1,700,000,000 3.27%
GAS UN 85 3,000,000 255,000,000 0.49%
PLANTAS DE TRATAMIENTO A.R UN 2 80,000,000 160,000,000 0.31%
POZO PROFUNDO UN 1 300,000,000 300,000,000 0.58%
PLANTA TRATAMIENTO AGUA POTABLE UN 1 800,000,000 800,000,000 1.54%
REDES DE ACUEDUCTO Y ALCANTARILLADO UN 85 4,000,000 340,000,000 0.65%
3,555,000,000 31,892,537,600 61.36

COSTOS INDIRECTOS
HONORARIOS GL 1 3,102,657,696 3,102,657,696 5.97%
ADMINISTRACION DE OBRA GL 1 720,000,000 720,000,000 1.39%
PROMOCION 1.5% 52,057,776,000 780,866,640 1.50%
VENTAS 3% 52,057,776,000 1,561,733,280 3.00%
COMICIONES FIDUCIARIAS 0.50% 52,057,776,000 260,288,880 0.50%
LICENCIA DE CONSTRUCCION 2.60% 20,657,537,600 537,095,978 1.03%
POLIZAS Y SEGUROS GL 1 200,000,000 200,000,000 0.38%
COSTOS DE ESCRITURACION Y NOTARIALES 0.50% 52,057,776,000 260,288,880 0.50%
IMPUESTOS GL 1 1,322,808,864 1,322,808,864 2.55%
FINANCIEROS GL 1 1,337,444,400 1,337,444,400 2.57%
10,083,184,618
10,083,184,618 19.40
TOTAL COSTOS 100% 51,975,722,218 51,975,722,218 100

Pgina107

INGRESOS
CAPITULO ITEM UN CANT. VR. UNITARIO VALOR TOTAL INC. ITEM VALOR ITEM VALOR CAPITULO INCIDEN CAPITULO

VENTA DE VIVIENDA
CASAS
CASA TIPO 1 M2 0.00 3,800,000 0 0.0%
CASA TIPO 2 M2 6,405.00 3,800,000 24,339,000,000 46.8%
CASA TIPO 3 M2 0.00 3,800,000 0 0.0%
24,339,000,000 24,339,000,000 46.75%
APARTAMENTOS
SEGUNDO PISO M2 1,415.12 3,500,000 4,952,920,000 9.5%
TERCER PISO M2 1,406.72 3,600,000 5,064,192,000 9.7%
CUARTO PISO M2 1,406.72 3,700,000 5,204,864,000 10.0%
QUINTO PISO M2 1,736.00 3,800,000 6,596,800,000 12.7%
21,818,776,000 21,818,776,000 41.91%
VENTA DE ACCIONES
VENTA ACCIONES VIVIENDAS UN 85 20,000,000 1,700,000,000 3.3%
VENTA ACCIONES EXTERNAS UN 210 20,000,000 4,200,000,000 8.1%
5,900,000,000 5,900,000,000 11.33%
TOTAL INGRESOS 100% 52,057,776,000 52,057,776,000 100%

UTILIDAD 82,053,782 82,053,782 0.16%
Pgina108
RESUMEN DE COSTOS INDIRECTOS

ITEM DESCRIPCION UN
VR
UNITARIO VR TOTAL
TOTAL
ITEM

HONORARIOS
GERENCIA DEL PROYECTO 2.50% 52,057,776,000 1,301,444,400
DIRECCION TECNICA 1% 52,057,776,000 520,577,760
DISENO ARQUITECTONICO 1% 52,057,776,000 520,577,760
PRESUPUESTO Y PROGRAMACION 10% 520,577,760 52,057,776
DISENO ESTRUCTURAL 1 53,000,000 53,000,000
DISENO HIDROSANITARIO 1 25,000,000 25,000,000
DISENO ELECTRICO 1 70,000,000 70,000,000
PAISAJ ISMO 1 80,000,000 80,000,000
DISENO CAMPO DE GOLF 1 100,000,000 100,000,000
ESTRUCTURACION CLUB DE GOLF 1 60,000,000 60,000,000
ESTUDIO DE SUELOS 1 20,000,000 20,000,000
DISENO MEDIOAMBIENTAL 1 40,000,000 40,000,000
TOPOGRAFIA 1 120,000,000 120,000,000
ASESORIA LEGAL 24 3,000,000 72,000,000
ASESORIA TRIBUTARIA 1 20,000,000 20,000,000
CONTABILIDAD 24 2,000,000 48,000,000
3,102,657,696

IMPUESTOS
FINANCIERO 4 X 1.000 0.40% 52,057,776,000 208,231,104
MUNICIPALES (ICA) 1.00% 52,057,776,000 520,577,760
PREDIALES 2 297,000,000 594,000,000
1,322,808,864
FINANCIEROS
COSTOS DE OPERACION 36 1,000,000 36,000,000
INTERESES 2.5% 52,057,776,000 1,301,444,400
1,337,444,400

Pgina109

RESUMEN ETAPA B

CALCULO NUMERO DE LOTES
No. LOTE AREA VR M2 VR LOTE
1 1,000 150,000.00 150,000,000.00
2 1,000 150,000.00 150,000,000.00
3 1,000 150,000.00 150,000,000.00
4 1,000 150,000.00 150,000,000.00
5 1,000 150,000.00 150,000,000.00
6 1,000 150,000.00 150,000,000.00
7 1,000 150,000.00 150,000,000.00
8 1,000 150,000.00 150,000,000.00
9 1,000 150,000.00 150,000,000.00
10 1,000 150,000.00 150,000,000.00
11 1,000 150,000.00 150,000,000.00
12 1,000 150,000.00 150,000,000.00

PRESUPUESTOS
ITEM DESCRIPCION VALOR TOTAL ITEM
COSTOS

COSTO DEL LOTE 0
COSTOS INDIRECTOS 425,596,000

1,575,596,000
INGRESOS

INGRESOS VENTA LOTES 1,800,000,000
INGRESOS VENTAS ACCIONES 240,000,000

2,040,000,000

UTILIDAD 464,404,000

Pgina110
ANALISIS FINANACIERO ETAPA B - PRIMERA ETAPA

COSTOS
CAPITULO ITEM UN CANT. VR. UNITARIO
VALOR
TOTAL
INC.
ITEM
VALOR
SUBCAPITULO
VALOR
CAPITULO
INCIDEN
CAPITULO

COSTO LOTE
LOTE 0 25,000 0 0.00%

COSTO DIRECTO

URBANISMO
VIAS M2 1,600 90,000 144,000,000 9.14%
EQUIPAMENTO COMUNAL GL 1 200,000 570,000,000 36.18%
746,000,000

ENERGIA UN 12 20,000,000 240,000,000 15.23%
GAS UN 12 3,000,000 36,000,000 2.28%

REDES DE ACUEDUCTO Y
ALCANTARILLADO UN 12 4,000,000 48,000,000 3.05%
404,000,000 1,150,000,000 72.99%

COSTOS INDIRECTOS
HONORARIOS GL 1 153,800,000 153,800,000 9.76%
PROMOCION 1.5% 2,040,000,000 30,600,000 1.94%
Pgina111
VENTAS 3% 2,040,000,000 61,200,000 3.88%

LICENCIA DE CONSTRUCCION 2.60% 746,000,000 19,396,000 1.23%

COSTOS DE ESCRITURACION Y
NOTARIALES 0.50% 2,040,000,000 10,200,000 0.65%
IMPUESTOS GL 1 25,200,000 25,200,000 1.60%
FINANCIEROS GL 1 20,000,000 20,000,000 1.27%
425,596,000
425,596,000 27.01%

TOTAL COSTOS 100% 1,575,596,000 1,575,596,000 100%

INGRESOS
CAPITULO ITEM UN CANT.
VR.
UNITARIO
VALOR
TOTAL
INC.
ITEM VALOR ITEM
VALOR
CAPITULO
INCIDEN
CAPITULO

VIVIENDA
LOTES URBANIZADOS UN 12 150,000,000 1,800,000,000 88.24%
1,800,000,000 1,800,000,000 88%
VENTA DE
ACCIONES
VENTA ACCIONES VIVIENDAS UN 12 20,000,000 240,000,000 11.76%
240,000,000 240,000,000 12%

TOTAL INGRESO 100% 2,040,000,000 2,040,000,000 100%

UTILIDAD 464,404,000 464,404,000 22.76%
Pgina112

ITEM DESCRIPCION UN VR. UNITARIO
VR
TOTAL VR ITEM

HONORARIOS
GERENCIA DEL PROYECTO 2.50% 1,800,000,000 45,000,000
DISENO ESTRUCTURAL 1 0 0
PAISAJ ISMO 1 10,000,000 10,000,000
DISENO CAMPO DE GOLF 1 0 0
ESTRUCTURACION CLUB DE GOLF 1 0 0
DISENO MEDIOAMBIENTAL 1 0 0
TOPOGRAFIA 1 20,000,000 20,000,000
ASESORIA LEGAL 3 3,000,000 9,000,000
ASESORIA TRIBUTARIA 1 0 0
CONTABILIDAD 6 2,000,000 12,000,000
153,800,000

IMPUESTOS
FINANCIERO 4 X 1.000 0.40% 1,800,000,000 7,200,000
MUNICIPALES (ICA) 1.00% 1,800,000,000 18,000,000
PREDIALES 0 297,000,000 0
25,200,000
FINANCIEROS
COSTOS DE OPERACION 0 1,000,000 0
INTERESES 4 5,000,000 20,000,000
20,000,000

Pgina113

RESUMEN ETAPA C

CALCULO NUMERO DE APARTAMENTOS - AREA VENDIBLE - AREA CONSTRUIDA
TORRE 1
DESCRIPCION TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40
TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38

TORRE 2
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 4 2 8 1,415.12 1,981.17
TERCER PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
CUARTO PISO 4 8 1,406.72 1,969.41
QUINTO PISO 4 8 1,736.00 2,430.40
TOTALES 4 2 12 24 8 5,964.56 8,350.38

Pgina114
TORRE 1 + TORRE 2
AREA
VENDIBLE
AREA
CONSTRUIDA
56.6 59 84 133.84 175 40%
SEGUNDO PISO 8 4 0 16 0 2,830.24 3,962.34
TERCER PISO 0 0 8 16 0 2,813.44 3,938.82
CUARTO PISO 0 0 8 16 0 2,813.44 3,938.82
QUINTO PISO 0 0 8 0 16 3,472.00 4,860.80
TOTALES 8 4 24 48 16 11,929.12 16,700.77
TOTAL NUMERO DE
UNIDADES 100

DESCRIPCION VR M2 TIPO 1 TIPO 2 TIPO 3 TIPO 4 TIPO 5
56.6 59 84 133.84 175
SEGUNDO PISO
3,500,00
0
198,100,00
0
206,500,00
0 .A N
468,440,00
0 N.A
TERCER PISO
3,600,00
0 N.A N.A 302,400,000
481,824,00
0 N.A
CUARTO PISO
3,700,00
0 N.A N.A 310,800,000
495,208,00
0 N.A
QUINTO PISO
3,800,00
0 N.A N.A 319,200,000 N.A 665,000,000
TOTALES
206,500,00
0
932,400,00
0
1,445,472,00
0
665,000,00
0 0 3,249,372,000

Pgina115

TIPO APTO
AREA
VENDIBLE
AREA
TERRAZAS CANTIDAD
AREA VENDIBLE
TOTAL
AREA TERRAZA
TOTAL
APTO TIPO 1 56.60 18.86 4.00 226.40 75.44
APTO TIPO 2 59.00 14.15 2.00 118.00 28.30
APTO TIPO 3 84.00 18.36 12.00 1,008.00 220.32
APTO TIPO 4 133.84 21.51 24.00 3,212.16 516.24
APTO TIPO 5 175.00 36.00 8.00 1,400.00 288.00
TOTALES 50.00 5,964.56 1,128.30

PRESUPUESTOS
ITEM DESCRIPCION VALOR ITEM TOTAL INCIDEN
COSTOS
COSTO DEL LOTE 0
COSTOS INDIRECTOS 8,798,165,235

TOTAL COSTOS 35,794,160,435 78.43%
INGRESOS
INGRESOS VENTA CASAS 0
INGRESOS VENTAS APTO 43,637,552,000
INGRESOS VENTA ACCIONES 2,000,000,000
TOTAL INGRESOS 45,637,552,000
UTILIDAD 9,843,391,565 21.57%

Pgina116
ANALISIS FINANACIERO ETAPA C - PRIMERA ETAPA

COSTOS
CAPITULO ITEM UN CANT. VR. UNITARIO
VALOR
TOTAL
INC.
ITEM
VALOR
SUBCAPITUL
O
VALOR
CAPITULO
INCIDEN
CAPITULO
COSTO LOTE
AREA DE 40 HAS 0 25,000 0 0.00%
0 0 0.00%
COSTO DIRECTO
VIVIENDA
PRIMERA ETAPA M2 16,701 1,400,000 23,381,075,200 65.32%
23,381,075,200
URBANISMO
VIAS M2 3,249 90,000 292,428,000 0.82%
EQUIPAMENTO COMUNAL GL 1 570,000,000 570,000,000 1.59%
894,920,000
ENERGIA UN 100 20,000,000 2,000,000,000 5.59%
GAS UN 100 3,000,000 300,000,000 0.84%

REDES DE ACUEDUCTO Y
ALCANTARILLADO UN 85 4,000,000 340,000,000 0.95%
2,720,000,000 26,995,995,200 75.42%
COSTOS INDIRECTOS

HONORARIOS GL 1 2,647,327,392 2,647,327,392 7.40%
PROMOCION 1.5% 45,637,552,000 684,563,280 1.91%
VENTAS 3% 45,637,552,000 1,369,126,560 3.82%
Pgina117
LICENCIA DE CONSTRUCCION 2.60% 23,381,075,200 607,907,955 1.70%


COSTOS DE ESCRITURACION Y
NOTARIALES 0.50% 45,637,552,000 228,187,760 0.64%
IMPUESTOS GL 1 935,925,728 935,925,728 2.61%
FINANCIEROS GL 1 1,176,938,800 1,176,938,800 3.29%
8,798,165,235
8,798,165,235 24.58%

TOTAL COSTOS 100% 35,794,160,435 35,794,160,435 100%

INGRESOS
CAPITULO ITEM UN CANT.
VR.
UNITARIO VALOR TOTAL
INC.
ITEM VALOR ITEM
VALOR
CAPITULO
INCIDEN
CAPITUL
O
VENTA DE VIVIENDA

APARTAMENTOS
SEGUNDO PISO M2 2,830.24 3,500,000 9,905,840,000 21.7%
TERCER PISO M2 2,813.44 3,600,000 10,128,384,000 22.2%
CUARTO PISO M2 2,813.44 3,700,000 10,409,728,000 22.8%
QUINTO PISO M2 3,472.00 3,800,000 13,193,600,000 28.9%
43,637,552,000 43,637,552,000 95.62%
VENTA DE ACCIONES

VENTA ACCIONES VIVIENDAS UN 100 20,000,000 2,000,000,000 4.4%
2,000,000,000 2,000,000,000 4.38%
TOTAL COSTOS 100% 45,637,552,000 45,637,552,000 100%

UTILIDAD 9,843,391,565 9,843,391,565 21.57%

Pgina118

ITEM DESCRIPCION UN VR UNITARIO VR TOTAL
TOTAL
ITEM

HONORARIOS
GERENCIA DEL PROYECTO 2.50% 45,637,552,000 1,140,938,800
DISENO ESTRUCTURAL 1 53,000,000 53,000,000
PAISAJ ISMO 1 80,000,000 80,000,000
DISENO MEDIOAMBIENTAL 1 40,000,000 40,000,000
TOPOGRAFIA 1 120,000,000 120,000,000
ASESORIA LEGAL 24 3,000,000 72,000,000
ASESORIA TRIBUTARIA 1 20,000,000 20,000,000
CONTABILIDAD 24 2,000,000 48,000,000
2,647,327,392

IMPUESTOS
FINANCIERO 4 X 1.000 0.40% 45,637,552,000 182,550,208
MUNICIPALES (ICA) 1.00% 45,637,552,000 456,375,520
PREDIALES 1 297,000,000 297,000,000
935,925,728
FINANCIEROS
COSTOS DE OPERACION 36 1,000,000 36,000,000
INTERESES 2.5% 45,637,552,000 1,140,938,800
1,176,938,800

Pgina119
6. CONCLUSION MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO TAIRONA

Condominio Golf Club.
VISION DEL PROYECTO
Consiguiendo todo el encanto del turismo ecolgico de santa marta y
contribuyendo a la solucin de todos los problemas actuales del calentamiento
global, se lanza TAIRONA Condominio Golf Club como el proyecto urbanstico
ms ambicioso en calidad de vida nica, materializada en proporcionar a sus
habitantes un bienestar sostenible, ofrecindoles viviendas y espacios integrados
a la exuberante vegetacin y hermosos paisajes de la cancha del golf, con las
comodidades del presente y el respeto ambiental del pasado, en donde asombr
la sabidura del pueblo Tairona para adaptarse armoniosamente a su entorno
geogrfico sin alterarlo ni deprimirlo, respetando la topografa de valles y
montaas, haciendo a las fuerzas de la naturaleza servidoras y no destructoras,
practicando de forma admirable la distribucin del hbitat y explotacin, en
integracin perfecta con su medio ambiente y con perspectivas futuristas.
UBICACION
La ubicacin es estratgica por cuanto cuenta con un alto valor paisajstico,
rodeado de exuberante vegetacin, con un excelente clima seco; la presencia del
ro Gayra por el norte, los cerros y Circacia por el sur. Su sistema vial es
adecuado a las densidades y propuestas de diseo ambiental, articulado a lo
urbano y rural por la carretera troncal y por la va central propuesta por el plan de
ordenamiento territorial.
Se encuentra a 5 minutos del distrito de Santa Marta, a 7 minutos del aeropuerto,
a 5 minutos del rodadero, a 10 minutos del puerto de la nueva marina
internacional, a 20 minutos de las playas del parque Tayrona y a 100 metros de la
Nueva Autopista Barranquilla Santa Marta.

Pgina120

CARACTERSTICAS DEL PREDIO
Direccin: Ubicado en el Corregimiento del Gayra
J urisdiccin del
Distrito de Santa Martha
Caractersticas del Suelo: Suburbano Servicios Especiales,Cerros Urbanos
Reserva
Forestal Natural Distrital.
Zona: Sector Country Club Gayra .
rea del Terreno: 116 Hectreas 4.293 Mts2

CARACTERISTICAS TOPOGRAFICAS
Pgina121
Pgina122
De las 116 Hectreas con 4.293 Mts2, aproximadamente 64 Hectreas, es decir,

el 55% del terreno se encuentra entre la cota 15 y la cota 40, el otro 45 % se
encuentra entre la cota 40 y la cota mxima de 130 m.s.n.m. En la zona de cerros
existen pendientes del 10 % hasta el 60 %. Las normas de uso del suelo
permiten un ndice de ocupacin del 30% y un ndice de construccin del 40% con
desarrollo de viviendas campestres de dos pisos en lotes de 1.000 mts. Hasta la
cota 40.
VENTAJAS DEL PROYECTO

Inversin Inmobiliaria de alta valorizacin, por el desarrollo acelerado en
que ha entrado la ciudad de Santa Marta, con el mejoramiento de los
sistemas de acceso, la marina internacional, la recuperacin del centro
histrico, la zona franca, la afluencia de turistas en los cruceros, la
posibilidad de llegada de barcos de gran calado por lo profundo de las
aguas del puerto y otras ventajas comerciales.
Diseo Urbanstico Auto sostenible en servicios pblicos en forma
progresiva.
Utilizacin de energas renovables en la medida de las posibilidades de
financiacin.
Utilizacin de los recursos naturales en forma sostenible
Amplias zonas verdes y jardines
Amplias vas internas
Cerramientos transparente en setos vivos
Ambiente de naturaleza y completa tranquilidad, pues son las 116
hectreas encerradas en setos vivos reforzados con cercas transparentes
que proporciona seguridad y exclusividad a sus habitantes.
La posibilidad de vivir en un ambiente natural con la comodidad de la
ciudad dada su ubicacin estratgica.
Disfrutar de la salud que proporciona el vivir en un clima tropical seco con
unas temperaturas promedio entre 25 y 30 grados, con brisa marina sin
salinidad, dado que los vientos frescos siempre soplan desde la Sierra
Pgina123
Nevada de Santa Marta hacia el ocano. El clima es especial para

recuperacin de pacientes despus de intervenciones quirrgicas y de
excepcional condicin de favorabilidad para la tercera edad, o personas con
problemas respiratorios, hipertensos o con problemas cardiacos.
Disfrutar de espacios e instalaciones para la prctica de deportes, la
recreacin y la belleza, con el disfrute de la cancha del golf , el club del golf
con su casa club , el spa y otros servicios propios de esta clase de
desarrollos.
La posibilidad de pertenecer al golf club, como accionista habitante o
simplemente accionista.
Vivir con gran comodidad en forma amigable con el medio ambiente.
Tener cercana a las mejores playas, ros y sitios tursticos del Distrito de
Santa Marta, que se encuentran en el parque TAIRONA y la Sierra Nevada
de Santa Marta.
PROYECCION PARA LA CIUDAD DE SANTA MARTA.
El proyecto TAIRONA Condominio Golf Club est diseado para ser atractivo a
los inversionistas y turistas a nivel nacional e internacional, conllevando por
consiguiente un aporte al desarrollo del distrito de Santa Marta como ciudad
turstica, cultural y ecolgica en Colombia, dando a conocer, la cultura Tayrona, el
centro histrico, la Sierra Nevada de Santa Marta y las hermosas playas del
sector.
TAIRONA Condominio Golf Club, ser el prototipo de ciudad del futuro, en donde
el desarrollo urbanstico est enmarcado dentro de la sostenibilidad y
autosuficiencia en los servicios, buscando que los habitantes puedan disfrutar de
todas las comodidades y exclusividad que proporcionar cada unidad inmobiliaria
y cada una de las reas comunales que se ofrecen.

PROYECCION AMBIENTAL
Pgina124
Lo concerniente al medio ambiente ser manejado por una persona jurdica,

quien a la vez tendr como objeto la prestacin de los servicios pblicos de
acueducto, alcantarillado, aseo y en lo posible parte de energa, inicialmente
como productor marginal y al terminar todo el urbanismo como E.S.P.
Est programada la autosuficiencia de la unidad inmobiliaria cerrada en forma
progresiva a medida que se vayan obteniendo los puntos de equilibrio en cada una
de las etapas.
La empresa ser la encargada de implementar proporcionar y mantener los
servicios domiciliarios y comunales para que no se pierda la armona ambiental
con la comodidad y la eficiencia de tal forma que se reutilicen las aguas servidas,
se reciclen las basuras y se utilicen energas renovables todo en pro de contribuir
a la proteccin del planeta.
Todas las obras a realizar para la Gestin Integral de las Aguas Residuales,
contar con una gua para la prevencin, mitigacin, control y prevencin de los
impactos ambientales que se ocasionarn debido a las actividades que competen
la construccin de los sistemas anteriormente mencionados. Todo esto ser dado
a conocer a la Autoridad Ambiental competente. Se encuentra en proceso
solicitud de permiso de vertimientos en CORPAMAC para aguas residuales.
PROYECCION URBANISTICA
TAIRONA Condominio Golf Club se proyecta como una unidad inmobiliaria
cerrada para ser desarrollada por etapas con servicios complementarios incluidos
, con autosuficiencia progresiva en servicios pblicos, que une lo mejor del
entorno, donde lo verde de la naturaleza, el aire puro y seco proveniente de la
Sierra, y la tranquilidad, van de la mano a unas construcciones climatizadas de
gran comodidad y confort, con acabados de lujo, piscinas climatizadas, amplios
jardines y zonas verdes, terrazas ajardinadas, zonas comunes, zonas verdes,
portera, zonas sociales, cerramientos perimetrales de toda la UIC, entre las
propiedades horizontales internas y las unidades privadas, con cercas vivas,
parqueaderos vehiculares, vas internas y dems equipamientos comunales
exigidos para este tipo de proyectos y un diseo moderno que saca el mximo
partido de la luz, la ventilacin y el aprovechamiento de los recursos naturales
renovables.
Pgina125
Este gran proyecto es el espacio y entorno para vivir, trabajar o vacacionar

confortablemente que se puede desear, todo programado de tal forma que
contribuya al no calentamiento global.
Modificacin al uso del suelo.
Segn respuesta al derecho de peticin presentado por la promotora FLOREZ &
ALVAREZ S.A. en aplicacin del Artculo 31 de Ley 99 de 1993 que dice: Sin
perjuicio de las atribuciones de los municipios y distritos en relacin con la
zonificacin y el uso del suelo, de conformidad con lo establecido en el artculo
313 numeral sptimo de la Constitucin Nacional, las Corporaciones Autnomas
Regionales establecern las normas generales y las densidades mximas a las
que se sujetarn los propietarios de vivienda en reas sub-urbanas y en cerros y
montaas, de manera que se protejan el medio ambiente y los recursos naturales.
No menos del 70% del rea a desarrollar en dichos proyectos se destinar a la
conservacin de la vegetacin nativa existente., la Corporacin Autnoma
Regional CORPAMAC, determin que el urbanismo a desarrollarse en el predio
Gayra Golf Club, de acuerdo al decreto 1220 del 2005, no requiere de licencia
ambiental, por ende no debe realizar un estudio de impacto ambiental.
Teniendo en cuenta dicho pronunciamiento de fecha 16 de octubre del 2008, se
planteo que el proyecto se desarrolle a mediano o largo plazo por etapas,
utilizando en lo posible tecnologa de construccin verde para aproximadamente
1.300 unidades privadas; distribuidas en aproximadamente 150 casas de 205 m2
y 1.150 apartamentos de 1 a 3 alcobas con reas entre 60 a 130 m2 ms un
Club de Golf con servicios de S.P.A., Canchas de tenis, Club House, casa club,
centro comercial, iglesia, centro mdico de primer nivel y otros servicios
complementarios, de tal forma que sirva de complemento para el sector hotelero y
turstico en competitividad con otras ciudades a nivel nacional e internacional.
El club de golf abarca aproximadamente el 60 % del terreno utilizable, por lo tanto
se pretende dejar nicamente el 40% para desarrollo urbanstico con ndice de
ocupacin mximo de un 15% y un ndice de construccin mximo del 20%
construyendo por encima de la cota 40, compensando esta intervencin con la no
densificacin hasta el punto que permite la norma, as mismo para el desarrollo
propuesto, se requiere la construccin de apartamentos en bloques de 4 o 5
pisos a fin de lograr los ndices de construccin y los de ocupacin expuestos
anteriormente, para que el proyecto sea viable financieramente.

Pgina126
Condominio dentro de la cancha de golf.

El condominio se pretende sea de primera categora con casas de rea entre los
150 y 300 M2 con posibilidades de ampliacin para lograr un mayor nmero de
dependencias, como una cuarta alcoba, saln de juegos y piscina. As mismo se
deja la posibilidad de vender los lotes para construcciones especiales para clientes
especiales y proyectos especiales como el club de la tercera edad y la clnica Spa
para turismo mdico y recuperacin de pacientes.
Cuadro de reas.
Las reas presentadas en el plano de urbanismo del predio Gayra Golf Club,
debido a la complejidad de la construccin de acuerdo a lo programado en el
orden ambiental, institucional, recreativo, habitacional, comercial, financiero, de
servicios pblicos y la modalidad de compra del terreno como cuerpo cierto,
puede ser susceptible de ajustes y variaciones a fin de lograr los objetivos
propuestos.
CUADRO DE AREAS
IDENTIFICACION LOTE USO AREA
A-B-C-D-E-F-G-H-I-J -K-L-M-
N MIXTO -VIVIENDA-COMERCIAL 561.872
1
COMERCIO - ADMINISTRACION -
PORTERIA 16.744
2 INSTITUCIONAL - CLUB DE GOLF 62.813
3 MIXTO - INSTITUCINAL COMERCIAL 6.037
4 MIXTO - INSTITUCINAL COMERCIAL 7.596
5 ESP 4.683
6 CAMPO DE GOLF 498.613
7 ZONAS VERDES Y VIAS 5.935
AREA TOTAL 1.164.293

Pgina127
INDICE DE
OCUPACION
15 %
AREA MAXIMA CONSTRUCCION
PRIMER PISO
1.164.293 X
15% =174.644 M2
INDICE DE
CONSTRUCCION
20% AREA MAXIMA CONSTRUCCION
1.164.293 X 20
%=232.859 M2
IDENTIFICACION
LOTE VIVIENDA AREA

A 39.412
B 41.059
C 20.274
D 10.070
E 16.246
F 39.169
G 23.589
H 24.954
I 19.166
J 97.326
K 56.809
L 71.488
M 46.507
N 55.803

561.872

CLUB DE GOLF
Pgina128
6 50.682
2 12.131

62.813

Proyeccin de servicios pblicos.
Acueducto
Inicialmente, para la construccin de la primera etapa, el abastecimiento de agua
lo realizar el promotor como productor marginal, para lo cual dispone del
suministro por parte de METRO AGUA de 1.500 M2 de agua cruda proveniente
de un pozo profundo que se encuentra dentro del predio. Una vez culminada la
construccin y desarrollada la infraestructura de servicios pblicos, el constructor
entregar las redes a la empresa constituida para el manejo de servicios pblicos
y de conservacin del medio ambiente.
Las fuentes que aprovisionarn de agua potable a la UIC sern tomadas de un
pozo profundo existente en el predio y del canal del pueblo proveniente del ro
Gaira para lo cual el Promotor ha solicitado la concesin de aguas superficiales y
subterrneas ante CORPAMAC. Para efectos de clculos de dotacin, se tendr
en cuenta lo establecido en el Reglamento Tcnico Del Sector Agua Potable y
Saneamiento Bsico RAS 2000 Seccin II Ttulo B, donde se establece la dotacin
neta que corresponde a la cantidad mnima de agua requerida para satisfacer las
necesidades bsicas de un habitante sin considerar las prdidas que ocurran en el
sistema de acueducto.
Es necesario mencionar tambin que el proyecto a ejecutar, est planeado para
que se desarrolle en etapas, de tal forma que cada una de ellas tendr su
sistema de suministro de agua potable y por consiguiente el manejo de aguas
residuales.
Se tendr en cuenta lo estipulado en el artculo 15 de la Ley 373 de 1997, sobre
uso eficiente y ahorro del agua, sobre la tecnologa de bajo consumo,
considerando el uso de micromedidores de caudal, reguladores de caudal,
Pgina129
reguladores depresin o cualquier otro tipo de accesorio que implique una

reduccin en el consumo.
Manejo de aguas residuales.
El uso del agua ser netamente residencial, por lo que se espera un agua residual
domstica con caractersticas y concentraciones tales que podr ser considerada
como un agua residual media, teniendo en cuenta el nmero de poblacin
esperada.
Para la recoleccin del agua residual generada, se disear un alcantarillado de
tipo sanitario, el cual se define como el conjunto de conductos y estructuras
destinadas a recibir, evacuar, conducir y disponer las aguas servidas.
Este sistema estar compuesto por:
Aliviaderos.
reas tributarias.
Pozos de inspeccin.
Red de tuberas, dependiendo del dimetro podrn ser en PVC Sanitaria o
concreto.
Cmaras de cada (lo cual se sabr en el diseo final).
Cajas de Paso.
Colector matriz.
Conexiones domiciliarias.
Emisario final.
Instalaciones internas.
Si se requiere por topografa (lo cual se sabr en el diseo final) Cmaras
de cada.
El sistema abarcar el 100% del proyecto, teniendo en cuenta que este se
desarrollar en fases, cada una de las cuales, contar con su propio sistema de
alcantarillado y tratamiento.
Pgina130
Se procurar que el alcantarillado en su totalidad, opere por gravedad.

El sistema de alcantarillado ser sometido anualmente a mantenimiento preventivo
y correctivo para garantizar su normal funcionamiento.
Tratamiento. Las aguas residuales generadas sern tratadas antes de su
aprovechamiento, con el fin de prevenir, mitigar, corregir y/o controlar, los
impactos ambientales que pudiere ocasionar estas aguas.
EL tratamiento del agua residual domstica estar conformado por procesos
fsicos y biolgicos, con el fin de llevar el efluente al cumplimiento de los
estndares de vertimiento establecidos en el Decreto 1594 de 1984 en su artculo
72 y 73.
Teniendo en cuenta las condiciones del agua residual esperada, las condiciones
del rea de ubicacin del proyecto, el nivel de complejidad del sistema de
alcantarillado, se tendr en cuenta que la Planta de tratamiento de agua residual
(PTAR), desarrolle las siguientes operaciones unitarias:
Aforo
Cribado
Sedimentacin
Tratamiento biolgico.
Desinfeccin.
Tratamiento de lodos.
Entre las diversas opciones que existen actualmente, tentativamente se propone el
uso de una PTAR de lodos activados por aireacin extendida, la cual permite
remociones de contaminantes superiores al 90% en carga; cumpliendo con las
normas de vertimiento del decreto 1594/84.
Posiblemente la PTAR tenga una capacidad mnima de 200 m
3
/da y estar
compuesta al menos con los siguientes elementos:
1. canaleta de entrada que incluye canaleta parshall para aforar caudales y
rejilla para cribado. Las aguas residuales pueden contener materias slidas
voluminosas, no biodegradables que deben ser eliminadas antes del
Pgina131
tratamiento. Para hacer esto, se dispone sobre la entrada al sistema una

rejilla para retener dichas materias.
2. Aireacin: despus del cribado las aguas deben conducirse hacia un tanque
de aireacin, all se debe conforma un licor mezclado o lodos activados en
el cual existe una presencia de bacterias y microorganismos suficientes
para iniciara la degradacin de la materia orgnica a compuestos ms
simples como CO
2
y H
2
O y para ello son mantenidas en aireacin por
tiempos que van desde 20 a 36 horas diarias. La inyeccin de oxigeno se
realiza aportando grandes volmenes de aire atmosfrico, a travs de
sopladores rotativos de desplazamiento positivo.
3. Decantacin: las aguas provenientes del tanque de aireacin son dirigidas a
un decantador donde los lodos se separan por gravedad y se recolecta
agua clarificada en la zona superior.
4. Recirculacin y evacuacin de lodos en exceso: para asegurar el
tratamiento biolgico es indispensable recircular los lodos decantados hacia
el tanque de aireacin y peridicamente disponer de un sistema de pureza
para los mismos.
5. Desinfeccin: las aguas clarificadas deben ser desinfectadas a fin de
eliminar la contaminacin bacteriana y eso se debe hacer con dosificacin
de solucin de cloro o incluso con rayos ultravioleta.

Como se ha mencionado a lo largo del documento, el proyecto se desarrollar por
etapas, lo cual plantea la posibilidad de que cada una cuente con su propio
sistema de alcantarillado y posiblemente tratamiento, pero esto ser definido en el
momento de que se obtenga el urbanismo definitivo, luego de un arduo estudio de
la topografa del terreno y diversos anlisis costo-beneficio.
Dentro de los factores a tener en cuenta para la determinacin del sistema de
tratamiento, estn:
Distancia a las instalaciones privadas y pblicas a construir.
Direccin predominante del viento.
Uso posterior del efluente de la PTAR.
Presencia de fauna.
rea disponible.
Niveles de ruido.
Pgina132
Nivel fretico del rea donde se ubicar la PTAR.

Facilidad de acceso.
Topografa.
Condiciones geomorfolgicas del rea.
Distancia de los colectores en metros.
Esta evaluacin de har durante el desarrollo del proyecto con base en una matriz
ambiental para a seleccin del punto exacto y el posible sistema a usar,
ponderando los factores anteriores, previa cualificacin y cuantificacin.
Aprovechamiento de efluentes y plantas de tratamiento de aguas
residuales.

Luego de que el agua residual domstica sea tratada, se proyecta que en cada
conjunto el efluente sea aprovechado como agua de riego para J ardines y zonas
verdes comunes.
Para ello una vez el agua salga de la PTAR y se verifique que cumple con los
estndares de vertimiento del Decreto 1594 de 1984 y/o norma especfica de la
Autoridad Ambiental, el efluente ser recolectado y almacenado en los lagos
construidos para el campo de golf.
Para el riego de jardines se construir una red de tuberas en PVC que abarque el
100% de las casas y edificios del conjunto, incluyendo zonas verdes y comunes;
en cada una de estas reas se colocar un punto hidrulico o acometida, para que
se conecte una manguera para el riego de pastos, en algunos puntos, se podr
optar por el uso de aspersores.
Como toda el agua residual efluente de la PTAR no ser usada en el riego de
jardines y/o zonas verdes, el excedente ser utilizado para el riego del campo de
golf, previa verificacin y/o acondicionamiento de sus caractersticas
fisicoqumicas (en caso de requerirse), para proteger la grama del mismo.
Para llevar el agua desde los reservorios hasta el campo de golf, se construir otra
red de tuberas que se conectara al sistema de riego propio del campo, pues como
el caudal de agua requerido para el riego del campo es superior al agua residual
Pgina133
generada, se cuenta con una abastecimiento de agua de una fuente superficial

para compensar la deficiencia de agua de riego.
Esta agua efluente de los reservorios, cumplir con las caractersticas de uso
establecidas en el Decreto 1594 de 1984 artculos 41 y 44.
Recoleccin aguas lluvias.
Para le recoleccin de aguas lluvias, se construir una red exclusiva de tipo
pluvial. Esta red estar conformada por canales artificiales revestidos o no,
cuentas, sumideros laterales y/o de fondo, los cuales conducirn el agua hacia los
reservorios ubicados en cada lago, estarn ubicados en vas internas, zonas
comunes y dems reas del conjunto donde sea necesario recolectar las aguas
lluvias.
Antes de que se realice el vertimiento a los reservorios, el agua pasara por un
sedimentador, que le eliminar las arenas y residuos arrastrados por la
escorrenta; as se permitir mantener la profundidad til en cada reservorio.
A esta red no le llegar ningn tipo de agua residual domstica, solo escorrenta
superficial y bajantes de agua lluvia de cada una de las instalaciones del conjunto.
La finalidad de este alcantarillado ser la de evitar una rpida evacuacin de la
escorrenta pluvial en vas pblicas, evitar la generacin de caudales excesivos en
calzadas, evitar la invasin de aguas pluviales a las zonas comunes y privadas del
conjunto, evitar la acumulacin de aguas lluvias en vas de trnsito, evitar la
paralizacin de trfico vehicular y peatonal durante una fuerte precipitacin, mitigar
efectos nocivos al suelo en la zona del proyecto.
Servicio de energa. Se iniciar el desarrollo con energa de la red, pero en la
medida en que se avance en el urbanismo y exista la financiacin de energas
renovables se ir reemplazando hasta lograr la autosuficiencia hasta llegar al
punto de enviar a la red los excedentes.
Dentro de los urbanismos de cada etapa quedarn los espacios disponibles para
las correspondientes instalaciones para energa elica, solar y otras que se
puedan implementar en el sitio; para este efecto se vincularn al proyecto las
empresas y personas idneas econmica y tcnicamente para lograr el resultado
esperado.

Pgina134
PROYECCION RECREATIVA.
Lagos, Canchas de Tenis, Cancha Mltiple, Piscinas, deportes extremos, ciclo
montaismo, cano ping, bicicrs, alpinismo, senderos peatonales, Club Ho use
Spa - Club Ho use Beach Cabalgata recreativa.
Nuestro campo de Golf de 18 hoyos es construido aprovechando el desnivel del
terreno, consiguiendo as unas hermosas vistas paisajsticas. Es un campo que se
sumerge dentro de la naturaleza creando unas hermosas vistas y distintos grados
de dificultad tcnica.
CLUB DE GOLF.
Se proyecta desarrollar con un excelente campo de golf y casa club con las
instalaciones propias de sta, dirigido a los habitantes del condominio y a otros
Samarios y forneos que estarn interesados en comprar la accin del mismo.

No. VARIABLES DESCRIPCION DE LA VARIABLE
1 NOMBRE DEL POSGRADO Especializacin en Gerencia Estratgica
2 TITULO DEL PROYECTO Proyecto Urbanistico de Vivienda Unifamiliar y Multifamiliar con Campo de Golf en la Ciudad de Santa Marta
3 AUTOR Florez Sanchez Ral
4 AO Y MES 30 de Enero de 2009
5 NOMBRE DEL ASESOR Luis Guillermo Cordoba B.
6 DESCRIPCION O ABSTRACT
Tayrona Condominio - Golf Club proporcionar un bienestar a sus moradores enmarcado en desarrollo sostenible,
ofreciendo espacios integrados a la exuberante vegetacin y hermosos paisajes, con las comodidades del presente y el
respeto ambiental del pasado.
Est diseado para ser atractivo a los inversionistas y turistas a nivel nacional e internacional, a su vez dando a conocer: el
centro histrico, la Sierra Nevada de Santa Marta y hermosas playas en el distrito.
Ser el prototipo de ciudad del futuro, en donde el desarrollo urbanstico est enmarcado dentro de la sostenibilidad y
eficiencia en los servicios, buscando que los habitantes puedan disfrutar de todas las comodidades y exclusividad que
proporcionar cada unidad inmobiliaria con sus excelentes espacios y generosas reas comunes.
Tayrona Condominio - Golf Club will provide its residents a welfare, framed within sustainable development, we are offering
spaces integrated to lush greenery and beautiful scenery with the comforts of present and respect environmental of the past.
It is designed to be attractive to investors and tourists, nationally and internationally, in turn creating awareness of the historic
It will be the prototype of the future city, where urban development is framed within the sustainability and efficiency in service
7
PALABRAS CLAVES O
DESCRIPTORES Santa Marta Viviendas Ecolgicas Autosostenibles Unifamiliares Multifamiliares Campo de Golf.
8
SECTOR ECONMICO AL QUE
PERTENECEEL PROYECTO Construccin
9 TIPO DE INVESTIGACIN Plan de Negocios
10 OBJ ETIVO GENERAL * Desarrollo urbanistico sostenible con comodidad y esclusividad
11 OBJ ETIVOS ESPECFICOS
* Lograr vender la primera y segunda etapa del proyecto entre los habitantes de la ciudad
* Lograr el punto de equilibrio de la primera etapa en 6 meses despus del salir a ventas
* Obtener el 23% de rentabilidad que se tiene establecido
* Posicionar el proyecto en el pas como un referente de buen vivir
12 FUENTES BIBLIOGRFICAS Dane - Banco de la Repblica - Camara de Comercio de Santa Martha
13 RESUMEN O CONTENIDO
Tayrona Condominio - Golf Club proporcionar un bienestar a sus moradores enmarcado en desarrollo sostenible,
ofreciendo espacios integrados a la exuberante vegetacin y hermosos paisajes, con las comodidades del presente y el
respeto ambiental del pasado, en donde asombr la sabidura del pueblo Tayrona para adaptarse armoniosamente a su
entorno geogrfico sin alterarlo ni deprimirlo.
Obtendr de forma admirable la distribucin del hbitat e integracin perfecta con el medio ambiente, entregando una
verdadera variedad de soluciones novedosas con tendencia en diseos arquitectnicos tipo bioclimticos.
Tayrona Condominio Golf Club est diseado para ser atractivo a los inversionistas y turistas a nivel nacional e
internacional, contribuyendo al desarrollo del distrito de Santa Marta como ciudad turstica, cultural y ecolgica en
Colombia, dando a conocer, la cultura Tayrona, el centro histrico, la Sierra Nevada de Santa Marta y sus hermosas
playas.
Ser el prototipo de ciudad del futuro, en donde el desarrollo urbanstico est enmarcado dentro de la sostenibilidad y
eficiencia en los servicios , buscando que los habitantes puedan disfrutar de todas las comodidades y exclusividad que prop
Ubicado en el Corregimiento del Gayra
J urisdiccin del Distrito de Santa Martha
Su sistema vial es adecuado a las densidades y propuestas de diseo ambiental, articulado por la troncal del caribe y la va
Se encuentra a 7 minutos del aeropuerto, 10 minutos del distrito de Santa Marta, del Puerto y de la nueva marina internacion
14 METODOLOGA
Comites - Encuestas - Talleres de capacitacin - Conformacin de equipo de trabajo Competente y adecuado para el
desarrollo del proyecto
15 CONCLUSIONES
El proyecto Tayrona Condominio Golf Club esta enmarcado dentro de la filosofa de preservacin de los recursos naturales
empleando una arquitectura sostenible y bio climatica para el confort y exclusividad de los futuros habitantes, su ubicacin
es estrategica respecto a la ciudad y a la region, circundado el predio por futuras vas de comunicacin terrestres,
maritimas y areas. Cuenta con un rea total de 116 hectareas 4.293 Mtr2, suelo sub-urbano permitiendo construir hasta la
cuota 40 y edificaciones hasta de 5 pisos. Contando con una Inversin Inmobiliaria de alta valorizacin, amplias zonas
verdes, jardines, amplias vias internas, conformacion de un micro clima debido al diseo de campo de golf, cuidadosa
soleacion de las casas, clima seco sin salividad, cercania a los sitios turisticos del distrito entre otras ventajas de poseer
una excelente vivienda con todos los beneficios del hoy.

Colombia ((((Plan de Negocios Para Un Proyecto Urbanistico de Vivienda Unifamiliar y Multifamiliar Con Campo de Golf en La Ciudad de Santa Martha)))) ((((Flores &amp; Alvarez, s.a.))))),136 Pags.

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PLAN DE NEGOCIOS PARA UN PROYECTO URBANISTICO DE

VIVIENDA UNIFAMILIAR Y MULTIFAMILIAR CON CAMPO DE GOLF

3.3.6.6.7. Aspectos ambientales 60

Tomado de La Repblica 16 de octubre de 2006

CUCUTA 106.491 103,30 0,0446

cobertura geogrfica de las dos investigaciones (IPC-IVP). Aunque, en el IPC nacional se

Investigados muestra variacin

Ao IVP (Octubre) Var. Promedio

1,950.64 2,243.42 2,286.70 2,951.86 2,717.94 2,340.49 2,256.24 2,227.63 1,903.12

MARCO LEGAL DE LA UVR

moderar el crecimiento de la demanda interna, que en el primer trimestre de 2008 creci a

decisiones de la J unta Directiva se toman buscando el beneficio de todos los

De cualquier forma, y siguiendo con el tema de otras obras, an se est evaluando qu es

El ndice de Costos de la Construccin Pesada (ICCP) acumul una variacin positiva de

Influencia de la entrada de capitales

La rentabilidad de los accionistas medida a travs de la rentabilidad del patrimonio

Algunos indicadores de liquidez analizados tales como la razn corriente, la rotacin de

Es el sector que registra el mayor nivel de endeudamiento, aunque con valores

Antes de la llegada de los espaoles, el continente americano estaba poblado por

son relativamente bajos, ya que su condicin demogrfica facilita la implementacin de

Algunas de las ms importantes constructoras en Colombia son las constructoras

El sector de la construccin es de los sectores que ms se ha dinamizado y crecido desde

Estructura de costos Recursos financieros

ETAPA A ETAPA B ETAPA C RESPONSABLE

vestier. En el segundo piso tiene los siguientes espacios: Estudio y 2 alcobas

APARTAMENTO TIPO 5 (175 M2 SON 8). Es un apartamento duplex, en el

alcantarillado, gas natural, energa elctrica, telfono y servicio de recoleccin de

Los ecosistemas secos se caracterizan por presentar ndices bajos de

Estos tres aspectos hacen del golf un elemento generador de riqueza y de

Los siguientes son los puntos importantes

Como siempre la mejor manera de evitar problemas y el peligro de dao por

traslapo del 50% para vientos de ms de 8 MPH. Control acoplado a vlvulas

Penetracin aplicada =26.6x 0.76 x 7 =2.35 " por semana OK

3.5. TIPO DE ENCUESTA APLICADA

golf que piensa hacerse en este condominio?

3.5.1. RESULTADOS DE LA ENCUESTA

La necesidad de creciente de vivienda de estrato medio-alto y alto en la ciudad

3.7. MEZCLA DE MERCADO

ITEM PROCESO RESPONSAB

determinando reas privadas,

ITEM PROCESO RESPONSAB

ITEM PROCESO RESPONSAB

ITEM PROCESO RESPONSA

CALCULO AREA DE TERRAZAS

ANALISIS FINANACIERO ETAPA A - PRIMERA ETAPA

RESUMEN DE COSTOS INDIRECTOS

ANALISIS FINANACIERO ETAPA B - PRIMERA ETAPA

VENTAS 3% 2,040,000,000 61,200,000 3.88%

RESUMEN DE COSTOS INDIRECTOS

CALCULO COSTO DE CADA TIPO DE APARTAMENTO POR PISO

ANALISIS FINANACIERO ETAPA C - PRIMERA ETAPA

LICENCIA DE CONSTRUCCION 2.60% 23,381,075,200 607,907,955 1.70%

RESUMEN DE COSTOS INDIRECTOS

6. CONCLUSION MEMORIA DESCRIPTIVA DEL PROYECTO TAIRONA

De las 116 Hectreas con 4.293 Mts2, aproximadamente 64 Hectreas, es decir,

Nevada de Santa Marta hacia el ocano. El clima es especial para

Lo concerniente al medio ambiente ser manejado por una persona jurdica,

Este gran proyecto es el espacio y entorno para vivir, trabajar o vacacionar

Condominio dentro de la cancha de golf.

reguladores depresin o cualquier otro tipo de accesorio que implique una

Se procurar que el alcantarillado en su totalidad, opere por gravedad.

tratamiento. Para hacer esto, se dispone sobre la entrada al sistema una

Nivel fretico del rea donde se ubicar la PTAR.

generada, se cuenta con una abastecimiento de agua de una fuente superficial

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