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XV COBREAP CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE

AVALIAES E PERCIAS IBAPE/SP - 2009



















TRABALHO DE AVALIAO





Resumo

Este artigo tem como objetivo apresentar uma anlise da avaliao de reas de imveis gravadas por
Servido Administrativa. O projeto ser desenvolvido por meio de tcnicas prprias das metodologias
apresentadas nas normas da ABNT, visando contemplar as perspectivas do trabalho do profissional
da engenharia de avaliaes e o direito de proprietrios e arrendatrios da rea gravada, de maneira
que possa subsidiar engenheiros e operadores do direito no aperfeioamento da avaliao para
indenizao, pela constituio da servido.









Palavras-chave: Avaliao, Servido, Indenizao.








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AVALIAO DE SERVIDO PELO METODO DA RENDA




Servido

Encargo especfico que se impe a uma propriedade em proveito de outrem.
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS - NBR 14653 -1, 2001.

... a servido administrativa nus real de uso, imposto pela Administrao
propriedade particular, a fim de assegurar a realizao e manuteno de
obras e servios pblicos ou de utilidade pblica, mediante indenizao dos
prejuzos efetivamente suportados pelo proprietrio. (MEIRELLES p. 632,
2009)

Conforme (MINAS GERAIS, 2006) na desapropriao despoja-se o
proprietrio do domnio, por isso, indeniza-se a propriedade, enquanto na
servido administrativa mantm-se a propriedade com o particular, mas esta
onerada com o uso pblico, e, por esse motivo, indeniza-se o prejuzo (no a
propriedade) que este uso efetivamente causar ao imvel serviente.

O Cdigo Civil 2002 contempla as Servides em seus Artigos: 1.286, 1.287,
1.378, 1.379,1. 380 a 1.389.



A justa indenizao

A Constituio Federal, em seu Artigo 5, pargrafo XXII, estabelece:
garantido o direito de propriedade;. Pargrafo XXIV estabelece: A lei estabelecer
o procedimento para desapropriao por necessidade ou utilidade pblica, ou
interesse social, mediante justa e prvia indenizao em dinheiro, ressalvados os
casos previstos nesta Constituio;



Tipos de Servido

O Poder Pblico pode estabelece uma Servido por vrios motivos como:












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Passagem de Linhas de Transmisso de Energia.


Linha de transmisso de energia situada na zona rural do Municpio de Paracatu /
MG. Setembro de 2008.








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Passagem de redes de gua ou esgoto.


Foto de rede subterrnea de guas pluviais em permetro urbano da cidade de
Montes Claros, MG. Junho de 2009.


Passagem de Oleodutos, Gasodutos, Minerodutos.



Gasoduto Brasil Bolvia. No detalhe: trecho da obra.







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Estabelecimento de cones de aproximao de aeroportos, [...].


Trecho de Mineroduto situado em zona rural. Maro de 2009.


Introduo


Recentemente com a expanso do sistema eltrico nacional, inmeras Aes
de Constituio de Servido Administrativa foram propostas para regularizar a
passagem das linhas de transmisso de energia em todas as regies do Brasil.
Neste contexto surgiram tambm polmicas em torno do valor da indenizao
devida ao proprietrio do imvel gravado por Servido Administrativa, demonstrando
de forma clara que a valorao, nestes casos, vai muito alm da aplicao de um
percentual sobre o valor das terras, ou mesmo das benfeitorias, a anlise sempre
ser caso a caso.
Para se chegar ao valor da indenizao pela constituio da Servido
Administrativa, bem como identificar o Coeficiente de Servido, torna-se necessria
uma ampla anlise sistmica. Dada a complexidade do assunto, pretendemos
abranger o suficiente para contribuir para uma melhor compreenso do tema




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apresentando frmulas gerais de avaliao, de simples aplicao, nos termos da
NBR 14653 Norma Tcnica para Avaliao de Bens da ABNT.

Tcnicas de avaliao

A avaliao de reas gravadas por Servido Administrativa feita seguindo
os ditames das normas tcnicas brasileiras geralmente adotando os seguintes
critrios:
Critrio do antes e do depois:
Por esta metodologia, calcula-se o valor do imvel antes da implantao da
servido.
Calcula-se o valor do imvel remanescente aps a implantao da servido.
A diferena de valores constitui o valor da indenizao pela constituio da
servido.
Critrio da renda:
Preconiza o clculo da diferena entre o valor atual das receitas lquidas
atribudas ao imvel e aps a constituio da servido.

O valor da indenizao

O montante da indenizao pela constituio da Servido Administrativa
constitudo pela indenizao por restries impostas explorao do imvel,
benfeitorias, lucros cessantes e depreciao da rea remanescente quando
houver.

Avaliao da indenizao em funo da rentabilidade lquida da faixa

Considerando a rentabilidade lquida obtida a partir da anlise tcnica da
explorao econmica da faixa de terras objeto da valorao e de uma taxa de
rentabilidade lquida anual obtida no mercado financeiro tradicional, como por
exemplo, a Caderneta de Poupana (Isenta de IR), calcula-se a indenizao
representada por um montante que se aplicado no mercado financeiro, proporcione
renda equivalente rentabilidade da rea gravada pela Servido.

Expresso matemtica I:

I
csv
= (RL x Af x 100 / Tx)+ Bf

Onde:

I
csv
: Indenizao pela Constituio de Servido;

RL : Receita lquida anual na rea onde ser Constituda a Servido, em valor
unitrio;

Tx : Taxa de rentabilidade lquida anual;

Bf : Benfeitoria;




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Af : rea da faixa objeto da Const. de Servido.


Expresso matemtica II: Para indenizar apenas os Arrendatrios:

Quando h Arrendatrios na rea objeto da valorao, a indenizao destes
pelas restries impostas explorao plena da atividade econmica pode ser
calculada assim:


I
ARcsv
= (R
L
x A
f
x P
x
)+ B
f



Onde:

I
ARcsv
: Indenizao do Arrendatrio pela Constituio de Servido;

R
L
: Receita lquida anual do Arrendatrio na rea onde ser Constituda a Servido,
em valor unitrio;

P
x
: Perodo do Contrato (Abrange desde a implantao da Servido at o trmino
da Contrato);

B
f
: Benfeitoria;

A
f
: rea da faixa objeto da Const. de Servido;



Expresso matemtica III: Quando a indenizao abrange Proprietrio e
Arrendatrios.


I
csv
= (RL x Af x 100 / Tx) + Bf + I
ARcsv1
: [(R
L1
x A
f1
x P
x1
) + B
f1
] + I
ARcsvn
: [(R
Ln
x
A
fn
x P
xn
)+ B
fn
]

Onde:

I
csv
: Indenizao pela Constituio de Servido;

RL : Receita lquida anual na rea onde ser Constituda a Servido, em valor
unitrio;
Tx : Taxa de rentabilidade lquida anual;

Bf : Benfeitoria;

Af : rea da faixa objeto da Const. de Servido;





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I
ARcsv1
: Indenizao do Arrendatrio 1, pela Constituio de Servido;

R
L
: Receita lquida anual do Arrendatrio na rea onde ser Constituda a Servido,
em valor unitrio;

P
x
: Perodo do Contrato (Abrange desde a implantao da Servido at o trmino
da Contrato);

B
f
: Benfeitoria;

A
f
: rea da faixa objeto da Const. de Servido;

n : Nmero de Arrendatrios.



Coeficiente de Servido

Expresso matemtica:

Cs = Icsv x100
Vt

Onde:

Cs : Coeficiente de Servido;

Icsc : Indenizao pela Constituio de Servido;

Vt : Valor da rea gravada pela Servido.

Exemplo 1

Considerando uma faixa de Servido com rea de 2,5 ha, em terra ocupada
por um canavial, onde ser implantada uma rede de transmisso de energia, aps
pesquisa de mercado e clculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitrio de R$30.000,00/ha. Considerando tambm que a cana
existente na faixa dever ser erradicada, verificamos o seguinte:

Valor unitrio para as terras do imvel: R$30.000,00/ha.
Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupana Iseno de IR).
rea gravada pela Servido Administrativa: 2,5 ha.
Receita lquida da faixa: (Produo: 22,32 t/ha x Remunerao lquida, j
descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a.

Valor atribuvel indenizao pela Constituio de Servido:





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I
csv
= (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf


I
csv
= R$1.820,75 x 100 + R$0,0 => I
csv
= R$23.047,47.
7,9%
Coeficiente de Servido:

Cs = Icsv x 100
Vt

Cs = R$23.047,47 x 100
(2,5 ha x R$30.000,00/ha)

Cs = 30,73%.


Exemplo 2

Considerando que um Arrendatrio explore uma rea de 190,0 ha, onde ser
implantada uma rede de transmisso de energia, que intercepte dois Pivs Centrais
em operao e que tero que interromper suas operaes na faixa da seguinte
forma:





Premissas:

I) Restries:











Fonte: Prpria, junho/2009


rea com restries de utilizao: 34,0 ha.
Explorao atual: Milho.
Contrato de cinco anos, a partir desta data.
Faixa objet o da Servi do: Largura de 60,0 m
Piv Central:2.
Piv Central: 1. rea total
irrigada : 60,0 ha.
Restrio utilizao atual, imposta
p/ Inst. da Servido Administrati va:
aproximadamente 30,0 ha.
O equi pamento s poder gi rar
180.
Restrio
utilizao atual
de aprox. 4,0 ha.




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Conforme Clusula do Contrato, os Arrendatrios tm direito a apenas 85 %
da produo do Milho.
Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupana Aplicao conservadora, tradicional e segura).
Cotao do Milho em So Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0
Kg.
Custo de produo do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
Receita lquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.


Valor atribuvel indenizao pela Constituio de Servido:


I
ARcsv
= (R
L
x A
f
x P
x
)+ B
f


I
ARcsv
= R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=>

I
ARcsv
= R$110.500,00 = 100%

I
ARcsv
= (Conforme Clusula do Contrato, o direito dos Arrentrios de apenas 85%
da produo de Milho).

I
ARcsv
= R$93.925,00.


Exemplo 3

Considerando uma fazenda de 300,0 ha, onde ser implantada uma rede de
transmisso de energia, com uma faixa de Servido com rea de 2,5 ha, ocupada
por um canavial e tambm passando por local onde um Arrendatrio explore duas
reas com Piv Central, sendo uma com 60,0 ha e outra com 80,0 ha; aps
pesquisa de mercado e clculos previstos na NBR 14653, partes I e III da ABNT,
encontrou-se o valor unitrio de R$30.000,00/ha. Considerando tambm que a cana
existente na faixa dever ser erradicada, verificamos o seguinte:


Indenizao do Arrendatrio (Exemplo anterior):

rea com restries de utilizao: 34,0 ha.
Explorao atual: Milho.
Contrato de cinco anos, a partir desta data.
Conforme Clusula do Contrato, os Arrendatrios tm direito a apenas 85 %
da produo do Milho.
Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupana Aplicao conservadora, tradicional e segura).
Cotao do Milho em So Paulo: 8 de junho de 2009 = R$19,72 / Sc de 60,0
Kg.




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Custo de produo do Milho: R$17,75 / Sc de 60,0 Kg.
Receita lquida da faixa com plantio de Milho: R$650,00 / ha ao ano.

Valor atribuvel indenizao pela Constituio de Servido:


I
ARcsv
= (R
L
x A
f
x P
x
)+ B
f


I
ARcsv
= R$650,00/ha/a.a x 34,0 ha x 5,00 anos + R$0,0=>

I
ARcsv
= R$110.500,00 = 100%

I
ARcsv
= (Conforme Clusula do Contrato, o direito dos Arrentrios de apenas 85%
da produo de Milho).

I
ARcsv
= R$93.925,00.


Indenizao do Proprietrio da Fazenda:

Taxa de rentabilidade adotada: 7,9% a.a. (Rendimento da Caderneta de
Poupana Iseno de IR).
rea gravada pela Servido Administrativa: 2,5 ha.
Receita lquida da faixa: (Produo: 22,32 t/ha x Remunerao lquida, j
descontado o Funrural: R$32,63/t x 22,32 t/h x 2,5 ha = R$1.820,75 a.a.

Valor atribuvel indenizao pela Constituio de Servido:

A) rea com Cana:

I
csv
= (RL x Af x 100 / Tx )+ Bf

I
csv
= R$1.820,75 x 100 + R$0,0 => I
csv
= R$23.047,47
7,9%

B) Indenizao pela perda de rendimento referente a rea do Arrendatrio:

Receita prevista: 15% da produo:
Produo estimada: 6.600,0 Kg/ha = 110,0 Sc./ha.
15% da produo referente aos 34,0 ha (rea da faixa de Servido) = 34,0 ha
x 110,0 Sc. 60,0Kg/ha x 0,15 x 19,72 / Sc.= R$11.062,92

Indenizao pela perda de rendimento referente rea do Arrendatrio:
R$11.062,92.

C) Indenizao total do proprietrio da Fazenda:
R$23.047,47 + R$11.062,92 = R$34.110,39.





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Concluses


Uma anlise ampla permite inferir que a parte mais sensvel do trabalho se
refere pesquisa de mercado para se fixar inicialmente os valores unitrios e a
perfeita identificao e valorao dos ciclos florestais e ou de culturas, quando
existentes.
No mbito do valor econmico, um laudo de avaliao para indenizao por
Constituio de Servido Administrativa no reflete somente a renda que a rea
capaz de gerar no futuro, mas tambm a probabilidade de que aquela rentabilidade
realmente est sendo realizada, desta forma estabelecendo que a faixa de servido
uma frao econmica verdadeira, portanto passvel de mensurao em termos
cientficos, sendo inaceitvel a aplicao de percentuais fixos e tabelados, nem
fatores depreciativos associados a riscos de possveis danos, j que estes, se
ocorrerem, sero indenizados especificamente poca pelo responsvel.
A indenizao pela Constituio de Servido Administrativa deve
corresponder ao efetivo prejuzo causado ao imvel, segundo a sua vocao
poca da vistoria. Se a Servido Administrativa no prejudica a utilizao do bem,
nada h que indenizar; se o prejudica, o pagamento dever corresponder ao efetivo
prejuzo, chegando mesmo a transformar-se em desapropriao, com indenizao
total da propriedade, se a inutilizou para sua explorao econmica normal.
























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Bibliografia:



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Tcnica Brasileira para Avaliao de Bens apresentao. Rio de Janeiro, 2004.

______, NBR 6023: informao e documentao apresentao. Rio de Janeiro,
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