Introduccin.

En esta sntesis se tiene por objetivo presentar un estudio comparativo de la propiedad

inmobiliaria en la Repblica Dominicana a la luz de sus instituciones jurdicas
inmobiliarias del pasado con las de la actualidad, con el objetivo de establecer
cuales de las figuras jurdicas bsicas del sistema inmobiliario vigente, no sin antes haber
determinado dichas figuras de acuerdo a la divisin en periodos histricos de la evolucin de
la propiedad inmobiliaria en el pas, analizando dichas figuras para as determinar las
caractersticas y objetos esenciales de las misma pudiendo as establecer si se
encuentran vigentes o no en la situacin jurdica actual !odo este anlisis gira en torno al
concepto de figura jurdica "ue como se har referencia no es mas "ue la acepcin "ue
hace referencia a la legislacin "ue viene a dar solucin a un conflicto jurdico determinado
en el caso "ue compete lo "ue se refiere a la materia inmobiliaria y los diversos problemas
histricos con connotaciones jurdicas "ue se presentaron en la evolucin histrica de la
nacin yl as legislaciones "ue vinieron a dar solucin a estos #a importancia de esto radica
en "ue a raz de este anlisis se podr concretar cuales de estas legislaciones estn
actualmente vigentes y si las mismas han sufrido modificaciones y no solo esto sino "ue los
participantes del mismo podrn diferenciar de manera practica las diversas legislaciones
"ue ha tenido la nacin dominicana en cuanto a materia inmobiliaria
Concepto de Figura Jurdica en Materia Inmobiliaria y Breve resea de los Modos de
la Adquisicin de la ropiedad Inmobiliaria en la !ep"blica #ominicana.
tiene varias connotaciones dependiendo del mbito al "ue se esta haciendo referencia, en
el caso estudiado la "ue releva importancia es la "ue hace alusin a la ideologa jurdica
"ue busca regularizar cierto conflicto social teniendo en cuenta la $poca en "ue se
desarrollo y la materia en "ue se trata Es por lo "ue se puede afirmar "ue una figura jurdica
en materia inmobiliaria es la "ue tiene como objetivo regularizar determinada situacin "ue
se presente con relacin a la propiedad inmobiliaria, en un modo mas sencillo busca
solucionar los conflictos relativos a la propiedad de los inmuebles %ropiedad &nmobiliaria
$a Bula !omanus onti%e&.

#a %romulgacin o 'otacin de la #eyes de &ndias, para los fines del presente anlisis en
cuanto a la propiedad se refiere la ley de amparo Real y la ley de (omposiciones de !ierras
)ue establecen los cimientos para dar solucin al conflicto de abuso en la posesin de las
tierras obtenidas de una manera legitima para la $poca

(abe resaltar "ue de acuerdo a *enceslao 'ega +
$a ocupacin' la prescripcin' la venta la permuta las sucesiones %ueron los
medios cl(sicos para adquirir propiedad de bienes muebles e inmuebles.
El derecho de propiedad estuvo durante la alta edad media restringido a la nobleza y al
clero, pero poca a poco fue abri$ndose a la burguesa, ,a en la !abla de las -iete %artidas
fue permitido a todos los hombres libres .tros modos especiales de ad"uisicin de derecho
de propiedad inmobiliaria en castilla medieval fueron las mercedes y los repartimientos
)l arrendamiento*
/ue tambi$n un sistema muy utilizado, especialmente para inmuebles En los grandes
latifundios de la pennsula e0isti en la baja edad media la aparcera ganadera E0istieron
otras figuras jurdicas en torno al derecho de propiedad en el bajo medieval castellano, tales
como la servidumbre, el usufructo, el uso, la habitacin y la hipoteca, con caractersticas
similares a las actuales
Figuras Jurdicas de la ropiedad Inmobiliaria en !ep"blica #ominicana or eriodo
+istrico' Caractersticas y ,b-etivos de las mismas.
-e ha tomado como base la divisin histrica de la propiedad inmobiliaria para eficiencia en
la e0traccin de las diversas figuras jurdicas "ue se han presentado en la evolucin histrica
del r$gimen de la propiedad inmobiliaria en el pas %or supuesto "ue se preguntaran pero si
entre los historiadores dominicanos no e0iste criterio uniforme sobre dichos periodos ni
menos certeza en el tiempo en "ue comienza uno como se ha utilizado esta divisin para
este anlisis1 pero la gran mayora esta conforme hasta cierto punto con una divisin
general de mas de cuatro periodos y adems no se puede variar un hecho jurdico
trascendental como es el surgimiento de una figura jurdica, por lo "ue se ha hecho este
enfo"ue pues al contrastar cada autor saldr a relucir la figura destacada %or lo "ue se da
inicio con2
Bula Intercarera del . de Mayo de /01..' rimer eriodo Caracterstica*
Derecho de propiedad a los reyes de Espa3a de las tierras descubiertas y por descubrir en
el nuevo mundo,
Figura -urdica principal.
4ccin traslativa del derechos de propiedad, cabe resaltar la invasin de los terrenos
indgenas por parte de la corona aun"ue esto no es una figura jurdica pero por su
trascendencia resalto , el mandato
Este periodo demuestra lo pernicioso "ue para estos pueblos han sido las religiones,
por"ue la iglesia catlica como si de verdad dios le dio un poder de
representacin para regular las tierras a favor de los reyes de Espa3a, sede de acuerdo al
maestro Rafael (iprian el papa era el representante de dios en la tierra, por la
figura jurdica del mandato poda decidir en nombre de Dios, a "uien se las
ceda y a "uien no esta bula fue la base para Espa3a legitimar sus derechos de las
tierras con"uistadas y e0propiadas a sus propietarios

)n la actualidad %igura parcialmente a trav2s del concordato donde el estado
dominicano cede tierras a la iglesia catlica. Al igual que el Mandato el cual esta
)stablecido en los Art. /301 al /334 del Cdigo Civil.

$a ley de Amparo !eal' 5egundo eriodo.
#os Reyes de Espa3a amparados en las dos bulas, tenan necesidad, frente a la gran
empresa de la con"uista, de ir dictando leyes y disposiciones adaptadas especialmente a
las nuevas tierras descubiertas y a la vida y las necesidades de los con"uistadores y los
aborgenes 5asta este momento las tierras descubiertas estaban bajo la jurisdiccin y
dominio de los Reyes de Espa3a, estos crearon en el a3o 6766, el conse-o de indias'
una especie de tribunal, "ue deba conocer de las apelaciones "ue fuera inter puestas entre
los fallos dictados por las reales audiencias "ue haban sido creadas en estas tierras,
"uedando esto en la facultad de detener, cuantas disposiciones se relacionaran en la
con"uista, con la vida y los bienes de los a8borgenes
Caracterstica*
El amparo real de fecha 98 de noviembre de 67:;, proclama y sienta como principio el
derecho de los reyes a estas tierras y organiza un procedimiento para amparar en sus
derechos a "uienes tenan una prueba escrita persistente
-e podra afirmar "ue el amparo reales un mandamiento, una orden, una decisin de la
autoridad, competente dictada en virtud de una disposicin legal, como consecuencia de un
procedimiento realizado y cumplido
4 la #ey de 4mparos Reales de 67<6, le surgi otra en 6=>6, mediante la cual, el gobierno
dispuso, "ue cuando algn terrateniente hubiera ocupado mas terreno del "ue por merced
o oficio le corresponda, parte del e0ceso , le poda ser reconocido si pagaba al fisco alguna
suma y el resto deba ser captado por el gobierno ?ediante el procedimiento de la
$ey de Composicin de 6ierras.
#os due3os de las tierras pueden legitimar en parte las usurpaciones de hecho "ue
tenia en e0ceso de los terrenos "ue posean por ttulos y al propio tiempo el Estado
recaudaba fondos y recuperaba parte de sus terrenos, los cuales se dispuso "ue serian
vendidos a particulares mediante el procedimiento de la publica subasta

$a $ey de Composicin' de %ec7a /8 de mayo de /9./.
Dictada por Don /elipe &&&, por esta se ordenaba "ue los "ue ocuparon tierras en e0ceso,
fueran admitidos a moderada composicin y se les despachaban nuevos ttulos y el resto
fuese vendido a vela y pregn

Es decir "ue la composicin no era otra cosa "ue una figura jurdica a la cual deba acudir el
poseedor "ue ocupase tierras en e0ceso para comprarlas Esto era una especie de
gravamen con "ue "uedaban afectadas las tierras posedas en e0ceso cuando el
comprador no poda hacer su pago inmediato en efectivo
$a $ey de composicin de tierras y la $ey de Amparo !eal establecen en el %ondo
una especie de procedimiento para sanear la propiedad inmobiliaria
)n ese momento y proveer a quienes ocupaban de un documento depurado que
ampararse su derec7o.
$a constitucin de /011' 6ercer eriodo.
%or este hecho se ad"uiere la nueva Repblica "ue surge libre e independiente, todos los
derechos "ue sobre estas tierras tena en su patrimonio la corona de Espa3a (on el hecho
tenia de "ue anteriormente estas tierras les fueron cedidas a /rancia por el tratado de
+asilea solo tiene la influencia en el derecho dominicano derecho "ue en ese lapso se
comienza a poner en prctica el cdigo @apolenico
En este periodo de la ocupacin haitiana aparece el AcarreuA como medida para la tierra
lo "ue e"uivale a 98 tareas, antes en la $poca colonial, las medidas usadas eran la
caballera y la peona #a caballera era la tierra atribuida a un caballo B688 pies de ancho por
988 Cpies de largoD, y la peona era la cantidad de tierra atribuida un pen, igual a la mitad
de la caballera Estas medidas fueron evolucionando hasta llegar a ser lo "ue son
actualmente, una caballera igual las6, 988 tareas y una peona igual a >88 tareas Esta
constitucin de 6;EE consagra en su 4rt 6 #o siguiente
#a parte espa3ola y sus islas adyacentes, forman el territorio de la Repblica Dominicana
De la citada constitucin consagra el derecho de propiedad como inherente a la
personalidad humana, y dispone "ue nadie pueda ser e0propiado sino por causa de utilidad
pblica, previa justa indemnizacin @inguna disposicin figura en la constitucin sobre el
derecho de propiedad %or ello el a3o siguiente eh legislador dominicano se ocupe en el
problema y dicte la ley sobre bienes nacionales dividida as ,propiedad del estado y
propiedad de particulares, y esta ultima a su vez subdividida en terrenos comunero y no
comuneros
+asta este momento 7istrico estudiado no 7ay ning"n registro organi:ado en lo
que se re%iere al derec7o de propiedad es decir' que no e&iste ninguna o%icina
p"blica en donde los actos relativos a la transmisin del derec7o de propiedad sean
ob-eto de alguna intervencin directa o indirectamente por parte de las autoridades.
#e -ulio del /01; %ue votada la ley de Bines nacionales.
Esta ley promulgada por el presidente -antana, sienta el principio, en su art6, "ue todas las
propiedades sin due3os conocidos situadas en el territorio de la Repblica, son bienes
nacionales, en el territorio de la Repblica Dominicana, son bienes nacionales todas las
propiedades, muebles e inmuebles, capitales y sus renta "ue hayan pertenecidos a sus
capitales y a sus rentas %or la misma e se declaran los bienes nacionales a los muebles e
inmuebles "ue hubieran pertenecidos a los haitianos "ue estaban bajo el gobierno de
a"uella repblica "ue no se avinieron al manifiesto del 6= de enero de 6;EE, como el estado
dominicano no hace e0clusin en cuanto a los bienes de gobiernos anteriores
)l /4 de -ulio del /010 se vota la ley /;8 "ue abordaba la organizacin de los registros de
hipotecas, deca "ue le secretario de la suprema corte de justicia en esa $poca hacia el
papel de registrador de actos y "ue en cada provincia e0istiera un registro de hipotecas #a
ltima ley en este tercer periodo fue la ley de 3 de -unio de /348. Esta tiende a evitar un
sinnmeros de fraudes causa constante de desordenes entre los condue3os de terrenos
comuneros El legislador establece dos disposiciones, la primera prohbe a los notarios
levantar actos de ventas en terrenos comuneros, sino fuesen previamente mensurado,
segundo prohbe a los encargados de registros registrar actos bajo escritura privada "ue se
refieran a ventas en e0istieras, a menos "ue se presente el plano de dichas tierras
$a $ey sobre 3/1 del / de Junio del /034' 5obre !egistro y Conservacin de
+ipotecas.
Esta ley es como una reproduccin de la francesa del 9> de marzo del 6;77, cuando se
instruy la trascripcin por la ley 66 del brumario del a3o '&&, y sus puntos de inter$s para
este anlisis son los siguientes2
,b-eto*
De acuerdo con Ruiz !ejada ?anuel Ramn, en su libro Estudio sobre la propiedad
inmobiliaria dice2
El objeto de esta ley es organizar una medida de publicidad para los terceros
Esta ley tenda a organizar el r$gimen hipotecario y para evitar la inseguridad a "ue poda
estar sujeto el acreedor de un derecho
Figura Jurdica #estacada.
El (onservador de 5ipotecas
Caractersticas*
Declara de la trascripcin de los actos entre vivos traslativos de propiedad
Dicha !rascripcin de 4ctos era en %rincipio /acultativa, lo cual fue modificado por la ley
6>> del 7 de Funio del 6<>6 y la ley =>: haciendo la obligatoria y de utilidad publica
dicha trascripcin
#a trascripcin de los actos se hace en razn a la persona no al inmueble
Esta ley estable el sistema ministerial de r$gimen de registro de la propiedad inmobiliaria
Este solo aplica a los actos sobre terrenos no registrados, el acto relativo aun terreno
comunero no se transcribe pues estos actos estos sometidos por la ley 6<66 sobre terrenos
comuneros y estn sometidos a un formalismo especial de inscripcin
$a $ey sobre divisin de terrenos comuneros de /3//' Cuarto erodo

Caracterstica*
Desaparecera el sistema de los terrenos comuneros y "ue fuera sustituido por otro en
donde las propiedades rurales estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre
todos sus due3os
Figuras -urdicas principales*
#a #ey sobre divisin de terrenos comuneros de6<66 y la .rden Ejecutiva 7<8
,b-eto
(on esta disposicin legal B#a #ey sobre divisin de terrenos comuneros de6<66D, se inicia
el cuarto perodo de la propiedad inmobiliaria en la Repblica Dominicana, puede definirse
como el primer esfuerzo legislativo para organizar la divisin de los terrenos comuneros, o
sea a"uellos terrenos tenidos mediante acciones y "ue pertenecen a dos o ms personas
El propsito de esta #ey, en sntesis, fue "ue en el pas desapareciera el sistema de los
terrenos comuneros y "ue fuera sustituido por otro en donde las propiedades rurales
estuvieran todas mensuradas, deslindadas y divididas entre todos sus due3os #a ley
orden "ue el procedimiento para lograrlo fuera de orden pblico El procedimiento no era
sin embargo obligatorio, sino opcional, pero una vez iniciado por uno o ms reclamantes,
todos los dems condue3os en un sitio comunero "uedaban afectados y comprometidos
por el procedimiento y la sentencia final les era oponible
Caractersticas*
-e caracteriz por haber simplificado el procedimiento de la particin, contrastando con el
"ue haba sido establecido por el (digo de %rocedimiento (ivil "ue resultaba difcil, largo e
intrincado
$os 6errenos Comuneros.
Gn sistema jurdico de propiedad inmobiliario rural caracterstico de la Repblica
Dominicana, es el de los terrenos comuneros, los cuales surgieron de la $poca colonial,
e0tendi$ndose al perodo republicano, y persistiendo an hoy aun"ue con campo
de aplicacin ms reducido De este sistema hay tambi$n ejemplos en otras regiones de
la 4m$rica 5ispana, especialmente en (uba, pero en ninguna otra parte fueron los terrenos
comuneros tan e0tendidos ni de tanta importancia como en -anto Domingo
-u origen data del -iglo H'&&, de ah en adelante se e0tendieron por toda la &sla, pudiendo
decirse "ue ya para los -iglos H'&&& y H&H la mayora de los terrenos llanos del pas
formaban parte de algn -itio (omunero
De acuerdo con la #ey sobre Divisin de !errenos (omuneros del a3o6<66, se entiende
por terrenos comuneros
4"uellos cuya propiedad se tiene por acciones y pertenecen a dos o ms personas
I
Esta definicin fue adaptada, aun"ue de un modo ms completa en la #ey de Registro
de !ierras del a3o 6<E:, en su 4rtculo @o
son aquellos predios indivisos que pertenecen o se dicen pertenecer a dos o m(s
personas cuyos derec7os est(n representados en acciones denominadas pesos u
otras unidades que m(s bien guardan relacin con valor o derec7o proporcionales
que con el (rea de terrenos pertenecientes a dic7a persona o reclamados por ellas

#i%erencia entre terrenos comuneros y terrenos en comunidad.

#os terrenos comuneros nunca fueron comunes, es decir no haba copropiedad indivisa
entre todos los due3os, como sera el caso de una sucesin, puesto "ue cada due3o,
dentro de un sitio poda no slo usar libremente de subterreno, sino venderlo y dejarlo
en sucesin sin necesidad de obtener la autorizacin de los dems due3os del sitio
$a particin num2rica.
(onsiste en dividir la cantidad de tareas "ue contena el sitio comunero entre el nmero de
accionistas "ue figuraban en el cmputo para saber cuantas reas corresponda a cada
accionista Era una labor "ue hacan juntos el @otario y el 4grimensor -erva de base para
ir a realizar sobre el terreno la verdadera particin, para lo cual se aplicarn los artculos 67 y
siguientes de la #ey @o ;>>
Cuadro comparativo de derec7os reales principales y derec7os reales accesorio*
Derechos reales principales -on derechos reales principales2
El derecho de propiedad y sus desmembr$J
ciones
,de los cuales se reconoce como derecho
real por e0celencia el
derecho de propiedad
,siendo las desmembraciones del
derecho real las siguientes2 El
GsuJfructo, el uso, habitacin, las
servidumbres reales, y las enfiteusis
Derechos reales accesorios -on derechos reales accesorios todos
a"uellos "ue constituyen lo accesorio
de una obligacin con la finalidad de
garantizar y asegurar el cumplimiento
de la misma, sin conferir a sus
titulares las prerrogativas de goce o
uso de la cosa
-e conocen como derechos reales
accesorios2 #a hi pot eca, l a
pr enda y l a ant i J cresis, conocidos
tambi$n como derechos de garantas
reales
Conclusin*
En lo "ue se refiere a la propiedad inmobiliaria la mayor de los autores
estudiados son de opinin "ue antes de la llegada de los Espa3oles a la isla
"ue conforma lo "ue es la Repblica Dominicana y Repblica de 5ait no e0istan lo "ue
era la propiedad individual de la tierras por ende no haba un sistema de propiedad, de
acuerdo a (iprian Rafael en su !ratado de Derecho &nmobiliario, !ercera Edicin
4ctualizada B9868D, e0plica2
@o tenan concepto de propiedad de la tierra !oda la e0tensin territorial la
usaba en comunidad, segn las necesidades de cada cacicazgo Bdivisin
poltica "ue se les atribua para el momento histrico "ue se hace referenciaD y
cada miembro de la comunidad De manera "ue los tainos no solo conocieron
la propiedad inmobiliaria colectiva o comunitaria #a tierra nunca tuvo valor
comercial para a"uella sociedad
El hecho histrico del descubrimiento y con"uista de estas nuevas tierras para ese
momento histrico trajo como consecuencia un cambio transcendentales lo "ue se refiere a
al r$gimen de regularizacin y distribucin de la propiedad inmobiliaria para la $poca, de lo
"ue se desprenden la siguiente serie de hechos histricos "ue marcaron el inicio del
r$gimen de la propiedad inmobiliaria en la &sla de la Espa3ola para esos momentos y "ue
dieron como origen a los referidos periodos histricos de la evolucin
Bibliogra%a*
(iprian Rafael en su !ratado de Derecho &nmobiliario, !ercera Edicin 4ctualizada B9868D,
e0plica2