ESTUDIO DE MERCADO

El estudio de mercado constituye una etapa importante de

todo proyecto de inversin, el cual consiste en una serie de
tcnicas y procedimientos tiles para obtener y analizar la
informacin referente a la demanda, oferta, precios y
comercializacin de un bien o servicio. Esta etapa es
determinante ya que permite conocer las perspectivas reales que
debe afrontar un determinado producto o servicio al pretender
ingresar a un mercado especfico.
Por lo anterior, el conocimiento del mecanismo del mercado
resulta imperiosamente necesario para la aceptacin o rechazo de
la asignacin de los recursos a una determinada iniciativa. os
ob!etivos del estudio de mercado para el presente proyecto son
los siguientes"
#bicar el segmento de mercado que se pretende cubrir.
$ote!ar la aceptacin del mercado del producto a ofrecer.
%ncluir caractersticas y an&lisis de la demanda.
Pronosticar la demanda futura.
levar a cabo el an&lisis de la competencia y la oferta.
'efinir los canales de comercializacin, precios y polticas
m&s convenientes por la venta.
El presente estudio esta sustentado en la recopilacin de
informacin que se basa principalmente en la tcnica de
recoleccin de informacin directa, la cual implica el estudio y
an&lisis que se realiza mediante fuentes de informacin primaria
en base a la investigacin de campo, mediante la realizacin y
aplicacin de una encuesta a travs del contacto directo con los
posibles consumidores y oferentes del producto o servicio a
ofrecer. Para el estudio de mercado se llev a cabo la aplicacin
de una encuesta a la poblacin universitaria y vendedores
informales que hacen vida cotidiana en el &rea donde se ubicar&
la zona rental. Esta tcnica aporta datos sumamente valiosos para
el desarrollo del proyecto ya que proporciona un enfoque m&s real
al estudio en consideracin.
Estudio de la Demanda
El an&lisis de la demanda es el proceso mediante el cual se
logran determinar las condiciones que afectan y determinan el
consumo de un bien o servicio en funcin del tiempo. Este
apartado en especial, es de vital importancia para el estudio de
mercado en particular y para el proyecto en general, ya que dar&
la pauta para determinar el grado de viabilidad e(istente para la
continuacin del proyecto. Por otra parte, el an&lisis de la
demanda es un elemento de apoyo para la siguiente etapa del
proyecto )Estudio *cnico+, puesto que de su determinacin se
podr& definir el tama,o m&s conveniente de las instalaciones en
base al requerimiento de la demanda potencial efectiva.
1) Perfil del Consumidor
*omando en cuenta el mercado actual de locales para la
implementacin de negocios comerciales, el consumidor meta de
los locales en la zona rental que se propone es la poblacin de
comerciantes de distintos productos o servicios, en especial los
rubros de alimentos, fotocopias, servicio de llamadas y papelera
en el municipio -aturn del Estado -onagas, particularmente en
la #niversidad de .riente.
El alquiler o venta de locales que se propone, va dirigido a
personas de se(o indistinto, en un rango de edad entre los
dieciocho y cuarenta a,os, los cuales se dedican al comercio
legal. /in embargo, se puede e(tender el mercado hacia las
empresas e instituciones en general que requieran realizar sus
actividades dentro de la zona rental. En este sentido, el producto
va a comercializarse tanto a las familias como a las instituciones
gubernamentales y privadas que lo requieran.
2) Mercado Potencial y Mercado Meta
0un cuando ya se indic que el mercado potencial esta
compuesto por los comerciantes de la #niversidad de .riente,
este se puede e(tender a toda la poblacin del municipio -aturn.
El mercado meta es la parte del mercado disponible al que debe
dirigirse el proyecto, y para el caso especfico de este, se
considera que el mercado disponible es igual al mercado
potencial. En todo caso, inicialmente, para este proyecto se han
tomado en consideracin tres importantes aspectos que delimitan
el segmento de mercado a cubrir, los cuales se muestran a
continuacin"
a+ 1eogr&ficos" a zona rental se ubicar& en la #niversidad
de .riente, -unicipio -aturn, Estado -onagas, pero estar&
dirigido principalmente a las familias del sector os 1uaritos,
incluyendo a su vez a las urbanizaciones cercanas al mismo, las
cuales puedan formar parte de la demanda efectiva. 'icho
espacio geogr&fico se caracteriza por ser una de las zonas con un
alto grado de concentracin poblacional, al ubicarse en la
cercana de condominios habitacionales y centros comerciales.
b+ 'emogr&ficos" /e tomar& en cuenta a la poblacin
masculina y femenina, ya que las actividades propuestas en el
proyecto podr&n cubrir las necesidades de ambos. 0dem&s, tal
como se indic anteriormente, el servicio se dirige a la poblacin
con un rango de edad de 23456 a,os, sin descartar a la poblacin
restante que tenga deseo y posibilidad de requerir los servicios
que se ofrecen.
c+ Econmicos" a poblacin que forma parte del mercado a
captar se ubica en ingresos iguales o mayores al salario mnimo
mensual, por ser el segmento de la poblacin que tiene mayor
posibilidad de pagar el servicio ofrecido )alquiler o compra de
locales en la zona rental+. /in embargo, no se descarta la
posibilidad de captar a familias con ingresos menores al
establecido, siempre y cuando puedan pagar el servicio.
) !actores "ue Influyen en la Demanda
os factores que afectaran la adquisicin los locales
comerciales en la zona rental seran los siguientes"
El precio: El precio afectara la cantidad demandada de
locales, debido a que si este se incrementa, la demanda tender& a
disminuir.
Crecimiento poblacional: /e considera que la demanda
de locales en la zona rental estar& afectada por el crecimiento de
la poblacin de comerciantes, pues a medida que se incremente,
ser& mayor la demanda del servicio ofertado.
Productos sustitutos: a aparicin de servicios sustitutos
puede afectar la demanda del mismo, al atraer la intencin de
consumo hacia otros servicios distintos a los de alquiler o compra
de locales para actividades comerciales.
Calidad: /e debe mantener la calidad de acuerdo a la lnea
de normas y est&ndares establecidos, ya que esto puede afectar
la demanda real del mismo.
#) Com$ortamiento %ist&rico de la Demanda
Para realizar el estudio del comportamiento histrico de la
demanda, as como su proyeccin en los a,os venideros,
primeramente se aplic una encuesta, en la cual se indag acerca
de la posibilidad que se realice el alquiler o compra de locales en
la zona rental, el nivel de satisfaccin con la oferta actual, nivel de
ingresos y tipos de actividades comerciales. Para ello se tomo una
muestra de doscientas personas en la #niversidad de .riente y se
obtuvo las siguientes informaciones"
a+ En primer lugar, el 768 de los encuestados afirm
que la construccin de una zona rental en la universidad de
oriente ncleo -onagas sede los guaritos traer& beneficios a la
poblacin #niversitaria, mientras que el 968 restante indic que
no. En trminos gr&ficos"
!uente' Encuesta a$licada !e(rero 2)11
b+ En segundo lugar, se encontr que el 368 est& de
acuerdo que en esta zona rental se reubicaran los traba!adores
de la economa informal que actualmente labora en la universidad
de oriente sede los guaritos. 1r&ficamente"
!uente' Encuesta a$licada !e(rero 2)11
c+ En cuanto al nivel de ingresos, un 568 afirm
poseer un ingreso superior al salario mnimo mensual, mientras
que un 5:8 indic que tiene un ingreso equivalente al salario
mnimo y el 2:8 no respondi a la pregunta. En trminos gr&ficos"
!uente' Encuesta a$licada !e(rero 2)11
d+ Por lo que respecta al nivel de satisfaccin con la
oferta actual de locales para la actividad comercial dentro o en las
adyacencias de la #'., un 768 de los encuestados indic estar
poco satisfecho, siendo seguidos en orden relativo descendente
por el 2:8 que respondi estar medianamente satisfecho y el
restante 2:8 que indic no estar satisfecho. 1r&ficamente"
!uente' Encuesta a$licada Mayo de 2))*
'e acuerdo con lo anterior, se tiene una demanda con
niveles de satisfaccin relativamente ba!os, lo cual apunta a que
el proyecto representa una oportunidad para cubrir estas
necesidades insatisfechas. 0dem&s, el hecho que un 568 tenga
un nivel de ingreso superior al salario mnimo indica que una parte
importante de la poblacin puede ser concebida como mercado
meta. En cuanto al alquiler o compra de locales para actividades
comerciales en la zona rental, se puede inferir de los datos
obtenidos de la encuesta que un porcenta!e importante demanda
el servicio, aspecto que debe ser considerado en la estimacin de
los ingresos por ventas del que se realizar& m&s adelante.
En este sentido, la tendencia histrica de la demanda se
determina considerando los datos histricos de la poblacin de
comerciantes establecida anteriormente, en a #niversidad de
.riente, -unicipio -aturn, Estado -onagas, correlacion&ndolos
con los datos encontrados en la encuesta.
0s, se tomaron los datos de esta poblacin desde el a,o
;665 hasta la fecha considerando un incremento anual de :8
establecido por las autoridades de la #'., esto con la finalidad
de tener referencias del comportamiento histrico de la demanda
para realizar las proyecciones futuras. En cuadro que sigue
presenta la tendencia histrica"
Cuadro 1+ Tendencia %ist&rica del Mercado Potencial
A,o Mercado Potencial
-Comerciantes)
Comerciantes
"ue re"uieren
local
Cantidad
demandada
2))# .) /# /#
2))0 .# /1 /1
2))/ .* 11 11
2))1 * 10 10
2)). *. 1* 1*
2))* 1) . .
2)1) 1). .1 .1
!uente' Ela(oraci&n $ro$ia con datos de UDO y de encuesta
a$licada+
<ay que hacer notar que el c&lculo de la poblacin de
comerciantes que requieren local se realiz tomando como base
la idea que el 368 de los mismas esta de acuerdo en adquirir un
local. a cantidad demandada se obtuvo tomando como base un
consumo promedio de un local comercial y multiplic&ndolo por la
poblacin que consume. En trminos gr&ficos"
En cuanto a la proyeccin de la demanda, suponiendo que
la misma guardar& un incremento anual de :8 establecido y que
se mantendr& el nivel de comerciantes que adquieren locales
alquilados o comprados y el nmero de prestaciones por a,o, se
tiene entonces lo siguiente"
Cuadro 2+ Proyecci&n del Mercado Potencial
A,o Mercado Potencial
-Comerciantes)
Comerciantes
"ue re"uieren
local
Cantidad
demandada
2)11 11 *) *)
2)12 11. *# *#
2)1 122 ** **
2)1# 12/ 1)# 1)#
2)10 1) 1)* 1)*
2)1/ 1# 110 110
2)11 1* 12) 12)
!uente' Ela(oraci&n $ro$ia a $artir de Tendencia
%ist&rica+
En referencia a lo anterior, se espera que la demanda
mantenga su tendencia creciente en el tiempo, de manera que
e(iste un horizonte de negocio amplio y la posibilidad real que la
zona rental pueda satisfacer la misma con sus operaciones. 'e lo
que se trata es de reconoce que el proyecto tiene buenas
e(pectativas, puesto que al incrementarse el nmero de
comerciantes, e(istir& la posibilidad de que parte de ellos
conformen los futuros demandantes de este tipo de servicio.
Estudio de la Oferta
El an&lisis de la oferta se realiza con el ob!etivo de conocer
cu&les son los posibles competidores de la empresa, en el
momento en que inicie las operaciones. Es importante conocer la
competencia, pues ello permitir& dise,ar estrategias para tener
mayor presencia en el mercado. $abe hacer mencin, que para el
caso especfico de la zona rental en la #'., se tiene
conocimiento que no e(iste en la ciudad de -aturn ninguna zona
como esta, aun cuando hay peque,os centros comerciales que
poseen locales, pero que est&n le!os del &rea geogr&fica de
influencia del proyecto.
0simismo, de acuerdo a las investigaciones realizadas, se
trata de centros de reciente conformacin, que tienen una
capacidad de atencin relativamente media, el cual no alcanza a
cubrir la totalidad de los demandantes potenciales. /in embargo,
por la falta de datos histricos que sean tiles a la realizacin de
una proyeccin histrica de la oferta no se presenta para este
proyecto la proyeccin de la oferta, de forma que se asume que la
oferta es insuficiente para cubrir el mercado de consumidores.
1) !actores "ue Afectan la Oferta
os factores que afectaran la oferta seran los costos de
operacin, el precio de los locales )alquiler o venta+ y el nmero
de oferentes. $uando los costos de operacin se incrementan, la
oferta tiende a disminuir, debido a que no resulta conveniente
prestarlo en una magnitud importante cuando los costos de
operacin son altos. 0simismo, el precio tambin es un
determinante de la oferta porque si se espera que el precio suba
en el futuro, conviene mantener una tendencia creciente de las
ventas del mismo para obtener mayores ganancias. Por ltimo,
cuanto mayor sea el nmero de oferentes, mayor ser& la oferta de
este producto en el mercado.
Para el caso de la zona rental, los costos de operacin son
relativamente altos, pero con la venta o alquiler de los locales se
obtiene un margen de utilidad razonable. =especto al nmero de
oferentes, la ine(istencia de otra zona rental y las caractersticas
del mercado hacen posible la entrada de nuevos oferentes. Por lo
tanto, se pretende ingresar al mercado con una oferta programada
y mantenerla constante para prever los cambios que se puedan
dar en la demanda del producto.
An2lisis !ODA del Proyecto
El an&lisis >.'0 resume todos los elementos importantes
detectados en el diagnstico interno y e(terno, confront&ndolos
con los ob!etivos de la empresa. ?usca condensar los elementos
claves de la empresa, separ&ndolos en >ortalezas,
.portunidades, 'ebilidades y 0menazas. /u identificacin es de
vital importancia para la empresa.
Fortalezas
$oncepto innovador.
E(celentes %nstalaciones
$alidad
Oportunidades
.frecer locales de e(celente calidad
Establecer una imagen de prestigio en el mercado
E(pansin del mercado
Debilidades
>alta de e(periencia en el negocio
@ecesidad de financiamiento
Estacionalidad de la demanda
Amenazas
/ituacin poltica y econmica del pas
$ompetencia actual y futura
?a!a del poder adquisitivo del demandante
0 continuacin se detalla un cuadro de estrategias a seguir
para las diferentes combinaciones de factores que puede
enfrentar la empresa, sobre la base del cruce de fortalezas A
amenazas, fortalezas A oportunidades, debilidades A
oportunidades, debilidades 4 amenazas"
Cuadro + Matri3 de Estrat45ias !ODA
!ortale3a Amena3a Estrate5ia
$oncepto
%nnovador
$ompetencia
actual y futura
ograr un
posicionamiento
fuerte en el
consumidor
!ortale3a O$ortunidad Estrate5ia
$alidad Establecer una
imagen de
prestigio en el
mercado
Plan de inversin
para anticipar el
potencial aumento de
la demanda
De(ilidad Amena3a Estrate5ia
Estacionalidad de
la demanda
?a!a del poder
adquisitivo del
demandante
Plan de promocin
para cubrir costos y
mantener alto
porcenta!e de
ocupacin
De(ilidad O$ortunidad Estrate5ia
@ecesidad de
financiamiento
E(pansin del
mercado
'esarrollar un plan
estratgico de
mercadeo para atraer
clientes
P6A7 DE MAR8ETI79
Producto
El nombre que se escogi para la Bona =ental propuesta es
Bona =ental 1uaritos #'., el cual se ide en primera instancia
con el ob!etivo de resaltar la ubicacin y adem&s de dar a conocer
que os 1uaritos hoy en da es considerado uno de los sectores
m&s importantes de la ciudad, y que la #niversidad se encuentra
emplazada precisamente en dicha locacin, apuntando al hecho
que es una venta!a para los estudiantes pues all pueden realizar
sus compras de los determinados rubros que se e(pendan en los
locales comerciales a ser construidos.
a Bona =ental es un servicio que est& destinado al uso de
comerciantes informales )especialmente estudiantes+, que no
cuentan con un local en las inmediaciones donde est& ubicada la
universidad, en la cual realizar&n sus actividades comerciales. /in
embargo, esta abierta a la posibilidad de ser utilizada por otros
comerciantes )empresas constituidas+ de acuerdo a la demanda.
a Bona =ental, ser& construida mediante una estructura
de 2953 metros cuadrados que contar& con dos plantas y &rea
verde. $ontar& con estacionamiento. 0dicional a esto se ofrecer&
servicio de vigilancia. a Bona =ental ofrecer& comodidad,
seguridad, cercana a la universidad y contar& con locales
mdicos con el ob!etivo de que todos puedan acceder al servicio.
Pla3a
a Bona =ental 1uaritos #'. estar& ubicada en la parte
suroeste del $ampus de os 1uaritos de la #niversidad de
.riente, @cleo -onagas, que se emplaza en la 0venida
#niversidad de la ciudad de -aturn.
An2lisis de Precios
*odo servicio o producto que es lanzado al mercado debe
llevar un precio, puesto que ello determina los ingresos de la
empresa. El precio de un local comercial e(istente en el mercado,
generalmente es establecido por la empresa que lo construye y
casi siempre se mane!a un precio est&ndar a nivel nacional.
Para fi!ar el precio adecuado para los locales en la zona
rental, es necesario realizar el an&lisis del precio de un local
promedio en la zona, el cual oscila entre 366 y 2666 ?s. >. por
alquiler, y con un costo que oscila entre los 26666 y los ;6666 ?s.
>. por compra. /in embargo, debido a la e(istencia de pocos
oferentes del servicio, se establece que el precio unitario del
mismo es de 366 ?s. >. en promedio para el alquiler. /e considera
que el precio propuesto es competitivo, porque se est& ofreciendo
un costo que pagaran los consumidores finales por el uso de los
locales en la zona rental propuesta.
Promoci&n
%nicialmente, se decide utilizar un canal de comercializacin
directo, mediante el cual se el servicio se ofrecer& directamente a
consumidores finales )los comerciantes informales establecidos,
as como empresas que lo requieran+. a promocin se apoyar& en
herramientas tales como la publicidad, promocin en ventas,
ventas personales, relaciones pblicas y el merchandising.
a manera en que se dar& a conocer el servicio de alquiler
de locales para comerciantes ser& mediante medios de
comunicacin internos que circulan en la #niversidad de .riente,
as como mediante vallas y publicaciones en radio, peridicos y
revistas locales.
0dem&s, el servicio ser& promocionado mediante volantes,
carteleras informativas en cada facultad. 0dem&s se contar& con
banners que se encuentren en la p&gina Ceb de la #'. y se
enviar&n constantemente mails masivos con el ob!etivo de dar a
conocer el servicio.
Pu(licidad e Ima5en
a publicidad es el instrumento m&s importante que tienen
las empresas de servicios para hacerse presente en la mente de
los clientes. a publicidad comienza por atraer al cliente hacia el
uso de los locales comerciales y se concentra en atraerlos hacia
la decisin de alquilar los mismos. Por lo tanto, la publicidad es un
muy buen indicador del posicionamiento y presencia de la
competencia en el mercado. En cuanto a la imagen, se mane!a
una estrategia de posicionamiento mediante el precio y la calidad,
la cual consiste en ofrecer un local de muy alta calidad de
acabados a un precio relativamente accesible.
os esfuerzos de publicidad deber&n enfocarse
directamente al mercado ob!etivo deseado para que la mayora de
este mercado conozca del proyecto e identifique un inters por l.
os ob!etivos especficos de publicidad son b&sicamente los de
apoyar a las ventas, familiarizando a las personas con el proyecto.
0s como darse a conocer dentro de todo el mercado ob!etivo
como un proyecto con altos est&ndares de calidad y servicio para
lograr un fuerte posicionamiento en la mente de los consumidores.
/e requiere de una inversin evidente en publicidad para
lograr atraer a los clientes potenciales hacia el proyecto. Esta
inversin deber& estar compuesta b&sicamente por" avisos,
pancartas, p&gina Deb, vallas publicitarias, anuncios en revistas y
peridicos, en los cuales se muestre toda la informacin
necesaria sobre que se conozca la Bona =ental )direccin de
ubicacin, tarifas, comodidades, actividades, servicios, fotos+.
Patrocinio
/e debe contar con el firme apoyo y el patrocinio de las
autoridades de la #niversidad de .riente, as como de los
encargados del e!ecutivo regional y estadal, a los fines de
garantizar un adecuado desenvolvimiento de todas las actividades
tendentes a la consecucin del proyecto.
A7:6ISIS T;C7ICO< OPERATI=O > DE RR+%%+
Estudio de 6ocali3aci&n
$omo ya se mencion, la sede de la Bona =ental 1uaritos
#'. estar& ubicada en la parte suroeste del $ampus de os
1uaritos de la #niversidad de .riente, @cleo -onagas,
considerando los siguientes factores"
a+ $ercana al mercado consumidor" Por su importancia
poblacional se considera que os 1uaritos tiene una poblacin
con gran actividad comercial y es un punto estratgico para ubicar
la planta e iniciar la comercializacin del servicio.
b+ 'isponibilidad y costo de materiales e insumos
operativos" /e cuenta con suficientes vas de comunicacin que
facilitan el traslado de materiales, maquinaria e insumos desde los
sitios donde se encuentran ubicados los principales proveedores.
c+ 'isponibilidad de mano de obra" /e encuentra mano
de obra suficiente para la construccin, aun cuando las
actividades de operacin requieran de mano de obra
especializada.
d+ En la ciudad no e(isten restricciones !urdicas para la
instalacin de empresas de este tipo, porque se requiere este tipo
de inversiones para apoyar el desarrollo industrial.
e+ %nfraestructura y servicios" /e cuenta con todos los
servicios b&sicos necesarios para el establecimiento de la planta
requerida, adem&s de la infraestructura necesaria para el me!or
acondicionamiento del servicio.
Tama,o ?$timo y 6ocali3aci&n de la @ona Rental
Para la ubicacin de la Bona =ental 1uaritos #'., la
seleccin ptima del sitio para la instalacin de la misma se
realiz pensando en las actividades a desplegarse, la
disponibilidad de servicios b&sicos de agua, drena!e y recoleccin
de basuraE adem&s, el servicio de transporte urbano para los
empleados que traba!ar&n en la construccin, que asegure el
traslado oportuno del personal.
a planta propuesta para la Bona =ental 1uaritos #'.
estar& distribuida de la siguiente forma"
Nivel 1" En el primer nivel se construir&n 56 locales con una
medida de F -*;, ; servicios sanitarios, &rea verde donde se
ubicar& una fuente para darle m&s elegancia al lugar, las
divisiones de cada local ser&n de concreto. 0dem&s adyacente a
este nivel se ubicar& un estacionamiento con capacidad para 5:
vehculos.
Nivel 2" En el segundo nivel se construir&n :6 locales con
una medida de F mt;, ; servicios sanitarios, poseer& una oficina
administrativa para el gerente de operaciones y la secretaria y
otra oficina para el personal de mantenimiento y vigilancia. $omo
ya se indic, el &rea total de construccin ser& de
apro(imadamente 2953 mt
;
.
Or5ani3aci&n
a Bona =ental 1uaritos #'. funcionar& ba!o la forma de
una empresa de car&cter cooperativo, reuniendo las condiciones
del traba!o basado en la concepcin cooperativista. En este
sentido, las caractersticas de la empresa se definen de la
siguiente forma"
Cuadro #+ Descri$ci&n del !uncionamiento de la
Em$resa
Elementos Descri$ci&n
*itulares 0sociados
.b!etivo Proveer un servicio de animacin de
eventos infantiles de calidad
$ontrol y direccin En funcin de los 0sociados )un
hombre, un voto+
Poder de decisin /e basa en el principio de igualdad,
*odos los asociados poseen los
mismos derechos a opinar y votar
$apital Gariable, de acuerdo al ingreso o
egreso de los asociados,
$ondiciones de ingreso ibre, su!eta a aprobacin del resto de
los asociados
1anancia o e(cedentes /e capitaliza o se distribuye entre los
asociados en proporcin a las
operaciones realizadas o servicios
prestados por los asociados. Principio
de equidad
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
a empresa estar& formada por socios para crear o
consolidar una fuente de traba!o en forma colectiva y sustentada
en la mutua cooperacin )los cuales pueden ser en principio
docentes y estudiantes de la #'.+. /e prefiere la forma
cooperativa por las facilidades para su constitucin, la mayor
simplicidad para su organizacin laboral y gestin interna y mayor
grado de autonoma. En esencia es una empresa de gestin
democr&tica, que se rige por tres principios" todas las acciones
son de propiedad de los traba!adores de la empresa, ningn
traba!ador puede tener m&s acciones que otro y cuando alguien
se retira, otro traba!ador las adquiere, la retribucin es una funcin
del traba!o.
El dise,o de la estructura organizacional de la empresa se
define a partir de los factores internos como son la capacidad de
operacin y las actividades de administracin y ventas que se
deben realizar para lograr una mayor eficiencia de los recursos
econmicos y alcanzar los ob!etivos planteados. Para determinar
las &reas de la empresa, se consider el personal mnimo
necesario para la puesta en marcha de la misma, pero
estableciendo una estructura !er&rquica fle(ible, de tal forma que
se puede ir modificando dependiendo de las necesidades de
operacin y ventas.
El organigrama que se propone para la empresa tiene como
autoridad superior a la asamblea general de accionistas, y al
conse!o de administracin, que ser&n los encargados de tomar
decisiones importantes en la empresa. El personal de cada &rea
traba!ar& de acuerdo a funciones especficas y hacia el logro de
los ob!etivos en dicha &rea, acorde a los ob!etivos y metas
generales. as lneas de autoridad son de forma descendente,
siendo el director general el encargado de delegar funciones y
responsabilidades. 0 continuacin se presenta el organigrama
propuesto"
!i5ura 1+ Or5ani5rama Pro$uesto
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
Descri$ci&n de $uestos
1erente .peraciones" a funcin principal es ser el
administrador de la Bona =ental, tiene la responsabilidad de
negociar los futuros contratos con los locatarios, debe contar con
amplia e(periencia en el mane!o de equipos de traba!o, ya que
adem&s debe tener habilidad para generar un ambiente de traba!o
agradable y confortable, tambin es indispensable que tenga clara
la misin, visin y ob!etivos generales de la Bona =ental para que
pueda transmitirla al resto de los empleados.
/ecretaria" /u funcin es atender a los clientes y brindar
servicio de apoyo tcnico al resto del personal, contar con
habilidades de comunicacin, ya que sus responsabilidades son
las de contestar el telfono, redactar oficios, programar las visitas,
entre otras. Estudios mnimos de preparatoria terminada o carrera
tcnica, conocimientos b&sicos de computacin y procesadores
de palabra.
/upervisor" e corresponde la tarea de mantener una
supervisin constante sobre el personal que labora en la Bona
rental, elaborando informes que permitan el seguimiento de las
actuaciones de estos. *ambin debe velar por el correcto
desenvolvimiento de las operaciones en con!unto con el gerente.
'ebe tener habilidades de liderazgo y negociacin.
Hrea de -antenimiento" /u funcin principal es mantener
vigilada y en buenas condiciones las instalaciones de la Bona
=ental 1uaritos #'.. /e requiere de contar con estudios
terminados de secundaria y tener actitud de servicio.
Gigilancia" *iene como funcin el garantizar la seguridad de
las instalaciones, insumos, equipos y personas que se encuentran
en la Bona =ental 1uaritos #'."
ESTUDIO ECO7OMICO+
En el estudio econmico se determinan los recursos
necesarios para la realizacin del proyecto, entre los cuales est&n"
1astos de administracin y mantenimiento, los ingresos del
proyecto y la inversin estimada para ponerlo en marcha.
In5resos del Proyecto
El cuadro que sigue presenta los ingresos del proyecto
durante el primer a,o de operacin. 'e los 229 comerciantes
potenciales que se estiman como demanda para los locales, se
tomo un 368 con lo cual se estima iniciar con F6 comerciantes,
que pagar&n una renta mensual de 766 ?s.>. por local. a renta
mensual se c&lculo en base al estudio realizado anteriormente. 'e
all que se estima un ingreso de 7:I.666 ?s.>. el primer a,o.
Cuadro 0+ Proyecci&n de In5resos Primer A,o en As+!+
Conce$to 7Bmero de
comerciantes
Precio
unitario As+!+
In5reso
mensual
Renta (2sica
mensual
*) .)) 12+)))
Total anual ./#+)))
!uente' Ela(oraci&n $ro$ia
I7=ERSIO7 ESTIMADA
En el cuadro que sigue se presenta la inversin estimada
para la construccin de la planta fsica y los locales,
estacionamiento, zona verde, servicios sanitarios e instalaciones
complementarias.
Cuadro /+ Presu$uesto de InCersi&n Inicial en As+!+
Conce$to Costo -As+ !+)
InCersi&n fiDa
Terreno y O(ra ciCil
*erreno
$onstruccin de F6 locales de Fm
;
cJu
$onstruccin de 5 sanitarios de 3.7m
;
cJu
$onstruccin estacionamiento ;:6 m
;
$onstruccin zona verde 259.:m
;
$onstruccin de fuente
$onstruccin de ; oficinas 2; m
;
cJu
Su(total
Mo(iliario y e"ui$o de oficina
; Escritorios
5 sillas
; $omputadoras
; *elfonos
2 0ire acondicionado
; -uebles de computadora
2 >a(
Su(total
11)+)))
1+0)2+)1</)
#+)*.<#)
+1#2<20
1+)2.<01
1+1#2<.0
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1+/11+.22<10
*11<*.
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2.0<*)
220<))
110)<))
#.)<))
.0<0)
/1..<.
Su(total InCersi&n !iDa 1+/1.+/1)<0
InCersi&n Diferida
$onstitucin de la Empresa
icencias y permisos
1astos pre A operativos
1astos de reclutamiento
Su(total
0)<))
*.2<0)
/1<))
2.)<))
1*1*<0)
I7=ERSI?7 I7ICIA6 TOTA6 1+/.)+0*)<)
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
'ebe hacerse notar que esta inversin estimada se
determino sobre la base de cotizaciones obtenidas en lnea y del
est&ndar de costos de obras civiles emanados por el $olegio de
%ngenieros del Estado -onagas. 0simismo, se refle!an los datos
para el presupuesto de mobiliario y equipo proporcionados por los
propietarios de locales en centros comerciales.
Estructura !inanciera
Para iniciar la e!ecucin del proyecto, se requiere de una
inversin inicial de 2.I36.:F6,69 ?s.>.E de los cuales el I68 ser&
aportado por los socios y que equivale a 2.663.9:5,62 ?s.>. y el
568 restante )I7;.;9I,6; ?s.>.+ financiando a travs de
instituciones financieras el cual se puede adquirir a una tasa de
inters del ;58 a un plazo de : a,os.
>inanciamiento" 568
0portacin" I68
*asa de inters" ;58
-onto del crdito" I7;.;9I,6; ?s.>.
Plazo" : a,os.
0 continuacin se determinar& el monto de la cantidad que
se pagaran durante los cinco a,os de plazoE para ello se utilizo la
formula siguiente.
'onde"
0 K anualidad.
P K monto del crdito.
% K tasa de inters.
@ K numero de periodos de a,os para cubrir el prstamo.
/ustituyendo"
( )
( ) 2 ;5 6 2
;5 6 2 ;5 6
6; ;9I I7;
:
:
+
+
=
.
. ` .
, . A
F92I;:6I; 2
769:F662: 6
6; ;9I I7;
.
.
, . = A
9I5;57722: 6 6; ;9I I7; , , . x A =
AE 2##+./)<# As+!+
0 partir de lo anterior se tiene el siguiente cuadro de
proyeccin de liquidacin de la deuda adquirida con instituciones
financieras"
Cuadro 1+ Proyecci&n de 6i"uidaci&n de la Deuda
Ad"uirida en As+!+
A,o Inter4s Anualidad Pa5o a
ca$ital
Deuda
des$u4s
del $a5o
) /12+2/<)2
1 1/1+/</# 2##+./)<# .+02<1* 0..+112<2
2 1#1+2*)<* 2##+./)<# 1)+0/*<0) #.0+1#2<1
11/+##<20 2##+./)<# 12.+#2/<1. 0/+11/<00
# .0+/11<*1 2##+./)<# 10*+2#.<#/ 1*1+#/.<)*
0 #1+*2<# 2##+./)<# 1*1+#/.<)* )
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
0l final del quinto a,o, la Bona =ental 1uaritos #'.
liquidar& completamente su deuda.
9astos de O$eraci&n del Proyecto
En el cuadro que sigue a continuacin se pueden observar
los gastos de operacin proyectados para el proyecto, los cuales
se refieren b&sicamente a los sueldos del personal administrativo
que comprenden el 1erente de .peraciones, la secretaria,
personal de mantenimiento y los vigilantes los cuales se
mantienen para los primeros dos a,os. Para el tercer a,o los
sueldos se proyectan a incrementar en un 2:8, mantenindose
Cuadro .+ 9astos de O$eraci&n en As+!+
Conce$to 2)11 2)12 2)1 2)1# 2)10
9astos de Administraci&n
2 0dministrador
2 $ontador
2 0sistente administrativa
2 Encargado de -atto.
5Gigilantes
1astos de oficina
*+1#)<./ *+1#)<./ #0+)11<*. #0+)11<*. 0#+)1#<1
/+)20<1 /+)20<1 #1+#2.<.* #1+#2.<.* #*+11#<//
)+211<#2 )+211<#2 #+1#<1 #+1#<1 #1+/*1<10
2+10<*/ 2+10<*/ 1+1/<0 1+1/<0 ##+0*/<)2
./+#0)<1. ./+#0)<1. **+#1.<* **+#1.<* 11*+)2<)/
/+1.1<#/ /+1<). /+/*1<1 1+)*<2 1+//)</.
Su(total 9astos de Admon+ 2)+1</1 2)+011<2 2/#+#01<#1 2/#+.0.<*1 1/+*1*<0#
9astos de Matto+ 9eneral
-aterial de limpieza
Energa elctrica
0gua
2+1..<12 2+.11<1/ 2+*01<*1 +)#/</# +1.<)
.+/))<)) .+.0.<)) *+12<1# *+*1<#0 *+/1*<1
1+*/)<)) 2+)1.<.) 2+)1*</ 2+1#1<1# 2+2)0<**
Su(total 9astos de Matto. 1+#.<12 1+1#.<0/ 1#+1/1<)1 1#+0.0<. 10+)2<*
Total 9astos de O$eraci&n 2#+/1*<1 2##+2/0<1* 21.+/1.<#. 21*+###<.) 2+))2<*
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
en el cuarto a,o y en el quinto incrementar& el ;68.
os gastos de oficinas incluyen papelera, l&pices,
bolgrafos, facturas y telfono, que se estimaron de acuerdo al
inicio de las operaciones de la Bona =ental. Para el a,o ; se
proyecta un incremento del 98, para el a,o 9 incrementar& el :8,
para el a,o 5 incrementar& el I8 y para el a,o : el 38. En cuanto
a los gastos de mantenimiento general, se proyecta un incremento
a,o con a,o, tanto para el material de limpieza como para el agua
y la energa elctrica, los cuales se incrementar&n anualmente, en
un orden de 98.
Estado de Resultado Proyectado del Primer A,o de
O$eraci&n de la @ona Rental 9uaritos UDO
Cuadro *+ Estado de Resultado Del 1 de enero al 1 de
diciem(re de 2)11 en As+!+
In5resos $or al"uiler ./#+)))<))
-F) 9astos de o$eraci&n #)0+)1/<1
9astos $or serCicios de Matto+ 1+#.<12
9astos de administraci&n 2)+1</1
9astos financieros 1/1+/</#
-E) Su$er2Cit del EDercicio #0.+*.</
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
En el cuadro anterior, se puede apreciar el estado de
resultado proyectado para el primer a,o, tomando como base la
consecucin de un total de F6 locales alquilados. En este sentido,
se observa que al final del perodo se tiene un super&vit de
5:3.F39,I9 ?s. >.
In5resos Proyectados del 2)11 Al 2)10
Cuadro 1)+ In5resos Proyectados de la @ona Rental
9uaritos UDO en As+!+
A,o 7Bmero de
comerciantes
Precio
unitario As+!+
In5reso
anual
2)11 *) .)) ./#+)))
2)12 *) .)) ./#+)))
2)1 *) .)) ./#+)))
2)1# *) .)) ./#+)))
2)10 *) .)) ./#+)))
!uente' Ela(oraci&n $ro$ia
En el cuadro anterior representa los ingresos proyectados
del perodo ;622 al ;62:, los cuales se establecen asumiendo
que la totalidad de los locales se mantienen alquilados durante el
perodo. uego, las ganancias se mantienen constantes a,o con
a,o, sobre la base del mantenimiento del precio de alquiler. En el
caso que el precio se incremente, se puede pensar en un
incremento proporcional de las ganancias.
Estado de Resultados Proforma
En el cuadro que sigue a continuacin se indica el estado
de resultados proyectado proforma para el perodo ;62; A ;62:"
Cuadro 11+ Estado de Resultados Proyectados Proforma 2)12 G 2)10 en As+!+
A,o 2)12 2)1 2)1# 2)10
In5resos $or
al"uiler
./#+))) ./#+))) ./#+))) ./#+)))
-F) 9astos de
o$eraci&n
.0+00/<12 *0+)02<12 /0+)0/<11 1*+*0<21
9astos $or
serCicios de
Matto+
1+1#.<0/ 1#+1/1<)1 1#+0.0<. 10+)2<*
9astos de
administraci&n
2)+011<2 2/#+#01<#1 2/#+.0.<*1 1/+*1*<0#
9astos
financieros
1#1+2*)<* 11/+##<20 .0+/11<*1 #1+*2<#
-E) Utilidad del
EDercicio
#1.+##+2. #/.+*#1<2. #*.+*#<2 #.#+/)#<1
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
Cuadro 12+ !luDo de EfectiCo Acumulado $ara el PerHodo 2)11 G 2)10 en As+!+
Detalle A,o 1 A,o 2 A,o A,o # A,o 0
In5resos
/aldo del 0,o
0nterior
10+#0*<.1 10)+</0 1+)*)+.0#<1# 1+#)+0#*<01
%ngreso por
0lquiler de
/ervicio
./#+))) ./#+))) ./#+))) ./#+))) ./#+)))
Total de
In5resos
./#+))) 1+2*+#0*<.1 1+/1#+</0 1+*0#+.0#<1# 2+2*#+0#*<01
9astos
1astos de
.peracin
2#+/1*<1 2##+2/0<1* 21.+/1.<#. 21*+###<.) 2+))2<*
%ntereses
);58+
1/1+/</# 1#1+2*)<* 11/+##<20 .0+/11<*1 #1+*2<#
0mortizacin .+02<1* 1)+0/*<0) 12.+#2/<1. 10*+2#.<#/ 1*1+#/.<)*
Total de
9astos
#..+0#)<1/ #.*+12/<22 02+#1.<*1 02#+)0<2 01/+./</
Saldo a ser
Transferido
10+#0*<.1 10)+</0 1+)*)+.0#<1# 1+#)+0#*<01 1+111+/./<10
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
Cuadro 1+ Aalance 9eneral Proyectado $ara el Primer A,o de la @ona Rental 9uaritos
UDO -Del 1 de enero al 1 de diciem(re de 2)11) en As+!+
ActiCo PasiCo
ActiCo !iDo 1+/1.+/1)<0 PasiCo Corto Pla3o
%ntereses m&s amortizacin 2##+./)<#
-obiliario y Equipo
*erreno
.bra $ivil
/1..<. PasiCo 6ar5o Pla3o
11)+)))<)) Prstamos a largo plazo #21+10<0*
1+0/1+.22<10 Ca$ital
Ca$ital Social 1+201+2#<*#
Total de ActiCo 1+/1.+/1)<0 Total de PasiCo 1+/1.+/1)<0
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
E=A6UACI?7 !I7A7CIERA DE6 PRO>ECTO
Costo de Ca$ital o Tasa MHnima Ace$ta(le de
Rendimiento -TMAR)
Para el c&lculo de la *-0=, se emplear& la siguiente
e(presin"
TMAR E i I ! I i!
'onde"
LK Premio al riesgo del inversionista ) en este caso se
escogi 268+
>K %nflacin )228 de acuerdo a datos oficiales+
*-0= K 268 premio al riesgo M 228 de inflacin M )6.26 (
6.22+
*-0= K 6.26 M 6.22M 6.622
*-0= K 6.;;2
N*-0= banco K ;58
Porcenta!e de aportaciones
%nversionista K 6.I6 ( 6.;;2 K 6.29;I K 29,;I8
?anco K 6.56 ( 6.;5 K 6.6FI K F.I8
%nversionista M ?ancoK ;;.3I8
*-0=K ;;.3I8 ;98
a *-0= del capital total )2.I36.:F6,69 ?s.>.+ es del ;98,
esto significa que es el rendimiento mnimo que deber& ganar la
Bona =ental 1uaritos #'. para cubrir el pago de intereses al
?anco.
PerHodo de Recu$eraci&n
El proyecto del desarrollo de la Bona =ental 1uaritos #'.
requiere de una inversin inicial de 2.I36.:F6,69 ?s.>. 0
continuacin se calcula el perodo de recuperacin"
Cuadro 1#+ PerHodo de Recu$eraci&n
A,o !luDo 7eto Actual !luDo 7eto Acumulado
) 1+/.)+0*)<) As+!
1 10+#0*<.1 1+)0+1)<1/
2 10)+</0 00#+1*/+01
1+)*)+.0#<1# -0/+)0.<2)
# 1+#)+0#*<01 FF
0 1+111+/./<10 FF
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
El perodo de recuperacin se calcula sumando los flu!os
netos de efectivo a,o con a,o hasta que de el monto de la
inversin inicial. /i el perodo de recuperacin se obtiene antes
del tiempo estipulado pero no da e(actamente la inversin inicial,
lo que se hace es dividir el flu!o neto de efectivo anterior entre la
cantidad del flu!o neto de efectivo que sobrepasa la cantidad. Por
lo que el perodo de recuperacin para el proyecto es de"
75 , 26F63:5
I2 , ::57FI
P= =
P=K 6,:6 ( 2; K I meses
uego, el perodo de recuperacin de la inversin es de dos
a,os y seis meses )96 meses+.
=alor Actual 7eto -=A7)
El Galor 0ctual @eto es muy utilizado por dos razones, la
primera porque es de muy f&cil aplicacin y la segunda porque
todos los ingresos y egresos futuros se transforman a bolvares
fuertes de hoy y as puede verse, f&cilmente, si los ingresos son
mayores que los egresos. $uando el G0@ es menor que cero
implica que hay una perdida a una cierta tasa de inters o por el
contrario si el G0@ es mayor que cero se presenta una ganancia.
$uando el G0@ es igual a cero se dice que el proyecto es
indiferente.
Para el c&lculo del G0@ del proyecto, se utiliz la siguiente
e(presin"
'onde"
P K %nversin )2.I36.:F6,69 ?s.>+
>@E K >lu!os netos de efectivo )97:.5:F,37 ?s.>,
7:6.999,I: ?s.>, 2.6F6.3:5,75 ?s.>, 2.596.:5F,:2 ?s.>,
2.727.I3I,2: ?s.> +
iK inters );98+
n K tiempo ): a,os+.
Cuadro 10+ Proyecci&n del =alor Actual 7eto en As+!+
A,o Entradas de
EfectiCo
!actor de
Inter4s del =alor
Presente -2J)
=alor Actual
2)11 10+#0*<.1 )<.1 )0+2#.<.1
2)12 10)+</0 )<//1 #*0+*1)<0#
2)1 1+)*)+.0#<1# )<01 0.0+1..<**
2)1# 1+#)+0#*<01 )<#1 /20+10)<1
2)10 1+111+/./<10 )<00 /)*+11.<0.
=alor Actual E 2+/21+*1<11
-F) InCersi&n
Inicial E
1+/.)+0*)<)
=alor Actual
7eto E
*#1+#1<).
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
'e acuerdo con el cuadro anterior, se obtuvo un valor actual
neto de F52.957,63 ?s.>. resultando mayor que cero, por lo tanto
el proyecto se acepta, adem&s la empresa percibir& un
rendimiento superior a su costo de capital.
Tasa Interna de Retorno
a tasa interna de retorno tambin es conocida como la tasa
de rentabilidad producto de la reinversin de los flu!os netos de
efectivo dentro de la operacin propia del negocio y se e(presa en
porcenta!e. *ambin es conocida como *asa crtica de
rentabilidad cuando se compara con la tasa mnima de
rendimiento requerida )tasa de descuento+ para un proyecto de
inversin especfico.
a evaluacin de los proyectos de inversin cuando se hace
con base en la *asa %nterna de =etorno, toman como referencia
la tasa de descuento. /i la *asa %nterna de =etorno es mayor que
la tasa de descuento, el proyecto se debe aceptar pues estima un
rendimiento mayor al mnimo requerido, siempre y cuando se
reinviertan los flu!os netos de efectivo. Por el contrario, si la *asa
%nterna de =etorno es menor que la tasa de descuento, el
proyecto se debe rechazar pues estima un rendimiento menor al
mnimo requerido.
Para el c&lculo de la *%= del proyecto, se utiliz la siguiente
e(presin"
'onde"
>EK >lu!os netos de efectivo
OK *%=
@K *iempo ):a,os+
Cuadro 1/+ Proyecci&n del =alor Actual 7eto en As+!+
con TIR
A,o Entradas de
EfectiCo
!actor de
Inter4s del =alor
Presente
-#2<0*J)
=alor Actual
2)11 10+#0*<.1 )<1)1 2/+1*1</
2)12 10)+</0 )<#*2 /*+1/#<10
2)1 1+)*)+.0#<1# )<#0 1/+##<..
2)1# 1+#)+0#*<01 )<2#2 #/+1*2<*.
2)10 1+111+/./<10 )<1/* 2*)+2..<*0
=alor Actual E 1+/#0+1..<2
-F) InCersi&n
Inicial E
1+/.)+0*)<)
=alor Actual
7eto E
F010.+1/
TIRE #2<0*J
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
En esta tcnica se determin el rendimiento real de la
inversin, la cual fue calculada por medio del mtodo de prueba y
error, para encontrar el valor de POQ que permitiera igualar los
flu!os de efectivo a la inversin inicial. /e escogieron dos O de tal
manera que la primera arro!e como resultado un Galor Presente
@eto positivo lo m&s cercano posible a cero y la segunda d como
resultado un Galor Presente @eto negativo, tambin lo mas
cercano posible a cero. $on estos valores se toman las
diferencias entre R2 y R;. Este resultado se multiplica por GP@
2
y
se divide por la diferencia entre GP@
2
y GP@
;
. a tasa obtenida
se suma a R2 y este nuevo valor dar& como resultado la *asa
%nterna de =etorno.
Por lo tanto se acepta el proyecto, dado que al comparar la
*%= con la *-0= resulto que es mayor 5;,:F8S ;98 por lo tanto
se acepta el proyecto segn el criterio de la *%=.
Punto de E"uili(rio
El punto de equilibrio es una herramienta financiera que
permite determinar el momento en el cual las ventas cubrir&n
e(actamente los costos, e(pres&ndose en valores, porcenta!e yJo
unidades, adem&s muestra la magnitud de las utilidades o
perdidas de la empresa cuando las ventas e(cedan o caen por
deba!o de este punto, de tal forma que este viene e ser un punto
de referencia a partir del cual un incremento en los volmenes de
venta generar& utilidades, pero tambin un decremento
ocasionar& perdidas, por tal razn se deber&n analizar algunos
aspectos importantes como son los costos fi!os, costos variables y
las ventas generadas.
Para el c&lculo del punto de equilibrio se utiliz la siguiente
e(presin"
inal arg n- $ontribuci
$osto>i!o
PE =
, donde la contribucin marginal es
determinada por"
a eciodeGent Pr
ble $ostoGaria a eciodeGent Pr
inal arg n- $ontribuci

=
uego"
366
9 , 253 366
$m

=
366
7 , I:2
$m =
8 32 32 , 6 $m = =
8 32
;: , 9F2II3
PE =
PEK 539.:52,65 ?/.>.
'e acuerdo con lo anterior, se requieren ventas por el orden
de 539.:52,65 ?/.>. para que la Bona =ental 1uaritos #do opere
sin perdidas ni ganancias, si las ventas del negocio est&n por
deba!o de esta cantidad se pierde y por arriba de la cifra
mencionada son utilidades para la misma.
Tasa Aeneficio G Costo
Para el c&lculo de la *asa ?eneficio A $osto, se emple la
siguiente e(presin"
uego"
75 , 26F6I7I
22 , ;;I2F97
$ J ? =
?J$K ;,67
El valor presente de los costos se estim aplicando una tasa
de descuento para su c&lculo );98+. Entonces, por cada ?olvar
>uerte que se invierte, se obtiene una ganancia de ;,67 ?s. >.
A7:6ISIS DE RIES9O > SE7SIAI6IDAD
An2lisis de Ries5o
*ipos de riesgos
E(isten diferentes riesgos que se deben analizar y cuidar en
una empresa por la seguridad de sta. En la Bona =ental 1uaritos
#'. se busca la efectiva administracin de los siguientes riesgos.
El riesgo de fraude
El fraude es el delito m&s creativo, requiere de las mentes
m&s agudas y se puede decir que es pr&cticamente imposible de
evitar. @o obstante, en la Bona =ental 1uaritos #'. no es f&cil
que alguien pueda cometer un fraude porque todos son due,os,
pues es un negocio basado en la concepcin cooperativista y por
la supervisin continua de todos los socios no hay fugas de
dinero.
a @orma %nternacional de 0uditoria >raude y Error indica
que la responsabilidad de la prevencin de los mismos radica en
la administracin. Es responsabilidad de la gerencia la prevencin
y deteccin de fraude y error, debe implementar y mantener
sistemas de contabilidad adecuados. En la Bona =ental 1uaritos
#'. sta ser& la responsabilidad de los socios.
El auditor no es y no puede ser responsable de la
prevencin del fraude o error, sin embargo, el hecho de que se
lleve a cabo una auditoria anual puede servir para
contrarrestarlos. E(isten diferentes tipos de fraudes, el primero de
ellos se realiza con la intencin financiera clara de malversacin
de activos de la empresa. El segundo tipo de fraude es la
presentacin de informacin financiera fraudulenta como acto
intencionado encaminado a alterar las cuentas anuales.
os fraudes denominados internos son aquellos
organizados por una o varias personas dentro de una institucin,
con el fin de obtener un beneficio propio. os fraudes conocidos
como e(ternos son aquellos que se efectan por una o varias
personas para obtener un beneficio, utilizando fuentes e(ternas
como son" bancos, clientes, proveedores, etctera.
En el caso de la Bona =ental 1uaritos #'. se pueden dar
los dos tipos de fraudes as que se procurar& me!orar el control
administrativo, implementar practicas y polticas de control,
analizar los riesgos que motiven a un fraude, contar con personal
honesto, bien remunerado y motivado.
Riesgos de las instalaciones de la Zona Rental Guaritos
UDO
/e deben conocer las caractersticas de las instalaciones,
sus elementos y su entorno )cercana de gasolineras, empresas
qumicas, entre otros+ y disponer de planos de todo ello. En el
documento tambin deben constar los lugares con mayor riesgo
)evaluacin de riesgos+ y los medios de proteccin e(istentes
)e(tintores, alarmas, bocas de incendios, salidas de emergencia,
entre otros+.
%gualmente, hay que planificar unas normas de actuacin,
designar a las personas responsables de llevar a cabo lo
dispuesto en el plan de emergencia, establecer unos canales de
comunicacin y situar la ubicacin del punto de encuentro en el
caso de una evacuacin )lugar situado en el e(terior de las
instalaciones hacia el que hay que dirigirse+.
/e debe informar a todos los ocupantes del edificio sobre
cmo tienen que actuar ante una emergencia y realizar simulacros
peridicos )al menos una vez al a,o+, con el fin de verificar la
eficacia del plan de evacuacin y detectar los posibles errores.
Para controlar una situacin de peligro en la Bona =ental 1uaritos
#'. hace falta que el con!unto de personas del centro ofrezcan
una respuesta organizada. Es indispensable, por tanto, asignar
responsabilidades y funciones a todos los ocupantes en el caso
de una emergencia.
En la Bona =ental 1uaritos #'. se establece que la nica
forma de control del plan de emergencia es realizar simulacros de
forma peridica. $on frecuencia, en estos simulacros se detectan
errores producidos en el dise,o terico del plan )como la falta de
coordinacin entre los ocupantes de los locales, dificultades en las
vas de evacuacin, mal funcionamiento de la se,al de alarma,
etctera+ que pueden ser corregidos.
Riesgo elctrico
Es importante enfatizar en los riesgos elctricos en la
medida que los locales son entornos donde est& presente la
electricidad, aunque en menor grado que en el hogar, por lo que
es primordial concienciar a los ocupantes sobre los riesgos
derivados de la misma. a electricidad se encuentra en l&mparas
computadoras, impresoras, focos, luces, equipos de aire
acondicionado, ventiladores, refrigeradores, m&quinas de caf o
de bebidas, entre otros.
Esta cantidad de aparatos hace que se deba prestar suma
atencin a este riesgo invisible, aunque no intocable. /e han
e(puesto las graves consecuencias que puede tener un descuido
de slo un segundo en relacin con la corriente elctrica. Por ello,
toda medida para evitar el riesgo de e(posicin a la misma es
poca.
Riesgos financieros
a rentabilidad de las empresas est& directa o
indirectamente vinculada con los precios de activos financieros, la
sobrevivencia de las compa,as depende de los movimientos en
dichos mercados. @o habra ninguna decisin financiera que
tomar si se pudiera determinar con precisin los cambios en el
mercado.
El problema en la administracin de riesgos se toma m&s
comple!o al tener que diferenciar entre distintos riesgos
financieros. #na clasificacin de los tipos de riesgo que se puede
realizar es la siguiente"
T =iesgos de mercado, los cuales est&n asociados con los
movimientos en precios de los activos que componen un
portafolio.
T =iesgos de crdito, los cuales est&n relacionados con la
probabilidad de impago de la contraparte.
T =iesgos de liquidez son los riesgos relacionados con la
probabilidad de no poder comprar o vender los activos o
instrumentos que se tengan o se deseen tener en posesin en las
cantidades requeridas.
T =iesgos operacionales, se refiere a las prdidas
potenciales resultantes de sistemas inadecuados, fallas
administrativas, controles defectuosos, fraude, o error humano.
T =iesgos legales, se presentan cuando una contraparte no
tiene la autoridad legal o regulatoria para realizar una transaccin.
Riesgo medioambiental
En la Bona =ental 1uaritos #'. los riesgos
medioambientales pueden ser peligrosos para la salud de los que
alquilan los locales, los clientes y del personal que labora. Estos
riesgos pueden ser productos t(icos que se pueden utilizar en
los locales, los productos de limpieza para pisos, ba,os,
desinfectantes, insecticidas, entre otros, y en cuanto al !ardn,
pueden ser los plaguicidas, abonos qumicos, entre otros.
An2lisis de sensi(ilidad
El an&lisis de sensibilidad de un proyecto de inversin es
una de las herramientas m&s sencillas de aplicar y que nos puede
proporcionar la informacin b&sica para tomar una decisin
acorde al grado de riesgo que decidamos asumir. a base para
aplicar este mtodo es identificar los posibles escenarios del
proyecto de inversin, los cuales se clasifican en los siguientes"
Pesimista" Es el peor panorama de la inversin, es decir, es
el resultado en caso del fracaso total del proyecto.
Probable" Uste sera el resultado m&s probable que
supondramos en el an&lisis de la inversin, debe ser ob!etivo y
basado en la mayor informacin posible. En el caso de este
estudio, se utilizar& como probable el calculado previamente.
.ptimista" /iempre e(iste la posibilidad de lograr m&s de lo
Cuadro 11+ Com$araci&n de Escenarios Para An2lisis de Sensi(ilidad
Escenario ECento PerHodo
Recu$eraci&n
=A7 TIR
Pesimista
Inter4s a )J 2 meses 2**+)0*<#1 As+!+ .J
9astos de O$eraci&n 1)J 1 meses 10+#..<11 As+ !+ #2J
Precio de Al"uiler 1)J 1 meses .11+1)<.. As+ !+ #1J
O$timista
Inter4s 2)J 2* meses 1+)1+111<#. As+ !+ #0J
9astos de O$eraci&n 1)J 2* meses 1+12*+2)0<.1 As+ !+ #0J
Precio de Al"uiler 1)J 2/ meses 1+0/*+..</2 As+ !+ 02J
Pro(a(le Calculado ) meses *#1+#1<). As+ !+ #2<0*J
!uente' Ela(oraci&n Pro$ia
que proyectamos, el escenario optimista normalmente es el que
se presenta para motivar a los inversionistas a correr el riesgo.
$omo se observa en el cuadro anterior, nmero dieciocho,
los escenarios pesimista y optimista plantean variaciones
evidentes en los valores de G0@ y *%=, as como en el perodo de
recuperacin de la inversin. uego, en el caso de los escenarios
pesimistas, categorizados en los eventos de incremento de los
intereses del crdito solicitado hacia un 968, incremento de 268
de gastos de operacin y disminucin del 268 en los precios de
alquiler, se tuvo como perodos de recuperacin ;F, ;F y ;I
meses respectivamente, con G0@ de ;FF.6:F,57 ?s.>.,
7:9.533,27 ?s. >. y 372.269,33 ?s. >. para cada uno y *%= de
5:8, 5:8 y :;8 respectivamente.
En el caso de los escenarios optimistas, categorizados en
los eventos de disminucin de los intereses del crdito solicitado
hacia un ;68, disminucin de 268 de gastos de operacin e
incremento del 268 en los precios de alquiler, se tuvo como
perodos de recuperacin 9;, 92 y 92 meses respectivamente,
con G0@ de 2.962.722,53 ?s. >., 2.2;F.;6:,37 ?s. >.,
2.:IF.933,I; ?s. >. para cada uno y *%= de 938, 5;8 y 528
respectivamente.
o que llama la atencin, es el hecho que para los
escenarios construidos, los perodos de recuperacin son
relativamente similares al calculado como probable, observ&ndose
adem&s que el G0@ da un valor positivo distinto de cero y que el
*%= sigue siendo superior a la *-0=, lo cual implica que el
proyecto, aun en condiciones de eventos desfavorables puede ser
rentable.
ECaluaci&n del Proyecto
2+ /e puede decir que el proyecto es factible en trminos de
mercado, en virtud que"
E(iste una demanda cuantificable del servicio de
alquiler de locales, por tratarse de un servicio que se requiere y es
atractivo para los comerciantes informales de la #'., de forma
que la frecuencia ptima de compras se estima sea continua.
os principales consumidores del servicio son los
comerciantes informales de la #'., aun cuando es factible que
ello se e(tienda a instituciones pblicas y privadas que lo soliciten
en el futuro, dadas las propiedades del servicio que son ptimas
para satisfacer el gusto de los consumidores que buscan un local
para la comercializacin de productos de calidad y a precios
adecuados.
En el mercado e(isten pocos proveedores, los cuales
no pueden garantizar la atencin de la demanda, de forma que es
probable que la totalidad de los locales se alquilen. 0dem&s, el
precio es competitivo en relacin con el precio del competidor y
accesible para el consumidor final.
El canal de comercializacin seleccionado permitir&
colocar el servicio al alcance de los consumidores finales.
;+ /e establece que el proyecto es factible en trminos
tcnicos, en virtud que"
a ubicacin de las oficinas en la #'. debe
considerarse una decisin ptima, por las condiciones referentes
a la disponibilidad de infraestructura, servicios y ubicacin
estratgica hacia el mercado.
os locales y su dise,o tienen la capacidad requerida
para permitir prestar el servicio en las condiciones necesarias
para satisfacer la demanda proyectada.
os insumos se pueden adquirir con relativa facilidad
en los proveedores mayoristas de -aturn.
El proceso operativo tiene sus aspectos bien
definidos, y todo el personal requerido podr& realizar cada una de
las actividades para evitar tiempos ociosos.
9+ /e puede inferir que el proyecto es factible desde el
punto vista econmico y financiero, en la medida que"
a inversin requerida para la puesta en marcha de la
Bona =ental 1uaritos #'. es de 2.I36.:F6,69 ?s. >., la cual ser&
financiada en un I68 por los socios cooperativistas y el resto por
crditos concedidos por instituciones de financiamiento, por
proveer estas ltimas condiciones de intereses y pagos que
realmente permiten y posibilitan la e!ecucin del proyecto.
'esde el punto de vista financiero, se observa que con una
inversin inicial de 2.I36.:F6,69 ?s., estimando un costo de
capital del ;98, se genera un G0@ de F52.957,63 ?s. >., una *%=
de 5;.:F y un P= de 9F meses. 0l llevar a cabo un an&lisis de
escenarios, se evidencio que los mismos que el G0@ da un valor
positivo distinto de cero y que el *%= sigue siendo superior a la
*-0=, lo cual, como ya se indico anteriormente, implica que el
proyecto, aun en condiciones de eventos desfavorables puede ser
rentable.