Campo Enla Rioja

INFORME DE TASACIN
SIERRAS DE XXXXXXS.A.

INMUEBLE RURAL FINCA XXXXANA

Ruta 7xx Km xxxx
Catinzaco
Departamento Chilecito
Provincia de La Rioja

Buenos Aires: Av. de Mayo 665 2do Piso Capital Federal (1084) T.E. Rot.:011-4345-3800 Fax Rot.:
011-4345-4994
comercial@serinco.com.ar / pedidostasaciones@serinco.com.ar
www.serinco.com.ar

24 de noviembre de 2007

INFORME DE TASACIN

Con relacin al requerimiento de tasacin de la propiedad
rural de la referencia, en la localidad de Catinzaco, Departamento de Chilecito, Provincia de La
Rioja, cumplimos en hacerle llegar la elaboracin del dictamen pertinente, que detallamos
segn los siguientes lineamentos metodolgicos, los que se indican a continuacin:

CONSIDERACIONES GENERALES

Nos consagramos al anlisis del inmueble en examen,
aunque con propsitos de globalidad y la determinacin concluyente de un valor nico y final
que sirva para el diseo de un perfil econmico del bien, tanto fianza real para el otorgamiento
de un mutuo bancario.

En mrito a este objetivo, debemos definir, desde el inicio,
que nos convoca, la consideracin y estudio de una entidad que supera conceptualmente a
los de un mero predio rstico: examinaremos con sentido crtico y objetivo las bases para la
determinacin del valor de una UNIDAD DE PRODUCCIN AGRCOLA INDUSTRIAL, integrada
completamente a su ciclo econmico.

Ello, torna imperativo valuar la tierra, su renta potencial, la
explotacin primaria, la diversificacin de sus cultivos, su programacin agrcola, la
sistematizacin de riego, etc.. Es decir, que para poder determinar el valor de una propiedad
rural, es necesario el anlisis de los aspectos intrnsecos, extrnsecos y productivos, pero en
gran medida el valor esta dado por situaciones econmicas relacionadas con el intercambio
comercial internacional, regmenes impositivos, poltica crediticia, etc..

q CARACTERISTICAS INTRNSECAS:

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Naturaleza del terreno (perfil edfico).
Relieve de la superficie.
Orientacin.
Superficie.
Forma.
Fuentes de provisin de agua (cantidad y calidad).
Cultivos existentes.
Aptitud.
Mejoras inmobiliarias.
Otros factores importantes:
Ubicacin.
Destino actual y posible.
Infraestructura de la explotacin.
Mejoras funcionales.
Mejoras superfluas.
Manejo.

q CARACTERISTICAS EXTRNSECAS:

Distancias a centros poblados y mercados.
reas de la propiedad tipo en la zona.
Clima de la regin.
Situacin econmico-social de la poblacin.
Bancos, Instituciones crediticias, Cooperativas.
Asesoramiento agrcola (INTA).
Precio y estabilidad.
Servidumbres, cargas pblicas, impuestos.
Plagas y enfermedades de las plantas, plantas txicas y dainas.

ANTECEDENTES:

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Nombre del Solicitante:
Sierras de XXXXX S.A.

Titular:
Sierras de XXXXX S.A.

Contacto:
Jorge XXXXXXXX Tel: 03333-4949494949 interno 108

Designacin
Finca XXXXXana, conformada por 3 fracciones de terreno, colindantes y diagramadas
como una sola unidad.
La Institucin solicita que de las 3 fracciones que componen la unidad agrcola
industrial, solo se consideren para la valoracin la fracciones componentes de la
Escritura N 303.

Direccin de la propiedad:
Ruta N XX Km XXXX - Distrito Catinzaco, Departamento Chilecito - Provincia La
Rioja.

Nomenclaturas segn escrituras proporcionadas:
Escritura n 303:
Parcela 1: Nom. Catastral 4-07-XX-001-665-520 / Mat. X-XXXX
Parcela 2: Nom. Catastral 4-07-XX-001-598-556 / Mat. X-XXXX

Debe destacarse que posterior a la escrituracin bajo en N 303, las fracciones han
sido sub-divididas, segn planos proporcionados quedando conformada de la siguiente
forma (por cambios de nomenclaturas):

1) NC: 4-07-XX-001-670-562 / Superficie 427 ha 8.692,27 m

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2) NC: 4-07-XX-001-596-554 / Superficie 416 ha 9.609,60 m
3) NC: 4-07-XX-001-612-514 / Superficie 13 ha 7.533,20 m.
4) NC: 4-07-XX-001-668-565 / Superficie 7 ha 8.692,27 m.

Las fracciones a considera, segn indica la Institucin corresponden a las
individualizadas como 1 2 y 3, en donde en la 1 y 2 se encuentran cultivos y
construcciones anexas o de apoyo y en la 3 el sector de Industrias y oficinas.

Identificacin e inscripciones:
Indicadas en el punto anterior.
Se omite detalles de las mismas considerando que la copia ha sido presentada por la
entidad solicitante.

Fecha de inspeccin:
15 y 16 de noviembre de 2007

Macro y microlocalizacin:
El inmueble se ubica con frente a Ruta n XX, frente al kilmetro XXXX, zona
netamente rural con y sin cultivos, destinados a explotaciones agrcolas industriales,
observndose plantaciones de vides y olivos principalmente, como plantas
agroindustriales para la actividad olivcola - fraccionadoras y galpones de empaques.
El acceso se efecta por ruta asfaltada en buen estado general de transitabilidad.

Dista a 60 km aproximadamente de la localidad de Chilecito (centro).

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Plano localizacin

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C h i l e c i t o
P a t q u a
V a . U n i n
C h a m i c a l
V a . S a n a g a s t a
L a R i o j a
L o s B a l d e c i t o s
I s c h i g u a l a s t o
B a j o d e G a l l o C h i l a Q u e b r a c h o H e r r a d o
T a l i t a
L a T o r r e
L a P u e r t a
P o z o d e l a O r i l l a
E l G a r a b a t o
F l a m e n c o
S a n J a v i e r
A m p a t a
L a R a m a d i t a
E l T a l a
P o z o d e l a Y e g u a
P u e r t o d e l V a l l e
L o s C e r r i l o s
S a n P e d r o
S a n R a f a e l
L a F l o r
E l B a r r e a l
L a s C a t a s
E l Q u e b r a c h o
S a n A n t o n i o
S a n N i c o l s
S a n J o s
E l E s t a n q u i l l o
A g u a B l a n c a
S a n M i g u e l
L o s T a m b i l l o s
A i c u a
E l C h u s c h i n
T r e s C e r r o s
E l A l t i l l o
L a B a n d a
L a P u n t i l l a
L a s P e a s
E l A l t o
P u n t a d e l o s L l a n o s
P a g a n z o
A m a n a
L o s C o l o r a d o s
T a l a m u y n a
C a t i z a c o
V i c h i g a s t a
S a o g a s t a
N o n o g a s t a
C e b o l l a r
B a z n
A d o l f o E . C a r r a n z a
P i n c h a s
C a r r i z a l
P a g a n c i l l o
P t . A l e g r e
S a n M a r t n
C o l o r a d o
R i o
d e
R i o
S a l i n a
D e s a g u e
d e l o s
C o l o r a d o s
l o s
S a u c e s
R i o
L a A n t i g u a
6 2 5 0
C o . G r a l . M . B e l g r a n o
L l a n o s d e L a R i o j a
S a . d e V e l a s c o
S a . d e F a m a t i n a
T a l a m p a y a
P q u e . P c i a l .
L A R I O J A
La Rioja
LA RIOJA LA RIOJA LA RIOJA LA RIOJA LA RIOJA
150
74
38
150
60
26
26
27
76
1
9
117
154
68
69
85
113
126
1149
Talampaya Talampaya Talampaya Talampaya Talampaya
Pque.Pcial. Pque.Pcial. Pque.Pcial.
Pque.Pcial. Pque.Pcial.
6250 6250 6250 6250 6250
Co. Gral. M.Belgrano Co. Gral. M.Belgrano Co. Gral. M.Belgrano
Co. Gral. M.Belgrano Co. Gral. M.Belgrano
Llanos de La Rioja Llanos de La Rioja Llanos de La Rioja Llanos de La Rioja Llanos de La Rioja
Sa. de Velasco Sa. de Velasco Sa. de Velasco
Sa. de Velasco Sa. de Velasco
Sa. de Famatina Sa. de Famatina Sa. de Famatina
Sa. de Famatina Sa. de Famatina
Colorado Colorado Colorado
Colorado Colorado
Rio Rio Rio
Rio Rio
de de de de de
Rio Rio Rio Rio Rio
Vichina Vichina Vichina
Vichina Vichina
Salina Salina Salina Salina Salina
Desague Desague Desague
Desague Desague
de los de los de los de los de los
Colorados Colorados Colorados
Colorados Colorados
los los los los los
Sauces Sauces Sauces
Sauces Sauces
Rio Rio Rio Rio Rio
Bermejo Bermejo Bermejo
Bermejo Bermejo
La Antigua La Antigua La Antigua La Antigua La Antigua
Chilecito
Patqua
Va. Unin
Chamical
Va. Sanagasta
Los Baldecitos
Ischigualasto
Punta del Agua
Bajo de Gallo Chila
El Quebrachal
Quebracho Herrado
Talita
La Torre
La Puerta
Pozo de la Orilla
El Garabato
Flamenco
San Javier
Ampata
La Ramadita
El Tala
Pozo de la Yegua
Puerto del Valle
Los Cerrilos
San Pedro
San Rafael
La Flor
El Barreal
Las Catas
El Quebracho
San Antonio
San Nicols
San Jos
El Estanquillo
Agua Blanca
San Miguel
Los Tambillos
Aicua
Po. San Isidro
El Chuschin
Tres Cerros
El Altillo
La Banda
La Puntilla
Las Peas
Bella Vista
El Alto
Punta de los Llanos
Paganzo
Amana
Los Colorados
Talamuyna
Catizaco
Vichigasta
Saogasta
Nonogasta
Cebollar
Bazn
Adolfo E. Carranza
Pinchas
Carrizal
Pagancillo
Pt. Alegre
San Martn
22 22 22
22 22
20 20 20 20 20
4 4444
28 28 28 28 28
5 55
55
13 13 13 13 13
1 11
11
20 20 20 20 20
23 23 23
23 23
1 11
11
1 11
11
32 32 32
32 32
28 28 28
28 28
23 23 23 23 23
9 99
99
7 7777
4 4444
27 27 27 27 27
11 11 11
11 11
24 24 24 24 24
13 13 13 13 13
3 33
33
32 32 32
32 32
13 13 13
13 13
17 17 17 17 17
16 16 16 16 16
22 22 22
22 22
21 21 21
21 21
4 4444
32 32 32
32 32
7 77
77
16 16 16 16 16
19 19 19
19 19
10 10 10 10 10
4 44
44
25 25 25
25 25
6 6666
4 4444
11 11 11
11 11
2 2222
15 15 15
15 15
23 23 23
23 23
16 16 16
16 16
10 10 10 10 10
10 10 10 10 10
36 36 36
36 36
8 8888
16 16 16
16 16
8 8888
15 15 15
15 15
5 5555
32 32 32 32 32
19 19 19
19 19
24 24 24 24 24
66 66 66
66 66
12 12 12
12 12
11 11 11
11 11
22 22 22
22 22
26 26 26 26 26
4 44
44
10 10 10 10 10
13 13 13
13 13
14 14 14 14 14
3 3333
7 77
77
3 3333
13 13 13
13 13
13 13 13
13 13
36 36 36
36 36
34 34 34 34 34
66 66 66 66 66
33 33 33
33 33
31 31 31 31 31
22 22 22 22 22
19 19 19
19 19
25 25 25
25 25
41 41 41 41 41
15 15 15
15 15
6 6666
44 44 44 44 44
13 13 13 13 13
5 5555
17 17 17 17 17
14 14 14 14 14
20 20 20 20 20
20 20 20 20 20
40 40 40 40 40
19 19 19 19 19
25 25 25 25 25
58 58 58
58 58
9 9999
28 28 28 28 28
14 14 14 14 14
12 12 12
12 12
9 99
99
10 10 10 10 10
7 7777
21 21 21 21 21
5 55
55
12 12 12 12 12
46 46 46
46 46
6 66
66
84 84 84
84 84
P.Nat.Prov. P.Nat.Prov. P.Nat.Prov. P.Nat.Prov. P.Nat.Prov.
Ischigualasto Ischigualasto Ischigualasto
Ischigualasto Ischigualasto
y Res.Nat. y Res.Nat. y Res.Nat. y Res.Nat. y Res.Nat.
Valle de la luna Valle de la luna Valle de la luna Valle de la luna Valle de la luna
10 10 10 10 10
11 11 11 11 11
25 25 25 25 25
Pque.Pcial. Pque.Pcial. Pque.Pcial.
Pque.Pcial. Pque.Pcial.
Talampaya Talampaya Talampaya Talampaya Talampaya

Caractersticas Generales de la Zona:
Chilecito es el segundo Departamento ms importante de la Provincia de La
Rioja, cuenta con ms de 33.000 habitantes y est situado al pi del macizo del
Famatina (6.250 mts.) y recostado a sus espaldas la Sierra de Velazco (4.250
mts.) y las pequeas estribaciones del Cordn del Paimn.

DI STA DE LA RI OJ A -
CAPI TAL
198 km.
DI STA DE BUENOS AI RES 1.221 km.
DI STA DE CATAMARCA 355 km.
DI STA DE TUCUMN 590 km.
DI STA DE CORDOBA 510 km.

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Distancia de Chilecito a:

LOCALIDAD DISTANCIA
Famatina 35 Km.
Pituil 75 Km.
San Blas 115 Km.
Aimogasta 170 Km.
Seor de la Pea 220 Km.
Anillaco 190 Km.
Patqua 128 Km.
Chepes 310 Km.
Valle de la Luna 220 Km.
Villa Unin 110 Km.
Vinchina 180 Km.
Laguna Brava 300 Km.
Paso Pircas Negras 355 Km.
Talampaya 145 Km.
Cuesta de Miranda 36 Km.

Situacin Geogrfica y Lmites
Dentro de la provincia ocupa el de los Departamentos del Oeste a los 29 10' de latitud
Sur y 67 30' de longitud Oeste.
Limita al Norte con el Departamento Famatina y el de Vinchina, al Oeste con el Depto.
Lamadrid y Felipe Varela, al Sur con el Depto. Independencia y al Este con el Depto.
Sanagasta y Depto. Capital.

Superficie y poblacin
Cuenta con un territorio de 4.846 km2 y con una poblacin de 33.000 habitantes que
da una densidad de 6,8 habitantes/km2.

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Divisin Poltica
El Departamento est dividido en Distritos y son:
VICHIGASTA 1.800 habs.
NONOGASTA 3.652 habs.
SAOGASTA 1.400 habs.
GUANCHIN 483 habs.
MIRANDA 115 habs.
ANGUINAN 1.291 habs.
MALLIGASTA 1.144 habs.
TILIMUQUI 265 habs.
LOS SARMIENTOS 984 habs.
SAN MIGUEL 485 habs.
SAN NICOLAS 156 habs.
STA. FLORENTINA 175 habs.
LA PUNTILLA 386 habs.
CHILECITO 18.932 habs.

La vid y el olivo es el mayor cultivo del Departamento.
Clima
Posee un microclima especial de valles y montaas. Es templado con tendencia al clido,
del tipo Monznico, que en denominacin general est incluido en el rido de sierras,
esto da inviernos benignos con pocos das fros y veranos largos y trridos. Las lluvias,
generalmente, ocurren en poca estival con un promedio anual de 100 y 200 mm.
Flora
Corresponde a la de espacios ridos y semiridos donde se encuentran estepas
arbustivas con ejemplares espinosos, xerfilos, jarilla, pichana, pus-pus, jume, barba
de tigre, tomillo, cachiyuyo, etc.
En cuanto a plantas caractersticas de la zona, cardn, algarrobo, tusca, espinillo, visco,
chaar, tala, retamo, etc.
En plantas medicinales el incayuyo, mua, cedrn, poleo, llantn y muchas especies
ms.

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Descripcin del inmueble:

Superficies:
1) NC: 4-07-57-001-670-562 / Superficie 427 ha 8.692,27 m
2) NC: 4-07-57-001-596-554 / Superficie 416 ha 9.609,60 m
3) NC: 4-07-57-001-612-514 / Superficie 13 ha 7.533,20 m.

Total: 858 ha 5.835,07 m

NOTA Y OBSERVACIONES:
Superficies indicadas en planos proporcionados, en escritura n 303 proporcionada se
encuentran a nombre de Sierras de XXXXX S.A., debiendo destacarse que en
documentacin adicional, sin respaldo de documentacin, ttulo, se indica que de la
Escritura 303 se han transferido de la Parcela 1 una superficie de 7 ha 5.9000,96 m
a Zait Shemen (Escritura 31) y de la Parcela 2 una superficie de 13 ha 7.533,20 m2 a
Nevado Este S.A. (Escritura 180).
Con respecto a dichas transferencias no se ha presentado el ttulo al que se hace
mencin, solo el plano de fraccionamiento.

Tipo / designacin zonificacin:
Rural

Autoridad de contralor:
Municipio y organismos de control implantaciones.

Topografa:
El sector con trabajos e implantaciones se encuentra nivelado, trabajados , segn
pendiente natural del terreno.
Presenta sectores incultos con niveles naturales.

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Forma y dimensiones perimetrales:
El conjunto de las 3 fracciones presentan forma irregular.

Vistas:
Abiertas

Riesgo de inundacin:
No presenta, se han ejecutado canales de desages aluvionales, perimetrales, que
protegen al total de la propiedad de posibles corrientes de agua producidas por
precipitaciones en el sector de montes y montaas como de la gran cantidad de canales
y ros secos.

Tipo de suelo:
A los suelos se los puede considerar profundos, con aceptable drenaje con reaccin
qumica moderadamente alcalina, de estructura suelta, con prevaleca de partculas de
arena y limo, pudiendo decir que son de textura franco arenosa, existencia de paos
areno pedregosos y areno arcillosos, prevaleciendo el suelo franco arenoso.

Derechos de riego y perforaciones:
No posee derecho de riego por superficie.

Perforaciones:
El inmueble en total cuenta con 19 perforaciones, con su correspondiente motor y
bomba con un caudal promedio de 200 a 220 m3/hora.

Cultivos:
A la fecha de inspeccin, el inmueble cuenta con una superficie implantada de 835 ha
8.900 m2, conformado de la siguiente manera (se detallan los cultivos de el total de la
propiedad Escritura 303 y 228):

Olivos 723 ha 8.600 m.
Vides 88 ha 2.100 m.

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Dtiles 23 ha 8.200 m.

Tambin existe un sector de aproximadamente 4 ha con implantaciones experimentales
como duraznos, damascos, higos, manzanas, etc. no revistiendo importancia dentro
del valor de la propiedad y produccin de la misma.
Olivos:
En la superficie implantada se encuentran 203.890 plantas, distribuidas en 91
cuarteles, cultivo en muy buen estado vegetativo y productivo, sistematizacin de riego
por goteo de doble manguera, presenta la totalidad de las tareas culturales realizadas a
la fecha.
Variedades implantadas

Variedad Cantidad plantas y ao implantacin Total
1995 1996 1997 1998 1999

Novo 500 2080 2734 1623 6937
Manzanilla 850 10140 9804 10155 30949
Nabali 3350 5700 2825 11875
Kadesh 400 972 1372
Missin 200 448 667 529 1844
Barnea 550 5122 6478 3607 21738 37495
Picual 2275 2262 17447 8952 28176 59112
Sirio 840 840
Sirio A 222 222
Sirio B 754 925 388 2067
Frantorio 148 148
Pendolino 74 74
Farga 222 222
Arbequina 2964 14216 2370 19323 38873
Empeltre 2840 1102 3191 7133
S. Catalina 960 960
Picholine 1508 1519 3027
Amigdaluela 260 260

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Leccino 480 480
203890

FOTOGRAFIAS

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FOTOGRAFIAS

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Vides:

El inmueble sector correspondiente a vides, se encuentra diagramado en 8 cuarteles,
con callejones centrales y laterales, los cuarteles se encuentran implantados con
distintas variedades, habiendo utilizado un sistema conductivo de parral y espadero
alto.
La totalidad de la implantacin cuenta con riego por goteo, y al igual que los olivos, el
estado vegetativo, desarrollo y productivo, en muy buen estado, con excelente nivel de
cuidado y mantenimiento.

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A continuacin, se efecta un detalle de las variedades implantadas:

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Cuadro de implantaciones

VARIEDAD
SISTEMA
CONDUCTIVO
AO
SUP.
IMPLANTADA
(ha m)
Syrah Parral 1995 5 ha 3.400 m
Merlot Parral 1995 1 ha 1.900 m
F. Colombard Parral 1995 1ha 1.000 m
Sauvignon Blanc Parral 1995 9.500 m
Cabernet Sauvignon Espaldero 1994 18 ha 1.900 m
Petit Verdot Espaldero 1994 19 ha 8.400 m
Syrah Espaldero 1994 11 ha 6.300 m
Tempranillo Espaldero 1994 12 ha 9.000 m
Malbec Espaldero 1994 12 ha 9.000 m
TOTAL
IMPLANTADO
83 ha 9.520 m

La superficie de vides, con callejones de acceso totalizan 88 ha 2.100 m

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Dtiles:

El inmueble presenta una superficie de 23 ha 8.200 m, se encuentra implantadas con
Palmeras datileras, diagramadas en 7 cuarteles y contando con una cantidad total de
2.170 plantas, todas con riego por goteo.

Detalle variedad y cantidad

Variedad Ao
implante
2000
Ao
implante
2001
Ao
implante
2002
Ao
implante
2004
Total
plantas por
variedad
Nabutsif 15 435 450
Barhee 92 315 30 45 482
Sucri 88 90 60 225 463
Medjool 720 10 730
Zahidi 45 45
Total
palmeras
2.170

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Toda el rea con cultivos y/o plantaciones se encuentran en muy buen estado
vegetativo y de cuidado, con la totalidad de las labores culturales realizadas, se
observan renovaciones, bajada de mugrones, podas de rejuvenecimiento y
productivas, se puede apreciar una inversin constantes y un buen desarrollo de
tareas, con profesionales calificados en cada rubro, callejones de tierra compactada de
muy buen estado de conservacin transitabilidad, existencia de reas sanitarias para el
personal (baos), ubicadas frente a cada equipo de bombeo y fertilizacin (28 en total),
adecuado equipamiento de la propiedad y calidad de maquinarias utilizadas en tareas de
laboreo, tambin se aprecia amplias tareas en el tema ambiental y especialmente en
seguridad e higiene, con carteles indicadores de txicos, peligros y equipamiento
necesario a utilizar en el sector o rea.

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CROQUIS IMPLANTACIONES, DIVISIN CUARTELES Y CONSTRUCCIONES

Riego:
La totalidad de las plantaciones son regadas por un sistema por goteo, detallando a
continuacin el sistema y equipamiento utilizado en el establecimiento objeto de
tasacin, debiendo indicar que cuenta con 19 fuentes de extraccin de agua
(perforaciones) y 28 equipos cabezales de goteo.

SITEMA DE RIEGO POR GOTEO.
Como su nombre lo indica, es un sistema de riego que entrega el agua gota a gota,
segn necesidad, humedeciendo solo una parte del suelo, donde se concentran las

INGRESO
RUTA N 74

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races, por ello tambin se le llama riego localizado, o de alta frecuencia pues se aplica el
agua casi a diario o algunas veces ms de una vez al da, una de las principales
ventajas es que permite la aplicacin de fertilizante a travs del sistema igualmente de
manera localizada, siendo mas eficiente.
Entre las principales ventajas que proporciona, est la disminucin significativa del
volumen de agua usado, as aunque inicialmente la inversin inicial es relativamente alta,
est es compensada por los incrementos que se logra en calidad y en cantidad de
productos, adems del crecimiento de las plantas.

Compuesto por:

CABEZAL DE RIEGO.
Comprende los equipos de bombeo, filtros y el equipo de fertirrigacin.
1. EQUIPO DE BOMBEO.
2. EQUIPO DE FILTRADO.
3. EQUIPOS PARA FERTIRRIGACIN (con control automatizado por PC).
4. TANQUE DE FERTILIZACION.
5. RED DE DISTRIBUCIN.
5.1 Tubera de Conduccin.
5.2 Lneas emisoras o porta goteros.
5.3 Emisores.
A) Goteros.
B) Cintas de Riego.

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Mejoras:
El inmueble cuenta con importantes construcciones, las que se detallan a continuacin.
Viviendas para obreros, construccin tradicional e industrializadas, en buen estado de
uso y conservacin, posee un total de 6 viviendas, ejecutadas en los aos 1995 al
2000, distribuidas en distintos sectores de la propiedad. Dentro de las 6 viviendas
indicadas, una de ellas corresponde a una matera (conjunto apareado de pequeos
cuerpos habitacionales, cuya superficie se estima en 200 m aproximadamente),
mientras que las otras 5 viviendas corresponden a construcciones de 70 / 80 m
aproximadamente cada una.

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Galpones:

Al igual que las viviendas, sobre el total de la propiedad se encuentran distribuidos 4
galpones, 3 de ellos destinados a guarda de herramientas y maquinarias, y uno a
agroqumicos, el cual presenta caractersticas especiales en cuanto a lo que se refiere a
seguridad e higiene, dado que cuenta con vestidores, cuadro de duchas y sanitarios,
sector en donde dejar la ropa y equipamiento luego de efectuar tareas de fumigacin,
desinfeccin, etc., el que luego de ser utilizado pasa a un rea de lavandera. Por otro lado
el sector cuenta por piletas de decantamiento para el tratamiento de aguas servidas y
luego una red subterrnea que desagota el agua en un sector del campo en donde no se
realizan cultivos (agua tratada y sin contaminantes de suelo).

Losa galpones posee una superficie cubierta estimada en 230 m2 cada uno, son de
construccin tradicional y de paneles industrializados, cubierta de chapa, en muy buen
estado de uso y mantenimiento, contando con el equipamiento completo y sanitarios para
el personal. Ao de construccin 1995 / 2000.

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Casilla de control ingreso:
Se localiza en la entrada principal a la propiedad, se desarrolla en dos plantas, construccin
tradicional con muro en revestimiento de piedra bola, cubierta de madera y tejas,
superficie cubierta estimada 35 m.
Presenta un control de barrera con comando a distancia (remoto).
La misma es ocupada por personal de vigilancia, que controla y registra todo el
movimiento de personas que ingresan y egresan al establecimiento, e incluso a la salida se
efecta revisin / control de los vehculos.

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NAVES DE PRODUCCION:

A- Fbrica Aceite de Oliva:
Se trata de una construccin realizada en el ao 2002 / 2004 y en proceso de refaccin y
ampliacin, consta de 4.307 m2 y se compone de un rea de molienda (semicubierto), sala
de prensa, sala de tanques de acero inoxidable para guarda y maduracin del aceite de
oliva, fraccionamiento, comedor para personal, baos diferenciado, laboratorio y oficinas
en planta alta con una superficie de 192 m2, adems cuenta con un sector de carga de
producto terminado con rampas hidrulica.
La construccin ha sido realizada con paneles tipo termopanel, de chapa prepintada,
aislamiento trmico en su interior, interiormente presenta revestimiento de pisos con epoxi
en el sector de prensa y elaboracin, fraccionamiento piso cermico y revestimiento en
paredes, sala de tanques de acero inoxidable con piso cermico, todas las reas con
canaletas para desage de agua para favorecer a la limpieza, aire acondicionado central
para lograr una temperatura pareja en el perodo estival, necesario para una buena
conservacin del aceite de oliva, cuenta con puertas tipo frigorficas, instalaciones
completas y de excelente calidad.
Debe destacarse que cuenta con el total de la maquinaria de procedencia Italiana, de 1
marca y reciente tecnologa, que le permite elaborar productos de exportacin de
excelente nivel y calidad en lo referente a aceite de oliva extra virgen.
La fbrica ha sido realizada, respetando todas las normativas Internacionales para este
tipo de establecimiento en cuanto a equipamiento, tecnologa y construccin.

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Bscula:
Presenta una casilla de pesaje con su correspondiente bscula y planchada de pesado, la
que se localiza en un sector libre, de fcil acceso, sobre el callejn de ingreso y antes de la
planta o fbrica de aceite de oliva, contando con un rea abierta para el estacionamiento y
maniobra de camiones.

B-Planta de Produccin y Oficinas Administrativas:
Se trata de una construccin de similares caractersticas a las indicadas en la fbrica
anterior, excepto que sta, se compone de dos plantas, en donde la planta nivel se
encuentra destinada a una planta de elaboracin (antes duraznos) y en la actualidad se
est utilizado como planta para la elaboracin de aceitunas en salmuera, cuenta con 3
cuerpos de galpones apareados, un cuerpo de cmaras frigorficas, sanitarios diferenciados
para el personal de fbrica, cocina, comedor para el personal, lavandera, baos personal
administrativo, depsitos, y en planta alta destinado exclusivamente a oficinas
administrativas, se compone de una planta abierta con divisiones realizadas en tabiques
portantes, sanitarios, y se est en proceso de terminacin de un sector nuevo
administrativo.
Posee aire acondicionado central, sistema satelital de comunicacin e Internet, con sus
correspondientes antenas parablicas, sistema de alarma integral, red contra incendio,
muy buen nivel de terminaciones, estado general.
Cuenta con una superficie total estimada de 3.500 m.

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Barreras corta viento:
Se ha diagramado un sistema de barrera cortaviento, para el sector productivo, el cual
se ve representado por hileras cruzadas de conferas, que protegen de los vientos a las
plantaciones, especialmente en la poca de floracin, que es la poca que mayor dao
pueden producirles a las plantas.

Cierres:
El inmueble se encuentra cerrado perimetralmente, con alambrado de 4 y 5 hilos de
alambres lisos y pas, postes de madera en estado normal.

Servicios:
Agua y energa elctrica.

Sistema de valuacin:
Dadas las caractersticas de la localidad y que en su gran mayora, las propiedades
implantadas con vides y olivos, se encuentran en manos de grupos econmicos de
importancia, es que no es posible obtener antecedentes para efectuar un sistema de
tasacin por comparativos de mercado, y lo datos que se pudieron obtener no brindan
datos ciertos, solo comentarios y un posible valor, es por ello que se procedi a la
comparacin con propiedades semejantes en cuanto a implantaciones y antigedades,
variedades, sistemas conductivos etc., ubicadas en distintas zonas y provincias
vitivincolas (San Juan Mendoza Catamarca), en donde los valores son semejantes y
con variables en cuento a produccin, calidad obtenida y rendimiento.

Por otro lado, se hace necesario indicar que la propiedad objeto, supera ampliamente,
considerando superficies implantadas, calidad y trabajos que se realizan en cuidados,
fertilizaciones, podas, etc., y el equipamiento misma en cuanto a cantidad de
perforaciones, riego por goteo en la totalidad de la superficie implantada y en terrenos

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libres de plantaciones, pero nivelados (ex plantaciones de duraznos, hoy erradicadas y
preparada la tierra para implantacin de olivos u otras plantas, que en su interior se
encuentras pisando importantes construcciones con destino industrial agrcola, afines a
los cultivos que posee, es que solo pueden aportar valores promedios, pero en realidad
son infinitos los factores de ajustes ya que es imposible obtener caractersticas
homogneas entre propiedades, como ser superficie implantada, calidad del suelo,
derechos de riego, conveniencia de los cultivos y variedades, superficie implantada por
variedad, proteccin anti - granizo, infraestructura, perforaciones, represas, sistemas
conductivos (parral via espaldero alto o bajo), altitud, riego por goteo o surco,
superficie total de la propiedad, etc. etc.
Es por ello que los antecedentes existentes en la zona no son comparativos con la
propiedad objeto.

Para este tipo de propiedad, es comn la aplicacin del mtodo por medio de la
produccin, en donde se considera el promedio para cultivos de olivos de la propiedad
(segn estadsticas publicadas) y los promedios normales de kg por planta, el que
multiplicarlo por el valor del kg de aceituna (para el 2007 se est considerando a u$s
0,60 el kg), y el monto as obtenido se multiplica por 3 o 4 aos de produccin, y de
esa forma se obtiene un valor del inmueble con sus plantaciones, es de destacar que
esta metodologa es de amplia aceptacin a nivel valuatorio tanto por normativas
nacionales e internacionales para este tipo de inmuebles, similar situacin se realiza con
las dems plantaciones existentes.

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Valor de tasacin:

VALOR DE MERCADO:

Debido a las caractersticas especficas y especiales del inmueble, ubicacin y accesos,
estado, etc, las cuales han sido explicadas e identificadas en el presente informe, se
estima el valor de mercado en la suma de Dlares Estadounidenses
XXXXXXXXXXXXXXX millones-------------------------------------------------------
-------------------------------------(u$s XXX.000.000,00).-------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------
-----

Resumen de valor:

La escritura 303 (descontando las superficies vendidas recientemente):
Parcela 1: Matrcula nueva: X- 12.546, de una superficie de 427 has. 8.735,00 m2,
nomenclatura catastral: 4-07-XX-001-670-562.-

Parcela 2: Matrcula nueva: X- 8674, de una superficie de 416 has. 9.609,60 m2,
nomenclatura catastral: 4-07-XX-001-596-554.

Superficie Total: 844 ha 8.344,60 m

Dicha porcin de terreno cuenta con:
460 ha 9.800 m de Olivos
88 ha 2.100 m2 de Vides
23 ha 8.200 m2 de Palmeras Datileras
271 ha 8.244,60 m libres de implantaciones (117,65 con riego y niveladas, resto
incultas)
En estas fracciones se localizan los inmuebles industriales y la mayor parte de las
construcciones.
Valor estimado orientativo: u$s XX.500.000

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Escritura 228:

Superficie Total: 400 ha

262 ha 8.800 m de Olivos
137 ha 1.200 m incultos

Valor estimado orientativo: u$s XX.500.000

NOTA DE IMPORTANCIA:

Debe destacarse que la propiedad, como fuera indicado, se conforma de 3
fracciones de terreno, 2 en un titulo y la restante por escritura independiente,
siendo necesario indicar, que por razones de diagramacin general se
encuentran unidas y trabajadas en conjunto, siendo difcil poder determinar un
valor cierto a cada una de ellas, ya que la infraestructura se encuentra
distribuida en todo el inmueble, al igual que los pozos / perforaciones y
cabezales de riego por goteo, y al dividirlas puede ser que se perjudique una
fraccin o parcela, es por ello que la tasacin se ha efectuado en el conjunto
como ha sido diagramada.

PERITO TASADOR
XXXXXXXXXXXXXXXX

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VISTAS PANORAMICAS Y SATELITAL DEL INMUEBLE

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