LA MODALIDAD DE SUBDIVISION

DEL TERRITORIO EN LAS

FUNDACIONES ESPAOLAS EN
AMERICA
Su persistencia en la configuracin del plano actual de las
ciudades. El caso de Santa Fe.
Autores:
Adriana M. COLLADO - Mirta G. SOIJET (FADU / UNL / Argentina)
RESUMEN
El presente trabajo constituye una introduccin al tema de la evolucin de la propiedad
territorial en ciudades de fundacin espaola en el litoral argentino, tratando de verificar el
grado de permanencia de una particular modalidad de subdivisin, la lonja , en el proceso
de constitucin de las ciudades, con especial atencin al caso de Santa Fe.
El estudio parte de considerar un hecho clave en la colonizacin del territorio americano:
ciudad y territorio rural formaban, en conjunto, un modelo de asentamiento en el que la
relacin entre ambos componentes era una unidad que deba mantenerse en equilibrio.
La lonja (divisin del suelo rural en franjas angostas y largas con frentes sobre un curso de
agua) fue una de las formas ms utilizadas en el litoral argentino, para el fraccionamiento
de las reas periurbanas prximas a zonas ribereas, dadas las importantes posibilidades
estratgicas que presentaba la accesibilidad al ro.
Esta modalidad de subdivisin tuvo, una vez iniciada la expansin de las ciudades a
mediados del siglo XIX, una fuerte incidencia en el desarrollo del crecimiento, puesto que
constituy una macro-forma catastral muy peculiar que defini la orientacin y
configuracin de gran parte de las extensiones urbanas; an hoy la lectura de estas macro-
formas en los planos urbanos se torna evidente, pudiendo afirmarse que constituye un
verdadero elemento primario , estructurador de la expansin y una permanencia
reconocible del momento fundacional.
Texto
La ocupacin del territorio de Amrica iniciada por la Corona espaola en los albores del
siglo XVI, no se produjo como un mero acto de apropiacin con fines de explotacin
econmica de las riquezas naturales, sino que se bas fundamentalmente en el asentamiento
de una soberana poltica sobre el nuevo continente y en el afianzamiento de poblacin
peninsular en el mismo.
Esto explica que la fundacin de ciudades haya adquirido un rol tan preponderante en el
proceso de ocupacin; la ciudad era el elemento mejor dotado para referenciar
materialmente el dominio poltico, militar y econmico de Espaa sobre los nuevos
territorios.(1)
La vigencia de las fundaciones generadas con estos objetivos da cuenta del carcter exitoso
que asumi la empresa de ocupacin. Los ms antiguos ejemplos de este tipo de
asentamiento fueron consolidando su hegemona en relacin al territorio, ubicando a los
sectores ms caractersticos de la sociedad espaola trasladada a Amrica y
constituyndose en las sedes del poder poltico, segn los distintos rangos fijados por la
estructura administrativa (virreinatos, capitanas, corregimientos, etc.) que se determin
desde Espaa para las colonias; a las funciones de administracin de gobierno y judicial se
sumaban las religiosas (tambin organizadas jerrquicamente), comerciales y culturales,
como refuerzo de la preeminencia de la ciudad sobre el territorio. De hecho las que hoy se
cuentan entre las principales ciudades americanas fueron generadas en los lejanos aos de
la conquista.(2)
Reconociendo que este momento fundacional signific la imposicin de marcas indelebles
sobre el territorio, que an a casi cinco siglos de asentadas tienen una incidencia notoria en
la configuracin del espacio americano actual, en este trabajo intentamos analizar este
fenmeno para el caso de una ciudad del litoral argentino, Santa Fe, surgida en el perodo
temprano de la Colonia espaola, y cuya expansin, a partir de las dcadas finales del siglo
XIX, estuvo fuertemente sujeta a las estructuras territoriales persistentes desde el '600.
Indagar acerca de la disposicin, tamao y organizacin de las propiedades en las que
fueron reas periurbanas de la ciudad histrica, contribuye a explicar las modalidades de
crecimiento posteriores y, en definitiva, aporta a la interpretacin de la estructura territorial
actual.
El protagonismo de los ros y la geometra
Sin dudas, la necesidad de instrumentar la apropiacin de un territorio sin preexistencias
culturales reconocidas por los conquistadores y con particularidades geogrficas muy
diferenciadas de su entorno de proveniencia debi resultar una experiencia absolutamente
novedosa. Simultneamente se incorporaba como hecho indito para Amrica el carcter
exgeno del nuevo centro de poder; las ciudades-puerto tanto martimas como fluviales
interiores, adquiran entonces especial significacin como puntos claves para la interaccin
con la metrpoli y la presencia misma del curso de agua estaba simbolizando una va de
aproximacin a ese centro remoto. Los ros, en el interior del continente, se constituan en
s mismos en posibilidad de penetracin franca y garanta de fecundidad de la tierra, pero a
la vez tornaban ms inmediata la presencia de Espaa, con su corte itinerante, y de Sevilla
en especial, con la sede del Consejo de Indias que tena la facultad de disponer sobre el
destino de las nuevas posesiones.
"Porque ser de mucha conveniencia que se funden los pueblos cerca de ros navegables
para que tengan mejor trajn y comercio como los martimos". (3)
La cartografa histrica americana de los siglos XVI y XVII es muestra elocuente de la
preponderancia de los ros como posibilitantes de la incursin en el territorio. La formas de
graficacin empleadas y la minuciosidad del dibujo de los cursos de agua en los planos
territoriales enfatiza visualmente su importancia.
Por otra parte, la penetracin en el territorio implicaba tambin enfrentar lo desconocido y
lo inconmensurable; poco se saba acerca de las condiciones bio-geogrficas de los nuevos
paisajes que parecan infinitos y que constituan materia de descubrimiento cotidiano, a
medida que avanzaban las expediciones de conquista. Fundar ciudades con trazados
geomtricos regulares se constituy as en un instrumento para someter esa inabarcable
geografa; pero el dominio no era ejercido slo puntualmente, se pretenda que alcanzara a
la totalidad del territorio, complementndose la necesidad de ocupar jurdicamente las
tierras mediante un fraccionamiento regular con la prctica cortesana de otorgar tierras de
labor en propiedad para compensar los favores recibidos de los expedicionarios.
La geometra brindaba la posibilidad de imponer un orden racional sobre la
indeterminacin, la quimera, y el carcter casi fantstico que por momentos asuman las
empresas de conquista. Podra afirmarse, siguiendo a Hans Blumenfeld que "... el ngulo
recto y la lnea derecha, convenientes para la subdivisin de la tierra, son igualmente
convenientes para la construccin edilicia, para el tendido de rieles /.../ simples formas
geomtricas se han autojustificado como un marco estable para funciones cambiantes." (4)
Un curso de agua, que proporcionaba la seguridad de la presencia metropolitana y un
trazado geomtrico regular, que tornaba abarcable la empresa, constituirn un par
indisoluble al momento de disear la estrategia de dominacin sobre una indeterminada
extensin de tierra.
Avance de conquista, fundacin de ciudades y ocupacin del mbito comarcal(5) sern
acciones que se realicen casi en simultaneidad en razn de la imperiosa necesidad de
ejercer una praxis contundente que permitiera someter las ignotas extensiones que se abran
ante el espaol. El sinnmero de ciudades fundadas en lapsos relativamente breves, en
torno a unas pocas dcadas, dan cuenta de esto; y la recurrencia, en la gran mayora de los
casos, a trazados regulares, generalmente en cuadrcula, verifica que esa praxis encontraba
en este instrumento una solucin rpida a los requerimientos planteados.
Excede ampliamente a los objetivos de este trabajo el estudio de los orgenes del tipo de
trazados adoptados(6) y las posibles vas de transferencia a la rica experiencia fundacional
americana; este fenmeno fue largamente estudiado en su complejidad y llev a muchos
investigadores a afirmaciones tales como la que transcribimos a continuacin: En el
proceso de urbanizacin americano se concretan varios siglos de historia del urbanismo,
tanto prctico como terico, y por ello dicho proceso se constituye en el ms importante
tratado urbanstico emprico que ha legado la historia del mundo occidental" .(7) Pero, sin
entrar a analizar en particular el caso de la cuadrcula urbana, interesa dejar claro que
ciudad y territorio rural formaban en conjunto un modelo de asentamiento que parta de
entender la relacin entre ambos componentes como una unidad que deba mantenerse en
equilibrio, predominando una idea del hacer ciudad en el aspecto amplio del trmino,
cuando sta es concebida como el ncleo de una clula que integra al territorio circundante.
Suertes o mercedes: la adjudicacin de tierras
Los criterios de subdivisin del territorio, estuvieron relacionados con la legislacin puesta
en vigencia por la Corona y con el otorgamiento de ttulos, poderes e instrucciones a sus
representantes en Amrica, documentos que, en general, atribuyen al fundador las
facultades de dividir y adjudicar las tierras; no obstante, esas facultades fueron recortndose
a medida que avanz la conquista, ya que con la multiplicacin de los emprendimientos los
reyes se ocuparon de preservar sus dominios, restringiendo los poderes de sus
comisionados. En Amrica las tierras conquistadas pertenecan directa e inmediatamente a
la Corona y en parte eran cedidas por sta como premio a la actuacin de sus vasallos en el
Nuevo Mundo, pero se tomaba la precaucin de que una considerable superficie quedara
sin ocupar, como forma de mantener la supremaca del monarca.
Los poderes de los representantes reales quedaban establecidos en las "capitulaciones", que
no eran otra cosa que contratos realizados entre el conquistador-fundador (equiparable en
una concepcin moderna a un empresario privado) y el Estado (la Corona espaola en este
caso) que regulaba las condiciones de la empresa proyectada y las recompensas y
privilegios que se derivaran de ella a cada una de las partes involucradas.(8)
Analizando capitulaciones de distintas pocas, se advierte que otorgaban a los adelantados,
en forma genrica y amplia, la capacidad para disponer de la tierra, fundar centros urbanos
en los que se asentara poblacin y conceder a esos habitantes no slo el solar para su
vivienda en la ciudad sino tambin, ms all del ejido y las dehesas, otorgarles las tierras
rurales para cultivos y cra de ganado, para abastecer las necesidades individuales y
colectivas. Pero este derecho de los adelantados, que era transmitido por stos a los jefes de
expediciones fundadoras, poda ejercerse slo en el momento de la creacin de la nueva
ciudad y "...dentro de los actos inmediatos e indispensables para la cimentacin
originaria..." , pudiendo ponerse en prctica para beneficio de los espaoles (soldados o
civiles) componentes de la expedicin. Luego de este momento, el rgimen de dominio y
adquisicin de las tierras se fijaba segn lo establecido por legislacin general de Indias.(9)
No obstante, existieron tambin capitulaciones en las que, an en el momento fundacional,
no se acordaba el dominio sino el simple usufructo de la tierra, con obligacin de edificar,
sembrar y ocupar efectivamente las tierras asignadas. En realidad la exigencia de ocupacin
efectiva, coherente con los objetivos primarios de la conquista, se generaliz para toda la
tierra distribuida y, a poco que dicha obligacin fuera desatendida, los Cabildos podan
disponer de las propiedades.
De acuerdo al rea geogrfica de que se tratara, estos predios reciban diferentes
denominaciones(10); una de las ms generalizadas es la de suerte , que no haca referencia
al tipo de produccin que se desarrollaba ni a las dimensiones de la fraccin, sino al modo
en que haba sido adquirida la propiedad de la misma, es decir, adjudicacin directa del
fundador con autorizacin real; este vocablo provena del viejo procedimiento medieval del
sorteo . Otro trmino usual para designar este modo de distribucin de las tierras es el de
merced .
Pasando a la identificacin en funcin del tipo de actividad agrcola a que se destinaba la
tierra, encontramos aqu obviamente una relacin entre sta y la dimensin de la propiedad;
puede citarse la denominacin que aluda a las fincas para cultivos cerealeros, en especial el
trigo, como las tierras de pan llevar ; tambin las denominadas peonas o chacras (con
origen en el vocablo quechua chcara ) que eran terrenos para sembrados y cultivos
hortcolas, no muy extensos, ubicados inmediatamente aledaos al ejido de la ciudad, cuyas
dimensiones oscilaban en algunas pocas hectreas(11). Las estancias , por su parte, eran
propiedades mucho ms extensas, dedicadas especialmente a la ganadera, tenan una
superficie que habitualmente superaba las 10.000 has.(12)
Esta distincin basada en el tipo de produccin rural que se desarrollaba, gener
simultneamente una gradualidad en la densidad de la subdivisin de la tierra. En los casos
de la mayora de las fundaciones ocurridas en el actual territorio argentino, la dimensin de
las propiedades concedidas para las tareas rurales aumentaba en la medida en que se
alejaban del centro poblado; as las chacras para cultivos de sustento para la poblacin se
ubicaban en los terrenos inmediatos y las estancias aparecan ms alejadas o separadas de la
ciudad por el cauce de un ro, es decir, enfrentadas a la misma desde la otra orilla. El hecho
de que en las reas prximas a las ciudades las tierras rurales estuvieran divididas en
fracciones pequeas tuvo gran incidencia cuando en el siglo XIX aqullas comenzaron su
expansin, puesto que el crecimiento se vio condicionado por la configuracin y la
situacin jurdica de esa tierra rural que, para transformarse en tierra urbana, opona la
fuerza de un trazado consolidado por tres siglos de tradicin y distribuido en numerosos
propietarios, siendo determinante al momento de definir las nuevas formas de ocupacin y
provocando, en muchos casos la necesidad de adaptar los trazados urbanos a las
macroformas catastrales previas.
La lonja como forma de subdivisin y reparto
Antes de formular cualquier otra consideracin, nos vemos en la necesidad de aclarar que
acordamos en aceptar la denominacin de lonja para la forma de subdivisin de la tierra
que nos interesa analizar, aun a pesar de haber encontrado solamente un caso en el territorio
argentino (el de los aledaos a la ciudad de Rosario en el siglo XIX) en que tal
denominacin es utilizada. Nuestra adopcin se da ms por la directa correspondencia
grfica que se verifica entre el trmino y la forma del objeto en cuestin, que por una slida
fundamentacin histrica en que se base tal designacin.
Efectivamente, pese a haberse encontrado numerosos ejemplos de fundaciones hispnicas
en el litoral argentino, en los que se toma como criterio la divisin del suelo rural en franjas
angostas y largas, con sus frentes sobre un curso de agua, este patrn de fraccionamiento no
recibe ninguna denominacin particular, sino que, por el contrario, se le aplican los mismos
nombres genricos (suertes, mercedes, chacras, estancias) que en el resto de Amrica, sin
alusiones a su forma; la misma palabra lonja no figura en ninguno de los glosarios de
trminos histricos o regionales consultados haciendo referencia a la divisin de la tierra,
sino que se alude siempre a la relacin de proporciones que supone o a los derivados de la
voz itlica loggia como sitio del mercado.(13)
Tampoco se hallaron evidencias de que esta modalidad est fundada en alguna norma fijada
ad hoc; de la revisin de Leyes de Indias no se desprende ninguna disposicin expresa al
respecto. En principio podra asociarse con una prctica ejercida por la corriente
conquistadora proveniente del Atlntico, ya que en las ciudades fundadas en el norte, oeste
y centro del territorio argentino, por corrientes que llegaban desde el Alto Per o Chile, esta
modalidad no tuvo vigencia durante el perodo colonial.(14)
Se han detectado, en cambio, casos de subdivisiones posteriores (siglo XIX) en los que el
patrn de la lonja fue aplicado fuera del litoral. Como ejemplo puede citarse en el noroeste
argentino, un plano de San Miguel de Tucumn del ao 1821 del ingeniero Bertres, en el
que se lotea en lonjas la ribera del ro Sal generndose un modelo de fraccionamiento que,
ya entrado el siglo XX, mantena an plena vigencia.(15)
Tampoco se pretende afirmar que esta forma de subdividir el suelo rural sea privativa de los
conquistadores espaoles en Amrica; son numerosas, por ejemplo, las cartografas de la
colonizacin francesa en Canad que muestran el territorio subdividido en porciones largas
y estrechas: los cte (costa) que desde la misma denominacin reforzaran la idea del
atractivo que generaba la disposicin riberea. Un caso interesante se presenta en la isla de
Orleans, en la que todo el territorio aparece dividido de este modo y abriendo frentes a
canales navegables, constituyendo un modelo de asentamiento disperso para toda el rea
rural de la isla.(16) En general las tierras que acompaan el curso del ro San Lorenzo
responden en su parcelamiento a idntica modalidad, la que algunos autores identifican
como sistema francs (17) que se aplic tambin en el noreste de Estados Unidos, en
especial en zonas donde los pioneros eran de origen franco-canadiense.
No obstante, estos ejemplos en Amrica del Norte son posteriores a la aplicacin del
modelo en el mbito local; antes bien, y puestos a tratar de identificar la proveniencia de
este tipo de fraccionamiento, resulta insoslayable relacionarlo con los longueros o
longueras peninsulares; estas fincas periurbanas ubicadas en las proximidades de algunas
ciudades espaolas, de configuracin angosta y larga, y situadas a la vera de algn arroyo o
riacho, debieron ser referente inmediato para los conquistadores al momento de definir los
trazados en Amrica.
La lonja mantiene como constante su adyacencia a un ro, y una de las razones que mejor
justifican su adopcin es precisamente la de tener acceso directo al agua desde la mayor
cantidad posible de propiedades; aqu vale recordar lo dicho anteriormente respecto de la
importancia prctica, estratgica y hasta simblica que adquiran los ros al momento de
ejercer la ocupacin y su posibilidad de tornar ms cercana la presencia de la Corona en el
imaginario de los expedicionarios. En la cartografa histrica de zonas con este tipo de
parcelamiento(18), esta preeminencia del frente fluvial queda demostrada tambin por la
selectiva localizacin de los edificios, que siempre aparecen delineados prximos a las
costas, en tanto que el resto del terreno, an cuando en el contrafrente circulara un camino,
resulta por lo general vaco de construcciones.
Por otra parte, la compactacin de los frentes sobre el ro permita tambin acortar las
distancias entre el centro urbano y las propiedades rurales lo cual, al margen de lo que
poda valer como ahorro de esfuerzos, resultaba muy importante en trminos de seguridad
para los pobladores que trabajaban las chacras, por cuanto la amenaza de las incursiones
indgenas era casi permanente en la vida cotidiana de la colonia.
Es claro que esta forma de subdivisin est vinculada en especial a las tecnologas de
transporte disponibles y presenta una peculiaridad: al igual que en el caso de la cuadrcula
urbana, cuyo esquema supone un territorio homogneo, la distribucin de lonjas prejuzga la
navegabilidad de todo el curso de agua; las formas de comunicacin fluviales eran las ms
desarrolladas, por lo que el frente hacia el curso de agua era el punto de mejor
accesibilidad, pero la abundancia de agua aseguraba tambin la fecundidad de la tierra y la
supervivencia de los moradores, con lo que su importancia creca.
Se han recogido otras justificaciones acerca de las particulares proporciones de la lonja ;
algunos aluden a cuestiones de conveniencia prctica en el trazado, dada la precariedad con
que tales tareas se realizaban y los escasos instrumentos de mensura disponibles; otros
refieren a las formas de trabajo de la tierra (el arado tirado por bueyes), cuyo empleo se
simplificaba en la medida en que menos cambios de direccin debiera efectuar y mayor
distancia pudiera recorrer sin detenerse.
Entendemos que se trata de un caso en que estos argumentos no resultan excluyentes entre
s, sino que todos tienen vigencia al momento de la puesta en acto de una prctica que, a la
postre, condensa sedimentadamente distintas etapas de la rica y novedosa experiencia
americana a la que se sumaron los aportes de la tradicin fundadora en la Pennsula misma.
El caso de la ciudad de Santa Fe
La primera fundacin de Santa Fe, en el litoral argentino, se remonta a 1573, cuando Juan
de Garay, comandando una expedicin desde la ciudad de Asuncin, defini su localizacin
con el fin de abrir puertas a la tierra , esto es, vincular el litoral con las regiones de Cuyo,
el Tucumn y el Alto Per, donde ya existan asentamientos importantes; el litoral no
contaba, hasta entonces con centros urbanos establecidos al sur de Asuncin, ya que las
fundaciones anteriores haban sido abandonadas o destruidas por los indgenas. El trazado
de la ciudad respetaba el patrn de asentamiento en cuadrcula y se extenda once manzanas
de frente sobre el ro y seis de fondo, con su plaza ubicada a una cuadra de la costa, de
acuerdo a lo que se dispona para las fundaciones ribereas.
Desde este centro se orden y fraccion, como era prctica usual, el territorio comarcal,
distribuyendo las reas para ejido aledaas al trazado y las chacras y estancias en propiedad
a los pobladores. La configuracin topogrfica del sitio (un angosto albardn entre la costa
y una zona de baados) torn dificultoso el reparto de tierras aptas para la agricultura, ya
que stas resultaron muy exiguas; estuvieron distribuidas en tres "pagos", segn la
terminologa de la poca: el "de Arriba", al norte del ejido, el "del Medio" (no fraccionado),
al oeste y el "de Abajo", al sur, presentando todas las propiedades angostos frentes sobre el
ro San Javier y alcanzando su fondo hasta el arroyo Saladillo.(19) El inters especial que
asuma el frente del predio por sobre la profundidad se hace manifiesto en el modo de
identificar las distintas suertes en las Escrituras de propiedad, que son medidas slo por sus
frentes (de 150 a 300 mts. aproximadamente) sin especificarse la otra dimensin.
Por fuera del albardn y ocupando slo parcialmente la amplia jurisdiccin que haba
establecido para la ciudad, que alcanzaba un radio aproximado a los 250 kms. en torno a la
misma, Garay reparti las estancias. Las primeras se ubicaron a continuacin de las
chacras, sobre la franja limitada por el ro San Javier al este y el arroyo Saladillo al oeste,
variando las dimensiones aunque manteniendo el criterio del frente angosto sobre el curso
de agua. Tambin se otorgaron importantes propiedades con tierras ptimas para la cra de
ganado sobre la orilla opuesta del Paran; en este caso el tipo de divisin vari
completamente y si bien uno de los frentes era la barranca del ro, la forma de las fracciones
se aproximaba al cuadrado, con superficies que oscilaban entre las 10.000 y las 20.000
has(20). Analizando la reconstruccin grfica que elabora Fernndez Daz en base a las
actas de reparto de propiedades puede notarse que, pese al amplsimo radio jurisdiccional
fijado para la ciudad, las tierras otorgadas constituan una porcin relativamente pequea y
dispuesta linealmente siguiendo la fuerte direccionalidad del Paran, con la ciudad asentada
en un punto central de esa franja. Esta forma de ordenamiento no respetaba ni la
regularidad ni la organizacin concntrica que se desprenda de las Leyes de Indias y esto
en buena parte, era consecuencia de la forma de subdivisin rural.
Casi un siglo ms tarde la ciudad debi trasladarse por diversos problemas que
obstaculizaron su desarrollo en las primeras pocas; en 1651 se inici la mudanza,
quedando oficialmente finalizada en 1660. El sitio elegido, 80 kms. al sur, quedaba
enmarcado por la Laguna Grande (hoy Laguna Setbal o de Guadalupe) al este, el riacho
Santa Fe al sur y el ro Salado al oeste. El trazado urbano reprodujo exactamente el de la
antigua ciudad, pero en la distribucin de las tierras de labor y en la definicin de
jurisdiccin de la ciudad, se debieron reordenar las atribuciones en funcin de la nueva
situacin; algunas de las propiedades asignadas por Garay se respetaron y otras fueron
redistribuidas.
En 1653, a poco de iniciarse el traslado, el alcalde Alonso Fernndez Montiel procedi por
mandato del Cabildo a medir y amojonar las tierras para chacras, otorgndolas a los
principales vecinos.
"...comisin a mi dada en virtud de la que el Seor Gobernador de esta Provincia dio al
dicho Cabildo, para la reparticin de tierras y chacras para labranza; hice medicin de las
tierras sealadas para chacras por cuerdas, teniendo cada una cien varas castellanas /.../
con declaracin que las de una costa y las de la otra han de venir a juntarse en las lomas
de aquel comedio, teniendo las del pago de arriba las cabezadas sobre las lagunas y han
de correr hacia el dicho camino, el de la loma y mojones puestos en ella y las del pago de
abajo han de tener sus cabezadas al Ro Salado y correr hacia el este..." .(21)
El rea territorial al norte de la ciudad se extenda, como se dijo, entre la Laguna Grande y
el ro Salado, por lo que el reparto va a constituirse en una particular versin del
fraccionamiento en lonjas : el rea a repartir qued dividida por un camino central en dos
"pagos", los "de Arriba", cuyas chacras tendrn cabezada sobre la Laguna y los "de Abajo"
con cabezada hacia el Salado; las dimensiones se fijan nuevamente por los frentes y la
profundidad del terreno ser un dato aleatorio. No obstante, la determinacin de cabezadas
al Salado, siendo que este ro no es navegable y que su costa lejos de ser una lnea definida
est demarcada por una ancha franja de baados y tierras anegadizas no aptas para
asentamiento, demuestra que esta modalidad de fraccionamiento se impona por la fuerza
de la costumbre ms que por el valor de accesibilidad que inicialmente se persegua, que
hubiese sido mejor resuelto con un frente sobre el camino.
Del reparto de Fernndez Montiel, result que todo el territorio al norte del ejido
santafesino qued dividido en angostas franjas separadas por el camino "de las Lomas" o,
ms tarde, "de Ascochingas"; las propiedades iniciales, a excepcin de la adjudicada a la
Orden de la Compaa de Jess, eran relativamente exiguas, con lo que la tierra sobre la
que ms tarde crecera la ciudad, se hallaba fuertemente condicionada por la apretada
fragmentacin unidireccional que presentaba.
Este modelo de asentamiento se prob vulnerable frente a los cambios econmicos y
tecnolgicos del siglo XIX: el advenimiento del ferrocarril, la inmigracin y la
modificacin de la modalidad de tenencia y produccin en el rea rural, factores todos que
vendrn a romper este ecosistema que se haba consolidado en base a los repartos
coloniales.
En la franja oriental (los pagos "de Arriba") los terrenos mantuvieron relativamente su
situacin jurdica y su morfologa hasta los albores del siglo XX; en la franja occidental
(los pagos "de Abajo") muchas de las propiedades pasaron a manos del Estado, por
abandono o por donaciones, con lo que, a mediados del siglo XIX, los terrenos fiscales
ocupaban una buena porcin al noroeste del rea urbanizada. Sin dejar de reconocer las
mltiples situaciones de declinacin econmica y social por las que atraves la ciudad,
sobre todo durante el siglo XVIII, que llevaron incluso a xodos parciales de poblacin, es
dable suponer que las malas condiciones de accesibilidad de los pagos "de Abajo" y su
mayor vulnerabilidad a los ataques de tribus indgenas, hayan tenido incidencia para la
especial desvalorizacin que sufrieron estas tierras; por el contrario, las suertes con frente a
la laguna formaban parte de la cuenca que histricamente haba sido ms activa y mejor
explotada; de hecho era el frente de conexin con la zona de la primitiva localizacin y el
camino costero generaba una mayor tensin.
Esta situacin llevar a que estas propiedades se conserven sin mayores modificaciones:
sobre este orden primitivo habra de crecer en lonjas la ciudad. La particular configuracin
de la subdivisin rural, en momentos de rpido e incontrolado crecimiento urbano va a
permitir la continuidad de nuestros "ensanches" cuyo origen est en la prolongacin de la
cuadrcula fundacional. Las presiones demogrficas y econmicas fuerzan a la particin de
las lonjas en lotes urbanos o suburbanos.
Por el contrario, y muy tempranamente, a mediados del siglo XIX, la condicin de "tierras
fiscales" del sector noroeste le signific una sustancial modificacin morfolgica de su
fraccionamiento; en consonancia con la poltica de fomento de la actividad agrcola puesta
en prctica a escala regional a partir de la promulgacin de la Constitucin Nacional
(1853), la Provincia de Santa Fe dict una ley por la cual se autorizaba al Poder Ejecutivo a
hacer donacin de tierras a inmigrantes espontneos en concesiones que no excedieran las
20 cuadras cuadradas (aprox. 16 has.) para incorporarlas a la produccin(22). En virtud de
esta norma, a partir de 1863 se registr un sinnmero de solicitudes que fueron satisfechas
por el Gobierno provincial echando mano a estas tierras del noroeste que posean
inmejorable ubicacin por su proximidad a la ciudad(23); el otorgamiento de estas
fracciones se orden a partir de un trazado relativamente regular, en cuadrcula, tomando
como dimensin norte-sur el antiguo ancho de las lonjas y abriendo caminos que
englobaban grupos de cuatro concesiones, con lo que la fragmentacin fundacional qued
totalmente desvirtuada y suplantada por una macro-cuadrcula.
Para fines del siglo XIX la cartografa muestra claramente la confrontacin entre dos
morfologas bien diferenciadas en las tierras periurbanas santafesinas: la persistencia de las
lonjas en la banda oriental y la cuadrcula en la occidental.
A partir de este momento, las formas de crecimiento de la ciudad registran diferentes
modalidades que se van combinando en el tiempo. Diferentes operaciones, diferentes
gestiones siempre remitidas a lo que Floriani(24) define como el "acta de fundacin", esto
es, las operaciones de loteo. Se trata de operaciones inmobiliarias de extensin de la planta
urbana caracterizadas por el desdoblamiento temporal que experimenta la construccin de
la ciudad en sus componentes: la divisin del suelo y los agregados edilicios.
Este fenmeno es simultneo a los ensanches y proyectos de ampliacin que se dan en las
ciudades europeas y est vinculado a cuestiones socioeconmicas (el ingreso del pas en la
divisin internacional del trabajo, la inmigracin, etc.) pero, sobre todo, est facilitado por
la conformacin geomorfolgica de nuestro territorio -la llanura pampeana- que no ofrece
lmite alguno que complique estas operaciones.
La ciudad, en su extensin, va "devorando" llanura; no obstante es posible sistematizar
tipos de crecimiento propios y caractersticos de la ciudad y sus operaciones de gestin
inmobiliarias. Se trata de operaciones de extensin de la planta; las que con mayor
frecuencia se verifican son los ncleos autnomos, los desarrollos lineales y los loteos
exentos y de relleno, condicionados primordialmente por la estructura de la propiedad
heredada.
Hacia fines del siglo XIX la planta urbana de Santa Fe, que haba venido creciendo con la
modalidad tradicional de expansin centro-periferia, produce una situacin particular de
ensanche con la subdivisin de los terrenos de Barrio Candioti que se ubican cubriendo las
primeras lonjas de los "Pagos de Arriba" y separados de la ciudad por los trazados
ferroviarios. Este loteo asume nuevos parmetros de fraccionamiento respecto de los
vigentes en la ciudad histrica, correspondindose con la lgica de la ciudad especulativa.
En el Plano Municipal de 1912 aparece delineada una nueva urbanizacin autnoma,
Guadalupe, ubicada 6 kms. al noreste de la plaza fundacional, lindando con la Laguna
Setbal, que tambin se corresponde con la direccionalidad de las lonjas , ocupando
ntegramente una de aquellas antiguas propiedades rurales de la colonia.
Sobre el camino que conecta ese ncleo con la ciudad y sobre la ruta nacional n 11, sobre
el borde oeste, se visualizan en los planos de 1926 y 1931 sucesivas reas con trazado
amanzanado, las que, a pesar de haber surgido en vinculacin a estos eje norte-sur, tienen
un desarrollo predominantemente este-oeste en correspondencia con la tensin que
determina la subdivisin del suelo en lonjas .
Por ltimo, los "rellenos" que van ocupando intersticialmente los vacos, van a verse
condicionados tambin por las fuertes marcas de la estructura heredada de la propiedad de
la tierra.
El desborde va a alcanzar su mxima expresin en la dimensin territorial, escala a la que
la ciudad accede en la segunda mitad de este siglo y donde siguen siendo aplicables buena
parte de las modalidades de crecimiento descriptas. El plano actual del rea territorial de
Santa Fe, cuya poblacin superaba los 400.000 habitantes en 1991, permite reconocer an
con mayor definicin que en la escala urbana, la vigencia de las lonjas como forma de
subdivisin bsica en particular en las reas costeras.
El fraccionamiento rural en los casos de otras ciudades.
El criterio de subdivisin utilizado en 1573 por Juan de Garay al fundar Santa Fe, fue
reproducido cuando en 1580 fund Buenos Aires, en la costa del Ro de la Plata; hacia el
norte del ejido y sobre una franja de aproximadamente 20 kms. de largo siguiendo la lnea
de ribera, distribuy las chacras en lonjas de entre 250 y 400 mts. de frente por una legua
de profundidad, dejando caminos de separacin cada dos propiedades para mantener el
acceso a la costa. Con el correr del tiempo idntico patrn de divisin se utiliz para tierras
del interior pero tomando siempre como eje ordenador a algn afluente del Plata. Hacia el
sur del ejido Garay dispuso las estancias manteniendo la forma alargada aunque con una
relacin de proporciones distinta (1/2 legua de frente sobre el ro por 1 1/2 legua de
fondo).(25)
De esta diagramacin result un fenmeno de dispersin similar al que vimos en la primera
localizacin de Santa Fe; el territorio comarcal de Buenos Aires se prolong a lo largo de la
costa rioplatense siguiendo un desarrollo lineal con el ncleo urbano en el punto medio,
alejndose del criterio de distribucin concntrica que fijaban las Leyes de Indias. Con la
expansin de la ciudad hacia estas tierras y la superposicin de un trazado urbano al
parcelamiento rural, se produjeron muchas situaciones de interferencia (complejizadas por
la escala metropolitana alcanzada por Buenos Aires muy tempranamente) y se dan casos en
que la persistencia del antiguo trazado de las chacras es an legible en la ciudad actual, por
cambios de direccin de las calles e irregularidades del damero, de los que el porteo
Barrio Norte es una clara muestra.(26)
El caso de la ciudad de Rosario, cuya poblacin supera hoy al milln de habitantes(27),
ubicada 150 kms. al sur de Santa Fe en la ribera del Paran, presenta la particularidad de ser
un centro que no reconoce un momento fundacional en el sentido tradicional; su origen es
el enclave de una capilla y una posta en los primeros aos del siglo XVIII, pero recin a
mediados del XIX puede considerarse el surgimiento de un ncleo urbano en torno a ese
asentamiento original. El territorio sobre el que habra de surgir la ciudad, registra una
primera fragmentacin y adjudicacin al momento del traslado de Santa Fe coincidiendo en
los criterios de subdivisin con los que se haban aplicado en toda la costa occidental del ro
Paran a partir de la fundacin de Santa Fe, esto es, configurando lonjas(28) . Toda la
posterior evolucin de la ciudad y la morfologa de la extensin van a estar vinculadas a
esta cuestin de la propiedad territorial; pero, a diferencia de Santa Fe y Buenos Aires
donde la relacin se da entre la ciudad fundada en terreno virgen y el territorio periurbano
fraccionado en lonjas , el caso de Rosario presenta la peculiaridad de haberse trazado la
propia ciudad superpuesta al fraccionamiento rural previo.
El trazado del rea central sufri un ligero corrimiento respecto a la direccionalidad de las
lonjas primitivas, producto de un error en su delineacin, y esta situacin, que gener
numerosos conflictos, puede verificarse en el plano actual en los quiebres que sufren las
calles a partir de la Avenida Uriburu al sur y de la traza del FFCC Belgrano al este y al
norte. A partir de esta primera delimitacin, resulta clara la vigencia de la direccionalidad
de las lonjas en las urbanizaciones perifricas como Barrio Saladillo, al sur, Barrio Larrea
al norte y Pueblo Eloy Palacios al oeste, todas surgidas en las dos primeras dcadas del
siglo XX.
A manera de cierre
En la intencin de este trabajo estuvo inicialmente el verificar la vigencia de la lonja como
forma de subdivisin a travs del proceso de formacin de las ciudades del litoral fluvial
del Paran, con especial atencin al caso de la ciudad de Santa Fe; los objetivos no se
agotaban en la sola investigacin histrica sino que se pretenda arribar al reconocimiento
de la persistencia de este tipo de cuestiones en la ciudad actual.
Consideramos haber completado una etapa introductoria al tema, que da inicio a un trabajo
futuro en el que se profundizar la cuestin de la evolucin de la propiedad territorial; pero
de este acercamiento preliminar han surgido algunas lneas de trabajo a seguir.
Podemos proponer como hiptesis que esta particular modalidad de reparto de las reas
territoriales adyacentes a los ncleos coloniales, se instala como un hecho primario
estructurador del crecimiento, que tensiona las diferentes instancias de la configuracin
urbana y se mantiene como una permanencia reconocible y enfatizada en algunos casos, en
el plano actual de estas ciudades, tal como pudo leerse en el plano de Santa Fe.
En un contexto en que los desarraigos sociales y geogrficos estn a la orden del da, el
sostenimiento de estas permanencias hace que Santa Fe conserve rasgos de historicidad que
resultan sumamente interesantes para la definicin de una identidad ciudadana. Aun
tratndose de un hecho que no se corresponde con las vivencias cotidianas sino con
cuestiones estructurales, la vigencia del catastro colonial la retrotrae a momentos
fundacionales, casi mticos, reforzando su condicin primigenia de ciudad de origen
hispnico, diferencindola en un escenario geogrfico donde predominan los ncleos
urbanos de reciente fundacin.
Se establece de este modo un puente temporal a travs de la persistencia de la estructura de
la propiedad del territorio que rodeaba a la ciudad patricia, hecho que, por su parte, fue
caracterstico y dio soporte econmico a la misma durante casi tres siglos.
Podemos afirmar tambin que nos encontramos frente a una forma que sorte los profundos
cambios que se produjeron en la relacin ciudad-territorio a partir de la segunda mitad del
siglo XIX con el paso del modelo colonial al modelo de la modernizacin econmica.
Efectivamente, hasta el siglo XIX la ciudad como centro poltico requera del territorio
como fundamento de un orden estable; a la baja dinmica de transformacin urbana
corresponda una condicin similar en el territorio y, en todo caso, exista una coincidencia
entre orden poltico y orden territorial.
Con el advenimiento del proceso modernizador, que en el litoral tom primero la forma de
explotacin intensiva del suelo con produccin agrcolo-ganadera para incorporar ms tarde
a la industrias derivadas y al ferrocarril, el territorio pas a convertirse en un insumo para el
centro de poder que es la ciudad y en sta no se asent ya solamente el poder poltico sino,
mucho ms concretamente, el poder econmico. El dinamismo del nuevo orden econmico
defini profundas modificaciones en los modos de vincularse el territorio con la ciudad,
pero es dable advertir que las mismas no implicaron la prdida de las formas catastrales
preexistentes.
Desde el punto de vista urbanstico, la cuestin de las lonjas incide en la morfologa
catastral aun hoy cuando la situacin de Santa Fe permite verificar la existencia de una
extensin con cierta tendencia a la metropolizacin, con un importante proceso de
subdivisin en el territorio periurbano. Se tratar de aqu en ms de aportar, desde la
investigacin histrica, al reconocimiento de problemticas de vigente actualidad,
profundizando en la indagacin sobre el proceso de conformacin del hecho urbano y, en
particular, en la posible incidencia de esta forma de subdivisin en el mercado de suelos y
como factor que tensiona el crecimiento de la ciudad.
NOTAS
(1) Entre los numerossimos investigadores que han trabajado estos temas, remitimos
especialmente a Ramn Gutirrez y Jorge. E. Hardoy, "La ciudad hispanoamericana en el
siglo XVI", en Ministerio de Obras Pblicas y Urbanismo. La Ciudad Iberoamericana.
Actas del Seminario Buenos Aires 1985 , Madrid, 1986, pp. 93 a 119.
(2) Jorge E. Hardoy, "Localizacin y causas de abandono de las ciudades
hispanoamericanas durante las primeras dcadas del siglo XVI", en Nuevas perspectivas en
los estudios de historia urbana latinoamericana , Buenos Aires, IIED-GEL, 1989, pp. 23 a
28.
(3) Recopilacin de leyes de los Reynos de Indias , Comp. Antonio Prez de Soto, 3 ed.,
Madrid, 1774. Tomo II, Libro IV, Ley V, Ord. 122 y 123, f. 90 v.
(4) Citado por Jean C. Marsan, Montreal in evolution , Montreal, McGill-Queen's Univ.,
1990, p. 43.
(5) Alberto de Paula, "La escala comarcal en el planeamiento indiano", en La Ciudad
Iberoamericana , Op.cit., pp. 193 a 217. Este concepto de "espacio comarcal" designa al
territorio que, en torno a las ciudades y bajo la jurisdiccin de stas, se explotaba con fines
productivos y permita ordenar la complementacin entre las actividades urbanas y las
rurales.
(6) Muchos autores han trabajado con gran erudicin este tema; en especial puede verse el
ya citado trabajo de Alberto de Paula y el de Jos Garca Fernndez, "Anlisis dimensional
de modelos tericos ortogonales espaoles e hispanoamericanos desde el siglo XII al
XVIII", en La Ciudad Iberoamericana , Op. cit. pp 153 a 191.
(7) Soledad Vila Beltrn, "El plan regular de Eximenis y las Ordenanzas Reales de 1573",
en La Ciudad Iberoamericana , Op. cit., pp. 375 a 383.
(8) J.J. Arteaga Zumarn, "La urbanizacin hispanoamericana en las Leyes de Indias", en
La Ciudad Iberoamericana , Op. cit., pp. 243 a 269.
(9) Amlcar Razori, Historia de la ciudad Argentina , Buenos Aires, 1945, tomo I, p. 601.
(10) Todas las denominaciones que rescatamos en este trabajo, con la intencin de clarificar
una terminologa muy diversa hallada en los documentos y bibliografa consultada, fue
verificada en: Ricardo Piccirilli, Francisco Romay y Leoncio Gianello, Diccionario
Histrico Argentino , Buenos Aires, 1954.
(11) De acuerdo a la definicin castiza, peona es el rea de tierra que puede trabajar a
mano un pen en una jornada; no obstante las dimensiones variaban considerablemente de
acuerdo a las condiciones geogrficas de cada zona. En general la superficie de las chacras
era de 10 a 20 has. NICOLI, Vctor. Informe Pericial. Estudio integral de un ttulo de
propiedad , Santa Fe, ed. oficial, 1949, ac. 33.
(12) En realidad, todas las dimensiones consignadas en los documentos estn referidas al
patrn usual en el perodo de la Colonia que era la vara castellana (0,866 mts.); a partir de
ella se consignan sus mltiplos: la cuerda , equivalente a 100 varas (86,60 mts.), la legua ,
equivalente a 6.000 varas (5.196 mts.). Para facilitar la lectura acordamos usar la
conversin al sistema mtrico decimal.
(13) El trmino lonja , aludiendo a esta forma de subdivisin del suelo rural ser usado en
Rosario en la segunda mitad del siglo XIX. Ver J. Toms Nez. Orgenes de la ciudad de
Rosario e historia de la propiedad raiz , Buenos Aires, 1933.
(14) En particular para los casos de Mendoza y Crdoba puede verificarse la adopcin del
sistema cuadricular para la subdivisin de las tierras periurbanas que habra de tener gran
incidencia al momento de expandirse el trazado fundacional. Ver J. R. Ponte, Mendoza,
aquella ciudad de barro , Mendoza, ed. oficial, 1987, p. 28 y AAVV, La cuadrcula en el
desarrollo de la ciudad hispanoamericana. El caso de Crdoba. , Crdoba, FAU/UNC,
1987, pp. 79/83.
(15) Agradecemos la referencia al arq. Alberto Nicolini, quien nos proporcion tambin la
documentacin grfica citada.
(16) Jean Claude Marsan, Op. cit., pp. 34/43.
(17) Debido a que el trfico se limitaba al ro, mediante la circulacin de pequeas
embarcaciones, era muy apetecible contar con una porcin de ribera. Como consecuencia se
parcelaron los terrenos de ms valor a ambos lados del ro en fajas angostas, normales al
cauce y con gran extensin hacia adentro; de esta manera naci, semejante a la costumbre
alemana de disponer los terrenos boscosos, el sistema de parcelamiento francs. Oscar
Schmieder, Geografa de Amrica , Mxico, FCE, 1946, p. 62.
(18) En particular se ha tenido acceso a planos de los siglo XVII al XIX del rea comarcal
de Buenos Aires.
(19) Luis M. Calvo, Santa Fe la Vieja 1573-1660. La ocupacin del territorio y la
determinacin del espacio en una ciudad hispanoamericana , Santa Fe, 1990, p. 13.
(20) Augusto Fernndez Daz, Tierras para chacras y tierras para estancias en la vieja
Santa Fe , Rosario, 1954.
(21) Manuel Cervera, Historia de la Ciudad y Provincia de Santa Fe , 2 ed.(ed. original
1907), Santa Fe, UNL, 1980, T.I, pp. 377 a 383. Transcribe el acta de reparto y, en base a
los datos de la misma reconstruye la distribucin planimtrica de las chacras.
(22) Ley Provincial del 12 de agosto de 1857. PROVINCIA DE SANTA FE. Registro
Oficial , Santa Fe, Imp. La Revolucin, 1889, Tomo II, 1848-1858, p. 365.
(23) Archivo Direccin Provincial de Catastro. Mensuras. Exptes. n 5 a 56.
(24) Hctor Floriani. Orgenes y desarrollo de la estructura urbana del Barrio Refinera ,
Cuadernos del Curdiur n 24, Rosario, UNR, 1985.
(25) Horacio Pando, "Distribucin de las tierras de Garay", en Anales del Instituto de Arte
Americano n 25, Buenos Aires, UBA, 1987, p. 66.
(26) A. de Paula, Op. cit., p. 215.
(27) El Censo Nacional de Poblacin y vivienda de 1991 registra en el Gran Rosario
1.118.905 habitantes.
(28) Ver Delfo Locatelli. Historia de la propiedad territorial en el Municipio de Rosario ,
Rosario, ed. oficial, 1974 y J. Toms Nez. Op. Cit.
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