ColoresPersonales:MaximilianoLpez

AgustinGonella
VieraSilviaBelen
IgnacioOlmedo
VivianaGil
11)Endichocontratosehacentradoelanlisissobrelosgarantes,yaqueestossernquienes
respondanantecualquierfaltadepagoporpartedelaLocataria,alconstituirsecomoFianzas
porlasobligacionescontradasporesta.
Ellaclusulaprimeraserefierealaubicacinydestinodelinmuebleexpresandoqueel
locadorhadadoaconocerallocatarioenlascondicionesqueseencuentraelinmuebleyqueel
locatariomanifiestarecibirloentotalconformidad,dicecmodeberserdevueltoyparaelfin
quedebeusarseelinmueble.Enningnmomentohabladegarantes,nidelacapacidadde
pagoquetienelalocataria.AhorabienenlaclusuladcimoprimeraDelosgarantesfiadores
solidarioscodeudorestampocoserefierealacapacidaddepagodelalocataria,perosdel
papelquevanacumplirlosgarantesencasodequelalocatarianopague.Silosgarantes
asumenelpapeldefiadorsolidariocodeudor,habrundeudordirecto(locatario),obligadoal
pagoyasuvezacreedordelderechodeusoygocedelbienlocado,yotrodeudor,tambin
directo,obligadoalpagodelcanonopreciodelalquiler,peroquenotienederechoalusoygoce
delinmueble.Yatodoevento,tambinestar aobligadoalpagodedetodasycadaunadelas
obligacionesqueasumeelLocatarioyalsersolidarioeldueodelinmueblepodrircontra
cualquieradeellosindistintamente.
Almomentodelasesoramientosobrelaconcrecindelarelacinlocativaelanlisiss
recaeenprimerainstanciaenlacapacidaddepagodelalocatariayaqueeslaprimera
obligacinquecontraelalocatariaalmomentodelaconcrecindelcontratode
acuerdoalart.1556delcdigocivil,quedice,Ellocatarioestobligadotambina
pagarelprecioallocadoroaquienpertenezcalacosaenlosplazosconvenidosya
faltadeconvencin,segnlosusosdellugar,aconservarlacosaenbuenestado......
12)Estosdebernresponderhastacumplimentarconlasobligacionescontradasporla
Locatariaenelcontratoobjetodeestetrabajoyhastasaldartodadeudageneradaporsihubiere
juiciodedesalojo.Yrespondernconlosbienesqueelloshanaportadocomofianzasal
contratohastacubrirconladeudaylosinteresesquehacontradoelprincipaldeudor,segnlo
estipulaelCdigoCivilensuLibroIISeccinTerceraTtuloXDelaFianza.
Elalcancedelagarantaconformealaclusuladcimoprimeraesqueparaelacreedor
esunadoblegarantayaquepuededirigirsusaccionesdirectamentecontraelgaranteo
contraeldeudorenformaindistintaysinbeneficiodeexcusinalgunosegnelart.1997
delcdigocivilyconcordantesdelcdigocivil.
13)EselimpuestoquecobraelEstadosobreloscontratosquerealizanparticulares.
Representacumplirconlasobligacionesimpositivasdadasalosciudadanos,dalavalidezdel
actoylafechadecomienzodeejecucindelcontrato.
Elselladodelcontratodelocacinsirveparadarlevalidezlegal,yserreclamadoenTribunales
sialgunadelaspartesnocumpleconlascondicionespactadasendichocontrato.Ademasel
selladodelcontratoesundeberfiscaldeamboscontratantesyestareguladoencadalocalidad
porelgobiernoprovincial.Engeneralsepagapormitades,perosepuedepactardeotra
manera.
Representaunimpuestoprovincialparaquesepuedaejecutaresecontratoensede
judicial.Elcontratoesvlidoanteelpoderjudicial.tambinpodemosdecirquelos
cdigostributariosnosemodificantodoslosaos,encambiolaleyimpositivasiyel
valoresel1%delvaloreconmicodelcontrato.
14)Noloestn,sonobligacionesqueestnexentasporlaleydelocacinurbanala23.091.
LacomisinquepercibeelcorredorolainmobiliariasestngravadosporIVA.
Losalquileresdelaclusulaterceranoestngravadosporeliva,elvalordelalquilerest
exentodelvaloralimpuestoagregadoencambiolacomisininmobiliariasicontieneel
impuestoaliva.
Noesposiblequelosalquileresdelaclusulaterceraestngravadosporelimpuestoalvalor
agregadoyaqueenlosAlquileresdeinmuebles:sefijaen$1.500elimporteapartirdelcual
seencuentragravadoenelIVA,ylaclusulatercerafijaelmontodelacuotaen1.200pesos.
15)Esunpactosobreunhechoposiblequeestdentrodelcontratodelocacin.Esvlido
porqueestaceptadoporambaspartesyalserunadelasclusulasdelcontratoseconvierte
enleyparaloscontratantes.Noheencontradonadaquelodeclarejudicial.Correccindela
ltimaoracin:Noheencontradonadaquelodeclaresusceptibledeunconflictojudicial.
Laclusulanovenadelcontratonoconstituyeunconveniodedesocupacinyaque
constituyeunsupuestodehechofuturoeinciertocareciendodevalidezcomotal,parasu
validezjudicial,elconveniodedesocupacinconstituyeunhechorealciertoypresente.
Laclusulanovena,sconstituyeunconveniodedesocupacin,yaqueseponende
acuerdo(locadorylocatario)enquesipasanciertosinconvenientesellocadorpodr
desalojaralinquilino.Ahorabien,esteconvenionoeslegalmenteposible.Lasuscripcin
delmismodebeserconposterioridadalcontratodelocacin,conestoseevitaquesea
aprovechadoelestadodenecesidadeindefensinqueseencuentranlamayoradelos
locatarios,puesnosreferimosenesteartculoapropiedadesdestinadasaviviendas.no
procedehomologarunconveniodedesocupacinsuscriptoalmismotiempoqueel
contratodealquiler.Elloesas,porcuantolosarts.29y47delaley21342,noderogados
porlaley23.091,serefierenclaramentealosconvenioscelebradosconposterioridadal
iniciodelarelacinlocativa.Ellocatariodebeestarocupandoelinmueble,enlamayora
deloscasosestonoocurreysefirmanambosconveniossimultneamente.
Elconveniodedesalojoodesocupacindebenecesariamentesometerseaunproceso
denominadohomologacin,endondeeljuezanalizaquesehayancumplidolosrequisitos
formalesysustanciales.
16)Si,ellocadorpuedeexigirlelospagosporadelantadosyaqueaslolegislaelcontratoenla
clusulatercera:Lospagosseharnpormesadelantado,enpesosyefectivo.
Noresultaposiblelaexigenciadepagosadelantados,siseexigeelpagodelalquilerde
mesadelantado.
Sisepuedehacerunpagoadelantado,loqueserefiereaestametodologaesquesesaldalo
adeudadoenelmsantesdequeestefinaliceyenespecialantesdepasareldadiezdel
mismo.
17)SefijenfuncindeAlquilerprogresivo.
Esunametodologadepagodelaobligacinquehacontradoelinquilinoenlacualse
especificaelmontodelvalortotaldelcontratoyseaclaraenlaclusulatercera(eneste
contratoenparticular)quesepagarencuotas,diferenciandoencadaaoquevaadurarel
contratoelmontoapagarmesames.Porestemotivoseloconsideraunalquilerprogresivoy
porloestipuladoenelArt1507delCdigoCivilttuloVIcaptuloIIDeltiempoenlalocacin,en
suterceraparte.
18)Expresamentedelcontratonosurgenobligacionesdellocador,perosienlaley23.091yen
elcdigocivil.Elcontratodecentraenresaltarslolasobligacionesdellocatarioynodel
locador,estoseramotivoobasedeunprocesojudicial.
Lasobligacionesdellocadorson:mantenerenelplenousoygoceallocatarioenrelacin
alinmueblelocado.
Enelsupuestocasodedaosestructuralesdelaviviendaej:prdidadeagua,
electricidad,quenoseanconsecuenciadelmaluso,garantizarallocatariolareparacin
delmismosincostoalguno,segnelcdigocivilencontratodelocacindecosas.
Dedichocontratonosurgeningunaobligacinenformaexpresa,estasestncontempladasen
lasleyessubsidiariascomolaleydelocacionesurbanas23.091yelCdigoCivil.
19) 1Porqueelcorredorinmobiliarioeselnicoprofesionalhabilitadopararealizar
tasaciones,mecanismopormediodelacualsepuedeestablecerconprecisincientfica
elvalorlocativodelInmueble.
Ademsdelconocimientotericoesquienmsexperienciatiene,encomparacin
conlaspersonasquenosededicanaestaactividad,paradefinirlospreciosdelos
inmueblesydemsdetallesquepuedeninfluirenelprecio.
2Porqueesunprofesionalhabilitadoparalaredaccinyconfeccindelos
contratos.
Eslapersonaquesepreparylaquemssabedelasconsecuenciasquepuede
habersinohayunacorrectaredaccindelasclusulasquecomponenelcontrato.
3Porqueesunprofesionalhabilitadoparainvestigarlasolvenciapatrimonialy
antecedentesfinancierosdellocatario.
Esquienpuedehacerunseguimientomsestrictodeldesenvolvimientodel
contratoydelestadodelapropiedad,porquebasasuactividadendichastareas.
4Porqueesunprofesionalhabilitadoparacorroborarlatitularidaddebienes
registrablesoingresospersonalesdellocatario.
Cuentaconlosmediosparaunamayorllegadaalmercadoinmobiliarioal
momentodecomercializarunbieninmueble.
5Porqueesunprofesionalhabilitadoparainvestigarlosantecedentesfinancieros
ysolvenciapatrimonialdelosgarantesyfundamentalmenteparacomprobarla
autenticidaddelasgarantasofrecidas.
Puedeactuardemediadorentrelaspartesenformaeficientesporquedependede
ambossujetosparaquesuactividaddefrutos.
20)Laspartessesometenencasodequeseplantee,alajurisdiccindelosTribunalesde
justiciadelaCiudaddeCrdoba.
Juzgadosordinariosdelaprovinciadecrdoba,paradesalojarjuiciodedesalojoyparaelcobro
dealquileresjuicioejecutivo.TeniendocomoltimainstanciaaresolverelTribunalSuperiorde
Justicia.
EncasodeconflictolavajudicialseralajusticiaOrdinariaCivilyComercial,con
competenciaterritorialenlaciudaddeCrdoba.
LavaJudicialeslaqueseimplementarcomoltimamedidapararesolverlosconflictos
entrelaspartessilamediacindepartedelcorredornofuesesuficiente.
FELICITACIONESALGRUPOPORELTRABAJOREALIZADO.