BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND

Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
Regiorapportage Zuid-Nederland 1
Landelijke marktontwikkelingen
Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfs-
ruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef
het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds
groter deel van het aanbod al meerdere jaren aangeboden.
Daardoor neemt het perspectief op het vinden van een
nieuwe gebruiker af. Een op de acht aangeboden panden
staat inmiddels drie jaar of langer leeg. In bepaalde gevallen
zijn hiervoor gelegenheidsgebruikers te vinden. Zij worden
aangetrokken door de lage huurprijzen en de mogelijkheid
om kortlopende contracten te sluiten.
De laatste jaren is de uitgifte van nieuwe bedrijfskavels en
terreinen drastisch gedaald. De lage uitgifte hangt samen
met de gevolgen van de economische crisis. Bedrijven
hebben minder uitbreidingsbehoefte en richten zich meer
opkosten efcintie. Door de opgelopen leegstand aan
bestaande bedrijfspanden zijn gemeenten echter ook
kritischer geworden in de uitgifte van nieuwe terreinen.
Zijwillen daarmee voorkomen dat op grote schaal nieuwe
bedrijfsgrond wordt uitgegeven, terwijl de bestaande
voorraad leeg komt en veroudert.
Het gemiddelde huurniveau van de gerealiseerde transacties
is in 2012 gestabiliseerd op 47,-/m. Veel transacties vol-
trek ken zich buiten het directe zicht van de markt. Bovendien
is het aantal transacties laag en is er vooral vraag naar kwali-
tatief betere objecten. Hierdoor wordt de gemiddelde huur-
prijs gebaseerd op relatief weinig transacties, waardoor het
totaalbeeld enigszins vertekend kan zijn. Ondanks de stabili-
satie van de huurprijzen neemt de druk namelijk wel toe. Dat
valt onder andere af te leiden in de toename van het aantal
incentives.
Onder invloed van de afnemende wereldhandel nam ook
devraag naar logistiek vastgoed in 2012 af. Naar moderne
distri butiecentra is desalniettemin nog altijd veel vraag.
Doorstroomlijning van logistieke processen veranderen
deeisen die gebruikers stellen aan de locatie en de diverse
gebouw aspecten van logistiek vastgoed. Desondanks is
denieuwbouw productie in dit segment fors teruggevallen.
Deverwachting is wel dat de markt voor logistiek vastgoed
op de bewezen toplocaties sterk blijft.
Ondernemers uit het midden- en kleinbedrijf zijn de belang-
rijkste gebruikers van bedrijfsmatig vastgoed. In veel sectoren
schreef het mkb in 2012 rode cijfers. Vooral de bouwsector
heeft het zwaar te verduren. In 2013 is er voor het mkb geen
krachtig herstel te verwachten. De behoefte aan nieuwe
bedrijfsruimten zal daarom niet toenemen.
Regiorapportage Zuid-Nederland 2
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND
Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
Voorraad bedrijventerrein in Zuid-Nederland (in netto ha)
6.450
13.220
56.969
Limburg (8,2%)
Noord-Brabant (16,8%)
Overig Nederland (75,0%)
20 grootste gemeenten naar voorraad bedrijventerrein in Zuid-Nederland naar uitgiftestatus (in netto ha)
Ongeveer 25% van het totale areaal aan bedrijventerreinen
ligt in Zuid-Nederland. Daarmee hebben de twee zuidelijke
provincies in verhouding een groot areaal aan bedrijfs-
gronden. De grote voorraad aan bedrijventerreinen weer-
spiegelt de sterke concentratie van industrie, productie,
handel en logistieke dienstverlening in het zuidelijk deel
vanhet land.
Moerdijk is de gemeente met de grootste voorraad aan
bedrijventerrein. Industrieterrein Moerdijk is een van de
grootste bedrijventerreinen in Nederland, waar een aantal
zeer grootschalige activiteiten is geconcentreerd. Tilburg en
Venlo hebben een iets gevarieerder aanbod aan terreinen,
maar de schaalgrootte wordt hier vooral bepaald door de
logistieke dienstverlening. De relatief grote omvang van
bedrijventerreinen in Sittard-Geleen hangt vooral samen
methet chemisch complex Chemelot.
De overige steden in Zuid-Nederland hebben weliswaar een
iets kleinere voorraad, maar ook hiervoor geldt dat zij door-
gaans relatief veel meters aan bedrijventerrein hebben. Ook
dit wordt verklaard doordat er veel grotere bedrijven uit de
logistieke dienstverlening zijn gevestigd. Voorbeelden hiervan
zijn Breda, Oosterhout, Oss, Waalwijk, Roosendaal en Venray.
Marktstructuur
Uitgegeven
Uitgeefbaar
-
M
o
e
r
d
i
j
k
T
i
l
b
u
r
g
V
e
n
l
o
S
i
t
t
a
r
d
-
G
e
l
e
e
n
B
r
e
d
a
E
i
n
d
h
o
v
e
n
O
o
s
t
e
r
h
o
u
t
D
e
n

B
o
s
c
h
H
e
l
m
o
n
d
B
e
r
g
e
n

o
p

Z
o
o
m
O
s
s
W
a
a
l
w
i
j
k
V
e
g
h
e
l
M
a
a
s
t
r
i
c
h
t
R
o
o
s
e
n
d
a
a
l
W
e
e
r
t
R
o
e
r
m
o
n
d
V
e
n
r
a
y
H
e
e
r
l
e
n
C
r
a
n
e
n
d
o
n
c
k
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
1.600
Regiorapportage Zuid-Nederland 3
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND
Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
Kenmerkend voor de bedrijfsruimtemarkt is dat het overgrote
deel van de panden in eigendom is van de gebruiker. Landelijk
ligt dit aandeel rond 80%. Daardoor is de de verhuurmarkt in
verhouding tot de totale marktomvang relatief klein. Dat
geldt ook voor de zuidelijke provincies.
De vraag naar bedrijfsruimte is vorig jaar ongeveer gelijk
geble ven in vergelijking met 2011. Ook in historisch per-
spectief werd ondanks de economische laagconjunctuur
nogredelijk veel bedrijfsruimte opgenomen. In totaal circa
1miljoen m, wat neerkomt op ongeveer een derde van de
totale opname in Nederland.
Marktdynamiek wordt vooral bepaald door transacties in
hetkleine tot middelgrote segment in de markt. Van alle
transacties in de afgelopen tien jaar had meer dan driekwart
een omvang van minder dan 2.500 m. Het aantal grote
transacties (> 10.000 m) bedroeg slechts 6%. In volume
gemeten ligt het aandeel echter fors hoger, namelijk 41%.
Ontwikkeling vraag en aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland (in m) Opname naar grootteklasse 2000-2012 (cumulatief in m)
Marktdynamiek: vraag naar bedrijfsruimte
Opname
Aanbod
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
3.500.000
11%
17%
41%
18%
13%
1.000-2.500 m
2.500-5.000 m
5.000-10.000 m
> 10.000 m
< 1.000 m
Regiorapportage Zuid-Nederland 4
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND
Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
Net als de vraag naar bedrijfsruimte, is het aanbod aan voor
de markt beschikbare bedrijfsruimten vorig jaar ongeveer
gelijk gebleven. Daarbij is geen noemenswaardig verschil
tussen Noord-Brabant en Limburg. In beide provincies is het
aanbod gestabiliseerd. In totaal staat in Zuid-Nederland circa
3,2 miljoen m bedrijfsruimte leeg.
Naar omvang van het aanbod bestaat er wel een groot
verschil. In Noord-Brabant staat meer dan twee keer zoveel
bedrijfsruimte leeg als in Limburg. Hierbij opgemerkt dat de
omvang van de totale markt in Noord-Brabant ook
aanmerkelijk groter is dan in Limburg.
Het aanbod is vooral hoog in Eindhoven en Breda. In beide
gemeenten staat meer dan 250.000 m leeg. Dit wordt ver-
klaard doordat in deze gemeenten enkele zeer grote panden
in de markt te huur worden aangeboden. Opvallend is verder
dat elders in regio het aanbod aan grootschalige panden
relatief gering is; het meeste aanbod is terug te vinden in
panden tussen 1.500 en 4.000 m.
Ontwikkeling aanbod bedrijfsruimte in Zuid-Nederland naar provincie (in m2) Aanbod per gemeente in m
Marktdynamiek: aanbod van bedrijfsruimte
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Limburg
Noord-Brabant
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
E
i
n
d
h
o
v
e
n
B
r
e
d
a
T
i
l
b
u
r
g
H
e
e
r
l
e
n
V
e
n
l
o
S
i
t
t
a
r
d
-
G
e
l
e
e
n
D
e
n

B
o
s
c
h
O
o
s
t
e
r
h
o
u
t
H
e
l
m
o
n
d
M
o
e
r
d
i
j
k
V
e
n
r
a
y
R
o
o
s
e
n
d
a
a
l
W
e
e
r
t
V
e
g
h
e
l
R
o
e
r
m
o
n
d
O
s
s
M
a
a
s
t
r
i
c
h
t
W
a
a
l
w
i
j
k
B
e
r
g
e
n

o
p

Z
o
o
m
C
r
a
n
e
n
d
o
n
c
k
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
Regiorapportage Zuid-Nederland 5
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND
Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
De huurprijzen in Zuid-Nederland staan redelijk onder druk,
mede door het ruime aanbod aan beschikbare objecten.
Daarbij geldt dat de huurprijzen voor verouderde, incourante
panden aanzienlijk scherper zijn gedaald dan voor moderne
objecten. Voor nieuwe logistieke ruimten, waar in de regio
ook op dit moment nog enige schaarste aan bestaat, zijn de
prijzen zelfs stabiel gebleven.
De hoogste huurprijzen in Zuid-Nederland kunnen oplopen
tot rond 55,-/m. Voor de meeste steden geldt dat de
huurprijzen grofweg tussen 30,- en 50,-/m liggen.
De vraag naar beleggingsobjecten is gering en concentreert
zich enerzijds tot kleinschalige, courante bedrijfspanden en
anderzijds tot enkele beleggingen in grootschalige distri butie -
ruimten. Op de beste locaties in Zuid-Nederland liggen de
netto aanvangsrendementen momenteel op 7,25%.
Bandbreedte huurprijzen bedrijfsruimte per gemeente in /m
Prijzen en rendementen
Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten)
Beste locaties Overige locaties
Noord-Nederland 8,00 9,00 8,50 10,00
Oost-Nederland 7,25 9,00 7,75 10,00
Noordwest-Nederland 7,50 9,00 8,00 10,00
Zuidwest-Nederland 7,25 8,75 7,75 10,00
Zuid-Nederland 7,25 8,75 7,50 10,00
0 10 20 30 40 50 60
Eindhoven
Moerdijk
Den Bosch
Venray
Helmond
Breda
Tilburg
Waalwijk
Heerlen
Oosterhout
Roosendaal
Veghel
Maastricht
Bergen op Zoom
Oss
Roermond
Sittard-Geleen
Venlo
Weert
Etten-Leur
Regiorapportage Zuid-Nederland 6
BEDRIJFSRUIMTEMARKT ZUID-NEDERLAND
Limburg en Noord-Brabant
juli 2013
Factsheet bedrijfsruimte Zuid-Nederland
Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in ha Aanbod in m Opname in m Bandbreedte in /m
2011 Totaal Beschikbaar 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Limburg Heerlen 88.800 386 77 129.100 142.400 6.600 4.600 30-50 30-50
Maastricht 122.100 436 67 52.500 38.600 19.500 7.200 30-45 30-45
Roermond 56.700 360 39 47.900 44.200 8.400 13.600 30-45 25-50
Sittard-Geleen 94.100 1.016 230 63.100 116.600 29.000 85.900 25-50 25-50
Venlo 100.100 1.002 211 182.700 124.900 75.600 86.800 25-55 25-50
Venray 208.500 361 44 55.900 76.900 44.200 61.900 35-50 35-50
Weert 48.600 410 86 58.100 57.300 3.400 8.000 25-45 25-45
Overig 403.500 2.479 239 367.700 358.100 26.900 35.400 - -
Totaal Limburg 1.122.400 6.450 993 957.000 959.000 213.600 303.400 - -
Noord-Brabant Bergen op Zoom 66.200 515 39 23.200 14.200 41.700 12.700 30-50 30-45
Breda 178.300 780 17 222.600 272.500 67.100 66.800 35-55 30-55
Den Bosch 142.800 568 65 85.600 111.500 59.400 49.700 35-55 35-55
Eindhoven 218.600 762 118 272.000 290.500 60.800 98.800 35-55 40-55
Etten-Leur 42.300 319 23 32.100 50.200 9.900 6.800 30-50 25-45
Helmond 89.000 566 63 84.000 84.700 8.800 5.300 30-50 35-50
Moerdijk 36.600 1.372 126 106.700 77.200 57.500 30.700 40-60 40-55
Oosterhout 53.700 552 9 111.300 100.300 2.900 24.200 30-55 30-50
Oss 84.800 519 64 43.100 40.000 28.700 19.100 30-55 30-45
Roosendaal 77.200 388 53 78.570 72.800 126.800 74.000 30-50 30-50
Tilburg 208.500 1.007 134 200.400 160.700 106.900 115.700 30-60 30-55
Veghel 37.400 420 33 46.600 45.500 11.100 4.200 30-50 30-50
Waalwijk 46.400 403 11 36.700 30.800 28.200 55.400 30-55 30-55
Overig 1.189.300 5.049 729 936.130 939.100 144.400 98.400 - -
Totaal Noord-Brabant 2.471.100 13.220 1.484 2.279.000 2.290.000 754.200 661.800 - -
Totaal Zuid-Nederland 3.593.500 19.670 2.477 3.236.000 3.249.000 967.800 965.200 - -
Disclaimer
Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research.
Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen.