Manual Do Proprietario 3 Edicao

Manual do
Proprietrio
- Uso, Operao e
Manuteno do Imvel
- Termo de Garantia
- Programa de Manuteno
3 Edio
Apr e s e n t a o
Quando todos conhecem as regras, os problemas praticamente desaparecem.
Esta premissa tambm se aplica no que diz respeito ao uso e manuteno das reas
comuns dos empreendimentos imobilirios.
Foi pensando nisso que, em 2003, o Secovi-SP e o SindusCon-SP elaboraram a minuta
do Manual do Proprietrio, a m de auxiliar empresas incorporadoras e construtoras na
elaborao dos manuais especcos e denitivos de cada empreendimento, a ser entregue
ao responsvel legal.
Aps 10 anos, as entidades representativas do setor, e novamente apoiadas por
empresrios e prossionais da rea, tm o prazer de apresentar a minuta atualizada desse
manual, contemplando mudanas de legislaes, das normas tcnicas e, principalmente, os
avanos nas relaes do mercado com seus clientes.
Sem dvida, o documento traz elementos necessrios para que cada empreendimento
possa ter o seu prprio manual personalizado e, assim, funcionar de forma verdadeiramente
harmoniosa.
Boa leitura e bom aproveitamento!
Di r e t o r i a
Diretoria Executiva
Claudio Bernardes
Alberto Luiz Du Plessis Filho
Basilio Chedid Jafet
Caio Sergio Calfat Jacob
Caio Carmona Cesar Portugal
Carlos Alberto de Moraes Borges
Ciro Pereira Scopel
Elbio Fernndez Mera
Emilio Rached Esper Kallas
Flavio Augusto Ayres Amary
Flvio Domingos Prando
Guilherme Cardoso de Lucca
Hubert Gebara
Ricardo Yazbek
Walter Luiz Monteiro Cardoso
Diretoria Operacional
Carlos Alberto Campilongo Camargo
Frederico Climrio Marcondes Cesar
Hamilton de Frana Leite Jnior
Jaime Stoksz Flechtman
Joaquim Antonio Mendona Ribeiro
Kelma Elineide Tavares de Camargo
Odair Garcia Senra
Rubens Carmo Elias Filho
Luiz Fernando Gambi
Sergio Meira de Castro Neto
Conselho Fiscal
Lair Alberto Soares Krhenbhl
Ely Flvio Wertheim
Mauro Teixeira Pinto
Suplentes do Conselho Fiscal
Luiz Henrique Maksoud
Carlos Alberto Campilongo Camargo
Roberta Bigucci
Delegados Representantes no Conselho da
Fecomercio
Claudio Bernardes
Miguel Sergio Mauad
Suplentes dos Delegados Representantes no
Conselho da Fecomercio
Juraci Baena Garcia
Orlando de Almeida Neto
Conselho Consultivo Eleito
Arnaldo Curiati
Carlos Jereissati
Fabio Luiz Ferramenta Rossi
Luis Augusto Pereira de Almeida
Marcel Zanin Mauro
Marcelo Mariz de Oliveira Yunes
Marcos Bulle Lopes
Mauricio Linn Bianchi
Nicholas Vincent Reade
Paulo Ricardo Baqueiro de Melo
Ricardo Enrique Betancourt
Di r e t o r i a
Presidente
Sergio Tiaki Watanabe
Vice-presidentes
Cristiano Goldstein
Eduardo May Zaidan
Francisco Antunes de Vasconcellos Neto
Haruo Ishikawa
Joo Claudio Robusti
Joo Lemos Teixeira da Silva
Luiz Antonio Messias
Luiz Claudio Minniti Amoroso
Maristela Alves Lima Honda
Maurcio Linn Bianchi
Odair Garcia Senra
Paulo Rogrio Luongo Sanchez
Yves Lucien de Melo Verosa
Representantes junto Fiesp
Titulares:
Eduardo Ribeiro Capobianco
Sergio Porto
Suplentes:
Joo Claudio Robusti
Jos Romeu Ferraz Neto
Diretores Regionais
Eduardo Nogueira (RIBEIRO PRETO)
Elias Stefan Junior (SOROCABA)
Emilio Carlos Pinhatari (SO JOS DO RIO PRETO)
Lus Gustavo Ribeiro (PRESIDENTE PRUDENTE)
Mrcio Benvenutti (CAMPINAS)
Mauro Rossi (DELEGACIA DE MOGI DAS CRUZES)
Renato Tadeu Parreira Pinto (BAURU)
Ricardo Beschizza (SANTOS)
Rogrio Penido (SO JOS DOS CAMPOS)
Sergio Ferreira dos Santos (SANTO ANDR)
Conselho Fiscal
Titulares:
Andr Gonzaga Aranha Campos
Luiz Eduardo de Oliveira Camargo
Suplentes:
Antonio Carlos Ribeiro Abibe
Fbio Villas Bas
Marcio Escatna
Conselho Consultivo - vitalcios
Arthur Rodrigues Quaresma
Artur Rodrigues Quaresma Filho
Eduardo Ribeiro Capobianco
Emlio Paulo Siniscalchi
Francisco Virglio Crestana
Joo Claudio Robusti
Jlio Capobianco
Nelson Farah Fakiani
Sergio Porto
Conselho Consultivo - Eleitos
Alexandre Lus de Oliveira
Delno Paiva Teixeira de Freitas
Eduardo Benedito Maistro
Eduardo Gorayeb
Fbio Villas Bas
Flvio Arago dos Santos
Jos Antonio Marsiglio Schwarz
Jos Batista Ferreira
Jos Carlos Molina
Jos Edgard Camolese
Jos Roberto Maluf Moussali
Jos Romeu Ferraz Neto
Luiz Antonio Paiva dos Reis
Marcelo Pedro Moacyr
Marcio Benvenutti
Marcos Roberto Campilongo Camargo
Mauricio Monteiro Novaes Guimares
Norton Guimares de Carvalho
Paulo Brasil Batistella
Renato Sofatti Mesquita de Oliveira
Roberto Jos Falco Bauer
Rosana Zilda Carnevalli Herrera
Salvador de S Campos Benevides
F i c h a t c n i c a
Coordenao Geral dos Trabalhos
Carlos Alberto Borges Secovi-SP
Jose Romeu Ferraz Neto SindusCon-SP
Alexandre Lus de Oliveira SindusCon-SP
Coordenao Tcnica
Lilian Sarrouf SindusCon-SP
Ronaldo S Oliveira Secovi-SP
Consultor Jurdico
Carlos Pinto Del Mar Pacco, Del Mar Advogados Escritrios Associados
Participantes
Adrimauro Rasteiro Gasa S.A.
Airton Mafei Construtora Queiroz Galvo
Airton Nunes de Oliveira EZTEC Empreendimentos e Participaes S.A.
Alex Morata Conx Construtora e Incorporadora
Ana Maria Estrela Yuny Incorporadora S.A.
Andra Cristina Motta Bonito Lucio Engenharia e Construes Ltda
Andrezza Monzani Odebrecht Realizaes Imobilirias
Carolina Caruso Gasa S.A.
Claudia Kano JB Tecnum Engenharia e Construes Ltda
Debora Maschell Tecnisa S.A.
Eduardo Magnoni Brookeld Incorporaes
Eliane Atui Kurbhi Orbe S.A. Organizao Brasileira de Engenharia
Geraldo Bernardes Silva Filho Secovi-SP
Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro Secovi-SP
Hisae Gunji Secovi-SP
Joo Luiz Annunciato Secovi-SP
Josiane Marcelino Construtora Adolpho Lindenberg
Karina Haddad Gianezella Lucio Engenharia e Construes Ltda
Kelly H. Ferro Tecnisa S.A.
Lorinaldo Santos PDG S.A.
Marcella Costa Odebrecht Realizaes Imobilirias
Marcelo Guaranha Construtora Adolpho Lindenberg
Marcia Feitosa Cyrela Brazil Realty
Marcos Velletri Secovi-SP
Mariana Kaihara Gonalves Pereira Exto Engenharia e Construes Ltda
Naldo Santos PDG S.A.
Natlia Velloso Odebrecht Realizaes Imobilirias
Paulo Luciano Rewald Secovi-SP
Priscila de Frana Pinheiro Gasa S.A.
Reginaldo Alexandre da Silva Viver Incorporadora e Construtora S.A.
Ricardo Pina DOX Planejamento, Gesto e Desenvolvimento Imobilirio
Ricardo S. F. Gonalves Secovi-SP
Sergio Kater Abrasip-SP
Sergio Meira de Castro Neto Secovi-SP
Sonia Dias Loureno Secovi-SP
Suelane Louzada Gasa S.A.
Washington Silva Rodrigues Lucio Engenharia e Construes Ltda
Wilmar Schreiber RFM Construtora Ltda
Editorao: SindusCon-SP
Capa: Secovi-SP
Publicado em dezembro de 2013
TODOS OS DIREITOS RESERVADOS:
PROIBIDA A COMERCIALIZAO POR TERCEIROS, REPRODUO TOTAL OU PARCIAL, POR QUALQUER MEIO OU PROCESSO SEM PRVIA
AUTORIZAO FORMAL DE AMBAS AS ENTIDADES SECOVI-SP E SINDUSCON-SP AS QUAIS DETM OS DIREITOS AUTORAIS DO DOCUMENTO.
S u m r i o
1. INTRODUO ...............................................................................................................................................10
1.1 DEFINIES ........................................................................................................................................................................... 10
2. TERMO DE GARANTIA ............................................................................................................................... 13
2.1 DISPOSIES GERAIS ..................................................................................................................................................... 20
2.2 PERDA DE GARANTIA .......................................................................................................................................................21
2.3 TERMO DE GARANTIA .....................................................................................................................................................22
2.4 SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA ............................................................................................................22
3. MEMORIAL DESCRITIVO ........................................................................................................................... 23
4. FORNECEDORES ........................................................................................................................................ 24
4.1 RELAO DE FORNECEDORES ................................................................................................................................ 24
4.2 RELAO DE PROJETISTAS ........................................................................................................................................ 24
4.3 SERVIOS DE UTILIDADE PBLICA ........................................................................................................................ 24
4.4 RECOMENDAES PARA SITUAES DE EMERGNCIA ........................................................................... 24
4.4.1 INCNDIO ............................................................................................................................................................................... 24
4.4.2 VAZAMENTOS EM TUBULAES DE GS ........................................................................................................... 25
4.4.3 VAZAMENTO EM TUBULAES HIDRULICAS ................................................................................................ 25
4.4.4 ENTUPIMENTO EM TUBULAES DE ESGOTO E GUAS PLUVIAIS ..................................................... 25
4.4.5 CURTO-CIRCUITO EM INSTALAES ELTRICAS ........................................................................................... 25
4.4.6 INTERRUPO DO FUNCIONAMENTO DOS ELEVADORES ....................................................................... 26
4.4.7 SISTEMA DE SEGURANA ............................................................................................................................................ 26
5. DESCRIO, CUIDADOS DE USO, MANUTENO E PERDA DE GARANTIA DOS SISTEMAS ... 27
5.1 INSTALAES HIDRULICAS GUA POTVEL ..............................................................................................27
5.2 INSTALAES HIDRULICAS GUA NO POTVEL .................................................................................. 30
5.3 BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM/SPA/OFUR .............................................................................................. 34
5.4 GERADORES DE GUA QUENTE .............................................................................................................................. 36
5.5 INSTALAES ELTRICAS ........................................................................................................................................... 38
5.6 CHURRASQUEIRA, FORNO DE PIZZA E LAREIRA PARA USO A CARVO ......................................... 41
5.7 SISTEMA DE ATENUAO ACSTICA .................................................................................................................... 42
5.8 INSTALAO DE GS COMBUSTVEL .................................................................................................................... 44
5.9 IMPERMEABILIZAO ..................................................................................................................................................... 46
5.10 ESQUADRIAS DE MADEIRA ......................................................................................................................................... 48
5.11 ESQUADRIAS DE FERRO E AO ............................................................................................................................... 50
5.12 ESQUADRIAS DE ALUMNIO .........................................................................................................................................52
5.13 ESTRUTURAS/SISTEMAS DE VEDAES VERTICAIS.................................................................................... 54
5.14 REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA
OU GESSO E FORRO DE GESSO (INTERNO E EXTERNO) .......................................................................... 56
5.15 REVESTIMENTO CERMICO INTERNO .................................................................................................................. 58
5.16 REVESTIMENTO CERMICO EXTERNO .................................................................................................................60
5.17 AR CONDICIONADO ......................................................................................................................................................... 62
5.18 SISTEMAS DE EXAUSTO MECNICA.................................................................................................................... 63
5.19 REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS
(MRMORE, GRANITO, PEDRA MINEIRA, MOSAICO E OUTROS)............................................................ 65
5.20 REJUNTES .............................................................................................................................................................................. 67
5.21 PISO ELEVADO INTERNO .............................................................................................................................................. 68
5.22 PINTURAS, TEXTURAS, VERNIZES (INTERNA E EXTERNA) ...................................................................... 70
5.23 VIDROS ......................................................................................................................................................................................71
5.24 VEDAES FLEXVEIS .....................................................................................................................................................72
5.25 TACOS, ASSOALHOS E PISOS LAMINADOS .........................................................................................................73
5.26 PISO CIMENTADO/PISO ACABADO EM CONCRETO/CONTRAPISO.......................................................75
5.27 COBERTURA ......................................................................................................................................................................... 76
6. MANUTENO ............................................................................................................................................ 77
6.1 PROGRAMA DE MANUTENO .................................................................................................................................77
6.2 PLANEJAMENTO DA MANUTENO ..................................................................................................................... 78
6.3 VERIFICAO DO PROGRAMA DE MANUTENO ........................................................................................ 81
6.4 RESPONSABILIDADES RELACIONADAS MANUTENO DA EDIFICAO ................................... 81
7. INFORMAES COMPLEMENTARES ..................................................................................................... 85
7.1 MEIO AMBIENTE E SUSTENTABILIDADE .............................................................................................................. 85
7.2 SEGURANA ........................................................................................................................................................................ 86
7.2.1 SEGURANA DO TRABALHO ..................................................................................................................................... 86
7.3 OPERAO DOS EQUIPAMENTOS E SUAS LIGAES ................................................................................. 87
7.3.1 PEDIDO DE LIGAES .................................................................................................................................................... 87
7.3.2 MODIFICAES E REFORMAS ................................................................................................................................... 87
7.3.3 DECORAO ........................................................................................................................................................................ 87
7.3.4 SERVIOS DE MUDANA E TRANSPORTE ......................................................................................................... 88
7.3.5 AQUISIO E INSTALAO DE EQUIPAMENTOS ............................................................................................ 88
7.4 DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL .................................................................................................................... 89
7.5 ELABORAO E ENTREGA DO MANUAL ............................................................................................................ 92
7.6 ATUALIZAO DO MANUAL ....................................................................................................................................... 92
7.7 SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA ........................................................................................................... 92
Manual do Proprietrio | 3 Edio
10
1 . I NT RODUO
Prezado Cliente,
Esta Minuta do Manual do Proprietrio foi elaborada com a nalidade de transmitir,
no momento da compra de seu imvel, todas as informaes referentes sua unidade,
estabelecendo, desde j, as condies da garantia, por meio do Termo de Garantia Aquisio
e orientando-o, de forma genrica, sobre o uso, a conservao e a manuteno preventiva. No
momento da entrega da edicao recomenda-se que seja elaborado um Manual especco,
que contemple todas as especicidades de sua unidade.
Constam tambm do Termo de Garantia itens referentes s reas Comuns. Estes
itens esto mais bem detalhados no Manual das reas Comuns, entregue ao Sndico ou ao
Representante Legal.
1.1 DEFINIES
Com a nalidade de facilitar o entendimento deste Manual, esclarecemos o signicado
das nomenclaturas utilizadas:
ABNT NBR 5674
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, que estabelece os requisitos do
sistema de gesto de manuteno de edicaes.
ABNT NBR 14037
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece os requisitos
mnimos para elaborao e apresentao dos contedos do Manual de Uso, Operao
e Manuteno das edicaes, elaborado e entregue pelo construtor e/ou incorporador
ao condomnio por ocasio da entrega do empreendimento.
ABNT NBR 15575
Norma da Associao Brasileira de Normas Tcnicas que estabelece e avalia os requisitos
e critrios de desempenho que se aplicam s edicaes habitacionais, tanto como um
todo quanto como de forma isolada para um ou mais sistemas especcos.
Auto de concluso
Documento pblico expedido pela autoridade competente municipal onde se localiza a
construo, conrmando a concluso da obra nas condies do projeto aprovado e em
condies de habitabilidade. Tambm denominado Habite-se.
Cdigo Civil brasileiro
a lei 10406/10 de janeiro 2002, que regulamenta a legislao aplicvel s relaes
civis em geral, dispondo, entre outros assuntos, sobre o Condomnio edifcio. Nele so
estabelecidas as diretrizes para elaborao da Conveno de Condomnio, e ali esto
tambm contemplados os aspectos de responsabilidades, uso e administrao das
edicaes.
Cdigo de Defesa do Consumidor
a lei 8078/90, que institui o Cdigo de Proteo e Defesa do Consumidor, denindo
os direitos e obrigaes de consumidores e fornecedores, bem como das empresas
construtoras e/ou incorporadoras.
11
Durabilidade
a capacidade da edicao ou de seus sistemas de desempenhar suas funes ao
longo do tempo, e sob condies de uso e manuteno especicadas no Manual de Uso,
Operao e Manuteno. O termo durabilidade comumente utilizado como qualitativo,
para expressar a condio em que a edicao ou seus sistemas mantm o desempenho
requerido, durante a vida til. A durabilidade de um produto se extingue quando ele deixa
de atender s funes que lhe foram atribudas, quer seja pela degradao, que o conduz
a um estado insatisfatrio de desempenho, quer seja por obsolescncia funcional.
Empresa autorizada pelo fabricante
Organizao ou prossional liberal que exerce funo para a qual so exigidas qualicao
e competncia tcnica especca e que so indicados e treinados pelo fabricante.
Empresa capacitada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou pessoa que tenha recebido
capacitao, orientao e responsabilidade de prossional habilitado e que trabalhe
sob responsabilidade de prossional habilitado.
Empresa especializada
Nos termos da ABNT NBR 5674, organizao ou prossional liberal que exerce funo
para a qual so exigidas qualicao e competncia tcnica especca.
Equipe de manuteno local
Nos termos da ABNT NBR 5674 pessoas que realizam servios na edicao, que tenham
recebido orientao e possuam conhecimento de preveno de riscos e acidentes.
OBSERVAO:
O TRABALHO SOMENTE DEVER SER REALIZADO SE ESTIVER EM CONFORMIDADE COM CONTRATO DE TRABALHO
E CONVENO COLETIVA E EM CONFORMIDADE COM A FUNO QUE O MESMO DESEMPENHA.
Lei 4591 de 16 de dezembro de 1964
a lei que dispe sobre as incorporaes imobilirias e, naquilo que no regrado pelo
Cdigo Civil, sobre o Condomnio em edicaes.
Manuteno
Nos termos da ABNT NBR 15575, conjunto de atividades a serem realizadas ao longo
da vida til da edicao, para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de
seus sistemas constituintes e atender as necessidades e segurana dos seus usurios.
Manuteno rotineira
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por um uxo constante de servios,
padronizados e cclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral e lavagem de reas
comuns.
Manuteno corretiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios que demandam ao ou
interveno imediata, a m de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos
ou componentes das edicaes, ou evitar graves riscos ou prejuzos pessoais e/ou
patrimoniais aos seus usurios ou proprietrios.
Manuteno preventiva
Nos termos da ABNT NBR 5674, caracteriza-se por servios cuja realizao seja
programada com antecedncia, priorizando as solicitaes dos usurios, estimativas
da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edicaes em
uso, gravidade e urgncia, e relatrios de vericaes peridicas sobre o seu estado de
degradao.
12
Garantia contratual
Perodo de tempo igual ou superior ao prazo de garantia legal e condies
complementares oferecidas voluntariamente pelo fornecedor (incorporador, construtor
ou fabricante) na forma de certicado ou termo de garantia ou contrato no qual constam
prazos e condies complementares garantia legal, para que o consumidor possa
reclamar dos vcios ou defeitos vericados na entrega de seu produto. Este prazo pode
ser diferenciado para cada um dos componentes do produto, a critrio do fornecedor.
A garantia contratual facultativa, complementar garantia legal, no implicando
necessariamente na soma dos prazos.
Na norma ABNT NBR 15575 so detalhados prazos de garantia recomendados,
usualmente praticados pelo setor da construo civil, correspondentes ao perodo de
tempo em que elevada a probabilidade de que eventuais vcios ou defeitos em um
sistema, em estado de novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que
repercutam em desempenho inferior quele previsto.
Garantia legal
Perodo de tempo previsto em lei que o comprador dispe para reclamar do vcio ou
defeito vericado na compra de seu produto durvel.
Prossional habilitado
Pessoa fsica e/ou jurdica, prestadora de servio, legalmente habilitada, com registro
vlido em rgos legais competentes para exerccio da prosso, preveno de
respectivos riscos e implicaes de sua atividade nos demais sistemas do edifcio.
Solidez da construo
So itens relacionados solidez da edicao e que possam comprometer a sua
segurana, neles includas peas e componentes da estrutura do edifcio, tais como
lajes, pilares, vigas, estruturas de fundao, contenes e arrimos.
Vcios ocultos
So aqueles no detectveis no momento da entrega do imvel.
Vida til - VU
Nos termos da ABNT NBR 15575, vida til o perodo de tempo em que um edifcio e/ou
seus sistemas se prestam s atividades para as quais foram projetados e construdos, com
atendimento dos nveis de desempenho previstos nas normas tcnicas, considerando
a periodicidade e a correta execuo dos processos de manuteno especicados no
respectivo Manual de Uso, Operao e Manuteno (a vida til no pode ser confundida
com prazo de garantia legal ou contratual).
Nota:
Interferem na vida til, alm da vida til de projeto, das caractersticas dos materiais e da
qualidade da construo como um todo, o correto uso e operao da edicao e de suas
partes, a constncia e efetividade das operaes de limpeza e manuteno, alteraes
climticas e nveis de poluio no local da obra, mudanas no entorno da obra ao longo do
tempo (trnsito de veculos, obras de infraestrutura, expanso urbana etc.). O valor real de
tempo de vida til ser uma composio do valor terico de vida til de projeto devidamente
inuenciado pelas aes da manuteno, da utilizao, da natureza e da sua vizinhana. As
negligncias no atendimento integral dos programas denidos no Manual de Uso, Operao e
Manuteno da edicao, bem como aes anormais do meio ambiente, iro reduzir o tempo
de vida til, podendo este car menor que o prazo terico calculado como vida til de projeto.
Vida til de Projeto de acordo com a Norma ABNT NBR 15575-1
Nota:
As Normas Tcnicas podem sofrer atualizaes. Na elaborao deste Manual, foram
consideradas as normas em sua verso mais atualizada:
- ABNT NBR 5674:2012, ABNT NBR 14037:2011, ABNT NBR 15575:2013
13
2 . T ERMO DE GARANT I A
O Termo de Garantia Denitivo, no qual sero considerados os materiais e os sistemas
construtivos efetivamente empregados e onde constaro os prazos de garantia a partir da
concluso do imvel (Auto de Concluso ou documento similar), dever ser entregue no ato
do recebimento da edicao. O Termo de Garantia Denitivo deve contemplar os principais
itens das unidades autnomas e das reas comuns, variando com a caracterstica individual
de cada empreendimento, com base no seu Memorial Descritivo.
Os prazos constantes do Termo de Garantia Aquisio e do Termo de Garantia Denitivo
foram indicados em conformidade com a norma tcnica ABNT NBR 15575. Assim sendo, os
prazos referidos em tais documentos correspondem a prazos totais de garantia, no implicando
soma aos prazos de garantias legal. Os prazos de garantia de materiais, equipamentos e servios
dos sistemas tm validade a partir da data do Auto de Concluso do Imvel.
A seguir, apresentamos duas tabelas com recomendaes de prazos de garantia
contratual, podendo ser utilizadas de acordo com a data de protocolo do projeto do
empreendimento para aprovao nos rgos competentes.
Sistemas, elementos,
componentes e instalaes
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para
edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013). (*)
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Fundaes, estrutura principal, estruturas
perifricas, contenes e arrimos
Segurana e
estabilidade global
Estanqueidade de
fundaes e contenes
Paredes de vedao, estruturas auxiliares,
estruturas de cobertura, estrutura das
escadarias internas ou externas, guarda-
corpos, muros de divisa e telhados
Segurana e
integridade
Equipamentos industrializados
(aquecedores de passagem ou
acumulao, motobombas, ltros,
interfone, automao de portes,
elevadores e outros)
Sistemas de dados e voz, telefonia,
vdeo e televiso
Instalao
Equipamentos
Sistema de proteo contra descargas
atmosfricas, sistema de combate a
incndio, pressurizao das escadas,
iluminao de emergncia, sistema de
segurana patrimonial
Instalao
Equipamentos
Porta corta-fogo Dobradias e molas
Integridade de portas e
batentes
Instalaes eltricas
tomadas/interruptores/disjuntores/os/
cabos/eletrodutos/caixas e quadros
Equipamentos Instalao
Instalaes hidrulicas e gs - colunas de
gua fria, colunas de gua quente, tubos
de queda de esgoto, colunas de gs
Integridade e
Estanqueidade
TABELA A: Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575,
para edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013).
(continua)
14
TABELA A (continuao)
Nota:
Recomenda-se que quaisquer falhas perceptveis visualmente, como riscos, lascas, trincas
em vidros, etc, sejam explicitadas no momento da vistoria de entrega.
(*) Prazos de Garantia Contratual recomendados com base na vida til indicada no ANEXO I
da ABNT NBR 15575:2013
componentes e instalaes
Prazos de Garantia Contratual recomendados pela norma ABNT NBR 15575, para
edifcios habitacionais que tiveram seus projetos de construo protocolados para
aprovao nos rgos competentes posteriormente sua vigncia - (19/7/2013). (*)
1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Instalaes hidrulicas e gs coletores/
ramais/louas/caixas de descarga/
bancadas/metais sanitrios/sifes/ligaes
fexveis/vlvulas/registros/ralos/tanques
Equipamentos Instalao
Impermeabilizao Estanqueidade
Esquadrias de madeira
Empenamento
Descolamento
Fixao
Esquadrias de ao
Fixao
Oxidao
Esquadrias de alumnio e de PVC
Partes mveis (inclusive
recolhedores de palhetas,
motores e conjuntos
eltricos de acionamento)
Borrachas, escovas,
articulaes, fechos e
roldanas
Pers de alumnio,
xadores e
revestimentos em
painel de alumnio
Fechaduras e ferragens em geral
Funcionamento
Acabamento
Revestimentos de paredes, pisos e tetos
internos e externos em argamassa/gesso
liso/componentes de gesso acartonado
Fissuras
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
M aderncia do
revestimento e dos
componentes do
sistema
Revestimentos de paredes, pisos e tetos
em azulejo/cermica/pastilhas
Revestimentos soltos,
gretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Revestimentos de paredes, pisos e teto
em pedras naturais (mrmore, granito
e outros)
Revestimentos soltos,
gretados, desgaste
excessivo
Estanqueidade de
fachadas e pisos
molhveis
Pisos de madeira tacos, assoalhos e
decks
Empenamento, trincas na
madeira e destacamento
Piso cimentado, piso acabado em
concreto, contrapiso
Destacamentos,
fssuras, desgaste
excessivo
Estanqueidade de pisos
molhveis
Revestimentos especiais (frmica,
plsticos, txteis, pisos elevados,
materiais compostos de alumnio)
Aderncia
Forros de gesso
Fissuras por acomodao
dos elementos
estruturais e de vedao
Forros de madeira
Empenamento, trincas na
madeira e destacamento
Pintura/verniz
(interna/externa)
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao de
acabamento
Selantes, componentes de juntas e
rejuntamentos
Aderncia
Vidros Fixao
15
TABELA B: Prazos de Garantia Contratual sugeridos para edifcios em construo, em
construo, ou que tiveram seus projetos de construo protocolados para aprovao nos
rgos competentes anteriormente vigncia da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
(continua)
Sistemas, elementos, com-
ponentes e instalaes
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia
da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especicado pelo
fabricante (*)
6 meses 1 ano 2 anos 3 anos 5 anos
Equipamentos
Industriali-
zados
Aquecedor
individual
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Geradores de
gua quente
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Banheira de
Hidromassa-
gem/SPA
Casco, motobomba
e acabamento dos
dispositivos
Problemas com a
instalao
Instalaes de
interfone
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Ar condicionado
individual ou
central
Desempenho do
equipamento
Problemas na
infraestrutura e
tubulao, exceto
equipamentos e
dispositivos
Exausto
mecnica
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Antena coletiva
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Circuito
fechado de TV
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Elevadores
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Motobomba/l-
tro (recirculado-
res de gua)
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Automao de
portes
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sistemas de
proteo contra
descargas
atmosfricas
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com a
instalao
Sistema de
combate a
incndio
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Porta
corta-fogo
Regulagem
de dobra-
dias e
maanetas
Desempenho de
dobradias e molas
Problemas com
a integridade do
material (portas
e batentes)
Pressurizao
das escadas
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Grupo gerador
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sauna mida
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sauna seca
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Iluminao de
Emergncia
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
Sistema de
segurana
Desempenho do
equipamento
Problemas com a
instalao
16
TABELA B (continuao)
Sistemas, elementos, com-
ponentes e instalaes
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia
da norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especicado pelo
fabricante (*)
Sistemas de
Automao
Dados
informtica
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infra-
estrutura,
prumadas,
cabos e os
Voz - telefonia
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infra-
estrutura,
prumadas,
cabos e os
Vdeo -
televiso
Desempenho do
equipamento
Problemas
com a infra-
estrutura,
prumadas,
cabos e os
Instalaes
Eltricas
Tomadas/
Interruptores/
Disjuntores
Material
Espelhos
danicados
ou mal
colocados
Desempenho
do material e
isolamento trmico
Servios
Problemas com
a instalao
Instalaes
Eltricas
Fios, Cabos e
Tubulao
Material
Desempenho
do material e
isolamento trmico
Servio
Problemas com
a instalao
Instalaes
Hidrulicas
- Colunas de
gua Fria,
Colunas de
gua Quente e
Tubos de queda
de esgoto
Material
Desempenho do
material
Servio
Danos
causados
devido a
movimentao
ou acomodaco
da estrutura
Instalaes
Hidrulicas
Coletores
Material
Desempenho do
material
Servio
Problemas com
a instalao
Instalaes
Hidrulicas
Ramais
Material
Desempenho do
material
Servio
Problemas com
as instalaes
embutidas e
vedao
17
(continua)
componentes e
instalaes
construo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da
norma ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especicado pelo
fabricante (*)
Instalaes
hidrulicas
louas/
caixa de
descarga/
bancadas
Material
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
Desempenho do
material
Servio
Problemas
com a
instalao
Instalaes
hidrulicas
metais
sanitrios/
sifes/
exveis/
vlvulas/
ralos
Material
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou entupidos
Desempenho
do material
Servio
Problemas
com a
vedao
Servio
Problemas
com a
vedao
Instalaes
de gs
Material
Desempenho do
material
Servio
Problemas
nas vedaes
das junes
Impermeabilizao
Sistema de
impermeabili-
zao
Lascadas,
trincadas,
riscadas ou
manchadas
Empenamento
ou descola-
mento
Esquadrias de Ferro
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
M fxao,
oxidao
ou mau
desempenho
do material
Esquadrias
de alumnio
Borrachas,
escovas, articula-
es, fechos e
roldanas
Problemas
com a
instalao
ou desem-
penho do
material
Pers de alum-
nio, xadores e
revestimentos
em painel de
alumnio
Amassadas,
riscadas ou
manchadas
Problemas com
a integridade do
material
Partes mveis
(inclusive
recolhedores de
palhetas, motores
e conjuntos
eltricos de
acionamento)
Problemas
de vedao
e funciona-
mento
18
TABELA B (continuao)
componentes e
instalaes
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de cons-
truo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da norma
ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especicado pelo
fabricante (*)
Revesti-
mentos de
paredes/
piso e teto
Paredes e
tetos internos
Fissuras
per ceptveis a
uma distncia
superior a 1
metro
Paredes
externas/
fachada
Infltrao
decorrente
do mau de-
sempenho do
revestimento
externo da
fachada
(ex: ssuras
que possam
vir a gerar
inltrao)
Argamassa/
gesso liso/
componentes
de gesso
acartonado
(Dry-Wall)
M ade-
rncia do
revestimen-
to e dos
compo-
nentes do
sistema
Azulejo/
cermica/
pastilha
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados,
ou com
tonalidade
diferente
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltos,
gretados ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Pedras
naturais
(mrmore,
granito e
outros)
Quebrados,
trincados,
riscados ou
falhas no
polimento
(quando
especicado)
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
nos pisos
Soltas ou
desgaste
excessivo
que no por
mau uso
Rejuntamento
Falhas ou
manchas
Falhas na
aderncia
Pisos de ma-
deira - tacos
e assoalhos
Lascados,
trincados,
riscados,
manchados ou
mal xados
Empenamento,
trincas na
madeira e des-
tacamento
Pisos de
madeira -
DECK
Lascados,
trincados,
riscados,
manchados ou
mal xados
Empenamento,
trincas na
madeira e des-
tacamento
Piso
cimentado,
piso acabado
em concreto,
contrapiso
Superfcies
irregulares
Falhas no
caimento ou
nivelamento
inadequado
Destaca-
mento
Revestimen-
tos especiais
(frmica, pi-
sos elevados,
materiais
compostos
de alumnio)
Quebrados,
trincados,
riscados,
manchados
ou com
tonalidade
diferente
M
aderncia
ou desgaste
excessivo
que no por
mau uso
19
(*) Entende-se por desempenho de equipamentos e materiais sua capacidade em atender os requisitos especifcados em projetos, sendo o prazo de
garantia o constante dos contratos ou manuais especfcos de cada material ou equipamento entregues, ou 6 meses (o que for maior).
Sistemas, elemen-
tos, componentes e
instalaes
Prazos de Garantia sugeridos para edifcios em construo ou que tiveram seus projetos de cons-
truo protocolados para aprovao nos rgos competentes anteriormente vigncia da norma
ABNT NBR 15575 - (19/7/2013)
No ato da
entrega
Especicado pelo
fabricante (*)
Forros
Gesso
Quebrados,
trincados ou
manchados
Fissuras por
acomodao
dos elementos
estruturais e de
vedao
Madeira
Lascados ou
mal xados
Empenamento,
trincas na
madeira e
destacamento
Pintura/verniz
(interna/externa)
Sujeira ou mau
acabamento
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento
Vidros
Quebrados,
trincados ou
riscados
M fxao
Quadras
Poli-
esportivas
Pisos utuan-
tes e de base
asfltica
Sujeira e mau
acabamento
Desempenho do
sistema
Pintura do
piso de con-
creto polido
Sujeira e mau
acabamento
Empolamento,
descascamento,
esfarelamento,
alterao de cor
ou deteriorao
de acabamento
Pisos em
grama
Vegetao
Alambrados,
equipamentos
e luminrias
Desempenho do
equipamento
Problemas com
a instalao
Jardins Vegetao
Playground
Desempenho dos
equipamentos
Piscina
Revestimentos
quebrados,
trincados, risca-
dos, rasgados,
manchados ou
com tonalidade
diferente
Desempenho dos
equipamentos
Problemas com
a instalao
Revesti-
mentos
soltos, gre-
tados ou
desgaste
excessivo
que no
por mau
uso
Solidez/Segurana da
Edifcao
Problemas em
peas estru-
turais (lajes,
vigas, pilares,
estruturas
de fundao,
contenes
e arrimos) e
em vedaes
(paredes de
alvenaria, Dry-
-Wall e painis
pr-moldados)
que possam
comprometer
a solidez e
segurana da
edicao
20
2.1 DISPOSIES GERAIS
A construtora e/ou incorporadora dever entregar a todos os adquirentes das unidades
autnomas o Manual do Proprietrio;
Ao sndico, dever ser entregue o Manual das reas Comuns em conformidade com
a ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar e fornecer todas as caractersticas
(ex. carga mxima, tenso etc.), informaes, jogo de plantas e especicaes das
unidades autnomas, das reas comuns e dos equipamentos;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar sugesto ou modelo de programa
de manuteno e sugesto ou modelo de lista de vericao do programa de
manuteno do edifcio, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever entregar todos os documentos sob sua
responsabilidade descritos no anexo A da norma ABNT NBR 14037;
A construtora e/ou incorporadora dever prestar o Servio de Atendimento ao Cliente
para orientaes e esclarecimentos de dvidas referentes manuteno e garantia;
A construtora e/ou incorporadora dever prestar, dentro do prazo legal, o servio de
Assistncia Tcnica;
Alguns sistemas da edifcao possuem normas especfcas que descrevem as
manutenes necessrias; as mesmas completam e no invalidam as informaes
descritas neste manual e vice-versa;
Constatando-se, em visita de avaliao dos servios solicitados, que esses servios no
esto enquadrados nas condies da garantia, poder ser cobrada uma taxa de visita;
No caso de alterao do sndico ou responsvel legal pelo edifcio, este dever transmitir
as orientaes sobre o adequado uso, manuteno e garantia das reas comuns ao
seu substituto e entregar formalmente os documentos e manuais correspondentes;
No caso de revenda, o proprietrio dever transmitir as orientaes sobre o adequado
uso, manuteno e garantia do seu imvel ao novo condmino, entregando a ele os
documentos e manuais correspondentes;
O proprietrio responsvel pela manuteno de sua unidade e corresponsvel pela
manuteno do conjunto da edicao, conforme estabelecido nas Normas Tcnicas
brasileiras, no Manual do Proprietrio e no Manual das reas Comuns, obrigando-se a
permitir o acesso do prossional destacado pela construtora e/ou incorporadora, sob
pena de perda de garantia;
O proprietrio da unidade autnoma se obriga a efetuar a manuteno do imvel,
conforme as orientaes constantes neste termo, bem como no Manual do Proprietrio,
sob pena de perda de garantia;
O condomnio responsvel pela execuo e o sndico pela implantao e gesto
do Programa de Manuteno de acordo com a ABNT NBR 5674 Manuteno de
edicaes Requisitos para o sistema de gesto de manuteno;
O condomnio deve cumprir as Normas Tcnicas brasileiras, legislaes e normas
das concessionrias e car atento para as alteraes que estes instrumentos possam
sofrer ao longo do tempo;
As caractersticas operacionais de cada edifcio devero estar contidas no manual
especco do empreendimento, conforme planejado, construdo e entregue;
21
Os prazos de garantia so computados a partir do auto de concluso da edifcao
(Habite-se) ou da entrega da obra, o que primeiro ocorrer, e no se somam aos prazos
legais de garantia;
Os prazos de garantia constituem garantia contratual concedida facultativamente
pelo fornecedor, mas, se concedida, dever ser por termo escrito, padronizado e
esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma, bem como as condies
e a forma em que pode ser exercida.
2.2 PERDA DE GARANTIA
Caso haja reforma ou alterao que comprometa o desempenho de algum sistema
das reas comuns, ou que altere o resultado previsto em projeto para o edifcio, reas
comuns e autnomas;
Caso haja mau uso ou no forem tomados os cuidados de uso;
Caso no seja implantado e executado de forma efciente o Programa de Manuteno
de acordo com a ABNT NBR 5674 Manuteno de edicaes Requisitos para o
sistema de gesto de manuteno, ou apresentada a efetiva realizao das aes
descritas no plano;
Caso no sejam respeitados os limites admissveis de sobrecarga nas instalaes e na
estrutura, informados no manual de uso e operao do edifcio;
Caso os proprietrios no permitam o acesso do profssional destacado pela construtora
e/ou incorporadora s dependncias de suas unidades ou s reas comuns, quando
for o caso de proceder vistoria tcnica ou os servios de assistncia tcnica;
Caso seja executada reforma, alterao ou descaracterizaes dos sistemas na
unidade autnoma ou nas reas comuns;
Caso sejam identifcadas irregularidades em eventual vistoria tcnica e as providncias
sugeridas no forem tomadas por parte do proprietrio ou do condomnio;
Caso seja realizada substituio de qualquer parte do sistema com uso de peas,
componentes que no possuam caracterstica de desempenho equivalente ao original
entregue pela incorporadora/construtora;
Se, durante o prazo de vigncia da garantia no for observado o que dispem o
Manual do Proprietrio, Manual das reas Comuns e a ABNT NBR 5674, no que diz
respeito manuteno correta para edicaes em uso ou no;
Se, nos termos do artigo 393 do Cdigo Civil, ocorrer qualquer caso fortuito, ou de
fora maior, que impossibilite a manuteno da garantia concedida;
Falta de comprovao da realizao de manuteno eventualmente estabelecida,
conforme previsto na norma ABNT 5674.
Nota:
Demais fatores que possam acarretar a perda de garantia esto descritos nas orientaes
de uso e manuteno do imvel para os sistemas especcos.
Nota:
SITUAES NO COBERTAS PELA GARANTIA: peas que apresentem desgaste natural
pelo tempo ou uso.
22
2.3 TERMO DE GARANTIA
Ao assinar o contrato de venda e compra do imvel, ser entregue o Termo de Garantia
- Aquisio e o Manual do Proprietrio, contendo as informaes disponveis na ocasio, com
relao aos Prazos de Garantia Contratual e Manutenes Preventivas necessrias de itens
de servios e materiais.
O Termo de Garantia Denitivo, no qual sero considerados todos os materiais e os
sistemas construtivos efetivamente empregados, e onde constaro os prazos de garantia
contratual a partir da concluso do imvel (Auto de Concluso ou documento similar), ser
entregue no ato do recebimento de sua unidade.
Os prazos constantes do Termo de Garantia Aquisio e do Termo de Garantia
Denitivo foram estabelecidos em conformidade com as regras legais vigentes e em vista
do estgio atual de tecnologia de cada um dos componentes e/ou servios empregados na
construo. Assim sendo, os prazos referidos em tais documentos correspondem a prazos
totais de garantia.
2.4 SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA
A construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos prazos de garantia
estabelecidos, o servio de assistncia tcnica, reparando, sem nus, os defeitos vericados,
na forma prevista no Manual do Proprietrio.
Caber ao proprietrio solicitar formalmente a visita de representante da construtora
e/ou incorporadora, sempre que os defeitos se enquadrarem entre aqueles integrantes da
garantia. Constatando-se, na visita de avaliao dos servios solicitados, que esses servios
no esto enquadrados nas condies da garantia, ser cobrada uma taxa de visita e no
caber construtora e/ou incorporadora a execuo dos servios.
23
3 . MEMORI AL DES CRI T I VO
O manual deve apresentar uma descrio escrita e ilustrativa da edicao em As
Built (como construda), tanto para as reas de uso privativo quanto para as reas de uso
comum. As informaes devem se ater, no mnimo, abrangncia dessas respectivas reas e
contemplar:
a) cargas estruturais mximas admissveis;
b) cargas mximas nos circuitos eltricos admissveis;
c) sistemas equipotencializados;
d) descrio dos sistemas e, quando aplicvel, dos elementos e equipamentos;
e) desenhos esquemticos, com dimenses cotadas, que representem a posio das
instalaes;
f) informaes sobre aspectos relevantes ao proprietrio e ao condomnio, como
propriedades especiais previstas em projeto e sistema construtivo empregado;
g) relao dos componentes utilizados para acabamentos (por exemplo, revestimentos
cermicos, tintas, metais, ferragens, esquadrias, vidros etc.) com as suas especicaes;
h) modelo do programa de manuteno;
i) vazes mximas e mnimas, potncia ou outros parmetros previstos em projetos
para os sistemas que recebero componentes instalados por conta do cliente, por
exemplo, sistemas hidrulicos de gua fria e gua quente, aquecedores, iluminao
etc.;
j) detalhamento de equipotencializao dos sistemas e componentes conforme normali-
zao vigente.
A abordagem e extenso das informaes vo depender da complexidade da edicao
ou dos seus equipamentos.
24
4. F ORNECEDORES
4.1 RELAO DE FORNECEDORES
Os manuais devero conter a indicao dos fornecedores em geral e dados para contato
no momento da entrega do empreendimento.
4.2 RELAO DE PROJETISTAS
Os manuais devero conter a indicao dos responsveis pela elaborao dos projetos
e dados para contato, no momento da entrega do empreendimento.
4.3 SERVIOS DE UTILIDADE PBLICA
Os manuais devero conter a indicao das concessionrias com os respectivos
contatos no momento da entrega do empreendimento.
4.4 RECOMENDAES PARA SITUAES DE EMERGNCIA
So recomendaes bsicas para situaes que requerem providncias rpidas e
imediatas, visando segurana pessoal e patrimonial dos condminos e usurios, no momento
da entrega do empreendimento.
4.4.1. INCNDIO
Princpio de incndio
1. No caso de princpio de incndio, ligar para o Corpo de Bombeiros e acionar o alarme
de incndio. Automaticamente, os membros da brigada de incndio devem entrar em
ao. Dirigir-se s rotas de fuga;
2. Desligar o gs;
3. Desligar as chaves ou disjuntores gerais de energia.
Em situaes extremas:
Ajude e acalme as pessoas em pnico;
Antes de abrir qualquer porta, toque-a com as costas da mo. Se estiver quente no
abra;
Ao passar por uma porta, feche-a sem trancar;
Buscar as rotas de fuga, sempre procurando descer, nunca subir;
Em locais onde haja fumaa, manter-se abaixado para respirar melhor. Se possvel,
leve um pano molhado ao nariz;
Mantenha-se vestido e, se possvel, molhe suas vestes;
No combata o incndio, a menos que voc saiba manusear o equipamento necessrio;
25
No tente salvar objetos, primeiro tente salvar-se;
No caso de fogo nas roupas, no corra. Se possvel, envolva-se num tapete, coberta
ou tecido qualquer e role no cho;
Se no for possvel sair, espere por socorro, mantendo os olhos fechados e fque o
mais prximo do cho;
Uma vez que tenha conseguido escapar, no retorne.
4.4.2. VAZAMENTOS EM TUBULAES DE GS
Caso seja vericado vazamento de gs em algum aparelho, como fogo ou aquecedor,
fechar imediatamente os registros de segurana do equipamento e da rea.
Manter os ambientes ventilados, abrir as janelas e portas, no utilizar nenhum
equipamento eltrico nem acionar qualquer interruptor.
Informar ao zelador/gerente predial e acionar a concessionria competente, fornecedor
dos equipamentos ou Corpo de Bombeiros para as providncias de soluo do problema.
4.4.3. VAZAMENTO EM TUBULAES HIDRULICAS
No caso de algum vazamento em tubulao de gua quente ou gua fria, a primeira
providncia a ser tomada fechar os registros correspondentes. Caso perdure o vazamento,
fechar o ramal abastecedor da unidade. Quando necessrio, avisar a equipe de manuteno
local e acionar imediatamente uma empresa especializada.
4.4.4. ENTUPIMENTO EM TUBULAES DE ESGOTO E GUAS PLUVIAIS
No caso de entupimento na rede de coleta de esgoto e guas pluviais, avisar a equipe
de manuteno local e acionar imediatamente, caso necessrio, uma empresa especializada
em desentupimento.
4.4.5. CURTO-CIRCUITO EM INSTALAES ELTRICAS
No caso de algum curto-circuito, os disjuntores (do quadro de comando) desligam-se
automaticamente e consequentemente as partes afetadas pela anormalidade. Para corrigir,
voltar o disjuntor correspondente sua posio original. Mas, antes, verique a causa do
desligamento do disjuntor. Chamar imediatamente a empresa responsvel pela manuteno
das instalaes do condomnio, por intermdio do zelador/gerente predial e/ou administradora.
No caso de curto-circuito em equipamentos ou aparelhos, desarmar manualmente o
disjuntor correspondente ou a chave geral.
TIPO DE INCNDIO
MANGUEIRA
DE GUA
EXTINTORES
GUA PRESSURIZADA GS CARBNICO P QUMICO SECO
Em madeira, papel,
pano, borracha
timo timo Pouco eciente Sem efcincia
Gasolina, leo, tintas,
graxa, gases, etc.
Contraindicado, pois
espalha o fogo
espalha o fogo
Bom timo
Em equipamentos
eltricos
conduz eletricidade
Contraindicado: conduz
eletricidade
timo
Bom, porm pode
causar danos em
equipamentos delicados
Em metais e produtos
qumicos
Contraindicado, pois no apaga; podendo, na verdade, aumentar o fogo Bom
26
4.4.6. INTERRUPO DO FUNCIONAMENTO DOS ELEVADORES
No caso de parada sbita do elevador, o funcionrio do condomnio dever acionar a
empresa responsvel pela manuteno e conservao do elevador ou o Corpo de Bombeiros,
quando necessrio.
O nome e telefone da empresa responsvel pelo atendimento de emergncia devero
estar disponveis em local de fcil acesso. Para identicao, informar o endereo do
condomnio e/ou elevador que est com problema.
Se a edicao possuir gerador de energia auxiliar, no caso de falta de abastecimento
eltrico pela concessionria os elevadores descero gradativamente at o pavimento de sada
da edicao.
Para sua segurana, seguir as instrues da empresa responsvel pela manuteno e
conservao dos elevadores.
4.4.7. SISTEMA DE SEGURANA
No caso de intruso, tentativa de roubo ou assalto, seguir as recomendaes da empresa
de segurana especializada, quando houver, ou acionar a polcia.
27
5 . DES CRI O, CUI DADOS DE US O,
MANUT ENO E PERDA DE GARANT I A
DOS S I ST EMAS
Para que possa utilizar o seu imvel de forma correta, estendendo ao mximo a sua vida
til, descrevemos de forma genrica os principais sistemas que o compem, por meio das
informaes e orientaes a seguir:
Descrio construtiva do sistema;
Orientao quanto aos cuidados de uso;
Procedimentos de manuteno;
Prazos de garantia;
Fatores que acarretam a perda da garantia.
5.1 INSTALAES HIDRULICAS GUA POTVEL
D e s c r i o d o S i s t e m a
Conjunto de tubos, conexes, vlvulas, reservatrios, medidores, eletromecnicos,
peas de utilizao, equipamentos e outros componentes destinados a conduzir gua
fria potvel da fonte de abastecimento aos pontos de utilizao, mantendo o padro
de potabilidade, podendo ser direto, quando a gua provm diretamente da fonte de
abastecimento, ou indireto, quando a gua provm de um reservatrio da edicao.
GUA FRIA
Origem do Sistema: o sistema de instalaes de gua fria se origina no ponto de
abastecimento da empresa concessionria dos servios pblicos de fornecimento de
gua potvel;
Medio de consumo: passando pelo hidrmetro do cavalete, onde medido o
consumo total do edifcio e, quando houver legislao pertinente, por meio da
medio individualizada para as unidades autnomas;
Reservao: do hidrmetro segue para um ou mais reservatrios no edifcio, que
podero ser inferiores, superiores ou ambos;
Bombas de recalque: do (s) reservatrio (s) inferior (es) a gua bombeada para o (s)
reservatrio (s) superior (es), caso exista, ou pressurizada diretamente para abastecer
os pontos de consumo de gua fria. O bombeamento controlado por um sistema
eletromecnico;
Distribuio: as tubulaes seguem para o barrilete quando provm do reservatrio
superior, ou diretamente aos andares quando provm do sistema de pressurizao.
Aps o barrilete, as tubulaes alimentam os andares, quando se denominam
prumadas de gua fria ascendentes ou descendentes. Nas unidades, as prumadas
sofrem derivaes dotadas de registros de manobra, aps os quais passaro a ser
chamados de ramais de distribuio de gua, que alimentam os diversos pontos, tais
como: vasos sanitrios, chuveiros, pias etc. Em algumas instalaes, conforme projeto,
ser possvel efetuar a medio de consumo individual por unidade privativa;
28
Sistema de reduo de presso: so instalados componentes redutores de presso
quando a presso de entrada da concessionria ou da prumada de gua fria for
superior ao especicado em projeto;
Subsistemas de apoio:
- Sistema de extravaso: conjunto de componentes destinado a escoar o eventual
excesso de gua de reservatrios nos quais foi superado o nvel de transbordamento;
- Sistema de aviso: tubulao de extravaso destinada a conduzir parte do excesso de
gua para um local visvel, servindo de aviso de falha no sistema de reserva do edifcio;
- Sistema de limpeza dos reservatrios: utilizado para o esvaziamento dos reservatrios
para limpeza ou manuteno.
Sistema de pressurizao de gua
- Sistema destinado a garantir a alimentao de gua fria com presso mnima
estabelecida em projeto nos pontos mais crticos do edifcio, quando necessrio;
- Identicao: os componentes do sistema de gua fria (ex. tubulao, registros)
devero ser identicados conforme a ABNT NBR 6493.
GUA QUENTE
Origem: os sistemas de instalaes de gua quente se originam no equipamento de
aquecimento da gua, at o ponto de mistura e fornecimento;
Distribuio: sua distribuio feita da mesma forma que a da gua fria. Essas
tubulaes (embutidas ou no) recebem uma proteo trmica, quando necessrio,
para minimizar a perda de calor;
Identicao: quando aparentes devero ser identicadas conforme a ABNT NBR
6493.
C u i d a d o s d e U s o
EQUIPAMENTOS
No obstruir o ladro ou tubulaes do sistema de aviso;
No puxar as bombas submersas pelo cabo de fora, a fm de no desconect-lo do
motor;
No apertar em demasia os registros, torneiras, misturadores;
Durante a instalao de fltros, torneiras, chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto
nas conexes, a m de evitar danos aos componentes;
Nos sistemas com previso de instalao de componentes por conta do cliente
(exemplo chuveiros, duchas higinicas, aquecedores), os mesmos devero seguir as
caractersticas denidas no manual de uso e operao para garantir o desempenho do
sistema, os quais devem denir com clareza todas as caractersticas dos equipamentos,
incluindo vazo mxima e mnima prevista em projetos;
No efetuar alteraes na regulagem das vlvulas redutoras de presso;
No caso de existncia de sistema de pressurizao de gua, os equipamentos devero
estar regulados para manter a parametrizao da presso e no comprometer os
demais componentes do sistema.
29
M a n u t e n o p r e v e n t i v a

Este sistema da edifcao necessita de um plano de manuteno especfco, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
especcas do sistema, quando houver;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas compro-
vadamente equivalente;
Manter os registros gerais das reas molhadas fechados quando da ausncia do imvel
por longos perodos.
P e r d a d e G a r a n t i a
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual, acrescidas de:
Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos qumicos, solventes, abrasivos do
tipo saponceo, palha de ao, esponja dupla face) em acabamentos dos componentes
nos metais sanitrios;
Danos decorrentes de objetos estranhos no interior do equipamento ou nas tubulaes
que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;
Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, manuseio inadequado, instalaes
de equipamentos inadequados ao sistema;
Danos decorrentes por impacto ou perfuraes em tubulaes (aparentes, embutidas
ou revestidas);
Uso incorreto dos equipamentos;
Manobras indevidas, com relao a registros, vlvulas e bombas;
Reparos em equipamentos por pessoas no autorizadas pelo Servio de Assistncia
Tcnica;
Se constatada aplicao ou uso de peas no originais ou inadequadas, ou adaptao
de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Se constatada falta de limpeza nos aeradores, provocando acmulo de resduos nos
mesmos;
Se constatada falta de troca dos vedantes (courinhos) das torneiras;
Se constatado nos sistemas hidrulicos presses alteradas por desregulagem da
vlvula redutora de presso ou sistema de pressurizao e temperaturas alteradas
nos geradores de calor, aquecedores etc., discordantes das estabelecidas em projeto.
Situaes no cobertas pela garantia
Peas que apresentem desgaste natural pelo tempo ou uso.
30
5.2 INSTALAES HIDRULICAS GUA NO POTVEL
Conjunto de tubos, reservatrios, peas de utilizao, equipamentos e outros
componentes destinados a conduzir guas no potveis do(s) ponto(s) de captao
da edicao ao ponto destinado pela concessionria de servio pblico ou ponto de
tratamento da mesma.
ESGOTO
Origem: as instalaes de esgoto se originam nos pontos que coletam os despejos
lquidos dos lavatrios, vasos sanitrios, ralos secos, ralos sifonados, pias de cozinha
ou qualquer ponto previsto em norma e seguem para os ramais de coleta;
Distribuio: dos ramais de coleta, o esgoto segue para as colunas de esgoto atravs
dos andares at os coletores, que sero conectados rede pblica de esgotos.
No caso dos pavimentos que esto abaixo do nvel da rede pblica de esgoto, os
coletores conectam-se a um reservatrio, de onde um sistema eletromecnico far o
bombeamento dos euentes at a rede pblica;
Identicao: quando aparentes, essas tubulaes devero ser conforme a ABNT
NBR 6493.
GUA SERVIDA
Origem: gua coletada em grelhas, extravasores ou ralos de subsolos, conforme
normalizao vigente;
Distribuio: dos ramais de coleta so encaminhadas para as redes de esgoto ou
pluviais, conforme normalizao vigente;
NBR 6493.
GUAS PLUVIAIS e DRENAGEM
Origem: ramais de tubulao destinados a coletar as guas de chuva, tais como ralos
de oreiras, canaletas, calhas etc., e seguem para os ramais de coleta;
Distribuio: os ramais conduzem a gua da chuva at as tubulaes de prumadas de
guas pluviais, que as transportam atravs dos andares, chegando at os coletores,
que levaro at o sistema pblico de coleta. Caso necessrio, poder haver um sistema
eletromecnico que bombeia a gua de chuva para o sistema pblico de coleta.
Podem ainda fazer parte deste sistema as instalaes de drenagem, que se destinam
a conduzir as guas do lenol fretico que estiverem em contato com a edicao de
um determinado pavimento para baixo;
NBR 6493.
GUA DE REUSO (CASO PREVISTO NO PROJETO)
Origem: pontos de captao, especcos e previstos em projeto e seguem para os
ramais de coleta e tratamento;
Distribuio: seguem para os ramais de coleta e tratamento;
NBR 6493;
31
Observao: o reuso da gua para ns no potveis dever ocorrer aps seu
tratamento, obedecendo legislao vigente, de parmetros de qualidade de gua
para usos restritivos no potveis e realizados por tcnico ou empresa especializada.
REDE COLETORA DE GORDURA (CASO PREVISTO NO PROJETO)
Origem: pontos de captao, especcos e previstos em projeto;
Distribuio: a gordura acumulada dever ser retirada manualmente em pontos
especcos e destinados a este m, e os uidos seguem para os ramais de coleta e
tratamento;
NBR 6493.
TUBULAO
No lanar objetos nas bacias sanitrias e ralos, pois podero entupir o sistema;
Nunca despejar gordura ou resduo slido nos ralos de pias ou lavatrios;
No deixar de usar a grelha de proteo que acompanha a cuba das pias de cozinha;
No utilizar para eventual desobstruo do esgoto hastes, gua quente, cidos ou
similares;
Banheiros, cozinhas e reas de servio sem utilizao por longos perodos podem
desencadear mau cheiro, em funo da ausncia de gua nas bacias sanitrias
sifonadas e sifes. Para eliminar esse problema, basta adicionar uma pequena
quantidade de gua.
EQUIPAMENTOS
No retirar elementos de apoio (mo francesa, coluna do tanque etc.), podendo sua
falta ocasionar quebra ou queda da pea ou bancada;
No usar esponja do lado abrasivo, palha de ao e produtos que causam atritos na
limpeza de metais sanitrios, ralos das pias e lavatrios, louas e cubas de ao inox em
pias, dando preferncia ao uso de gua e sabo neutro e pano macio;
No sobrecarregar as louas sobre a bancada;
No subir ou se apoiar nas louas e bancadas, pois podem se soltar ou quebrar,
causando ferimentos graves;
No puxar as bombas submersas pelo cabo de fora, para evitar desconect-lo do
motor;
No apertar em demasia registros, torneiras, misturadores etc.;
Durante a instalao de fltros, torneiras e chuveiros, atentar-se ao excesso de aperto
nas conexes, a m de evitar danos aos componentes;
A falta de uso prolongado dos mecanismos de descarga pode acarretar em
ressecamento de alguns componentes e acmulo de sujeira, causando vazamentos
ou mau funcionamento. Caso esses problemas sejam detectados, NO mexer nas
peas e acionar a assistncia tcnica do fabricante;
32
atenda s recomendaes dos fabricantes e s diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprova-
damente equivalente;
Manter os registros das reas molhadas fechados, no caso de haver longos perodos
de ausncia na utilizao.
Periodicidade Atividade Responsvel
A cada 1 semana
Verifcar o nvel dos reservatrios, o funcionamento das
torneiras de boia e a chave de boia para controle de
nvel
A cada 15 dias
Utilizar e limpar as bombas em sistema de rodzio, por
meio da chave de alternncia no painel eltrico (quando
o quadro eltrico no realizar a reverso automtica)
A cada 1 ms
Verifcar a estanqueidade e a presso especifcada para
a vlvula redutora de presso das colunas de gua
potvel
A cada 6 meses
Verifcar funcionalidade do extravasor (ladro) dos
reservatrios, evitando entupimentos por incrustaes
ou sujeiras
Verifcar mecanismos internos da caixa acoplada Equipe de manuteno local
Verifcar as estanqueidade dos registros de gaveta Equipe de manuteno local
Abrir e fechar completamente os registros dos subsolos
e cobertura (barrilete) para evitar emperramentos, e
mant-los em condies de manobra
Limpar e verifcar a regulagem dos mecanismos de
descarga
Efetuar manuteno nas bombas de recalque de gua
potvel
Limpar os aeradores (bicos removveis) das torneiras Equipe de manuteno local
Verifcar o sistema de pressurizao de gua, regulagem
da presso, reaperto dos componentes e parametrizao
dos sistemas eltricos e eletrnicos, e caso haja
necessidade, proceder ajustes e reparos
A cada 6 meses (ou quando
ocorrerem indcios de
contaminao ou problemas no
fornecimento de gua potvel da
rede pblica)
Limpar os reservatrios e fornecer atestado de
potabilidade
OBS.: Isolar as tubulaes da vlvula redutora
de presso durante a limpeza dos reservatrios
superiores, quando existentes
A cada 6 meses ou conforme
orientaes do fabricante
Limpar os fltros e efetuar reviso nas vlvulas
redutoras de presso, conforme orientaes do
fabricante
A cada 1 ano
Verifcar a estanqueidade da vlvula de descarga,
torneira automtica e torneira eletrnica
Verifcar as tubulaes de gua potvel para detectar
obstrues, perda de estanqueidade e sua fxao e
recuperar sua integridade onde necessrio
Equipe de manuteno local/
empresa capacitada
Verifcar se necessrio substituir os vedantes
(courinhos) das torneiras, misturadores e registros de
presso para garantir a vedao e evitar vazamentos
empresa capacitada
Verifcar o funcionamento do sistema de aquecimento
individual e efetuar limpeza e regulagem, conforme
legislao vigente
Empresa capacitada
33
Danos decorrentes de limpeza inadequada (produtos qumicos, solventes, abrasivos do
tipo saponceo, palha de ao, esponja dupla face) em acabamentos dos componentes
nos metais sanitrios;
Danos decorrentes de objetos estranhos no interior do equipamento ou nas tubulaes,
que prejudiquem ou impossibilitem o seu funcionamento;
Danos decorrentes de quedas acidentais, mau uso, manuseio inadequado, instalao
incorreta e erros de especicao em partes integrantes das instalaes;
Danos decorrentes de impacto ou perfuraes em tubulaes (aparentes, embutidas
ou revestidas);
Instalao de equipamentos ou componentes inadequados em locais onde a gua
considerada no potvel que ocasionem o mau funcionamento do produto;
Instalao ou uso incorreto dos equipamentos;
Manobras indevidas com relao a registros, vlvulas e bombas;
Reparos em equipamentos executados por pessoas no autorizadas pelo Servio de
Assistncia Tcnica;
Se constatada a retirada dos elementos de apoio (mo francesa, coluna do tanque
etc.) provocando a queda ou quebra da pea ou bancada;
Se constatada aplicao ou uso de peas no originais ou inadequadas, ou adaptao
de peas adicionais sem autorizao prvia do fabricante;
Se constatado entupimento por quaisquer objetos jogados nos vasos sanitrios e
ralos, tais como: absorventes higinicos, folhas de papel, cotonetes, cabelos etc.
S i t u a e s n o c o b e r t a s p e l a g a r a n t i a
Peas que apresentem desgaste natural, pelo uso regular, tais como vedantes, gaxetas,
anis de vedao, guarnies, cunhas, mecanismos de vedao.
34
5.3 BANHEIRA DE HIDROMASSAGEM/SPA/OFUR
D e s c r i o d o s i s t e m a
Equipamento apropriado para banho de imerso, dotado de um sistema motobomba
que succiona e pressuriza a gua, devolvendo-a em forma de jato submerso para o seu
interior. O equipamento pode tambm possuir aquecedor.
C u i d a d o s d e u s o
No acionar a bomba e o aquecedor antes que o nvel da gua fque acima dos
dispositivos de hidromassagem. Se a bomba e o aquecedor funcionarem sem gua,
podem sofrer danos irreparveis e causar incndio;
Banhos prolongados, com temperatura acima dos 40 C, no so recomendados;
No obstruir a ventilao do motor;
No obstruir as sadas dos jatos de gua;
Recomenda-se ateno ao se aproximar dos dispositivos de suco, de modo a evitar
acidentes;
Usar detergente neutro para limpar a superfcie da banheira;
Nunca usar palha de ao, esponja abrasiva, ps ou produtos de limpeza abrasivos,
cidos ou custicos;
No permitir que crianas utilizem a banheira/SPA/ofur desacompanhadas ou sem a
superviso permanente de um adulto;
No caso de necessidade de reparos, contratar empresa especializada;
O ofur de madeira dever ter uma ateno especial quanto aos cuidados para
condio de permanncia com ou sem uso, conforme indicado pelo fornecedor, por
exemplo, esvaziamento, permanncia de gua e demais condies.
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas compro-
vadamente equivalente.
A cada 1 ms
Fazer teste de funcionamento conforme instrues do
fornecedor
A cada 3 meses
Limpeza dos dispositivos que impossibilitem a entrada
de resduos na tubulao
A cada 1 ano
Refazer o rejuntamento das bordas com silicone
especfco ou mastique
empresa capacitada
35
P e r d a d a g a r a n t i a
Acionar o funcionamento sem o devido volume de gua indicado.
36
5.4 GERADORES DE GUA QUENTE
Equipamento destinado a prover com gua quente toda a rede hidrulica projetada
para este m. Utiliza como combustvel gs (GLP ou natural), leo ou eletricidade.
A gua quente gerada nesse equipamento ca acumulada em reservatrio isotrmico,
sendo levada normalmente aos andares por intermdio de eletrobombas ou gravidade,
quando houver condies.
No obstruir a entrada do ambiente destinado instalao do equipamento;
Observar se todas as aberturas destinadas ventilao do ambiente mantm-se
desobstrudas;
No permitir estocagem de qualquer tipo de material dentro do ambiente exclusivo
para os equipamentos;
No operar o equipamento com os registros de gua fechados;
Ao perceber vazamento de gs no ambiente, acionar o registro de corte de gs do
equipamento e informar a empresa de manuteno;
Caso os queimadores apaguem sozinhos, verifcar se h corrente de ar intensa no
ambiente;
No lavar a parte externa do equipamento com gua ou com qualquer outro produto,
sob risco de provocar danos nos seus instrumentos;
No obstruir as sadas das chamins.
damente equivalente.
Diariamente
Verifcar as condies das instalaes para detectar a
existncia de vazamentos de gua ou gs
A cada 2 meses
Limpar e regular os sistemas de queimadores e fltros
de gua, conforme instrues dos fabricantes
Empresa capacitada
A cada 1ano
Verifcar sua integridade e reconstituir o funcionamento
do sistema de lavagem interna dos depsitos de gua
quente e limpeza das chamins, conforme instruo do
fabricante
Empresa capacitada
37
Execuo dos servios de manuteno para os quais no foram contratados
prossionais/empresas especializados nem emitidos certicados;
Utilizar gua considerada no potvel ou que contenha impurezas e substncias
estranhas que ocasionem o mau funcionamento do equipamento;
Utilizar o sistema sem que as presses de servio estejam devidamente reguladas de
acordo com os parmetros do fabricante.
38
5.5 INSTALAES ELTRICAS
o sistema destinado a distribuir a energia eltrica de forma segura e controlada em
uma edicao, conforme projeto especco elaborado dentro de padres descritos em
normas tcnicas brasileiras (ABNT) e analisado por concessionria local.
QUADROS LUZ E FORA
No alterar as especifcaes dos disjuntores (diferencial, principal ou secundrios)
localizados nos quadros de distribuio das edicaes, pois estes esto dimensionados
em conformidade com a capacidade dos circuitos e aderentes s normas brasileiras e
possuem a funo de proteger os circuitos de sobrecarga eltrica. Os quadros devero
possuir esquema identicando os circuitos e suas respectivas correntes suportadas
(amperagem);
No abrir furos nas proximidades dos quadros de distribuio;
Utilizar somente equipamentos com resistncias blindadas, pois os quadros possuem
interruptor DR (Diferencial Residual), que tm funo de medir as correntes que
entram e saem do circuito eltrico e, havendo eventual fuga de corrente, como no
caso de choque eltrico, o componente automaticamente se desliga. Sua funo
principal proteger as pessoas que utilizam a energia eltrica;
Em caso de sobrecarga momentnea, o disjuntor do circuito atingido se desligar
automaticamente. Neste caso, religar o componente. Caso volte a desligar, signica
sobrecarga contnua ou curto em algum aparelho ou no prprio circuito, o que torna
necessrio solicitar anlise de prossional habilitado;
No ligar aparelhos diretamente nos quadros.
CIRCUITOS, TOMADAS E ILUMINAO
Verifcar a carga dos aparelhos a serem instalados, a fm de evitar sobrecarga da
capacidade do circuito que alimenta a tomada e garantir o seu funcionamento nas
condies especicadas pelos fabricantes e previstas no projeto da edicao;
No utilizar benjamins (dispositivos que possibilitam a ligao de vrios aparelhos em
uma tomada) ou extenses com vrias tomadas, pois elas provocam sobrecargas;
Utilizar proteo individual como, por exemplo, estabilizadores e fltros de linha em
equipamentos mais sensveis, como computadores, home theater, central de telefone
etc.;
As instalaes de equipamentos, luminria ou similares devero ser executadas
por empresa capacitada, observando-se aterramento, tenso (voltagem), bitola e
qualidade dos os, alm de isolamentos, tomadas e plugues a serem empregados;
39
No ligar aparelhos de voltagem diferente das especifcadas nas tomadas;
Manutenes devem ser executadas com os circuitos desenergizados (disjuntores
desligados) e por prossional habilitado ou capacitado, dependendo da complexidade;
Sempre que for executada manuteno nas instalaes, como troca de lmpadas,
limpeza e reapertos dos componentes, desligar os disjuntores correspondentes.
INFORMAES ADICIONAIS
Em caso de incndio, desligue o disjuntor geral do quadro de distribuio;
Quando instaladas nas escadarias, as minuterias ou interruptores com sensores de
presena nunca devem ser travadas aps o seu acionamento, pois podem queimar
quando mantidas acesas por muito tempo;
S instalar lmpadas compatveis com a tenso do projeto (no caso dos circuitos de
110 volts, utilizar preferencialmente lmpadas de 127 volts, a m de prolongar a vida
til das mesmas);
No colocar lquidos ao contato dos componentes eltricos do sistema;
Os cabos alimentadores, que saem dos painis de medio e vo at os diversos
quadros eltricos, no podero possuir derivao de suprimento de energia;
Em caso de pane ou qualquer ocorrncia na subestao (caso haja na edifcao),
dever ser contatada a concessionria imediatamente;
S permitir o acesso s dependncias do centro de medio de energia a profssionais
habilitados ou agentes credenciados da companhia concessionria de energia eltrica;
Somente profssionais habilitados devero ter acesso s instalaes, equipamentos e
reas tcnicas de eletricidade, evitando curto-circuito, choque, risco vida etc.;
No utilizar o local do centro de medio como depsito nem armazenar produtos
inamveis que possam gerar risco de incndio;
No pendurar objetos nas instalaes aparentes;
Efetuar limpeza nas partes externas das instalaes eltricas (espelho, tampas de
quadros etc.) somente com pano seco;
A iluminao indireta feita com lmpadas tende a manchar a superfcie do forro de
gesso, caso esteja muito prxima. Portanto, so necessrias limpezas ou pinturas
constantes neste local;
Luminrias utilizadas em reas descobertas ou externas com umidade excessiva
podem ter seu tempo de vida diminudo, necessitando de manutenes frequentes,
como, por exemplo, vedaes e isolamentos.
40
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprovadamente
equivalente.
Se evidenciado qualquer mudana no sistema de instalao que altere suas carac-
tersticas originais;
Se evidenciado a substituio de disjuntores por outros de capacidade diferente,
especialmente de maior amperagem;
Se evidenciado o uso de eletrodomsticos que no atendam normalizao vigente
(antigos), chuveiros ou outros equipamentos eltricos sem blindagem, os quais
ocasionem o desarme dos disjuntores;
Se evidenciado sobrecarga nos circuitos, por causa da ligao de vrios equipamentos
no mesmo circuito;
Se evidenciada a no utilizao de proteo individual para equipamentos sensveis;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no forem realizadas as manutenes
necessrias.
A cada 6 meses
Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado
no prprio aparelho. Ao apertar o boto, a energia ser
interrompida. Caso isso no ocorra, trocar o DR
empresa capacitada
A cada 1 ano
Rever o estado de isolamento das emendas de os e, no
caso de problemas, providenciar as correes
Verifcar e, se necessrio, reapertar as conexes do
quadro de distribuio
Verifcar o estado dos contatos eltricos. Caso possua
desgaste, substitua as peas (tomadas, interruptores e
ponto de luz e outros)
A cada 2 anos
Reapertar todas as conexes (tomadas, interruptores e
ponto de luz e outros)
Empresa capacitada/
empresa especializada
41
A cada 1 semana Fazer limpeza geral Equipe de manuteno local
A cada 6 meses
Verifcar os revestimentos, tijolos refratrios e, havendo
necessidade, providenciar reparos necessrios
empresa capacitada
5.6 CHURRASQUEIRA, FORNO DE PIZZA E LAREIRA PARA USO A CARVO
Churrasqueira e forno de pizza: ambiente tecnicamente preparado e composto com
elementos refratrios e adequado para o preparo de alimentos assados.
Lareira: ambiente tecnicamente preparado e composto com elementos refratrios e
adequado para aquecimento de ambiente.
Na primeira utilizao do sistema dever ser realizado um pr-aquecimento de modo
controlado, levando em considerao as especicaes do fabricante;
Os revestimentos refratrios no devero ser lavados, a fm de evitar o desprendimento
e a ssura das peas;
Evitar choques trmicos em peas e revestimentos, pois podero ocasionar desprendi-
mento e ssura das peas;
Gaveta de cinzas, caso existam, devem ser esvaziadas e limpas aps a utilizao. Devem,
ainda, ser armazenadas de cabea para baixo, para evitar o acmulo de gua;
No utilizar produtos derivados de petrleo (gasolina, querosene, leo diesel, solven-
tes) para o acendimento;
Limpar os ambientes ao trmino de uso;
Utilizar proteo mecnica frontal contra projeo de fagulhas nas lareiras;
Acionar o dumper, abrindo totalmente, antes de iniciar o acendimento.
Esse sistema da edifcao necessita de um plano de manuteno especfco, que
atenda s recomendaes dos fabricantes, diretrizes da ABNT NBR 5674 e normas
especcas do sistema, quando houver.
Utilizao incompatvel com o uso especifcado;
No atendimento s prescries de cuidados de uso.
42
5.7 SISTEMA DE ATENUAO ACSTICA
o sistema destinado a atenuar os rudos externos e internos das edicaes, que deve
atender a normalizao e legislao vigente.
No caso de instalao de piso de madeira, no utilizar parafusos para no interferir no
tratamento acstico do ambiente;
A instalao de piso futuante deve ser realizada conforme norma especfca. Deve,
tambm, possuir tratamento acstico;
A instalao e uso de piso frio, em reas entregues no contrapiso, deve atender
normalizao especca do produto;
Na instalao de pisos, os mesmos devero possuir um espaamento mnimo de 5 mm
das paredes, o qual poder ser coberto pelo rodap instalado no mnimo 5 mm acima
do piso. Este espao contribui para que no haja propagao de vibraes e rudos
entre piso e paredes;
A instalao de componentes nos sistemas da edifcao deve ser analisada levando
em considerao sua implicao no desempenho acstico da unidade e do edifcio;
O contrapiso acstico em hiptese alguma pode ser retirado, cortado ou danifcado
para fazer instalaes de qualquer outro sistema da edicao. Caso haja necessidade
de alterao, faz-la seguindo todas as normas vigentes;
Alteraes de layout interno das unidades infuenciam diretamente no desempenho
acstico do mesmo espao, ambientes contguos, demais unidades ou reas da
edicao;
Alteraes nos componentes das vedaes verticais e horizontais devero prever
aes que garantam, no mnimo, a manuteno dos requisitos do sistema original e
de todas as implicaes dos demais ambientes da edicao;
As alteraes realizadas na unidade devero ser programadas e documentadas,
observando as manutenes necessrias que podero interferir no desempenho do
sistema acstico.
NOTA: o uso incorreto poder comprometer o desempenho acstico da unidade e demais
unidades e reas da edicao
M a n u t e n o P r e v e n t i v a
43
Instalao de produtos ou sistema em desacordo com as normas vigentes;
Alterao de layout da edifcao;
Alterao dos revestimentos entregues pela construtora/incorporadora;
Rudos provenientes de outros ambientes da edifcao, que alterem as caractersticas
originais e no atendam os cuidados de uso descritos acima;
Instalao de revestimentos que prejudiquem o desempenho acstico da unidade.
44
5.8 INSTALAO DE GS COMBUSTVEL
o conjunto de tubulaes e equipamentos, aparentes ou embutidos, destinados ao
transporte, disposio e/ou controle de uxo de gs em uma edicao, conforme
projeto especco elaborado de acordo com as normas tcnicas brasileiras da ABNT e
diretivas das concessionrias.
TUBULAO E COMPONENTES
No pendurar objetos em qualquer parte das instalaes aparentes;
Sempre que no houver utilizao constante ou em caso de ausncia superior a 3
dias do imvel, manter os registros fechados;
Nunca efetue teste em equipamento, tubulao ou medidor de gs utilizando
fsforo, isqueiros ou qualquer outro material inamvel ou emissor de chamas.
recomendado o uso de espuma, de sabo ou detergente;
Em caso de vazamentos de gs que no possam ser eliminados com o fechamento
de um registro de gs, chamar a concessionria. No acione interruptores ou equipa-
mentos eltricos, ou celulares. Abra portas e janelas e abandone o local;
Ler com ateno os manuais que acompanham os equipamentos a gs;
Verifcar o prazo de validade da mangueira de ligao da tubulao ao eletrodomstico
e trocar, quando necessrio;
Para execuo de qualquer servio de manuteno ou instalao de equipamentos
a gs, contrate empresas especializadas ou prossionais habilitados pela conces-
sionria. Utilize materiais (exveis, conexes etc.) adequados e de acordo com as
respectivas normas.
ESPAOS TCNICOS
Nunca bloqueie os ambientes onde se situam os aparelhos a gs ou medidores,
mantenha a ventilao permanente e evite o acmulo de gs, que pode provocar
exploso;
No utilize o local como depsito. No armazene produtos infamveis, pois podem
gerar risco de incndio.
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Verifcar o funcionamento, limpeza e regulagem dos equipamentos de acordo com as
recomendaes dos fabricantes e legislao vigente;
Somente utilizar peas originais ou com desempenho de caractersticas comprovada-
mente equivalente.
Se constatada a instalao inadequada de equipamentos diferentes dos especifcados
em projeto. Exemplo: instalar o sistema de acumulao no lugar do sistema de
passagem e vice-versa;
Se constatada que a presso utilizada est fora da especifcada em projeto;
Se no forem realizadas as manutenes necessrias.
46
5.9 IMPERMEABILIZAO
o conjunto de operaes e tcnicas construtivas cuja nalidade proteger as
construes contra a ao deletria de udos ou vapores e da umidade em reas
molhadas.
As reas molhveis no so estanques e, portanto, o critrio de estanqueidade no
aplicvel.
Limpar os pisos dos subsolos no modo lavagem a seco. Somente em casos
imprescindveis a lavagem com gua poder ser realizada e desde que, imediatamente
aps sua execuo, seja realizada a secagem com uso de rodos e com descarte da
gua nos extravasores;
No alterar o paisagismo com plantas que possuam razes agressivas, as quais podem
danicar a impermeabilizao ou obstruir os drenos de escoamentos;
Nas jardineiras dever ser mantido o nvel de terra em, no mnimo, 10 cm abaixo da
borda para evitar inltraes;
No permitir a fxao de antenas, postes de iluminao ou outros equipamentos,
por meio de xao com buchas, parafusos, pregos ou chumbadores sobre lajes
impermeabilizadas. recomendado o uso de base de concreto sobre a camada de
proteo da impermeabilizao, sem a necessidade de remoo ou causa de danos.
Para qualquer tipo de instalao de equipamento sobre superfcie impermeabilizada, o
servio dever ser realizado por meio de empresa especializada em impermeabilizao
com o devido registro das obras, conforme descrito na ABNT NBR 5674;
Manter os ralos, grelhas e extravasores nas reas descobertas sempre limpos;
Lavar os reservatrios somente com produtos qumicos adequados e recomendados,
conforme o tipo de impermeabilizao adotado;
Manter o reservatrio vazio somente o tempo necessrio para sua limpeza;
No utilizar mquinas de alta presso, produtos que contenham cidos e ferramentas
como esptula, escova de ao ou qualquer tipo de material pontiagudo. recomendvel
que esta lavagem seja feita por empresa especializada com o devido registro do
servio, conforme a ABNT NBR 5674;
Tomar os devidos cuidados com o uso de ferramentas como picaretas, enxades etc.
nos servios de plantio e manuteno dos jardins, a m de evitar danos camada de
proteo mecnica existente;
No introduzir objetos de qualquer espcie nas juntas de dilatao.
47
A cada 1 ano
Verifcar a integridade e reconstituir os rejuntamentos
internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras,
ralos, peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins,
grelhas de ventilao e de outros elementos
Empresa capacitada/
Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja
obstruo na tubulao e entupimento dos ralos ou
grelhas, efetuar a limpeza
Empresa capacitada/
Verifcar a integridade dos sistemas de
impermeabilizao e reconstituir a proteo mecnica,
sinais de infltrao ou falhas da impermeabilizao
exposta
Empresa capacitada/
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas com-
pro va damente equivalente;
No caso de danos impermeabilizao, no executar reparos com materiais e sistemas
diferentes ao aplicado originalmente, pois a incompatibilidade poder comprometer o
desempenho do sistema;
No caso de danos impermeabilizao, efetuar reparo com empresa especializada.
Reparo e/ou manuteno executados por empresas no especializadas;
Danos ao sistema decorrentes de instalao de equipamentos ou reformas em geral;
Produtos e equipamentos inadequados para limpeza dos reservatrios ou regies que
possuam tratamento impermeabilizante;
Danos causados por perfurao das reas impermeabilizadas.
48
5.10 ESQUADRIAS DE MADEIRA
Componente construtivo, de madeira, cuja funo principal permitir ou impedir a passagem
de pessoas, animais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimos, guarda-corpo, batentes e outros elementos
arquitetnicos.
Evitar fechamentos abruptos das esquadrias decorrentes de aes de intempries;
As esquadrias devem correr suavemente, no devendo ser foradas;
As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicao de fora excessiva;
Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, o que evita danos
decorrentes de impacto;
A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com pano
levemente umedecido. Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano seco.
Em hiptese nenhuma devero ser usados detergentes que contenham saponceos,
esponjas de ao de qualquer espcie ou material abrasivo;
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
Os trilhos inferiores das esquadrias e orifcios de drenagem devem ser frequentemente
higienizados, de modo a garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
As esquadrias no foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equi-
pamentos que causem esforos adicionais;
Evitar a colocao ou fxao de objetos nas esquadrias.
Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de caractersticas
comprovadamente equivalente.
A cada 1 ano
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um tratamento com verniz
Empresa capacitada/
Verifcar falhas de vedao, fxao das esquadrias, guarda-corpos e
reconstituir sua integridade, onde for necessrio
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos. Reapertar parafusos
aparentes e regular freio e lubrifcao
Verifcar a vedao e fxao dos vidros
A cada 2 anos
Nos casos das esquadrias enceradas aconselhvel o tratamento de todas
as partes
Empresa capacitada/
A cada 3 anos
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar com tinta adequada Empresa especializada
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, alm do tratamento
anual, efetuar a raspagem total e reaplicao do verniz
49
Se forem instaladas cortinas, persianas, ar condicionado ou qualquer aparelho direta-
mente na estrutura das esquadrias;
Se for feita mudana na instalao, acabamento (especialmente pintura), entre outras
modicaes na esquadria, que altere suas caractersticas originais;
Se for feito corte do encabeamento (reforo da folha) da porta.
50
5.11 ESQUADRIAS DE FERRO E AO
Componente construtivo cuja funo principal permitir ou impedir a passagem de
pessoas, animais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos ou ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes, gradis, alapes,
painis de fachada e outros elementos arquitetnicos.
As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicao de fora
excessiva;
Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, evitando danos
A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com detergente
neutro e esponja macia. Retirar todo e qualquer excesso com pano seco. Em hiptese
nenhuma devero ser usados detergentes contendo saponceos, esponjas de ao de
qualquer espcie, materiais alcalinos, cidos ou qualquer outro material abrasivo;
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos;
Os trilhos inferiores das esquadrias e orifcios de drenagem devem ser frequentemente
limpos para garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
As esquadrias no foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equipa-
mentos que causem esforos adicionais;
Evitar a colocao ou fxao de objetos nas esquadrias;
Evitar o uso de vaselina, removedor, thinner ou qualquer outro produto derivado
do petrleo, pois, alm de ressecar plsticos e borrachas, implicam na perda de sua
funo de vedao;
Evitar a remoo das borrachas ou massas de vedao;
Reapertar parafusos aparentes, regular freio e fazer lubrifcao (quando aplicvel);
Adotar procedimentos de segurana para uso, operao e manuteno, principalmente
quando houver trabalho em altura, conforme legislao vigente.
51
A cada 6 meses
Verifcar as esquadrias para identifcao de pontos de
oxidao e, se necessrio, proceder reparos necessrios
Empresa capacitada/
A cada 1 ano
Verifcar e, se necessrio, executar servios com as
mesmas especifcaes da pintura original
Empresa capacitada/
Verifcar vedao e fxao dos vidros
Empresa capacitada/
Se forem instalados, apoiados ou fxados quaisquer objetos, diretamente na estrutura
das esquadrias ou que nelas possam interferir;
Se for feita qualquer mudana na instalao ou acabamento na esquadria, que altere
suas caractersticas originais;
Se houver danos por colises.
52
5.12 ESQUADRIAS DE ALUMNIO
Componente construtivo de alumnio cuja funo principal permitir ou impedir
a passagem de pessoas, animais, objetos, iluminao e ventilao entre espaos ou
ambientes.
As esquadrias tambm abrangem corrimo, guarda-corpo, batentes, gradis, alapes,
painis de fachada e outros elementos arquitetnicos.
As ferragens devem ser manuseadas com cuidado, evitando aplicao de fora
excessiva;
Recomenda-se manter as portas permanentemente fechadas, evitando danos
A limpeza das esquadrias e de seus componentes deve ser realizada com pano
levemente umedecido. Todo e qualquer excesso deve ser retirado com pano seco.
Em hiptese nenhuma devero ser usados detergentes que contenham saponceos,
esponjas de ao de qualquer espcie ou material abrasivo;
Evitar o uso de material cortante ou perfurante na limpeza de arestas ou cantos, para
garantir o perfeito funcionamento dos seus componentes;
As esquadrias no foram dimensionadas para receber aparelhos esportivos ou equipa-
mentos que causem esforos adicionais;
Evitar a colocao ou fxao de objetos nas esquadrias;
Quando a janela possuir persiana de enrolar, a limpeza externa deve ser feita conforme
orientao do fabricante.
53
A cada 3 meses
Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus
componentes
A cada 1 ano ou sempre que
necessrio
Reapertar os parafusos aparentes de fechos, fechaduras
ou puxadores e roldanas
Empresa capacitada/
Verifcar nas janelas Maxim-air a necessidade de
regular o freio. Para isso, abrir a janela at um ponto
intermedirio ( 30), no qual ela deve permanecer
parada e oferecer certa resistncia a movimento
espontneo. Se necessria, a regulagem dever ser feita
somente por pessoa especializada, para no colocar em
risco a segurana do usurio e de terceiros
empresa capacitada
A cada 1 ano
Verifcar a presena de fssuras, falhas na vedao e
fxao nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde
for necessrio
Empresa capacitada/
comprovadamente equivalente;
As esquadrias modernas so fabricadas com utilizao de acessrios articulveis
(braos, fechos e dobradias) e deslizantes (roldanas e rolamentos) de nylon, que no
exigem qualquer tipo de lubricao, uma vez que suas partes mveis, eixos e pinos
so envolvidos por uma camada deste material especial, autolubricante, de grande
resistncia ao atrito e s intempries.
Se forem instaladas cortinas ou quaisquer aparelhos, tais como: persianas, ar
condicionado etc., diretamente na estrutura das esquadrias, ou que nelas possam
interferir;
Se for feita qualquer mudana na esquadria, na sua forma de instalao, na modifcao
de seu acabamento (especialmente pintura) que altere suas caractersticas originais;
Se houver dano por pane no sistema eletroeletrnico, motores e fao da esquadria,
causados por sobrecarga de tenso.
54
5.13 ESTRUTURAS/SISTEMAS DE VEDAES VERTICAIS
ESTRUTURA:
Componentes da edicao constitudos por elementos que visam garantir a
estabilidade e segurana da construo, que deve ser projetada e executada dentro das
normas brasileiras. Durante sua execuo, os materiais e componentes so submetidos
a controle tecnolgico, garantindo a conformidade com o projeto.
SISTEMAS DE VEDAES VERTICAIS:
Sistemas que possuem a nalidade de vedao da edicao, podendo conter as
tubulaes das instalaes.
NO retirar, alterar seo ou efetuar furos de passagens de dutos ou tubulaes
em quaisquer elementos estruturais para evitar danos solidez e segurana da
edicao;
NO sobrecarregar as estruturas e paredes alm dos limites previstos em projeto,
sob o risco de gerar ssuras ou comprometimento dos elementos estruturais e de
vedao, como, por exemplo, troca de uso dos ambientes e colocao de ornamentos
decorativos com carga excessiva;
Antes de perfurar as vedaes, consulte os projetos e detalhamentos contidos Manual
do Proprietrio e/ou Manual das reas Comuns, evitando, deste modo, a perfurao
de tubulaes de gua, energia eltrica ou gs nelas embutidas;
Para melhor fxao de peas ou acessrios, use apenas parafusos com buchas especiais;
Caso haja elemento de vedao para efeito esttico das paredes de conteno no subsolo,
este no dever sofrer impacto. Havendo, dever ser efetuado o reparo necessrio.
atenda s recomendaes dos fabricantes, as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas
Procure manter os ambientes bem ventilados. Nos perodos de inverno ou de chuva,
pode ocorrer o surgimento de mofo nas paredes, decorrente de condensao de
gua por decincia de ventilao, principalmente em ambientes fechados (armrios,
atrs de cortinas e forros de banheiro);
Combata o mofo com produto qumico especfco e que no danifque os componentes
do sistema de vedao;
As reas internas e a fachada da edifcao devem ser pintadas conforme programa
de gesto de manuteno do condomnio, a m de evitar envelhecimento, perda de
brilho, descascamento e eventuais ssuras que possam causar inltraes. Realizar
tratamento das ssuras para evitar inltraes futuras;
55
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos estruturais, como pilares, vigas,
painis, lajes, alvenarias estruturais ou de fechamento, conforme Memorial Descritivo
de cada empreendimento;
Se forem retirados ou alterados quaisquer elementos de vedao com relao ao
projeto original;
Se forem identifcadas sobrecargas alm dos limites normais de utilizao previstos
nas estruturas ou vedaes.
56
5.14 REVESTIMENTO DE PAREDES E TETOS EM ARGAMASSA OU GESSO E
FORRO DE GESSO (INTERNO E EXTERNO)
REVESTIMENTO EM ARGAMASSA/GESSO
Revestimentos utilizados para regularizar/uniformizar a superfcie e auxiliar na proteo
contra a ao direta de agentes agressivos dos elementos de vedao/estruturais,
servindo de base para receber outros acabamentos ou pintura.
FORROS DE GESSO
Acabamento utilizado como elemento decorativo ou para ocultar tubulaes, peas
estruturais etc. Permite alocar os pontos de luz dos ambientes e atender aos mais
variados projetos de iluminao.
Para fxao de mveis, acessrios ou equipamentos, utilizar parafusos e buchas
apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuzo
ao desempenho do sistema;
No caso de forros de gesso, no fxar suportes para pendurar vasos, televisores ou
qualquer outro objeto, pois no esto dimensionados para suportar peso. Para xao
de luminrias, vericar recomendaes e restries quanto a peso;
Evitar o choque causado por batida de portas;
No lavar as paredes e tetos;
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados, que atendam os requi-
sitos denidos pela construtora/incorporadora;
Nunca molhar o forro de gesso, pois o contato com a gua faz com que o gesso se
decomponha;
Evitar impacto no forro de gesso que possa danifc-lo;
Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor ou mofo.
57
Impacto em desacordo com a ABNT NBR 15575 que ocasione danos no revestimento;
Se mantiver ambiente sem ventilao, conforme cuidados de uso, o que poder oca-
sionar, entre outros problemas, o surgimento de fungo ou bolor;
Danos causados por furos ou aberturas de vos intencionais para instalao em geral.
A cada 1 ano
Repintar os forros dos banheiros e reas midas
Empresa capacitada/
Verifcar a calafetao e fxao de rufos, para-raios,
antenas, esquadrias, elementos decorativos etc.
Empresa capacitada/
A cada 2 anos
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio,
repint-las evitando o envelhecimento, a perda de
brilho, o descascamento e eventuais ssuras
Empresa capacitada/
A cada 3 anos Repintar paredes e tetos das reas secas
Empresa capacitada/
58
5.15 REVESTIMENTO CERMICO INTERNO
AZULEJO/CERMICA/PORCELANATO/PASTILHA
Revestimento habitualmente utilizado em reas molhveis ou molhadas, que protege as
superfcies, alm de sua funo decorativa.
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos de instalaes entregues
ao condomnio, a m de evitar perfuraes acidentais em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
No utilizar mquina de alta presso de gua, vassouras de piaava, escovas com
cerdas duras, peas pontiagudas, esponjas ou palhas de ao, esptulas metlicas,
objetos cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danicar o sistema de
revestimento;
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados (no utilize removedores
do tipo limpa forno, por exemplo);
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, para que no haja desgaste
excessivo ou provoque danos superfcie do revestimento;
Somente lavar reas denominadas molhadas.
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente ventilado para evitar surgimento
de fungo ou bolor.
A cada 1 ano
Verifcar e, se necessrio, efetuar as manutenes e
manter a estanqueidade do sistema
Empresa capacitada/
Verifcar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos
grelhas de ventilao e outros elementos
Empresa capacitada/
A cada 3 anos
recomendada a lavagem das paredes externas, por
exemplo, terraos ou sacadas, para retirar o acmulo
de sujeira, fuligem, fungos e sua proliferao. Utilizar
sabo neutro para lavagem
Empresa capacitada/
59
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do revestimento em desacordo com os
especicados acima;
Impacto em desacordo com o descrito na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos para instalao de peas em geral;
Uso de mquinas de alta presso nas superfcies.
60
5.16 REVESTIMENTO CERMICO EXTERNO
AZULEJO/CERMICA/PORCELANATO/PASTILHA
Revestimento utilizado em fachadas, muros, jardineiras e pisos, que protege as
superfcies, alm de sua funo decorativa.
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos de instalaes entregues
ao condomnio, a m de evitar perfuraes acidentais em tubulaes e camadas
impermeabilizadas;
apropriadas e evitar impacto nos revestimentos que possam causar danos ou prejuzos
revestimento;
do tipo limpa forno, por exemplo), que atendam os requisitos denidos pela
construtora/incorporadora;
Atentar para no danifcar o revestimento durante a instalao de telas de proteo,
grades ou equipamentos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto com
desempenho equivalente, para evitar inltrao;
Somente lavar reas denominadas molhadas.
A cada 1 ano
Verifcar a calafetao e fxao de rufos, para-raios,
antenas, esquadrias, elementos decorativos etc
Empresa capacitada/
dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, chamins,
grelhas de ventilao e outros elementos
Empresa capacitada/
A cada 3 anos
Em fachada recomendada a lavagem e verifcao
dos elementos, por exemplo, rejuntes e mastique e, se
necessrio, solicitar inspeo
Empresa capacitada/
61
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do revestimento em desacordo com os
especicados acima;
Impacto em desacordo com defnido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral.
62
5.17 AR CONDICIONADO
Sistema de condicionamento de ar do ambiente para alterar a temperatura e proporcionar
conforto trmico. O sistema pode ser individualizado ou central.
No caso de equipamentos no fornecidos pela construtora, estes devem ser adquiridos
e instalados de acordo com caractersticas de projeto;
No efetuar furaes em lajes, vigas, pilares e paredes estruturais para a passagem de
infraestrutura;
Para fxao e instalao dos componentes, considerar as caractersticas do local a ser
instalado e os posicionamentos indicados em projeto.
Para manuteno, tomar cuidados especfcos com a segurana e a sade das pessoas
que iro realizar as atividades. Desligar o fornecimento geral de energia do sistema;
Realizar a manuteno recomendada pelo fabricante em atendimento legislao
vigente.
Todas as condies descritas no item 2.2. deste Manual.
A cada 1 semana Ligar o sistema Equipe de manuteno local
A cada 1 ms ou menos,
caso necessrio
Realizar limpeza dos componentes e fltros, mesmo em
perodo de no utilizao
A cada 1 ms
Realizar a manuteno dos ventiladores e do gerador
(quando houver) que compem os sistemas de exausto
Verifcar todos os componentes do sistema e, caso
detecte-se qualquer anomalia, providenciar os reparos
necessrios
63
5.18 SISTEMAS DE EXAUSTO MECNICA
Sistema de exausto mecnica com o objetivo de renovar o ar do ambiente.
Para manuteno, tomar os cuidados com a segurana e sade das pessoas respon-
sveis pelas atividades, desligando o fornecimento geral de energia do sistema.
PISCINAS COBERTAS
Seguir as instrues do fabricante do equipamento;
No obstruir as entradas e sadas de ventilao e dutos de ar;
Manter o equipamento em funcionamento sempre que o sistema de aquecimento
estiver ativado, para evitar acmulo de gases de produtos qumicos no ambiente;
Recomenda-se o desligamento do sistema no perodo noturno, desde que o sistema
de aquecimento no esteja em uso;
Manter as aletas das grelhas de exausto limpas;
O sistema de exausto poder ser desligado nos perodos longos de no uso da
piscina (sistema de aquecimento desligado), desde que esta esteja coberta com
capas de reteno de calor, a m de evitar a dissipao de gases.
CHURRASQUEIRAS
Dutos que possuam dumper devero ser abertos durante o tempo de utilizao da
churrasqueira e fechados ao trmino aps ajuste da temperatura do local;
No caso de sistema unifcado de exausto, dever ser comunicado ao responsvel pelo
acionamento do sistema com antecedncia mnima de 15 minutos do incio do uso e
30 minutos aps a utilizao, com a extino do fogo, para o perfeito funcionamento
do sistema.
BANHEIROS, LAVABOS E VESTIRIOS
Manter a limpeza dos componentes conforme especifcao do fabricante.
64
A cada 1 ms
Realizar a manuteno dos ventiladores e do gerador
(quando houver) que compem os sistemas de exausto
65
5.19 REVESTIMENTO DE PEDRAS NATURAIS (MRMORE, GRANITO,
PEDRA MINEIRA, MOSAICO E OUTROS)
Revestimentos com funo decorativa e preparo especco para serem utilizados em
pisos e paredes, interna ou externamente, com xao por processo normatizado. So
utilizadas tambm em elementos arquitetnicos. Por serem extradas de jazidas naturais,
notam-se diferenas de tonalidade e desenho como caractersticas naturais e aceitas
nestes tipos de revestimentos, que podem ou no receber acabamento ou tratamento
especco. Caractersticas como dureza, composio mineralgica, porosidade e
absoro de gua so especcas para cada tipo de pedra.
Antes de perfurar qualquer pea, consultar os projetos de instalaes entregues ao condo-
mnio, a m de evitar perfuraes acidentais em tubulaes e camadas impermeabilizadas;
No utilizar mquina de alta presso de gua, vassouras de piaava, escovas com cerdas
duras, peas pontiagudas, esponjas ou palhas de ao, esptulas metlicas, objetos
cortantes ou perfurantes na limpeza, pois podem danicar o sistema de revestimento;
No danifcar o revestimento durante a instalao de telas de proteo, grades ou
equipamentos e vedar os furos com silicone, mastique ou produto com desempenho
equivalente para evitar inltrao;
Utilizar enceradeira industrial com escova apropriada para a superfcie a ser limpa;
Nos procedimentos de limpeza diria de pedras polidas, remover primeiro o p ou
partculas slidas nos tampos de pias e balces. Nos pisos e escadarias, a remoo
dever ser feita com vassoura de plo, sem aplicar presso excessiva para evitar
riscos e desgastes em revestimento ou rejuntes devido ao atrito e, em seguida, aplicar
um pano levemente umedecido com gua, respeitando soluo diluda em produto
qumico, conforme especicao;
O contato de alguns tipos de pedras com lquidos podem causar manchas;
Revestimento em pedras naturais rsticas poder acumular lquidos em pontos isolados
em funo das caractersticas geomtricas. Se necessrio, remover os acmulos com
uso de rodo;
Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes nas entradas para evitar o volume
de partculas slidas sobre o piso;
O contato dos revestimentos com graxas, leo, massa de vidro, tinta, vasos de planta
poder causar danos superfcie;
Para a recolocao de peas, utilizar a argamassa especfca para cada tipo de
revestimento e no danicar a camada impermeabilizante, quando houver;
A calafetao em peas de metal e louas (ex.: vlvula de lavatrio) deve ser feita com
material apropriado. No utilizar massa de vidro, para evitar manchas;
66
No remover suporte, ou partes dele, dos revestimentos em pedras fxadas em elementos
metlicos. Em caso de manuteno ou troca, contatar uma empresa especializada;
Somente lavar reas denominadas molhadas, conforme a ABNT NBR 15575.
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente ventilado, para evitar surgimento
de fungo ou bolor;
Sempre que agentes causadores de manchas (caf, leo comestvel, refrigerantes,
alimentos etc) carem sobre a superfcie, limpar imediatamente de modo a evitar a
penetrao do udo no revestimento e consequente mancha.
Manchas e perda do polimento por contato ou uso de produtos inadequados;
Danos causados por transporte ou arrastamento de materiais ou objetos;
Danos causados por utilizao de equipamentos em desacordo com o especifcado;
Se no forem tomados os cuidados de uso ou no for feita a manuteno necessria;
Impacto em desacordo com o defnido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos para instalao de peas em geral.
A cada 1 ms
No caso de peas polidas (ex.: pisos, bancadas de
granito etc.), verifcar e, se necessrio, encerar
Nas reas de circulao intensa, o enceramento deve
acontecer com periodicidade inferior, a m de manter
uma camada protetora
A cada 1 ano
Verifcar a calafetao de rufos, fxao de para-raios,
antenas, elementos decorativos etc.
Empresa capacitada/
Verifcar a integridade e reconstituir, onde necessrio,
os rejuntamentos internos e externos, respeitando
a recomendao do projeto original ou conforme
especifcao de especialista. Atentar para as juntas de
dilatao, que devem ser preenchidas com mastique e
nunca com argamassa para rejuntamento
Empresa capacitada/
A cada 3 anos
Na fachada, efetuar a lavagem e verifcao dos
elementos constituintes rejuntes, mastique etc., e, se
necessrio, solicitar inspeo
Empresa capacitada/
67
5.20 REJUNTES
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais
para garantir a estanqueidade e o acabamento nal dos sistemas de revestimentos de
pisos e paredes, assim como absorver pequenas deformaes.
do tipo limpa forno, por exemplo), que atendam aos requisitos denidos pela
revestimento;
excessivo ou danos superfcie do rejunte.
pro vadamente equivalente;
Em reas molhadas ou molhveis, manter o ambiente ventilado de modo a evitar
surgimento de fungo ou bolor.
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do rejunte em desacordo com os especi-
cados acima;
Danos causados por furos intencionais para instalao de peas em geral;
Impacto em desacordo com o defnido na ABNT NBR 15575 e que ocasione danos no
revestimento e rejuntes.
A cada 1 ano
grelhas de ventilao e outros elementos, onde houver
68
A cada 3 meses
Regular o nivelamento das placas e, se necessrio,
providenciar ajustes
5.21 PISO ELEVADO INTERNO
Revestimento composto por placas de piso apoiadas sobre pedestais regulados a uma
altura determinada, que permite a instalao de todos os tipos de revestimentos, uma
vez que seus painis no possuem parafusos. Esse sistema possibilita exibilizao
rpida e prtica do layout.
Na instalao de qualquer revestimento sobre a placa de piso elevado, no encostar
o revestimento no encontro com paredes, deixar um espao mnimo de 5mm, que
dever ser coberto pelo rodap;
Utilizar ferramenta apropriada para eventual remoo das placas de piso;
importante identifcar e manter as placas na mesma posio, caso seja necessrio
remov-las, uma vez que cada placa tem um encaixe diferente;
No utilizar gua na lavagem do piso elevado, pois a laje onde ele se apoia no
impermeabilizada, causando inltrao e danos no pavimento inferior;
O contato dos revestimentos com graxas, leo, solventes, cidos, massa de vidro,
tinta, vasos de planta etc., poder causar danos superfcie;
No utilizar vassouras de piaava, escovas com cerdas duras, peas pontiagudas,
esponjas ou palhas de ao, esptulas metlicas, objetos cortantes ou perfurantes na
limpeza, pois podem danicar o sistema de revestimento;
No arrastar mveis, equipamentos ou materiais pesados, de modo que no haja
desgaste excessivo ou danos superfcie do revestimento;
Para aplicao do revestimento, o mesmo dever atender normalizao vigente com
relao a no comprometer o desempenho dos demais componentes do sistema;
Atentar ao executar furo no piso, para no comprometer o desempenho do sistema;
Evitar sobrecarga de pesos no sistema;
No remover partes do sistema;
Ao realizar qualquer tipo de manuteno sob o piso elevado, atentar para no remover
nem deslocar os pedestais, pois isso poder comprometer a estabilidade do sistema;
Caso seja necessria a substituio de alguma pea, dever ser efetuada pelo
fornecedor, mantendo as caractersticas originais do sistema.
69
Se no forem utilizados para a fnalidade estipulada;
Quebra por impacto;
Se no forem tomados os cuidados de uso.
70
5.22 PINTURAS, TEXTURAS, VERNIZES (INTERNA E EXTERNA)
Acabamento nal que visa proporcionar proteo das superfcies ou efeito esttico.
No utilizar produtos qumicos na limpeza, principalmente produtos cidos ou custicos;
Em caso de necessidade de limpeza, jamais utilizar esponjas speras, buchas, palha de
ao, lixas e mquinas com jato de presso;
Nas reas internas com pintura, evitar a exposio prolongada ao sol, utilizando
cortinas nas janelas;
Para limpeza e remoo de poeira, manchas ou sujeiras, utilizar espanadores, fanelas
secas ou levemente umedecidas com gua e sabo neutro. Tomar cuidado para no
exercer presso demais na superfcie;
Em caso de contato com substncias que provoquem manchas, limpar imediatamente
com gua e sabo neutro;
Evitar atrito, riscos ou pancadas nas superfcies pintadas, pois podem acarretar
remoo da tinta, manchas ou trincas;
Manter os ambientes bem ventilados, evitando o aparecimento de bolor ou mofo.
A limpeza dever ser feita com uso de pano levemente mido e conforme procedimento
especco;
Em caso de necessidade de retoque, deve-se repintar todo o pano da parede (trecho
de quina a quina ou de friso a friso), para evitar diferenas de tonalidade entre a tinta
velha e a nova numa mesma parede;
Repintar as reas e elementos com as mesmas especifcaes da pintura original.
A cada 2 anos
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio, repint-las, evitando assim o
envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e eventuais ssuras
Empresa capacitada/
A cada 3 anos
Repintar paredes e tetos das reas secas
Empresa capacitada/
As reas externas devem ter sua pintura revisada e, se necessrio, repintada,
evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o descascamento e que
eventuais ssuras possam causar inltraes
empresa capacitada
71
5.23 VIDROS
Sistema de vedao com vidros utilizado em esquadrias, divisrias ou painis internos
e externos, forros, coberturas, parapeitos, fachadas etc, com a nalidade de proteger os
ambientes de intempries, permitindo, ao mesmo tempo, a passagem de luz.
Os vidros possuem espessura compatvel com a resistncia necessria para o seu uso
normal. Por essa razo, evitar qualquer tipo de impacto na sua superfcie ou nos caixilhos;
No abrir janelas ou portas empurrando a parte de vidro. Utilizar os puxadores e fechos;
Para limpeza, utilizar somente gua e sabo neutro. No utilizar materiais abrasivos,
por exemplo, palha de ao ou escovas com cerdas duras. Usar somente pano ou
esponja macia;
No caso de trocas, trocar por vidro de mesma caracterstica (cor, espessura, tamanho etc.);
Evitar infltrao de gua na caixa de molas das portas de vidro temperado e, no caso
de limpeza dos pisos, proteger as caixas para que no haja inltraes;
Evitar esforos em desacordo com o uso especfco da superfcie.
provadamente equivalente;
A limpeza dever ser feita com uso de pano levemente umedecido e aderente as
especicaes de cuidados de uso;
Em casos de quebra ou trinca, trocar imediatamente, para evitar acidentes.
Se no forem utilizados para a fnalidade estipulada.
A cada 1 ano
Nos conjuntos que possuam vidros temperados, efetuar
inspeo do funcionamento do sistema de molas e
dobradias e vericar a necessidade de lubricao
Verifcar o desempenho das vedaes e fxaes dos
vidros nos caixilhos
empresa capacitada
72
5.24 VEDAES FLEXVEIS
Tratamento dado s juntas de assentamento dos materiais cermicos e pedras naturais
para contribuir no desempenho da estanqueidade e o acabamento nal dos sistemas
de revestimentos de pisos e paredes, assim como absorver pequenas deformaes.
apropriadas e evitar impacto nos rejuntes que possam causar danos ou prejuzo ao
desempenho do sistema;
excessivo ou danos superfcie do rejunte.
Utilizao de equipamentos, produtos ou uso do rejunte em desacordo com os
especicados acima;
Impacto em desacordo com o defnido na ABNT NBR 15575, que ocasione danos no
revestimento;
Danos causados por furos intencionais para instalao em geral.
A cada 1 ano
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento
convencional (em azulejos, cermicas, pedras), principalmente
na rea do box do chuveiro, bordas de banheiras
A cada 2 anos
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento com
mastique. Isto importante para evitar o surgimento de
manchas e inltraes
73
A cada 1 ano
Verifcar e, se necessrio, refazer
a calafetao das juntas
empresa capacitada
5.25 TACOS, ASSOALHOS E PISOS LAMINADOS
Revestimentos de madeira utilizados para acabamento em pisos. Por ser um produto
natural, pode apresentar diferenas de tonalidades em suas peas, sofrer variao na
dimenso das peas em funo da mudana de umidade e luminosidade do ambiente e,
eventualmente, podem aparecer ssuras nas juntas de calafetao. As reas revestidas
sob tapetes, mveis etc., sofrero diferena na colorao do revestimento.
Utilizar proteo (ex: cortinas nas janelas) para evitar a incidncia direta de raios
solares, que podero ocasionar ssuras, trincas ou outros danos ao revestimento;
No caso de instalao de piso de madeira, no usar parafusos para no interferir no
tratamento acstico do ambiente;
As reas revestidas em madeira no devero ser molhadas;
Se derrubar ou aplicar algum tipo de lquido no revestimento, limpar imediatamente
com pano seco;
Limpar os revestimentos somente com produtos apropriados que atendam os requi-
sitos e as caractersticas do revestimento;
excessivo ou danos superfcie do revestimento;
Sempre que possvel, utilizar capachos ou tapetes nas entradas para evitar o volume
de partculas slidas sobre o piso;
podero acarretar danos superfcie;
Utilizar protetores de feltros e/ou mantas de borrachas nos ps dos mveis;
No submeter o piso a cargas puntiformes (pontuais), como salto alto, quedas de
elementos pontiagudos etc., pois podero danicar o piso.
pro va damente equivalente;
A limpeza dever ser feita com pano levemente umedecido e conforme procedimento
especco.
74
Se houver incidncia direta de raios solares por no utilizao de proteo (cortina,
persiana), a ponto de causar danos ou alterao da superfcie;
Se houver contato com umidade ou produtos que causem manchas no naturais
superfcie;
Se no for aplicado o acabamento de forma adequada;
Se for utilizado no acabamento produto para clareamento.
75
5.26 PISO CIMENTADO/PISO ACABADO EM CONCRETO/CONTRAPISO
So argamassas ou concreto, especicamente preparados, destinados a regularizar e dar
acabamento nal a pisos e lajes ou servir de base para assentamento de revestimentos.
Para aplicao do revestimento, este dever atender normalizao vigente com
relao a no comprometer o desempenho dos demais componentes do sistema;
poder acarretar danos superfcie;
No demolir totalmente ou parcialmente o piso ou contrapiso para passagem de
componentes de sistemas ou embutir tubulaes;
Cuidado no transporte de eletrodomsticos, mveis e materiais pesados: no arrast-
los sobre o piso;
No utilizar objetos cortantes, perfurantes ou pontiagudos para auxiliar na limpeza do
piso ou contrapiso;
No executar furo no contrapiso ou piso, pois pode comprometer o desempenho do
sistema;
Evitar sobrecarga de pesos nos pisos ou contrapiso;
Somente lavar reas denominadas molhadas conforme ABNT NBR 15575.
provadamente equivalente;
Em caso de danos, proceder a imediata recuperao do piso cimentado sob risco de
aumento gradual da rea danicada.
Se no forem utilizados para a fnalidade estipulada.
A cada 1 ano
Verifcar as juntas de dilatao e, quando necessrio,
reaplicar mastique ou substituir a junta elastomrica
empresa capacitada
76
5.27 COBERTURA
Conjunto de elementos/componentes com a funo de assegurar estanqueidade s
guas pluviais e salubridade, proteger os demais sistemas da edicao habitacional
ou elementos e componentes da deteriorao por agentes naturais, e contribuir
positivamente para o conforto termoacstico da edicao habitacional, incluso os
componentes: telhas, peas complementares, calhas, trelias, rufos, forros etc.
Os trabalhos em altura demandam cuidados especiais de segurana;
Somente pessoas treinadas tecnicamente e sob segurana devero transitar sobre a
cobertura.
A cada 6 meses
Verifcar a integridade das calhas, telhas e protetores
trmicos e, se necessrio, efetuar limpeza e reparos, para
garantir a funcionalidade, quando necessrio. Em pocas
de chuvas fortes, recomendada a inspeo das calhas
semanalmente
Empresa capacitada/
A cada 1 ano
Verifcar a integridade estrutural dos componentes,
vedaes, fxaes, e reconstituir e tratar onde necessrio
Empresa capacitada/
77
6 . MANUT ENO
6.1 PROGRAMA DE MANUTENO
Um imvel planejado e construdo para atender a seus usurios por muitos anos. Isso
exige realizar a manuteno do imvel e de seus vrios componentes, considerando que
estes, conforme suas naturezas, possuem caractersticas diferenciadas e exigem diferentes
tipos, prazos e formas de manuteno. Esta manuteno, no entanto, no deve ser realizada
de modo improvisado e casual. Ela deve ser entendida como um servio tcnico e feita por
empresas capacitadas ou especializadas ou, ainda, equipe de manuteno local, conforme a
complexidade.
O manual denitivo da incorporadora/construtora deve apresentar o modelo de
programa de manuteno, cuja elaborao e implementao atenda a ABNT NBR 5674.
Para que a manuteno obtenha os resultados esperados de conservao e crie condies
para que seja atingida a vida til do imvel, necessria a implantao de um sistema de
gesto de manuteno que contemple o planejamento de atividades e recursos, bem como
a execuo de cada um deles de acordo com as especicidades de cada empreendimento.
Os critrios para elaborao do sistema de gesto de manuteno devem estar
baseados nas normas ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
Constitui condio da garantia do imvel a correta manuteno da unidade e das reas
comuns do condomnio. Nos termos da ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 15575, o proprietrio
responsvel pela manuteno de sua unidade e corresponsvel pela realizao e custeio da
manuteno das reas comuns.
O programa consiste na determinao das atividades essenciais de manuteno, sua
periodicidade, os responsveis pela execuo e os recursos necessrios.
Cabe ao sndico atualizar o programa. Ele poder contratar uma empresa ou prossional
especializado para auxili-lo na elaborao e gerenciamento do projeto, conforme ABNT NBR
14037 e ABNT NBR 5674.
O programa de manuteno vem atender tambm ao artigo 1348 inciso V do Cdigo
Civil, que dene a competncia do sndico em diligenciar a conservao e a guarda das partes
comuns e zelar pela prestao dos servios que interessam aos condminos.
So de extrema importncia a contratao de empresas especializadas, de prossionais
qualicados e o treinamento adequado da equipe de manuteno para a execuo dos
servios. Recomenda-se tambm a utilizao de materiais de boa qualidade, preferencialmente
seguindo as especicaes dos materiais utilizados na construo. No caso de peas de
reposio de equipamentos, utilizar peas originais.
O Proprietrio/usurio, ao realizar a manuteno em seu imvel, deve observar e
seguir o estabelecido no Manual do Proprietrio e fazer cumprir e prover os recursos para o
Programa de Gesto da Manuteno das reas Comuns.
78
Periodicidade Sistema Atividade Responsvel
A cada 1 semana
Ar condicionado Ligar o sistema Equipe de manuteno local
Churrasqueira, forno de pizza
e lareira para uso a carvo
Fazer limpeza geral Equipe de manuteno local
Instalaes hidrulicas
gua potvel
Verifcar o nvel dos reservatrios, o funcionamento das
torneiras de boia e a chave de boia para controle de nvel
A cada 1 ms
Banheira de hidromassagem/
spa/ofur
Fazer teste de funcionamento conforme instrues do
fornecedor
Revestimento de pedras natu-
rais (mrmore, granito, pedra
mineira, mosaico e outros)
No caso de peas polidas (ex.: pisos, bancadas de granito
etc.), verifcar e, se necessrio, encerar
Nas reas de circulao intensa o enceramento deve acon-
tecer com periodicidade inferior, para manter uma camada
protetora
A cada 3 meses Esquadrias de alumnio Efetuar limpeza geral das esquadrias e seus componentes Equipe de manuteno local
A cada 6 meses
Instalaes eltricas
Testar o disjuntor tipo DR apertando o boto localizado no pr-
prio aparelho. Ao apertar o boto, a energia ser interrompida.
Caso isso no ocorra, trocar o DR
empresa capacitada
gua potvel
Limpar e verifcar a regulagem dos mecanismos de descarga Equipe de manuteno local
Verifcar mecanismos internos da caixa acoplada Equipe de manuteno local
Limpar os aeradores (bicos removveis) das torneiras Equipe de manuteno local
gua no potvel
Limpar e verifcar a regulagem dos mecanismos de descarga Equipe de manuteno local
Esquadrias de ferro e ao
Verifcar as esquadrias, para identifcao de pontos de
oxidao e, se necessrio, proceder reparos necessrios
Empresa capacitada/
Churrasqueira, forno de pizza
e lareira para uso a carvo
Verifcar os revestimentos, tijolos refratrios e, havendo
necessidade, providenciar reparos
empresa capacitada
6.2 PLANEJAMENTO DA MANUTENO
Todos os servios de manuteno devem ser denidos em perodos de curto, mdio e
longo prazos, em consonncia com o programa de manuteno e de maneira a:
coordenar os servios de manuteno para reduzir a necessidade de sucessivas
intervenes;
minimizar a interferncia dos servios de manuteno no uso da edifcao e a
interferncia dos usurios sobre a execuo dos servios de manuteno;
otimizar o aproveitamento de recursos humanos, fnanceiros e equipamentos.
O Planejamento da Gesto das Manutenes deve abranger a previso oramentria
anual, os meios de controle de documentos, a reserva de recursos para servios de manuteno
no planejada, a reposio de equipamentos ou sistemas aps o trmino de sua vida til e
os servios especcos. Por exemplo, quando h limpeza de fachada, o consumo de gua e
energia maior.
Modelo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
Este modelo no restritivo para a elaborao do programa de manuteno preventiva
de uma edicao hipottica.
A elaborao deste modelo teve como base o anexo A da norma ABNT NBR 5674
79
(continua)
A cada 1 ano
gua potvel
Verifcar a estanqueidade da vlvula de descarga, torneira
automtica e torneira eletrnica
Verifcar as tubulaes de gua potvel para detectar obstru-
es, perda de estanqueidade e sua fxao, recuperar sua
integridade onde necessrio
empresa capacitada
Verifcar e, se necessrio, substituir os vedantes (courinhos)
das torneiras, misturadores e registros de presso para
garantir a vedao e evitar vazamentos
empresa capacitada
Verifcar o funcionamento do sistema de aquecimento individual
e efetuar limpeza e regulagem, conforme legislao vigente
Empresa capacitada
Instalaes eltricas
Rever o estado de isolamento das emendas de os e, no caso
de problemas, providenciar as correes
Verifcar e, se necessrio, reapertar as conexes do quadro de
distribuio
Verifcar o estado dos contatos eltricos. Caso possua
desgaste, substituir as peas (tomadas, interruptores e ponto
de luz e outros)
gua no potvel
Verifcar a estanqueidade da vlvula de descarga, torneira
automtica e torneira eletrnica
Verifcar as tubulaes de gua servida, para detectar obs-
trues, perda de estanqueidade, sua fxao, reconstituindo
sua integridade onde necessria
Empresa capacitada/
Impermeabilizao
Verifcar a integridade dos sistemas de impermeabilizao
e reconstituir a proteo mecnica, sinais de infltrao ou
falhas da impermeabilizao exposta
Empresa capacitada/
Verifcar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos
e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peas
sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e de outros elementos
Empresa capacitada/
Esquadrias de ferro e ao
Verifcar e, se necessrio, pintar ou executar servios com as
mesmas especifcaes da pintura original
Empresa capacitada/
Empresa capacitada/
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se um
tratamento com verniz e, a cada trs anos, a raspagem total e
reaplicao do verniz
Empresa capacitada/
Verifcar falhas de vedao, fxao das esquadrias, guarda-
-corpos e reconstituir sua integridade onde for necessrio.
Empresa capacitada/
Efetuar limpeza geral das esquadrias, incluindo os drenos.
Reapertar parafusos aparentes e regular freio e lubrifcao
Empresa capacitada/
Empresa capacitada/
Geradores de gua quente
Verifcar sua integridade e reconstituir o funcionamento do
sistema de lavagem interna dos depsitos de gua quente e
limpeza das chamins conforme instruo do fabricante
Empresa capacitada
Banheira de hidromassagem/
spa/ofur
Refazer o rejuntamento das bordas com silicone especfco
ou mastique
empresa capacitada
Revestimento cermico
interno
Verifcar e, se necessrio, efetuar as manutenes de modo a
manter a estanqueidade do sistema;
Empresa capacitada/
Verifcar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos in-
ternos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos.
Empresa capacitada/
Esquadrias de alumnio
Verifcar a presena de fssuras, falhas na vedao e
fxao nos caixilhos e reconstituir sua integridade onde for
necessrio.
Empresa capacitada/
80
(continuao)
A cada 1 ano (cont.)
Revestimento de paredes e
tetos em argamassa ou ges-
so e forro de gesso (interno
e externo)
Repintar os forros dos banheiros e reas midas
Empresa capacitada/
Revestimento em ladrilho
hidrulico
internos e externos dos pisos
Empresa capacitada/
Rejuntes
Verifcar sua integridade e reconstituir os rejuntamentos in-
ternos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos,
peas sanitrias, bordas de banheiras, chamins, grelhas de
ventilao e outros elementos, onde houver
Vedaes fexveis
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento con-
vencional (em azulejos, cermicas, pedras), principalmente
na rea do box do chuveiro, bordas de banheiras
Esquadrias de alumnio
Reapertar os parafusos aparentes dos fechos, das fechaduras
ou puxadores e das roldanas
Empresa capacitada/
Verifcar nas janelas Maxim-air a necessidade de regular o
freio. Para isso, abrir a janela at um ponto intermedirio
( 30), no qual ela deve permanecer parada e oferecer certa
resistncia a movimento espontneo. Se necessria, a regula-
gem dever ser feita somente por pessoa especializada, para
no colocar em risco a segurana do usurio e de terceiros
empresa capacitada
A cada 2 anos
Instalaes eltricas
Reapertar todas as conexes
(tomadas, interruptores, ponto de luz e outros)
Empresa capacitada/
Nos casos das esquadrias enceradas aconselhvel o
tratamento de todas as partes
Empresa capacitada/
e externo)
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio, repint-
las, evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o
descascamento e eventuais ssuras
Empresa capacitada/
Pinturas, texturas, vernizes
(interna e externa)
Revisar a pintura das reas secas e, se necessrio, repint-
las evitando assim o envelhecimento, a perda de brilho, o
descascamento e eventuais ssuras
Empresa capacitada/
Vedaes fexveis
Inspecionar e, se necessrio, completar o rejuntamento com
mastique. Isto importante para evitar o surgimento de
manchas e inltraes
Equipe de manuteno
local/empresa especializada
A cada 3 anos
Nos casos de esquadrias pintadas, repintar. importante o
uso correto de tinta especicada no manual
No caso de esquadrias envernizadas, recomenda-se, alm
do tratamento anual, efetuar a raspagem total e reaplicao
do verniz
e externo)
Empresa capacitada/
Revestimento cermico
interno
recomendada a lavagem das paredes externas, como ter-
raos ou sacadas, para retirar o acmulo de sujeira, fuligem,
fungos e sua proliferao. Utilizar sabo neutro para lavagem
Empresa capacitada/
Pinturas, texturas, vernizes
(interna e externa)
Empresa capacitada/
81
6.3 VERIFICAO DO PROGRAMA DE MANUTENO
Vericaes do programa de manuteno ou inspees so avaliaes peridicas
do estado de uma edicao e suas partes constituintes e so realizadas para orientar as
atividades de manuteno. So fundamentais e obrigatrias para a gesto de um programa
de manuteno, conforme a ABNT NBR 5674.
A denio da periodicidade das vericaes e sua forma de execuo fazem parte
da elaborao do programa de manuteno de uma edicao, que deve ser feita logo aps
o auto de concluso da obra, conforme responsabilidades denidas pela ABNT NBR 14037
e ABNT NBR 5674. As informaes contidas no Manual do Proprietrio e no Manual das
reas Comuns fornecidos pela construtora e/ou incorporadora e o programa de manuteno
elaborado auxiliam no processo de elaborao das listas de conferncia padronizadas (check-
list) a serem utilizadas, considerando:
um roteiro lgico de inspeo e verifcaes das edifcaes;
os componentes e equipamentos mais importantes da edifcao;
as formas de manifestao esperadas do desgaste natural da edifcao;
as solicitaes e reclamaes dos usurios.
Os relatrios das vericaes avaliam eventuais perdas de desempenho e classicam os
servios de manuteno conforme o grau de urgncia nas seguintes categorias:
servios de urgncia para imediata ateno;
servios a serem includos em um programa de manuteno.
A elaborao de planilhas (check-list) de vericaes deve seguir modelo feito
especialmente para cada edicao, com suas caractersticas e grau de complexidade, com
denio de aes, prazos e responsveis, conforme ABNT NBR 5674 e ABNT NBR 14037.
As vericaes peridicas permitem que os responsveis pela administrao da
edicao percebam rapidamente pequenas alteraes de desempenho de materiais e
equipamentos, viabilizando seu reparo com maior rapidez e menor custo, sem contar a melhoria
na qualidade de vida e segurana dos moradores e na valorizao do empreendimento.
6.4 RESPONSABILIDADES RELACIONADAS
MANUTENO DA EDIFICAO
A conveno de condomnio, elaborada de acordo com as diretrizes do Cdigo Civil
Brasileiro (nos seus artigos 1332, 1333 e 1334), estipula as responsabilidades, direitos e deveres
dos condminos, sndico e conselho consultivo e/ou scal. O regimento interno, aprovado
conjuntamente com a conveno na assembleia de instalao do condomnio, complementa
as regras de utilizao do empreendimento.
82
Ressalta-se a importncia dos envolvidos em praticar os atos que lhe so atribudos
pela legislao, pela conveno e pelo regulamento interno.
Relacionamos abaixo algumas responsabilidades referentes manuteno das
edicaes, diretamente relacionadas s ABNT NBR 5674, ABNT NBR 14037, ABNT NBR
15575 e normas especcas de diversos sistemas que possuem descrio de manutenes
necessrias, alm de outras sugestes:
INCORPORADORA E/OU CONSTRUTORA
Entregar o Termo de Garantia, Manual do Proprietrio e Manual de Uso, Operao e
Manuteno da Edicao, conforme ABNT NBR 14037;
Entregar as notas fscais dos equipamentos para o sndico do condomnio;
Entregar um jogo completo de plantas e especifcaes tcnicas do edifcio, conforme
ABNT NBR 14037;
Fornecer os documentos relacionados no item 7.4 deste manual;
Prestar esclarecimentos tcnicos sobre materiais e mtodos construtivos utilizados e
equipamentos instalados e entregues ao edifcio;
Providenciar servios de assistncia tcnica dentro do prazo e condies de garantia;
de manuteno e sugesto ou modelo de lista de vericao do programa de
manuteno do edifcio, conforme ABNT NBR 5674 e descrito na ABNT NBR 14037.
SNDICO
Administrar os recursos para a realizao da manuteno;
Assegurar que seja estabelecido o modo de comunicao apropriado em todos os
nveis da edicao;
Coletar e manter arquivados os documentos relacionados s atividades de manuteno
(notas scais, contratos, certicados, respectivos registros de sua realizao etc.),
durante o prazo de vida til dos sistemas da edicao;
Contratar e treinar funcionrios para a execuo das manutenes;
Contratar empresas (capacitadas ou especializadas, conforme complexidade e riscos)
para realizar as manutenes;
Convocar Assembleia geral, a fm de aprovar os recursos para a realizao das manutenes;
Efetuar o controle do processo de manuteno;
Elaborar e implantar plano de transio e esclarecimento de dvidas que possam
garantir a operacionalidade do empreendimento sem prejuzos por conta da troca do
responsvel legal. Toda a documentao deve ser formalmente entregue ao sucessor;
Elaborar, implantar e acompanhar o sistema de gesto de manuteno e o planejamento
anual das atividades de manuteno;
Encaminhar para prvia anlise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua
falta, de um responsvel tcnico, qualquer alterao nos sistemas estruturais da
edicao ou sistemas de vedaes horizontais e verticais, conforme descrito na
ABNT NBR 14037;
83
Encaminhar para prvia anlise do incorporador, construtor ou projetista ou, na sua
falta, de um responsvel tcnico, consulta sobre limitaes e impedimentos quanto
ao uso da edicao ou de seus sistemas e elementos, instalaes e equipamentos,
conforme descrito na ABNT NBR 14037;
Encaminhar para prvia anlise do incorporador, construtor ou projetista, ou na sua falta,
de um responsvel tcnico, toda e qualquer modicao que altere ou comprometa
o desempenho do sistema, inclusive da unidade vizinha, conforme descrito na ABNT
NBR 14037;
Fazer cumprir as normas tcnicas pertinentes ao condomnio, bem como normas e
leis de segurana e sade dos trabalhadores;
Gerenciar e manter atualizada a documentao, seus registros e seu fuxo pertinente
gesto da manuteno do edifcio;
Gerir as atividades de manuteno, conservao das reas comuns e equipamentos
coletivos do condomnio.
CONSELHO DELIBERATIVO OU FISCAL
Acompanhar e sugerir melhorias na gesto do programa de manuteno.
PROPRIETRIO/USURIO
Ao realizar a manuteno em seu imvel observar e seguir o estabelecido no Manual
do Proprietrio;
Fazer cumprir e prover os recursos para a realizao das atividades de manuteno,
bem como para o programa de gesto da manuteno das reas comuns.
ADMINISTRADORAS
Realizar, total ou parcialmente, as funes administrativas do sndico, conforme
condies de contrato entre o condomnio e a administradora aprovado em assembleia;
Prestar assessoria para a elaborao e implantao do programa de gesto de
manuteno do edifcio.
ZELADOR/GERENTE PREDIAL
Fazer cumprir os regulamentos do edifcio e as determinaes do sndico e da admi-
nistradora;
Coordenar os servios executados pela equipe de manuteno local e das empresas
terceirizadas;
Registrar as manutenes realizadas e comunicar administradora e ao sndico;
Comunicar imediatamente ao sndico ou administradora qualquer defeito ou
problema em sistemas e/ou subsistemas do edifcio, ou seja, qualquer detalhe
funcional do edifcio;
Prestar suporte ao sndico ou administradora para coleta e arquivamento dos
documentos relacionados s atividades de manuteno (notas scais, contratos,
certicados etc.) e dos componentes do controle de registro das manutenes, desde
que em conformidade com contrato de trabalho e conveno coletiva;
Fiscalizar para que as normas de segurana e sade dos trabalhadores sejam rigoro-
samente cumpridas por todos os funcionrios e/ou terceirizados no condomnio.
84
EQUIPE DE MANUTENO LOCAL
Executar os servios de manuteno, de acordo com as normas tcnicas, atender ao
sistema de gesto de manuteno do edifcio, desde que tenha recebido orientao e
possua conhecimento de preveno de riscos e acidentes;
Cumprir as normas vigentes de segurana e sade do trabalhador;
O trabalho somente dever ser realizado se estiver em conformidade com contrato de
trabalho, conveno coletiva e com a funo por ele desempenhada.
EMPRESA CAPACITADA
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas e capacitao ou orientao
recebida, conforme a gesto da manuteno;
Fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais
como contratos, notas scais, garantias, certicados etc.;
Utilizar materiais, equipamentos e executar os servios em conformidade com normas
e legislao, mantendo, no mnimo, o desempenho original do sistema;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Cumprir as normas vigentes de segurana e sade do trabalhador.
EMPRESA ESPECIALIZADA
Realizar os servios de acordo com as normas tcnicas, projetos, orientaes do
Manual do Proprietrio, Manual das reas Comuns e orientaes do manual do
fabricante do equipamento;
Fornecer documentos que comprovem a realizao dos servios de manuteno, tais
como contratos, notas scais, garantias, certicados etc.;
Utilizar materiais e produtos de qualidade na execuo dos servios, mantendo ou
melhorando as condies originais;
Utilizar peas originais na manuteno dos equipamentos;
Fornecer, quando necessrio, documentao de responsabilidade tcnica pela realiza-
o dos servios e suas implicaes;
Cumprir as normas vigentes de segurana do trabalho.
85
7. I NF ORMAES COMPL EMENTARES
7.1 MEIO AMBIENTE E SUSTENTABILIDADE
responsabilidade do condomnio manter as condies especicadas em TAC (Termo
de Ajustamento de Conduta) e no licenciamento pelo rgo ambiental, quando houver. Caso
o edifcio tenha obtido certicao ambiental, o condomnio deve seguir as orientaes da
construtora/incorporadora para que o desempenho ambiental esperado durante o uso do
imvel possa ser alcanado.
importante que os responsveis estejam atentos aos aspectos ambientais e promovam
a conscientizao dos moradores e funcionrios para que colaborem em aes que tragam
benefcios, como:
USO RACIONAL DA GUA
Verifcar mensalmente as contas para analisar o consumo de gua e checar o
funcionamento dos medidores ou existncia de vazamentos. Em caso de oscilaes,
chamar a concessionria para inspeo (essa prtica tambm deve ser adotada para
o uso de gs);
Orientar os moradores e a equipe de manuteno local para aferir mensalmente a
existncia de perda de gua (torneiras pingando, bacias escorrendo etc.);
Orientar os moradores e a equipe de manuteno local quanto ao uso adequado da
gua, evitando o desperdcio. Exemplo: ao limpar as caladas, no utilizar a gua para
varrer.
USO RACIONAL DA ENERGIA
recomendado o uso adequado de energia, desligando, quando possvel pontos de
iluminao e equipamentos. Lembre-se de no atingir os equipamentos que permitem
o funcionamento do edifcio (ex.: bombas, alarmes, etc.);
Para evitar fuga de corrente eltrica, realizar as manutenes sugeridas, como: rever
estado de isolamento das emendas de os, reapertar as conexes do quadro de
distribuio e as conexes de tomadas, interruptores e ponto de luz e, ainda, vericar
o estado dos contatos eltricos, substituindo peas que apresentam desgaste;
recomendado o uso de equipamentos que possuam bons resultados de efcincia
energtica, como o selo PROCEL em nveis de ecincia A ou B ou de desempenho
semelhante.
RESDUOS SLIDOS
recomendado implantar um programa de coleta seletiva no edifcio e destinar os
materiais coletados a instituies que possam recicl-los ou reutiliz-los;
No caso de reforma ou manutenes, que gerem resduos de construo ou demolio,
atender legislao especca.
86
7.2 SEGURANA
Estabelecer critrios de acesso para visitantes, fornecedores, representantes de
rgos ociais e das concessionrias;
Contratar seguro contra incndio e outros sinistros (obrigatrio), abrangendo todas
as unidades, partes e objetos comuns;
Utilizar os ambientes para os fns a que foram destinados, evitando us-los para o
armazenamento de materiais inamveis e outros no autorizados;
Utilizar e zelar pela utilizao adequada dos equipamentos para os fns que foram
projetados.
7.2.1. SEGURANA DO TRABALHO
O Ministrio do Trabalho regulamenta as normas de segurana e sade dos
trabalhadores. Dentre as 36 normas existentes atualmente, algumas que possuem ampla
implicao no setor so:
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 7 (NR 7) obriga a realizao
do Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional PCMSO;
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 9 (NR 9) obriga, em
todo condomnio, a realizao do PPRA (Programa de Preveno de Riscos
Ambientais), visando minimizar eventuais riscos nos locais de trabalho;
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 10 (NR 10), que diz respeito
segurana em instalaes e servios em eletricidade, estabelece os requisitos e
condies mnimas, objetivando a implementao de medidas de controle e sistemas
preventivos, para garantir a segurana e a sade dos trabalhadores que, direta ou
indiretamente, interajam em instalaes eltricas e servios com eletricidade;
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 18 (NR 18), referente s
condies e meio ambiente do trabalho na indstria da construo, deve ser
considerada pelo condomnio em relao aos riscos a que os funcionrios prprios e
de empresas especializadas esto expostos ao exercer suas atividades. No caso de
acidentes de trabalho, o sndico responsabilizado;
A norma regulamentadora do Ministrio do Trabalho n 35 (NR 35), referente a
trabalho em altura, tambm deve ser considerada pelo condomnio em relao
aos riscos a que os funcionrios prprios e de empresas especializadas esto
expostos ao exercer suas atividades. No caso de acidentes de trabalho, o sndico
responsabilizado. Portanto, so de extrema importncia os cuidados com a
segurana do trabalho..
As demais tambm devem ser analisadas e atendidas em sua totalidade.
87
7.3 OPERAO DOS EQUIPAMENTOS E SUAS LIGAES
Dever ser elaborado um planejamento da manuteno, conforme diretrizes da ABNT
NBR 5674. No captulo 5, descrevemos uma recomendao sobre as aes a serem adotadas
em diversos sistemas
7.3.1. PEDIDO DE LIGAES
O edifcio j entregue com as ligaes denitivas de gua, gs, telefone e luz.
Providenciar nas concessionrias os pedidos de ligaes locais individuais de telefone,
luz e gs, pois elas demandam certo tempo para serem executadas.
Verique se a sua cidade possui programas especcos que permitem ao condomnio
solicitar taxas reduzidas de consumo e inscreva-o.
7.3.2. MODIFICAES E REFORMAS
Caso sejam executadas reformas nas reas comuns, importante que se tomem os
seguintes cuidados:
O edifcio foi construdo a partir de projetos elaborados por empresas especializadas,
obedecendo legislao brasileira e s normas tcnicas. A construtora e/ou
incorporadora no assume responsabilidade sobre mudanas (reformas). Esses
procedimentos acarretam perda da garantia;
Alteraes das caractersticas originais podem afetar os seus desempenhos estrutural,
trmico, acstico, dos sistemas do edifcio etc. Portanto, devem ser feitas sob orientao
de prossionais/empresas especializadas para tal m. As alteraes nas reas comuns,
incluindo a alterao de elementos na fachada, s podem ser feitas aps aprovao
em assembleia de condomnio, conforme denido na conveno do empreendimento;
Consulte sempre profssional habilitado tecnicamente para avaliar as implicaes
nas condies de estabilidade, segurana, salubridade e conforto, decorrentes de
modicaes efetuadas;
As reformas devero seguir as diretrizes das normas da ABNT referentes aos sistemas
que sofrero alteraes;
As reformas somente devero ocorrer em consonncia com a norma ABNT especfca
sobre a gesto das reformas;
As reformas do edifcio devero atender na ntegra as defnies descritas no regimento
interno do condomnio e legislaes que tratam desse assunto;
Aps as reformas, os manuais da edifcao devero ser adequados conforme deter-
mina a ABNT NBR 14037.
7.3.3. DECORAO
No momento da decorao, verifcar as dimenses dos ambientes e espaos no projeto
de arquitetura, para que transtornos sejam evitados no que diz respeito aquisio
de moblia e/ou equipamentos com dimenses inadequadas. Atentar tambm para a
disposio das janelas, dos pontos de luz, das tomadas e dos interruptores;
88
A colocao de telas e grades em janelas ou envidraamento da varanda dever
respeitar o estabelecido na conveno e no regulamento interno do condomnio;
No encostar o fundo dos armrios nas paredes para evitar a umidade proveniente
da condensao. aconselhvel a colocao de um isolante, como chapa de isopor,
entre o fundo do armrio e a parede;
Nos armrios e nos locais sujeitos umidade (sob as pias), utilizar sempre revestimento
impermevel (tipo melaminico);
Para fxao de acessrios (quadros, armrios, cortinas, saboneteiras, papeleiras,
suportes) que necessitem de furao nas paredes, importante tomar os seguintes
cuidados:
- Observar se o local escolhido no passagem de tubulaes hidrulicas, conforme
detalhado nos projetos de instalaes hidrulicas.
- Evitar perfurao na parede prxima ao quadro de distribuio e nos alinhamentos
verticais de interruptores e tomadas, para evitar acidentes com os os eltricos;
- Para furao em geral, utilizar, de preferncia, furadeira e parafusos com bucha.
Atentar para o tipo de revestimento, bem como sua espessura, tanto para parede
quanto para teto e piso.
- Na instalao de armrios sob as bancadas de lavatrios e cozinha, deve-se tomar
muito cuidado para que os sifes e ligaes exveis no sofram impactos, pois as
junes podem ser danicadas, provocando vazamentos.
7.3.4. SERVIOS DE MUDANA E TRANSPORTE
A mudana dos ocupantes das unidades autnomas dever contemplar planejamento e
atender ao regulamento interno do condomnio, respeitar os limites de espaos e capacidade
de cargas por onde sero transportados os mveis e outros objetos (dimenses dos vos e
espaos, escadarias, rampas, portas, passagens, capacidade dos elevadores etc.)
7.3.5. AQUISIO E INSTALAO DE EQUIPAMENTOS
Os quadros de luz das dependncias das reas comuns so entregues com o diagrama
dos disjuntores;
Ao adquirir qualquer equipamento, verifque primeiramente a compatibilidade da sua
tenso (voltagem) e potncia, que dever ser, no mximo, igual tenso (voltagem)
e potncia dimensionada em projeto para cada circuito;
Na instalao de luminrias, solicite ao profssional habilitado que esteja atento ao
total isolamento dos os;
Para sua orientao, o consumo de energia de seus equipamentos calculado da
seguinte forma:
Potncia x quantidade de horas de uso por ms = Consumo KWh por ms
89
7.4 DOCUMENTAO TCNICA E LEGAL
A tabela abaixo relaciona os principais documentos que devem fazer parte da
documentao do condomnio. Alguns deles so entregues pela construtora ou incorporadora.
Os demais devem ser providenciados pelo condomnio.
Obs:
- Incumbncia pelo fornecimento inicial pode ser da construtora, incorporadora ou condomnio
- Incumbncia pela renovao ca a cargo do proprietrio ou condomnio
Documento
Incumbncia pelo
fornecimento inicial
Incumbncia pela
renovao
Periodicidade da renovao
Manual do proprietrio
Construtora ou
incorporadora
Proprietrio
Pelo proprietrio, quando houver
alterao na fase de uso
Manual das reas comuns
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Pelo condomnio, quando houver
alterao na fase de uso ou legislao
Certicado de garantia dos equipamentos instalados
Construtora ou
incorporadora
Condomnio A cada nova aquisio/manuteno
Notas scais dos equipamentos
Construtora ou
incorporadora
Manuais tcnicos de uso, operao e manuteno
dos equipamentos instalados
Construtora ou
incorporadora
Auto de Concluso (Habite-se)
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Alvar de aprovao e execuo de edicao
Construtora ou
incorporadora
No h, desde
que inalteradas as
condies do edifcio
No h
Alvar de instalao de elevadores
Construtora ou
incorporadora
No h, desde
que inalteradas as
condies do edifcio
No h
Alvar de funcionamento de elevadores
Construtora ou
incorporadora
Condomnio No h
Auto de Vistoria de Corpo de Bombeiros (AVCB)
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Verifcar legislao estadual
especca
Projetos legais
Projeto aprovado
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Incndio
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Projetos aprovados em concessionrias
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Projetos executivos
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Especicao, instituio de condomnio
Condomnio
Importante: a minuta
de responsabilidade
do incorporador
No h No h
Ata da assembleia de instalao do condomnio
(registrada)
Condomnio Condomnio A cada alterao do sndico
Conveno condominial
Condomnio
de responsabilidade
do incorporador
Condomnio Quando necessrio
Regimento interno
Condomnio
de responsabilidade
do incorporador
(continua)
90
Documento
Incumbncia pelo
Incumbncia pela
renovao
Relao de proprietrios Condomnio Condomnio A cada alterao
Licenas ambientais
Construtora ou
incorporadora
Termos de ajustamento de conduta ambientais (TAC)
Construtora ou
incorporadora
Recibo de pagamento do IPTU do ltimo ano de obra,
boleto(s) de IPTU (s) a serem pagos, cpia do processo
de desdobramento do IPTU e carns IPTU desdobrado
Construtora ou
incorporadora
Condomnio No h
Recibo de pagamento da concessionria de energia
eltrica (ltimo pagamento)
Construtora ou
incorporadora
Condomnio No h
Recibo de pagamento da concessionria de gua e
esgoto (ltimo pagamento)
Construtora ou
incorporadora
Condomnio No h
Atestado do start-up do gerador
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Certicado de abrangncia do grupo gerador
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
Verifcar legislao estadual
especca
Certicado de limpeza, desinfeco e potabilidade
dos reservatrios de gua potvel
Construtora ou
incorporadora
Condomnio A cada 6 meses
Declarao de limpeza do poo de esgoto, poo de
gua servida, caixas de drenagem e esgoto
Construtora ou
incorporadora
Condomnio A cada ano
Relatrio de vistoria de entrega de obra
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Relao de equipamentos, mveis, eletrodomsticos,
objetos de decorao entregues ao condomnio
(quando aplicvel)
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Cadastro do condomnio no sindicato patronal Condomnio No h No h
Atestado de instalao de gs e instalaes hidrulicas
e outras instalaes prediais (quando aplicvel)
Construtora ou
incorporadora
Condomnio Verifcar legislao especfca
Atestado de instalaes eltricas
Construtora ou
incorporadora
Condomnio Verifcar legislao especfca
Atestado de Sistema de Proteo a Descarga
Atmosfrica - SPDA
Construtora ou
incorporadora
Condomnio A cada ano
Medio hmica (com terrmetro calibrado e
aferido pelo INMETRO)
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
A cada 5 anos para edifcaes
residenciais ou comerciais e 3
anos para edifcaes com grandes
concentraes pblicas
Sugesto ou modelo de programa de manuteno
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Sugesto ou modelo de lista de vericao do
programa de manuteno
Construtora ou
incorporadora
No h No h
Livro de atas de assembleias/presena Condomnio Condomnio A cada alterao
Livro do conselho consultivo Condomnio Condomnio A cada alterao
Inscrio do edifcio na Receita Federal (CNPJ) Condomnio Condomnio A cada alterao do sndico
Inscrio do condomnio no ISS Condomnio Condomnio No h
Inscrio do condomnio no sindicato dos empregados Condomnio Condomnio No h
Aplice de seguro de incndio ou outro sinistro que
cause destruio (obrigatrio) e outros opcionais
Condomnio Condomnio A cada ano
Relao de moradores Condomnio Condomnio A cada alterao
Procuraes (sndico, proprietrios etc.) Condomnio Condomnio A cada alterao
Documentos de registros de funcionrios do
condomnio de acordo com a CLT
Condomnio Condomnio
A cada alterao de funcionrio,
quando aplicvel
(continuao)
91
Documento
Incumbncia pelo
Incumbncia pela
renovao
Cpia dos documentos de registro dos funcionrios
terceirizados
Condomnio Condomnio
A cada alterao de funcionrio,
quando aplicvel
Programa de Preveno de Riscos Ambientais
(PPRA) (conforme NR 09 do MTE)
Programa de Controle Mdico de Sade Ocupacional
(PCMSO) (conforme NR 07 do MTE)
Condomnio Condomnio A cada ano, quando aplicvel
Atestado de brigada de incndio Condomnio Condomnio A cada ano
Relatrio de inspeo anual dos elevadores (RIA) Condomnio Condomnio A cada ano
Contrato de manuteno de elevadores Condomnio Condomnio Validade do contrato
Contrato de manuteno de gerador Condomnio Condomnio A cada ano
Contrato do sistema e instrumentos de preveno e
combate a incndio
Certicado de teste dos equipamentos de combate
a incndio
Construtora ou
incorporadora
Condomnio Verifcar legislao vigente
Livro de ocorrncias da central de alarmes Condomnio Condomnio A cada ocorrncia
Certicado de desratizao e desinsetizao Condomnio Condomnio A cada seis meses
Cadastro do condomnio junto s concessionrias
de servios
Construtora ou
incorporadora
Condomnio
No h (desde que inalteradas as
condies do edifcio)
IMPORTANTE: A periodicidade de renovao e o contedo da prpria tabela devem ser
ajustados individualmente, em funo das exigncias locais de legislaes municipal,
estadual ou, ainda, federal vigentes.
Os documentos relacionados devem ser mantidos em local seguro. Seu contedo somente
dever ser utilizado para ns de garantia de funcionalidade do edifcio e comprobatria de
atendimento a quesitos legais.
OBSERVAES
1. O sndico responsvel pelo arquivo dos documentos, garantindo a sua entrega a
quem o substituir, mediante protocolo discriminando item a item;
2. Recomenda-se que o sndico guarde os documentos legais e scais no mnimo por
10 anos; documentos referentes a pessoal, 30 anos; e documentos do programa de
manuteno pelo perodo de vida til do sistema especicado em projetos;
3. Recomenda-se que os documentos comprobatrios da realizao da manuteno
sejam organizados e arquivados de acordo com a norma ABNT NBR 5674, de modo
a evidenciar a realizao das manutenes previstas no programa de manuteno da
edicao;
4. Os documentos devem ser guardados para evitar extravios, danos e deteriorao e
de maneira que possam ser prontamente recuperveis, conforme descreve a ABNT
NBR 5674;
5. Os documentos podem ser entregues e/ou manuseados em meio fsico ou eletrnico;
6. No caso de troca de sndico, dever haver a transferncia da documentao do con-
domnio mediante protocolos discriminados item a item;
7. Os documentos entregues pela construtora e/ou incorporadora podero ser originais,
em cpias simples ou autenticadas, conforme documento especco;
8. As providncias para a renovao dos documentos, quando necessrias, so de
responsabilidade do sndico.
92
7.5 ELABORAO E ENTREGA DO MANUAL
Ao nal da construo, ser entregue ao proprietrio a verso denitiva do Manual
do Proprietrio, que complementa a presente minuta com a indicao das caractersticas
tcnicas da edicao, procedimentos recomendados e obrigatrios para conservao, uso
e manuteno da unidade, bem como operao dos equipamentos, obrigaes no tocante
realizao de atividades de manuteno e conservao e condies de utilizao da
edicao, prevenir a ocorrncia de falha ou acidentes decorrentes de uso inadequado e
contribuies para que a edicao atinja a vida til do projeto, alm de orientar a elaborao
do sistema de gesto de manuteno do empreendimento.
de manuteno preventiva e sugesto ou modelo de lista de vericao do programa de
manuteno, conforme ABNT NBR 5674 e descrito na ABNT NBR 14037.
7.6 ATUALIZAO DO MANUAL
O manual deve indicar de forma destacada ao proprietrio ou condomnio a
obrigatoriedade e a responsabilidade pela atualizao de seu contedo quando da realizao
de modicaes na edicao em relao ao originalmente construdo e documentado no
manual original, alm de:
a) expressar que a atualizao deve necessariamente incluir a reviso e correo de
todas as descries tcnicas e projetos da edicao, alm da reviso do manual;
b) informar que a atualizao do manual pode ser feita na forma de encartes que
documentem a reviso de partes isoladas, identicando no corpo do manual, os
itens revisados, ou na forma de uma nova estrutura, dependendo da intensidade das
modicaes realizadas na edicao;
c) informar que a atualizao do manual um servio tcnico, que deve ser realizado
por empresa ou responsvel tcnico;
d) recomendar ao proprietrio da unidade que as verses desatualizadas do manual
sejam claramente identicadas como fora de utilizao, devendo, porm, ser guardadas
como fonte de informaes sobre a memria tcnica da edicao.
7.7 SOLICITAO DE ASSISTNCIA TCNICA
A construtora e/ou incorporadora se obriga a prestar, dentro dos prazos de garantia
estabelecidos, o servio de assistncia tcnica. Deve informar o procedimento que adotar
para realizar o atendimento ao cliente, incluindo o esclarecimento de dvidas referentes
manuteno, garantia e assistncia tcnica.
Caber ao proprietrio ou seu representante solicitar formalmente a visita de
representante da construtora e/ou incorporadora, sempre que os defeitos se enquadrarem
dentre aqueles integrantes da garantia. Caso seja constatado na visita de avaliao dos
servios solicitados que esses servios no esto enquadrados nas condies da garantia,
poder ser cobrada taxa de visita.

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