Normas y Formas-Diez PDF

Libro: HABITAR BUENOS AIRES; Las manzanas, los lotes y las casas
Compilador: Arq. J uan Manuel Borthagaray

NORMAS Y FORMAS: REGULACIN Y TIPOLOGA EN BUENOS AIRES
Arq. Fernando Diez

Como muchas sociedades de inmigracin, Buenos Aires padece de una nostalgia
congnita, una suave pero crnica nostalgia por Europa, que se manifiesta tambin en
el inconformismo con los logros de nuestro urbanismo. Sin duda fue y es Francia, ms
precisamente Paris, el referente que mide los logros y las imposibilidades de Buenos
Aires. Nos enorgullece ese parecido que se hace evidente en algunos tramos de las
avenidas del Barrio Norte, en los parques de Carlos (Charles) Thays o en la soberbia
arquitectura de las estaciones de tren que podemos comparar a las de Europa (de
aquel tiempo). Ese mirar para afuera, que marc la arquitectura y el urbanismo de fin
del siglo XIX y principios del XX y dio su fisonoma a Buenos Aires, continu siendo
una constante en el siglo XX. En efecto, las ideas ms avanzadas de Europa llegaron
de la mano de Le Corbusier en 1929 y ejercieron poderosa influencia, primero a travs
de conferencias y sus croquis para la ciudad, luego a travs del Plan para Buenos
Aires (Ferrari Hardoy, Kurchan, Le Corbusier, 1938) y finalmente en los planes y
regulaciones inspirados en sus principios urbansticos, aunque necesariamente
adaptados a las condiciones de su posible aplicacin.

La forma urbana en un momento cualquiera de la evolucin de una ciudad es el
resultado de una serie de acciones. Algunas centralizadas, otras coordinadas, otras
independientes. La generalidad y autonoma de estas acciones es aproximadamente
inversa. Siendo ms numerosas e independientes las decisiones tomadas a la escala
del edificio, algo menos las tomadas a nivel de loteo, menos an a nivel de las
manzanas, el trazado y las regulaciones de tejido. Son todava menores en nmero y
ms centralizadas aquellas decisiones que involucran la estructura urbana, esa escala
donde se resuelven los grandes equipamientos, las infraestructuras, los bordes y las
vas de comunicacin. Buenos Aires fue pasando de un perodo inicial ms regulado
por la tradicin y el consenso tipolgico, a un perodo final, dominado por la idea de
planificacin y regulacin, donde la posibilidad de regimentar la forma urbana a travs
de las normas de edificacin que pudiese lograrse ser realizada desde una autoridad
centralizada, incluso a despecho de las condiciones preexistentes de trazado y
amanzanamiento, la divisin de la propiedad del suelo, y las preferencias de los
actores del proceso. En cualquier caso, la unidad fsica que dara forma concreta al
espacio edificado de las calles tanto como de las manzanas, fue el edificio. Fue sobre
l, por lo tanto, donde estuvieron concentradas las normas que pretendieron modificar,
en una u otra direccin, la forma del tejido edificado, ya que en la mayora de los
casos, las manzanas y la traza de las calles demostraran ser muy resistentes a los
intentos de renovacin y modernizacin que caracterizaron la segunda mitad del siglo
XX. Incluso ms de lo que lo haban sido respecto de la renovacin del urbanismo al
modo haussmanniano, cuando se abrieron las nuevas avenidas del centro porteo.
En trminos generales, la evolucin del tejido urbano de Buenos Aires y, por lo tanto
puede dividirse en cuatro perodos claramente diferenciados. El primero, desde su
fundacin hasta fines de siglo XIX, cuando el crecimiento de la ciudad se produce ms
por la extensin de sus lmites y por una densificacin en horizontal del tejido
edificado, accin producida por la subdivisin de las parcelas y el surgimiento de
versiones reducidas de los tipos edificatorios tradicionales de la casa de patios. Esto
fue generando un tejido ms denso y compacto. El segundo perodo comienza cuando
ese lento proceso de sustitucin edilicia se acelera, dando paso a una densificacin en
vertical, caracterizado por la aparicin de nuevos tipos edificatorios de varios pisos, y
se extiende de fines de siglo XIX hasta 1944. El tercer perodo quedara comprendido
entre 1944 y aproximadamente la ltima dcada del siglo XX, caracterizado por
sucesivos intentos de dirigir el proceso de densificacin a travs de modelos
edificatorios promovidos por las propias normas de edificacin y, en menor medida,
1

por los planes puntuales de la vivienda de fomento social y planes de urbanizacin
(como el caso paradigmtico de Catalinas Norte) en los que se fusionaba el proyecto
de urbanismo y el proyecto de arquitectura en una nica herramienta operativa. Un
cuarto perodo se extiende desde mediados de los 90 al presente, cuando comienzan
a intentar corregirse algunas de las dificultades derivadas de las reglamentaciones
anteriores, sin que ello signifique un cambio completo en el conjunto normativo
vigente.

Acto Primero

El primero, puede ser llamado el perodo de la continuidad. Los actores sociales
operaron siguiendo patrones tipolgicos tradicionales, a veces renovando
estilsticamente su aspecto, pero sin una preocupacin especial en reformar la
organizacin bsica heredada de la casa colonial de patios. Todos los cambios que se
operan son ms sobre sus circunstancias que sobre su principio organizacional y la
intrnseca y necesaria relacin con el lote profundo de la manzana cuadrada. La
ciudad es, todava, la que se haba llamado, por ese mismo motivo, la gran aldea.
Los numerosos y sustanciales cambios operados en la tipologa edilicia son graduales,
ms cuantitativos que cualitativos, comandados por el mencionado proceso de
densificacin en horizontal, que va produciendo nuevos tipos edificatorios, aunque
siempre de la misma raz. Estos cambios tipolgicos progresan por ensayo y error.
Ms empujados por la necesidad que por el deseo, por la presin demogrfica y la
disminucin progresiva de la parcela tpica, que por un impulso ideolgico de
renovacin. Tales presiones se manifiestan, primero, en la reduccin progresiva del
ancho de los patios, hasta llegar a un mnimo que cristaliza en un patio de cuatro
metros de lado menor con habitaciones de igual ancho, que sumados al espesor de
las paredes ocupaban los 8,66 metros resultantes de la subdivisin de las varas de las
manzanas originales. Es lo que ha dado en llamarse casa chorizo, aunque es ms
preciso denominarla Casa de medio patio
1
para diferenciarla de la Casa de medio
jardn (Figura 1), tipo equivalente de los suburbios, resultado de la virtual particin de
la Villa criolla (Figura 2), casa exenta que todava puede verse en suburbios como el
Tigre, aunque antes fue muy comn en los suburbios de comienzos de siglo XX, como
Palermo, Flores o Belgrano. En el centro de la ciudad, otros procesos de densificacin
horizontal multiplicaron y dividieron los patios hasta producir los tipos caractersticos
de la vivienda mnima, las que en trabajos anteriores he denominado Viviendas en
hilera (Figura 3), de apenas dos habitaciones ms bao, cocina y una habitacin de
servicio, unidad que repitindose en la profundidad del lote tantas veces como sea
posible, tiene acceso por un largo pasillo lateral descubierto.
2
Estas viviendas hoy son
llamadas por el sector inmobiliario departamentos tipo casa, en un suspicaz
oxymoron que expone las contradicciones entre superficie y organizacin (al menos,
vistos desde el presente). Sin entrar en una detallada descripcin de la multitud de
tipos edificatorios que produce el proceso de densificacin horizontal, que incluye toda
clase de combinaciones de una, dos y tres plantas, queda enunciada la tendencia del
perodo, que no reformula ni amenaza el sistema figurativo de las calles coloniales,
sino que lo consolida, y en todo caso, lo adorna con una emergente variedad
estilstica, reflejo de los nuevos tiempos, tanto como de la creatividad de constructores
sin estudios formales. Un perodo donde no puede hablarse tanto de normas, como de
formas consensuales, donde la transformacin de los tipos edificatorios es gradual,
comandada por las nuevas limitaciones de espacio que impone la creciente poblacin
de la ciudad. Ese carcter colectivo de los patrones emergentes es tambin lo que

1
Segn la bautiza Alfonso Corona Martnez en 1980.
2
puede verse una detallada descripcin de la evolucin tipolgica de la vivienda en mis trabajos de los aos 80,
condensados en: Diez, Fernando E., Buenos Aires y algunas constantes en las transformaciones urbanas, Editorial de
Belgrano, Buenos Aires, 1996.
2

explica su alta consistencia en trminos de legibilidad cultural. Son la emergente del
momento, tanto el escenario donde se ensayan nuevas prcticas y usos sociales,
como las formas que estos materializan.

Acto Segundo

El segundo perodo puede ser llamado el laboratorio tipolgico, en cuanto se
desarrollan muchas lneas de experimentacin, alternativas al problema que plantea el
comienzo del proceso de densificacin en vertical del tejido edificado, aventura en la
que ensayan sus propuestas algunos de los ms interesantes arquitectos del
momento. Se trata de la intrnseca dificultad de ocupar en altura una manzana de gran
superficie (ms de 14.400 metros cuadrados) que por su forma cuadrada, posee poco
permetro y gran superficie, con un centro muy alejado de las lneas de edificacin.
Esa manzana, que haba sido apropiada para las casas bajas de patio, generando un
tejido poroso y continuo, demostrara ser difcil de ocupar por edificaciones en altura.
Pues una ocupacin ms o menos intensiva de la superficie de la manzana no se poda
conseguir con una construccin perimetral con un corazn de manzana, como lo
admitira una manzana rectangular, pues en la manzana de Buenos Aires, el centro libre
resultara excesivamente grande o la tira perimetral resultara excesivamente ancha.

El primer intento expresa la continuidad de los patrones tipolgicos del perodo
anterior, es apenas una casa de medio patio modernizada que se apila cuatro, cinco y
ms veces para producir un edificio muy verticalizado, que contrasta con el tejido bajo
que predominaba en la ciudad a principios de siglo XX. Debido a que la habitacin
tpica an tiene las medidas originales de entre 4 y 5 metros de altura, el edificio
resultante es muy alto, entre 25 y 30 metros. La altura de las habitaciones se debe al
sistema de ventilacin por conveccin vertical, que recibe aire por las celosas de las
puertas que dan al patio, y lo expulsa por la banderola alta de la misma puerta. Los
patios conservan su forma en planta, pero su proporcin se ve ahogada por una altura
que deteriora considerablemente la habitabilidad de los pisos inferiores. Durante un
primer perodo, frecuentemente esto se ve disimulado por la ausencia de edificios
vecinos, lo que deja abierto el lado lateral del nuevo patio verticalizado, que comienza
a llamarse patio de aire y luz. Esto posibilita su consolidacin como primer tipo de
edificio de renta, que se hace corriente en la primera dcada del siglo XX. Sus obvios
inconvenientes tambin incentivan la ocupacin de los lotes de esquina, donde una
configuracin en L, permite transformar el patio interno en un elemento auxiliar,
porque las ventanas de las habitaciones principales abren directamente sobre las
calles. Aunque estos edificios de esquina, debido a que ocupan una posicin
excepcional, no pueden ser un modelo para cualquier lote de la manzana, dan lugar a
transformaciones sutiles en la organizacin interna, que preparan inminentes cambios
tipolgicos en la vivienda, al transformar las circulaciones de la galera del patio en
nuevos corredores interiores. Una manifestacin de la declinacin de la familia
extendida y el surgimiento de nuevas condiciones de privacidad.
3

Comienza un proceso de experimentacin, es la bsqueda de alternativas al problema
del edificio de altura en el lote profundo de la manzana colonial. El contexto normativo,
que refiere a la calle corredor y a los boulevares parisinos, controla la altura de las
fachadas ponindolas en relacin al ancho de las calles, pero da libertad al proyectista
a decidir los espacios libres dentro del terreno, en tanto se ajusten a un porcentaje que
disminuye con la proximidad del lote a la esquina. Este nivel de abstraccin de las
regulaciones permite un resultado abierto, que hizo posible una gran variedad de

3
en este sentido son pertinentes las observaciones de Evans sobre el surgimiento del corredor como organizacin
moderna. En: Evans, Robin, Cuerpos, Puertas y Corredores en Aravena Mori, Alejandro (Editor) El lugar de la
arquitectura, Ediciones ARQ, Pontificia Universidad Catlica, Santiago, 2002.
3

respuestas proyectuales, lo que justifica la riqueza tipolgica del perodo, donde se
puede ver el avance de un proceso selectivo, donde la preferencia por determinadas
configuraciones en perjuicio de otras, va favoreciendo el afianzamiento de nuevos
tipos edilicios. Los arquitectos tienen activa participacin en ese proceso de bsqueda,
actuando como el catalizador en un proceso qumico, aumentan la variedad de nuevas
configuraciones disponibles, aceleran un proceso social de discriminacin y
asimilacin, donde los inversores y constructores manifiestan sus preferencias con sus
propios actos, que necesariamente reflejan el mayor xito o relativo fracaso de los
departamentos que ofrecen en alquiler. Naturalmente que esta selectividad es mayor
en los edificios destinados a las clases de mayores recursos, y por eso tambin, la
franja de edificios de departamentos de superficies medias y grandes son los que
muestran una mayor variedad. La gradualidad de este proceso produce dos efectos,
por un lado orienta las transformaciones de la vivienda tpica, por el otro, contribuye a
la asimilacin social de las formas emergentes, que se van afirmando slo paulatina y
progresivamente, hasta generalizarse como formas culturalmente reconocidas.

En este sentido, la tipologa edilicia de la ciudad en ese perodo, debe ser vista como
un sistema de linajes en constante transformacin. Tal interpretacin requiere de un
concepto de tipo donde son importantes las constantes entre cada uno de los
miembros del grupo, pero tambin son importantes las diferencias. Estas ltimas
indican la direccin en que se desenvuelven los cambios.

En el caso de la vivienda colectiva, estos cambios estn impulsados por las
transformaciones culturales en la estructura familiar y los modos de vida, pero sobre
todo, por las condiciones de ocupacin del lote, que puedan resolver los problemas del
patio de las primeras casas de renta. Aunque la variedad e inters de las soluciones
propuestas es muy grande, slo se generalizan unas pocas. Entre ellas, merecen
comentarse varias que, no habiendo sido adoptadas como soluciones repetibles a
gran escala, se convirtieron en hitos de la ciudad por su tamao y la seductora forma
de su generosa factura. Tal el caso del edificio en calle interior, que puede
relacionarse con el inmueble a cour parisino
4
, donde la fachada exterior se repliega
hacia dentro del lote, y crean las condiciones plsticas y perceptivas de un vaco
interior que replica las condiciones espaciales de las calles urbanas. Esto slo es
posible en grandes terrenos. Otras veces se logra independizando un bloque del
edificio para dejar pasar una calle interior que sale a las calles urbanas, como en
Moreno 2930 esquina Dean Funes (Tiphaine y Colmegna, 1915) o en el Edificio
Estrugamou (Sauze y Huguier, 1929), aunque es este un caso ms bien excepcional.
Otras variantes tipolgicas al problema geomtrico de la manzana ensayan una
ocupacin perifrica con una lmina en altura y un centro ocupado por Viviendas en
hilera, departamentos organizados sobre pequeos patios. Este modelo de ocupacin
es visible en el edificio de Biraben, y Lacalle Alonso de J uramento 1733, que sugiere
una manzana ocupada por una tira perifrica alta, pero con un corazn de manzana
ocupado por edificacin de dos o tres plantas
5
(Figura 4).

Pero el edificio que demostrara ser capaz no slo de ocupar grandes lotes sino
tambin los ms angostos, y que aparece como la solucin ms favorecida, es la
disposicin de Edificio en cuerpos: (Figura 5) dos cuerpos separados por un patio,
cada uno con su propia circulacin vertical. El espacio disponible es unificado en dos o
ms patios de todo el ancho del lote, consiguiendo una razonable proporcin. La
difusin de esta solucin hace de ella el tipo ms caracterstico del perodo. El edificio

4
puede verse: Castex, J ean; Depaule, J ean-Charles; Panerai, Philippe. Formas urbanas: de la manzana al bloque,
G.Gili, Barcelona, 1986, pp.19-48.
5
puede verse Borghini, Salama, Solsona Arquitectura moderna en Buenos Aires 1930-1950, Facultad de Arquitectura
y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires, 1987.
4

de Las Heras 1679 del arquitecto Alejandro Virasoro (ao 1929) es un ejemplo de cmo
se puede ocupar un lote mnimo. El edificio de Per 457 de los arquitectos Acevedo,
Bec y Moreno, muestra al tipo desarrollado sobre un gran lote profundo y ancho, en un
edificio de planta baja y seis pisos altos que obtiene una muy razonable calidad de
iluminacin en los patios resultantes.

Vemos entonces, un perodo de bsqueda, de gran libertad para los proyectistas, en el
marco de un sistema abierto, que permiti edificios de baja calidad, pero tambin otros
de alta calidad. Y hasta cierto punto, es razonable afirmar que los ltimos se estaban
afirmando como soluciones preferidas. Las normas de edificacin ms rgidas eran las
referidas al espacio urbano, controlaban la altura de los edificios sobre la calle, en funcin
de su ancho. Los ltimos pisos deban retirarse, criterio que tampoco resultaba
compulsivo, pues se permita que un porcentaje del desarrollo de la fachada
permaneciera sin retroceder, lo que dio lugar a mltiples posibilidades plsticas en el
remate del edificio (Figura 6). La regulacin de altura tambin permita que a medida que
el edificio se retirase de la calle y de los laterales, poda elevarse por sobre la altura
mxima en proporcin a estos retiros. Resultado de esta concesin son los primeros
rascacielos de Buenos Aires, ejemplos notables de la arquitectura portea, como el
edificio Kavanagh en la Plaza San Martn, el edificio Safico en la Avenida Corrientes, o el
edificio Comega sobre Leandro Alem
6
(Figura 7).

Este proceso, y la gran variedad de edificios producidos en el perodo fue posible, porque
las regulaciones de edificacin vigentes hasta el ao 1945 (que haban sido condensadas
originalmente por el Digesto del ao 28), no decan nada de cmo deba distribuirse la
superficie no edificada del lote. Esta era exigida como una proporcin de la superficie del
terreno, que decreca a medida que los lotes se aproximaban a la esquina de la
manzana. De manera que esta superficie era distribuida libremente por el diseador.
Aunque todos los proyectos explotaran al mximo el potencial edificable permitido, era
posible imaginar infinidad de soluciones proyectuales alternativas para un mismo lote y
programa. Las regulaciones ms rgidas estaban referidas a la forma del espacio urbano,
controlando la altura de los edificios sobre la calle, en funcin de su ancho. Los ltimos
pisos deban retirarse segn un plano inclinado a 60, en una obvia alusin a los remates
de los edificios de las avenidas parisinas (explcitamente denominados techos "a lo
Mansard). Salvo estas normas referidas al espacio urbano, las diferentes normas del
perodo eran relativamente independientes entre s. Se trataba de regulaciones
restrictivas. Actuaban sobre un aspecto particular del edificio que no se refera
necesariamente al todo. Contestaban a una realidad tangible, oponindose a tendencias
consideradas inconvenientes en trminos de habitabilidad. La norma era una respuesta a
tendencias que se haban hecho evidentes a travs de casos o edificaciones concretas.
Como se adverta una incompatibilidad entre el inters comn y el desarrollo
descontrolado de esa tendencia, se le opona un lmite. As a una tendencia de mxima
se le opona un lmite de mxima, y a una tendencia de mnima se le opona una norma
de mnima. A la tendencia de construir cada vez ms alto, se le opuso la altura mxima.
A la tendencia de construir patios cada vez ms chicos, se le opuso la medida mnima de
patios (Figura 8).

Las reglamentaciones restrictivas pueden describirse como las normas de lo que no se
debe hacer. Ponen en relacin las partes internas del edificio en funcin de determinadas
prescripciones claramente relacionadas a una situacin inconveniente. Hay poca duda de
que un patio demasiado chico en relacin a la altura de sus laterales es incapaz de
proveer adecuada iluminacin y ventilacin a los locales de la planta baja. Como
tampoco la haba que imponiendo una medida mnima a esa forma "patio", que ya se
estaba construyendo, se mejoraba el problema que se pretenda controlar. Porque el

6
puede verse: Coc de Larraaga, Viaje a las estrellas, Summa+6, pp.48-53, Buenos Aires, 1994.
5

problema, la tendencia y la solucin eran especficas. Se reglamentaban elementos
tipolgicos del edificio que eran conocidos, cuyos problemas haban sido puestos en
evidencia por el uso.

Dado que las normas respondan a la existencia de casos tpicos y tendencias concretas,
su aplicacin en las zonas de alto potencial, donde la ocupacin tenda a ser mxima, la
tendencia empujaba la forma exactamente hasta el lmite impuesto por la
reglamentacin, produciendo un modelo para el elemento tipolgico regulado. Una vez
que este hecho se puso de manifiesto, se hizo evidente que tambin se podran
favorecer nuevas formas mediante las regulaciones. Lo cual dej ver la posibilidad de
que a travs de una combinacin de varias regulaciones restrictivas, poda generarse un
modelo. Lo que a la postre conducira a una manera conceptualmente distinta de regular,
donde no se consideraran ya cada uno de los aspectos particulares, sino que se
buscara promover un tipo especial de edificio y de ocupacin de la manzana (Figura 9).

Tercer acto

El tercer perodo se caracteriza por este cambio en la naturaleza de las normas de
regulacin edilicia. Es el paso de regulaciones restrictivas al uso de regulaciones
postulativas. Al mismo tiempo que, progresivamente, se unifican las normas de control
urbanstico con las de control edilicio.

Una vez que se comprendi cmo el choque de una tendencia con una regulacin
restrictiva generaba modelos para el elemento regulado, se hizo evidente que una
determinada cantidad de estas reglas sera capaz de generar tipos edilicios completos.
Algo ms o menos contemporneo con el arribo a Buenos Aires de las ideas urbansticas
de los aos 20. Una visin que conceba a la ciudad como una forma fija y terminada en
s misma, sujeta al control de un diseo unitario. La "Ville Radieuse" era un concepto total
sobre el tejido urbano, sus leyes eran asombrosamente generales y respondan
admirablemente a la mayora de los problemas que en la ciudad tradicional trataban de
controlar separadamente las reglamentaciones. Surgi entonces un concepto nuevo de
regulacin, la idea de generar una forma, un modelo de edificio y de manzana, que en s
resolviera todos los problemas que las regulaciones restrictivas controlaban uno a uno.
Se disearan una serie de regulaciones que, aunque no se opusieran a tendencias
concretas, ni representaran en s mejoras especficas, en su conjunto generaran un
modelo que, por sus caractersticas, se consideraba que aseguraba todas las
condiciones deseables. Esto es lo que llam regulaciones postulativas, aquellas cuya
meta es conseguir algo y no evitarlo. Marcan lo que debe hacerse, en contraposicin a
las regulaciones restrictivas, que indicaban lo que no poda hacerse. Pues las
regulaciones postulativas partan de la hiptesis de que una forma determinada
aseguraba, por lo menos, las condiciones de mnima respecto todas de las regulaciones
restrictivas, por lo tanto, obtenida sta, estaran automticamente obtenidas aqullas.
Fue el momento en que sera bruscamente interrumpido todo el proceso de bsqueda
tipolgica que hasta entonces vena siendo desarrollado por los arquitectos que
proyectaban edificios innovadores. La prerrogativa del diseo de los edificios sera
arrancada de las manos de los arquitectos proyectistas-constructores para ser
depositada en las manos de los reguladores que ocupaban las oficinas municipales.
Pues se imagin un modelo de edificio, que la costumbre terminara por llamar "Edificio
entre medianeras", que ser la solucin estndar para cualquiera de los lotes de la
ciudad. En 1944, el Cdigo de Edificacin fue modificado integralmente, introduciendo
normas que ponan en relacin los elementos internos de un dominio privado con los de
los otros, inaugurando el uso comn de los espacios privados al intentar crear un corazn
de manzana mediante la obligacin de que todos los edificios se retiraran del fondo de
sus lotes, con la promesa que sus contrafrentes se beneficiaran de una amplia
espacialidad comn. Fue el intento de crear una manzana con edificacin perifrica y un
6

centro libre. El fondo no edificable de cada parcela apareci como el instrumento posible
para ese fin, que "expropiaba" equitativamente el fondo de cada lote en proporcin a su
profundidad.
7
Para compensar esta limitacin, y amparndose en el tamao generoso,
aunque todava hipottico, del corazn de manzana, se aumentaron las alturas mximas
permitidas para los edificios de una forma que demostrara ser fatal para la proporcin de
las calles y su asoleamiento. Haba en esa reglamentacin, una completa incomprensin
de las implicancias morfolgicas de la manzana preexistente (120 x 120 mts.
aproximadamente), pues esta no admite la ocupacin perifrica por un edificio de tira,
cuyos ambientes den exclusivamente al frente o al contrafrente, si se desea explotar una
proporcin razonable de su superficie. De manera que para que el edificio entre
medianeras, o EEM, ocupara una proporcin razonable de su terreno, ste debera ser
mucho ms profundo que lo mximo que admitira un edificio de tira de vivienda (18
metros aproximadamente), tanto ms cuando el lote se aproximara al centro de la
cuadra, pues estos llegan a una profundidad de 60 mts. para la manzana tpica. Y por lo
tanto, algunos de sus ambientes principales mirara al frente o al contrafrente, pero los
que quedaran en el centro del edificio deberan obtener su iluminacin a travs de patios
interiores. Ahora bien, como la regulacin anterior obligaba a utilizar como patios o
superficies no edificadas una determinada proporcin del terreno, (aproximadamente un
28% para lotes en el centro de la cuadra) esa superficie era utilizada a discrecin por el
proyectista que la distribuia a su mejor criterio entre los patios del edificio, con lo cual
stos siempre resultaban mayores que los mnimos permitidos por la regulacin, al
menos en aquellos que servan de expansin a las habitaciones principales. Pero esto no
sucedi en el edificio de la nueva regulacin, pues ya una gran parte del terreno haba
sido cedida al corazn de manzana (aproximadamente un 30% del terreno para el mismo
lote) por lo que los patios que necesitara el centro del EEM para los locales que no
podan dar ni al frente ni al contrafrente, seran rigurosa y sistemticamente construidos
segn las medidas mnimas admitidas para los patios. Un calco exacto del esquema que
se incluy en el Cdigo de Edificacin. Consecuentemente los dormitorios que no podan
ser colocados en contacto con el frente o el contrafrente se encontraron en una situacin
peor que la del cdigo anterior. Ms aun si se considera que la altura del edificio se haba
incrementado considerablemente. Una vez que avanz la construccin del EEM se hizo
evidente que para una mxima explotacin del suelo, haba un solo modelo de edificio, y
que el patio mnimo graficado por las regulaciones se haba convertido en un estndar. El
diseo del edificio de vivienda fue reducido as a una operacin prcticamente
automtica, resultado de una serie de ecuaciones matemticas entre las medidas del
terreno y los ndices de las normas. Esto dio lugar a la triste figura del "horizontalista", un
tcnico especializado en estas cuentas, encargado de obtener la silueta de la planta y la
seccin del edificio, sobre las que al arquitecto le restaba ensayar las variantes de su
distribucin interior y el diseo de la fachada. El diseo del edificio de vivienda colectiva
de alta densidad qued reducido, de esa manera, a una parodia de lo que generalmente
llamamos arquitectura. Por razones de la atipicidad de muchas manzanas, o por la
resistencia a la renovacin de los edificios preexistentes, en la mayor parte de la ciudad
no llegara a materializarse nunca el corazn de manzana o, quedando incompleto,
estara deformado hasta un extremo tal que sus esperados beneficios quedaran
notablemente neutralizados.

Estos efectos, hoy claramente visibles, sin embargo tardaron en hacerse evidentes, para
los reguladores. De modo que las normas postulativas siguieron profundizndose con la
introduccin de nuevos modelos edilicios, y la implcita confianza en una total renovacin
del tejido preexistente. A partir de 1957 comienza la introduccin del "edificio torre",
donde se acenta an ms el carcter postulativo de las normas. Pues no se trataba ya
solamente de postular un modelo de edificio estndar que reemplazara los tipos edilicios
existentes, como haba sucedido con el EEM de 1944, sino que estaba implcita en l una

7
Segn la frmula L-20/2, siendo L la longitud en profundidad del lote.
7

ocupacin de la manzana y un concepto de espacio urbano radicalmente distintos del
que hasta entonces exista en la ciudad. Se trataba de modificar tanto la manzana como
las calles, es un intento homeoptico de eliminacin de la calle corredor y de
construccin de un sustituto de la Ville Radieuse, adaptada a las condiciones de
produccin y preexistencia urbana de Buenos Aires. Para lograrlo, una serie de
incentivos seran ofrecidos en la forma de premios que aumentaban la superficie
edificable en la medida que el edificio se retirara de la calle y sus laterales, y disminuyera
el Factor de Ocupacin del Suelo. Si se deseaban aprovechar en conjunto estos premios,
el resultado era un edificio exento de gran altura, o sea el modelo de edificio "torre"
postulado por las normas. Se advierte que para lograr que el edificio postulado se
construya, se cay siempre en un aumento de la densidad edificada respecto de los tipos
edilicios preexistentes.

El modelo de edificio torre supona una ocupacin de la manzana donde el espacio deba
fluir libremente entre las siluetas de los edificios exentos, lo que significaba que la calle
deba perder su definicin formal como espacio contenido. Su espacialidad deba
integrarse sin solucin de continuidad con el espacio que quedara entre los edificios. La
altura del edificio torre sera dos o tres veces la de los edificios ms altos de la regulacin
anterior, pero como su construccin requera de terrenos de mayores dimensiones, la
construccin del EEM continuara a la par de las del nuevo modelo. Si a esto sumamos la
persistencia de los edificios preexistentes resistentes a la renovacin, el previsible
resultado sera que el corredor de vientos que tericamente deba rodear al edificio torre,
se vio limitado, las ms de las veces, a la situacin de un patio abierto sobre la calle, de
cinco metros de ancho por treinta o ms de altura, de manera que los pisos bajos de la
torre se encontrarn en una situacin todava peor que las de muchos edificios anteriores
a 1944. Simultneamente, la torre demostr que poda proyectar una amplia sombra
sobre los edificios ms bajos, deteriorando sensiblemente sus condiciones de
habitabilidad (Figura 10).

En 1977, se sancionara un Cdigo an ms postulativo, e incluira normas de
zonificacin rgidas y excluyentes. Fue un intento de reducir la complejidad de la ciudad
existente a reas funcionalmente puras, en una tarda aplicacin de conceptos que ya
eran objeto de conocida crtica y se estaban abandonando en todo el mundo. A diferencia
de las regulaciones postulativas anteriores, donde los modelos edilicios postulados por
las normas ofrecan incentivos para su construccin en la forma de premios en superficie
edificable, aqu los modelos edilicios postulados reducan la superficie edificable antes
permitida. Esta decisin era una respuesta a la comprobacin que la cadena de
incrementos y premios al potencial edificable de las parcelas, haba llevando a la ciudad
a densidades potencialmente descomunales. Sin embargo produjo un efecto inmediato
negativo y contrario al buscado: debido al perodo de gracia que la norma se vio obligada
a conceder para evitar demandas de los particulares, un enorme nmero de planos de
obra con las normas anteriores fueron aprobados, suficientes para construir durante una
dcada ms, con lo que se aceler el proceso que se intentaba detener. Al mismo
tiempo, la disminucin de la densidad permitida impedira el completamiento del tejido
existente en vastos sectores de la ciudad, y desperdigara ese potencial constructivo a
otros sectores de baja densidad y tejido hasta entonces homogneo, iniciando una
sustitucin imposible de completar, que amenazo la homogeneidad tipolgica de
extensos barrios de la ciudad. Efecto sobre la forma urbana que evidentemente escap a
la previsin de los reguladores.

Este cdigo, netamente postulativo respecto de los edificios, se concentraba en los
aspectos internos de la manzana y la relacin de los edificios con la parcela, pero no fue
capaz de considerar los efectos sobre el espacio pblico de las calles. En la zona R2a
(reas residenciales de densidad media-alta) los edificios planteados se reducan a dos
modelos bsicos: el Edificio Entre Medianeras (EEM77), y el Edificio de Permetro Libre
8

(EPL77), con una densidad o Factor de Ocupacin Total sensiblemente inferior al de los
edificios del cdigo que reemplazaba. Esta circunstancia los pona necesariamente en la
situacin de reemplazar aquellos edificios ms antiguos que no hubieran alcanzado la
densidad ahora permitida, con lo que resulta incomprensible el descuido con que se trat
la relacin con los tipos edilicios preexistentes, que por su mayor explotacin del suelo,
evidentemente subsistiran.

El nuevo Edificio de Permetro Libre era favorecido respecto al nuevo Edificio Entre
Medianeras a travs de un mayor FOT, lo que revelaba la preferencia de los reguladores
por ese modelo. Tambin se premiaba con un mayor FOT, el que tanto los EMM77 como
los EPL77 liberaran la planta baja, manteniendo el edificio sobre "pilotis", y permitiendo
"la total intercomunicacin del espacio libre de manzana con el de la va pblica", en una
nostalgia tarda de la "Ville Radieuse", cuya degradada versin lleg a hacerse visible en
pocos y excepcionales casos.

La serie de relaciones geomtricas que controlaban la volumetra mxima del edificio
estaba concebida exclusivamente respecto del edificio, sin consideracin de sus efectos
en la agrupacin con los dems edificios y en una total despreocupacin respecto de sus
consecuencias sobre el espacio urbano. Los EPL77 podan disponerse con menos
dificultades en las esquinas, pues all se resolva el problema de los retiros laterales con
mayor facilidad que en los dems lotes, donde para obtener un FOT sensiblemente
superior al de los EEM77 era necesario englobar tres lotes tpicos. Ahora bien, como el
mximo volumen construible estaba fijado por el FOT, o sea en relacin a la superficie
del terreno, y los edificios, cualquiera fuera la profundidad del lote, deban ocupar un
fondo uniformemente restringido, (30 mts. para los EPL), los que se encontraban
ubicados en el centro de la manzana tendan a ser ms altos. Esto se deba a su
esfuerzo por agotar la superficie extra que un lote ms profundo les otorgaba respecto a
los ubicados ms prximos a las esquinas. A su vez, como la altura se determinaba en
relacin a la distancia de la fachada respecto del eje de la calle, los EPL tendan a
retirarse cada vez ms de la calle a medida que se aproximaran al centro de la manzana.
La forma resultante, incluso en el hipottico caso de que una manzana se ocupara
exclusivamente con el nuevo modelo edilicio, significaba la completa destruccin del
espacio regular de la calle. Los EEM77, por su menor explotacin del suelo, tendan a
ocupar los lotes ms angostos. Tambin en ellos se fomentaba la planta baja libre, y al
igual que los EPL, y por las mismas razones, tendan a ser ms altos hacia el centro de la
manzana.

Desde el punto de vista de la forma del espacio urbano, el Cdigo de 1977 fue
especialmente desafortunado, propendi a la desmaterializacin del espacio de la calle al
estimular el indiscriminado retranqueo de los edificios, sus variaciones de altura, y la
discontinuidad del plano de fachadas, y contribuy a la desestructuracin de la lnea de
edificacin de la manzana como forma significativa, sin conseguir ninguna forma
perceptible que la reemplazara.

Pero no todas las edificaciones de la ciudad estuvieron sometidas al efecto de las normas
postulativas y sus modelos edilicios. En las zonas de baja demanda, donde la voluntad
de construir no agotaba lo permitido por la regulacin, como sucede en parte en las
zonas de casas, sigui habiendo un relativo espacio de variacin y experimentacin para
el proyecto, y varios tipos edilicios se consagraron, ms como resultado de un proceso de
optimizacin del espacio y preferencia social, que por una manifiesta voluntad de las
regulaciones. Entre los nuevos tipos edificatorios de baja densidad vale como ejemplo lo
que en trabajos anteriores haba llamado Chalet Nez
8
(Figura 11). Es el resultado de
la progresiva transformacin de un chalet que tena el frente bloqueado por el garage,

8
Diez, Fernando E. Op.cit.
9

para lograr una relacin ms abierta con la calle. Una combinacin de dispositivos
establece la relacin de la recepcin con la calle, a la vez que controla su privacidad
elevando moderadamente el pianno nobile retirndose de la vereda mediante un
mnimo jardn. Esto crea una prudente distancia a la vez que una vista dominante sobre
la calle barrial. El esfuerzo se justifica porque a la vez permite colocar el garage debajo,
al que se accede descendiendo medio nivel, gracias al recorrido que permite la distancia
generada por el pequeo jardn de frente. Lo interesante, desde el punto de vista
proyectual, es la efectiva recombinacin de los elementos, porque una relacin ms rica y
controlada con la calle pero, desde el punto de vista tipolgico, lo ms notable es la
extraordinaria difusin del tipo y la regularidad de los casos, a pesar de las grandes
variaciones estilsticas. Efectivamente, aunque el caso ms frecuente incorpora ladrillo a
la vista y un tejado que baja hacia la calle cobijando los dormitorios del primer piso alto o,
en los aos 80, el play-room de un segundo piso alto, tambin es frecuente encontrarlo
en los ms variados intentos de expresividad arquitectnica, desde el ms asctico
racionalismo al ms expresivo pintoresco. Una variedad estilstica que atraves la
prctica de los arquitectos de la tres ltimas dcadas del siglo XX pero que, sobre todo,
subraya la implacable lgica inherente del tipo, que permaneci invariable en prcticas
que se consideraban a s mismas tan diferentes
9
(Figura 12).

Derivado de este mismo tipo, desde los aos 70 se hace corriente un tipo de vivienda
apareada. Se trata de dos casas mnimas construidas en un mismo lote. Son los
llamados dplex (trmino ambiguo, porque a veces tambin se utiliza para designar
departamentos con entrepisos en edificios de altura) Se trata del esfuerzo por incluir
todas las condiciones de una casa en medio terreno (Figura 13). Las plantas bajas
suelen replicar las condiciones descriptas para el Chalet Nez, con el garage a medio
nivel por debajo del jardn, y medio nivel por encima, un largo living que termina en la
cocina y el angosto pero preciado jardn de fondo. Las dificultades para desarrollar tres
dormitorios en la planta alta de ambas casas encuentran ingeniosa solucin en una traba
que permite colocar dos dormitorios al frente y uno al contrafrente de una de las casas, e
inversamente, uno y dos en la otra. Quedan as distribuidos los seis dormitorios de
medidas mnimas de las dos casas, ambas tienen alguno al frente y al contrafrente. Esta
disposicin acepta tambin un tico que se ocupa con el play-room, versin en la que la
ocupacin del suelo se hace notablemente eficiente para una manzana ocupada con
casas. Los Dplex demostraron ser un tipo de gran xito y estabilidad, en esta versin,
tanto como en otra ms simplificada que prescinda del garage y se conforma con dejar
el coche entre la vereda y la casa. En cualquier caso, el tipo puede optar por dos
composiciones expresivas: una en que las dos viviendas se diferencian, colocndose los
ingresos en los extremos ms alejados, y otra que, por el contrario, asimila los ingresos
procurando disimular la condicin de viviendas apareadas, para sugerir la impronta de
una nica casa mayor, recurso que es tambin tradicional en las viviendas apareadas en
muchas latitudes (Figura 14).

Estos dos tipos, el Chalet Nez y el Dplex, sirven de ejemplo para poner de
manifiesto que el proceso cultural de produccin tipolgica sigui funcionando a pesar
que en la vivienda de alta densidad fue prcticamente erradicado por las normas
postulativas. En tanto exista un espacio de variacin y alternativas para una misma
ocupacin del suelo, esa experimentacin produjo sus propios tipos edilicios, an en las
tres ltimas dcadas del siglo XX. Estas formas consensuales gozan de la comprensin
de la sociedad, y aunque tambin pueden formalizarse en regulaciones edilicias, ese no
fue en general el camino elegido en la segunda parte del siglo XX.

Estos cambios tienen su efecto tambin sobre la relacin entre el espacio pblico y
privado. Las regulaciones anteriores a 1945 acentuaban su accin sobre el dominio

9
puede repasarse la coleccin de la revista Casas, Editorial CP67, Buenos Aires.
10

pblico, porque controlando, a travs de reglamentaciones referidas a las fachadas, el
desarrollo de la calle para otorgarle una forma determinada
10
, del que la masa
edificada constituye el "poch". El volumen interior de la manzana (y por lo tanto la
forma de los edificios), estaba subordinado a esa necesidad. Paulatina y
progresivamente, entre 1945 y 1977, las regulaciones invierten su inters, acentua su
control sobre el espacio privado, interior a la manzana, y relajan el control de la forma
del espacio urbano, hasta que la calle se convierte en una suerte de residuo formal de
la forma de los edificios, una forma irregular e indeterminada. En el caso del edificio
torre, la paradoja final se produjo porque en el aspecto formal, el edificio result lo ms
regulado, y lo pblico, la calle, lo menos determinado. Una inversin conceptual que era
necesaria para aproximarse a un modelo de ciudad ideal en el cual la distincin entre
espacio pblico y privado no debera existir. Entre lo pblico y lo privado no quedaran
espacios intermedios, slo el abrupto salto del receptculo de concreto de la intimidad
familiar en un piso veinte hasta los jardines pblicos que, paradjica y fatalmente,
terminaron siendo nuevamente privados. La promesa de la socializacin del espacio
privado en la forma de jardines pblicos no pudo ser cumplida, salvo para los programas
de la vivienda social, los barrios de monobloques para los sectores de bajos ingresos que
se construyeron en el cinturn de Buenos Aires. Pero sus ocupantes seran
econmicamente incapaces de financiar el mantenimiento de los extensos jardines sobre
los que se asentaban sus edificios, los que terminaran por convertirse en una tierra de
nadie, abandonada y peligrosa, pues se los haba obligado a asumir el costo del
mantenimiento de un espacio pblico que en el resto de la ciudad era responsabilidad del
municipio, y por lo tanto de la comunidad en su conjunto.

Cuarto acto: la revisin de los efectos

Las regulaciones postulativas se sustentaban en la nocin de que un determinado
modelo de edificio poda contener una lista suficientemente completa de virtudes. Pero
en realidad se trataba del paliativo a la imposibilidad de aplicar la poltica de tabula
rasa que hubiera satisfecho mejor los ideales de la ciudad moderna y sus
concepciones radicales, cuya incompatibilidad con la estructura preexistente de la
ciudad llevaron a, no sin un dejo de resignacin, imaginar un modelo de edilicio que
pudiese ser un fragmento de esa ciudad radiante, cuya repeticin in extremis,
producira una nueva ciudad, luego de haber deglutido la ciudad existente, mediante
una sustitucin edilicia que por un momento pudo imaginarse como completa. Una
visin por un lado voluntarista, pero que por el otro reconoca las limitaciones de la
situacin. Sin embargo, el paso del tiempo demostr las limitaciones operativas de las
normas postulativas, y la gran brecha entre el optimismo de sus impulsores y los
efectos producidos sobre la forma urbana.

Las normas postulativas apuntaban a un estado futuro del sistema, cuyas caractersticas
se encargaban de describir detalladamente, ciudades ideales que representaban una
forma no perfectible, sino terminada en s misma. Una visin optimista sobre las
posibilidades radicales de cambio que el diseo del entorno tiene sobre el sistema
econmico-social, con abundante informacin de cmo debera ser la ciudad, pero con
poca informacin sobre las vas realistas de cmo producirla. Entre estas ciudades
ideales y los cambios que las normas que las promovan efectivamente llegaron a
producir sobre la ciudad real se interpusieron una serie de obstculos a los que no se
haba prestado la suficiente atencin.

10
que pude describirse como espacio positivo en los trminos de Steven Peterson. Ver: Steven Kent Peterson, Space
and Antispace, The Harvard Arch. Review, tambin publicado en espaol : Ideas en Arte y Tecnologa 2, Universidad
de Belgrano, 1985.
11

En primer lugar, las declaradas cualidades del modelo se vieron disminuidas, o
completamente neutralizadas, por la necesidad de adaptarlas a un trazado y un tejido
preexistentes. En segundo lugar, la longevidad de los edificios preexistentes, que
demostraron su capacidad de sobrevivir a ms de una reglamentacin. En tercer lugar, a
la necesidad de reconocer las limitaciones del loteo preexistente, y proveer mecanismos
de adaptacin a sus circunstancias. Finalmente, la combinacin de estos factores
aument la segmentacin del tejido, y cre formas no deseadas, contrarias a los
previsiones de una y otra norma.

Estos factores combinados produjeron contraefectos, en cuanto las incompatibilidades
entre los nuevos modelos y los viejos edificios crearon situaciones a veces peores que
las que se pretenda corregir. Pero la peor consecuencia de las sucesivas normas
postulativas, fue la escalada de la densidad edificada permitida. Dado que el reemplazo
edilicio slo se imaginaba posible mediante el estmulo que la mayor explotacin del
suelo que el modelo postulado poda ofrecer respecto del que pretenda sustituir, cada
norma postulativa ofreci ms altura que la anterior. As sucedi con el Edificio Entre
Medianeras en 1945 y luego tambin con el Edificio Torre.

La reconstruccin grfica de las manzanas ideales para cada una de las sucesivas
regulaciones (la representacin de su mximo volumen edificable) ilustra sobre las
diferencias entre ellas, pero tambin sobre la enorme distancia con la manzana
construida tpica tal cual se consolid al cerrar el siglo XX. Las regulaciones postulativas
pusieron el acento en sus propios aspectos orgnicos, pero prestaron escasa atencin a
las tipologas preexistentes. En un sentido ms amplio, las regulaciones postulativas
tampoco mostraron una comprensin de la naturaleza cultural de los espacios habitados,
y se dejarn llevar por una visin maquinista e higienista, que ya en otras latitudes era
objeto de crtica al promediar los aos sesenta. Los factores econmicos y culturales que
condicionan la transformacin del tejido y la evolucin de la ciudad no haban sido
suficientemente considerados, ni por los discursos explcitos que las prologaban, ni por
sus contenidos implcitos. La experiencia de Buenos Aires puso de relieve que los
edificios "a renovar", en muchos casos fueron ms longevos que los propios cdigos
concebidos para sustituirlos. El carcter perentorio y dogmtico con que las normas
postulativas pretendan generar nuevas formas urbanas resultaba prcticamente el
opuesto del proceso de generacin anterior de la ciudad, que evolucionaba por consenso
cultural. El cambio de las tipologas era gradual, imperceptiblemente un tipo se iba
transformando en aquel que lo sucedera despus de largos aos. La acomodacin entre
uno y otro extremo de esta transformacin estaba dada por esa evolucin, tiempo que
daba lugar al ajuste de las formas acompaando la evolucin cultural de nuevos usos y
costumbres. A veces empujndolos, a veces siendo empujadas por estos.

Si los efectos de las regulaciones demostraron ser bastante distintos de los que haban
previsto sus impulsores, fue porque fueron concebidas con la esperanza de una
renovacin total del tejido, pero sin la adecuada previsin de la relacin entre su potencial
real de crecimiento, su relacin con las superficies de las reas comprometidas y el
tiempo necesario para conseguir, luego del proceso de sustitucin, nuevamente
manzanas y espacios urbanos homogneos. Antes de que eso sucediera, nuevas
regulaciones fueron introducidas. Algo que sucedi, no una, sino varias veces.

Al concepto de renovacin total implcito en la nocin de ciudad ideal podemos oponer el
concepto de ciudad posible. Este comprende a la ciudad como un cmulo de complejas
relaciones sociales que en su desarrollo dan lugar a la forma urbana. Las ciudades
posibles se presentan as como el espectro de formas construidas posibles en el futuro,
de acuerdo con las reales condiciones de produccin. Y aunque estas no pueden
conocerse de antemano, merecen ser consideradas y estimadas. Se trata de una actitud
donde la regulacin acepta el carcter abierto del sistema y su consiguiente posibilidad
12

de producir diversos resultados. La generacin del tejido urbano ha demostrado ser el
resultado de un encuentro de fuerzas, de cuyas interacciones resulta una forma urbana
determinada. Desde un punto de vista instrumental, podemos describir estas fuerzas
como: a) La potencialidad del sector urbano analizado, esto es la potencialidad de
renovacin, que circunstancialmente puede estar reflejado por el costo de la tierra. b) Los
tipos culturales expresados por la demanda, esto es los tipos edilicios emergentes c) El
trazado y la manzana existentes d) El parcelamiento existente e) El tejido existente, su
morfologa, estado de completamiento, capacidad de refuncionalizacin d) Las
regulaciones de edificacin. Estas fuerzas pueden interpretarse como conformadoras de
un sistema cuya resultante es la forma del tejido en un momento dado. Las normas de
edificacin son una ms entre ellas, no la nica. De modo que pueden modificar la
resultante del sistema, pero dentro de las condicionantes que la presencia de las dems
fuerzas les impone. Toda accin, en este sentido, debe estar precedida por el mejor
conocimiento posible del estado de fuerzas en el presente, lo que permitira efectuar
proyecciones sobre el futuro ms o menos mediato del tejido. Como cualquiera sea la
evolucin del tejido, este proceso requiere de un tiempo considerable, pronto nos
encontramos con un nuevo estado de cosas, un nuevo estado de las fuerzas del sistema
que reclama considerar los ajustes sucesivos que el proceso de evolucin demanda.
Slo en el marco de un sistema abierto de posibilidades pueden realizarse los ajustes
necesarios que acompaan transformaciones ms graduales, de manera similar como
las formas consensuales de la ciudad tradicional producan variaciones tipolgicas y la
densificacin progresiva del tejido edificado. La evolucin gradual se presenta as,
como algo abierto a la propia vida ciudadana, como la posibilidad de formar un
consenso y dar expresin construida a una cultura particular del habitar y el construir.
abierto a la participacin y la opinin de los vecinos. Contrariamente, el ordenamiento
por regulaciones que imponen formas ajenas al desarrollo del tejido y la ciudad,
demostr ser una actitud cuyo dogmatismo invit a ser burlado por las fuerzas del
sistema, o debi ser reemplazada por otras normas igualmente dogmticas, pero
distintas. Porque cuando se generan formas rgidas, su modificacin exige el cambio
de todo el sistema normativo. Adaptacin, transformacin, reciclaje, refuncionalizacin,
son trminos que tienden a explotar las potencialidades del tejido construido, y que estn
comprendidas en el concepto de completamiento urbano.

De hecho, este fue el camino emprendido a partir de lo aos 90, con la
atenuacin de algunas de las ms rgidas medidas de la regulacin del ao 77, tales
como algunas relaciones entre los lados de los patios y la medidas mnimas de algunos
locales, que tal como haban sido concebidos, en forma abstracta y ajena a las reales
condiciones dimensionales de produccin, inhabilitaban muchas de las condiciones
tpicas del parcelamiento. En los siguientes aos, en la misma direccin, se tendi a
mejorar algunas situaciones, con una mayor consideracin del completamiento del tejido,
tal como sucedi con las llamadas normas de enrase, que permitieron igualar la altura
de edificios vecinos. Un cambio ms radical se produjo respecto del concepto de
zonificacin que haba dominado la regulacin de 1977, cuando se abandno la idea de
reas monofuncionales y la proscripcin de la industria del territorio de Buenos Aires.
Aunque prosigui la construccin de algunas autopistas, un sentido ms crtico prevaleci
respecto de su impacto negativo sobre el tejido urbano, y la ltima autopista sobre el
lmite entre Puerto Madero y la ciudad no lleg a construirse debido a esta nueva
sensibilidad. Pero el cambio ms profundo sobrevino en la visin sobre el valor del
patrimonio edificado. Luego de la devastacin producida en muchos sectores de la
ciudad cuando se demoli valiosa arquitectura y entornos urbanos para privilegiar la
circulacin vehicular (la extensin de la avenida 9 de J ulio se llev buena parte del Barrio
Norte) surgi un movimiento de revalorizacin y proteccin que se hizo visible en
iniciativas puntuales, en esfuerzos de catalogacin
11
, la mayor difusin de los estudios

11
merece destacarse el trabajo de Aslan, Liliana; J oselevich, Irene; Novoa, Graciela; Saiegh, Diana; Santal, Alicia;
13

tipolgicos y el surgimiento de instituciones acadmicas y municipales orientadas a la
preservacin y revalorizacin del patrimonio edificado. Las regulaciones de proteccin se
extendieron, y alcanzaron algunas reas caracterizadas, aunque la renovacin edilicia
continu al impulso de emprendimientos de una escala cada vez mayor, generalmente
caracterizado por grandes torres con jardines propios, hostiles a las condiciones
ambientales del tejido existente y las edificaciones de valor patrimonial. El ltimo impulso
de construccin, superada la crisis de 2001, acabara con muchos edificios de valor
patrimonial, y puso de manifiesto que, aunque el inters sobre la preservacin de
edificios y entornos de valor histrico y patrimonial haba crecido, no se han encontrado
an los mecanismos econmicos adecuados para protegerlo. Las muchas veces que se
ampliaron los derechos de construccin de los propietarios, ese beneficio econmico se
les entreg gratuitamente. Pero cuando se intenta restringirlos para beneficiar el tejido
edificado o proteger el patrimonio, esto resulta en un costo insoportable para el estado,
sin que se hayan encontrado mecanismos para compensar una y otra situacin.

La actual heterogeneidad de la ciudad y su tejido edificado no permiten
regulacin es con el criterio genrico con que se haban concebido durante todo el siglo
XX. Slo un estudio calle por calle y manzana por manzana sera capaz de controlar
adecuadamente un tejido edificado, que no puede pensarse ya exclusivamente como
objeto de renovacin, sino bsicamente bajo la nocin de completamiento urbano. Un
completamiento donde el patrimonio construido y aquel por construirse tienen igual
importancia. Eso exigir ms flexibilidad para la refuncionalizacin de la edificacin
existente y nuevos instrumentos de regulacin. Pero si algo caracteriza este ltimo
perodo, es que si bien se han reformulado las preocupaciones e intereses de la
sociedad, an no se ha adoptado un paradigma de regulacin acorde para establecer
una relacin ms complementaria entre lo existente y lo nuevo, entre formas urbanas
heredadas de una tradicin que nos identifica y las normas que pretenden ordenar las
nuevas acciones de construccin. El necesario compromiso entre modernizacin y
preservacin, an no ha encontrado las normas capaces de hacerlos complementarios.

Inventario de Patrimonio Urbano, Buenos Aires, 1992

14

Figura 1: Grupo de Casas de Medio J ardn (desaparecidas) en Flores, Buenos Aires.

Figura 2: Villa Criolla, tpica villa de los suburbios de fines y principios de siglo, Belgrano, Buenos Aires.
15

Figura 3: Fachada tpica de una casa de Viviendas en Hilera, con una puerta para la casa de frente, y
otra para el pasillo que conduce a las pequeas viviendas en la profundidad del lote, hoy llamadas por el
sector inmobiliario Departamentos tipo casa. Barrio de Almagro, Buenos Aires.

Figura 4: Axonomtrica del Edificio de J uramento 1733 de Birabn y Lacalle Alonso, resueltas con un
cuerpo alto sobre la calle y viviendas en hilera en dos plantas ocupando la profundidad del lote, Buenos
Aires, 1937 (Fuente: Borghini, Salama, Solsona Arquitectura moderna en Buenos Aires 1930-1950,
Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Buenos Aires, 1987).
16

Figura 5: Edificios en Cuerpos, proyectos del ao 1929 de Alejandro Virasoro en Las Heras 1679,
mostrando una solucin en lote simple con departamentos grandes; y en H. Irigoyen 2972, mostrando una
resolucin en lote ancho para departamentos ms pequeos, Buenos Aires.

Figura 6: Remate de los edificios anteriores a 1945, Avenida Corrientes, Buenos Aires.
17

Figura 7: El edificio Safico revela la posibilidad de construir por sobre la altura mxima de fachada, en
tanto el edificio se retire progresivamente del frente y los laterales, Walter Mll, 1932, Buenos Aires.

Figura 8: Luego de 1945, el patio mnimo descripto por las normas, sera igual al efectivamente construido
en tanto el corazn de manzana haba agotado todo el espacio libre de los nuevos terrenos.
18

Figura 9: Diagrama de los modelos de manzana resultantes de la aplicacin de cada norma, en la
segunda columna, la mezcla aleatoria de los edificios de una misma regulacin y, en la tercera columna
representa la mezcla aleatoria de los modelos edilicios de las tres regulaciones.

Figura 10: Situacin tpica de un lateral de un edificio torre anterior a 1977, enfrentando el muro ciego de
la medianera vecina, Belgrano, Buenos Aires.

19

Figura 11: Versin temprana del Chalet Nez, donde el garage se ha ubicado medio nivel por debajo
de la calle, Belgrano, Buenos Aires.

Figura 12: Tpico Chalet entre medianeras con el garage ocupando un tercio del frente, Belgrano,
Buenos Aires.
20

Figura 13: Viviendas apareadas llamadas Dplex, con los accesos a ambos lados y los garajes bajo
nivel, Buenos Aires.

Figura 14: Viviendas apareadas llamadas Dplex, con los accesos de ambas viviendas concentrados en
el centro, y simples espacios guardacoches entre el frente y la vereda, Buenos Aires.

21

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Compilador: Arq. J uan Manuel Borthagaray

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