REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN

KANTORENMARKT

Zuid-Nederland

Marktstructuur
Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m)
2.105
5.518

Limburg
Noord-Brabant
Overig Nederland

42.002

Het totale oppervlak aan kantoormeters in Noord-Brabant en

Limburg bedraagt ruim 7,6 miljoen m. Dit komt neer op iets
meer dan 18% van alle kantoorruimte in Nederland. De grotere
steden (Eindhoven, Den Bosch, Breda, Tilburg, Maastricht en
Heerlen) zijn goed voor bijna twee derde van de totale voorraad
in de regio. In 2013 is de voorraad met ruim 125.000 m
toegenomen. Het tempo van de voorraadstijging daalt, mede
door onttrekkingen aan de voorraad. Vorig jaar zijn er voor
zover bekend zeven gebouwen (totaal 45.000 m) in ZuidNederland aan de voorraad onttrokken.

Vraag
Opname kantoorruimte in Zuid-Nederland in m (*1.000)

Limburg

300.000

Noord-Brabant

250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0

De vraag naar kantoorruimte door gebruikers bevindt zich in

een dalende trend. Mede door de crisis, maar ook door andere
gebruikersvoorkeuren hebben bedrijven minder ruimte nodig.
In 2013 bleef de opname in Zuid-Nederland steken op
138.300m; een absoluut dieptepunt. Het gemiddelde van de
vijf voorgaande jaren ligt met 261.000 m bijna op het dubbele.
De opname daalde in zowel Noord-Brabant als Limburg. Alleen
in Breda, Helmond en Sittard-Geleen steeg de opname vorig
jaar. Kantoorhuren staan door de lage vraag op nagenoeg alle
locaties onder druk.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Aanbod kantoorruimte ten opzichte van de voorraad in Zuid-Nederland in m (*1.000)

18,0%

Limburg

Noord-Brabant

Nederland

16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%

Al sinds 2008 neemt het aanbod van kantoren in ZuidNederland fors toe. Eind vorig jaar telden de provincies NoordBrabant en Limburg een aanbod van bijna 1 miljoen m, wat
neerkomt op 13,5% van de totale voorraad. Daarmee is het
aanbod in Zuid-Nederland weliswaar hoog, maar ligt de
leegstand duidelijk onder het landelijk gemiddelde. De stad met
het hoogste aanbod is Helmond (23%). Ook Bergen op Zoom
(16%), Breda (16%), Eindhoven (15%) en Maastricht (15%)
hebben leegstandspercentages die boven het landelijk
gemiddelde liggen.

0,0%
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen kantoren in Nederland (in procenten)

2012

2013

Beste locaties Overige locaties Beste locaties

De netto-aanvangsrendementen in Zuid-Nederland
liggen (iets) hoger dan in de Randstadregios, maar
duidelijk lager dan in de regios Noord- en Oost. Dit
geeft de verhoudingen aan hoe beleggers de risicos
inschatten op de Nederlandse kantorenmarkt. Voor de
beste locaties in Zuid-Nederland gelden aanvangsrendementen vanaf 7%. Sinds vorig jaar zijn de
aanvangsrendementen iets opgelopen, wat aangeeft
dat de vraag naar beleggingspanden veel kleiner is
dan het aanbod. De meeste beleggersvraag gaat uit
naar moderne kantoren op de betere locaties.

Overige locaties

Noord-Nederland

7,50- 8,25

8,25 10,00

7,75- 8,75

8,25 10,00

Oost-Nederland

6,75 7,75

7,50 - 9,50

7,25-8,50

8,00- 10,00

Noordwest-Nederland

6,00-7,50

7,00-10,00

6,00 - 7,75

7,50 - 11,00

Midden-Nederland

6,25 - 7,50

7,25 - 9,00

6,25 - 8,00

7,5 - 10,00

Zuidwest-Nederland

6,25-7,50

7,00-8,75

6,50-8,00

7,25-11,00

Zuid-Nederland

6,50-7,75

7,50-10,00

7,00-8,50

7,75-11,00

Factsheet kantoren Zuid-Nederland

Provincie

Limburg

Gemeente

Heerlen

Voorraad in m

Aanbod inm

Opname inm

Bandbreedte in /m

2013

2012

2013

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

88.400

430.600

438.500

35.900

46.700

7.900

600

100-125

90 - 125

Maastricht

122.900

509.200

515.400

78.200

80.700

18.000

7.300

110-140

90 -140

Roermond

57.000

247.200

251.000

29.800

32.100

4.100

400

100-135

85-130

Sittard-Geleen
Venlo

93.700

216.000

223.200

19.800

21.600

4.700

5.300

95-130

85-125

100.400

238.000

258.000

27.200

26.700

9.600

1.700

95-125

90-125

Weert

48.700

63.600

79.100

27.200

10.100

2.000

1.800

100-130

90-125

Overig

610.800

337.800

339.800

45.200

46.450

9.900

3.500

1.122.400

2.060.100

2.042.400

208.000

244.100

62.000

34.500

66.300

104.000

104.000

14.600

17.500

1.700

95-130

85-125

Breda

180.000

723.000

737.700

115.400

121.700

31.800

25.800

110-150

100-140

Eindhoven

221.000

1.493.800

1.522.800

224.100

230.900

63.600

35.900

110-160

100-150

Helmond

89.200

172.900

172.500

41.200

41.100

4.800

5.500

90-125

85-125

Totaal Limburg
NoordBrabant

Inwoners

Bergen op Zoom

's Hertogenbosch
Oosterhout

142.800

970.700

970.700

114.900

114.900

33.200

33.600

100-160

90-160

53.700

129.300

130.600

8.900

9.100

5.600

1.400

95-130

90-130

Oss

85.000

130.300

130.300

13.300

16.700

2.300

300

90-120

85-120

Roosendaal

77.000

116.700

120.000

11.600

12.200

3.000

90-120

80-120

210.000

480.000

484.600

55.400

58.200

13.200

10.200

110-145

95-140

Tilburg

1.346.000

1.132.400

1.144.800

121.800

149.200

45.700

5.000

Totaal Noord-Brabant

2.471.100

5.330.400

5.453.100

647.800

721.200

196.000

156.200

Totaal Zuid-Nederland

3.593.500

7.390.500

7.495.500

855.800

965.300

258.000

190.700

Overig

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, R.Bak

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
BEDRIJFSRUIMTEMARKT

Zuid-Nederland

Marktstructuur
Voorraad bedrijventerrein Zuid-Nederland (in netto ha)

6.593

Limburg
Noord-Brabant
13.474

Overig Nederland

Zuid-Nederland speelt een belangrijke rol in de Nederlandse

economie. Iets meer dan 25% van alle bedrijventerreinen ligt in deze
regio. Binnen de regio ligt het accent op Noord-Brabant, dat na ZuidHolland de meeste ha bedrijventerreinen heeft. De bedrijventerreinen
faciliteren veel bedrijven in de (maak)industrie die in Zuid-Nederland
sterk is vertegenwoordigd. Daarnaast leidt de goede ligging van
Limburg en Noord-Brabant er toe dat hier veel logistieke bedrijven
zijn geconcentreerd. De top-3 van beste logisiteke regios liggen
allemaal in Zuid-Nederland, de regio Venlo staat daarbij bovenaan.

57.630

Vraag
Opname winkelruimte in Zuid-Nederland in m

Limburg

1.000.000

Noord-Brabant

800.000
600.000
400.000
200.000

De vraag naar bedrijfspanden in Zuid-Nederland ligt gemiddeld

boven 600.000 m per jaar. Dat is heel hoog, ongeveer een kwart van
de landelijke vraag. Wel wisselt het opnamevolume per jaar sterk.
Dat komt vooral doordat grote (logistieke) transacties een sterke
invloed hebben op de jaaropname. In 2013 viel de opname terug ten
opzichte van 2012. Maar vergeleken met het begin van de crisis in
2009 is de vraag substantieel hoger. De grootste transactie in de
bedrijfsruimtemarkt vond vorig jaar plaats in Limburg, waar Action
een nieuw distributiecentrum huurt in Sint Joost.

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland in m

3.000.000

Limburg

Noord-Brabant

2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000

De hoeveelheid beschikbare bedrijfsruimte in Zuid-Nederland ligt op

3,5 miljoen in m. Het grootste deel hiervan ligt in Noord-Brabant.
Per provincie tekent zich de laatste jaren een tegengestelde
beweging af; het aanbod in Limburg stabiliseert, terwijl in NoordBrabant sprake is van een stijging. Een groeiend deel van het
bedrijfsruimte-aanbod is structureel en sluit nauwelijks aan bij
wensen van gebruikers. Noord-Brabant heeft in Nederland veruit het
meeste aanbod van logistiek vastgoed, namelijk 1,1 miljoen m.
Limburg telt circa 300.000 m aanbod van logistiek.

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen bedrijfsruimte in Nederland (in procenten)

2012

2013

Beste locaties

Overige locaties

Beste locaties

Overige locaties

Noord-Nederland

8,00 - 9,00

8,50 - 10,00

8,50 - 9,75

9,00 - 11,00

Oost-Nederland

7,25 - 9,00

7,75 - 10,00

7,75 - 9,50

8,50 - 10,50

Noordwest-Nederland

7,50 - 9,00

8,00 - 10,00

7,75 - 9,50

8,50 - 11,00

Midden-Nederland

7,50 - 8,75

7,75 - 10,00

7,50 - 9,00

8,00 - 10,00

Zuidwest-Nederland

7,25 - 8,75

7,75 - 10,00

7,25 - 9,00

8,00 - 11,00

Zuid-Nederland

7,25 - 8,75

7,50 - 10,00

7,25 - 8,75

8,00 - 11,00

Naarmate de aanvangsrendementen lager zijn, geeft dit

weer dat beleggers bereid zijn een hogere prijs voor het
vastgoed te betalen. De aanvangsrendementen voor
bedrijfsruimte liggen gemiddeld hoger dan voor
kantoren, winkels of woningen. Dit komt vooral omdat
bedrijfsruimte gemiddeld genomen meer gebruikersspecifiek is. Wel neemt vooral de vraag naar (courante)
distributiecentra toe. Beleggers verleggen de focus naar
dit segment, wat sterk in Zuid-Nederland
vertegenwoordigd is. Mede hierdoor worden in ZuidNederland de laagste aanvangsrendementen behaald.

Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland

Provincie

Limburg

Gemeente

Heerlen

Voorraad in ha (netto)

Aanbod in m

Opname in m

Bandbreedte in /m

2013

Totaal

Beschikbaar

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

88.400

412

77

62.400

70.500

11.000

7.000

30-50

25-45

Maastricht

122.900

433

55

34.100

47.200

11.400

1.400

30-45

25-45

Roermond

57.000

403

43

50.300

31.300

10.100

4.900

25-50

25-45

Sittard-Geleen
Venlo

93.700

1.050

232

76.100

76.000

46.700

26.100

25-50

20-45

100.400

1.005

193

191.800

185.500

64.000

26.500

25-50

25-50

Venray

43.200

371

43

91.400

116.500

45.900

54.000

35-50

35-45

Weert

48.700

425

87

46.500

34.200

4.300

25-45

25-40

Overig
Totaal Limburg
NoordBrabant

Inwoners

Bergen op Zoom

566.000

2.494

242

274.200

245.500

48.300

119.400

1.120.300

6.593

973

826.800

806.700

241.700

239.300

66.300

515

39

37.000

96.500

19.600

1.100

30-45

25-45

Breda

180.000

820

57

262.100

249.000

65.100

45.000

30-55

30-50

Den Bosch

143.600

568

65

167.300

153.000

39.000

22.300

35-55

35-55

Eindhoven

221.000

762

117

202.500

236.500

54.900

53.200

40-55

35-55

Etten-Leur

42.400

319

16

97.000

103.600

10.600

6.300

25-45

25-45

Helmond

89.200

566

59

84.500

67.000

11.800

12.300

35-50

30-50

Moerdijk

36.700

1.380

126

134.300

168.000

34.300

34.100

40-55

35-55

Oosterhout

53.700

561

96.500

140.000

25.500

52.800

30-50

25-45

Oss

85.000

519

60

62.000

63.500

25.500

17.900

30-45

30-45

77.000

388

47

113.300

152.500

57.100

14.000

30-50

30-50

Tilburg

Roosendaal

210.000

1.105

226

206.100

275.000

88.400

61.500

30-55

30-55

Veghel

37.500

420

30

38.000

133.800

4.500

20.300

30-50

30-50

Waalwijk
Overig

46.500

403

10

77.600

73.500

39.900

7.200

30-55

30-50

1.189.800

5.148

838

889.800

799.100

148.400

157.700

Totaal Noord-Brabant

2.478.700

13.474

1.691

2.468.000

2.711.000

624.600

505.700

Totaal Zuid-Nederland

3.599.000

20.067

2.664

3.294.800

3.517.700

866.300

745.000

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, IBIS-werklocaties,

(030 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

NVMBusiness

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN BEDRIJFSRUIMTEMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN
WINKELMARKT

Zuid-Nederland

Marktstructuur
Voorraad winkelruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m2)

2.398
Limburg
4.794

Noord-Brabant
Overig Nederland

In totaal telt de regio Zuid-Nederland 7,2 miljoen m2 winkelruimte. Daarvan ligt een derde in de provincie Limburg en twee
derde in Noord-Brabant. Noord-Brabant heeft na Zuid-Holland
de meeste winkelmeters in Nederland. Naar inwoners gemeten
is de winkeldichtheid in Noord-Brabant (1.940 m2 per 1.000
inwoners) lager dan in Limburg (2.138 m2 per 1.000 inwoners).
In totaal is de winkelvoorraad in Zuid-Nederland vorig jaar met
60.000 m2 toegenomen. Het grootste deel hiervan is door
huurders in gebruik genomen.

24.057

Vraag
Opname winkelruimte in Zuid-Nederland (*1.000 m2)

Limburg

120.000

Noord-Brabant

100.000
80.000
60.000
40.000
20.000

De vraag naar winkelruimte in de regio Zuid is vorig jaar

afgenomen, zowel in Limburg als in Noord-Brabant. In totaal is
86.500 m2 opgenomen. Gemiddeld is in de afgelopen tien jaar
100 duizend m2 per jaar verhuurd, met 2012 als absolute uitschieter toen de vraag uitkwam op 150.000 m2. De beweging
in de markt en de jaarlijkse verschillen laten zien dat de vraag
naar winkelruimte veel minder voorspelbaar is dan dat het soms
lijkt. Juist in de crisisjaren zien we meer dynamiek ontstaan,
vooral omdat meer goede locaties zijn vrijgekomen.

0
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Aanbod
Leegstand van winkels (in % van het totale aantal vestigingen)

12,0%

Limburg

Noord-Brabant

Nederland

10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%

De winkelleegstand in Zuid-Nederland is hoog. Zowel in

Limburg als in Noord-Brabant ligt de leegstand boven het
landelijk gemiddelde. Limburg heeft met 10,4% zelfs het
hoogste leegstandspercentage in Nederland. Opvallend daarbij
is dat de leegstand in Limburg ook gestaag toeneemt. In NoordBrabant stijgt de leegstand ook, maar vlakt het tempo wel af.
Oorzaken voor de hoge leegstand in Limburg zijn naast de
economische conjunctuur de combinatie van een relatief
grote winkelvoorraad, een snel vergrijzende bevolking en
verschuiving van winkelaankopen naar internet.

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014

Marktstructuur
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen winkels in Nederland (in procenten)

2012

2013

A1 locaties

A1 locaties

Noord-Nederland

4,50 7,00

4,75 7,50

Oost-Nederland

5,00 6,75

5,25 7,25

Noordwest-Nederland

4,25 6,00

4,50 6,75

Midden-Nederland

4,5 6,00

4,50 6,50

Zuidwest-Nederland

4,75 6,50

4,75 6,50

Zuid-Nederland

4,75 6,50

4,75 7,00

De investeringsmarkt voor winkels is aan het veranderen.

Hogere (leegstands)risicos en neerwaartse druk op huurprijzen
zorgen er voor dat de waarde van het winkelvastgoed daalt.
Dat geldt zeker voor gebieden met relatief veel leegstand,
waaronder diverse winkelgebieden in Zuid-Nederland.
Hierdoor stijgen op veel plaatsen de aanvangsrendementen,
ook op de betere locaties in (Zuid-)Nederland. Op de toplocaties
in Limburg en Noord-Brabant liggen de netto-aanvangsrendementen net onder 5%. De brandbreedte wordt wel
groter, een signaal dat de markt verder divergeert.

Factsheet winkels Zuid-Nederland

Provincie

Limburg

Gemeente

Heerlen

Voorraad in m

Leegstand inm

Opname inm

Bandbreedte in /m

2013

2012

2013

2012

2013

Gem 2008-2012

2013

2012

2013

88.400

340.700

338.700

47.500

49.900

3.500

8.400

350-750

250-750

Maastricht

122.100

246.600

245.000

25.700

23.200

5.500

7.500

500-1.400

500-1.400

Roermond

56.700

233.200

232.800

26.600

25.300

4.500

1.300

250-600

200-600

Sittard-Geleen
Venlo

94.100

234.700

230.100

44.200

42.200

3.000

1.400

200-400

150-400

100.100

273.100

270.600

35.300

25.000

4.800

3.700

300-575

250-550

Weert

48.600

118.300

121.600

11.800

14.600

1.600

800

200-400

150-400

Overig

611.900

934.700

959.392

145.000

163.000

8.700

2.200

1.121.900

2.381.300

2.398.192

336.100

343.200

31.600

25.300

66.300

150.900

152.800

15.600

13.900

1.100

2.300

200-450

150-425

Breda

180.000

400.000

413.200

38.000

39.700

10.100

5.800

450-1.000

400-1.000

Eindhoven

221.000

442.700

443.400

56.800

55.300

17.300

17.100

500-1.350

400-1.350

Helmond

89.200

176.300

178.800

27.300

16.300

2.200

2.700

250-575

250-550

Totaal Limburg
NoordBrabant

Inwoners

Bergen op Zoom

Den Bosch

143.600

284.200

285600

20.000

19.200

8.200

4.300

600-1.100

400-1.050

Oosterhout

53.700

108.800

110.000

6.000

6.600

1.400

300

350-500

300-500

Oss

85.000

151.400

155.000

20.000

21.300

1.700

100

250-400

200-400

Roosendaal

77.000

179.900

183.600

28.000

28.600

2.200

1.800

350-550

250-550

Tilburg
Uden
Waalwijk

210.000

336.700

319.700

37.400

29.400

5.400

8.400

400-900

350-900

40.900

152.500

150.900

17.300

14.400

3.600

400

300-550

275-550

46.400

128.900

129.600

9.200

8.800

500

200-500

175-475

1.958.000

3.692.700

3.745.200

352.300

381.900

62.000

50.100

Totaal Noord-Brabant

2.471.000

4.750.900

4.794.000

470.200

491.000

76.800

61.100

Totaal Zuid-Nederland

3.592.900

7.132.200

7.192.192

806.300

834.200

108.400

86.400

Overig

Disclaimer

Contactgegevens

Bronnen

Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank

Leidseveer 50, 3511 SB Utrecht

FGH Vastgoedbericht, Strabo, CBS,

signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research

Postbus 2244, 3500 GE Utrecht

PropertyNL, Locatus

(030 - 232 32 64). Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend.

(030) 232 39 11, info@fghbank.nl

Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van

www.fghbank.nl

publicatie afspelen.

REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN WINKELMARKT

ZUID-NEDERLAND

FGH BANK JULI 2014