UNIVERSIDAD TCNICA PARTICULAR DE LOJA

Postgrados
Modalidad Abierta y a Distancia

Maestra
GESTIN EMPRESARIAL

Ingeniera estratgica y
financiera

Evaluacin a distancia
3 CICLO

Ec. Luis Oswaldo Rodrguez MBA
aseoria_academica@yahoo.es
02-3812461


Mayo Octubre 2014



La Universidad Catlica de Loja








UNIVERSIDAD TCNICA PARTICULAR DE LOJA

Postgrados
Modalidad Abierta y a Distancia

Maestra
GESTIN EMPRESARIAL


Apellidos y nombres:
N de cdula:
Centro Universitario:
Periodo acadmico:
Lugar y fecha:

Nombre del mdulo:



LOJA- ECUADOR





Esta pgina es para uso exclusivo del profesor / tutor


INFORME EVALUATIVO

EVALUACIN A
DISTANCIA
EVALAUCIN
PRESENCIAL
TOTAL



30
PUNTOS



70
PUNTOS



100
PUNTOS


Debe presentarse a supletorio:



No debe presentarse a supletorio:






OBSERVACIONES:______________________________________________
______________________________________________________________
______________________________________________________________
______________________________________________________________

Nombre del profesor(a):___________________________________

Firmo del profesor(a):_____________________________________




Evaluacin a distancia: Ingeniera estratgica y financiera



























ORIENTACIONES ESPECIFICAS

Las diferentes actividades y ejercicios planteados en el presente trabajo le
permitirn adquirir los conocimientos y habilidades necesarias relacionadas con
la administracin estratgicas, matemticas financieras, finanzas bsicas y
administracin financiera.
EVALUACIN A DISTANCIA


RECUERDE:
Las evaluaciones a distancia deben presentarse en anillado transparente, separadas de
cada mdulo, impresas por las dos caras de la hoja para minimizar costos ambientales,
La cartula debe contener los datos completos y legibles del postgradista. Compruebe
que ia misma sea la que corresponde al contenido del trabajo.
El desarrollo de las evaluaciones a distancia es obligatorio, constituye requisito
indispensable para presentarse a la evaluacin presencial,
La recepcin se realiza nicamente en las fechas definidas en el cronograma, con
carcter de exclusivas e impostergables.

PROGRAMAS FECHA DE ENTRAGA
DE EVALAUCIONES
Especialidad en Derecho Procesal Penal



Del 07 al 09 de julio
del 2014
Maestra en Auditora Integral
Maestra en Derecho Civil y Procesal Civil
Maestra en Gestin Empresarial
Maestra en Gestin y Desarrollo Social
Maestra en Literatura Infantil y Juvenil
Del 07 al 09 de julio del 2014
Consultar el cronograma de cada Postgrado.

PRIMER BIMESTRE


1. Estudie con dedicacin los tres primeros captulos y el ltimo captulo de la
gua didctica con el fin de que pueda desarrollar las actividades de
conceptualizacin y comprensin. Esto lo puede realizar en el transcurso de
las dos primeras semanas.
2. Dedique la tercera y cuarta semana para el estudio en puesta en prctica de
los temas contenidos en el texto base, ya que la asimilacin implica la
aplicacin de un ejercicio prctico en torno a los temas financieros; y, que
por su complejidad requieren de mayor tiempo de su parte.
3. Recuerde que la evaluacin a distancia es obligatoria para todos los
estudiantes y se constituye en una herramienta de aprendizaje.

Esta evaluacin tiene una valoracin de 30 puntos a la nota final del mdulo.

ACTIVIDADES

1. CONCEPTUALIZACIN

El presente es un caso hipottico que usted deber desarrollar creando o
ampliando los escenarios conforme a un diagnstico estratgico. El objetivo del
caso es desarrollar habilidades terico-prcticas para entender cmo se
relaciona una organizacin con el entorno y como este determina las acciones
tomadas por la empresa.

Recuerde que las organizaciones son sistemas sociales que se encuentran en
constante evolucin y el xito o fracaso depende en gran medida de identificar
claramente las condiciones o situacin actual de la misma para tomar medidas
de accin como se menciona en la gua.

CASO:

Breve Introduccin
Salvar a Orangine para posicionarla en el mercado nacional con miras al
mercado internacional.

El presente caso, trata acerca de una empresa de tradicin en el Ecuador,
dedicada a la produccin y distribucin de bebidas gaseosas, que compite
contra transnacionales como Coca-Cola y Pepsi.

En una permanente competencia con la Coca-Cola, la nacional Orangine ha
logrado ubicarse como la segunda embotelladora y distribuidora de gaseosas
en el mercado consumidor de la Sierra. Mientras la transnacional Coca-Cola
capta casi 60 por ciento del mercado ecuatoriano, Pepsi Cola mantiene poco
ms de 17 por ciento del mercado y Orangine mantiene un 12 por ciento del
mercado de las empresas ecuatorianas dedicadas a la produccin de
gaseosas.

Luego de 46 aos, Orangine adquirir total autonoma en sus procesos de
produccin. A un costo de tres millones de dlares, pretende instalar la
tecnologa necesaria para elaborar sus propios envases, facilitando los tiempos
de entrega a los distintos distribuidores de la sierra ecuatoriana donde se
encuentra posicionada la marca. Eliminar, as, la dependencia frente a
quienes eran sus principales abastecedores: Cerdesa y un buen porcentaje de
importaciones que vena realizando para poder abastecerse de envases.

Un crecimiento sostenido de 7 por ciento anual ha generado varios planes en la
mente de los seis accionistas de Orangine: Exportar las gaseosas e ingresar en
la Regin Costa con mayor fuerza, donde an no se ha penetrado con la
imagen de Orangine.

El apellido Meja suena detrs de la marca Orangine. En 1929, la familia
empez a producir cerveza, inici poco despus la elaboracin de gaseosas.
Fruit, Cervecera La Victoria, Quntuples Gitig se produjeron tambin bajo su
control.
A un costo de 4 reales por botella, en 1952 se empieza a envasar Orangine.
Adems de Oso Grape y Frutisoda, su principal competencia siempre estuvo
liderada por Coca-Cola, que haba ingresado al pas alrededor de 1940.
Con dos mquinas con capacidad para embotellar 70 gaseosas por minuto,
Orangine empez su expansin. En la dcada de los 70, la frase publicitaria
"Orangine es sensacional y las mujeres tambin" consolid la imagen de la
empresa que increment su produccin en 400 por ciento.

En los 80, Orangine introduce jabas y tapas plsticas y para la dcada de los
90 adquiere una planta en Latacunga para embotellar agua mineral Imperial.
Ahora, la firma tiene cinco plantas que, con 500 trabajadores directos, envasan
600 gaseosas por minuto, frente a las 1500 que envasa Coca-Cola y 1300 de
Pepsi.

"El comportamiento de la competencia ha sido negro, deshonesto, ha
corrompido el mercado", recalc en una ocasin Amoldo Meja, accionista e
hijo del fundador de la embotelladora. En 1972, la Coca-Cola entabl un juicio
contra Orangine. "Queran quitar la marca a sus propietarios al observar la
rentabilidad que alcanzaba la empresa". Orangine gan el proceso.

El factor de mayor obstculo, sin embargo, ha sido otro. "El Gobierno se lleva
todo, pero no aporta nada", aadi en una ocasin Meja.

Para el empresario, el costo de las materias primas, la caresta de azcar en
determinadas pocas, una carga tributaria demasiado fuerte y los competidores
que "han tratado de desplazarlos todos los das" colocaron a Orangine ante
una sola alternativa: generar estrategias para sobrevivir.

Hoy da Orangine pretende incursionar en nuevos mercados, pero requiere una
renovacin estructural y de productos por lo que es necesario que se realice
previamente un diagnstico que permita conocer a los accionistas la situacin
de la empresa para enfrentar los nuevos retos.

Requerimiento del caso:

a. Establezca la visin y misin de la compaa. Nota: La declaracin de la
misin debe contener al menos 6 de los elementos bsicos recomendados
para redactar una misin. Adems de la declaracin de la misin, se
deber destacar aparte cada uno de los elementos identificados por usted.
b. Realice un diagnstico externo o auditora externa, a fin de identificar
factores positivos o negativos externos para la compaa y su permanencia
en la industria de las bebidas gaseosas. Este diagnstico deber contener
el anlisis de las fuerzas externas y fuerzas internas de acuerdo a Michael
Porten El desarrollo del diagnstico deber ser presentado a manera de un
informe ejecutivo para toma de decisiones que incluir al menos:
antecedentes, anlisis y conclusiones.
c. Desarrolle un diagnstico interno o auditora interna, a fin de identificar
factores positivos o negativos internos. El anlisis deber hacer referencia
a cada una de las reas estratgicas internas. El desarrollo del diagnstico
deber ser presentado a manera de un informe ejecutivo para toma de
decisiones.

Considerando que es un caso hipottico, puede usted manejar supuestos que
permitan crear todo un contexto nuevo, recuerde que la lectura, investigacin y
anlisis son parte del trabajo de un profesional

Para que pueda desarrollar estas actividades, se sugiere la revisin de los
captulos 1, 2 y 3 de la gua didctica. Puede ayudarse tambin en la
bibliografa complementaria respectiva.

2. COMPRENSIN

En esta seccin vamos a revisar los elementos bsicos de matemticas
financieras y que son necesarios en el campo de las finanzas bsicas y en el
desarrollo de su ejercicio profesional.

A. Ejercicios de amortizacin

1. Roberto Hernndez desea ahorrar $15.000 para dar de enganche para
adquirir su nuevo vehculo. Si ahorra $650 mensuales en una cuenta de
ahorros que paga el 5% a.c.m. Cuntos depsitos se necesitarn, y cul
ser el valor del depsito final menor? Determine:

a. El nmero de pagos iguales necesarios
b. El valor del ltimo pago

2. Roberto tiene una deuda de $15.800, la cual debe pagarla en 2 aos
mediante cuotas trimestrales, la tasa a la que obtuvo el prstamo fue
15,6% anual. Realice lo siguiente:

a. Determine el valor de la cuota.
b. Elabore las tablas de amortizacin (3) por el 1. Mtodo Alemn; 2. Mtodo
Francs "Amortizacin Gradual", Mtodo Americano.
c. Determine las ventajas y desventajas de cada mtodo.

En los siguientes ejercicios aplique el Mtodo de Amortizacin Gradual

3. Una propiedad se vende en $350.000, pagaderos as; $100.000 al contado
y el saldo en 10 cuotas iguales semestrales con inters del 10% convertible
semestralmente. Hallar los derechos del vendedor y del comprador, al
efectuarse el quinto pago.
4. Luis Salazar, para adquirir su vivienda avaluada en $56.000, contrata un
prstamo hipotecario con el DAKA Bank, por el valor de $15.000 ms la
comisin del 9,193% sobre el valor del prstamo. El banco considera como
capacidad de pago el 30% de los ingresos familiares que son $ 1.100
mensuales, la tasa de inters al rato de suscribir el contrato es del 16,5%
a.c.m. y se reajusta cada semestre a la tasa vigente a esa fecha.
Determine:

a. El valor del pago mensual en las condiciones iniciales.
b. El nmero de cuotas mensuales para cancelar el prstamo
considerando la tasa original.
c. Determine el valor de la renta si la tasa se reajusto al 14,66% a.c.m.
d. Construya la tabla del 7 al 12 periodo de pago.
5. Mara Lpez tiene un prstamo de $16.500 con AGKL Bank. El prstamo
debe ser cancelado en 4 aos al 18% a.c.m.. El contrato estipula una
penalizacin en caso de pago anticipado, igual a tres meses de pago. Luego
del pago 20, Monik concluye que su banco le prestara el dinero al 13,5%
a.c.m.. Determine si le conviene o no refinanciar la deuda. (Compare las dos
rentas).
6. Werner, tiene una deuda de $6.000 al 16,64% anual amortizable mediante
pagos semestrales iguales durante los siguientes 3 aos.

a. Calcule el valor del pago redondeando al dlar superior.
b. Calcule el valor del ltimo pago.
c. Construya la tabla de amortizacin.

7. Carlos Buitrn solicita un prstamo de $2.000 a pagar en pagos
trimestrales, durante 2 aos, al 2% mensual.

a. Determine el valor de la cuota trimestral.
b. El saldo insoluto en el periodo K es $1.118,23; determine el valor de K y
construya la tabla de amortizacin una vez realizado el pago K.
c. Determine el valor de los intereses cancelados entre los pagos 3 y 7

B. Ejercicios de TMAR, Valor actual neto VAN, la tasa interna de retorno

1.
a. Indique los conceptos:
Proyectos convencionales
Proyectos mutuamente excluyentes
Tasa real
TMAR
Costo de oportunidad
Costo de capital Simple y Mixto
ndice de inflacin anual
VAN, TIR, Payback Contable y Payback Descontado
Relacin IR Beneficio/Costo
b. Baje de la pgina del Banco Central del Ecuador www.bce. gov.ec , la
inflacin anual y el riesgo pas adjunte al trabajo. Con estos datos calcule la
TMAR para una inversin en el pas.

2. Calculo de la TMAR*

Inversiones del Pacfico, est interesado en invertir en algunos proyectos en
un pas donde la inflacin anual es de 3,98% y la tasa de riesgo pas se
encuentra en 8,29%. Determine la TMAR que cada proyecto con su TIR
debe superar para que sea considerado aceptable para invertir.

La Corporacin WapKolb, para emprender un proyecto requiere una
inversin inicial de $800.000, los cuales pueden ser financiados as:

Fuente Cantidad US$ Tasa
Banco de Aarn 300.000 0, 20%
Cooperativa Santa Mara 150.000 28%
Accionistas 250.000 30%
Otros 150.000 18%
Total 850.000

Determine el costo del capital?

3. WDKL S.A. est analizando un proyecto de inversin para lo que requiere
financiar $100.000, mismo que est compuesto de la siguiente manera:

Entidad Monto Tasa
Accionistas $32.000 8,68%
Financiera A $41.000 10,64%
Financiera B $27.000 9,72%
Total $100.000


El proyecto tiene el siguiente patrn de flujos de efectivo esperados.

Aos 0 1 2 3 4 5
Flujo de efectivo (en miles de $) -100 25 50 50 2S 10


a. Calcule la TMAR (Costo de capital mixto)
b. Calcule el VAN. Debe aceptar el proyecto?
c. Calcule el TIR. Debe aceptar el proyecto?
d. Calcule el PAYBACK descontado. Debe aceptar el proyecto?
e. Calcule el IR e interprete.

A un inversionista se le presentan dos proyectos alternativos, A y B, con los
siguientes flujos de efectivo al final de cada ao. Cada proyecto requiere una
inversin de $200.000. Cul proyecto se escogera si:

a. La tasa es del 6% anual
b. La tasa es del 8,75% anual
c. Calcule el IR de cada proyecto

Ao 1 2 3 4
Proyecto A $80.000 $70.000 $60.000 $35.000
Proyecto B $30.000 $40.000 $40.000 $ 150.000

5. Cabesfa S.A. est considerando dos proyectos de inversin mutuamente
excluyentes, con un costo de capital del 14% y los siguientes flujos de fondos
esperados.

Flujo de efectivo (en miles de $)
Ao 0 1 2 3 4 5
Proyecto A -100 30 40 50 40 30
Proyecto B -150 45 60 75 60 60
6. Argus Ca. Ltda. Proporciona los siguientes datos para analizar si su
inversin es rentable:

Inversin = $ 110.000
Ingreso anual promedio = $32.000
Costo anual de operacin = $7.000
Depreciacin anual = $22.000

a. Calcule su valor actual neto y la TIR, si se espera recuperar la operacin en
5 aos y se considera como costo de oportunidad el 9,57% a.c.m.
b. Considere una tasa de impuestos del 8%, calcule su valor actual neto y la
TIR con los flujos despus de impuestos manteniendo el mismo costo de
oportunidad

2. Determine el intervalo que otorga 95% de posibilidades de que, el primer ao
de operacin de un proyecto, el flujo de caja est dentro de ese rango, si la
empresa asigna las siguientes probabilidades de ocurrencia a los escenarios
que se presentan a continuacin.

Escenario Probabilidad {%) Flujo esperado ($)
Expansivo 10 $ 204.000
Bueno 29 $ 181.000
Normal 41 $ 163.000
Malo 16 $ 150.000
Recesivo 4 $ 119.000

Una empresa debe elegir uno de los siguientes cinco proyectos, para los cuales
se identific el VAN esperado en tres escenarios posibles. Con el criterio de
dominancia, determine qu proyectos no son eliminados para un anlisis ms
profundo.


Escenario Probabilidad VAN proyecto $)
(%)
1 2 3 4 5
Optimista 33 $18.000 $12.000 $16.000 $21.000 $12.000
Normal 44 $11.000 $6.000 $10.000 $12.000 $10.000
Pesimista 23 $0 -$7.000 -$1.000 -$2.000 $0

4. Con los antecedentes del ejercicio 3:

a. Seale qu proyectos cumplen con el criterio de nivel de aspiracin, de no
aprobar proyectos cuyo VAN sean negativos en cualquiera de los escenarios
proyectados.
b. Bajo el criterio de valor esperado, indique qu proyecto debe ser
seleccionado.
c. Agregando a los antecedentes anteriores un coeficiente de aversin al riesgo
de 0,8, elija el proyecto que mejor cumple con el criterio de equivalencia de
certeza.

5. Elabore una escala de prioridades en la seleccin de los siguientes cuatro
proyectos, que se evalan bajo condiciones de riesgo, segn los criterios de
valor esperado y de equivalencia de certeza

Escenario Probabilidad (%) VAN proyecto ($)
A B C D
1 6 $300 $180 $290 $240
2 18 $250 $160 $260 $160
3 40 $150 $120 $160 $20
4 26 $80 $10 $0 -$100
5 10 -$60 -$20 -$90 -$180

6. Determine el coeficiente beta para la industria a partir de las siguientes
rentabilidades promedio para el sector y el mercado.
Ao Rentabilidad
de la industria
Rentabilida
d del
(%) mercado
(%)
1 5,3 6,1
2 7,1 6,9
3 7,6 8
4 8,4 8,2
5 8,8 9
6 8,1 8,5
7 7,9 8
8 8,6 8
9 10,4 9,6
10 8,2 9,3
11 9 9,7

D. Ejercicios Como calcular el costo de capital

a. Si la tasa libre de riesgo fuese de 3%, la rentabilidad observada en el
mercado fuese de 11% y el coeficiente bet
b. La fuese de 1,23, a qu tasa deberan descontarse los flujos del
proyecto?Cul es la tasa de descuento de un proyecto de inversin en
una industria que tiene un beta de 0.95, que exhibe una rentabilidad en el
mercado de 12%, que puede optar a una tasa libre de riesgo de 4% y
donde el riesgo pas se estima en 1,3%?
c. Calcule el VAN de un proyecto cuyo flujo de caja anual y su respectiva tasa
de descuento anual son los siguientes.

0 1 2 3 4 5
Flujo de caja -$ 1.200 $300 $400 $500 $600 $700
Tasa de descuento anual 12% 11% 11% 10% 9%

Para un proyecto de inversin donde se estima el siguiente flujo de caja y
donde el costo de capital del inversionista es de 12%, calcule la tasa de
descuento anual para un flujo de caja neto de deuda, si se financia 65% de la
inversin con deuda al 9% anual a 10 aos plazo y con una tasa de impuesto a
las utilidades de 17%.

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Ingresos



$1.000

$1.200

$1.500

$1.500

$1.500

$1.500

$1.500

$1.500

$1.500

$1.500

Egresos



-$500

-$600

-$700

-$700

-$700

-$700

-$700

-$700

-$700

-$700

Depreciacin



-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

-$240

Utilidad



$260

'
$360

$560

"""
$560

$560

$560

'
$560

$560

$560

k
$560

Impuesto



-$44

-$61

-$95

-$95

-$95

-$95

-$95

-$95

-$95

-$95

Utilidad neta



$216

$299

$465

$465

$465

$465

$465

$465

$465

$465

Depreciacin



$240

$240

$240

$240

$240

$240

$240

$240

$240

$240

Inversin

-$
3.200





















Valor de desecho





















$400

Flujo de caja del
proyecto

-$
3.200

$456

$539

$705

$705

$705

$705

$705

$705

$705

$1.105


5. Con los datos del ejercicio 4 calcule el VAN del proyecto y el VAN del
inversionista.

Se sugiere que busque bibliografa complementaria sobre estas temticas, en
caso de considerarlo pertinente. Adems le sugiero revisar y desarrollar los
ejercicios enviados por el Tutor; en los mismos encontrar casos similares que
debe analizarlos y luego proceder al desarrollo de los ejercicios propuestos.

3. ASIMILACIN
Evaluacin de la posicin financiera actual de una empresa

Anlisis de estados financieros. Los estados financieros de una empresa para
el ao que termina, son como sigue:


Estado de resultados para el ao que
termina el 31 de diciembre del 2014

Ventas totales 160.000
(-) costo de ventas 106.000
Utilidad Bruta 54.000
(-) gastos operativos
Gastos de venta 16.000
Gastos generales y administrativos 10.000
Gastos por arrendamiento 1.000
Gastos por depreciacin ____10.000
Total gastos operativos 37.000
Utilidad operativa 17.000
(-) gastos financieros _____6.100
Utilidad antes de impuestos 10.900
(-) impuestos 4.360
Utilidad neta despus de impuesto __6.540





Balance General al 31 de diciembre del 2014

Activos
Efectivo $500
Valores burstiles $1.000
Cuentas por cobrar $25.000
Inventarios $ 45.500
Total activo circulante $72.000
Terrenos $26.000
Edificios y equipo $90.000
(-) depreciacin acumulada -$ 38.000
Activos fijos netos $78.000

Total Activos $ 150.000

Pasivos y patrimonio de los accionistas
Cuentas por pagar $ 22.000
documentos por pagar ___$47.000
Total pas ivo circulante $69.000
Deuda a largo plazo $ 22.950
Acciones ordinarias $31.500
Utilidades retenidas $ 26.550
Total pasivo y patrimonio_______$ 150.000

Las 3000 acciones ordinarias en circulacin de
la empresa cerraron en 2014 a un precio de 25
dlares por accin

Utilice los estados financieros para completar la tabla siguiente. Suponga que
los promedios de la industria dados en la tabla se pueden aplicar para 2013 y
2014.




Razn
Promedio de
la industria

2013 real

2014 real
Razn del circulante

1,8

1,84


Razn rpida

0,7

0,78

Rotacin de inventario"

2,5

2,59

Perodo promedio de cobranza

37 das

36 das

Razn de deuda

65%

67%

Razn de capacidad de pago de
inters

3,8

4

Margen de utilidad bruta

38%

40%

Margen de utilidad neta

3,50%

3,60%

Rendimientos sobre activos

4,00%

4,00%

Rendimiento sobre capital

9,50%

8,00%

Razn valor de mercado / valor en
libros

1,10%

1,20%

a
Basada en un ao de 365 das y en cifras de fin de ao


b. Analice la situacin financiera de la empresa cuando se relaciona con: 1)
Liquidez, 2) actividad, 3) deuda, 4) rentabilidad y 5) mercado. Resuma la
situacin financiera global de la empresa



Estado de Flujo de Efectivo

Ramiro Ramrez y Asociados, S.A. est preparando sus estados financieros
anuales del ao 200X+1 y cuenta con la siguiente informacin:

200X 200X+1
Bancos $ 210.000 $ 224.000
Clientes $180.000 $ 210.000
Inventarios $ 350.000 $320.000
Renta pagada por adelantado $24.000 $14.000
Inversiones a largo plazo $ 125.000 $93.000
Activos fijos (neto) $ 311.000 $ 596.000
Patente $20.000 $15.000
Proveedores $ 270.000 $ 150.000
Acreedores diversos $40.000 $10.000
Impuestos por pagar $20.000 $22.000
Documentos por pagar a largo lazo $ 200.000 $100.000
Capital social comn ($10 valor par) $500.000 $800.000
Capital pagado en exceso $30.000 $60.000
Utilidades retenidas $160.000 $330.000

Informacin Adicional:

a. Se vendieron algunas inversiones a largo plazo a su valor en libros de $
32.000 K
b. Se compr activo fijo con la emisin de 30000 acciones de capital social
comn vendidas a su valor de mercado de $ 11 por accin.
c. Los ingresos de 200X+1 fueron de $ 1.500.000
d. Los gastos de 200X+1 fueron $ 45.000 de depreciacin, $ 5.000 de
amortizacin, $ 20.000 de renta, $ 485.000 de sueldos y $ 70.000/de
impuestos. El costo de ventas del ao fue de $ 620.000.


Se pide:
Preparar el estado de flujo de efectivo de Ramiro Ramrez y Asociados, S.A.
del ao 200X+l.

Valorar inmuebles comerciales

BuildingOne Properties es una sociedad limitada constituida con el propsito
expreso de invertir en inmuebles comerciales. La empresa est considerando la
compra de un edificio de oficinas al que nos referiremos simplemente como
edificio B. El edificio B es muy similar al edificio A, que se vendi recientemente
por $36'960.000.

BuildingOne ha recopilado informacin general sobre los dos edificios, incluidos
datos sobre la valoracin del edificio A:



Por pie cuadrado Superficie total
A B A B
Superficie del edificio
(en pies cuadrados)



(fl}40 03=

80.000

90.000

Alquiler







$ 100

$ 120

$8'000.000

$10'800.000

Mantenimiento (costo
fijo) Ingreso
neto operativo

22

f$ 301

(l'840.001

4(2700.000}









$77

$ 90

$6'160.000

$8100.000


Los edificios A y B son similares en tamao (80.000 y 90.000 pies cuadrados,
respectivamente). Sin embargo, difieren tanto en los costos de mantenimiento
($23 y $30 por pie cuadrado) como en el alquiler ($100 frente a $120 por pie
cuadrado). En este punto no sabemos por qu se dan estas diferencias. No
obstante, la diferencia es real y hay que tenerla en cuenta de algn modo en el
anlisis del valor del edificio B utilizando los datos de la venta del edificio A.
El edificio A se vendi a $462 por pie cuadrado, o $36'960.000. Esto supone un
mltiplo de seis veces el ingreso operativo neto (NOI) de $6'160.000 al ao y
una tasa de capitalizacin del 16.67%.

a. Utilizando el mltiplo del NOI, determine en cuanto debe BuildingOne
valorar el edificio B.
b. Si el tipo de inters libre de riesgo es del 5.5% y los costos de
mantenimiento del edificio son conocidos con un grado de certidumbre
elevado, en cunto debera valorar BuildingOne los costos de
mantenimiento del edificio B? En cunto debera valorar los ingresos del
edificio B, y como consecuencia la empresa?

Valoracin V5\CC tradicional

El propietario de Big Boy Flea Market (BBFM), Lewis Redding, falleci el 30 de
diciembre de 2006. Su participacin del 100% en BBFM pas a formar parte de
sus propiedades, sobre las cuales los herederos tienen que pagar impuestos
de sucesin. Hacienda ha contratado a un experto en valoracin que ha emitido
un informe que sostiene que el negocio vala aproximadamente $20*000.000
cuando el seor Redding muri. Los herederos creen que la valoracin de
Hacienda es demasiado elevada y le han contratado para hacer un anlisis
independiente con la esperanza de que apoye su posicin.

a. Estime los FFCF de 2007 - 2011 si el tipo impositivo de la empresa es del
25%, los gastos de capital se asumen iguales al gasto por amortizacin y
no hay variaciones en el capital circulante neto durante el periodo.

b. Valore BBFM mediante el modelo WACC tradicional y con la siguiente
informacin:

i. el costo de los recursos propios de BBFM se estima en un 20% y el costo de
su deuda es del 10%

ii. La direccin de BBFM tiene como objetivo una ratio de deuda a largo plazo
del 10% del valor de la empresa.

iii. Despus de 2011, la tasa de crecimiento a largo plazo del FFCF es del 5%
anual.

EVALUACIN

ACTIVIDADES PORCENTAJE
Conceptualizacin 5 Puntos
Comprensin 5 Puntos
Asimilacin 20 Puntos
Total evaluacin a distancia 30 Puntos
Prueba presencial 70 Puntos
Total 100 Puntos


xitos en.su trabajo!