UNIVERSIDAD DE EL SALVADOR

FACULTAD DE JURISPRUDENCIA Y CIENCIAS SOCIALES

DEPARTAMENTO DE DERECHO PRIVADO Y PROCESAL


Grupo: G III
Subgrupo 5

Tema: Constitucin De Hipoteca, Renuncia de Junta
Directiva, Escritura de Identidad Personal. .

Docente
Dr. SAUL ERNESTO MORALES
Grupo de trabajo
Chicas, Elmer Lizardo Carnet ______________
Hernndez Hernndez Rubidia Jeannette Carnet ______________
Pineda Alvarez, Jonatan Antonio Carnet ______________
Reinosa Snchez, Walter Isaas Carnet ______________
Santamara Prez, Jos Armando Carnet ______________

Ciudad Universitaria, 20 mayo de 2014.
CONSTITUCIN DE HIPOTECA INFORME

INTRODUCCION
De todos es sabidoque los actuales tiempos en que nos encontramos por
diversas situaciones ha vuelto crtico, el aseguramiento en cuanto a
resarcir las obligaciones que el diario convivir nos demanda.
Factores como el alto costo de la vida, la delincuencia, el desempleo,
fenmenos naturales como terremotos, lluvias que han incidido en el
sector productivo, o las secuelas a un de la guerra han creado en la
sociedad inseguridades en cuanto a la capacidad que cada uno de los
sujetos posee para cumplir en forma oportuna y eficaz las obligaciones
que la convivencia humana nos demanda.
Es por ello que el constituir gravmenes que pretenden asegurar en
forma anticipada el cumplimiento de las obligaciones que en el momento
de suscribirlas se evalan de tal forma para facilitar el trfico comercial
o las relaciones individuales de donde se deducirn responsabilidades
econmicas, que con lleva que el derecho de hipoteca constituya una
institucin de vital importancia.

CONCEPTO DE HIPOTECA
SEGN NUESTRO CODIGO CIVIL
El artculo 2,157 del mismo Cdigo Civil seala: La hipoteca es un
derecho constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la
seguridad de su crdito, sin que por eso dejen aquellos de permanecer en
poder del deudor.

CONCEPTOS DOCTRINARIOS SEGN DIFERENTES TRATADISTAS
El doctor Manuel Somarriva Undurraga, en su Tratado de las Cauciones,
expresa que: la hipoteca es el derecho real que recae sobre un inmueble
que, permaneciendo en poder del que la constituye, da derecho al
acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente del producto de la subasta.
Nuestro Cdigo Civil dice que derecho real es el que tenemos sobre una
cosa sin respecto a determinada persona, artculo 567.

Los juristas Henry, Len y Jean Mazeaud manifiestan: La hipoteca es
una garanta real que, sin llevar consigo desposesin actual de
propietario de un inmueble, le permite al acreedor, si no es pagado al
vencimiento, el derecho de embargar y rematar ese inmueble en
cualesquiera manos que se encuentre, y el de cobrar con preferencia
sobre el precio.

De acuerdo con lo manifestado por el tratadista doctor lvaro Prez
Vives, con el Cdigo Civil de Colombia: La hipoteca es una garanta
real accesoria e indivisible (por su carcter de derecho real) constituida
sobre inmuebles, en trminos generales, pues puede recaer sobre
muebles, que no dejan de estar en poder del deudor o del tercero que la
constituye; y que concede al acreedor el derecho de perseguir el bien
gravado de mano de quien se encuentre, -derecho de persecucin,
tambin por ser derecho real- en cuanto a la caucin real, es decir, la que
deriva del gravamen hipotecario y no de la obligacin principal que
garantiza, con el fin de que al subastar el bien hipotecado en caso de
incumplimiento del deudor, el acreedor sea pagado con el producto del
remate, de preferencia (por su misma naturaleza de derecho real) a los
otros acreedores.

Por su parte, Valencia Zea considera que: Es el ms perfecto el derecho
real de garanta de crdito, pues al mismo tiempo que recae sobre bienes
inmuebles debidamente singularizados y sometidos al rgimen de
publicidad del Registro Inmobiliario, el deudor no pierde la posesin de
ellos, lo cual constituye una ventaja para el que no se altera o disminuye
la explotacin normal a que est sometidos. El acreedor, lo mismo que
en la prenda, adquiere el derecho de realizar el valor del inmueble en
pblica subasta y pagarse preferentemente antes que los dems
acreedores del deudor, en caso de incumplimiento de la obligacin.
Cabe mencionar que el referido tratadista se apoya en la definicin
formulada por Arthur Nussbaumen la obra Tratado de Derecho
Hipotecario Alemn, pues ste ltimo sostiene que la hipoteca es un
derecho real que recae sobre inmuebles singularizados, los que continan
en poder del deudor o constituyen para garanta del cumplimiento de una
obligacin, quedando facultado el acreedor para realizar el valor del
inmueble y pagarse preferentemente.

Por otra parte, Prez Vivesconsidera que: La hipoteca es una garanta
real accesoria e indivisible constituida sobre inmuebles que no dejan de
estar en posesin del deudor y que concede al acreedor el derecho de
perseguir el bien grabado en poder de quien se halle, para hacerlo
subastar en caso de que el deudor no pague el crdito principal, con el
fin de que ste sea cubierto con el producto del remate, de preferencia
con los otros acreedores.


EVOLUCIN HISTRICA DE LA PRENDA HACIA LA HIPOTECA
Para referirnos a la evolucin que ha tenido el derecho de hipoteca
debemos abordar necesariamente los principios en que se ha apoyado el
derecho general de prenda, la evolucin del mismo, justificaciones de
ella. Pues es de donde se desprende modernamente la garanta de
Hipoteca.
Al analizar la prenda, en su origen, en el Derecho romano se ignor la
relacin jurdica de la cual el acreedor reciba una cosa del deudor a
ttulo de garanta mediante un acto encaminado especficamente a ese
fin.
Se obtuvieron ciertas instituciones como la mancipatio y la in jure cessio
que implicaban una transferencia fiduciaria del dominio de la cosa.
Posteriormente la prenda comisoria se convirti en venal, al hacerse
extensivo y dar al deudor el derecho de reclamar el remanente.
Despus se lleg a prenda convencional que permita al deudor convenir
con el acreedor que ciertas cosas de propiedad del primero respondiera
por el pago del crdito, sin necesidad de entregarlas por tradicin, u otro
medio que implicara desposesin.


Se considera que el anterior avance tuvo un antecedente conocido en la
prenda que los colonos arrendatarios constituan sobre los illata
(ganados, aperos y otros accesorios de cultivo aportado por ellos sin que
fuesen estos desposedos de sus bienes).
Por lo anterior, se puede concluir que derecho de prenda es un convenio
entre el deudor y el acreedor, basado en bienes muebles teniendo como
efectos las obligaciones y el cumplimiento de las mismas entre las
partes.
En consonancia, la diferencia entre la prenda propiamente dicha y la
hipoteca, consisten en que la prenda se daba en posesin si era
susceptible de desplazamiento, y la hipoteca, era ms bien de carcter
abstracta en el sentido de que se mantena su posesin pero no su
derecho, hasta no haber cancelado la misma al acreedor.

La palabra hypotheca, de origen helnico, se empleaba en Grecia para
significar la ausencia de desposesin, diferencindose por ello este
gravamen real de la prenda, como ocurre en el derecho moderno.
Fue solamente en el derecho romano donde la locucin hypotheca
adquiri el significado de "gravamen real sin desposesin", y an hay
motivos para dudar de la autenticidad de la palabra y suponer una
interpolacin de los compiladores, al cambiarse en los textos de Gayo y
Marciano (compiladores romanos) las expresiones fiducia y pignus,
comprensivas de un mismo fenmeno.
Por pignus, para indicar la prenda manual o posesoria, e hypotheca, para
sealar la prenda cono mencionan.
Para hablar de hipoteca, tambin es preciso hablar -aunque sea de
manera genrica- del Derecho Registral.

En ese orden, se puede empezar a hablar del surgimiento de la
comunidad primitiva como primer formacin social y, al desintegrase
dicha forma de vida (comunidad primitiva), surge la propiedad privada.
Esto sucede cuando alguien dijo esto es mo y solo mo y los dems
asienten o reconocen esa situacin como verdad y como un derecho. Es
decir, surge la idea de propiedad privada.
La anterior situacin dio como resultado la necesidad de que el Estado
emergiera como un polica o como un garante para velar por la seguridad
de la propiedad privada y, a su vez, se vislumbra la necesidad de contar
con las instituciones necesarias que coadyuvaran al cumplimiento de esa
finalidad. (Proteger la propiedad privada).

As, respecto al Derecho Romano, puede decirse que en un principio no
se distingua la prenda de la hipoteca -como mecanismo de seguridad
para el cumplimiento de una obligacin- como sucede actualmente. Y es
que en sus orgenes las obligaciones eran garantizadas mediante la
entrega (posesin) de un bien al acreedor, para que ste la retuviese hasta
la cancelacin del crdito.

Luego, ya se hace la distincin, pues la prenda consista en empear una
cosa para asegurar la devolucin de una cantidad de dinero prestado,
pasando la posesin del bien a poder del acreedor, con la condicin de
volverla al propietario cuando la deuda fuese pagada.
Mientras que la hipoteca consista en empear una cosa para asegurar la
devolucin de una cantidad de dinero prestado, pero en este caso (la
hipoteca) no pasaba la posesin del bien a poder del acreedor, sino que
permaneca en poder del deudor.
Es decir, la prenda se distingua de la hipoteca, en el sentido de que en
virtud de la primera, el bien pasaba a disposicin del acreedor y, en el
caso de la segunda, el bien permaneca en poder del deudor. La accin
hipotecaria daba al acreedor la posibilidad de obtener la posesin de la
cosa en cualquier mano que se encontrase.
La eventual reivindicacin que pretendera intentar el deudor para
recuperar lo entregado antes de haber satisfecho su obligacin, poda ser
repelida mediante una excepcin de la naturaleza procesal que el pacto
de prenda le confera. Ms adelante, el pacto fue ampliado al conferirle
al acreedor la facultad de venderle el objeto para cobrarse con su
producido o hacerse propietario de l si al vencimiento del pacto
conferido al deudor la obligacin no haba sido cumplida, tambin se
acept que -sin un pacto expreso- el acreedor pudiera disponer de la
venta de lo dado en prenda llegndose a decretar la nulidad de toda
clusula que le impidiera al acreedor hacer uso de esta facultad.

Tambin, puede decirse que fue el Emperador Len el que dio
preferencia a las hipotecas o prendas que se hubieran constituido por
instrumento pblico respecto a aquellas que no hubieran observado esa
formalidad.
En Roma, la hipoteca poda recaer indistintamente sobre bienes muebles
e inmuebles. El antiguo derecho Francs careci de un rgimen de
unidad en relacin con esta materia mientras que en Gran Bretaa y
Normanda se admiti la validez de la hipoteca mobiliaria, bien que
despojndola del derecho de persecucin que tenan en el derecho
romano.
La posterior evolucin al crear la garanta que recibe el nombre
especfico de pignus, implic para el acreedor obtener la simple posesin
de la cosa prendada, pero no su propiedad, esto le privaba de una accin
real contra terceros limitando sus derechos a las acciones o interdictos
posesorios.
Finalmente, llegamos a la prenda convencional denominada en nuestros
das hipotecas, Merced a la cual el deudor no perda ni la posesin ni el
dominio de la cosa prendada, pero esta quedaba afecta a responder,
primero como prenda de embargo luego, en virtud de una accin real ,del
pago del crdito.

En el caso de El Salvador, como referencias histricas en el inciso
segundo del artculo 2157 del Cdigo Civil fue adicionado por la ley
publicada el 30 de marzo 1880, el cual estipula que si el deudor
entregare al acreedor el inmueble hipotecado se entender que las partes
constituye una anticresis, salvo que estipulen otra cosa.

Hay que hacer una remisin al aspecto registral, y as puede decirse que
la evolucin que ha tenido en nuestro pas el Registro de la Propiedad
Raz e Hipotecas puede enmarcarse en los aspectos siguientes:

El Derecho Registral se inicia con las llamadas Notaras de Hipotecas
creadas en el ttulo treinta y nueve del libro IV del Cdigo Civil,
decretado el da 23 de agosto de 1859, por el Capitn General Gerardo
Barrios, con vigencia a partir de mayo de 1860.

Luego, se dict la primera ley que dio nacimiento al Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas, la cual fue promulgada el 11 de marzo de
1873, y entr en vigencia el da 26 de Mayo del mismo ao. En esta Ley
se establece un Registro General de la Propiedad en toda la Repblica,
con tres oficinas distribuidas en los departamentos siguientes: San
Salvador, San Miguel y Santa Ana. Y en cuanto al modo de llevar los
registros se dividi en dos secciones: una de la propiedad y otra de las
hipotecas.
A pesar de la existencia de la anterior normativa, las referidas Notaras
de Hipotecas continuaron ejerciendo las funciones que antes realizaban.
Es decir, la ley no tuvo aplicacin prctica.
El primer libro de la Propiedad fue abierto el da 21 de noviembre de
1880, efectundose la primera inscripcin en estos libros el da siguiente.
Las disposiciones que daban vida a las citadas Notaras de Hipoteca
fueron derogadas en 1881.


En otras palabras, se puede decir que, en puridad, dicha derogatoria
signific realmente el verdadero nacimiento del Registro de la Propiedad
Raz e Hipotecas.
Ahora bien, la aludida derogatoria fue aprobada el da quince de marzo
del mencionado ao, pero la puesta en marcha de la naciente institucin
se hace hasta en mayo del mismo ao.
La Ley de 1881 fue sustituida por la Ley Reglamentaria del Registro
Pblico, decretada el da 28 de febrero de 1884 la cual reflejaba en mejor
forma el sentido de la Institucin (Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas) querindose con ella abarcar al conjunto de reglas dictadas
para dar seguridad jurdica. Adems, sta ltima ley fue sustituida por la
Ley del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, dictada el 14 de
mayo de 1887, que fue publicada el 25 de junio del mismo ao, esta ley
dio una conformacin muy propia a la creacin del Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas. En la actualidad estos libros existen en el
Registro de San Salvador, encontrndose cincuenta y dos ejemplares de
ellos, apareciendo la ltima inscripcin con fecha 16 de abril de 1898.
Otro dato que resulta importante destacar en cuanto al Registro de la
Propiedad Raz e Hipotecas, es el hecho que se da en el ao de 1889,
cuando un incendio devora el Palacio Nacional, y destruye los libros del
registro; los que (en nuestros das) corresponderan a la
Primera Seccin del Centro, de la circunscripcin de San Salvador.
El citado siniestro dio lugar a que se estructurara el sistema, inicindose
as los libros llamados de la Propiedad General, respecto a los libros que
se perdieron. Adems despus del incendio se crearon los llamados
libros de reposicin, los cuales sirven para inscribir aquellos documentos
que haban sido inscritos antes del incendio. El primero de ellos se abri
el da 11 de noviembre de 1891, y la primera inscripcin se hizo el da
24 del mismo mes.
Cabe sealar que la historia del registro de la propiedad se dividi en tres
periodos fundamentales: el primero, es el de 1860 que se inicia con el
nacimiento de nuestro Cdigo
Civil a 1897, cuando se promulga la ley del Registro de la Propiedad
Raz e Hipotecas y su reglamento que entraron en vigencia el da 26 de
mayo de 1886. Este periodo se caracteriz por la aplicacin de las
antiguas Notaras de Hipotecas; el segundo perodo signific la inclusin
de la Ley y su reglamentacin en el texto del Cdigo Civil y el
establecimiento de un Registro de la Propiedad Inmuebles en toda la
Repblica; el tercer periodo se encuentra comprendido del 26 de mayo
de 1986 hasta la fecha y an est en proceso de desarrollo, el cual
comprende la modernizacin y tecnificacin del Registro con el cual se
persigue garantizar a los usuarios un servicio ms eficiente.

DOCTRINA
Derechos Reales, la teora clsica representada por Aubry y Rau, define
los derechos reales como aquellos, que, creando una relacin inmediata y
directa entre una cosa y la persona a cuyo poder ella se encuentra
sometida, de una manera ms o menos completa, son por esto mismo
susceptibles de ser ejercidos, no solamente contra una persona
determinada, sino frente y contra todos.

El doctor Manuel Somarriva Undurraga, en su Tratado de las Cauciones,
expresa que: la hipoteca es el derecho real que recae sobre un inmueble
que, permaneciendo en poder del que la constituye, da derecho al
acreedor para perseguirlo de manos de quien se encuentre y de pagarse
preferentemente del producto de la subasta. Nuestro Cdigo Civil dice
que derecho real es el que tenemos sobre una cosa sin respecto a
determinada persona, artculo 567.
Los juristas Henry, Len y Jean Mazeaud manifiestan: La hipoteca es
una garanta real que, sin llevar consigo desposesin actual de
propietario de un inmueble, le permite al acreedor, si no es pagado al
vencimiento, el derecho de embargar y rematar ese inmueble en
cualesquiera manos que se encuentre, y el de cobrar con preferencia
sobre el precio.

De acuerdo con lo manifestado por el tratadista doctor lvaro Prez
Vives, con el Cdigo Civil de Colombia: La hipoteca es una garanta
real accesoria e indivisible (por su carcter de derecho real) constituida
sobre inmuebles, en trminos generales, pues puede recaer sobre
muebles, que no dejan de estar en poder del deudor o del tercero que la
constituye; y que concede al acreedor el derecho de perseguir el bien
gravado de mano de quien se encuentre, -derecho de persecucin,
tambin por ser derecho real- en cuanto a la caucin real, es decir, la que
deriva del gravamen hipotecario y no de la obligacin principal que
garantiza, con el fin de que al subastar el bien hipotecado en caso de
incumplimiento del deudor, el acreedor sea pagado con el producto del
remate, de preferencia (por su misma naturaleza de derecho real) a los
otros acreedores.

Por su parte, Valencia Zeaconsidera que: Es el ms perfecto el derecho
real de garanta de crdito, pues al mismo tiempo que recae sobre bienes
inmuebles debidamente singularizados y sometidos al rgimen de
publicidad del Registro Inmobiliario, el deudor no pierde la posesin de
ellos, lo cual constituye una ventaja para el que no se altera o disminuye
la explotacin normal a que est sometidos. El acreedor, lo mismo que
en la prenda, adquiere el derecho de realizar el valor del inmueble en
pblica subasta y pagarse preferentemente antes que los dems
acreedores del deudor, en caso de incumplimiento de la obligacin.
Cabe mencionar que el referido tratadista se apoya en la definicin
formulada por Arthur Nussbaumen la obra Tratado de Derecho
Hipotecario Alemn, pues ste ltimo sostiene que la hipoteca es un
derecho real que recae sobre inmuebles singularizados, los que continan
en poder del deudor o constituyen para garanta del cumplimiento de una
obligacin, quedando facultado el acreedor para realizar el valor del
inmueble y pagarse preferentemente.

Por otra parte, Prez Vivesconsidera que: La hipoteca es una garanta
real accesoria e indivisible constituida sobre inmuebles que no dejan de
estar en posesin del deudor y que concede al acreedor el derecho de
perseguir el bien grabado en poder de quien se halle, para hacerlo
subastar en caso de que el deudor no pague el crdito principal, con el
fin de que ste sea cubierto con el producto del remate, de preferencia
con los otros acreedores.
En ese orden de ideas, tambin resulta adecuado citar lo que al respecto
establece nuestro Cdigo Civil, en el sentido de que establece que: son
derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o
habitacin, los de servidumbres activas, el de prenda y el de hipoteca.
Es decir, en el sentido de ubicar a la hipoteca como un derecho real.
Asimismo, el artculo 2,157 del mismo Cdigo Civil seala: La
hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor de un
acreedor para la seguridad de su crdito, sin que por eso dejen aquellos
de permanecer en poder del deudor.
Como puede observarse, las definiciones apuntadas hacen referencia a la
hipoteca como derecho real y como garanta real, dejando de lado, la
consideracin de que es un contrato.
A pesar de las definiciones apuntadas, resulta adecuado sealar que otra
parte de la doctrina, como Gmez Estrada, considera que la hipoteca se
puede definir a partir de la idea de caucin que aparece normalmente-
en los primeros artculos del Cdigo Civil.
Por su parte, Prez Vivesconsidera que: lo imprescindible es el
principio de prioridad para las hipotecas se determina por el nmero de
casilla o para las cuales fueran las fechas de presentacin al diario e
inscripcin con el mayor.
Los derechos de las mismas fechas pertenecientes a la misma rbrica,
tienen el rango que les asignan el orden en el cual estn inscritos; si
pertenecen a rbricas diferentes, se reputan todos de la misma fecha.

Para nuestra legislacin el principio de prioridad entendido este como
principio de prioridad formal-, establece que todo documento registrable
que ingrese primero en el registro deber inscribirse con anterioridad, a
cualquier otro ttulo presentado posteriormente, lo que significa que el
primero en tiempo, primero en derecho.





FUNDAMENTO EN EL ORDENAMIENTO JURDICO.
1. FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL.
Una perspectiva desde la seguridad jurdica

Para entrar al anlisis del principio de Seguridad Jurdica, resulta
imprescindible tener presente lo indicado en el informe nico de la
comisin de estudio del proyecto de la Constitucin de 1983, pues en el
mismo se puntualiza que: el artculo 2 del proyecto consigna que toda
persona tiene derecho a la vida, a la libertad, seguridad, el trabajo, la
propiedad y posesin, y a ser protegida en la conservacin de los
mismos.
El Estado proteger los derechos tal y como la ley los declara; as pues,
este principio impone al Estado el deber insoslayable de respetar y
asegurar la inviolabilidad de los derechos constitucionales; delimitando
de esta manera la facultad y los deberes de los poderes pblicos y de
cualquier particular.
De manera que, para que exista seguridad jurdica no basta que los
derechos aparezcan en forma enftica en la Constitucin sino que es
necesario que todos y cada uno de los gobernados, tengan un goce
efectivo de los mismos.
Es decir que, desde la perspectiva del derecho constitucional la
seguridad jurdica es la condicin resultante de la predeterminacin
hecha por el ordenamiento jurdico de los mbitos de licitud e ilicitud en
la actuacin delos individuos, lo que implica una garanta para los
derechos fundamentales de la persona, una limitacin de la arbitrariedad
del poder pblico, condiciones indispensables para la vigencia del
Estado Constitucional de Derecho.
La seguridad jurdica constituye un derecho fundamental que tiene toda
persona frente al Estado y un deber primordial que tiene el mismo
Estado hacia el gobernado.
Es decir, que todos y cada uno de los gobernados tengan un goce
efectivo y eficaz en el ejercicio de sus derechos.
Como se ha referido, por seguridad jurdica se debe entender: la certeza
que el individuo posee de que su situacin jurdica no ser modificada
ms, que por los procedimientos regulares, por las autoridades
competentes y normas previamente establecidas.
De ah que, se puede concluir -tal como lo afirma Snchez Viamontela
seguridad crea el clima que permite al hombre vivir como hombre, sin
temor a la arbitrariedad y a la opresin en el pleno y libre ejercicio de los
derechos y prerrogativas inherentes a su calidad y condicin de tal.

Es importante sealar, que la seguridad jurdica implica una actitud de
confianza del derecho vigente y una razonable previsibilidad sobre su
futuro. Como dira Prez Luo, la seguridad jurdica es sobre todo y
antes que nada una radical necesidad antropolgica humana y el saber a
qu atenerse es el elemento constitutivo de la aspiracin individualy
social a la seguridad; origen de sus distintas manifestaciones en la vida y
fundamento de razn de ser como valorjurdico.
En el marco de un Estado de Derecho, la seguridad jurdica asume unos
perfiles definidos como presupuestos del mismo, pero no de cualquier
forma de legalidad positiva, sino de aquella que dimana de los derechos
de orden constitucional. Es decir, que fundamenta el orden de
supremaca como funcin del derecho que asegura la realizacin de las
libertades.
Enrique lvarez Conde, por su parte, sostiene que la seguridad jurdica
es un principio que afecta directamente a los ciudadanos, pues estos
deben prever la aplicacin del derecho por parte de los deberes pblicos,
lo que significa: la expectativa razonablemente fundada del ciudadano
en cual ha de ser la actuacin del poder en la aplicacin del derecho.
De ah que la seguridad jurdica puede presentarse en dos
manifestaciones:
1. La primera, como una exigencia objetiva de regularidad estructural y
funcional del sistema jurdico a travs de sus normas e instituciones.
2. La segunda, representa su faceta subjetiva, constituye la certeza del
Derecho, es decir, como proyeccin en las situaciones personales de la
seguridad jurdica en el sentido que los designatarios del derecho puedan
organizar su conducta presente y programar expectativas para su
actuacin jurdica futura bajo pautas razonables de previsibilidad. La
supuesta aplicacin de la norma que ya no tiene vigencia implicara una
violacin a la seguridad jurdica.
Tal como lo ha sostenido la Sala de lo Constitucional por seguridad
jurdica se entiende la certeza del imperio de la ley, en el sentido que el
Estado proteger los derechos de las personas tal como la ley lo declara;
en otras palabras la certeza para el particular de que su situacin jurdica
no ser modificada ms que por procedimientos regulares y autoridades
competentes ambos establecidos previamente.
Cabe destacar, que el legislador secundario desarrollando el principio de
seguridad jurdica contemplado en nuestra norma fundamental, regul
para el caso de las obligaciones, la utilizacin de una medida de
aseguramiento para garantizar una obligacin principal, y ese es
precisamente el espritu contemplado en el artculo 2157 C.C., en cuanto
seala: La hipoteca es un derecho constituido sobre inmuebles a favor
de un acreedor para la seguridad de su crdito, sin que por eso dejen
aqullos de permanecer en poder del deudor.
As tambin, los artculos 2159, 2160 y 2224 todos del Cdigo Civil, en
su orden establecen: la Hipoteca debe de otorgarse por escritura pblica
la hipoteca deber, adems, ser inscrita en el registro de hipotecas, las
hipotecas que gravan un mismo inmueble prefieren unas a otras en el
orden de su presentacin en el registro respectivo, si se siguiere
inscripcin
En este orden de ideas, puede colegirse que el Registro de la Propiedad
Raz cumple un proceso de legitimacin cuya finalidad es la legalidad de
los actos inscritos. Del mismo modo, la inscripcin en el Registro
origina a favor del titular del derecho una presuncin jurdica que
complementa al instrumento pblico en que consta su derecho, y la suma
de ambas presunciones origina una seguridad jurdica en beneficio del
titular que lo legitima para pedir proteccin jurisdiccional del derecho.
Atendiendo a las normas citadas y reflexiones apuntadas, es dable
sostener que para ejercer eficazmente los derechos no basta con la
existencia de un ttulo sino que se requiere de manera innegable la
inscripcin del acto jurdico en un Registro pblico a fin de que ste
proyecte sus efectos frente a la colectividad en general.
De esta forma, se deduce que la tutela deun derecho real depende del
cumplimiento ntegro de los presupuestos para lograr su plena
efectividad.






UNA PERSPECTIVA DESDE LA LIBERTAD DE CONTRATACIN

Para hablar de la hipoteca desde una perspectiva constitucional, y
especficamente desde la ptica del derecho de libertad de contratacin
el artculo 23 de la Constitucin, resulta importante tocar, de algn
modo, lo relativo al derecho de propiedad regulado en el artculo 2 de la
Constitucin. As, el artculo 23 de la Constitucin prescribe: Se
garantiza la libertad de contratar conforme a las leyes.

Por otra parte, el artculo 2 de la Constitucin seala: Toda persona
tiene derecho a la vida, a la libertad, a la seguridad, al trabajo, a la
propiedad y a ser protegida en la conservacin y defensa de los mismos.

Ahora bien, sobre lo anterior, puede apuntarse que en la jurisprudencia
emanada de la Sala de lo Constitucional, se ha sostenido que el derecho
de propiedad tiene su gnesis en el artculo 2 de la Constitucin de la
Repblica, y debe entenderse como la plena potestad que tiene una
persona sobre un bien.
Adems, se concibe como un derecho real su naturaleza jurdica y
absoluta en cuanto a su oponibilidad frentea terceros, limitado
nicamente por el objeto natural al cual se debe.

Tambin se ha dicho en reiterada y uniforme jurisprudencia de la Sala de
lo Constitucional, que es una categora jurdica subjetiva protegible por
la va del amparo constitucional, y debe entenderse como la facultad que
tiene una persona para disponer libremente de sus bienes, en el uso, goce
y disfrute de ellos, sin ninguna limitacin que no sea generada o
devenida por la ley o la Constitucin.
As las cosas, se apunta que dentro de las facultades de disposicin que
posee una persona sobre un bien determinado est la de poder
comprometer dicho bien, como una garanta para el cumplimiento de una
obligacin, ya sea sta una obligacin propia o una obligacin ajena.

La posibilidad de contratar y comprometer bienes propios para
garantizar una obligacin propia o ajena se encuentra materializada en el
inciso segundo del artculo 2163 del Cdigo Civil, cuyo texto prev:
Pueden obligarse hipotecariamente bienes propios para la seguridad de
una obligacin ajena.
Cabe aclarar que la facultad de disposicin sobre los bienes encuentra
limitaciones legales, y en relacin con la hipoteca estas pueden ser las
siguientes:
1. Que slo puede constituir hipoteca la persona que sea capaz de
enajenar y cumpliendo los requisitos necesarios para la enajenacin,
segn lo dispone el artculo 2163 del Cdigo Civil;
2. Que la hipoteca slo puede tener lugar sobre bienes races y sobre
naves, sobre los cuales se posea el derecho de propiedad o usufructo,
segn el artculo 2167 del Cdigo Civil.
Resulta necesario mencionar que el Cdigo de Comercio tambin
contempla la posibilidad de hipotecar una empresa mercantil, segn lo
estipula el artculo 1551 del Cdigo de Comercio.



FUNDAMENTO LEGAL ORDENAMIENTO JURDICO
SECUNDARIO
Cdigo Civil.
El tema de la hipoteca se encuentra regulado de manera pormenorizada y
con mucha amplitud en la parte relativa a los contratos, especficamente
del artculo 2157 al artculo 2180 del Cdigo Civil.
En efecto, el artculo 2157 C.C., seala: La hipoteca es un derecho
constituido sobre inmuebles a favor de un acreedor para la seguridad de
su crdito, sin que por eso dejen aqullos de permanecer en poder del
deudor.
Si el deudor entregare al acreedor el inmueble hipotecado, se entender
que las partes constituyen una anticresis, salvo que estipulen
expresamente otra cosa.
No obstante lo anterior, cabe apuntar que sobre el referido artculo existe
una doble postura doctrinaria, pues por un lado se identifica como un
derecho real accesorio, y por otro lado, como un contrato.
A si Gmez estrada citando a Henry len establece que la hipoteca como
derecho real es una garanta real que sin llevar consigo la desposesin
actual del propietario del inmueble le permite al acreedor si no es pagado
al vencimiento al derecho de embargar y rematar ese inmueble
persiguindolo en donde se encuentre y el de cobrar con preferencia en
relacin a otras obligaciones sobre el precio.
En nuestra legislacin la hipoteca aparece como un derecho sin embargo
dicha figura se encuentra regulada en la parte relativa a los contratos es
por ello que puede decirse que la hipoteca es un contrato accesorio de
conformidad al art. 2159 del cdigo civil.
En nuestro ordenamiento jurdico en los artculos 567, 651, 656, 667 y
668 todos del cdigo civil considera a la hipoteca como un derecho real
susceptible de tradicin.
Y a si lo constituye la disposicinltima citada es decir el art 668, el cual
para su mejor compresin se transcribe: la tradicin del derecho de
hipoteca se verifica por la anotacin de la escritura que la constituye, en
el competente registro de hipoteca
Por otra parte el art. 656 del cc establece que para quvalga la tradicin
se requiere de un titulo traslaticio de dominio, que en nuestro objeto de
estudio lo constituye el contrato de hipoteca.
Con este orden de ideas se sostiene que nuestro ordenamiento jurdico
DEFINICION DE JUNTA DIRECTIVA:
Es considerada como un rgano colegiado encargado de definir las principales
polticas y estrategias de una organizacin; as como supervisar y controlar el
desarrollo del objeto social de la entidad.

Es el rgano societario por los accionistas para dirigir y controlar la compaa en
funcin de los intereses de los propietarios y en congruencia con los grupos de
inters para asegurar el crecimiento del patrimonio y la sostenibilidad de la
empresa.


DEFINICION DE SOCIEDAD SEGN EL CDIGO DE COMERCIO Art. 17 INC 2.

Sociedad: es el ente jurdico resultante de un contrato solemne, celebrado entre dos o
ms personas,que estipulan poner en comn, bienes o industria, con la finalidad de
repartir entre s los beneficios que provengan de los negocios a que van a dedicarse.

Tales entidades gozan de personalidad jurdica, dentro de los lmites que impone su
finalidad, y
se consideran independientes de los socios que las integran.

DIVISION:
Art. 18.- Las sociedades se dividen en sociedades de personas y sociedades de
capitales; ambas
clases pueden ser de capital variable.

Son de personas:
I- Las sociedades en nombre colectivo o Sociedades Colectivas.
II- Las sociedades en comandita simple o sociedades comanditarias simples.
III- Las sociedades de responsabilidad limitada.

Son de capital:
I- Las sociedades annimas.
II- Las sociedades en comandita por acciones o sociedades comanditarias por
acciones.

ESTATUTOS:
Dichas sociedades a su vez, se acogen a bases o normas denominadas Estatutos, la
finalidad u objeto de stas, estn comprendidas en el Art. 23 Cdigo de Comercio:



Art. 23.- LOS ESTATUTOS DE LA SOCIEDAD DESARROLLARN LOS
DERECHOS Y OBLIGACIONES QUE EXISTEN ENTRE ELLA Y SUS SOCIOS,
FUNDAMENTNDOSE EN LAS CLUSULAS DEL PACTO SOCIAL Y NO
PODRN CONTRADECIRLAS EN FORMA ALGUNA.

CORRESPONDE A LA JUNTA GENERAL EXTRAORDINARIA DE LA
SOCIEDAD DECRETAR LOS ES TATUTOS, DEBIENDO APARECER
NTEGRAMENTE EN EL ACTA DE LA SESIN EN QUE FUERON
APROBADOS.

UNA CERTIFICACIN DEL ACTA DE LA SESIN EN QUE SE APRUEBEN
Y APAREZCAN REDACTADOS LOS ESTATUTOS, SE DEBER DEPOSITAR EN
EL REGISTRO DE COMERCIO.

UNA COPIA DE LOS ESTATUTOS DEBER SER ENTREGADA A CADA
SOCIO, LA CUAL PODR SER REPRODUCIDA POR CUALQUIER MEDIO Y EN
LA QUE DEBER APARECER EL NMERO DEL DEPSITO EN EL REGISTRO
DE COMERCIO.

SU CONSTITUCIN:

Las sociedades se constituyen en escritura pblica, as lo expresa el Art.
21 del Cdigo de Comercio

Art. 21.- LAS SOCIEDADES SE CONSTITUYEN, MODIFICAN,
TRANSFORMAN, FUSIONAN Y LIQUIDAN POR ESCRITURA PBLICA.

Y EL Art. 22 menciona los requisitos que la escritura social deber
contener:

La escritura social constitutiva deber contener:

I- Nombre, edad, ocupacin, nacionalidad y domicilio de las
personas naturales; y nombre,
naturaleza, nacionalidad y domicilio de las personas jur
dicas, que integran la sociedad.

II- DOMICILIO DE LA SOCIEDAD QUE SE CONSTITUYE, CON
EXPRESIN DEL MUNICIPIO Y DEPARTAMENTO AL CUAL
PERTENECE.

III- NATURALEZA JURDICA.

IV- Finalidad.

V- Razn social o denominacin, segn el caso.

VI- Duracin o declaracin expresa de constituirse por tiempo
indeterminado.

VII- Importe del capital social; cuando el capital sea variable se
indicar el mnimo.

VIII- Expresin de lo que cada socio aporte en dinero o en otros
bienes, y el valor atribuido
a stos.
IX- Rgimen de administracin de la sociedad, con expresin
de los nombres, facultades y
obligaciones de los organismos respectivos.

X- Manera de hacer distribucin de utilidades y, en su caso, la
aplicacin de prdidas, entre
los socios.

XI- Modo de constituir reservas.

XII- Bases para practicar la liquidacin de la sociedad; manera
de elegir liquidadores cuando no fueren nombrados en el instrumento y
atribuciones y obligaciones de stos.

Adems de los requisitos aqu sealados, la escritura deber
contener los especiales que para cada
clase de sociedad establezca este Cdigo.

Art. 27.- La omisin de los requisitos sealados en el Art. 22,
produce nulidad de la escritura a
excepcin de los contenidos en los ordinales X, XI y XII, cuya omisin
dar lugar a que se apliquen las disposiciones pertinentes de este C
digo.


INSCRIPCIN EN EL REGISTRO.

Dicha escritura se inscribe en el registro de comercio de conformidad al

Art. 24.- SE INSCRIBIRN EN EL REGISTRO DE COMERCIO LAS
ESCRITURAS DE CONSTITUCIN, MODIFICACIN, TRANSFORMACIN,
FUSIN Y LIQUIDACIN DE SOCIEDADES, LO MISMO QUE LAS
CERTIFICACIONES DE LAS SENTENCIAS EJECUTORIADAS QUE
CONTENGAN DISOLUCIN O LIQUIDACIN JUDICIALES DE ALGUNA
SOCIEDAD.

As mismo; por inscripcin en el registro de comercio es como se
perfecciona y se extingue:

Art. 25.- La personalidad jurdica de las sociedades se perfecciona
y se extingue por la inscripcin en el Registro de Comercio de los
documentos respectivos.

Dichas inscripciones determinan, frente a terceros, las facultades
de los representantes y
administradores de las sociedades, de acuerdo con su contenido.


SU CAPITAL:
Art. 29.- El capital social est representado por la suma del valor
establecido en la escritura social para las aportaciones prometidas por
los socios. Figura siempre del lado del pasivo del balance, de modo que
en el patrimonio debe existir un conjunto de bienes de igual valor, por
lo menos, al monto del capital.


CONTROL Y REGISTRO:
Adems tambin todda sociedad para llevar en orden y en forma legal
todos sus actos, reuniones, etc, les es necesario llevar un control de
registros en libros que son legalizados por contadores pblicos o por el
registro de comercio, as lo expresa el Art. 40

Art. 40.- TODAS LAS SOCIEDADES LLEVARN LOS LIBROS
SIGUIENTES:

LIBRO DE ACTAS DE LAS JUNTAS GENERALES , EN EL CUAL SE
ASENTARN LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN LAS SESIONES
RESPECTIVAS.

LIBRO DE ACTAS DE JUNTAS DIRECTIVAS O DE CONSEJOS DE
ADMINISTRACIN, SEGN LA NATURALEZA DE LA SOCIEDAD Y EL
RGIMEN DE ADMINISTRACIN ADOPTADO O REGULADO POR ESTE
CDIGO.

LIBRO DE REGISTRO DE SOCIOS O DE ACCIONISTAS, SEGN LA
NATURALEZA DE LA SOCIEDAD.

LIBRO DE REGISTRO DE AUMENTOS Y DIS MINUCIONES DE CAPITAL
SOCIAL, CUANDO EL RGIMEN ADOPTADO SEA EL DE CAPITAL
VARIABLE. LOS LIBROS SERN LEGALIZADOS POR CONTADORES
PBLICOS O POR EL REGISTRO DE
COMERCIO.


DISOLUCION:
La disolucin de una sociedad supone la desaparicin jurdica de la
misma, pero no paraliza ni pone fin a su actividad, aunque s pasa a ser
liquidatoria, por lo que una sociedad en esta situacin deber aadir la
expresin "en liquidacin" en su razn social. Qu causas nos llevan
ante la disolucin de una sociedad?

El Art. 59 expresa las causas por las cuales una sociedad se puede
disolver:

Las sociedades de personas se disuelven por cualquiera de las
siguientes causas:

I- Expiracin del trmino sealado en la escritura social, cuya
prrroga no podr estipularse tcitamente.

II- Imposibilidad de realizar el fin principal de la sociedad, o
consumacin del mismo.

III- Prdida de las dos terceras partes del capital social.

IV- Acuerdo unnime de los socios a menos que en la escritura
social se haya estipulado que tal decisin pueda tomarse por mayora.

La sociedad tambin termina por la resolucin judicial que ordene
su disolucin y liquidacin, enlos casos contemplados en el Captulo XII
del Ttulo II del Libro Primero de este Cdigo, y por fusin con otras
sociedades. En estos casos, los efectos de la disolucin se regirn por
las disposiciones pertinentes del presente Ttulo.

Una vez declarada disuelta la sociedad, existen tres vas:
1. Transferencia de la propiedad, es decir, la compra-venta de la
misma.
2. Liquidacin de la sociedad, es decir, cese de la actividad, pago a
los acreedores y socios, cerrando definitivamente la empresa.
3. Concurso de acreedores, cuando no se puede hacer frente a los
acreedores, esta figura legal puede ser solicitada por los
acreedores (concurso forzoso) o por el mismo deudor (concurso
voluntario).

La disolucin de la sociedad abre el perodo de liquidacin, la sociedad
disuelta conservar su personalidad jurdica mientras la liquidacin se
realiza. Durante ese tiempo deber aadir a su denominacin la expresi
n "en liquidacin", como ya sealamos anteriormente. Por tanto, la
liquidacin tiene como efecto la prdida de la personalidad jurdica de
la sociedad.

Dicha disolucin debe acordarse o reconocerse por los socios de
conformidad al

Art. 63.- LA DISOLUCIN NO ES AUTOMTICA. EN
CONSECUENCIA, LAS CAUSALES DE DISOLUCIN CONTEMPLADAS EN
ESTE CDIGO NO PONEN FIN POR S SOLAS A LA EXISTENCIA DE LA
SOCIEDAD, HASTA QUE NO SE ACUERDE O RECONOZCA LA
DISOLUCIN POR LOS SOCIOS, EN JUNTA GENERAL, O SE PRONUNCIE
SENTENCIA DECLARANDO LA DISOLUCIN.

EL ACUERDO DE DISOLUCIN Y LA EJECUTORIA DE LA
SENTENCIA, EN SU CASO, SE INSCRIBIRN EN EL REGISTRO DE
COMERCIO Y SURTIRN SUS EFECTOS DESDE LA FECHA DE SU
INSCRIPCIN.

Art. 64.- EL ACUERDO DE DISOLUCIN SE PUBLICAR
PREVIAMENTE A SU INSCRIPCIN, POR UNA VEZ EN UN DIARIO DE
CIRCULACIN NACIONAL Y EN EL DIARIO OFICIAL.

TRANSCURRIDOS TREINTA DAS DESDE LA PUBLICACIN EN EL
DIARIO OFICIAL, SIN QUE SE PRESENTE OPOSICIN, SE INSCRIBIR
EN EL REGIS TRO DE COMERCIO Y SE TENDR POR DISUELTA LA
SOCIEDAD SIN MS TRMITE.


EFECTOS:
La extincin de una sociedad se realiza en tres pasos: disolucin,
liquidacin y cancelacin de los asientos de la misma en el Registro
de comercio.

Art. 65.- La disolucin de una sociedad incapacita a sta para
continuar la explotacin de sus
negocios y llevar a cabo nuevas operaciones. En consecuencia, los
administradores deben suspender las actividades sociales, so pena de
incurrir en responsabilidad personal, solidaria e ilimitada por la violacin
de este precepto.
sostiene dos situaciones jurdicas de la hipoteca:
1 como un derecho es un derecho real, art 567 cc
2 como un contrato.

NORMATIVA REGISTRAL
Como se sabe que uno de los requisitos bsicos de la hipoteca es que el
contrato en el cual se constituye se registre en el correspondiente
registro.
El art. 40 del reglamento de la ley de reestructuracin del Registro de la
propiedad raz he hipoteca establece el principio de ROGACION segn
el cual la inscripcin podr pedirse por quien tenga inters de asegurar el
derecho que se trata de inscribir ya sea por su representante, mandatario
o encargado art 678, 696, 704 y 719 CC.
Otro importante principio es el de PRIORIDAD, siendo contemplado en
el art.36 del reglamento del registro de la propiedad raz e hipoteca y 41
del reglamento de la ley de reestructuracin del registro de la propiedad
raz e hipoteca.
Y el art. 42 del reglamento de la ley de reestructuracin del registro de la
propiedad raz e hipoteca constituye el principio de ESPECIALIDAD,
segn el cual los derechos inscritos en el registro debern de estar
definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza y contenido y
limitaciones.
LEYES ESPECIALES.
La premisa mayor que no debemos perder de vista es que, en principio,
la hipoteca solamente corresponde otorgarla respecto de bienes
inmuebles; sin embargo, en nuestro ordenamiento jurdico, como ya se
apunt, se contemplan casos especiales, como el de las naves o el de la
hipoteca de una empresa.
En particular, el Cdigo de Comercio, dispone en el artculo 1551, que
podrn hipotecarse las empresas mercantiles y las naves. El caso de las
hipotecas sobre naves se regirn por leyes especiales de comercio
martimo; a falta de stas, les sern aplicables, en lo pertinente, las
disposiciones del Cdigo Civil referentes a la hipoteca.
l. Esta hipoteca al igual que la hipoteca civil- se deber inscribir en el
Registro de Comercio y le sern aplicables, en lo pertinente, las
disposiciones legales referentes a la prenda sin desplazamiento que
garantiza los crditos a la produccin.
Es importante destacar que el legislador, estableci una serie de
regulaciones en los casos en que la hipoteca garantiza los derechos de los
tenedores de ttulos valores, y as lo determin expresamente en el
artculo 1553 del C.C
Se debe enfatizar, que a diferencia de la hipoteca civil, surge la hipoteca
abierta como una modalidad en materia mercantil y no se extinguir por
el hecho de que el hipotecante no adeude nada en un momento
determinado, a la institucin hipotecaria, mientras est vigente el plazo
de constitucin o cualquiera de sus prrrogas y no se haya otorgado
cancelacin del gravamen con las formalidades legales.
Finalmente, el artculo 1554-A, dispone adems, que cuando existan
hipotecas inscritas a favor de las instituciones de crdito, bancarias o
empresas mercantiles, no se inscribir en los Registros respectivos
ningn instrumento que contenga derechos que de cualquier manera
afecten, graven, transfieran o enajenen total o parcialmente los bienes
objeto de la garanta o que constituya sobre los mismos cualquier
derecho a favor de terceros, a menos que exista acuerdo escrito entre el
hipotecante y el acreedor.
Cuando se trate de hipotecas inscritas a favor de bancos, la
Superintendencia del
Sistema Financiero dictar las normas que permitan la aplicacin del
presente artculo.

GENERALIDADES DE LA HIPOTECA.
Definicin de Hipoteca.
La hipoteca es un derecho real que recae en inmuebles singularizados,
los que continan en poder del deudor o constituyente, para garanta del
cumplimiento de una obligacin, quedando facultado el acreedor para
realizar el valor del inmueble y pagarse preferentemente

Para Arturo Alessandri Somarriva La hipoteca es un derecho real que
recae sobre un inmueble, que permanece en poder del que lo constituye,
y que garantiza el cumplimiento de una obligacin, dando al acreedor el
derecho de perseguir la cosa hipotecada en manos de quien se encuentre
de pagarse preferentemente con el producto del remate.
Una definicin bastante completa es adems la que enuncia Prez Vives
el cual dice: garanta real accesoria e indivisible constituida sobre
inmuebles que no dejan de estar en posesin del deudor y que concede al
acreedor el derecho de perseguir el bien gravado en poder de quien se
halle, para hacerlo subastar en caso de que el deudor no pague el crdito
principal, con el fin de que este sea cubierto con el producto del remate,
de preferencia a los otros acreedores.
En ese mismo orden el cdigo civil argentino en su artculo 2503
prescribe: La
Hipoteca es el Derecho Real constituido en seguridad de un crdito en
dinero, sobre bienes inmuebles que continan en poder del deudor.
En nuestra legislacin el Artculo 1257 al respecto manifiesta: La
Hipoteca es un Derecho constituido sobre inmuebles a favor de un
acreedor para la seguridad de un crdito, sin que por eso dejen aquellos
de permanecer en poder del deudor.

NATURALEZA JURDICA.

Como bien se ha dicho, la hipoteca es un derecho real, aunque existen
algunas controversias suscitadas en la doctrina cuando se realiza un
estudio de la teora de los derechos reales por lo que hay algunas de estas
que niegan su carcter real; y considerndolas de suma importancia para
el presente trabajo, se har un esbozo en forma breve de cada una de las
teoras.
A.TEORAS NEGATORIAS DE SU CARCTER REAL.
Estas doctrinas se basan en la peculiar condicin de que la cosa
inmueble, que se afecta con el gravamen, permanece en poder del
deudor; sta particular caracterstica ha dado lugar a que se niegue la
existencia de una relacin directa entre el titular del derecho (acreedor
hipotecario) y la cosa (inmueble) sobre el cual recae la hipoteca,
rechazndose en consecuencia su carcter real. La hipoteca puede
clasificarse de varias formas: por su origen, por su objeto, por la forma,
por el contenido. Adems, puede hacerse referencia a la conocida como
testamentaria.

B. TEORIAS QUE RECONOCEN A LA HIPOTECA COPMO
DERECHO REAL
Estas teoras mantiene su fundamento principal en los actos de
disposicin que el titular de la cosa gravada con este derecho real est
impedido de ejercer, y en las acciones que se organizan en cabeza del
acreedor para prevenir o remedir la violacin a tal impedimento.
Sostiene que en la realidad no hay un traspas de facultades del
propietario al titular de la hipoteca, sino una suerte de compresin del
domino que desaparece cuando el gravamen se extingue o se cancela lo
que le permite volver a tomar su magnitud originaria.

CARACTERISTICAS DE LA HIPOTACA.

a) Es un derecho real
b) Es accesorio
c) La indivisibilidad
d) Convencionalidad
e) Especialidad
f) La hipoteca tiene su fuente exclusiva en el contrato.




CLASIFICACION DE LA HIPOTECA
A) POR SU ORIGEN.-las hipotecas pueden ser legal, judicial y
convencional.
1- Legal: se trata de la hipoteca impuesta por ministerio de ley
automticamente o de pleno derecho para garantizar la proteccin de
determinados intereses, en aquello casos sealados expresamente por el
legislador.
Hay que aclarar que esta clase de hipoteca no tiene aplicacin en la
legislacin salvadorea.
2- Judicial: Esta se refiere a que es ordenada por el juez, el juez puede
ordenar la constitucin del gravamen y en caso de renuencia, a proceder
el mismo, esto es lo ms indicado en caso de una promesa de hipoteca,
que implicara a cargo del prominente una obligacin de constituir
garanta, esta clase de hipoteca ha desaparecido en la mayora de
legislaciones sustituyndola las anotaciones preventiva de gravamen, que
estn reguladas por la legislacin salvadorea en el artculo 719 del
Cdigo Civil Salvadoreo.
3- Convencional o Voluntaria: es la constituida por la voluntad de las
partes, debe nacer de un acto por escritura pblica debidamente
registrada. Esta hipoteca tiene aplicacin en El Salvador Artculo 736,
2159 y 2160 C.C.

B) POR SU OBJETO.-pueden ser generales y las especiales.
1- Hipotecas Generales: son las que recaen sobre todos los bienes del
deudor.
2- Hipotecas Especiales: son las que gravan determinados bienes del
deudor.
C) POR SU FORMA.-
1- Expresa: consiste en inscribirse en el registro.
2- Tcita: sta hipoteca no se inscribe en el registro.
Es necesario aclararse que en nuestra legislacin salvadorea la nica
que tiene aplicabilidad es la que se otorga en forma expresa es decir
incorporndola en escritura pblica.

REQUICITOS QUE DEBE CUMPLIR LA HIPOTECA

a) Capacidad, b) legitimacin dominial, c) convencionalidad, d)
accesoriedad y e) especialidad.

PROCEDENCIA DE LA HIPOTECA.

Cosas susceptibles de hipoteca.
Son susceptibles de hipotecarse, bienes inmuebles. Pero no todos los
inmuebles son susceptibles de hipoteca, en virtud de su naturaleza, como
lo son los del dominio pblico del Estado, nacin, provincia o
municipalidad, los de las iglesias, sepulcros, etc.
Los inmuebles que pueden ser objeto de hipoteca, por su naturaleza, se
encuentran en el comercio, y que estn debidamente delimitados,
matriculados en el registro de instrumentos pblicos. Un inmueble no
inscrito en el registro no es susceptible de hipoteca.
En cuanto a los bienes hipotecables, segn nuestro Cdigo Civil, es
preciso traer a colacin el artculo 2157 que dice que la hipoteca debe
constituirse sobre inmuebles; en el entendido que es la regla general,
pues existe la hipoteca sobre muebles, para el caso las naves.
El artculo 2167 C.C., literalmente dice: La hipoteca no podr tener
lugar sino sobre bienes races que se posean en propiedad o usufructo, o
sobre naves. La regla excepcional respecto de la hipoteca sobre naves
pertenece al Cdigo de Comercio que ser analizada ms adelante.
Tambin nuestra legislacin reconoce a las aeronaves segn la ley
martima.
La parte final del inciso 1 del artculo 2157del Cdigo Civil, da a
entender que slo el deudor principal es el que constituye hipoteca sobre
un inmueble suyo para garantizar al acreedor el pago del dbito, lo cual,
si bien es cierto y constituye la regla general, tambin es posible que un
tercero puede gravar inmuebles de su pertenencia para la seguridad de
una deuda ajena aunque esto constituya una excepcin a la regla general
antes enunciada.
Deducindose los mismos efectos que indican los artculos 2136 y 2187
del Cdigo Civil.
De lo expuesto en nuestra normativa civil se puede concluir que la
hipoteca no es ms que un derecho real que se constituye sobre
determinados bienes, los cuales por lo general son inmuebles, para
garantizar el cumplimiento de una obligacin principal, tambin
determinada, propia o ajena, pudiendo disponer el dueo del bien
gravado, y que confiere al acreedor los derechos de persecucin, de
venta y de preferencia en el pago, para el caso de incumplimiento de la
obligacin garantizada.

EXTENSIN DE LA HIPOTECA.

El objeto originario de la hipoteca debe ser un inmueble y ella debe
extenderse a todas las cosas que forman parte de l. Se extiende a todos
los elementos integrantes del inmueble como son los edificios,
mquinas, rboles, cosechas. etc.
Estos son mencionados con el nombre de inmuebles por adherencia,
tambin hace referencia a las cosas que son tiles para el cultivo del
predio, y en la legislacin salvadorea se encuentra regulado en el art.
2168 C.C.
En ese mismo orden de ideas, la hipoteca puede extenderse a todas las
mejoras y aumentos que reciba la cosa hipotecada. Todo lo que se
siembre, plante o edifique sobre la finca hipotecada, lo mismo que los
animales adquiridos para el cultivo, las nuevas servidumbres activas
constituidas, las nuevas explotaciones agrcolas o industriales, queda
sometido a la garanta hipotecaria.

HIPOTECA DE BIENES PROPIOS.

Procede la hipoteca, respecto de bienes inmuebles que se posea en plena
o nuda propiedad, o en usufructo. Para hipotecar se necesita ser titular de
los derechos del dominio o usufructo sobre el bien raz de que se trate.
Lo que significa que la ley descarta la posibilidad de constituir un
gravamen sobre bienes inmuebles incorporales, es decir, sobre derecho
no susceptibles de materializarse e identificarse con la cosa misma
poseda a ttulo de dueo.
La ley no slo exige la propiedad o el usufructo, sino tambin la
posesin del bien que se va hipotecar. Segn Prez Vives el
constituyente debe ser pleno o nudo propietario del bien hipotecado, o
usufructuario de este.
As lo dice expresamente la ley, la cual, aunque permite el gravamen del
derecho real de usufructo, se abstiene de mencionar el derecho real de
uso y habitacin, porque son derechos personalsimos que no podran
pasar a un tercero, como sera el caso si el deudor no pagara y el
correspondiente derecho fuera subastado o adjudicado al acreedor
art.2167 del Cdigo Civil.
Esto no ocurre con la nuda propiedad, que puede ser al igual que el
usufructo enajenado por acto entre vivos. Segn Valencia Zea si el
constituyente no es el titular de la propiedad, no puede por la hipoteca
transmitirse al acreedor la garanta real, pues nadie transmite a otros
derechos que no tiene.
En consonancia, a lo anterior en nuestra legislacin ste requisito est
regulado en el artculo 1268 C.C. retomando la idea de la doctrina en
cuanto no poder gravar un bien si no es propietario de este. Y as en los
artculos 2163 y 2167 del mismo cuerpo legal, se establecen los
requisitos que se necesitan para hipotecar los bienes, siendo estos los
mismos contemplados por la doctrina.

HIPOTECA DE BIENES PROPIOS PARA GARANTIZAR
OBLIGACIONES AJENAS.
Es posible hipotecar un bien propio para garanta de una obligacin
ajena, el constituyente debe reunir los requisitos exigidos tal y como si
tratara de hipotecar el inmueble para garantizar una obligacin propia.
En consonancia, para la doctrina los efectos de este tipo de hipoteca son:

a) El constituyente no se obliga personalmente, salvo que as lo exprese.
Si laconstituyente paga la obligacin, en caso de que no lo haga el
deudor, se subroga en los derechos del acreedor y tiene derecho a ser
indemnizados por el deudor.
En ese orden el constituyente adquirira por ello los mismos derechos y
prerrogativas que el acreedor para perseguir el cumplimiento de la
obligacin que garantiz.

b) Para efectos de la accin real que la hipoteca otorga al acreedor, el
tercero no goza del beneficio de excusin. Es decir que perfectamente la
accin se ejerce directamente sobre el bien inmueble que ha sido
destinado para garantizar la obligacin asegurada.
El acto de hipoteca de un bien propio para garanta de una obligacin
ajena tiene carcter abstracto, salvo que quien hipoteca reciba
remuneracin del acreedor, pues entonces reviste la calidad causal, el
acreedor es ajeno a las relaciones entre el deudor y el tercero que grava
su bien. Este se obliga en virtud del consentimiento, abstraccin hecha
de la causa de su obligacin.
En nuestro ordenamiento jurdico, perfectamente se contempla el
supuesto de gravar los bienes propios para garantizar obligaciones
ajenas, esto lo regula expresamente el artculo 2178 C.C.

REQUISITOS.
a) Capacidad.
La hipoteca constituye una disposicin plena de enajenacin, pues el
propietario transmite al acreedor la facultad de disposicin jurdica,
aunque slo puede realizarla en subasta judicial.
La plena capacidad para enajenar inmuebles se exige nicamente en el
constituyente, es decir, en el propietario de la cosa, pues solo l enajena,
y no en el acreedor quien se limita asegurar su crdito.
Cuando se habla de capacidad para hipotecar nos referimos una
capacidad comn y a una incapacidad especfica.
La capacidad comn se refiere que para enajenar un bien se necesita ser
mayor de edad y no hallarse bajo interdiccin judicial. Incapacidad
especfica contempla las incapacidades atenientes a los lasos de
parentesco en donde se prohbe que entre parientes puedan verificarse
actos que conlleven enajenaciones, previendo el uso de simulaciones. Es
decir causas simuladas pues sus efectos seran actos nulos.
En concordancia, nuestro cdigo civil prohbe las ventas entre el
adoptante y el adoptado, entre padres e hijos, o para el caso, las personas
que desempean cargos pblicos no pueden participar en licitaciones
realizadas en dichas instituciones.
Las incapacidades pueden ser absolutas y las relativas, la primera se
refiere a que las personas afectadas que estn sujetas a patria potestad o
guarda y la segunda, son los que bajo ciertas condiciones pueden vender
e hipotecar sus bienes.
Deben cumplir con ciertos requisitos para enajenar los bienes esto tiene
relacin con la autorizacin judicial, a la pblica subasta y a la
intervencin del padre o del guardador.

b) Escritura Pblica.
En la legislacin salvadorea la hipoteca debe otorgarse en escritura
pblica y en la misma escritura puede estar incorporado el contrato
principal del cual accede la garanta.
Art. 2159 C.C.
Es necesario aclarar que para que surta efecto searequisito indispensable
que el documento en donde consta la Hipoteca se presente en el Registro
Pblico para su inscripcin, de lo contrario no surtir ningn efecto. Art.
2160 C.C.
La escritura pblica debe de contener los elementos esenciales de la
hipoteca segn Valencia Zea:
1. Debe de tener los nombres del deudor y del acreedor, el nombre
del propietario de la finca, si se trata de hipotecas constituidas por
un tercero; la enunciacin del crdito asegurado y su exacta
determinacin o el importe mximo a que se extiende; el inmueble
que se grava, con una identificacin completa y la fecha del
contrato.

2. Tambin debe de haber clusulas prohibidas, como son las siguientes:
a) Se prohbe la clusula en virtud de la cual el deudor autoriza al
acreedor para retener en propiedad el inmueble, una vez vencido el plazo
para cancelar el crdito.
Se trata del pacto comisorio, prohibido por las legislaciones actuales, en
razn de que entrega al deudor del inmueble a la voluntad del acreedor.

b) Est prohibido la clusula en virtud de la cual el deudor faculta al
acreedor para que realice el valor del inmueble prescindiendo del
procedimiento indicado por la ley, y ello porque la realizacin del valor
del inmueble hipotecado en subasta judicial, es procedimiento
establecido por motivos de orden pblico.

c) En la doctrina se ha reconocido que el deudor puede enajenar el bien
hipotecado.
En caso de que el acreedor pretenda que en el contrato se establezcan
clusulas que afectan la libre disposicin que sobre el bien tiene su
propietario estas se tienen como no escritas. Pues no afectan la validez
del contrato.
c) Registro. Otra solemnidad especial para la hipoteca como ya nos
habamos referido es su registro el cual est regulado por la ley en
cuanto el plazo y el trmino. El registro es muy importante ya que
su papel es relevante entres sentidos, los cuales detallaremos a
continuacin:
a) Sirve para perfeccionar la validez de la garanta, la cual de no
verificarse el derecho de hipoteca no adquiere existencia.
As lo estipula nuestra legislacin, por lo tanto, representa un requisito
de obligatoria observacin para que el acreedor, pueda tener asegurada la
obligacin. Art. 2160 C.C.
b) Fija la fecha del gravamen y el orden de prelacin. La hipoteca solo
tiene validez desde la fecha del registro y, por consiguiente, su fecha y
orden de prelacin slo principia desde el momento de su presentacin.
Esta disposicin est regulada en nuestra legislacin en la parte final del
primer inciso del artculo 2160 C.C.
c) Sirve de medio de publicidad. La escritura pblica y la inscripcin en
el registro son de suma importancia, no slo por la garanta de la
autenticidad, sino tambin por la publicidad de los actos hipotecarios
defendiendo los intereses de terceros que quieren saber si algn
inmueble tiene gravamen que lo afecte y el orden de prelacin.

EFECTOS JURDICOS DE LA HIPOTECA.
Dentro de la diversidad de efectos que produce la hipoteca, podemos
mencionar:
a) Respecto a otros acreedores ejecutantes.
La situacin de los acreedores hipotecarios titulares de crdito a trmino,
condicionales y eventuales, frente a la ejecucin perseguida por otro
acreedor que alcance el inmueble afectado.
Si se trata de un crdito a trmino, de una obligacin que ha vencido a
tiempo de distribuirse el precio en la subasta, ese acreedor puede pedir
una acumulacin, es decir, participar en esa distribucin como si su
crdito estuviese vencido. La ejecucin seguida al deudor lo ha colocado
en cesacin de pago, la cual sin necesidad de ninguna decisin judicial
que as lo disponga trae aparejado a pleno derecho la prdida de trmino
que tena para el cumplimiento de la obligacin.
Si la condicin fuese suspensiva, la obligacin no es exigible, por tanto,
los acreedores ejecutantes cobrarn sin tener en cuenta este crdito. Pero
como la distribucin de estos ltimos de lo obtenido en la subasta es
posible gracias a que el acreedor condicional no cobra lo suyo, este
podr pedirle que deposite los fondos o de una fianza hipotecaria de
restituirle lo que hubieren percibido para el caso de que la condicin se
llegue a cumplir.

b) Respecto de las obligaciones naturales.
Es preciso considerar, como situaciones especiales, las obligaciones
naturales y las que devienen tales por prescripcin de la accin contra el
deudor para reclamarle el pago de lo que debe y contra los terceros a
quien se le ha transmitido el bien hipotecado la obligacin natural puede
ser asegurada mediante hipoteca.
Una obligacin natural puede estar asegurada mediante hipoteca. Esto lo
indica Vlez Srsfield que: la hipoteca para garantizar este tipo de
obligaciones se daba por un tercero o por el mismo deudor, dndose en
este supuesto, segn algunos una novacin admitida, en este caso, la
obligacin que se va garantizar es originalmente natural. La deuda ya
estaba prescrita en el momento de constituir el gravamen, pensamos que
al constituir una hipoteca para garantizar una obligacin natural, este
acto convierte la obligacin en civiles y por tanto exigibles. Si el que lo
hace es un tercero, para este la obligacin no es natural sino civil, pero
sujeta a condicin de que el deudor no cumpla, pues es una obligacin
natural puede ser satisfecha voluntariamente aun cuando no hay una
accin para exigir el cumplimiento.

c) Derecho preferente para que se le pague el bien.
Facultad que tiene el acreedor hipotecario para hacer vender en pblica
subasta el bien hipotecado, pagarse con lo producido y con preferencia
de los dems acreedores.
FORMA DE CONSTITUCIN DE LA HI
POTECA, PROCEDIMIENTO PARA SU
INSCRIPCIN Y SUS FORMAS DE EXTINCIN.

FORMA DE CONSTITUCIN.
En nuestro ordenamiento jurdico, se dispone que la nica forma para
constituir una hipoteca es por medio de escritura pblica, as lo dispone
el artculo 2159 del Cdigo Civil, el cual literalmente reza: La hipoteca
deber de otorgarse por escritura pblica.
Es importante destacar que la hipoteca de conformidad con lo dispuesto
en el inciso segundo de la referida disposicin podr ser una misma
escritura pblica la de hipoteca y la del contrato al que accede.
Es importante destacar que en aquellos casos en que la obligacin se
constituya y posteriormente se constituya el gravamen hipotecario; es
decir, la hipoteca sobreviene al otorgamiento de crdito; sta deber de
contener elementos que individualicen la obligacin que se garantiza.
Otro punto importante de traer a colacin, es el hecho de que el contrato
que genera la obligacin no necesariamente debe de otorgarse en
escritura pblica, podra constituirse perfectamente en un instrumento
privado reconocido ante notario. Lo que la ley exige es que la garanta
hipotecaria se constituya en escritura pblica.
Dentro de los requisitos que debe de cumplir la escritura matriz en la que
se constituya la hipoteca se encuentran determinados en el artculo 32 de
la Ley de Notariado, a saber:
1. Que se otorgue ante la persona autorizada para ejercer el notariado.
2. Que se asiente en el protocolo.
3. La identificacin de los otorgantes.
4. Que el notario de fe del conocimiento personal que tenga de los
otorgantes.
5. Que se haga relacin exacta de lo manifestado por los otorgantes o
comparecientes.
6. Que se escriba en letras las cantidades y fechas, asimismo que no se
escriba con iniciales ni abreviaturas.
7. Que se salven los borrones y testaduras.
8. Que el notario explic a los otorgantes los efectos legales del acto o
contrato.
9. Que el instrumento sea ledo por los otorgantes, en un solo acto en
presencia de testigos si los hubiere y que sea firmado el instrumento.

SOLEMNIDADES ESENCIALES DEL CONTRATO.
No hay duda que el contrato de hipoteca es un contrato solemne; sin
embargo, habr que determinarse cuales son las solemnidades que la ley
exige para constituirse.
De nuestro Cdigo Civil en la parte relativa a la hipoteca- advertimos
que entre las solemnidades que establece la ley para su constitucin se
encuentran:
1. que se otorgue en escritura pblica, y

2. que se inscriba en el registro correspondiente, de conformidad con lo
establecido en los artculos 2,159 y 2,160.
Como se puede apreciar la inscripcin, no slo configura una formalidad
de publicidad sino tambin aparentemente- en una solemnidad del acto
mismo. Y en efecto, as se desprende de lo establecido en el artculo
2160 del Cdigo Civil, ya que agrega que sin este requisito no tendr
valor alguno.
De ah que se podra afirmar que la falta de cualquiera de estas
solemnidades hace invlido el contrato; pues, se establecen en
consideracin a su naturaleza; an ms, puede decirse de la disposicin
antes mencionada y del artculo 739 del Cdigo Civil que mientras no se
haga la inscripcin el acto no existe ante la ley y debe ser considerado en
la misma forma que un contrato de compraventa de un inmueble que no
ha sido otorgada en escritura pblica.

3. Otras solemnidades.
A. Capacidad. De acuerdo con el Artculo 1316 Ord. 1 C., para que una
persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad, es
necesario que sea legalmente capaz; es decir, que pueda obligarse por
s misma, sin el ministerio o la autorizacin de otra.
La hipoteca constituye un principio de enajenacin del bien gravado con
ella, en razn de que el acreedor queda premunido de una accin real
para vender el bien hipotecado en manos de quien se encuentre mediante
los trmites legales.
Por otra parte, el propietario al constituir la caucin se desprende de
parte del dominio y, por lo tanto, se perfila un principio de enajenacin
que trae como consecuencia un acto de disposicin; lo que implica, que
el constituyente de una hipoteca no slo necesita tener capacidad general
para obligarse, sino capacidad especial para disponer de lo gravado.
Y es que, debemos recordar que el artculo 2163 del Cdigo Civil,
considera la constitucin de la hipoteca como un acto dispositivo y, por
consiguiente, establece que no puede hipotecar sus bienes el que no
tenga capacidad para enajenarlos. En cambio, para aceptar un derecho de
hipoteca basta que el acreedor tenga capacidad de obligarse.
Para constituir hipoteca sobre un inmueble de propiedad de un incapaz,
tiene que observarse las formalidades que la ley requiere: autorizacin
judicial previa, concedida al representante del incapaz, de acuerdo con el
Art. 230 del Cdigo de Familia que estatuye, en cuanto a los padres: que
stos no podrn transferir el dominio de los bienes corporales e
incorporales del hijo, inclusive los adquiridos por su trabajo o industria,
ni hipotecar sus bienes ni adquirir crditos, sin que preceda autorizacin
del juez, quien slo la dar cuando se acredite la necesidad o la utilidad
manifiesta de la operacin.
En lo que respecta al incapaz sujeto a tutela, de conformidad con el Art.
322 Ord. 2 del mismo Cdigo, el tutor necesita autorizacin judicial
para enajenar o gravar bienes inmuebles o derechos reales del pupilo; y
segn el Art. 324 del referido cdigo la autorizacin para enajenar o
gravar los bienes inmuebles, los derechos reales y los bienes muebles del
pupilo que valgan ms de un mil colones, proceder slo por causa de
utilidad o de necesidad comprobada.

B) Causa.
Otro requisito que establece el artculo 1316 del Cdigo Civil, en
armona con el Art. 1338 de dicho cuerpo legal, exigen para que una
persona se obligue a otra por un acto o declaracin de voluntad, es la
causa.
La causa no es ms que la razn final, O sea el inters jurdico que
induce a obligarse. La causa del contrato hipotecario no es ms que la
funcin de garanta que l cumple, y la causa de la obligacin tiene la
explicacin indicada.
Con estos antecedentes tomando en cuenta que el contrato hipotecario
puede ser gratuito u oneroso, bilateral o unilateral, la causa vara segn
los motivos que haya tenido el constituyente para gravar con hipoteca un
bien de su pertenencia. Dicho elemento se impone cuando el gravamen
lo constituye un tercero o el propio deudor.

C) Objeto.
Referente al objeto de los actos o declaraciones de voluntad, el legislador
confunde el objeto del contrato con el objeto de la obligacin, pues el
primero est constituido por el conjunto de derechos y obligaciones que
crea, modifica o extingue; en cambio el objeto de la obligacin es la
prestacin; en definitiva no es ms que la cosa o el hecho a que el
derecho se aplica.
As, pues, el contrato de hipoteca tiene por objeto el otorgamiento de un
gravamen real inmobiliario en garanta de una obligacin propia o ajena.
La obligacin de dicho acto se reduce a constituir el gravamen
hipotecario, a dar al acreedor un derecho real de garanta cuyo objeto
segn se ha visto es el bien mismo sobre que recae.

DE LA INSCRIPCIN DE LA HIPOTECA.
Principios registrales.
Se han sealado anteriormente algunos principios que rigen en materia
registral que son recogidos por nuestro ordenamiento jurdico, los cuales
se consideran pertinente traer a comentario de nueva cuenta.
Uno de ellos, es el principio de rogacin, segn el cual: la inscripcin
podr pedirla por quien tenga inters en asegurar el derecho que se trata
de inscribir, o por su representante, mandatario o encargado.
Se presume que el presentante del documento tiene poder o encargo para
ese efecto. Y es ms, La sola presentacin del ttulo dar por iniciado
el procedimiento registral, el cual deber ser impulsado de oficio hasta
su conclusin, principio adems recogido en los arts. 678, 696, 719 y
704.C.C.

Otro principio importante que se vincula con el registro de los derechos
reales es el principio de prioridad, segn el cual se impone al registrador
la obligacin de despachar los ttulos referentes, a un inmueble, o
derecho real en el orden cronolgico, presentado esto hace que el ttulo
primeramente presentado sea calificado e inscrito.
Dicho principio se ha contemplado en el artculo 36 del Reglamento del
Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, y en el 41 del Reglamento de
la Ley de Reestructuracin del Registro de la Propiedad Raz e
Hipotecas, el cual literalmente dice: Art. 41.- De conformidad con la
prioridad formal, todo documento registrable que ingrese primero al
Registro, deber inscribirse con anterioridad a cualquier otro ttulo
presentado posteriormente.
Adems el artculo 42 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del
Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, consagra el principio de
especialidad, segn el cual los derechos inscritos en el registro debern
de estar definidos y precisados respecto a su titularidad, naturaleza y
contenido y limitaciones.

PROCEDIMIENTO.
Desde el punto de vista registral el procedimiento de inscripcin de una
hipoteca en el sistema del folio real, es muy similar al registro en el
sistema de folio personal con algunas excepciones, entre las cuales se
pueden mencionar y desglosar las siguientes:
-marginacin
- calificacin
- hoja de resumen de inscripcin.
- unidad de fotocopia.
- oficiala.
- hoja de resumen.
- unidad de micro fin.
- catastro.
- seccin de ndice.
- despacho de documento.
Marginacin: En cuanto a la marginacin debemos precisar que en el
sistema de folio real, se marginan las hojas de anotacin de presentacin
del expediente; si se encuentra en el sistema de folio personal se margina
el antecedente.
Calificacin: Durante este procedimiento el registrador se encarga de
calificar los documentos que ingresan al registro y se observa si el
documento adolece de errores sean estos de fondo o de forma, si se
detectan durante este procedimiento algn error, se envan los archivos
para que sea el interesado quien subsane lo observado conforme, al art.
13 del reglamento de la Ley Reestructuracin del Registro de la
Propiedad Raz e Hipoteca, el cual literalmente dice: una vez
subsanando el documento cumpliendo con los requisitos de ley, se
resuelven con la razn de inscrbase.

Hoja de resumen de inscripciones: En esta hoja, se asentar un extract
de todas las inscripciones que se relacionen con el inmueble, as mismo
las anotaciones referentes a la finca o inmueble.
Inscrito el documento: Se elaborara el resumen del acto o contrato por
parte del registrador, este resumen deber contener, como mnimo los
siguientes datos, que a continuacin mencionaremos.
a) Nmero que corresponde al asiento de la hoja del resumen.
b) Tomo y asiento del acto de presentacin que le correspondi al
documento en el diario.
c) Naturaleza del acto contrato que en el documento se relaciona.
d) Fecha de otorgamiento o de expedicin del documento.
e) Nombre del Notario o funcionario autorizando.
f) Nombre de las partes que intervienen en el acto o contrato y de los
adquirientes o beneficiarios de derecho que conste en el documento y sus
nmeros de identidad Tributaria.
g) Relacin del inmueble e inscripcin del antecedente, si el asiento
fuere el de la primero inscripcin de la finca en el folio real.
h) Extensin superficial del resto del inmueble, en el caso de la
desmembracin.
i) Naturaleza y extensin de los derechos que se inscriban.
j) Monto plazo, condiciones suspensivas o resolutorias del contrato y
afectaciones sobre inmueble.
k) Grado de gravamen.
l) Fecha de caducidad de la anotacin preventiva, cuando la ley seale el
plazo.
m) Fecha en que se practica el resumen.
n) Nombre y firma del registro que autoriza el resumen
o) Rollo e imagen en que quedo microfilmado el documento que dio
origen al asiento.

Unidad de fotocopia: una vez remitido a esta unidad, se fotocopia el
instrumento ya inscrito y se anexa al expediente, posteriormente se
traslada a la Oficina Registral.

Oficialia: se le asigna un nmero de matrcula el cual consta: de dos
dgitos, que se refiere al cdigo del departamento que pertenece el
inmueble, luego seis dgitos primarios, que son la matricula asignada al
inmueble tambin llamado finca y seguidamente tres dgitos, formando
una submatricula que sirve para identificar cuando el inmueble pertenece
a una o varias personas.

Hoja de Resumen: Hechos los resumen en hoja de los folios principales
y auxiliares en su caso; se remite a la unidad de fotocopias, donde se
copia el instrumento ya inscrito y vuelve seguidamente a la clula,
anexando la copia al expediente del folio real, que est integrado por: la
hoja de prestacin y el resumen.

Unidad de Microfilm: Se descarga en esa unidad a fin de poder
determinar la autenticidad y conformidad de la literalidad del documento
inscrito. Se remite a catastro si el documento contiene un traspaso de
dominio, por lo que en el caso de la hipoteca no pasa por esta unidad,
sino que se remite a la seccin de ndice.

Seccin de ndice: En esta unidad se lleva el control de las propiedades
sea de personas naturales o jurdicas, luego se pasa a la seccin de
catastro, y finalmente el documento para a la unidad de despacho.

Unidad de despacho: se encarga de entregar los documentos al
interesado.
Bsicamente, lo antes descrito es el procedimiento a seguirse al en el
Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas, para la inscripcin de
hipotecas.

EXTINCIN.
Algunas formas de extincin por va indirecta las encontramos en el
artculo 2180 del Cdigo Civil, al expresar que la hipoteca Se extingue
asimismo por resolucin del derecho del que la constituy, o por el
evento dela condicin resolutoria, segn las reglas legales. Se extingue
adems por la llegada del da hasta el cual fue constituida. Y por la
cancelacin que el acreedor otorgare por escritura pblica, de que se
tome razn al margen de la inscripcin respectiva en el Registro de
Hipotecas, o por la cancelacin inscrita que el otorgue conforme al
artculo 743 del Cdigo Civil.
Las causas de extincin de la hipoteca se pueden clasificar en dos
grupos:
a) Un grupo formado por aquellas circunstancias que afectan la
obligacin principal y que dadas las caractersticas de accesoriedad de la
hipoteca provocan su extincin, a este grupo de causas se refiere el
inciso primero del artculo 2180 del cdigo Civil, en relacin con el
artculo 1438 del mismo cuerpo de leyes. Hay que aclarar que existe un
caso en el que la hipoteca subsiste no obstante se haya cancelado la
obligacin y es el caso del pago por subrogacin, contenida en los
artculo 1482 y 1483 del Cdigo Civil.

b) Un segundo grupo de causas est formado por aquellas causas que
extinguen las obligaciones que nacen de la hipoteca, dejando vigente la
obligacin principal, entre las cuales citamos:

1. La renuncia de la hipoteca que hace el acreedor. Tal como lo dispone
el artculo 2180 del Cdigo Civil en la parte final, con dicha renuncia el
acreedor pierde su accin real, conservando su accin personal de
perseguir el pago de la obligacin.

2. La resolucin del derecho del que la constituy. Esto se debe a que el
derecho de hipoteca es un derecho eventual, limitado o rescindible y se
hace con las condiciones o limitaciones a que el derecho est sometido.
As lo dispone el artculo 2180 del Cdigo Civil, en relacin con los
artculos 2165 y 1362 del mismo cuerpo normativo.

3. La ampliacin del plazo para el pago de la obligacin principal,
cuando la hipoteca se haya constituido por terceros. El artculo 1519 del
Cdigo Civil, dispone dicha causal.

4. Finalmente, en caso de purga, es decir, en caso de pago de un acreedor
preferente.
Esto ocurre en aquellos casos en que concurren varios acreedores
hipotecarios respecto a un mismo bien de un solo deudor, esto se pagar
segn el orden de su hipoteca y si con la cantidad de la venta se obtienen
lo suficiente para cancelar la primera, se pagar esta y se tendrn que
extinguir las restantes hipotecas.



CANCELACIN.
Como se apunt, la hipoteca se cancela por medio de escritura pblica o
por medio de acta notarial. Esta forma de cancelacin se da en aquellos
casos en que por voluntad del acreedor se decide cancelar el gravamen,
en virtud de haber cancelado la deuda.
ACTA NOTARIAL.
Si la cancelacin de la hipoteca se hace por acta notarial, esta deber de
cumplir con los requisitos de un instrumento pblico para que surta
efectos, as lo establece el artculo 51 de la Ley de Notariado.
La diferencia entre una forma u otra de cancelacin radica, en que las
actas notariales no se asientan en el libro del protocolo si no en una hoja
simple pero tiene el mismo valor.
Si la cancelacin se hace por acta notarial debe necesariamente adherirse
sta al documento donde consta la obligacin principal. Tener el
documento donde consta la hipoteca incorporarse en un solo cuerpo. La
cancelacin se hace en un folio seguido al documento original pero este
folio constituye Acta Notarial que se adquiere al instrumento pblico
donde consta la hipoteca a cancelar.



ESCRITURA PBLICA.
Cuando el instrumento pblico donde se otorg la hipoteca se ha
extraviado o se encuentra deteriorado o roto, significa que no merecer
fe porque la hipoteca prescribe un valor probatorio, Art. 265, 266 del
Cdigo de Procedimientos Civiles. No puede levantar la cancelacin de
hipoteca para adherirla porque ha perdido su valor legal.
En este caso la ley ha previsto que para otorgarse la cancelacin de
hipoteca se deber hacer mediante escritura pblica. El notario
autorizante tiene la obligacin de relacionar en la escritura pblica de
cancelacin integralmente el documento en donde consta la hipoteca. Si
el documento en donde consta la hipoteca se hubiese perdido o
deteriorado el notario autorizante deber:
a) Solicitar una trascripcin literal al instrumento pblico de hipoteca
que ya se encuentra en el inscrito en el registro pblico
correspondiente.
b) Constituirse personalmente en el registro y copiar de su puo y
letra el instrumento donde est incorporado la hipoteca que se
pretende cancelar.
Habindose observado cualquiera de las observaciones anteriores
teniendo en sus manos la informacin que consta en la escritura pblica,
el notario procede relacionar primero esa informacin y posteriormente
proceder cancelando la hipoteca que ha relacionado.
Al inicio del instrumento deber extender testimonio para que se
presente en registro correspondiente con el propsito que al inscribirse se
cancele la hipoteca inscrita.
La hipoteca, como derecho accesorio puede extinguirse como
consecuencia inmediata de haberse extinguido la obligacin principal;
sin embargo, por ser un derecho distinto del de crdito, al cual sirve de
garanta, puede tambin extinguirse de forma independiente. De ah que
podemos afirmar que existen dos grandes formas de extinguirse el
derecho de hipoteca:
1. Extincin de forma directa; la cual implica que el derecho de hipoteca
se extingue totalmente independiente de la obligacin, es decir, el
derecho principal (obligacin) queda intacto;
2. Extincin de forma indirecta, no son ms que aquellas formas de
extincin del derecho de hipoteca que se genera como una consecuencia
lgica de la extincin de la obligacin principal a la cual accede.

EXTINCIN POR RESOLUCIN JUDICIAL.
En algunos casos, la extincin de la hipoteca se da en virtud de
resolucin judicial, as lo determina el artculo 744 del Cdigo Civil,
elcual literalmente expresa que el Juez, al aprobar el remate o adjudicar
los bienes, librar oficio al Registrador para que cancele la inscripcin
hipotecaria. Se contempla as, con el fin de que el bien adjudicado o
rematado se entregue libre de gravamen al acreedor.
Puede ocurrir tambin, que en virtud de sobreseimiento el Juez podr
ordenar la cancelacin de la hipoteca, as lo dispone expresamente el
artculo 744 inciso 2 del Cdigo
Civil.
Podr ocurrir tambin, que el Juez el Juez ordene la cancelacin de la
hipoteca en virtud de haber conocido declarado prescrita extinguida la
obligacin a la cual accede de conformidad con lo dispuesto en los
artculos 2231, 2254 y 2255 todos los anteriores del
Cdigo Civil.
Puede ocurrir tambin, que el Juez ordene la cancelacin de la hipoteca
correspondiente, en virtud de sentencia definitiva en la cual se declare
nulo el instrumento de la obligacin a la cual accede la hipoteca, segn
lo establece el artculo 1551 y 732 Ord. 2 del Cdigo Civil.
Encontramos adems, que por resolucin judicial podra ordenarse la
cancelacin de la hipoteca si se interpone una accin de nulidad de
inscripcin de una hipoteca por las circunstancias descritas en el artculo
742 y 732 Ord. 3, ambos del Cdigo Civil.

CONCLUSIONES.
1. Entre los derechos reales reconocido por nuestra legislacin tenemos
el de uso o habitacin, el de servidumbre y el de usufructo, pero ninguno
de ellos es tan eficaz como la hipoteca.
2. Por regla general el derecho de hipoteca recae en bienes inmuebles
aunque en casos especiales puede constituirse en naves o empresas
mercantiles.
3 .La hipoteca es la garanta que tiene mayor aceptacin en el mbito
jurdico, la cual asegura el cumplimiento de una obligacin propia o
ajena.
4. Para que el derecho de hipoteca sea eficaz es necesario que se otorgue
en escritura pblica y que se logre su inscripcin en el registro
respectivo.
5. La inscripcin de la hipoteca en el registro correspondiente, otorga a
favor del titular la presuncin jurdica de un proceso de legitimacin el
cual propicia seguridad jurdica al mismo.
6. La seguridad jurdica que se deduce de la hipoteca debidamente
inscrita legitima al acreedor de dicha garanta para en caso de
incumplimiento pueda solicitar tutela jurisdiccional.

NUMERO TRESCIENTOS .HIPOTECA.- En la ciudad de San Salvador, a las once horas del da treinta y
uno de Mayo del ao dos mil trece.- Ante m, JOSE ARMANDO LOPEZ LAINEZ, Notario, de este
domicilio, comparece por una parte la Seorita WENDY MARIELOS MONGE de treinta y tres aos de
edad, Estudiante, del domicilio de Mejicanos, departamento de San Salvador, a quien no conozco pero
Identifico con su Documento nico de Identidad nmero 02004698-2 quien acta en nombre y repre-
sentacin, en su calidad de Apoderada Especial Mercantil Administrativo del "BANCO DE AMERICA
CENTRAL, SOCIEDAD ANONIMA", que puede abreviarse "BANCO DE AMERICA CENTRAL, S.A.",
Institucin Bancaria, de este domicilio, con Nmero de Identificacin Tributaria cero seiscientos catorce-
cero tres doce noventa y tres-ciento uno-ocho, quien en adelante se llamar "EL BANCO", personera que
ms adelante dir; y por otra parte el seor JAVIER ESTRADA MATA, de treinta y tres aos de edad,
Empresario, del domicilio de San Salvador, Departamento del mismo nombre, a quien conozco e
identifico por medio de su Documento nico de Identidad Nmero 001414589-1, y con Nmero de
Identificacin Tributaria 0215-230982, a quien en este instrumento se denominar LOS
HIPOTECANTES, y ME DICE: I) Que por medio de este instrumento constituye PRIMERA HIPOTECA
ABIERTA a favor del BANCO DE AMERICA CENTRAL, SOCIEDAD ANONIMA, a quien en adelante se
denominar El Banco, sobre un inmueble del cual declara es propietario de naturaleza urbana, ubicado
en colonia Atlacatl entre treinta y tres y treinta y cinco calle poniente jurisdiccin de la Ciudad y
departamento de San Salvador marcado como APARTAMENTO NUMERO DOS, el cual est ubicado
en el segundo nivel, y est formado por el rea techada del apartamento nmero dos, con una extensin
superficial de NOVENTA Y CINCO PUNTO VEINTISIETE METROS CUADRADOS; por el rea de jardn
del apartamento dos ubicado en el primer nivel, con una extensin superficial de VEINTITRS PUNTO
SETENTA Y OCHO METROS CUADRADOS, y por el rea de servicio del apartamento dos ubicado en el
primer nivel, con una extensin superficial de TRECE PUNTO CERO CERO METROS CUADRADOS.
Este Apartamento tendr las medidas siguientes: AL NORTE. Trece punto dieciocho metros, colindando
con terreno de Mirna Elsy Zelaya Saravia; AL ORIENTE, en diez tramos: El Primero, de uno punto treinta
y cinco metros; el Segundo de dos punto ochenta y siete metros; el Tercero, de cero punto setenta y
cuatro metros; el Cuarto de uno punto diez metros; el Quinto de dos punto setenta y cinco metros; el
sexto, de cuatro punto cero cero metros; el Sptimo de seis punto noventa metros; el Octavo, de uno
punto ochenta y cinco metros, aqu se llega a un punto en donde se bajo en forma vertical dos punto
noventa metros hasta llegar al primer nivel ubicado en el nivel cero ms cero punto cero cero para
continuar con el tramo nmero nueve que es de seis punto cero cinco metros; y el tramo dcimo que es
de cuatro punto setenta y dos metros, colindando con terreno de Mara Rosala Barahona Montoya y
Otros, rea de circulacin del Apartamento Tres, y con el rea del jardn Dos del Apartamento Uno,
siempre en el mismo nivel cero ms cero punto cero cero; AL SUR, en cinco tramos; el primero de seis
punto ochenta y cinco metros; el segundo de cuatro punto setenta y cuatro metros; aqu se llega a un
punto en donde se sube en forma vertical dos punto noventa metros hasta llegar al segundo nivel que se
encuentra ubicado en el nivel cero ms dos punto noventa metros para continuar con el tramo tercero de
tres punto veinte metros; el cuarto de dos punto cero cero metros; el quinto de dos punto dieciocho
metros, colindando con terrenos de Antonio Galleo Marroqun y Otros; y con terreno de Julio Alberto
Erazo y otros, quebrada El Arenal, La Mascota de por medio; y AL PONIENTE, en cinco tramos: El
primero de tres punto quince metros; el segundo, de dos punto diecinueve metros; el Tercero, de tres
punto setenta metros; el Cuarto, de dos punto veinte metros; y el Quinto, de dos punto diez metros,
colindando con terreno de Carlos Ramn Rivera Moreno. En la parte inferior colinda con el nivel Uno o
Primer Nivel, obra gruesa de por medio y en la parte superior colinda con el Nivel Tres o Tercer Nivel,
obra gruesa de por medio. Con un rea til de CIENTO TREINTA Y DOS PUNTO CERO CINCO
METROS CUADRADOS, una altura de DOS PUNTO OCHENTA METROS y un volumen de
TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVEPUNTO SETENTA Y CUATRO METROS CUBICOS. De igual forma
la descripcin tcnica del estacionamiento dos, tendr las siguientes medidas: AL NORTE Y AL SUR,
dos punto cincuenta metros, AL ORIENTE Y AL PONIENTE, cuatro punto noventa metros, con una
extensin superficial de DOCE PUNTO VEINTICINCO METROS CUADRADOS, inmueble que se
encuentra inscrito bajo las matrculas correspondientes nmero SEIS CERO CUATRO CINCO TRES
OCHO UNO TRES- A CERO CERO CERO CINCO; SEIS CERO CUATRO CINCO TRES OCHO UNO
TRES- A CERO CERO CERO TRES; SEIS CERO CUATRO CINCO TRES OCHO UNO TRES-A CERO
CERO CERO DOS y SEIS CERO CUATRO CINCO TRES OCHO UNO TRES- A CERO CERO CERO
OCHO, todos del Registro de la Propiedad Raz e Hipotecas de la Primera Seccin del Centro del
Departamento de San Salvador. El inmueble aun no se encuentra inscrito a favor del hipotecante pero es
inscribible por estarlo su antecedente inscrito en el Registro de la Propiedad Raz e hipotecas de la
Primera seccin del centro, Departamento de San Salvador, bajo la Matricula nmero SEIS CERO CERO
UNO DOS DOS CINCO SIETE CERO CERO CERO CERO CERO. El hipotecante declara que se
encuentra en posesin del inmueble que hipoteca, que sobre el mismo no recaen gravmenes, embargos
ni restriccin alguna a su dominio, as como tampoco arrendamientos, comodatos ni ningn derecho real,
y que en relacin al mismo no adeuda ninguna clase de impuestos ni servicios de ninguna naturaleza. II)
La Hipoteca Abierta se constituye para el plazo de TREINTA AOS contados a partir de esta fecha, hasta
por la suma de NOVENTA MIL DOLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTE AMERICA, y servir
para garantizar el pago y exacto cumplimiento de toda clase de obligaciones actuales y futuras que
existan, personal, solidaria o subsidiariamente a cargo del hipotecante y a favor del Banco, ya sean
originadas por prstamos mercantiles, crditos prendarios, garantas bancarias, avales bancarios, cartas
de crdito, crditos a la produccin, aperturas de crdito, anticipos, descuentos, fianzas bancarias,
sobregiros, crditos comerciales, crditos personales, tarjetas de crdito, documentos directos e
indirectos, inclusive crditos documentarios comerciales establecidos en el extranjero y en general para
garantizar todas las operaciones que de conformidad al Artculo cincuenta y uno, y dems disposiciones
aplicables de la Ley de Bancos, el Banco est autorizado a realizar. III) El Banco podr aceptar o
rechazar con entera libertad los negocios que proponga el hipotecante y que ste tenga la intencin de
que queden garantizados con la presente hipoteca. En caso que el Banco otorgue nuevos crditos de
cualquier clase al hipotecante, stos debern ser documentados por cuenta de ste ltimo. IV) El
hipotecante se obliga a facilitar al Banco las escrituras de propiedad y cualquier otro documento
necesario para gestionar en el Registro correspondiente la inscripcin del gravamen hipotecario que se
constituye en un plazo no mayor de veinte das, contados a partir de esta fecha.- En caso de
incumplimiento de la obligacin antes expresada, todos los crditos garantizados con la presente hipoteca
abierta se considerarn de plazo vencido, y la tasa de inters vigente para dichos crditos se elevar en
CINCO puntos sobre los saldos adeudados y ser reclasificado ante la Superintendencia del Sistema
Financiero.- V) El Banco queda facultado para inspeccionar por cuenta de la Sociedad hipotecante,
mientras existan saldos en su contra, el inmueble que se hipoteca.- VI) Los plazos de los crditos
garantizados por la presente hipoteca se tendrn por caducados y las obligaciones que generan se
volvern exigibles en su totalidad, como de plazo vencido en los siguientes casos: a) Por falta de pago de
una cuota de capital o intereses de los crditos que sean garantizados por la hipoteca que se constituye;
b) Por incumplimiento de cualquiera de las clusulas estipuladas en este contrato; c) Por ejecucin
judicial iniciada por terceros o por el mismo Banco en contra de la Sociedad hipotecante; d) Por la
negativa del Registro respectivo de inscribir esta escritura tal como se ha otorgado por hechos imputables
a la Sociedad hipotecante; e) Cuando El hipotecante no avisare inmediatamente por escrito al Banco
acerca de los deterioros sufridos por el inmueble hipotecado y de cualquier hecho natural o acto jurdico
susceptible de disminuir su valor, de perturbar su posesin o de comprometer su dominio; f) Cuando l
hipotecante hubiere ocultado cualquier causa de resolucin o rescisin de sus derechos o cualquier
gravamen del inmueble dado en garanta; g) Si El hipotecante sin previo acuerdo escrito entre esta y el
Banco, enajena a cualquier ttulo el inmueble dado en garanta, en todo o en parte, o si constituye
hipoteca, usufructo, anticresis, servidumbre, arrendamiento, uso, comodato, habitacin o cualquier otro
derecho a favor de un tercero; h) Por las desmejoras, deterioros y depreciacin del inmueble hipotecado
causados por la naturaleza o terceras personas, al grado que no cubra satisfactoriamente las
obligaciones crediticias que quedarn garantizadas con la presente hipoteca, conforme al criterio del
Banco; i) Por no mantenerse al da en el pago de cualquier clase de impuestos, tasas o contribuciones en
relacin con el inmueble que se hipoteca. VII) En caso de expropiacin parcial o total del inmueble
hipotecado, El hipotecante por medio de este instrumento cede irrevocablemente la indemnizacin que se
le deba a favor del Banco, debiendo el Banco notificar dicha cesin ante la autoridad que corresponda, a
fin de que, en caso que debido a tal expropiacin y a criterio del Banco el inmueble no cubra
satisfactoriamente las obligaciones que la presente hipoteca garantiza, la indemnizacin se aplique a la
obligacin u obligaciones que sern garantizadas con esta hipoteca abierta, utilizando el Banco por su
parte los mejores criterios financieros a efecto de que se evite el deterioro y disminucin de la categora de
riesgo de cualquiera de los crditos, se encuentren o no en mora, todo lo cual es aceptado expresamente
por l hipotecante. No obstante lo anterior, el Banco podr a su voluntad permitir al hipotecante constituir
otra garanta sustitutiva, a fin de que ste pueda recibir la correspondiente indemnizacin. VIII) El Banco
no otorgar la cancelacin de la presente hipoteca abierta mientras existan saldos a su favor pendientes
de pago y a cargo del hipotecante por operaciones y crditos de este.- El Banco tampoco otorgar la
cancelacin de la presente hipoteca si existen obligaciones contradas por el hipotecante en forma
mancomunada, solidaria o subsidiariamente y que estn garantizadas con esta hipoteca.- IX) Sern por
cuenta del hipotecante los gastos y honorarios de este documento, los de su inscripcin y cancelacin en
el Registro respectivo, as como todo gasto futuro relativo a ampliaciones de monto y/o plazo de la
presente hipoteca. X) El hipotecante declara que la hipoteca que constituye por este instrumento es sin
perjuicio de la responsabilidad que asume de responder con todos sus dems bienes presentes y futuros,
excepto los que la ley declara inembargables, por el cumplimiento de las obligaciones que a favor del
Banco contraiga. XI) En caso de accin judicial y para efectos de valo del bien hipotecado, El
hipotecante se somete expresamente a lo dispuesto en el artculo Doscientos diecisiete literal c) de la Ley
de Bancos. XII) Para los efectos legales de este contrato, El hipotecante y la apoderada del Banco,
DICEN: que convienen en sealar la ciudad de San Salvador como su domicilio especial, a la jurisdiccin
de cuyos tribunales judiciales se someten expresamente, sometindose a todas las regulaciones de la Ley
de Bancos.- El Banco acreditante ser depositario de los bienes que se embarguen, sin la obligacin de
rendir fianza respondiendo por los deterioros que estos sufran a consecuencia de la negligencia en su
conservacin, de acuerdo al Artculo Doscientos Diecisiete literal b) de la Ley de Bancos, quien podr
designar un representante para tal efecto.- XIII) DECLARACION NOTARIAL: El Suscrito Notario hace
constar: a) Que por medio del presente instrumento delego a Banco de Amrica Central, Sociedad
Annima, para que pueda designar a las personas que crea conveniente, para presentar, Revisar,
corregir, sustituir folios, Retirar sin inscribir, y retirar Inscrito el presente instrumento, renunciando por este
medio, a la facultad de retirarlo inscrito o sin inscribir, o autorizar a personas ajenas a Banco de Amrica
Central, Sociedad Annima., que me confiere el articulo doce de la Ley de Procedimientos Uniformes
para la presentacin, tramite y registro o deposito de instrumentos en los Registros de la Propiedad Raz
e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y de Propiedad Intelectual, siendo de mi conocimiento
todas las obligaciones que me impone dicha Ley, obligndome a su cumplimiento, y quedando sujeto a
las responsabilidades que pudieren surgir de su inobservancia; b) Que me obligo a prestar toda la
colaboracin que fuere necesaria al Banco de Amrica Central, Sociedad Annima, para subsanar
cualquier error de Forma o Fondo que pudiere impedir la inscripcin de este instrumento en el Registro
correspondiente, en el momento que me sea solicitado. XIV) El Hipotecante Declara bajo juramento que
la extensin total del inmueble urbana del que es propietario dentro del territorio nacional no excede del
lmite sealados en la Constitucin- DOY FE: I) De ser legtima y suficiente la personera con que compa-
rece la Seorita WENDY MARIELOS MONGE en nombre y representacin del Banco de Amrica Central
Sociedad Annima, por haber tenido a la vista: El Testimonio de la Escritura Pblica de Poder Especial
Mercantil Administrativo, otorgado por el Licenciado Ral Ernesto Cardenal Debayle, en su calidad de
Director Presidente y por lo tanto representante legal del BANCO DE AMERICA CENTRAL, SOCIEDAD
ANONIMA, en esta ciudad, a las ocho horas y cuarenta y nueve minutos del da veintisis de Marzo de
dos mil doce, ante los oficios del Notario Marco Javier Calvo Caminos e inscrito en el Registro de
Comercio el da treinta de Marzo de dos mil doce, al Nmero TREINTA Y NUEVE del Libro UN MIL
QUINIENTOS UNO del Registro de Otros Contratos Mercantiles, del cual consta que la Seorita WENDY
MARIELOS MONGE , se encuentra facultada para actuar en nombre y representacin del BANCO DE
AMERICA CENTRAL, SOCIEDAD ANONIMA, en contratos como el presente; en el mencionado poder el
Notario autorizante dio fe de la personera jurdica del representante Legal del BANCO y de la existencia
legal del mismo. Yo, el Notario, hago constar que hice a los comparecientes la advertencia a que se
refiere el Artculo treinta y nueve de la Ley de Notariado. As se expresaron los comparecientes, a quienes
expliqu los efectos legales del presente instrumento, y ledo que les hube ntegramente todo lo escrito,
en un solo acto ininterrumpido, ratifican su contenido y firmamos.- DOY FE.-