OBRIGAES PROPTER REM

Conceito Doutrinrio
Maria Helena Diniz
" vinculao a um direito real, ou seja, a determinada coisa de que o devedor
proprietrio ou possuidor";
"possibilidade de exonerao do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o
direito sobre a coisa";
"transmissibilidade por meio de negcios jurdicos, caso em que a obrigao recair
sobre o adquirente".

Slvio Rodrigues
"ela prende o titular de um direito real, seja ele quem for, em virtude de sua condio
de proprietrio ou possuidor";
"o devedor se livra da obrigao pelo abandono do direito real";
"a obrigao se transmite aos sucessores a ttulo singular do devedor".

Slvio Venosa
"trata-se de relao obrigacional que se caracteriza por sua vinculao coisa";
"o nascimento, a transmisso e a extino da obrigao propter rem seguem o direito
real, com uma vinculao de acessoriedade";
"a obrigao dita real forma, de certo modo, parte do contedo do direito real, e sua
eficcia perante os sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao
contedo do direito".
Alfredo Buzaid
Em sua obra Ao declaratrio no direito brasileiro, reza:
"A obrigao propter rem constitui um direito misto, por ser uma relao jurdica na
qual a obrigao de fazer est acompanhada de um direito real, fundindo-se os dois
elementos numa unidade, que a eleva a uma categoria autnoma".
Hassan Aberkane, em sua monografia sobre obrigaes "propter rem" versa que a
obrigao "propter rem" tem natureza idntica obrigao passiva universal, com a
modificao derivada do fato de ela se destina a resolver a situao especial de um
terceiro que titular de um direito antagnico ao direito do credor.
Os conflitos originados das obrigaes propter rem (lides) so na maioria das vezes,
decorrentes da falta de necessidade da expresso da vontade, para que um indivduo
se torne devedor. Quem assume a posio de proprietrio ou usufruturio, assume
todas as obrigaes que ficam presas coisa. Muitas vezes, tais obrigaes no eram
conhecidas do novo proprietrio, ao fechar o negcio, por exemplo, porm, este
responsvel pela dvida, no podendo se eximir dela, mesmo tendo o direito a uma
ao regressiva, como bem coloca Slvio de Salvo Venosa.

So obrigaes "propter rem":
- A obrigao que tem o condmino de contribuir para a conservao ou diviso do
bem comum;
-A obrigao dos proprietrios de imveis vizinhos de concorrer para as despesas de
construo de tapumes divisrios;
-A obrigao do adquirente de um bem hipotecado de saldar a dvida que a este onera
se quiser libera-lo;
-A obrigao que tem o proprietrio de coisas incorporadas ao patrimnio histrico e
artstico nacional de no destruir ou realizar obras que modifique a aparncia destes;
-A obrigao dos proprietrios de imveis confinantes de concorrer para as despesas
de demarcao e renovao dos marcos divisrios destrudos;
-A obrigao negativa no caso da servido, onde o dono do prdio serviente no pode
embaraar o uso legtimo da servido;
-A obrigao do proprietrio de prestar cauo referente a dano iminente em prdio
vizinho;
-As obrigaes atinentes ao direito de vizinhana;

Diz o art. 1315 do Cdigo Civil que o condmino obrigado, na proporo de sua
parte, a concorrer para as despesas de conservao ou diviso da coisa, e a suportar
os nus a que estiver sujeita.
Como o antigo proprietrio poder se eximir do cumprimento de tal obrigao?
A obrigao propter rem pode ser adotada para muitos casos, de tal forma que
essencialmente, o procedimento judicial (em caso de inadimplemento), levar em
considerao o credor (a quem se deve, no importando quem este seja para fins de
definir o carter real da obrigao) e um devedor, que sempre ser o proprietrio, no
importando se este conhecia ou no da onerosidade do bem ao tempo que adquiriu.
Jurisprudncia



CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COBRANA. TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAO
PROPTER REM. ADERNCIA AO IMVEL. ART. 1.345, DO CC. CARNCIA DE
AO. ILEGITIMIDADE PASSIVA. REJEIO. JULGAMENTO EXTRA PETITA.
ANLISE DA LIDE NOS LIMITES EM QUE FOI PROPOSTA. APELO IMPROVIDO.
1. As taxas condominiais tm natureza de dvidas propter rem, ou seja, existem em
razo da coisa, e no em funo de qualquer obrigao pessoal. Irrelevante, no caso,
se a imisso na posse no imvel adquirido foi posterior ao vencimento das parcelas
condominiais. 2. O pagamento de taxa condominial consubstancia obrigao surgida
em funo do direito real de propriedade, respondendo por essa quem a tiver. No h
que se falar, portanto, em carncia de ao por ilegitimidade passiva da adquirente do
imvel. 3. No h julgamento ultra petita quando o juzo a quo examina e julga a lide
dentro dos limites em que foi proposta. 4. facultado ao condomnio exercer o direito
de cobrana das referidas taxas contra quem esteja na posse ou contra o proprietrio
do bem, ainda que anteriores aquisio, na melhor exegese do art. 1.345, do Cdigo
Civil. 5. Apelo no provido. Sentena mantida. (Acrdo n. 599565,
20090111621815APC, Relator ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, 4 Turma Cvel,
julgado em 27/06/2012, DJ 09/07/2012 p. 232)






DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. AO DE COBRANA. TAXAS
CONDOMINIAIS. JUROS DE MORA E CORREO MONETRIA. TERMO INICIAL.
VENCIMENTO. PRESTAES PERIDICAS. ART. 290 DO CPC. MULTA. ART.
1.336, 1, DO CDIGO CIVIL. RECURSO PROVIDO.
1. Na cobrana de taxas condominiais considera-se que a mora ex re incide desde o
no pagamento das parcelas, sendo este o termo inicial para incidncia de juros de
mora e correo monetria. 2. Consoante se depreende da redao do art. 290 do
Cdigo de Processo Civil, as prestaes peridicas vincendas relativas aos encargos
condominiais reputam-se inseridas no pedido do autor, no sendo necessria a sua
manifestao expressa, sendo devidas enquanto no sobrevier o pagamento da
obrigao, por tratar-se de relao de trato sucessivo. 3. Mostra-se devida a aplicao
de multa de 2% (dois por cento) sobre os valores devidos nas taxas condominiais no
pagas, consoante o disposto no art. 1336, 1, do Cdigo Civil. 4. Recurso conhecido
e provido. (Acrdo n. 599615, 20100111661487APC, Relator ANA CANTARINO, 1
Turma Cvel, julgado em 13/06/2012, DJ 04/07/2012 p. 102)