UNIVERSIDADE FEDERAL DE PERNAMBUCO

Arquitetura & Urbanismo | Estgio Institucional

Professora Dr. Lcia Leito

Pontos cruciais levantados por Cludia Gonalves Paes Barreto na sua dissertao
de mestrado Renda fundiria, legislao urbanstica, disputa de uso do solo: A
transformao da Avenida 17 de Agosto em eixo comercial ao longo da ltima
dcada.
Estudantes: Bruno Fonseca e Letcia Souza
Junho de 2014
II. Por uma Teoria da Renda Urbana
1. Da Teoria Geral da Renda da Terra para a anlise urbana.
Em 1970 aps uma crise urbana causada principalmente pelos
excessivos valores dos imveis, houve uma necessidade de se
entender a formao dos preos do solo urbano e prever solues
quanto aos aumentos.
O estudo da Teoria Geral da Renda da Terra de Marx, trazido ao mbito
urbano, surgiu como alternativa s teorias dominantes. Porm surgem
dificuldades para tal transposio, a principal delas advinha de que a
propriedade fundiria e imobiliria urbana no era monoplio de uma
classe social, mas se encontrava difundida por diversos estratos sociais
burgueses.
Outra dificuldade de transposio da TGRT do solo rural para o solo
urbano a articulao deste com o processo de produo. Enquanto na
terra agrcola a renda fundiria se configura como pagamentos
peridicos; no solo urbano, sua forma fenomnica mais comum o
preo do solo.
Um relevante problema da transio da TGRT para XXXX mercado
fundirio e imobilirio urbano no pode ser analisado segundo o modelo
da concorrncia perfeita, Pois no meio urbano, boa parte dos preos
fundirios e imobilirios so definidos no mercado, especificamente no
submercado de moradia das classes superiores.
Duas consideraes para o estudo deste trabalho, a primeira: A renda
fundiria uma transformao do sobrelucro, portanto h condies de
valorizao do capital. Segunda: Estando o sobrelucro fixado em
renda, imprescindvel a existncia da propriedade privada do solo
opondo resistncia reproduo do capital.
J Norma Lacerda ressalta a importncia de se considerar o universo
dos valores simblicos atribudos ao lugar, considerando-os fatores
determinantes da renda fundiria de monoplio.
2. A Teoria Geral da Renda da Terra agrcola de Marx.
A renda se origina da diferena de produtividade entre terrenos. O que quer
dizer que a pior terra suportaria uma renda nula. Davi Ricardo.
A base da Teoria da Renda da Terra de Marx a defesa de que mesmo as
piores terras suportam uma renda, e que a origem dessa renda no est na
diferena de custos de produo entre terrenos distintos, mas se atrela
prpria instituio da propriedade privada da terra.
Segundo a TGRT de Marx, existem trs categorias de rendas da terra:
1) Renda Absoluta (RA): baseia na determinao do proprietrio de colocar ou
no seu terreno disposio, Jaramillo interpreta a RA como uma renda de
monoplio. A propriedade privada tem o poder de elevar o preo regulador de
mercado acima do preo de produo, estabelecendo um bvio limite inferior
para essa renda. No entanto, o montante da RA no pode ser estipulado
unicamente pela propriedade privada; seu limite superior de fato determinado
pela demanda. Topalov, por sua vez, afirma que a RA no uma renda de
monoplio, pois o capital quem controla a produo, no a propriedade
privada da terra.
2) Rendas Diferenciais: se aferem a partir da comparao de produtividade em
diferentes terrenos. Se originam no processo de produo de uma mercadoria.
a) Renda Diferencial I (RDI): corresponde transformao do sobrelucro
possibilitado pela maior fertilidade de um dado terreno em comparao aos
demais, e por diferentes custos referentes ao deslocamento da produo
ao mercado.
b) Renda Diferencial II (RDII): tributria da RDI, vai existir quanto maior o
capital investido na produo no melhor terreno.
3) Renda de Monoplio (RM): determinada pela quantidade oferecida no
mercado e pelo poder de compra da demanda.
3. Sobre a estrutura urbana.
Estrutura urbana pode ser entendida como as classes se distribuem nas
cidades, sendo a sobreposio do espao econmico e social sobre o espao
fsico, segundo uma lei de interdependncia entre as estruturas fsicas.
Os tericos marxistas do espao articulam as localizaes sociais e o preo da
terra questo da acessibilidade a valores de uso, centralidades,
infraestruturas de servios e de transportes, e equipamentos urbanos.
O Estado como provedor das infraestruturas urbanas e atravs da instncia do
Direito, quem assegura a propriedade privada da terra, bem como
regulamenta e controla o uso e a ocupao do solo urbano, atravs das
normativas urbansticas e do planejamento urbano.
Norma Lacerda atravs do estudo do caso da verticalizao do conjunto de
bairros de Casa Forte, que a escolha social pelo lugar de moradia no
necessariamente determinada pela acessibilidade, que um fator de
valorizao do solo urbano, e sim que existem motivos no materiais, os
valores simblicos associados ao lugar, valores socialmente construdos que
permeiam o imaginrio social fazendo parte das aspiraes das classes
sociais.
4. A renda da terra urbana.
Praticamente todos os usos urbanos pressupem a existncia de espao
construdo, ou seja: uma edificao, que por sua vez pressupe um terreno,
uma frao de terra em que esta possa ser erguida.
Para que exista renda urbana capitalista deve existir o predomnio da atividade
capitalista de construo de edifcios, em que figuram o capitalista promotor
imobilirio.
Os marxistas, atravs da crena do papel hegemnico do fator localizao,
reduzem todos os tipos de rendas urbanas a renda de situao, decorrente da
ao da demanda sobre os preos do mercado e portanto originada na
diferena de preos no mercado, tornando-se ento estudo da rende de
monoplio.
Trs tipos de renda fundiria urbana:
1) Renda Absoluta: refere-se prpria existncia da propriedade privada do
solo autnoma e oposta ao capital, representa o monoplio da terra e existe
para toda atividade capitalista de produo de espao construdo na
cidade, desde que exista a propriedade privada da terra obstando a livre
reproduo do capital.
2) Renda Diferencial (I e II): transformaes do sobrelucro localizado
decorrente das diferenas de custos de produo de uma determinada
mercadoria-edifcio respeito a um dado preo regulador social.
3) Renda Diferencial I: determinadas unicamente pelas desigualdades de
custos de produo localizados para efeito de comparao dos custos de
produo de diferentes edificaes de mesmo tipo e qualidade.
4) Renda Diferencial II: representa o mecanismo atravs do qual o capital
possa de fato se apropriar de sobrelucros. O fator que limita a intensidade
mxima de investimento, e, portanto, a possibilidade de gerar a RDII, a
legislao urbanstica, que define o potencial construtivo do solo; para alm
da capacidade do capital individual.
5) Renda de Monoplio: se origina das diferenas de preos de transao no
mercado, na circulao do bem produzido, e sustentada pelo desejo e
pela solvncia da demanda, que por sua vez se divide em 3 grandes
mercados.
*Monoplio do Mercado de Habitao
A habitao normal: A habitao normal produzida em toda rea urbana edificvel,
que no sejam localizaes da habitao privilegiada e forma um preo regulador, que
por sua vez determina o preo da habitao no mercado.
A habitao privilegiada: Nesse mercado onde o preo de transao se torna
totalmente independente das condies de produo, perdendo a referncia de um
preo regulador e distanciando-se deste exageradamente. A escassez da localizao
privilegiada soma-se ao desejo da distino como elemento da perda de referncia do
preo regulador.
Habitao irregular: Constitui a renda total dos terrenos urbanos marginais e o
componente bsico ao qual se somam outras eventuais rendas fundirias na
composio da renda total dos demais terrenos.
**A renda fundiria do comrcio.
A especificidade deste tipo de renda fundiria no estar articulada a um
processo de produo de espao construdo sobre o solo urbano, e sim a uma
atividade capitalista eminentemente urbana realizada no processo de consumo
da edificao.
As diferenas localizadas de lucratividade do capital comercial so a base da
formao das rendas fundirias do comrcio.
Melhores localizaes quanto velocidade de rotao do capital garantiro
sobrelucros ao capitalista comerciante. A irreprodutibilidade do ponto comercial
e a competio entre os comerciantes pelos melhores pontos (localizao)
possibilitam que esses sobrelucros se fixem em renda fundiria e sejam
apropriados pelos proprietrios desses imveis comerciais, na forma de aluguel
ou de preo de venda do imvel.
Acredita-se que a renda fundiria do comrcio seja essencialmente uma renda
de monoplio: o ponto comercial um elemento de escassez, dificilmente
reproduzvel pelo capital comercial.
5. Imbricao das rendas fundirias urbanas: a renda total e a disputa de usos do
solo.
Em uma dada configurao dos efeitos teis da aglomerao, cada terreno
urbano pode suportar uma combinao especfica potencial de rendas
fundirias, que ir compor a renda total do terreno naquele momento
especfico.
No limite entre a zona no urbanizvel e a urbanizvel o sobrelucro setorial da
atividade capitalista da construo se fixa em forma de renda absoluta urbana.
O montante dessa renda absoluta constitui a renda total daqueles terrenos
onde o custo privado de transformao em lote edificvel seja o mais alto. A
renda absoluta um elemento determinante do preo da habitao na zona
urbanizvel.
No limite entre a zona de habitao normal e a zona privilegiada ocorre outro
fenmeno: os preos de transao perdem a referncia do preo regulador, se
autonomizam e passam a ser sustentados pela capacidade da demanda. Nesta
zona, a renda de monoplio de segregao se soma da renda total da
habitao normal definida no limite entre as duas zonas.
O mecanismo de imbricao competitiva de rendas fundirias se traduz na
disputa de usos do solo urbano, e o mercado imobilirio que far com que o
uso que se desenvolva seja aquele que origine a renda fundiria mais elevada.
Enquanto o uso residencial garantir maior renda, dificilmente estabelecimentos
se instalaro no local generalizadamente, a ponto de converter essa rea do
bairro em uma zona comercial. Porm, o novo empreendimento significa uma
mudana no sistema de efeitos teis da aglomerao e, com o tempo, esse
estabelecimento poder polarizar o uso comercial nos terrenos em seu
entorno. A intensificao dessa polarizao e a competio capitalista por
esses terrenos faro com que a renda fundiria potencial para o comrcio
supere a residencial, o que se traduzir num aumento de preos do solo.
Nesses terrenos, a permanncia do uso residencial s ser possvel se o
construtor intensificar o capital e adensar ainda mais, para garantir a taxa de
lucro anterior. No entanto, essa intensificao se limita pelo preo mximo por
m2 de construo que a demanda seja capaz de pagar. Se esse limite no for
suficientemente alto, ou se o construtor no tiver condies de intensificar o
capital, certamente o uso residencial dever ceder o espao para o uso
comercial. Por outro lado, a intensificao de capital na forma de adensamento
construtivo pode encontrar outro limite: aquele imposto pela legislao
urbanstica. Se os ndices urbansticos limitam um mximo de adensamento
que seja inferior ao necessrio para rentabilizar a operao, a legislao
urbanstica funcionar como uma barreira ao uso residencial nesses lotes,
onde certamente dever se impor o uso comercial.
Jaramillo e Topalov concordam em que, de maneira geral, essa hierarquia
coloque no topo as atividades tercirias superiores e o comrcio de luxo, logo
abaixo, a habitao privilegiada; abaixo desta, o comrcio normal seguido da
habitao normal; e assim descendendo at o uso industrial, que tende a no
suportar renda fundiria alguma.
A competio dos usos do solo como a expresso da dinmica da hierarquia
das rendas fundirias nada mais que o reflexo da luta incessante entre o
capital e a propriedade do solo: o primeiro, por produzir sobrelucro e conserv-
lo; a ltima, por fixar o sobrelucro em forma de renda fundiria e dela se
apropriarem.
6. O Estado, o espao urbano e a renda da terra urbana.
Quanto dinmica da renda fundiria, de uma forma geral, a ao estatal no
solo urbano se d por quatro vias: atravs da imposio fiscal; atravs do
investimento em obras de infraestrutura urbana, equipamentos e melhorias;
atravs da instncia do Direito, na forma de planos e legislaes urbansticas;
e por meio da ao como agente imobilirio.
A via fiscal, ou Poltica Fiscal, o conjunto de mecanismos e instrumentos
de imposio sobre a propriedade urbana, como o imposto predial e as
contribuies de melhoria, que tm como principal objetivo incidir nos
processos de valorizao do solo decorrentes da ao estatal sobre o espao
urbano.
Quando o Estado investe em infraestrutura em uma determinada rea
urbana pouco dotada o capital pblico investido promover a valorizao da
rea. As rendas fundirias potenciais se alteraro.
Os planos e a legislao urbansticas:
As operaes espontneas do mercado geram muitos efeitos indesejveis.
Ento, o Estado assume a funo reguladora que tem como objetivo buscar
resultados de coerncia, equidade e eficincia, entre outros, que o mercado
imobilirio por si mesmo no capaz de garantir. Desde logo, o sentido dessas
aes intervir no funcionamento do mercado do solo.
O caso do Recife prova que os instrumentos urbansticos podem assumir uma
funo perversa, quando so elaborados em favor do crescimento do setor
imobilirio. Desta forma, passam a um segundo plano as intenes de garantir
coerncia, equidade e eficincia estrutura urbana, pois o prprio Estado
quem vai autorizar, sob a supremacia da Lei, a explorao do solo urbano
segundo os desejos do mercado imobilirio.
Se a nova lei estabelecer uma restrio de parmetros, ocorrer que: a
reduo do aproveitamento do lote e o novo limite intensidade de capital
poro em cheque a rentabilidade das operaes na rea, j que os preos do
solo esto em alta. Para obter o lucro normal, o capitalista dever ou aumentar
o preo de venda por m2, ou migrar pra outra rea onde os preos do solo
sejam mais baixos. Este fenmeno exatamente a hiptese desta pesquisa. A
Lei dos Doze Bairros (LDB), ao restringir os ndices de aproveitamento dos
terrenos situados na rea de Reestruturao Urbana (ARU), at ento a
localizao de boa parte da produo imobiliria para o mercado privilegiado,
provoca a migrao do capital para os bairros vizinhos, e, ao mesmo tempo, a
multiplicao de estabelecimentos comerciais ao longo dos eixos virios mais
importantes. Nesses eixos, o uso comercial e o de servios passam a sustentar
maior renda fundiria frente produo da habitao, e, portanto, passam a se
impor. Acredita-se que o caso da Avenida 17 de Agosto seja o mais notvel
dentro da ARU.
O Estado como agente imobilirio: Segundo Jaramillo, alm de incidir sobre a ao
dos agentes privados, o Estado tambm exerce a funo de agente imobilirio, como
grande proprietrio de terras (de uso pblico e de uso privado em potencial); como
produtor imobilirio de edificaes para uso prprio e para o uso pblico; como
produtor de edificaes para uso privado (habitaes de interesse sociais produzidas
diretamente por rgos governamentais), e como coprodutor em grandes operaes
de expanso urbana em associaes com produtores privados.







III. A transformao da Avenida 17 de Agosto em Eixo Comercial.
1. Prticas de localizao da oferta do mercado imobilirio da habitao para as
classes favorecidas no Recife, legislao urbanstica e financiamento do capital
circulante:
Sculo XIX e primeira metade do Sculo XX na parte oeste de Recife:
Ao longo do sculo XIX, as freguesias e chcaras, que no passado rural
se formaram no entorno dos engenhos de acar da vrzea do Rio
Capibaribe na parte oeste do Recife, e que no desmonte dos engenhos
e as sucessivas divises das grandes propriedades deram lugar a stios
e chcaras de famlias ricas que reproduziam a vida rural do tempo dos
engenhos. Em geral a ocupao do centro da cidade sempre teve como
caracterstica a edificao de uso misto alinhada no paramento da
calada, que advinha da tipologia antiga do sobrado, onde o pavimento
trreo abrigava o uso comercial ou de servio e os pavimentos
superiores abrigavam o uso residencial, normalmente a residncia da
famlia burguesa proprietria do estabelecimento comercial do
pavimento trreo.
Na primeira metade do sculo XX, quando se levaram a cabo reformas
nos bairros centrais da cidade, a nova ocupao do centro manteve o
padro tradicional, o edifcio de uso misto alinhado ao paramento da
calada. Os stios e chcaras se tornam lugar de primeira residncia de
boa parte da burguesia recifense, compondo um estilo de morar
bastante distinto daquele da cidade central e conformando-se como
subrbios, carregando um forte simbolismos associado aristocracia
canavieira, e portanto, reproduzindo o tipo de ocupao do sculo
anterior, de uso exclusivamente residencial, com ocupao de baixa
densidade, notadamente de grandes casas unifamiliares em lotes
ajardinados para as classes mdia-alta
Primeira metade do sculo XX.
1) Incio do sculo XX at 1917:
A urbanizao da populao somada a falta de proviso de
infraestrutura e habitao, e controle do espao construdo geram a
multiplicao das habitaes subnormais e o adensamento dos
centros urbanos acarretando a degradao e insalubridade do
ambiente construdo.
2) 1917 e 1919. O marco do urbanismo higienista e primeira lei urbanstica do
Recife em 1919:
Grandes reformas comandadas pelo Estado nos centros urbanos
com intenes de sanear, ordenar e embelezar. Reformas essas
que deslocam a populao pobre para reas perifricas, liberando
os terrenos das reas centrais renovados para o consumo das
classes mais abastadas, dando incio a relao entre o mercado
imobilirio e o Estado, e desestimulam a produo rentista
principalmente aps a promulgao da Lei do Inquilinato que
favorecia os inquilinos.
No Recife, Saturnino de Brito, atua na reforma do centro, projeta o
sistema de esgotamento sanitrio para as reas valorizadas do
mercado de terras, os novos bairros a oeste, elabora a Planta da
Cidade do Recife em 1917 e norteia a elaborao da primeira lei
urbanstica do Recife de 1919 que regula a ocupao na cidade em
expanso baseada nos preceitos do urbanismo higienista.
A Lei de 1919 regulamentava a diferenciao entre as tipologias dos
permetros urbano, de ocupao comercial e edificao alinhada a
calada, e suburbano, de ocupao residencial e edificao recuada
ao paramento da calada, reproduzindo a morfologia tradicional do
centro da cidade.
3) 1930. O auge da crise habitacional:
Os princpios higienistas que acabam por incentivar a decadncia
da produo rentista agravam o dficit habitacional, que somados a
consolidao do modelo econmico urbano-industrial, chega a uma
dimenso nunca vista.
A presso das massas trabalhadoras por melhores condies de
trabalho e de vida, principalmente de habitao, geram a poltica
habitacional do primeiro governo de Vargas.
Ao longo da vigncia da poltica habitacional do primeiro governo de
Vargas, operada pelos Institutos e Caixas de Aposentadoria,
constatou-se que ela serviu como vias de favorecimento aos
prprios associados ao Governo, servindo tambm como um
instrumento de coero social objetivando controlar as massas.
4) 1936, 1946. Boom imobilirio, verticalizao, os decretos n 374 de 1936 e
n 27 de 1946, e a Fundao da Casa Popular do Governo Dutra:
Na dcada de 1930, o superaquecimento do mercado resulta na
verticalizao dos principais centros urbanos, focados em um
mercado de luxo que possibilita o surgimento do capital
incorporados, acentuando a segregao socioespacial e mantendo
a crise habitacional que desencadeia o processo de favelizao das
grandes cidades.
Em 1936 aprovou-se o novo Regulamento de Construes que
regulamentou as recomendaes anteriores para os projetos de
loteamento e instituiu um novo zoneamento, ratificando a separao
dos usos urbanos, definindo para as ruas dos bairros fora do
permetro central o uso exclusivamente residencial, porm com a
insero de alguns ncleos comerciais nesses bairros residenciais.
O decreto tambm garantiu a reproduo do zoneamento por uso e
por tipologia edilcia, com a identificao da tipologia alinhada rua
funo comercial.
Em Recife, o decreto de 1936 j estabelecia um gabarito mnimo
nas reas centrais, favorecendo a verticalizao e a substituio do
parque edificado. Porm, o decreto de 1946 que, de fato, oferece
apoio a verticalizao do centro da cidade, estabelecendo um
gabarito mnimo e liberando o gabarito mximo de acordo com a
importncia da rua dentro do sistema virio central.
Em 1946, o presidente Dutra institui uma nova poltica habitacional,
atravs da Fundao da Casa Popular, um rgo de poltica urbana,
que tinha como objetivo prover habitao e infraestrutura, financiar a
indstria da construo e incentivar pesquisas sobre o
barateamento do custo das habitaes.
5) 1961. Cdigo de Urbanismo e Obras:
Os parmetros estabelecidos pelo Cdigo de Urbanismo e Obras de
1961 davam um grande salto ao aproveitamento das duas zonas
residenciais recifenses mantendo a diferena do aproveitamento
entre elas, Zona Residencial 1 correspondente ao setor urbano que
compreendia os bairros de Boa Viagem, Boa Vista, Derby,
Espinheiro, Aflitos, Graas, Encruzilhada, e partes da Madalena, da
Torre e de Santo Amaro, com parmetros mais permissivos, e Zona
Residencial 2, correspondente ao setor suburbano que compreendia
os demais bairros residenciais da cidade, inclusive Jaqueira,
Parnamirim, Casa Forte, Santana, Poo da Panela, Monteiro e
Apipucos.
A Lei 1961 acentuou a diferenciao tipolgica juntamente com a
reproduo do zoneamento dos usos do solo. Por um lado, quanto
ocupao dos bairros externos ao permetro central, a separao de
usos permaneceu no apenas no mbito do espao urbano, mas
tambm no mbito da edificao. Por outro lado, a mescla de usos
no espao e na edificao permaneceu uma caracterstica
praticamente exclusiva apenas dos bairros centrais.
No Recife, a poltica do BNH propiciou o surgimento de diversas
empresas construtoras/incorporadoras, bem como possibilitou a
acumulao de capital no setor imobilirio privado.
6) Dcada de 1970. A poltica do Banco Nacional de Habitao e a
verticalizao dos bairros do setor urbano ou Zona Residencial 1:
No Recife, a poltica do Banco Nacional de Habitao proporcionou
o surgimento de empresas construtoras ou incorporadoras e a
acumulao de capital no setor imobilirio privado.
no incio da dcada de 70, ento, que os bairros compreendidos
na Zona Residencial 1 comeam a sofrer uma verticalizao
acelerada atravs do apelo do status sociais e da regulao
urbanstica favorvel.
No entanto, o incremento de capital tem um limite, conforme a
definio da Renda Diferencial II, imposto pelo preo do solo e o
preo mximo por metro quadrado de construo que a demanda
seja capaz de pagar, em conjunto com as definies da normativa
urbanstica. Fazia-se necessrio expandir o processo de
verticalizao para outros bairros onde o preo do solo fosse um
pouco mais baixo.
7) Dcada de 80. A expanso do processo de verticalizao para os bairros
da Zona Residencial 2:
Inicia-se ento, na dcada de oitenta, a expanso do setor
imobilirio para os bairros residncias de classe mdia situados no
setor suburbano ou Zona Residencial 2. O setor imobilirio se
favorece em um primeiro momento quanto ao preo do solo porm
a concorrncia logo favorece valorizao da rea, implicando em
duas barreiras a gerao de sobrelucros extraordinrios, o aumento
do preo do solo e a restrio urbanstica, e acarretando o
processo de remoo da populao favelada para a periferia da
cidade objetivando a aceitao da localizao pela classe mdia-
alta.
8) 1982 e 1983. O declnio do Banco Nacional de Habitao e a primeira Lei
de Uso e Ocupao do Solo do Recife de 1983:
No final de 1982 o Banco Nacional de Habitao comea a entrar
em declnio formando um impasse entre o capital acumulado das
empresas construtoras/incorporadoras, a ainda existente oferta de
crdito e a ambio das empresas por sobrelucros, e as limitaes
normativas da Zona Residencial 2.
A aprovao da primeira Lei de Uso e Ocupao do Solo do Recife
surge como soluo do impasse entre o capital imobilirio e as
restries normativas, permitindo a intensificao do aproveitamento
do solo, principalmente nas duas regies mais valorizadas da
cidade.
Os bairros de Parnamirim, Santana, Casa Forte, Poo da Panela,
Monteiro e Apipucos passaram a compor a nova Zona Residencial
3, que subtrada da anterior Zona Residencial 2, lanada
explorao do setor imobilirio.
A Lei de 1983 introduziu uma significativa alterao na estrutura da
regulao dos usos urbanos, passando a permitir a mescla de usos
nas ruas dos bairros residenciais, definindo, segundo zonas e eixos,
os usos permitidos, os tolerados e os proibidos. A partir de ento,
iniciou-se o processo de instalao de estabelecimentos comerciais
nos bairros do eixo oeste, ora atravs da adaptao de residncias
unifamiliares, ora atravs da construo de galerias de lojas.
Com a extino do Banco Nacional da Habitao, a diminuio do
financiamento pblico e do crdito privado, as empresas do setor
imobilirio desenvolvem artifcios para autofinanciar suas operaes
como a prtica da permuta de rea, legitimando-a como forma
fenomnica de renda fundiria, e a venda antecipada da unidade
habitacional, viabilizando a antecipao do perodo de rotao do
capital.
9) 1989. A restrio dos ndices de ocupao da Zona Residencial 3:
Em 1989, parte dos habitantes junto a profissionais e intelectuais
elaboram e conseguem aprovar uma nova lei de uso e ocupao do
solo especfica para a Zona Residencial 3, que restringe os ndices
de ocupao e probe as operaes de remembramento de lotes,
moderando o processo de verticalizao.
10) 1996. A Lei de Uso e Ocupao do Solo de 1996:
O zoneamento proposto pela Lei de Uso e Ocupao do Solo de
1996 simplifica o de 1983, transformando a Zona Residencial 3 em
Zona de Urbanizao Preferencial 2, e os demais bairros da cidade
passam a compor a Zona de Urbanizao preferencial 1.
A total mescla de usos no espao urbano permitida.
A lei de 1996 estabelece parmetros de ocupao mais
permissivos, ainda que a Zona de Urbanizao Preferencial 2 tenha
parmetros diferenciados da 1, os bairros inseridos em seu
permetro voltam ao foco do setor imobilirio que, atravs da prtica
de remembramento de lotes e a no restrio de gabarito, viabiliza a
construo de arranha-cus acarretando na revalorizao do bairro,
que por sua vez, acentua a exclusividade do lugar refletida nos
preos de monoplio das habitaes produzidas.
11) 2001. A Lei dos Doze Bairros:
O colapso das infraestruturas e a transformao ambiental
fundamentam a repetio do movimento de 1989. Assim aprovada
a Lei dos Doze Bairros que redefine os parmetros de ocupao, e
estabelece mecanismos de proteo da estrutura fundiria,
desencorajando a prtica do remembramento a partir de trs
mecanismos: introduz o gabarito de altura da edificao em metros,
a incluso de toda a rea destinada guarda de veculos no total de
rea edificvel, e a restrio construtiva atrelada prtica do
remembramento
12) 2004. A instituio da Poltica Nacional de Habitao:
No Recife, um dos resultados mais visveis da nova poltica a
proliferao de novas empresas construtoras/incorporadoras,
acarretadas pela fartura de crdito produo e de financiamento
para os consumidores, assim como o favorecimento da expanso
do processo de verticalizao, atravs do favorecimento da
legislao, nos bairros prximos ARU e nos bairros de Boa
Viagem e Pina.
13) 2009. O novo Plano Diretor da Cidade do Recife:
O novo Plano Diretor da Cidade do Recife de 2008 no faz
alteraes significativas nas Leis de 1996 e 2001 relacionadas a
rea de Reestruturao Urbana, que passa a ser denominada de
Zona de Ambiente Construdo de Ocupao Controlada II.

2. O impacto da Lei dos Doze Bairros no comportamento dos proprietrios fundirios.
Duas diretrizes bsicas nortearam a ocupao dos bairros exteriores ao
permetro central do Recife: primeiro, o zoneamento de usos urbanos, com
a definio de zonas exclusivamente residenciais; segundo, a exclusividade
de uso da edificao, com a identificao de padres de ocupao
diferenciados para cada uso: ao uso residencial, a tipologia isolada no
terreno; ao uso comercial, a tipologia alinhada ao paramento da calada. A
expanso da cidade sempre esteve marcada por esses dois traos
determinantes: ocupao dispersa, com a edificao em geral isolada no
terreno e afastada do espao pblico; e a exclusividade do uso residencial.
Ou seja, a exclusividade de usos urbanos dentro da edificao e dentro do
espao da cidade. Dessas caractersticas, a segunda caracterizou os
bairros residenciais do Recife at a dcada de 1970; mas a primeira
permanece at hoje. Depreende-se disso que o processo de verticalizao
dos bairros do eixo oeste se d exclusivamente com o uso residencial, e
que a disputa entre o uso residencial e o uso comercial nesses bairros
tambm uma disputa entre tipologia edilcia: a tipologia vertical
residencial, a comercial eminentemente horizontal. E por este motivo, a
disputa de usos que aqui se analisa necessariamente excludente: quando
o proprietrio fundirio decide ceder sua propriedade ao comrcio, anula-
se, ao menos temporariamente, a possibilidade de construo de novas
habitaes naquele lote.
A instalao do estabelecimento comercial na edificao residencial
unifamiliar se d atravs da adaptao do imvel para o novo uso. A
primeira alterao a demolio dos muros, a fim de proporcionar ao
estabelecimento o contato direto com o espao pblico, condio
imprescindvel para o comrcio. Aps a derrubada dos muros, o recuo da
edificao adaptado ao estacionamento de veculos. Outra alterao
comum a todos os estabelecimentos a instalao de largas vitrines,
atravs da demolio de parte das fachadas principais, substituindo o
fechamento por painis de vidro. Em geral o estabelecimento comercial
ocupa unicamente o pavimento trreo. Nas edificaes de dois pavimentos
em geral o primeiro andar se destina ao armazenamento e estocagem de
mercadorias, bem como s atividades administrativas e financeiras do
estabelecimento. Em imveis de grande tamanho em geral se instalam dois
ou mais estabelecimentos.
Antes de ser o resultado da imbricao competitiva das rendas fundirias, a
instalao de estabelecimentos comerciais ao longo da Avenida 17 de
Agosto se tornou possvel atravs do intenso aumento populacional do
bairro decorrente do processo de verticalizao, conformando a priori um
mercado consumidor solvvel.
Em 1990 a antiga sede da Rdio Jornal do Commercio foi demolida para a
instalao de um grande supermercado e uma galeria de lojas, o Hiper
Center Casa Forte. Esse estabelecimento passou a atender a demanda
no apenas de Casa Forte, mas tambm de vrios outros bairros prximos,
como Aflitos, Espinheiro, Graas, Torre e outros, aumentando o afluxo de
pessoas ao bairro. Em pouco tempo os lotes das ruas lindeiras ao Hiper
Center, outrora tranquilas ruas residenciais, passaram a suportar uma
elevada renda potencial de comrcio, o que levou a converso de algumas
residncias em estabelecimentos comerciais.
Esse processo se intensifica a partir de 1998, com a construo do
Shopping Plaza Casa Forte, na quadra vizinha ao Hiper Center,
conformando um polo de comrcio no bairro. Este polo comercial acaba por
elevar a renda potencial de comrcio para os lotes vizinhos e prximos.
Com o tempo, os lotes lindeiros Avenida 17 de Agosto, que o eixo virio
estruturador do bairro e principal via de acesso a esse polo comercial,
passam a suportar tambm uma importante renda potencial de comrcio,
que acaba se impondo aps a aprovao da Lei dos Doze Bairros.
Entre os 308 imveis existentes na Avenida 17 de Agosto, existem 42
imveis especiais de preservao, dos quais 23 abrigam um
estabelecimento comercial ou de servio. Dos 176 imveis destinados ao
uso comercial e de servio, onze deles so centros comerciais ou
empresarias construdos como tais, e dois so postos de combustvel. Do
restante, quase a totalidade so residncias adaptadas ou reformadas para
o uso comercial ou de servio. Em poucos casos a edificao horizontal
preexistente foi praticamente substituda por uma nova edificao de uso
comercial.
O regime de propriedade predominante entre os imveis destinados ao
comrcio e servio o regime de aluguel. Dos 176 imveis comerciais,
apenas 28 so prprios dos donos dos estabelecimentos. 101 imveis so
alugados para comrcio e servio, incluindo os centros comerciais e/ou
empresariais. Para 36 imveis no foi possvel definir o regime de
propriedade.
Dos 308 imveis existentes ao longo da Avenida 17 de Agosto entre a
Praa Lula Cabral de Melo e a Rua Engenheiro Oscar Ferreira/Rua Dr.
Seixas, 86 (27,92%) deixaram de ser residncias unifamiliares para se
converter em imveis comerciais aps a aprovao da Lei dos Doze
Bairros. Desse total de imveis residenciais convertidos em comerciais
72,09% conformam um mercado de aluguel. Pressupe-se que esses
imveis adquiriram um valor de troca ao longo da ltima dcada. Diante da
fuga de capitais, antes de baixar os preos fundirios para atrair de volta a
produo capitalista de habitao privilegiada, os proprietrios fundirios
preferem destinar seus imveis ao mercado de aluguel comercial,
apropriando-se da renda fundiria do comrcio proveniente das vantagens
locacionais proporcionadas pela acessibilidade e visibilidade da Avenida 17
de Agosto, ou seja, do monoplio do ponto comercial.

3. A imbricao competitiva das rendas fundirias e a transformao da Avenida 17
de Agosto em eixo comercial.
Aps a aprovao da LDB a renda potencial de comrcio passa a superar a
renda potencial de habitao nos lotes lindeiros Avenida 17 de Agosto,
desencadeando o processo de converso de residncias unifamiliares em
estabelecimentos comerciais. Esta a hiptese desta pesquisa, que
apenas pode ser testada atravs da anlise da imbricao competitiva das
rendas fundirias nos lotes lindeiros quela avenida. A forma fenomnica
da renda fundiria relativa produo da habitao corresponde ao
percentual de permuta por rea construda atualmente praticado em Casa
Forte (25%). A forma fenomnica predominante da renda fundiria relativa
atividade comercial o aluguel comercial.
Pode-se supor que a converso do imvel em comrcio decorra realmente
da elevao potencial da renda fundiria do comrcio frente renda
fundiria da produo habitacional, ou que seja a via de rentabilizao do
imvel espera de uma nova alterao da legislao urbanstica favorvel
produo imobiliria, ou seja: uma forma de especulao imobiliria por
parte dos proprietrios fundirios.
Apesar do nmero de estabelecimentos que declararam o valor do aluguel
ser reduzido, a pesquisa de campo evidenciou que para os
estabelecimentos abertos nos dois ltimos anos o valor do aluguel
significativamente superior queles dos estabelecimentos mais antigos. Os
alugueis de estabelecimentos abertos em 2012 so ainda maiores.
Entretanto, a constatao que realmente surpreendeu quando da pesquisa
de campo foi a expressiva diferena entre os aluguis praticados e os
valores determinados para imveis atualmente ofertados no mercado de
aluguel comercial,
A tendncia que se apresenta decorre, portanto, da consolidao da
Avenida 17 de Agosto como ponto comercial, possibilitada pela liberao
dos imveis da especulao para a produo habitacional decorrente da
fuga do capital de produo imobiliria aps a aprovao da Lei dos Doze
Bairros. Se a avenida se consolida como ponto comercial, a luta entre o
capital e a propriedade privada pela gerao e apropriao de rendas
fundirias se redefine. Ela deixa de ser travada entre o capitalista produtor
da habitao e os proprietrios fundirios para ser continuada entre estes
ltimos e o capital comercial.
No cenrio conformado onze anos aps a aprovao da LDB e a
consolidao do polo Hiper/Plaza, a competio entre os capitalistas
comerciantes pelos melhores pontos ao longo da avenida acaba por
autorizar os proprietrios fundirios a aumentar os valores dos aluguis
para novos estabelecimentos. Portanto, pode-se concluir que esses
aumentos relativos aos aluguis praticados e propostos no ano corrente
significam a superao da renda fundiria potencial da atividade comercial
frente renda fundiria potencial da atividade de produo da habitao
que os lotes lindeiros Avenida 17 de Agosto suportam.
Desta afirmao no resultaria um erro supor que a Avenida 17 de Agosto
tenda a se consolidar com a instalao de estabelecimentos que gerem a
quantidade de lucro e sobrelucro suficiente para fazer face atualmente
elevada renda fundiria do comrcio, em essncia uma renda fundiria de
monoplio. possvel que a avenida se consolide como um eixo de servio
e comrcio de luxo, o tercirio superior, que ser o responsvel por
reproduzir, em conjunto com os proprietrios fundirios, o privilgio da
localizao. O raciocnio corrobora o fundamento terico da renda fundiria
e a relao social que ela representa: a luta entre o capital e a propriedade
da terra pela gerao de sobrelucro e apropriao deste na forma de renda
fundiria.
IV. Concluses
Atravs das relaes entre a legislao urbanstica e a renda fundiria e o que
pode resultar dessa relao, possvel perceber como esses dois elementos
trabalham na estruturao do espao urbano do Recife. No momento em que a
atividade capitalista de produo da habitao se consolida como um forte
setor da economia tem-se incio o ciclo comandado pela renda fundiria,
subjacente estruturao do espao urbano.
A regulao urbanstica do Recife, de 1961 at 2001, foi estruturada em prol da
produtividade do capital, atravs das sucessivas leis de uso e ocupao do
solo. A Lei dos Doze Bairros, aprovada para refrear o processo de
verticalizao daqueles doze bairros, acabou por provocar uma nova onda de
expanso do capital imobilirio. As restries ao aproveitamento do solo
impostas pela lei levam a que os capitalistas produtores de habitao se
lancem criao de novas reas privilegiadas, a fim de viabilizar a gerao de
sobrelucros extraordinrios crescentes. A fuga da atividade para os bairros
vizinhos rea de Reestruturao Urbana, atravs da verticalizao, reflete a
ao da lei sobre a ganncia do capital. O sucesso da empreitada capitalista s
foi possvel pela aceitao, por parte da demanda, desse novo espao social,
promovido como a extenso dos bairros da rea de Reestruturao Urbana.
o desejo e a solvncia da demanda o que atualmente possibilita ao capital a
gerao de sobrelucros extraordinrios e, consequentemente, aos proprietrios
fundirios desses bairros vizinhos, a apropriao de rendas fundirias de
monoplio.
A transformao da Avenida 17 de Agosto em eixo comercial pode ser
entendida como o impacto da LDB na imbricao competitiva das rendas
fundirias, desencadeando a disputa de usos do solo.
A renda fundiria, como havia concludo Marx na anlise da agricultura
capitalista, uma forma parasitria de transformao de mais-valia. O
proprietrio fundirio se apropria de rendas fundirias sem participar do
processo de produo da habitao nem participar do processo de produo
de lucro das atividades comerciais e de servio. No processo de transformao
da Avenida 17 de Agosto em eixo comercial, os proprietrios fundirios no
assumem papel algum, apenas so agraciados pelo fato de deterem o
monoplio da terra como localizao. Aps a fuga do capital imobilirio, a
competio entre os capitalistas comerciantes pelo melhor ponto comercial o
que vai outorgar aos proprietrios fundirios a apropriao de rendas fundirias
de monoplio, na forma do aluguel comercial.
A evidncia que validaria a hiptese da pesquisa se encontra nos valores dos
imveis horizontais ofertados atualmente no mercado, tanto no mercado de
aluguel comercial, como no de compra e venda. s vsperas da finalizao do
trabalho, foi posto venda um imvel residencial unifamiliar situado na esquina
da Avenida 17 de Agosto com a Rua Jos Godoy de Vasconcelos. Como
mostrou o Estudo de Viabilidade Contrutiva, o potencial construtivo dessa
localizao restrito, o que elimina a possibilidade de tal imvel ser adquirido
para a construo de edifcio residencial plurifamiliar. O discurso do
proprietrio, quando inquerido sobre o preo de venda do imvel, ao mesmo
tempo em que alertou sobre baixo potencial do lote para a construo de
edifcio plurifamiliar, enfatizou o potencial da localizao para o uso comercial,
justificando dessa forma a exorbitncia do preo do imvel: R$: 4.500.000,00
(quatro milhes e quinhentos mil reais).
Do desenvolvimento do trabalho foi possvel concluir que a Teoria da Renda da
Terra Urbana se apresenta como um potencial instrumento das polticas
pblicas do solo, que em conjunto com as ferramentas do direito urbanstico,
pode auxiliar na definio das diretrizes do planejamento urbano e da ao
estatal sobre o espao da cidade.