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24-03-2011 ESAI / 1
Contactos
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reis.vsr@gmail.com
93 222 50 90
Exerccios : avaliacao.cmvm@gmail.com
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24-03-2011 ESAI / 2
Mtodo do Custo
Tipos Gerais de Mtodos de
Avaliao
Mtodos Directos: definem o valor de um bem patrimonial por simples
comparao com bens idnticos, atravs de uma recolha de dados
imobilirios agregados (amostra do mercado imobilirio), ponderados por
homogeneizao ou por inferncia estatstica. Vg. Mtodo Comparativo.
Mtodos Indirectos: definem o valor de um bem patrimonial a partir da
recolha de dados desagregados sobre o mercado imobilirio, trabalhando-
os numa situao estimada substitutiva ou reprodutiva desse bem, ou do
seu rendimento possvel. Vg. Mtodos do Custo e do Rendimento.
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Mtodo do Custo
Tipos Gerais de Mtodos de
Avaliao:
Mtodo Involutivo: define o valor de um bem patrimonial
com base em modelos de estudo de viabilidade tcnica,
econmica, financeira e social, considerando o citado bem em
termos de optimizao de uso e utilidade;
Mtodo Residual: define o valor de um terreno por
diferena entre o valor de mercado do bem patrimonial e o do
custo da construo e das suas benfeitorias.
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Mtodos de Avaliao
Tipos Gerais
No Mtodo dos Custos, o Valor de Mercado do imvel calculado
como o valor que teria se fosse construdo de novo, no mesmo local, com
os mesmos materiais e sujeito aos efeitos de vetustez visveis data da
avaliao.
Para a obteno dos custos de construo podem ser utilizadas
Tabelas Tcnicas do Prof. Brazo Farinha, do LNEC ou do prprio Perito
Avaliador, podendo ainda recorrer-se a especialistas (Medidores-
Oramentistas)
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Mtodos de Avaliao
Tipos Gerais
O Valor de Mercado para os imveis, obtido a partir do Mtodo dos Custos,
ser o agregado dos custos do terreno e da construo, acrescidos dos gastos
gerais de execuo e do normal lucro do promotor e/ou vendedor e reduzidos dos
custos calculados para a conservao do imvel (conservao normal e
extraordinria devida aco do meio ambiente, idade dos materiais de
construo, ao uso anormal e/ou ao vandalismo; reposio para um estado de uso
normal devida a obsolescncia funcional, caso de lay-outs especficos para dadas
actividades; obsolescncia econmica, devida a materiais e equipamentos
obsoletos utilizados na construo).
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Introduo
Utilizaes mais comuns do Mtodo
do Custo
Quando o objectivo da avaliao a estimativa do custo do imvel
Seguro
Por vezes, avaliao de patrimnio de empresas
Ausncia de mercado imobilirio
Transaces e/ou Avaliaes em nmero reduzido (Imveis
Especiais)
Renovao e/ou reabilitao de imveis antigos
Imveis de utilidade intrnseca (igrejas, edifcios de arte, postos
de polcia e outras instalaes com zonas de segurana, jazigos
em cemitrios)
Emprstimos bancrios para investimentos imobilirios
Avaliao de terrenos urbanizveis
Promoo e/ou construo de obra nova
Mtodo
Residual
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Mtodo dos Custos
Apresentao geral
No caso de mercados patrimoniais pouco significativos ou inexistentes
(vg.igrejas), bem como no caso de obras inacabadas (vg. edifcios s com a
estrutura de beto armado acabada), os Peritos Avaliadores Patrimoniais
recorrem aos mtodos de avaliao do tipo Custo e de Rendimento
O Mtodo do Custo tem por base a obra nova (construda recorrendo a
tecnologia e materiais modernos) idntica do bem patrimonial em avaliao,
afectando o custo daquela com um factor (factor ou coeficiente de
conservao patrimonial) de modo a traduzir o estado de conservao
patrimonial do bem data da avaliao
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Mtodo dos Custos
Apresentao geral
O Mtodo do Custo deve reproduzir o custo temporal do
investimento necessrio realizao da obra nova
A aplicao do mtodo do Custo obriga determinao dos
valores do terreno edificado e do logradouro (infraestruturado ou
livre)
O valor do terreno estimado com base no princpio da mxima
utilidade (ou aptido) e uso optimizado, tal como se estivesse livre
O valor de mercado do bem patrimonial imobilirio obtido
deduzindo ao custo de obra nova o estado de depreciao
(conservao) e somando-lhe o valor do terreno
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Avaliaes Patrimoniais
Tipos de Custo
Custo de Reproduo (Reprodution Cost): estimativa do custo de
construo, a preos correntes, data da avaliao, de uma rplica ou
duplicado do bem patrimonial imobilirio em avaliao, utilizando os
mesmos materiais, as mesmas tcnicas e mtodos de construo, o
mesmo design e layout, o mesmo tipo e qualidade de mo-de-obra,
afectando-a com as mesmas deficincias e benfeitorias, reproduzindo o
seu estado de conservao. No custo de reproduo, o custo definido
em termos de estrutura fsica.
Custo de Substituio (Replacement Cost): estimativa do custo de
construo, a preos correntes, data da avaliao de um imvel com
utilidade equivalente ao do bem patrimonial imobilirio em avaliao,
utilizando os mesmos materiais, as mesmas tcnicas e mtodos de
construo bem como o mesmo design e layout.
No custo de substituio, o custo definido em termos de utilidade.
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Mtodo do Custo
Condicionantes
Princpio da aplicao do Mtodo do Custo:
Os compradores no esto dispostos a pagar por um bem patrimonial imobilirio
um preo superior ao do custo de produo de um seu substituto e, num mercado
concorrencial, os vendedores no podem cobrar mais do que os custos que
suportaram para obterem o bem em causa
Valor de mercado:
O valor estimado de mercado de um bem patrimonial imobilirio obtido a partir
da soma do custo do terreno ao do custo de reposio ou de substituio desse
bem, tal como se fosse novo (obra nova), eventualmente reduzido de uma
depreciao ou acrescido no caso de apreciao de modo a contemplar as
alteraes temporais sofridas por esse bem
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Mtodo do Custo
Condicionantes
Efeitos do estado de conservao e de benfeitorias:
O estado de conservao de um bem patrimonial definido em termos percentuais
relativamente ao custo da obra nova, sendo funo da sua idade (factor de
vetustez), da sua exposio aos efeitos solares e atmosfricos (factor de
exposio), da sua utilidade e funo (factor de utilidade), do tipo de construo
adoptado (factor de ) e dos materiais empregues na construo (factor de ).
O estado de benfeitorias de um bem patrimonial deve ser quantificado
numericamente com base no custo de per si dos diversos componentes agregados
das benfeitorias.
A determinao estimada da reduo do valor da obra nova decorrente do
estado de conservao do bem patrimonial a avaliar, uma das mais difceis
tarefas para o Perito Avaliador Imobilirio (atente-se que para um bem imobilirio a
sua vida econmica longa e a sua utilidade apresenta volatilidade elevada e de
quantificao quase impossvel)
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Mtodo do Custo
Etapas
Etapas na aplicao do Mtodo do Custo:
Considerar uma data para a avaliao
Estimar o custo de reproduo ou de substituio, considerando: custos
directos, custos indirectos, lucros do promotor/construtor e todos os custos
funcionais inerentes adaptao do imvel ao uso existente ou previsvel
Estimar quantitativamente a reduo e/ou o acrscimo de valor decorrente do
estado de conservao do imvel e/ou de benfeitorias
Estimar o valor do terreno em termos optimizados de uso e utilidade,
considerando-o livre (sem onus ocupacional)
Calcular o valor de mercado
Comparar este valor com os obtidos pelos mtodos de avaliao Comparativo
e de Rendimento
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Mtodo do Custo
Aplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Sinttica, determina-se
o preo unitrio (v.g. por metro quadrado) a partir das bases de
dados de avaliao para bens imobilirios semelhantes
(localizao, tipologias, materiais empregues, etc.).
O Custo calculado a partir da rea do bem a avaliar,
multiplicado pelo valor unitrio correspondente, adicionado do
valor do terreno e deduzido ao valor agregado os valores
obtidos atravs dos factores de vetustez ou depreciao.
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Mtodo do Custo
Aplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Analtica
detalhada, determina-se o custo da construo atravs da
medio (por levantamento) e oramentao de todas as
unidades de obra, como se de uma obra nova se tratasse,
obtendo-se o valor da construo, a partir do qual se
adiciona o valor do terreno e se deduz ao valor agregado os
valores obtidos atravs dos factores de vetustez ou
depreciao.
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Mtodo do Custo
Aplicao
No Mtodo do Custo por Valorizao Analtica simplificada,
determina-se o custo da construo atravs da medio (por
levantamento) e oramentao de agregados de unidades de
obra, como se de uma obra nova se tratasse, obtendo-se o valor
da construo, a partir do qual se adiciona o valor do terreno e se
deduz ao valor agregado os valores obtidos atravs dos factores
de vetustez ou depreciao
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Mtodo do Custo
Terrenos Urbanizveis
Factores de Custo de Terrenos
Urbanizveis:
1) Custo da nua propriedade;
2) Custo da urbanizao;
3) Encargos ou Gastos Gerais;
4) Lucro do Empreendimento
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Mtodo do Custo
Itens da Avaliao da Nua
Propriedade
Localizao geogrfica do Terreno e sua insero na malha urbana
Tipo e consistncia do solo
Topografia do solo do terreno e dos que lhe so adjacentes
Equipamentos colectivos e sua proximidade
Infra-estruturas urbansticas e sua proximidade
Enquadramento no Plano Director Municipal e usos comuns na zona envolvente
Restries urbansticas
Grau de facilidade de licenciamento das construes
Servido de vistas actual e futura
rea Bruta
reas Cedidas e/ou Permutadas
reas Reservadas a fins especficos
reas para infra-estruturas
rea Lotevel, formas, profundidade e dimenses dos lotes
Frentes para vias pblicas e/ou privadas
rea/Volume de Construo
Despesas de Aquisio do terreno
Despesas de Urbanizao
Despesas de Promoo e Comercializao
Taxas e Impostos
Gastos de Financiamento
Gastos Gerais Adicionais
Lucro do empreendimento
Prazo de Investimento na Urbanizao
Prazo de Venda dos Lotes
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Aplicao de Metodologias de Avaliao
Caso de uma Urbanizao Projectada
No Mtodo dos Custos, o valor de mercado do imvel calculado a partir do
agregado (actualizado atravs do mtodo ou modelo dos fluxos de caixa descontados
ou Discounted Cash Flow) dos custos afectos s obras no terreno urbanizvel,
considerando os seguintes custos para cada um dos elementos do bem patrimonial,
construindo um quadro com linhas para cada uma das especificidades dos edifcios
(habitao, comrcio, servios, etc.), infra-estruturas nomeadamente os
estacionamentos cobertos e ao ar livre, jardins, campos de golfe, campos de tnis,
quiosques, etc.) e com as seguintes colunas :
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Aplicao de Metodologias de Avaliao
Caso de uma Urbanizao Projectada
(continuao) :
a) VALOR GLOBAL (em unidades de rea);
b) Valor Unitrio do Custo de Construo (Cc) (em /m
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);
c) Gesto e Fiscalizao (ex:17% Cc) (em euros);
d) Entidades Pblicas (em euros);
e) Ligaes s Concessionrias (ex:5% Cc) (em euros);
f) Registos e Notariado (ex:5% Cc) (em euros);
g) Projectos (ex:12% Cc) (em euros);
h) Comercializao Empreendimento (ex:3% VM) (em euros);
i) IVA (ex:21% Cc) (em euros);
j) Valores por itens (Global) (em euros);
k) Totais Parciais (em euros);
l) Margem Comercializao(ex:30%)
m) Valores Globais por Parcelas do Empreendimento (em euros);
n) Valor Global agregado de todas as linhas e colunas (em euros).
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Mtodo do Custo
Itens da Avaliao das Edificaes
Quantificao das reas tipo das edificaes (habitao,
escritrios, lojas, coberturas, caves, terraos e varandas,
stos, estacionamentos cobertos e em boxes, arrecadaes,
piscinas, prgolas, varandins, portarias, pardieiros e anexos,
armazns);
Homogeneizao das reas;
Consulta de Manuais de Preos de materiais, mo-de-obra e
de custos agregados padro (custos padro por m
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para cada
um dos tipos de reas de edificao);
Clculos com base nas reas e nos custos padro agregados
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Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo de Custos de Construo
Por ordem ascendente de detalhe, devem ser usados os seguintes
mtodos:
Unidade Base Comparativa (Comparative Unit): baseado no custo
em euros por unidade de medida ou de volume
Unidade de obra ou segregada (Unit-in-Place): baseado nos
custos para diversos componentes da construo (unidades de
construo ou de obra); unidades estandardizadas de componentes
instalados em obra e medidos em termos lineares, de rea, de volume
e de peso)
Quantidades Medidas e Oramentadas (quantity-survey): implica
um conhecimento profundo do Perito-Avaliador relativamente a
preos correntes de materiais, de mo-de-obra e de condies de
trabalho (vg. por turnos), permitindo uma anlise detalhada ao
caderno de encargos e s medioes e oramentos includos na
adjudicao da obra.
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Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo de Custos de Construo
Factor ou Coeficiente de Correco de Dados (Current Cost
Multiplier): multiplicador de homogeneizao de dados, para correco
das distores dos valores das bases de dados induzidas pela sua
antiguidade
Factor ou Coeficiente de Correco de Local (local multiplier):
multiplicador de homogeneizao de dados, para correco das distores
dos valores das bases de dados induzidas pela localizao do bem a
avaliar relativamente base de trabalho nacional
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24-03-2011 ESAI / 23
Mtodo do Custo
Mtodo da Unidade Base Comparativa
Exemplo de uma moradia com 2 pisos e
garagem
Dados de base da avaliao imobiliria:
rea coberta do edifcio principal (1.piso): 500m
2
rea do 2.piso: 300m
2
rea coberta do porche (avanado): 100m
2
rea do anexo (garagem) com alvenaria em tosco: 50m
2
A cobertura de telha marselha com estrutura de madeira
Idem para a garagem e o porche
O porche tem estrutura envidraada
O revestimento exterior de reboco afagado e pintado
O piso do rs-do-cho em laje de beto armado
O piso do rs-do-cho revestido a placas de granito polido em 30% da sua rea
O piso do 1.andar em soalho
A casa de banho completa e a cozinha est equipada
Existe Lareira com bomba de calor para Aquecimento Central
A moradia encontra-se em bom estado de conservao
24-03-2011 ESAI / 24
Mtodo do Custo
Mtodo da Unidade Base Comparativa
Exemplo de uma moradia com 2 pisos e
garagem
Itens Quantidades Custo Unitrio Custo
Custo Geral (inclui lucro do promotor-construtor) 800
1) Laje do rs-do-cho em beto 500
2) Lareira e Aquecimento Central 1
Custo Geral Ajustado (1) + (2)
Varandim com estrutura envidraada 1
Reduo na Garagem por inacabada 1
Custo da construo Cc
Factor de Correco de Dados 1,03 Cc
Factor de Correco de Local 1,05 Cc
Custo de avaliao em estado novo 1,03 x 1,05 Cc Cr
Custo de avaliao em estado actual 1 - 0,15 Cr
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24-03-2011 ESAI / 25
Mtodo do Custo
Custo de reproduo ou de substituio
O Custo de reproduo ou de substituio de obra nova envolve 5
categorias de custos:
Custos Directos (Hard Costs): mo-de-obra, Materiais, Equipamentos e Sub-
empreitadas
Custos Indirectos (Soft Costs): Gastos gerais da empresa, Gastos gerais do
estaleiro, Gastos financeiros, gastos, Taxas, Impostos e Outros Custos Gerais
Lucros do Promotor/Construtor (Developers e Contractors Profits) e
Gastos Imprevistos (gastos a mais e a menos, significando entre 5% e 20% ou
mais no caso de obras pblicas); normalmente, o custo do construtor est
includo no valor da adjudicao da obra.
Custos de Comercializao (normalmente so da ordem dos 1,5% a 3%dos
preos de venda, mas podem atingir os 30% segundo as empresas da
especialidade!
Custo do Terreno (Land Value): estimados em termos de optimizao de uso
e livres
O custo do terreno pode ser calculado aplicando uma dada percentagem ao
valor obtido para o custo da construo
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Mtodo do Custo
Custos Directos e Indirectos
Componentes agregados para aplicao de custos padro de
construo de imveis (Cost Breakdown):
Custos Directos (Hard Costs):
Instalao do estaleiro
Regularizao do terreno e escavaes
Infraestruturas urbansticas (ligao dos esgotos ao colector central com caixas de
visita, ligao s redes pblicas de abastecimento de guas potvel e de rega,
arruamentos, estacionamentos a cu aberto, passeios, sarjetas, ajardinamentos,
quiosques e instalaes sanitrias pblicas)
Fundaes (directas e indirectas)
Estrutura (beto armado, metlica e/ou mista)
Instalaes Especiais
Acabamentos
Limpezas finais
Custos Indirectos (Soft Costs):
Projectos
Fiscalizao e controlo financeiro
Taxas, licenas e outros
Custos de financiamento
Custos de comercializao
Lucro do empreendimento
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24-03-2011 ESAI / 27
Mtodo do Custo
Custos dos Acabamentos
Desagregao da componente dos Acabamentos para
aplicao de custos padro de construo de imveis (Cost
Breakdown):
Revestimentos de pavimentos em caves
Revestimentos de coberturas
Revestimentos de terraos e de varandas
Revestimentos de pavimentos interiores
Revestimentos de paredes interiores
Cortinas de fachada
Casas de banho
Cozinhas
Portes e portas
24-03-2011 ESAI / 28
Mtodo do Custo
Custos de Instalaes Especiais
Desagregao da componente dos Instalaes especiais para
aplicao de custos padro de construo de imveis (Cost
Breakdown):
Posto de transformao de mdia-baixa teno
Elevadores
Rede de painis solares
Instalaes de piscinas
Aquecimento e/ou ar condicionado central
Bombas de gua para drenagem de guas freticas
Rede de deteco e combate de incndios
Rede de deteco de intruso
Redes de guas (quente e fria), gs, electricidade, telefones,
campainhas e vdeo de porta, televiso por cabo e dados
Rede de iluminao externa do edifcio
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Mtodo do Custo
Tabela para Clculo de Custos
DESIGN
AO
VAL
OR
GLO
BAL
(m2)
Valor
Unitri
o
Do
Custo
Constr
uo
(Cc/uni
d)
Valor
Global
do
Custo
Constr
uo
(Cc)
Gesto
e
Fiscaliz
ao
(12%
Cc)
(Contos
)
Valo
r
Unit
rio
do
terre
no
urba
niza
do
Ligaes
s
Concessio
nrias
(5%Cc)
Registo
s e
Notaria
do
(5%
Cc)
Projectos
(8%Cc)
Comercializa
o
Empreendiment
o
(5%Cc)
Totais
Parciais
Margem
Comerci
alizao
(20%)
Valor
Global
do
Empreen
dimento
rea do
Lote
Escritrios
Armazns
Cave
Totais
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Mtodo do Custo
Evolutivo
V = T + ET + C + EC + EVC + LC - D
sendo:
V - valor comercial do edificado a construir ou construdo;
T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC- encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC- lucro do promotor.
D - Depreciao.
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Mtodo do Custo
Evolutivo
Estime o Valor de Mercado de uma moradia inserida num mercado com as seguintes caractersticas.
rea bruta habitao 205 m2
rea de varandas: 45 m2
rea do estacionamento: 120 m2
De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram apurados os seguintes custos:
custos de construco habitao 650 /m2 Ab
custos de construco varandas 400 /m2 Ab
custos de construco estacionamento 350 /m2 Ab
custos de taxas e licenas 50 //m2 Ab habitao
custos administrativos 2,5% do custo de construo
custos de projectos 5% do custo de construo
custos Financeiros 7% do custo de Investimento
custos comerciais 3% do valor de venda
Margem de Promoo 15% sobre o investimento
De acordo com a prospeco efectuada, lotes para construo com caractersticas semelhantes so vendidos na zona por
150.000 .
Qual o Valor Actual, se se encontrarem realizados 45% dos trabalhos de construo?
Qual o Valor de Mercado da Moradia no seu estado Actual se ela tiver 30 anos de idade e se encontrar num estado de
conservao regular para a idade?
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Mtodo do Custo
Involutivo Esttico
T = V - (ET + C + EC + EVC + LC) + D
sendo:
V - valor comercial do edificado a construir ou contrudo;
T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC- encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC- lucro do promotor.
D - Depreciao.
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24-03-2011 ESAI / 33
Mtodo do Custo
Evolutivo
Estime o Valor de Mercado de um terreno destinado construo de um stand de automveis,
com as seguintes caractersticas.
rea bruta construo 315 m2
rea de estacionamento: 120 m2
De acordo com as caractersticas construtivas e a zona em que o mercado se encontra, foram apurados os
seguintes custos:
custos de construco 550 /m2 Ab
custos de construco estacionamento 150 /m2 Ab
custos de taxas e licenas 25 /m2 Ab
custos administrativos 2,5% do custo de construo
custos financeiros 7% dos custos
custos de projecto 5% do custo de construo
custos comerciais 5% do valor de venda
Margem de Promoo 20% sobre o investimento
De acordo com a prospeco efectuada, imveis com caractersticas semelhantes so arrendados na zona
por 6,5 /m2 Ab e a taxa de capitalizao de 8%.
24-03-2011 ESAI / 34
Mtodo do Custo
Depreciao Imobiliria
A depreciao imobiliria corresponde s verbas necessrias para
manter o uso e utilidade do bem patrimonial no estado em que se
encontrava data da concluso das obras ou da aquisio de um
terreno.
Trata-se do princpio da capacidade de gerar rendimentos
optimizados, traduzido na necessidade permanente de optimizao
do usos de instalaes e da capacidade instalada.
A constituio de um fundo de reserva anual para fazer face
depreciao um imperativo legal e/ou contratual.
Por vezes os custos de depreciao so confundidos com os custos
de reposio ambiental, casos da explorao de pedreiras e/ou
minas (a cu aberto, em galerias e em poos).
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24-03-2011 ESAI / 35
Mtodo do Custo
Depreciao Imobiliria
A vida til de um bem patrimonial reflecte o perodo de tempo
esperado para uma utilizao normal e continuada do bem at que
deixe de revelar o interesse econmico inicial (bem determinada
no direito de superfcie); corresponde soma da idade do bem
com a sua vida residual; a vida econmica no deve ser
confundida com a vida fsica.
A idade de um bem patrimonial traduz o perodo de tempo
entre a entrada em servio do bem (licena de utilizao para
imveis) e a data da interveno do Perito Avaliador
A vida residual ou remanescente de um bem patrimonial
traduz o perodo de tempo que medeia entre a data da
interveno do Perito Avaliador e a data esperada de trmino da
vida til do bem
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Mtodo do Custo
Depreciao Imobiliria
A depreciao imobiliria envolve 3 categorias de situaes:
Deteriorao fsica: resultante da vetustez com uso normal e que no
afectam a utilidade do edifcio ou de acidentes e sinistros (vg. paredes
exteriores sem pintura ou com revestimentos deficientes em razo da
actividade atmosfrica normal);
Obsolescncia funcional (out-of-date ou out-of-favor no mercado):
resultante das caractersticas internas da propriedade que a tornam menos
apta ao seu uso ou em termos de mercado, podendo ter origem na
inadequao (falta de capacidade para servir), na obsolescncia (introduo de
novos materiais e/ou equipamentos), na superao (outro equipamento com
maior produtividade supera o instalado) ou no desuso (vg. entradas com
enormes reas, incapazes de um reaproveitamento optimizado);
Obsolescncia externa (locational e economic): resultante de influncias
externas ao imvel que implicam uma sensvel reduo do seu valor
econmico do (vg. mudana de uso do solo, poluio e alteraes no tipo de
licenciamento de utilizao)
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24-03-2011 ESAI / 37
Mtodo do Custo
Clculo da depreciao imobiliria de um
imvel
Custo estimado de substituio:
Deteriorao Fsica:
Reparvel (Curable): substituio dos materiais deteriorados pelo uso normal
Acabamento interior
Reparao do pavimento
No Reparvel (Incurable): admitindo uma vida til de N anos para um imvel
construdo h n anos
n anos divididos por N anos (%) (ratio of age to economic life)
Deteriorao Funcional: tectos falsos suspensos com antiga e deficiente
estrutura, pilares que dificultam o movimento de pessoas , veculos e bens, etc.
Projecto do layout (inefecincia)
Aumento Anual no Custo Operacional (custos em mo-de-obra e equipamentos
provenientes de desadequaes funcionais, tratados em termos de discounted
annuity em virtude do aumento esperado dos custos operacionais ao longo de N-n
anos a uma taxa de juro anual de x%)
Deteriorao Externa: Local e Econmica; alteraes ambientais em termos de
poluio, de rudo e de vizinhana
Perda anual de rendimento
Custo estimado de substituio corrigido pela
deteriorao
24-03-2011 ESAI / 38
Mtodo do Custo
Tabela de Vida til Imobiliria
Vida til em Anos para o Imobilirio
Habitao em prdios 50
Moradias 60
Escritrios 50
Garagens 50
Armazns 75
Lojas 50
Pavilhes Industriais 60
Piscinas 20
Hotis 40
Aldeamentos Tursticos 40
Hospitais 70
20
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Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo das quotas constantes ou da linha recta
A Depreciao constante e cumulativa ao longo da sua vida til
Para o imobilirio, a base de trabalho da depreciao o ano (civil, contabilstico ou outro)
Frmula matemtica:
V
i
= V
d
x e x k + V
r
em que:
n = idade do bem patrimonial (construdo h n anos)
N = vida til esperada para o bem
e= perodo de vida residual esperada (=N-n)
k = taxa anual de depreciao ou coeficiente idade-vida econmica do bem (ratio of age to
economic life) (=n/N) expresso em %
V
i
= Valor da depreciao acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano i
d = valor da depreciao anual constante
V
d
= Valor que sujeito a depreciao (valor de mercado aquando da aquisio subtrado do
seu valor residual)
V
r
= Valor residual no ano N, correspondente receita obtida com o bem diminuda dos seus
custos de remoo
24-03-2011 ESAI / 40
Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo da Depreciao
Mtodos de Ross e de Ross-Heidecke
Frmula matemtica geral:
V
i
= k x (V
0
V
r
)
em que:
n = idade do bem patrimonial (construdo h n anos)
N = vida til esperada (nmero de anos) para o bem
F = taxa anual de depreciao ou coeficiente idade-vida econmica do bem (ratio of age to economic life)
(=n/N) expresso em %
V
i
= Valor da depreciao acumulada no ano i ou valor de usado do bem no ano i
d = valor da depreciao anual constante
V
0
= Valor Inicial do bem (valor de mercado aquando da aquisio)
V
r
= Valor residual no ano N, correspondente receita obtida com o bem diminuda dos seus custos de
remoo
Caso da Depreciao Linear: k = (n/N) = f
Caso da Depreciao exponencial (Kwentzle): k = (n/N)
2
= f
2
Caso do Mtodo de Ross: k = x ( (n/N) + (n/N)
2
) = x (f + f
2
)
Caso do Mtodo de Ross-Heidecke:
k = x (n/N) + (n/N)
2
+ 1 (n/N) + (n/N)
2
) x C = x f + f
2
+ (1 f + f
2
) x C
21
24-03-2011 ESAI / 41
Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo de Heidecke (Tabela)
Ref.
Tabela
Ross-
Heid.
Estado de Conservao
Do Bem Patrimonial
Coeficiente C
Depreciao
(%)
a Novo 0,00
b Entre Novo e regular 0,32
c Regular 2,52
d Entre regular e reparos simples 8,09
e Reparos simples 18,10
f Entre reparos simples e importantes 33,20
g Reparos importantes 52,60
h Entre reparos importantes e sem valor 75,20
i Sem valor 100,00
Considera apenas o estado do imvel sem atender a outros factores
como a vida til e a idade do bem patrimonial
24-03-2011 ESAI / 42
Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo de Ross-Heidecke
A Depreciao funo exclusivamente da idade do bem patrimonial (construdo h n
anos) e do seu estado de conservao, considerando nulo o valor residual
Para o imobilirio, a base de trabalho da depreciao o ano (civil, contabilstico ou outro)
Frmula matemtica:
d = (100 k) / 100
em que:
N = Vida til esperada para o bem
n = idade do bem patrimonial (construdo h n anos)
e= perodo de vida residual esperada (=N-n)
V = Valor da depreciao no ano i ou valor de usado do bem no ano i
d = valor da depreciao anual constante
V
d
= Valor que sujeito a depreciao (valor de mercado aquando da aquisio subtrado do
seu valor residual)
V
r
= Valor residual no ano N, correspondente receita obtida com o bem diminuda dos seus
custos de remoo
22
24-03-2011 ESAI / 43
Mtodo do Custo
Mtodos de Clculo da Depreciao
Mtodo de Ross-Heidecke (Tabela)
Idade
do bem
Estado de conservao do bem patrimonial / Estado de conservao de Ross / Factor K
a b c d e f g h
2 1.02 1.05 3.51 9.03 18.90 33.90 53.10 75.40
4 2.08 2.11 4.55 10.00 19.80 34.60 53.60 75.70
6 3.18 3.21 5.62 11.00 20.70 35.30 54.10 76.00
8 4.32 4.35 6.73 12.10 21.60 36.10 54.60 76.30
10 5.50 5.53 7.88 13.70 22.60 36.90 55.20 76.60
12 6.72 6.75 9.07 14.30 23.60 37.70 55.80 76.90
14 7.98 8.01 10.30 15.40 24.60 38.50 56.40 77.20
16 9.28 9.31 11.60 16.60 25.70 39.40 57.00 77.50
18 10.06 10.06 12.90 17.80 26.80 40.30 57.60 77.80
20 12.00 12.00 14.20 19.10 27.90 41.20 58.30 78.20
22 13.40 13.40 15.60 20.40 29.10 42.20 59.00 78.50
24 14.90 14.90 17.00 21.80 30.30 43.10 59.60 78.90
26 16.40 16.40 18.50 23.10 31.50 44.10 60.40 79.30
28 17.90 17.90 20.00 24.60 32.80 45.20 61.10 79.60
24-03-2011 ESAI / 44
Mtodo do Custo
Mtodo do Valor Residual
Tambm designado por Mtodo Involutivo, uma
variante do Mtodo do Custo
Consiste em processar a avaliao de um bem
patrimonial em 3 fases sucessivas:
1. Calcular o valor global esperado de venda do bem patrimonial
2. Calcular o custo global do bem patrimonial exceptuando um
determinado item
3. Calcular por diferena o valor patrimonial do item considerado
No caso de um terreno passvel de ser urbanizado, o
item ser a parcela de investimento correspondente
ao terreno
23
24-03-2011 ESAI / 45
Mtodo do Custo
Mtodo do Valor Residual / Variantes
O Mtodo do Valor Residual apresenta 2
variantes:
1. Mtodo simplificado (abordagem esttica)
2. Mtodo dos Cash Flows Actualizados (abordagem
dinmica)
1.A preos constantes
2.A preos correntes
No caso de um terreno passvel de ser
urbanizado, o item ser a parcela de
investimento correspondente ao terreno
24-03-2011 ESAI / 46
Mtodo do Custo
Involutivo Esttico
T = V - (ET + C + EC + EVC + LC) + D
sendo:
V - valor comercial do edificado a construir ou contrudo;
T - valor comercial do terreno;
ET- encargos com a aquisio do terreno;
C - custo estimado da construo;
EC- encargos conexos com a construo;
EVC - encargos com a venda do edificado;
LC- lucro do promotor.
D - Depreciao.
24
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;
Avaliao de empreendimentos:
Mtodo Residual Dinmico
4747 Vtor Reis

=
+
+
|
|
.
|

\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
r
p
p p
p
p
t) (1
) (V

t) (1
) D (R

t) (1
C
V
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;
em que:
V Valor do Imvel antes da execuo do empreendimento
C Custos de execuo do Projecto Imobilirio
R Rendimentos Previstos
D Despesas Operacionais
Vr Valor Residual
t - Taxa de Actualizao
p - Perodo
n - Vida Prevista do Investimento
4848 Vtor Reis

=
+
+
|
|
.
|

\
|
+
+
+
=
n
1 p
n
r
p
p p
p
p
t) (1
) (V

t) (1
) D (R

t) (1
C
V
25
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;
4949
Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow, em que:
so elencadas as diversas variveis
consideradas fundamentais
estimado o perodo de ocorrncia de sadas e
entradas de capitais
4 Mtodos de avaliao de empreendimentos:
Mtodos com base em anlises determinsticas;
5050
Vtor Reis
Materializa-se num Cash-flow
Custos de Aquisio Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Aquisio do terreno 715.934 715.934
IMT 46.536 46.536
Registos/Notrio 9.307 9.307
Imprevistos 7.159 7.159
Total 778.936 0 0 778.936
Custos de Promoo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Estudos e Projectos 237.211 0 0 0 0 237.211
Fiscalizao 0 47.442 47.442 0 0 94.884
Taxas Camarrias e Licenas 0 33.210 0 0 0 33.210
Encargos de estrutura 9.488 28.465 28.465 28.465 0 94.884
Total 246.699 109.117 75.908 28.465 0 460.189
Custos de Construo Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Habitao 0 1.708.200 1.708.200 0 0 3.416.400
Escavao e Movimento de terras 0 39.420 0 0 0 39.420
Infraestruturas 0 350.000 150.000 0 0 500.000
Estacionamentos (caves) 0 551.880 236.520 0 0 788.400
Total 0 2.649.500 2.094.720 0 0 4.744.220
Receitas Momento 0 ANO 1 ANO 2 ANO 3 ANO 4 ANO 5 Total
Receitas Brutas 0 764.020 2.292.060 4.584.120 0 7.640.200
Comisses de Comercializao 0 -22.921 -68.762 -137.524 0 -229.206
Receitas Lquidas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994
Anos 0 1 2 3 4 5 Total
Total custos 246.699 2.758.617 2.170.628 28.465 0 5.983.345
Total receitas 0 741.099 2.223.298 4.446.596 0 7.410.994
CASH-FLOW BRUTO -246.699 -2.017.518 52.671 4.418.131 0
Custos financeiros (euribor + spread) 0 -14.802 -136.741 0 0 -151.543
-246.699 -2.279.019
CASH-FLOW LQUIDO 0 -246.699 -2.032.320 -84.070 4.418.131 0 2.055.042
VALOR Residual Bruto Actualizado 778.936
Cash-Flow Operacional
26
24-03-2011 ESAI / 51
Erros comuns no uso dos
Discounted Cash-Flows
Desfasamento das taxas de crescimento de Receitas
e Despesas
Tendncia para usar rendas potenciais, esquecendo
benefcios concedidos
Tratamento das rendas em bloco, especialmente no
longo prazo
Crescimento das Despesas Recuperveis ocultado,
com graves consequncias em caso de
incumprimento das rendas
24-03-2011 ESAI / 52
Erros comuns no uso dos
Discounted Cash-Flows
Projeco das taxas de desocupao e
incumprimento desajustadas do mercado
Uso de classes alargadas de despesas operacionais,
com consequncias para o detalhe
Uso de taxas de capitalizao ao longo do tempo que
no reflectem tambm a vida do imvel
Subestimao do valor de venda e outros custos
reembolsveis
Uso de uma taxa de desconto desajustada