(27) El Principio de Autenticidad.

Trabajo realizado por Guillermo Federico Soria, Jorge Schiavone y

Silvia Anabella Aletto, Ao 200!
1. Concepto:
Segn Lpez de Zavala, dicho principio consiste en que al Registro deben llegar documentos
autnticos, notariales, judiciales o administrativos
2. Documentos Registrables:
!ntre los autores que de"inen al documento, #essieno de"ine al documento como $aquella
cosa corporal por medio de la cual se representa aqul hecho o acto jurdico que es la
declaracin de voluntad%
Siguiendo a &mrico 'ornejo, decimos que los elementos del documento son(
a) 'orporalidad( Se integra por el soporte "sico, la cosa en el sentido del artculo *+,,,
el soporte "sico, apto para la representacin de hecho- . por la gra"a la cual debe
reunir los requisitos de( visibilidad, e/presividad . reconocibilidad
b) &utora( autor no es quien materialmente hace el documento, sino quien lo redacta,
quien lo dirige, es una creacin intelectual
c) 'ontenido( para algunos est0 constituido por el te/to o tenor que representa el
pensamiento del autor 1tros como Santoro 2assarelli, de"inen al documento como
cosa jurdica representativa de un hecho relevante 3hecho en sentido amplio)
Los documentos pueden ser(
a) 2or su corporalidad( escritos o no escritos
b) 2or su autora( pblicos o privados
c) 2or su contenido( simplemente representativo 3vgr, un plano, un dibujo) o
representativos declarativos 3escritos, grabaciones, etc) 4 stos ltimos a su vez,
pueden ser declarativos 3que contienen una declaracin) o dispositivos 3destinados a
producir e"ectos jurdicos)
'ornejo, a dicho que se puede de"inir al documento registrable como $aqul escrito, pblico
o privado, cu.o contenido es generalmente dispositivo, . que instrumenta un hecho, tomando
este concepto en sentido amplio, que por disposicin de la le., debe ser inscripto en un
Registro para producir determinados e"ectos jurdicos
3. Enumeracin de los documentos registrables:
Segn el artculo * de la Le. ,567,, ellos son(
a) Los que constitu.an transmitan, declaren, modi"iquen o e/tingan derechos reales
sobre inmuebles
b) Los que dispongan embargos, inhibiciones . dem0s providencias cautelares
c) Los establecidos por otras le.es nacionales o provinciales
!. Documentos p"blicos: Concepto.
!l 'digo 'ivil los enumera en el artculo 858, pero no da una de"inicin
&l respecto, se han elaborado dos tesis(
a) 9esis amplia( ha. instrumento pblico cuando interviene un "uncionario pblico
3Spota) !l concepto de o"icial pblico es lato, abarca a cualquier "uncionario pblico
con competencia para dar autenticidad a un documento
b) 9esis restringida( solo ha. instrumento pblico cuando una le. es sentido material .
"ormal con"iere la "acultad espec"ica de otorgar esa clase de documentos &grega
:iorini que el tener el documento pblico autenticidad implica una prerrogativa
e/cepcional sobre el rgimen de la prueba, . entonces la nica autoridad que puede
otorgar la "acultad de producir actos dotados de autenticidad, es el legislador- no
puede en cambio, ni el juez, ni el administrador !ste autor e/clu.e de la categora de
documentos pblicos a los documentos o"iciales 3le.es, resoluciones o actos
administrativos) que tendran una validez superior proveniente, no .a del 'digo
'ivil sino de la actividad de los poderes del !stado
2ensamos que de seguir la opinin de este ltimo autor, la labor del "edatario quedara
diezmada
#. Clases de documentos registrables:
;ijimos que, segn el principio de autenticidad, solo deben registrarse documentos
autnticos Sin perjuicio de ello, en ciertos casos se admite la registracin de documentos
autenticados
a) Registrables p"blicos. Re$uisitos (
!n cuanto a su contenido remitidos al art * de la le. ,567, Si el contenido del
documento est0 re"erido a derechos personales, no obstante estar instrumento en
escritura pblica, o en un documento judicial o administrativo, no ser0 un documento
inscribible, sino lo dispone e/presamente la le.
Segn el art + de la le. ,567,(
o ;eben estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o
administrativo, segn legalmente corresponda
Sobre la base de ello, el Registro est0 "acultado para veri"icar, controlar . cali"icar
si el acto est0 contenido en un documento idneo &s el Registro puede denegar
un pedido de anotacin de un embargo, que en lugar de estar instrumentado en un
o"icio judicial, lo esta en un documento notarial
o Los documentos deber0n tener las "ormalidades establecidas por las le.es .
estar autorizados sus originales o copias por quien est "acultado para hacerlo
Si el documento es notarial deber0 estarse a lo que dispone el 'digo 'ivil .
la le. notarial de la jurisdiccin que corresponda Si es judicial se atender0 a
los 'digos de 2rocedimientos . le.es org0nicas de tribunales
o 4 lo m0s importante en lo que nos ata<e, los documentos deben revestir el
car0cter de aut%nticos . hacer "e por s mismos, o con otros complementarios
en cuanto al contenido que sea objeto de la registracin, sirviendo
inmediatamente al dominio, derecho real, o asiento practicable
b) Registrables Pri&ados (
La parte ltima del artculo + de la le. ,567,, nos dice que para el caso de e/cepcin que
establezcan las le.es, podr0n ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre
que la "irma de sus otorgantes est certi"icada por escribano pblico, juez de paz, o
"uncionario competente
La certi"icacin de "irmas no trans"orma al documento en pblico, solo le con"iere "echa
cierta . autenticidad !staramos ante el caso de un documento, no .a autntico, sino
autenticado
;ocumento &utntico ;ocumento &utenticado
2rueba por s mismo(

,) &utora
*) 'ontenido
+) =ue el acto es la causa de
transmisin o constitucin
del derecho
!jemplo( !scritura de compraventa de un
inmueble( =ueda debidamente
protocolizada en el Libro que al e"ecto
debe llevar el escribano, a modo de una
transcripcin ntegra del contenido del
acto 3Libro de 2rotocolo)
Solo 2rueba(
,) &utora
*) :echa cierta
!jemplo( 'ontrato de locacin 3no e/ige
instrumento pblico)( !l escribano
certi"ica las "irmas de los intervinientes,
quedando sus datos . la "echa registrados
en el Libro de Requerimientos
'. Re$uisitos del Art(culo 3) inc. c de la *e+ 17.,-1.
a) &utenticidad
b) >acer "e por si mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin
c) =ue sirva inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable
a) La Le. Registral ?nmobiliaria e/ige, en principio, que los documentos inscribibles sean
instrumento pblico, uno de cu.os rasgos "undamentales es justamente la autenticidad- solo
por e/cepcin se admite la posibilidad de inscripcin de documentos autenticados
Siguiendo a @u<ez Lagos, documento autntico es $aqul que e"icazmente establece que su
autor real es quien el mismo documento indica como su autor%
2or su parte :elipe 2edro Aillar establece que desde un punto de vista material, el
documento es autntico cuando el autor indicado en l coincide con el autor real, puesto que
si no coincide el documento es "also ;esde un punto de vista "ormal, la identidad entre el
autor real . el indicado resulta del documento mismo
Llambas re"irindose al documento pblico dice que el mismo goza de la presuncin de
autenticidad que merece la actuacin del o"icial pblico interviniente, abonada por su "irma .
sellos
'omo deca antiguamente ;umoulin $scripta publica probant se ipsa%, es decir, el
instrumento pblico se prueba por s mismo
b) Los documentos deben bastarse a s mismo, en el sentido de contener en "orma su"iciente
todos los elementos con"igurativos de la situacin jurdica que recogen( !n cuanto a los
titulares de los derechos, en cuanto a los inmuebles objeto de los mismos, en cuanto a la
su"iciencia de las voluntades transmisivas, modi"icatorias, o e/tintivas de los derechos &s,
"rente a un supuesto en que se presente a registrar una escritura pblica de compraventa en la
que el disponente "uera representado por una persona de la que se dice que acta en nombre .
representacin, pero sin hacer otra re"erencia al debido apoderamiento convencional,
estaremos B si el apoderamiento e/ista . se omiti consignarlo B "rente a la "alta de
su"iciencia del documento, que podr0 ser cubierta con otro $complementario% Si el
apoderamiento no e/ista, adem0s de la insu"iciencia documental estaremos ante un supuesto
de ine/istencia de ttulo por "alta de e"icacia del negocio causal !sta es la idea de su"iciencia
. "ehaciencia e/igida por el artculo
9al precepto reconoce como antecedente inmediato el artculo ++ del reglamento hipotecario
espa<ol, el cual se<ala que es necesario que el documento inscribible $haga "e, en cuanto al
contenido que sea objeto de la inscripcin, por s solo o con otros complementarios, o
mediante "ormalidades cu.o cumplimiento se acredite% &s, segn Roca Sastre, esto quiere
signi"icar que ha. tres supuestos generales en materia de ttulos documentales(
,) 'uando son susceptibles de inscripcin los documentos pblicos b0sicos, solos, por
ejemplo escritura de compraventa
*) 'uando se requieran adem0s documentos pblicos o privados complementarios, como
sera la certi"icacin de de"uncin del causante, en el caso de sucesiones
testamentarias- o el poder que debe adjuntarse en el caso mencionado supra de una
compraventa hecha por representantes
+) 'uando son precisas "ormalidades ulteriores con o sin documentos complementarios
Di.erencia entre documento aut%ntico + .e/aciente
!s preciso distinguir el documento autntico del documento "ehaciente, que aparentemente
seran una misma cosa, .a que autenticidad es como decir "ehaciencia o "uerza legal 2ero
esto no puede predicarse de manera absoluta, debido a que la autenticidad es una de las
caractersticas "undamentales que di"erencia al documento pblico del privado- mientras que
la "ehaciencia se predica siempre del documento pblico, pero puede tambin aplicarse el
documento privado 2or lo tanto, a los e"ectos de la inscripcin, es viable la distincin, puesto
que el documento autntico debe ser pblico . hacer "e por s solo ;ocumento "ehaciente
puede serlo tambin el documento privado, reduciendo su "ehaciencia a determinados
e/tremos de su contenido- . sin embargo, puede no hacer "e en cuanto al contenido que sea
objeto de la inscripcin, en cu.o caso tal documento "ehaciente no sirve de ttulo a los e"ectos
de la registracin
c) !n cuanto a la inmediatez del ttulo signi"ica que el documento a inscribir debe constituir
!L SCS9!@91 inmediato al dominio, derecho real o asiento practicable !s decir, que el acto
jurdico contenido en el documento, debe ser el que acta como causa de la transmisin o
constitucin de un derecho real o de otro derecho que no siendo real sea pasible de ser
registrado, a tenor de lo dispuesto en el artculo *
7. E0cepciones al Principio 1eneral.
@o todos los Registros siguen este principio, .a que e/isten algunos que se apartan de l
!ntre ellos podemos mencionar los siguientes(
a) Registro de &utomotores( La trans"erencia de automotores dada por la Le. de
&utomotores, ;ecreto B Le. DE6*FE6
b) Registro ?nmobiliario(
a Goleto de compraventa de lotes por mensualidades
b Goleto de compraventa de unidades en prehorizontalidad
c Goleto de compraventa de inmuebles destinados a viviendas
d 'ualquier otro instrumento privado que prevean las le.es
,. Registro de Automotores.
Segn el art , del decreto B le. DE6*FE6 $la transmisin del dominio de los automotores
deber2 .ormali3arse por instrumento p"blico o pri&ado . slo producir0 e"ectos entre las
partes . con relacin a terceros desde la "echa de su inscripcin en el Registro @acional de la
2ropiedad del &utomotor%
!s decir que la trans"erencia de automotores puede "ormalizarse(
a) por instrumento pblico, orden judicial o administrativa- .
b) por instrumento privado, 3. este es el punto que nos interesa)
La e/cepcin al principio de autenticidad, dentro de la misma le., tambin lo encontramos en
el art ,H que e/presa( $Los contratos de trans"erencia de automotores que se "ormalicen por
instrumento privado, se inscribir0n en el Registro mediante la utilizacin de las solicitudes
tipo mencionadas en el artculo anterior, suscriptos por las partes%
La solicitud tipo para este caso, consiste en el $:ormulario 76%, que debe llenarse por
triplicado, con los datos personales correspondientes a cada una de las partes, las
caractersticas del automotor, las "irmas, . en el $original% "irma del escribano, adjuntando la
actuacin notarial de certi"icacin de "irmas realizada por este ltimo Cna vez presentado al
Registro, junto con el ttulo del dominio del vendedor, se procede a su inscripcin !l
adquirente obtiene la tarjeta verde, . un nuevo ttulo de dominio
1bservaciones(
a) La certi"icacin de "irmas, con"iere al instrumento autenticidad, pero no se convierte
en autntico, sino que deviene autenticado
b) @o se trata aqu de una anotacin provisoria, sino de una verdadera inscripcin
dominial
c) Las hojas del "ormulario 76, se distribu.en administrativamente de la siguiente
manera(
a 1riginal( queda en el registro de automotores de la provincia
b ;uplicado( se enva al registro de automotores de la @acin ubicado en la
provincia Guenos &ires
c 9riplicado( se enva a la ;I?
4. Registro inmobiliario.
!l artculo +J de la le. ,567, establece la regla sobre el principio de autenticidad, es decir,
que al Registro tan solo deben llegar los documentos autnticos 2ero a la vez en su ltimo
p0rra"o admite e/cepciones, es decir, instrumentos autenticados
$2ara los casos de e/cepcin que establezcan las le.es, podr0n ser inscriptos o anotados los
instrumentos privados, siempre que la "irma de sus otorgantes est certi"icada por escribano
pblico, juez de paz o "uncionario competente%
Casos de e0cepcin:
a" Art#culo $% de la ley &$!00' ()enta de inmueble* +raccionado* en lote* pagadero* a
plazo*"( $'elebrado el contrato . dentro de los +7 das de su "echa, el vendedor deber0
proceder a la anotacin provisoria del instrumento que entregue al comprador, en el Registro
de la 2ropiedad ?nmuebleK%
Requisitos(
,) =ue se trate de una venta de inmuebles en lotes
*) =ue el pago est "raccionado a plazos 3en cuotas)
+) =ue se el propietario ha.a anotado en el Registro de la ubicacin de bien, su
declaracin de voluntad de vender de dicha "orma
H) &compa<ar certi"icacin del escribano sobre la legitimad e/trnseca del ttulo
E) &compa<ar plano de subdivisin de lotes
La anotacin se tiene como provisoria, pero una vez pagado el *EL de valor total del precio,
el comprador puede e/igir la escrituracin, atendiendo a los plazos que indique la le.
b" Art#culo &2 de la ,ey &-!.2$ (/ropiedad 0orizontal! /rehorizontalidad"( $!l propietario
debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes en el Registro de la 2ropiedad
?nmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble a"ectado, ponindose nota de ello en
el contrato !l adquirente puede, en cualquier tiempo, registrar el contrato
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste
contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros%
c) !l tercer caso se re"iere a todos los boletos que pretendan la proteccin del artculo ,,6E
bis del 'digo 'ivil, es decir, los re"eridos a inmuebles destinados a viviendas deben llegar al
registro
&rt ,,6E bis( Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a "avor de adquirentes de
buena "e, ser0n oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el
veinticinco por ciento del precio !l juez podr0 disponer en estos casos que se otorgue al
comprador la escritura traslativa del dominio
d) :inalmente puede llegar al Registro cualquier otro instrumento privado que prevean las
le.es provinciales
1-. 5uer3a Probatoria de los Documentos P"blicos.
!l valor probatorio de los documentos pblicos debe considerarse desde dos puntos de vista(
a) del documento en s mismo, .
b) de su contenido
a) Respecto del documento pblico en s mismo, e/iste la presuncin de su autenticidad, es
decir que ha sido realmente otorgado por el "uncionario pblico que lo suscribe, por eso no es
necesario que la parte que lo invoca, acredite que es autntico, correspondiendo a la parte que
se opone, si pretendiera que el documento es "also, invocar . demostrar esa circunstancia
mediante la querella de "alsedad
Lo presuncin desaparece en el supuesto de que el documento presente irregularidades
notables, por ejemplo raspaduras, etc !n cu.o caso el juez de o"icio puede ordenar la
con"rontacin del documento
b) Respecto al contenido del documento pblico, es necesario distinguir las tres clases de
enunciaciones de los artculos 88+, 88H . 88E del 'digo 'ivil
,) Segn el artculo 88+, el instrumento pblico hace plena "e hasta que sea argMido de
"also, por accin civil o criminal, de la e/istencia material de los hechos que el o"icial
pblico hubiese anunciado como cumplidos por l mismo, o que han pasado en su
presencia Se re"iere a los hechos que el o"icial pblico ha debido comprobar, o de los
cuales ha adquirido un conocimiento personal por haberlos visto u odo !jemplo(
"echas, lugar de otorgamiento del acto, etc
*) !l artculo 88H dice que $los instrumentos pblicos hacen plena "e no slo entre las
partes sino respecto de terceros, en cuanto al hecho de haberse ejecutado el acto%, de
las convenciones, disposiciones, pagos, reconocimientos contenidos en ellos !l
artculo se re"iere a los hechos $relatados% por las partes al o"icial pblico, quien no
garantiza el grado de verdad que ello encierra 2ara impugnar la verdad de estas
enunciaciones basta producir prueba en contrario la cual debe ser un documento
pblico o privado cuando la impugnacin sea "ormulada por una de las partes
+) ;ispone el artculo 88E que $los instrumentos pblicos hacen plena "e de las
enunciaciones de hechos o actos jurdicos directamente relativos al acto jurdico que
"orma el objeto principal, no solo entre las partes, sino tambin respecto de terceros%
Se re"iere a las cl0usulas enunciativas, las que pueden suprimirse sin riesgo de alterar
la naturaleza del acto 'uando esas cl0usulas se relacionan directamente con el objeto
principal del documento, quedan equiparadas en cuanto a su "uerza probatoria a las
cl0usulas dispositivas, . lo mismo que ellas hacen plena "e hasta la prueba en
contrario
11. Documentos Pri&ados.
Su validez est0 supeditada a la "irma de las partes 3que no puede reemplazarse por signos, ni
por sus iniciales 3inicialada B segn Norge), . el doble ejemplar
&020! /ara lo* acto* bajo +irma privada no hay +orma alguna e*pecial! ,a* parte* pueden
+ormarlo* en el idioma y con la* *olemnidade* 1ue juzguen m2* conveniente*!