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Renato Saboya 10 dezembro, 2007 158 Comentrios
Taxa de ocupao e coeficiente de aproveitamento
Complementando o post sobre zoneamento, gostaria de aprofundar um pouquinho as explicaes sobre a taxa de ocupao (TO) e o coeficiente (ou ndice) de
aproveitamento (CA). Esses dois parmetros podem gerar alguma confuso.
TAXA DE OCUPAO (TO)
A TO a relao percentual entre a projeo da edificao e a rea do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual h edificao.
A TO mede apenas a projeo da edificao sobre o terreno.
Por isso, a TO no est diretamente ligada ao nmero de pavimentos da edificao. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do
pavimento trreo, o nmero de pavimentos no far diferena nenhuma na TO. Se, ao contrrio, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, ento
a TO ser alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o nmero de pavtos se houver elementos que se projetam para alm dos limites do pavto trreo.
Como padro de referncia, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idia do que representam taxas de ocupao diferentes.
Parmetros de referncia para a TO.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento um nmero que, multiplicado pela rea do lote, indica a quantidade mxima de metros quadrados que podem ser construdos em um lote,
somando-se as reas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificao em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A
segunda distribui a rea edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
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Cada municpio
possui suas prprias
regras para a
aplicao desses
contedos.
Variaes do nmero de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificao resultantes das diversas combinae de Taxa de Ocupao e Coeficiente de Aproveitamento,
sempre levando em considerao os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupao, proteger a paisagem, e assim por diante).
Para facilitar as discusses em processos participativos, preparei um pequeno guia que pode ser impresso ou fotocopiado em uma pgina e
entregue para os participantes. Voc pode baix-lo aqui. [Update] Se voc tiver problema com o link, utilize este download alternativo: Guia
para a Taxa de Ocupao e o Coeficiente de Aproveitamento.
AGORA ENTENDI! MAS COMO ISSO SE APLICA NO MEU TERRENO/NA MINHA CIDADE?
Aproveitando a grande quantidade de comentrios com essa dvida, resolvi atualizar este post para tocar em um ponto importante: os
detalhes sobre a aplicao desses parmetros so definidos caso-a-caso, ou seja, no h uma regra geral nem uma lei federal (pelo menos at onde tenho conhecimento)
que estipule com detalhes como esses instrumentos devem ser aplicados em cada lugar.
Em outras palavras, a legislao urbanstica municipal quem ir determinar os detalhes da aplicao do coeficiente de
aproveitamento e da taxa de ocupao. Essa legislao urbanstica inclui, normalmente, o plano diretor, a lei de uso e ocupao
do solo e o cdigo de obras (ou de edificaes). Elas devem definir:
Quais os limites mximos para cada um dos parmetros, em cada zona da cidade;
O que deve ser contabilizado e o que no deve ser contabilizado para efeitos de aplicao dos instrumentos.
Por isso, no possvel saber de antemo esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada municpio. Entretanto, alguns
aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, no costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
sacadas, at um limite mximo de rea ou de balano;
garagens (nos edifcios, e mesmo assim apenas em municpios que incentivam os pavimentos-garagem);
beirais;
reas abertas, tais como piscinas;
ticos, desde que no ultrapassem uma determinada porcentagem da rea do pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que no conta na sua cidade, s mesmo consultando as leis mencionadas acima.
LEIA TAMBM:
Operaes urbanas consorciadas uma introduo;
Transferncia do direito de construir;
Outorga onerosa do direito de construir;
Zoneamento e planos diretores;