Comodoro Rivadavia, de diciembre de 2013.

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Autos caratulados SUBDIRECCION GENERAL DE COMERCIO DE USHUAIA
S/, DENUNCIA PRESENTADA POR EL SR. SERGIO CHACON MUOZ c/
INMOBILIARIA HAIYEN PROPIEDADES s/RECURSO DIRECTO LEY 24.240,
en trmite ante esta Alzada bajo el N 81004913/2012/CA1.
COMPETENCIA DEL JUEZ PARA RESOLVER
I.- Que llegan estos autos al Acuerdo del Tribunal, para el
tratamiento del recurso de apelacin interpuesto por los
representantes de la firma Haiyn Propiedades, en los trminos
del art. 45 de la Ley 24.240(LDC) en contra de la Disposicin
SS.C.I. y E. Nro. 007/2013 dictada el da 2 de mayo de 2013 por
el Seor Subsecretario de Comercio Interior del Ministerio de
Economa de la Provincia de Tierra del Fuego
ARTICULO 41. Aplicacin nacional y local. La Secretara de Comercio Interior
dependiente del Ministerio de Economa y Produccin, ser la autoridad nacional de
aplicacin de esta ley. La Ciudad Autnoma de Buenos Aires y las provincias actuarn
como autoridades locales de aplicacin ejerciendo el control, vigilancia y juzgamiento
en el cumplimiento de esta ley y de sus normas reglamentarias respecto de las
presuntas infracciones cometidas en sus respectivas jurisdicciones.
(Artculo sustituido por art. 17 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)

. ARTICULO 45. Actuaciones Administrativas. La autoridad nacional de aplicacin
iniciar actuaciones administrativas en caso de presuntas infracciones a las
disposiciones de esta ley, sus normas reglamentarias y resoluciones que en
consecuencia se dicten, de oficio o por denuncia de quien invocare un inters
particular o actuare en defensa del inters general de los consumidores.
Previa instancia conciliatoria, se proceder a labrar acta en la que se dejar
constancia del hecho denunciado o verificado y de la disposicin presuntamente
infringida.
En el acta se dispondr agregar la documentacin acompaada y citar al presunto
infractor para que, dentro del plazo de CINCO (5) das hbiles, presente por escrito su
descargo y ofrezca las pruebas que hacen a su derecho.
Si se tratare de un acta de inspeccin, en que fuere necesaria una comprobacin
tcnica posterior a los efectos de la determinacin de la presunta infraccin y que
resultare positiva, se proceder a notificar al presunto responsable la infraccin
verificada, intimndolo para que en el plazo de CINCO (5) das hbiles presente por
escrito su descargo. En su primera presentacin, el presunto infractor deber constituir
domicilio y acreditar personera.
Cuando no se acredite personera se intimar para que en el trmino de CINCO (5)
das hbiles subsane la omisin bajo apercibimiento de tenerlo por no presentado.
La constancia del acta labrada conforme a lo previsto en este artculo, as como las
comprobaciones tcnicas que se dispusieren, constituirn prueba suficiente de los
hechos as comprobados, salvo en los casos en que resulten desvirtuados por otras
pruebas.
Las pruebas se admitirn solamente en casos de existir hechos controvertidos y
siempre que no resulten manifiestamente inconducentes. Contra la resolucin que
deniegue medidas de prueba slo se conceder el recurso de reconsideracin. La
prueba deber producirse entre el trmino de DIEZ (10) das hbiles, prorrogables
cuando haya causas justificadas, tenindose por desistidas aquellas no producidas
dentro de dicho plazo por causa imputable al infractor.
En el acta prevista en el presente artculo, as como en cualquier momento durante la
tramitacin del sumario, la autoridad de aplicacin podr ordenar como medida
preventiva el cese de la conducta que se reputa en violacin de esta ley y sus
reglamentaciones.
Concluidas las diligencias sumariales, se dictar la resolucin definitiva dentro del
trmino de VEINTE (20) das hbiles.
Sin perjuicio de lo dispuesto en este artculo, la autoridad de aplicacin gozar de la
mayor aptitud para disponer medidas tcnicas, admitir pruebas o dictar medidas de no
innovar.
Contra los actos administrativos que dispongan sanciones se podr recurrir por ante la
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, o ante las
cmaras federales de apelaciones con asiento en las provincias, segn corresponda
de acuerdo al lugar de comisin del hecho.
El recurso deber interponerse ante la misma autoridad que dict la resolucin, dentro
de los DIEZ (10) das hbiles de notificada y ser concedido en relacin y con efecto
suspensivo, excepto cuando se hubiera denegado medidas de prueba, en que ser
concedido libremente.
Las disposiciones de la Ley N 19.549 de Procedimientos Administrativos, en el mbito
nacional y en lo que sta no contemple las disposiciones del Cdigo Procesal, Civil y
Comercial de la Nacin, se aplicarn supletoriamente para resolver cuestiones no
previstas expresamente en la presente ley y sus reglamentaciones, y en tanto no
fueren incompatibles con ella.
La Ciudad Autnoma de Buenos Aires y las provincias dictarn las normas referidas a
su actuacin como autoridades locales de aplicacin, estableciendo en sus respectivos
mbitos un procedimiento compatible con sus ordenamientos locales.
(Artculo sustituido por art. 20 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
SANCION IMPUESTA POR LA AUTORIDAD DE APLICACION
II.- La Disposicin atacada resuelve aplicar a la recurrente
la sancin de apercibimiento por haber violado los deberes
impuestos por los artculos 5, 7, 8bis, 19 y 40bis de la
LDC, consistentes en no haber dado cumplimiento a la obligacin
de prestar servicios de manera que no presenten peligro para la
salud del usuario
ARTICULO 5 Proteccin al Consumidor. Las cosas y servicios deben ser
suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o
normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad fsica de los
consumidores o usuarios.
CONDICIONES DE LA OFERTA Y VENTA
ARTICULO 7 Oferta. La oferta dirigida a consumidores potenciales indeterminados,
obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha
precisa de comienzo y de finalizacin, as como tambin sus modalidades, condiciones
o limitaciones.
La revocacin de la oferta hecha pblica es eficaz una vez que haya sido difundida por
medios similares a los empleados para hacerla conocer.
La no efectivizacin de la oferta ser considerada negativa o restriccin injustificada de
venta, pasible de las sanciones previstas en el artculo 47 de esta ley. (Ultimo prrafo
incorporado por art. 5 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
; no haber efectivizado la oferta formulada,
ARTICULO 8 bis: Trato digno. Prcticas abusivas. Los proveedores debern
garantizar condiciones de atencin y trato digno y equitativo a los consumidores y
usuarios. Debern abstenerse de desplegar conductas que coloquen a los
consumidores en situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias. No podrn
ejercer sobre los consumidores extranjeros diferenciacin alguna sobre precios,
calidades tcnicas o comerciales o cualquier otro aspecto relevante sobre los bienes y
servicios que comercialice. Cualquier excepcin a lo sealado deber ser autorizada
por la autoridad de aplicacin en razones de inters general debidamente fundadas.
En los reclamos extrajudiciales de deudas, debern abstenerse de utilizar cualquier
medio que le otorgue la apariencia de reclamo judicial.
Tales conductas, adems de las sanciones previstas en la presente ley, podrn ser
pasibles de la multa civil establecida en el artculo 52 bis de la presente norma, sin
perjuicio de otros resarcimientos que correspondieren al consumidor, siendo ambas
penalidades extensivas solidariamente a quien actuare en nombre del proveedor.
(Artculo incorporado por art. 6 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
DE LA PRESTACION DE LOS SERVICIOS
ARTICULO 19. Modalidades de Prestacin de Servicios. Quienes presten servicios
de cualquier naturaleza estn obligados a respetar los trminos, plazos, condiciones,
modalidades, reservas y dems circunstancias conforme a las cuales hayan sido
ofrecidos, publicitados o convenidos.
ARTICULO 40 bis: Dao directo. Es todo perjuicio o menoscabo al derecho del usuario
o consumidor, susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera inmediata
sobre sus bienes o sobre su persona, como consecuencia de la accin u omisin del
proveedor de bienes o del prestador de servicios.
La autoridad de aplicacin podr determinar la existencia de dao directo al usuario o
consumidor resultante de la infraccin del proveedor o del prestador de servicios y
obligar a ste a resarcirlo, hasta un valor mximo de CINCO (5) Canastas Bsicas
Total para el Hogar 3, que publica el Instituto Nacional de Estadstica y Censos de la
Repblica Argentina (INDEC).
El acto administrativo de la autoridad de aplicacin ser apelable por el proveedor en
los trminos del artculo 45 de la presente ley, y, una vez firme, respecto del dao
directo que determine constituir ttulo ejecutivo a favor del consumidor.
Las sumas que el proveedor pague al consumidor en concepto de dao directo
determinado en sede administrativa sern deducibles de otras indemnizaciones que
por el mismo concepto pudieren corresponderle a ste por acciones eventualmente
incoadas en sede judicial.
(Artculo incorporado por art. 16 de la Ley N 26.361 B.O. 7/4/2008)
y no cumplir con las obligaciones de garantizar las debidas
condiciones de atencin, trato digno y equitativo, sin haber
respetado los trminos, plazos, condiciones y dems
circunstancias conforme las cuales fue ofrecida, publicitada y
convenida la contratacin, causando dao econmico al
consumidor.
En virtud de ello, la autoridad administrativa aplic dao
directo a favor del denunciante, Sr. Sergio Esteban Chacon
Muoz, por el valor de tres Canastas Bsicas Total para el
Hogar 3 actualizado por el ndice que publica el INDEC,
conforme lo prescripto por el art. 40bis de la ley 24240,
imponindole a la infractora, la obligacin de publicar la
disposicin en crisis en un diario de considerable circulacin,
en un espacio y con caracteres destacados, conforme lo
establecido en el art. 47 de la citada normativa.
FUNDAMENTO DECISION ADMINISTRATIVA
III.- Para decidir del modo enunciado, se consider que
estas actuaciones fueron iniciadas en virtud de la denuncia
incoada por el Sr. Chacon Muoz, contra la firma Haiyn
Propiedades, a raz de la contratacin de una locacin celebrada
por su intermedio con el propietario de una vivienda, vnculo
que se resolvi anticipadamente a causa de la invasin de una
plaga de roedores en el inmueble objeto de dicho contrato.
Que celebrada la audiencia de conciliacin respectiva
y producida una prueba informativa, se formul imputacin en los
trminos descriptos en la primera consideracin, interponiendo
la sumariada un pedido de nulidad de ese requerimiento y
formulando descargo en subsidio (fs.51/54).
A fs. 62 se proveyeron las pruebas ofrecidas,
desestimndose la prueba testimonial y ordenndose la produccin
de prueba informativa, cuyos respondes fueron agregados a fs.
65/67, con lo que dictamin el servicio de asesoramiento
jurdico permanente del organismo, propiciando la aplicacin de
las sanciones que resultaron impuestas mediante el acto
administrativo recurrido, en el que se consider debidamente
acreditada la presencia de roedores en la vivienda, de los que
podra derivar un dao a la salud de sus ocupantes, importando
ello una violacin al perfecto estado y funcionamiento con el
que se habra ofrecido la locacin.
Por otra parte se valor, que frente a la imputacin
efectuada, la firma no neg el maltrato denunciado por el Sr.
Chacn, adems de considerar el menoscabo sufrido en el derecho
del adquirente por la frustracin del servicio, en virtud de
haberse tornando impropia la cosa para su destino y disminuido
el uso que de ella es natural obtener, razn por la cual se
oblig a la sumariada a responder en los trminos del art.
40bis de la LDC.
POSICION ACCIONADA
IV.- Contra lo decidido se agravi la accionada,
reconociendo el contrato de locacin que celebr por su
intermedio el denunciante el 23 de diciembre de 2011 respecto
del inmueble sito en calle Guardacostas R. Iguaz 1049 de la
localidad de Ushuaia; que ofert y acord con ambas partes los
trminos de la contratacin y que, en efecto, en el contrato se
dej constancia de que el inmueble se hallaba en perfecto estado
de funcionamiento.
Afirma que conforme el mismo denunciante lo
expusiera, luego de ms de tres meses de locacin advirti la
presencia de roedores, por lo que el hecho denunciado sobrevino
a la conformacin de la voluntad contractual, siendo adems, que
una vez anoticiado de ste, el locador actu conforme las
obligaciones civiles derivadas de su condicin (arts. 1514 y
ccdtes del Cd. Civil), que la LDC no ha sustitudo.
Manifiesta que la decisin administrativa configura
un absurdo al considerar que el cumplimiento de una obligacin
legal pueda ser susceptible de sancin, agravada porque la
rescisin del contrato fue acordada entre el locador y el
locatario de plena conformidad.
Que el servicio de inmobiliaria que ha prestado, no
la constituye en parte de aquel vnculo contractual, sin que
exista ningn mandato tcito de administracin del inmueble, que
derive del contrato o de la ley, limitando su intervencin
posterior a facilitar el domicilio de pago para la percepcin de
los cnones por cuenta y orden del locador.
Niega el maltrato al consumidor que la administracin
ha tenido por probado con los meros dichos del denunciante,
agregando que con la recepcin del testimonio de la anterior
locataria, -y que su parte ofreciera en el descargo-, se hubiera
acreditado el estado del inmueble a la finalizacin del anterior
contrato de alquiler, que data de unos das previos a la
contratacin del Sr. Chacn, y que poda dar fe respecto de la
inexistencia de vicios.
Agrega que los hechos no ocurrieron tal y como les
fueron imputados, ya que la presencia de roedores no fue
advertida de manera inmediata a la celebracin de la locacin,
sino tres meses ms tarde, y que conforme consta en el informe
de la firma Pest Control, -que desratiz la vivienda-, era
necesario para evitar una nueva invasin,
tapar algunos agujeros y proceder a la higiene
general del terreno, esto ltimo, de exclusiva responsabilidad
del usuario.
Impetra la nulidad del acto administrativo, derivada
de la ausencia de elementos objetivos que avalen el hecho
imputado, sumado a la negacin del derecho de defensa por
cercenamiento de la actividad probatoria y falencias
argumentales para la atribucin de responsabilidad, cuestionando
finalmente la competencia de la autoridad de aplicacin, frente
a la inexistencia de relacin de consumo.
Asimismo impugna el resarcimiento que se le impusiera
como dao directo, el cual desconoce y califica de
desproporcionado.
V.- A fs. 98 se expidi el Sr. Fiscal General que
interviene ante esta Alzada, quien opin que el recurso fue
interpuesto en tiempo y forma, propiciando la competencia de
este Cuerpo para su tratamiento.
FUNDAMENTO DE LA SENTENCIA
VI.- Para comenzar este anlisis, debemos considerar
que conforme surge de la copia del contrato de locacin que luce
a fs. 3/7 se encuentra debidamente acreditado el vnculo
locativo que uniera al denunciante con el propietario de la
vivienda, concretado con la intermediacin de la inmobiliaria
Haiyn Propiedades, quien intervino en la etapa precontractual y
por cuyos servicios percibi la comisin de rigor (comprobante
agregado a fs. 10), asumiendo durante la ejecucin de la
locacin, la cobranza de los cnones locativos mensuales, del
mismo modo que el servicio de agua, conforme lo pactado en la
clusula dcimo segunda del contrato.
Siendo ello as, conviene recordar que la
modificacin a la LDC, producida por la ley 26.361, modific el
art. 1, redefiniendo la nocin conceptual de consumidor
entendindose por tal a toda persona fsica o jurdica que
adquiere o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u
onerosa como destinatario final, en beneficio propio o de su
grupo familiar o social. Queda comprendida la adquisicin de
derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios
privados y figuras afines. Se Poder Judicial de la Nacin
Cmara Federal de Apelaciones de Comodoro Rivadavia Expte. N
81004913
considera asimismo consumidor o usuario a quien, sin
ser parte de una relacin de consumo, como consecuencia o en
ocasin de ella adquiere o utiliza bienes o servicios como
destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar o
social, y a quien de cualquier manera est expuesto a una
relacin de consumo (Artculo sustituido por art. 1 de la Ley
N 26.361 B.O. 7/4/2008).
Esta nueva redaccin parece atinada dentro de una
tendencia generalizadora, por lo cual hoy el consumidor
inmobiliario debe ser entendido en sentido amplio, careciendo de
las limitaciones que derivaban del anterior texto legislativo.
Debe entenderse que la enunciacin de la adquisicin de los
derechos en "tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios
privados y figuras afines", es slo a los fines
ejemplificativos, ya que comprende otras figuras no includas, y
que no debe interpretarse limitativamente, siempre dentro de la
relacin de consumo de rango constitucional.
Por eso se ha dicho que Ese agregado debe
interpretarse en el sentido ms favorable al consumidor, que
supone afirmar la inclusin de las operaciones inmobiliarias.
Los consumidores, compradores de inmuebles nuevos para vivienda,
permanente o transitoria, o lotes de terreno adquiridos para tal
fin, al igual que los locatarios que contratasen para el mismo
objeto no comercial, la construccin o reparacin de sus
viviendas, estn indistintamente tutelados por la ley. (Arias
Cu, Esteban Javier, Interpretacin judicial en torno al
consumidor inmobiliario dentro de la relacin de consumo, LL
Patagonia 2008 (diciembre), 544).
A partir de lo expuesto, y ms all de las
especficas disposiciones del Cdigo Civil y de la ley de
locaciones -23091-, que regulan el vnculo entre el locador y el
locatario, la relacin entre el usuario y la inmobiliaria, que
le ofreci la vivienda y con cuya intermediacin se concret la
contratacin, participa de los caracteres definidos en el art. 3
de la LDC, conforme las definiciones de consumidor y
proveedor contenidas en los arts. 1 y 2 de la misma norma.
Por esta razn, cabe descartar el agravio referido a
la inexistencia de relacin de consumo, con el cual se pretende
evitar la aplicacin de la ley 24240, como norma de orden
pblico (art. 65 LDC) y de la cual deriva la competencia de la
Subdireccin General de Comercio que ha sido cuestionada, en
tanto, en el caso, la oferta del inmueble, ha sido pblica,
provino de una empresa inscripta para prestar servicios
inmobiliarios como actividad comercial (fs. 33), esto es que
"profesionalmente" ofreci el inmueble para su alquiler
destinado a vivienda familiar del consumidor.
VII.- Arribados a esa conclusin, y entrando en el
planteo nulificante derivado de la posible afectacin del
derecho de defensa y cercenamiento de la actividad probatoria,
surge del cotejo de lo actuado en sede administrativa, que una
vez recibido el descargo de ley, fueron provedas las pruebas
ofrecidas por la sumariada, y se desestimaron aquellas que
fueron consideradas inconducentes, todo lo cual fue debidamente
notificado a la accionada, conforme consta a fs. 63,
consintiendo lo actuado, en tanto no dedujo recurso de
reconsideracin conforme la autoriza el art. 45 de la ley.
Es decir, la sumariada no plante en tiempo y forma
oportunos, la necesidad de recibir el testimonio de la anterior
locataria, por lo que la nulidad articulada en esta instancia
por ese motivo, debe ser rechazada, en tanto devendra del
ejercicio de una facultad oficiosa de la administracin,
consistente en admitir slo las probanzas que fueren conducentes
y pertinentes para el esclarecimiento de la cuestin debatida.
Por otra parte, y sobre esta atribucin
administrativa, se permiti a la parte sumariada, ejercer
debidamente su derecho de defensa, sin perjuicio de lo cual, se
advierte que el resto de las probanzas incorporadas en estas
actuaciones permiten acreditar el extremo fctico al que aquel
testimonio procuraba, esto es el estado en que la vivienda fuera
entregada al locatario.
VIII.- En efecto, a partir de los especiales
parmetros que la ley 24240 reformada por ley Poder Judicial de
la Nacin Cmara Federal de Apelaciones de Comodoro Rivadavia
Expte. N 81004913
26361, imponen en materia probatoria, debemos
ponderar que el acta de fs. 56 da cuenta de la entrega de la
vivienda en el estado en que se encuentra al trmino de la
anterior locacin, estado que, conforme fuera descripto por la
empresa de fumigaciones que la misma accionada contrat, da
cuenta de la existencia de accesos en la parte interior y
exterior de la vivienda por los que ingresaban los roedores.
La fotografas que ilustran el estado de la vivienda,
resultan suficientes para configurar el incumplimiento a la
obligacin que le fuera imputada a la inmobiliaria, ya que, ms
all de la falta de higiene general del terreno, - que no se ha
podido determinar si fue anterior, contempornea o posterior a
la celebracin del contrato, y por ende de responsabilidad del
locador o del locatario-, los orificios que se pueden observar y
por los que ingresaban los roedores, no han sido desconocidos, y
no se ha incorporado prueba alguna que permita atribuirlos al
accionar del locatario.
De este modo, la presencia de estos animales, que
tambin se encuentra probada, y que la sumariada ha calificado
como hecho sobreviviente y posterior a su intervencin, afect
las condiciones de habitabilidad y uso del inmueble, acorde al
fin contractualmente previsto, y ello fue consecuencia de la
falta de arreglos que el propietario por intermedio de la
inmobiliaria deban realizar desde el exterior para tapar las
aberturas, y que implicaba tener que desocupar la vivienda para
poder emprenderlos.
Como consecuencia de ello, la sumariada debe
responder, en tanto fue quien formul la oferta previa a la
contratacin, an cuando se desconozca la existencia de un
mandato tcito de administracin, como el que le permita
percibir los cnones locativos mensuales y asumir como lo hizo,
la tarea de informar al propietario y enviar personal tcnico
idneo para intentar solucionar el problema.
Esto es as, porque si bien entre las partes
contratantes resultan de aplicacin las normas del
Cdigo Civil especficas para la locacin y los
vicios redhibitorios, por lo que entre ellas el art. 1604 inc.
5to. acorde al art. 2164 exigen -expresando inequvocamente-,
que los mismos sean "existentes al tiempo del contrato",
debiendo ser el accionante el que deba acreditar su
preexistencia, caso contrario, el reclamo no prosperar (art.
2168 cd. civil); por el contrario, en la relacin de consumo se
aplican otros principios, derivados de los arts. 11 y 40 LDC. En
este marco especial, "a instancia del consumidor se aplicar de
pleno derecho el art. 2176 cd. civil" (art. 18 ley 24.240)
siendo la responsabilidad objetiva y la reparacin integral, con
prescindencia de la culpa del obligado.
Del mismo modo, segn el art. 1604 inc. 5 Cd.Civil,
antes citado, el locador se libera de responder por los vicios
redhibitorios "si tales vicios eran aparentes al tiempo del
contrato, o el locatario saba de ellos, o tena razn de
saber. Dicho conocimiento es indiferente en la relacin de
consumo donde "el art. 2170 del Cd. civil no podr ser opuesto
al consumidor" (art. 18 inc. b) ley 24.240). Esta disposicin
hace adems, que carezca de efectos la distincin entre vicios
aparentes y ocultos (art. 2173 y cons. cd. civil) en materia de
consumo.
De esta manera, el incumplimiento que fuera imputado,
no surge del propio contrato de locacin, que fuera rescindido
anticipadamente entre las partes, sino de la relacin de consumo
que vincula al cliente usuario- con la inmobiliaria que
intermedi entre ambas partes para ponerlas en contacto hasta el
perfeccionamiento de la contratacin, momento en el que percibi
su comisin.
Esta circunstancia le permiti a la administracin
concluir en que el deber de suministrar el servicio de forma
tal, que no presente peligro alguno para la salud o integridad
fsica del consumidor, se encontraba incumplido (art. 5 LDC), y
por las mismas razones, que tambin fue incumplida la oferta que
haba emitido y por la que capt la voluntad del consumidor,
consistente en el perfecto estado y funcionamiento de la
unidad habitacional Poder Judicial de la Nacin Cmara Federal
de Apelaciones de Comodoro Rivadavia Expte. N 81004913
(art. 1ero. del contrato de fs. 3) con el que
supuestamente fuera entregada la vivienda.
Cabe recordar, que dentro de este escenario legal de
mayor beneficio para el consumidor, el proveedor de los
servicios slo podra desligarse de su responsabilidad
demostrando que "la causa del dao le ha sido ajena" (art. 40).
En este punto cabe recordar, que la ley 24240 impone aplicar en
beneficio del consumidor la norma que le sea ms benigna (art.
3), congruente con la condicin de debilidad que se le atribuye.
A partir de dichos parmetros
cabe valorar la defensa de la sumariada, que se enfoca en la
culpa de la vctima, frente a la falta de higiene del predio.
Las secuencias fotogrficas, por el contrario, evidencian un
estado de deterioro tal, que seguramente no fue provocado en los
tres meses en que el locatario ocup la vivienda, constituyendo
esas aberturas los lugares por donde los roedores ingresaban al
recinto, lo cual se evidencia en las tomas fotogrficas
incorporadas en las actuaciones.
Si bien lo expuesto parece suficiente para confirmar
la decisin en estudio, en orden a las infracciones a los
artculos 5, 7 y 19 de la LDC, resulta necesario destacar, el
carcter profesional y experto de las accionada, lo cual le
impone una responsabilidad mayor frente al usuario (art. 902
Cod. Civil), como parmetro interpretativo de las circunstancias
fcticas apuntadas, siendo por ello que las normas han
establecido reglas orientadas a restablecer la igualdad entre
las partes privilegiando el favor debilis".
IX.- Respecto del incumplimiento al artculo 8bis,
que impone condiciones de atencin y trato digno y equitativo,
no encontramos elementos suficientes para tener por configurada
la infraccin apuntada, en tanto la misma ha sido nicamente
sustentada en las manifestaciones del denunciante, sin obrar
otros elementos objetivos de ponderacin que permitan consolidar
ese extremo.
Si bien, el trato equitativo y digno como derecho
bsico de los consumidores constituye un principio orientador
que sirve de fundamento o marco de referencia
teleolgico de los restantes derechos que les
asisten, esta exigencia apunta a la situacin subjetiva, al
respeto del consumidor como persona que no puede ser sometida a
menosprecio o desconsideraciones, ni mortificaciones. En tal
sentido, la norma en comentario de modo meramente
ejemplificativo establece que los proveedores deben abstenerse
de desarrollar conductas que coloquen a los consumidores en
situaciones vergonzantes, vejatorias o intimidatorias.
De esta manera y considerando adems, que la
inmobiliaria procedi a informar al propietario y comunic en
debida forma, la solucin alternativa propuesta, no se ha
acreditado que la atencin que se le brind al denunciante en
aquellas oportunidades hubiera sido descorts o vejatoria, ms
all del entorno situacional generado y por el que la sumariada
ha recibido reproche y encuadre en otras disposiciones
especficas que describen su incumplimiento.
Sin perjuicio de lo anteriormente expuesto, la
verificacin de los restantes extremos fcticos que fueron
ponderados por la autoridad competente, resulta suficiente para
la aplicacin de la sancin de apercibimiento, frente a la
violacin de las restantes normas invocadas en el decisorio, que
habilitan su imposicin.
IX.- Por ltimo, restan considerar los agravios
vertidos contra la aplicacin del dao directo, para lo cual
resulta necesario verificar la reunin de los presupuestos
contenidos en el art. 40bis de la LDC.
De dicha norma se puede extraer que se requiere para
su procedencia la existencia de perjuicio o menoscabo,
susceptible de apreciacin pecuniaria, ocasionado de manera
directa sobre los bienes del consumidor como consecuencia de la
accin u omisin del prestador del servicio.
Resulta conveniente mencionar que la norma ha
recibido varias objeciones doctrinarias, en cuanto permite a la
administracin imponer una indemnizacin a favor del consumidor,
por lo que slo cabe interpretar sus trminos estricta y
restrictivamente en atencin a su Poder Judicial de la Nacin
Cmara Federal de Apelaciones de Comodoro Rivadavia Expte. N
81004913
carcter de excepcin (conf. Picasso, Sebastin,
Nuevas categoras de daos en la LDC, citado por Lorenzetti,
ob. cit, pg. 621), debiendo comprender slo el referido al dao
causado de manera inmediata por el incumplimiento o, lo que es
lo mismo, que slo abarque al que se halla en una conexin de
primer grado con ese incumplimiento. (Alterini, Atilio A.
Contratos, Las reformas a la LDC, primera lectura, 20 aos
despus en LL Supl.especial abril de 2008, p. 13).
Vale la pena recordar que la finalidad de esta
regulacin, evidenciada en los antecedentes parlamentarios, es
tutelar a los consumidores y usuarios que en los hechos no
obtienen reparacin por aquellos daos que se generan a partir
de contrataciones de escasa importancia, daos que se irrogan en
forma escalonada y repetida o, -como se verifica en este
supuesto-, derivan de algn servicio de menor cuanta, por el
que no concurren a la va judicial, evitando que sean objeto de
abusos de algunos proveedores inescrupulosos.
Es por ello que, si bien no existen dudas respecto
del posible funcionamiento de rganos jurisdiccionales dentro de
la Administracin Pblica, -a condicin de que no se trate de
controversias entre particulares regidas por el derecho comn, y
que exista un control judicial suficiente de esa clase de
decisiones administrativas-; a los fines de juzgar la
constitucionalidad de la fijacin de indemnizaciones, habr que
tener en cuenta la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de
la Nacin que ha establecido los extremos que se deben observar
a estos fines.
Justamente, la observancia de tales extremos
constituye el motivo por el que se estableci con precisin el
concepto de dao directo y los supuestos en los que procede
dictar el acto administrativo que impone a los proveedores la
obligacin de indemnizar. Los antecedentes parlamentarios de la
ley 26361 evidencian que, teniendo en cuenta que la no
tipificacin del dao directo iba a arrojar indudablemente la
declaracin de inconstitucionalidad, se introdujo el concepto
que estamos
analizado (conf. Diario de Sesiones-Cmara de
Senadores del da 19 de diciembre de 2007, p. 54.)
Conforme a lo expuesto, el dao directo que la
administracin determin a partir del menoscabo patrimonial
sufrido por el denunciante, resulta en principio procedente, en
aquellos rubros que correspondan a un perjuicio efectivo e
inmediato, derivado del incumplimiento de la proveedora. Por
esta razn, la sumatoria que propicia el dictamen jurdico
agregado a fs. 69/73, del recibo emitido en concepto de reserva,
y las facturas por comisin de la inmobiliaria ms la parte
proporcional del alquiler del mes de diciembre/2011 y depsito
en garanta, no puede servir como sustento para la determinacin
de este rubro, en tanto la reserva, depsito y la parte
proporcional del alquiler, ya fue debidamente compensado en el
acuerdo rescisorio al que arribaron las partes de la locacin
para poner fin en forma anticipada al contrato.
El nico rubro entonces que podra ser considerado
como un menoscabo susceptible de apreciacin pecuniaria
generado como consecuencia directa del incumplimiento
reprochado a la inmobiliaria, resulta ser la comisin percibida
y que asciende a la suma de $1.743 (comprobante de fs. 10).
En virtud de ello, el monto de la condena pecuniaria
que ha sido impuesta por el valor de Tres canastas bsicas total
para el Hogar 3, actualizado por el INDEC, resulta
desproporcionado y excesivo, debiendo el mismo ser disminudo al
valor mnimo de Una Canasta bsica, acorde a la naturaleza
meramente resarcitoria de la indemnizacin reconocida en la
norma de aplicacin (art. 40 bis LDC).
Por todo lo expuesto, el Tribunal RESUELVE:
1) CONFIRMAR la Disposicin SS.C.I. N 007/2013 en
todo en cuanto ha sido materia de recurso y en cuanto aplica la
sancin de apercibimiento a la firma Haiyen Propiedades
(artculos 1 Y 2).
2) REVOCAR la imposicin de Tres canastas Bsicas
Total para el Hogar 3 en concepto de dao directo, Poder
Judicial de la Nacin Cmara Federal de Apelaciones de
Comodoro Rivadavia Expte. N 81004913
el que proceder por Una Canasta Bsica Total para el
Hogar 3.-
3) ORDENAR que la publicacin que le ha sido impuesta
a la sumariada en el artculo 2do. de la Disposicin N007/2013
sea adecuada a los trminos de este pronunciamiento,
transcribiendo su parte dispositiva.
La presente no la suscribe el
Dr. Javier M. Leal de Ibarra por encontrarse en uso de licencia.
Regstrese, notifquese y devulvase.
ALDO E. SUREZ
HEBE L. CORCHUELO DE HUBERMAN


REGISTRO N... Folio N. AO 2013.-
del Libro de Sentencias Interlocutorias Civil. CONSTE.-
GABRIELA SUSANA
ALTUNA
Secretaria Federal