Tigre Nro 026

AVALUADOR:
Ing. Kilgor J. Herrera B.

SOLICITANTE:
Ing. Graciela N. Lpez S.
AGOSTO/2010

AVALOS EN GENERAL
RIF.- !"#"$-%
KH
AVALO DE VIVIENDA UNIFAMILIAR
KH
Avalo Particular
INFOR&E 'E AVALO
VIVIENDA UNIFAMILIAR DE UN NIVEL Y PARCELA DE TERRENO, UBICADA EN
LA CALLE SANTA ANA, ENTRE AVENIDA CARABOBO Y CALLE MAC-GREGOR,
CONJUNTO RESIDENCIAL LOS CHAGUARAMOS,
SAN FERNANDO, ESTADO APURE.
San Fernando de Apure, Agosto de 2010
Email: kilbaronil2021@otmail!com" #ng! $ilgor %errera! &#': 1(1!0)*
+irecci,n: &alle Santa Ana -. 22, San Fernando de Apure! /el01! %ab!:022(342241*2 celular: 02123*5*2(1(
PERITO AVALUADOR:
#-6! $#7689 :! %E99E9A ;!
&!#! -.: 11!()2!)41
&!#!'! -. 1(1!0)*
ASAP98'E -. 1!2<)
S=+E;A- -. P34!20*
F86A+E -. 0!*55
PROPIETARIOS:
PE+98 P9#E/8
&!#! -. 2!14*!5*1
>A:A#9A ;?E@
&!#! -. <!)21!22)
SOLICITANTE:
#-6! 69A&#E7A -! 7APE@ S!
&!#! -.: 1(!202!1<*
KH
NDICE
PBg!:
#ntroducci,n
&arta 9esumen de los 9esultadosCCCCC!!CCCCCC!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 1
&erti1icado de #mparcialidadCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC 2
SDntesis de la 'aloraci,nCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC! 4
1!3 8bEeto del #n1ormeCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 2
2!3 Feca F /ipo de AvaloCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC! 2
4!3 /enencia de la /ierraCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 2
2!3 Factores de 7ocaliGaci,nCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!!! 2
2!1!3 =bicaci,n del #nmuebleCCCCCCCCCCCCCCCCC 2
2!2!3 @ona 9esidencialCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 2
5!3 &aracterDsticas de la PropiedadCCCCCCCCCCCCCCCCC 5
5!1!3 FormaCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 5
5!2!3 ?rea de /errenoCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC! 5
5!4!3 /opogra1DaCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 5
5!2!3 ServiciosCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC! 5
5!5!3 'ialidadCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC 5
5!)!3 &onstrucci,nCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! 53)
)!3 Aspectos 7egales de la PropiedadCCCCCCCCCCCCCCCC )
)!1!3 PropietarioCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!! (
)!2!3 7inderosCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC!!!!!!!!! (
(!3 HetodologDa =tiliGada para el Avalo del #nmuebleCCCCCCCC!!! (
(!1!3 H0todo de -ivel 6eneral de Precios F &orrelaci,n Potencial!!! (3<
(!2!3 H0todo de 9oos I %eideckeCCCCCCCCCCCCCC!!! *311
(!4!3 'alor /otal del #nmuebleCCCCCCCCCCCCCCCC!! 12
<!3 &onclusionesCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCCC 14
A-EJ8S
81icio de Solicitud
+ocumentos de Propiedad
9e1erenciales
&roKuis de =bicaci,n
Fotogra1Das del #nmuebles
&redenciales del /asador
INTRODUCCIN
KH
El obEetivo principal del presente #n1orme de Avalo, es determinar el valor real F
verdadero L:ustiprecioM, del #nmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida
&arabobo F calle Hac36regor, conEunto 9esidencial N7os &aguaramosO Hunicipio
San Fernando, Estado Apure!
+ico #n1orme de Avalo, estB catalogado dentro de la clasi1icaci,n NPrivado o
ParticularO, el mismo es elaborado por instrucciones de la ciudadana 6raciela 7,peG,
para saber o conocer su verdadero valor a la 1eca Agosto del aPo 2010!
El H0todo utiliGado para valorar la parcela de terreno es denominado -ivel
6eneral de Precios F &orrelaci,n Potencial, con aEustes de precios por acci,n del
tiempo F Breas! /omando re1erenciales de las compras ventas de terrenos iguales o
semeEantes al Kue se estB valorando debidamente registrados F protocoliGados en el
9egistro Subalterno del Hunicipio San Fernando!
Para valorar la edi1icaci,n F bienecurDa L'ivienda =ni1amiliarM, se utiliG, el
H0todo 9oss3%eidecke! Es el m0todo mBs utiliGado actualmente, debido a Kue
deprecia las edi1icaciones en lDnea curva, Kue es lo Kue acontece en la prBctica, F
toma en consideraci,n el valor de reposici,n L'9M, aPos de uso, la vida til, estado
de conservaci,n, mantenimiento para el momento del avalo!
CARTA RESUMEN
KH
CIUDADANA:
ING. GRACIELA N. LPEZ S.
Su Atenci,n!3
+e acuerdo con las instrucciones establecidas F en atenci,n a la solicitud
presentada, segn 81icio SQ-. de 1eca 05 de Agosto de 2010, se procedi, a realiGar
el presente avalo del #nmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida
San Fernando, Estado Apure!
El procedimiento utiliGado para el cBlculo del valor los ;ienes #nmuebles, es el
usualmente empleado en el campo de la tasaci,n para este tipo de activo, por lo cual
se da 1e de las t0cnicas empleadas F del uso de la in1ormaci,n recabada, clasi1icada
F analiGada!
7a #nspecci,n 8cular se realiG, el dDa 05 de Agosto de 2010, para determinar la:
=bicaci,n de la 'ivienda =ni1amiliar!
Hicro F Hacroidenti1icaci,n!
Hediciones!
Hemoria FotogrB1ica!
E1ectuados los anBlisis correspondientes del #nmueble antes mencionado F segn
mediciones en sitio, se estima Kue para el 2do Semestre del aPo 2010, tiene un valor
de: DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON
CERO CUATRO CENTIMOS (!."#$,%# B&.F.'
AVALUADOR PROFESIONAL
ING. KILGOR JOS( HERRERA BARONI
C.I.V. )*).%"!
ASAPROVE N+ ).$"
SUDEBAN P- ,.#%!
FOGADE N+ %!--
CERTIFICADO DE IMPARCIALIDAD
KH
Ruien suscribe, #ngeniero K./012 J1&3 H422425 B5216., titular de la &0dula de
#dentidad -. )).*".",), inscrito en el &olegio de #ngenieros de 'eneGuela, baEo el
-. )*).%"!, miembro activo del &olegio de #ngenieros de 'eneGuela Seccional I
Apure!
CERTIFICO
1! Rue el avalo realiGado es el resultado de la aplicaci,n de m0todos obEetivos,
cientD1icos F aceptados universalmente admitidos como N:=S/8SO sin
in1luencia de 1actores subEetivos, intervenci,n o sentimiento personal Kue
alteren en lo mBs mDnimo los resultados obtenidos!
2! -o eSiste inter0s directo ni indirecto con la propiedad obEeto de avalo!
Entendi0ndose cualKuier opci,n comercial, laGos 1amiliares en lo
consanguDneo o civil asta cuarto grado de consanguinidad F segundo de
a1inidad con el propietario del activo valorado!
4! Rue los datos recabados de arcivos, instituciones F terceras personas para
obtener el valor de avalo, son veraces F no se a omitido, ni eSagerado
ningn dato Kue pueda in1luir en el resultado 1inal del avalo!
2! Rue los servicios 1ueron solicitados nica F eSclusivamente en 1unci,n de mi
carBcter pro1esional F 0tica" como avaluador pro1esional!
AVALUADOR PROFESIONAL
ING. KILGOR JOS( HERRERA BARONI
C.I.V. )*).%"!
ASAPROVE N+ ).$"
SUDEBAN P- ,.#%!
FOGADE N+ %!--

SNTESIS DE LA VALORACIN
KH
SOLICITANTE DE TASACIN:
#ng! 6raciela -! 7,peG S!
PROPIETARIO (SEG7N DOCUMENTO DE PROPIEDAD':
Pedro Prieto &!#!: 2!14*!5*1 F >a Eaira ;BeG &!#!: <!)21!22)
UBICACIN:
&alle Santa Ana entre Avenida &arabobo F calle Hac36regor, conEunto
9esidencial N7os &aguaramosO Hunicipio San Fernando, Estado Apure!
SUPERFICIES DEL INMUEBLE (SEG7N MEDICIONES EN SITIO':
DESCRIPCIN 8REA
P5294/5 : T422461 <<,2< Hts
2
C16&;2<99.:6 (2,2) Hts
2
METODOLOGA EMPLEADA:
P525 4/ T422461: H0todo -ivel 6eneral de Precios F &orrelaci,n Potencial
P525 /5 C16&;2<99.:6: H0todo 9oss3%eidecke!
DESCRIPCIN VALOR DE MERCADO (B&.'
P5294/5 : T422461 41!<2<,00
C16&;2<99.:6 1*(!<20,02
TOTAL = !."#$,%#
).- OBJETO DEL INFORME
+eterminar el 'alor 9eal de Hercado de un #nmueble L'ivienda =ni1amiliar de un
nivel F 7ote de /errenoM, para adKuisici,n 1utura!
KH
.- FECHA Y TIPO DE AVAL7O
El avalo se realiG, al terreno F la construcci,n de la vivienda uni1amiliar para la
1eca del in1orme 0*Q0<Q2010! > estB catalogado dentro del tipo particular o privado!
,.- TENENCIA DE LA TIERRA
Segn documento de compra3venta se evidencia Kue el terreno es propio, F
protocoliGado en la 81icina Subalterna de 9egistro Pblico de San Fernando de
Apure, inscrito baEo el 7ibro -. 42, Folios -. 22< al 25*, Protocolo primero, /omo JJ#
'ig0simo Primero, de 1eca 21 de -oviembre de 200)! L'er AneSo -. 1, +ocumento
de &ompra3'entaM!
#.- FACTORES DE LOCALIZACIN
#.).- UBICACIN DEL INMUEBLE
El inmueble valorado se encuentra ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida
&arabobo F calle Hac36regor, conEunto 9esidencial N7os &aguaramosO casa -. 4,
Hunicipio San Fernando, Estado Apure! L'er AneSo -. 2, &roKuis de =bicaci,n del
#nmuebleM!
#..- ZONA RESIDENCIAL
El inmueble estB ubicado en el &entro38este de la &iudad de San Fernando de
Apure, pertenece a la @ona 9323&4, sector Kue se caracteriGa por presentar tipologDa
residencial 2, con usos permitidos de viviendas uni1amiliares F multi1amiliares en
edi1icaciones continuas incluFe estacionamiento dentro de las parcelas, segn Plan
de +esarrollo =rbano 7ocal LPE+=7M, EEe San Fernando3;iruaca3El 9ecreo, #n1orme
-. 5 L8rdenanGa de @oni1icaci,nM!
-.- CARACTERISTICAS FSICAS DE LA PROPIEDAD (TERRENO-CASA'.
-.).- FORMA
El terreno presenta 1orma de polDgono regular!
KH
-..- 8REA DEL TERRENO
El lote de terreno tiene un Brea de 8centa F oco con cuarenta F oco metros
cuadrados L<<,<2 Hts
2
M aproSimadamente!
-.,- TOPOGR8FIA
El sector donde se encuentra el inmueble presenta una topogra1Da plana!
-.#- SERVICIOS
7a Gona cuenta con todos los servicios bBsicos3pblicos, entre ellos:
EnergDa El0ctrica: &orporaci,n El0ctrica -acional L&89P8E7E&/M3&A+AFE!
Agua para &onsumo: %idrologDa de los 7lanos L%#+9877A-8SM
9ed /ele1,nica: &A-/'!
/' &able: #-/E9&A;7E!
Aseo =rbano F +omiciliario!
-.-.- VIALIDAD
7a vDa de acceso al inmueble se puede realiGar a trav0s de la Avenida &arabobo
Lsentido Paseo 7ibertador I AeropuertoM, esta intercepta a la calle Santa Ana, se
debe cruGar acia la dereca 3 sentido con direcci,n a la Avenida FF!AA, a 100
metros aproSimadamente se ubica el inmueble tasado!
-.".- CONSTRUCCIN
-.".).- DISTRIBUCIN
7a construcci,n levantada sobre el lote de terreno tiene un Brea de (2!2) Hts!
2
aproSimadamente, consta de un L01M nivel F presenta la siguiente distribuci,n:
Porce
Sala3&omedor!
&ocina
+os L02M %abitaciones
=n L01M ;aPo
KH
7avandero
=n L01M Puesto de estacionamiento sin cubierta de teco, demarcado
con el nmero 4!
-."..- CARACTERISTICAS DE LA CONSTRUCCIN.
SISTEMA ESTRUTURAL: Fundaciones directas, losa maciGa, dos L02M
columnas de concreto armado LcaguaramosM F columnas de tubo
&onduven estructural de 100 mm S 100 mm eT4 mm, el envigado de
teco LcorreasM estB con1ormado por tubos &onduven de 100 mm S 40
mm!
LOSA DE PISO: +imensiones (,*0 m S 11,20 m S 10 cm, con base de
pavimento de concreto, re1orGado con malla /ruckson, revestida con
cerBmica nacional de 42 cm S 42 cm, color marr,n claro!
CUBIERTA DE TECHO: &on1ormada por laminas de amacimbrado
acanalado F barniGado en su cara interior! /iene un revestimiento de
teEas as1Blticas en la cara eSterior!
PAREDES: En bloKues de concreto revestidas con 1risos F acabados
lisos en ambas caras! > cerBmica en sala de baPo F cocina!
PUERTAS: En la entrada principal F salida acia el lavandero presenta
puertas de madera entamborada con sus respectivas puertas
protectoras metBlicas ecas de cabillas cuadradas, torneadas de ( UO
pulgadas, pletinas F tubos" ambas con cerraduras de mano!
VENTANAS: Harco en aluminio F vidrio tipo panorBmica, corrediGas F
todas con protectores metBlicos!
INSTALACIONES EL(CTRICAS: /omacorrientes e interruptores
distribuidos en todos los ambientes, la electricidad esta embutida en
paredes, con tablero principal distribuidos en 220 ' F 110 '!
KH
INSTALACIONES SANITARIAS: /uberDa P'& de V WO de pulgada en
acometida F de ( )* p+lga,a en distribuci,n interna en aguas blancas!
En aguas servidas tiene empotramiento en tuberDa P'& de V 2O pulgada
al colector, para lavaderos F lavamanos este reduce a V 2O pulgada!
TAN>UE ELEVADO: &apacidad de )00 7ts! &on instalaci,n de tuberDa
F llaves de paso de V UO pulgada, F estB colocado en una columna de
concreto armado de 25 cm S 25 cm F base de 1,20 mts! S 1,20 mts! eT
) cms!
OTROS: 7a 'ivienda incluFe un L01M puesto de estacionamiento sin
teco demarcado con el numero 4, tiene aproSimadamente un espacio
de Brea de 2,)0 m S 2,50 m!
7a vivienda se encuentra dentro del conEunto residencial N7os
&aguaramos, cuenta con un condominio, el cual tiene acceso nico
Lde entrada F salidaM para dieG L10M casas F cerco el0ctrico alrededor de
la cerca perimetral de todo el conEunto residencial para la seguridad del
mismo!
CONSERVACIN: El Estado de conservaci,n es 2Q5 F las condiciones
1Dsicas estB entre regular con conservaci,n regular!
".- ASPECTOS LEGALES DE LA PROPIEDAD
".).- PROPIETARIOS
7os propietarios del #nmueble son del sePor Pedro Prieto F >aEaira &oromoto
;BeG, segn consta el documento de propiedad Kue se presenta aneSo a este
in1orme!
"..- LINDEROS
7os linderos generales del inmueble son los siguientes:
N12;4: &alle Principal del &onEunto 9esidencial N7os &aguaramosO!
S<2: &erca de dico &onEunto 9esidencial!
KH
E&;4: &asa -. 2 de dico &onEunto 9esidencial!
O4&;4: &asa -. 2 de dico &onEunto 9esidencial!
*.- METODOLOGA UTILIZADA PARA EL AVAL7O DEL INMUBLE
PARTE I: H0todo -ivel 6eneral de Precios: AEuste por Acci,n del /iempo!
H0todo de &orrelaci,n Potencial: AEuste de ?reas!
(A?@1& P525 A5/1252 4/ T422461'.
PARTE II: H0todo 9oss3%eidecke (P525 A5/1252 /5 C16&;2<99.:6'.
*.).- M(TODO NIVEL GENERAL DE PRECIOS: AJUSTE POR ACCIN DEL TIEMPO.
PARTE I:
Para obtener el valor aEustado del terreno, se selecciono estos dos m0todos, el
cual consiste en tomar como mDnimo 10 re1erenciales de las operaciones de compra3
ventas de propiedades eKuiparables cercanas a la Gona debidamente protocoliGadas
en la 81icina de 9egistro Subalterno de la &iudad de San Fernando de Apure F como
las 1ecas de los re1erenciales no son recientes es necesario realiGarles un correctivo
por actualiGaci,n de precios en el tiempo transcurrido entre la 1eca del re1erencial F
la 1eca del avalo lo Kue permite la estimaci,n de precios constante! En este caso
se tomaron 14 re1erenciales para realiGar los cBlculos, para ello se debe considerar
los Xndice -acional de Precios al &onsumidor L#-P&M, tanto actuales como ist,ricos,
tomados del ;anco &entral de 'eneGuela LYYY!bcv!org!veM, para calcular el Factor
#n1lacionario cuFo prop,sito es aEustar el tiempo F las Breas!
F:2?</5 M5;4?B;.95 para usada calcular el 'alor del /erreno:
KH
*..- M(TODO ROSS - HEIDECKE: ENFO>UE DEL COSTO PARA CONSTRUCCIN.
PARTE II:
El 'alor de las &onstrucciones se estim, por el H0todo del costo, considerando en
primer lugar el costo de reposici,n a nuevo para construcciones de similares
caracterDsticas, para obtener por di1erencia, el costo depreciado de las mismas! El
KH
1actor de depreciaci,n se basara en la 1ormula de 9oss3%eidecke, el cual se
considera el procedimiento mBs obEetivo, Fa Kue la depreciaci,n se le atribuFe con la
vida til del inmueble!
F12?</5 C4 ROSS D HEIDECKE
FACTOR DE DEPRECIACIN = 6E;
6 = APos de =so del #nmueble T < aPos
; = 'ida Ztil T 20 aPos
6E; = 0,2 - 20 [
Se estim, la depreciaci,n acumulada por este m0todo considerando deducciones
por deterioro 1Dsico, por obsolescencia 1uncional F obsolescencia econ,mica!
8245 B2<;5 C4 C16&;2<99.:6
C16&;2<99.:6 M
&asa (2,2(
TOTAL = (2,2(
VA = VR * [1 (1 r) * FRH
D!"#$:
VA = Valor Ac.+al ,el
In/+e0le.
VR = Valor ,e Repo1icin a
N+e2o.
R = Valor re1i,+al.
KH
V5/12 C4 R4F1&.9.:6 5 N<4A1
C16&;2<99.:6 M;&
P.U.C.
(B&.F.EM
'
V.R.
(B&.F.'
&asa (2,2( 4!025,)0 22)!<05,<4
TOTAL = ".$%-,$,
F<46;4: AP' &!A! Evoluci,n de &ostos de la &onstrucci,n, 4er trimestre 2010!
C8LCULO DEL VALOR ACTUAL
C16&;2<99.:6 (V.A.46C5 U6.G5?./.52'.
&on un Factor de +epreciaci,n del 20 [ F Estado de &onservaci,n 2 en tabla t
Student la +epreciaci,n FDsica LF9%M es de 0,122!
VA = VR [1 (1 % r) * FRH r = 0&10 C''$&
VA = 22)!<05,<4 3 4 5 4 6.67 8 69%#:
VA = )!*.$%,%# B&.F.
AVAL7O
*.,.- VALOR TOTAL DE INMUEBLE
KH
=na veG aplicado las 1ormulas F analiGado el valor de avalo solicitado para la
1eca Agosto 2010, los mismos arroEaron los siguientes resultados:
(VALOR ACTUAL DEL TERRENO H CONSTRUCCIN'
AI1 D4&92.F9.:6 C4/ I6?<4@/4
8245&:
M4C.9.:6
D4/ P42.;1.
(M;&
'
P.U.C.
(B&.EM;&
'
VA
(B&.'
2010
/erreno <<,2< 45*,(2 41!<2<,00
&onstrucci,n (2,2( 4!025,)0 1*(!<20,02
F<46;4: &Blculos Propios TOTAL B&. = !."#$,%#

DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE MIL
SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON CERO
CUATRO CENTIMOS.

CONCLUSIN
+e acuerdo con los criterios t0cnicos establecidos anteriormente se pudo 1iEar
un valor de mercado del #nmueble ubicado en la calle Santa Ana entre Avenida
San Fernando, Estado Apure, perteneciente a los sePores Pedro Prieto >aEaira ;BeG,
KH
resultando el in1orme de avalo la cantidad de: DOSCIENTOS VEINTE Y NUEVE
MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO CON CERO CUATRO CENTIMOS
(!."#$,%# B&.F.'
Es importante acer notar Kue las condiciones del mercado pudieran variar en
el perDodo de tiempo comprendido entre la Feca E1ectiva del avalo LperDodo de
tiempo durante el cual se levant, la data F se in1irieron los valoresM F la Feca del
#n1orme /0cnico L1eca de 1inaliGaci,n F publicaci,n de los resultados 1inales del
avaloM!
KH
A-EJ8S

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