REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

MINISTERIO DE EDUCACION SUPERIOR

INSTITUTO POLITECNICO SANTIAGO MARIO
SAN CRISTOBAL ESTADO TACHIRA







CONSIDERACIONES GENERALES A TOMAR EN
CUENTA PARA REALIZAR AVALUO DE
VEHICULOS Y FINCAS.









Realizado por:
Pirela de Moraggio Dris Jaqueline
V-11.499.932

San Cristbal, Junio de 2014

Introduccin

El mundo del avalo y del peritaje de bienes muebles e inmuebles es un tanto
desconocido para casi todo el mundo, son muchas las variables que juegan al
momento de crear unas cifras que den el verdadero valor de un bien o una
propiedad, iremos a investigar cmo se mueven los tcnico para dar con los
valores correctos.










CONSIDERACIONES GENERALES A TOMAR EN CUENTA
PARA REALIZAR AVALUO DE VEHICULOS Y FINCAS


QUE ES UN AVALUO?

Un Avalo as comnmente llamado no es ms que un Informe Tcnico que se
formula o redacta sobre la base de aplicacin del mtodo cientfico y del
conocimiento de herramientas estadsticas, matemticas y financieras del autor
que deduce el Valor de la Propiedad referida a bienes muebles o inmuebles, se
trata de un estudio que incluye el anlisis sopesado de factores arquitectnicos,
urbansticos, estructurales y de mercado, entre otros aspectos, para determinar el
valor comercial de una propiedad determinada.

El primer requisito legal es que debe ser formulado por un profesional
Avaluador, ya que este ltimo est formado en la consideracin de aspectos
tcnicos jurdicos, tcnicas constructivas, financieras y urbansticas que van a
garantizar un valor acorde con el mercado inmobiliario de aceptacin para el
propietario como para los potenciales compradores.

Este Avaluador generalmente Ingeniero, Arquitecto, Economista entre otras
disciplinas Contadores y Abogados, una vez asociados a sus respectivos gremios
deben optar por un Curso Especializado en Materia Valuatoria bien dictados hoy
en da por Sociedades de Tasadores tales como la Sociedad de Ingeniera de la
Tasacin de Venezuela (SOITAVE) as como Sociedad Venezolana de
Economistas Tasadores(SOVECTA) de Economistas y la Asociacin Civil de
Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE) como las ms reconocidas,
una vez aprobados las exigencias acadmicas de sus respectivos Cursos y
convertirse en agremiados de ellos proceden a inscribirse por ante el registro
Nacional de Avaluadores de la Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones
SUDEBAN, que otorga un nmero de registro y una credencial til para ejercer tan
interesante tarea autorizado oficialmente por el Estado Venezolano.




Contenido propiamente dicho del Informe Tcnico de Avalo:

Indicacin de la clase de avalo y su la justificacin.
Identificacin del bien(es) a valuar.
Caractersticas de la propiedad. Se trata de una descripcin fsica del
terreno, las dependencias, los acabados.
Informacin jurdica y de titularidad. Indicacin de linderos, la cabida, la
tradicin legal, entre otros.
Singularidad urbanstica del sector o Zona segn Ordenanza Municipal
(Variables Urbanas Fundamentales). Es decir su ubicacin o uso por
ejemplo, comercial, residencial, industrial, reas verdes, educacional o
deportivo.
Tabla de Valores referenciales obtenido de fuentes registrales o de
aquellas empresas especializadas que los aporte.
La vigencia del avalo es de seis(6) meses
Metodologas aplicadas. Incluyendo los datos, referencias y algoritmos
matemticos financieros empleados en la obtencin del valor para que
sea demostrable ante terceros.
Mtodos de depreciacin empleados.
La identificacin del Profesional que la persona que realiza el avalo y
la constancia de su inclusin en las listas que componen el Registro
Nacional de Avaluadores SUDEBAN as como de SOITAVE,
SOVECTA, COLEGIO DE INGENIEROS o COLEGIO DE
ECONOMISTAS, etc.
El valor del inmueble
Registro fotogrfico de la visita. Imgenes de la propiedad con
comentarios que permitan identificar cada una de las reas y su estado.
Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos
y/o mapas, levantamientos topogrficos, documentos de titulacin y
otros que hayan podido utilizarse durante el avalo.

METODOLOGA PARA REALIZAR UN AVALO:

Los valores de los bienes (inmuebles) se calculan segn diferentes mtodos:
Mtodo de Comparacin con otros inmuebles o bienes similares de los que se
conoce el valor de mercado, pueden ser ofertas conocidas o transacciones reales
fiables, que deben analizadas.

Mtodo de capitalizacin de rentas cuantos los inmuebles las generan
(arrendamientos, actividades econmicas, edificios destinados al alquiler, colegios,
hoteles, etc. ) as como la previsible duracin de las rentas en el tiempo.

Mtodos residuales (tcnica) de anlisis de inversiones en los casos de
valorar los lotes de terreno, parten de considerar el valor del edificio terminado y
se procede a descontar todos los costos necesarios para construirlo y los gastos,
segn un calendario de ingresos y pagos en el tiempo.

Mtodo de costo de reposicin es el que busca establecer el valor comercial
del bien objeto de avalo a partir de estimar el costo total para construir a precios
de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo y restarle la depreciacin
acumulada. Al valor as obtenido se le debe adicionar la utilidad.

METODOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE UNA FINCA O
DE UN PREDIO AGRICOLA
A pesar de que existen diferentes tipos de valoraciones en el medio rural para
distintos propsitos, tales como compraventa, expropiacin, impuestos,
prstamos, etc., todos tienen claramente aspectos que les son comunes. En
efecto, toda avaluacin comprende primeramente una etapa de inventario y
clasificacin de -una serie de informaciones bsicas para tener el mejor
conocimiento posible de la propiedad que se est avaluando, de las propiedades
que se estiman "comparables" y del rea donde se encuentra ubicado el predio y
segundo, otra etapa que consiste en de- terminar el valor de mercado del predio
en base a las informaciones recolectadas.
Dependiendo del objetivo de la avaluacin y del tipo de propiedad que se trate,
sern los antecedentes que es necesario procesar.
Dentro de las informaciones fsicas o, econmicas y legales que deben
considerarse en una avaluacin, pueden mencionarse las siguientes:

Informaciones fsicas.
Climticas:
Precipitacin (medias, extremas, distribucin).
Evaporacin.
Elevacin o altitud.
Vientos (velocidad y direccin).
Temperaturas (medias, extremas, distribucin).
Humedad relativa.
Perodo de crecimiento de las plantas.
Zona climticas (heladas, sequas, tormentas)
Hidrologa e Hidrulica:
Rgimen pluviomtrico de los ros.
reas inundables.
Infiltracin, permeabilidad y retencin del agua del suelo.
Disponibilidad y calidad del agua de riego y potable. Embalses.
Obras de derivacin.
Tomas por bombeo.
Canales de riego.
Drenes.
Control de inundaciones.
Edafolgica:
Textura.
Profundidad del suelo.
Naturaleza del subsuelo.
Fertilidad natural.
Adaptabilidad de los cultivos.
Productividad de los cultivos, pastos y rboles. Manojo del suelo.
Clasificacin del suelo (serles, tipos, fases). Topogrfica:
Pendiente.
Drenaje (interno y superficial).
Discontinuidad del terreno.
Construcciones:
Tipos de construcciones.
Calidad de la3 construcciones.
Estado de conservacin.
Edad.
Obsolescencia funcional.
Obsolescencia econmica.
Pozos.
Aljibes.
Luz, agua y telfono.
Agrcola:
Uso mximo y mejor.
Explotaciones tpicas.
Uso actual de la tierra.
pocas de siembra y cosecha.
Mtodos de preparacin de tierras.
Plagas y enfermedades.
Epizootias.
Insumos tpicos.
Rendimiento de cultivos, rboles y pastos. Estimacin de madera en
pie.
Informaciones econmicas.
Mercado:
Distancia.
Transportes.
Clases do vas de comunicacin.
Precios de productos:
Pasados.
Actuales.
Tendencias.
Costos de produccin:
Impuestos.
Asignacin por conservacin de edificios.
Precios de venta de propiedades:
Registradas o escrituradas.
Ofrecidas.
Precios de arrendamientos:
Escriturados.
Existentes no escriturados.
Ofertas.
Precios de construcciones:
Precios por metro cuadrado.
Costos de construccin.
Servicios pblicos:
Agrcolas.
Salud.
Educacin.
III. Informaciones legales.
Localizacin (del predio y de las propiedades comparables) .
Nombre del predio.
Nombre del propietario.
Ttulo de dominio.
Superficie.
Deslindes y colindantes.
Gravmenes y prohibiciones.
Derechos de agua.

Con posterioridad a la etapa de obtencin de aquellas informaciones que
tienen relacin con el predio que se est avaluando y fundamentalmente de las
que ms influencian el valor - del predio, el avaluador entra a determinar el valor
del bien raz materia de su estudio, o pasa, a estimar en moneda el valor total de
la propiedad o la fecha del informe.

Para ello tiene a su disposicin tres tcnicas que se complementan y que le
permiten llegar a una ajustada opinin sobre el valor de mercado del bien raz;
ellas son las que se denominan Mtodo del Mercado o de Ventas Comparables,
Mtodo del Ingreso o de Capitalizacin de Ingresos Netos y Mtodo del Costo o
del Costo de Reemplazo.

Cada uno de estos procedimientos o enfoques del valor se adapta mejor a
determinado tipo de propiedad raz, o a un determinado objetivo, y es por ello que
se usa preferentemente en los casos; pero sin exclusin de los dems que sirven
do apoyo al momento de la correlacin de valores, aunque en ciertos casos debe
usarse slo uno, como sera el empleo del mtodo del costo para tasar predios
que no tienen mercado ni producen ingresos, como es el caso de centros de
inseminacin artificial, estaciones experimentales, plantas seleccionadoras, etc.,
que - son propiedad del Ministerio de Agricultura.

El mtodo ms empleado, sin desconocer sus inconvenientes, es el de las
Ventas Comparables, que opera muy bien en reas en donde es corriente la
transferencia de propiedades. Se fundamenta en llegar al valor del mercado o
valor de venta del pre-dio empleando la informacin de venta de propiedades
comparables.

Lo sealado implica, obviamente, la necesidad de conocer - la propiedad que
se est tasando y conocer asimismo los precios y las propiedades estimados
comparables que se hayan vendido ltimamente en la vecindad. Cuando el
mtodo se expone as, en forma tan sencilla, so da la impresin de que se trata de
un - problema do fcil solucin y que slo basta presentar un informe con un
listado mayor o menor, de propiedades cercanas vendidos, sin tomar la
precaucin que ellas tengan alguna relacin - con la propiedad que se est
avaluando, o sea, sin cuidar y establecer el grado de comparabilidad de las ventas
estimadas comparables respecto del predio materia del informe, sin obtener
informaciones reales y actualizadas que sustenten la opinin del tcnico sobre el
valor de mercado de la propiedad y sin verificar que sean ventas confiadas.

Este mtodo tambin ha recibido el nombre del Mtodo de - Comparacin;
pero es un nombre que puede inducir a errores, pues igualmente es bsico el
comparar datos en los mtodos de - ingreso y costo. El mtodo se basa en el
principio de sustitucin que seala que una persona no pagar ms, al comprar o
arrendar una propiedad, que lo que pagarla por una propiedad similar o
comparable; para ello se parte del supuesto que el pro- ceso de compraventa es
un trmite largo de comparacin entre - propiedades ofrecidas y el precio y
condiciones de pago que se pidn por cada una de ellas.

El mtodo involucra cuatro fases o etapas para utilizar - las ventas
comparables, a saber:
1. Seleccin de ventas.
2. Verificacin de las ventas.
3. Presentacin de las ventas estimadas comparables.
4. Anlisis de las ventas comparables.

En cuanto a la metodologa que se emplea, puede resumirse en tres grandes
pasos que son:
1. Recoleccin de informaciones, materiales y equipos.
2. Inspeccin del predio, de los predios estimados ventas comparables y de la
zona vecina.
3. Anlisis final y determinacin del valor de mercado - del predio.






METODOS PARA DETERMINAR EL VALOR DE UN VEHICULO

Realizar el avalu de un vehculo en este momento en Venezuela es
problemtico, dada la peculiar situacin econmica que vive el pas existe dos
metodologas, una la que manda la ley y el estado, la otra la que rige el comercio y
que se basa en las variantes de la ley de demanda-oferta.

METODO LEGAL
El precio del vehculo usado se definir por una frmula establecida en la ley,
que estar disponible en el sistema en lnea de la pgina web del Ministerio de
Comercio, en un plazo de 30 das posteriores a la promulgacin en Gaceta Oficial
de la ley que regula la compra y venta de vehculos, nuevos y usados hasta 10
aos.
Se tomarn en cuenta estas variables: precio original del vehculo establecido
por la ensambladora en su ao modelo, dividido entre el valor de las unidades
tributarias (UT) del ao de la compra, multiplicado por el valor de la unidad
tributaria (UT) vigente al momento de la venta. Esto se multiplicar por 1 y se le
restar la depreciacin.
La frmula para definir el nivel de depreciacin del carro incluye tres factores:
el factor de antigedad (Fa), que es igual al tiempo transcurrido en aos del
modelo del vehculo dividido entre la vida til estimada en aos de vehculo.
El segundo es el factor del kilometraje (Fkm), que es igual al recorrido en
kilmetros del vehculo, dividido entre la vida til estimada en kilmetros.
El tercero es el factor de condicin del vehculo (Fc); este es subjetivo, el
vendedor lo definir entre: Muy bueno (0,20), Bueno (0,35), Regular (0,55) y Malo
(0,90).
De esta manera la depreciacin ser el resultado de (0,3 x Fa +0,5 x Fkm +
0,2 x Fc).

Automticamente el sistema aplicar las ecuaciones, el vendedor solo tendr
que suministrar los datos sobre el modelo del carro, su ao de compra, kilometraje
y su apreciacin de las condiciones del vehculo.

METODO COMERCIAL
A continuacin un ejemplo de avalo comercial como se estn viniendo
elaborando en el pas, que no tiene cuenta de las limitaciones impuestas por la
ley:


Conclusin

Ya el mundo del avalo es un poco meno oscuro despus de esta investigacin,
hemos visto en el caso de una finca, las innumerables variables que hay que tener
en cuenta, tierras, construcciones, ganados, plantaciones, suministros de agua y
muchsimas ms, verdaderamente muy complejo, en el caso de los vehculos, las
caractersticas de la economa y de las leyes de nuestro pas hace que el avalo
se convierta en ejercicio de malabarismo circenses donde el carro casi juega un
papel secundario, convirtiendo la obtencin del valor justo casi inalcanzables.

Bibliografa

http://avaluosytasaciones.blogspot.com/
http://avaluoytasacion.com/tarifa_soitave_muebles.htm
http://www.venavaluos.com/venevasa/otro/nosotros.htm
http://www.indicecomercial.com.ve/economia/calculo-de-compra-venta-de-
vehiculos-usados/
http://www.monografias.com/trabajos12/normaval/normaval.shtml