Contratos Segundo parcial (parte especial)

Capitulo V
Compraventa
Primera parte La compraventa en general
I. Concepto
1. Concepto legal: El cc en el art 1323 establece que, habr compra !enta cuando una de las partes
se obligue a trans"erir a la otra la propiedad de una cosa, esta se obligue a recibirla a pagar por ella
un precio cierto en dinero. # esto se le complementa el art 132$ dispone que no habr compra !enta
si "alta alg%n requisito esencial.
a. Obligacin de transferir: el contrato no produce la trans"erencia, sino la obligaci&n de hacerlo
b. Finalidad de transferir el dominio sobre una cosa: la transmisi&n inclue la obligaci&n de
entrega de la cosa mediante tradici&n
c. Pago de un precio: al hablar de dinero la de"inici&n, se lo contempla desde la noci&n de "unci&n
dineraria, en la que se inclue la moneda e'tran(era otros instrumentos que cumplen esa
"inalidad como el cheque o la "actura de cr)dito.
2. La finalidad tpica: transmisin dominal:
a. El titulo y el modo: En el derecho argentino, la compra!enta tiene un e"ecto obligacional, es
decir que causa la obligaci&n de transmitir el dominio, su celebraci&n no produce el e"ecto
(ur*dico real de la transmisi&n de la propiedad sino que es un titulo que (unto al modo produce el
e"ecto traslati!o.
El titulo es el que sir!e para identi"icar la "inalidad de la entrega de la cosa el modo es el que
sir!e para la transmisi&n del dominio. Se reali+a la inscripci&n registral a "ines publicitarios.
b. La entrega y la tradicin: la tradici&n es un acto (ur*dico bilateral que sir!e como medio para
adquirir la posesi&n o para transmitir el dominio. En cambio, la entrega de la cosa es el
contenido de la obligaci&n de dar es elemento material de la tradici&n.
e'iste una tradici&n autentica (entrega "*sica) otra simb&lica (actos que representan la entrega
de la cosa)
3. Distintos sistemas legales: en el derecho romano se consideraba que el contrato ser!*a de titulo
debiendo producirse la traditio. En el c&digo "ranc)s dice que se adquiere de pleno derecho desde el
instante en que se con!iene sobre la cosa el precio. En el derecho italiano para que sea una
trans"erencia real se necesitaba la per"ecci&n del contrato
,. Sistema argentino:
a. Muebles no registrables: la compra!enta es el t*tulo la tradici&n es el modo. -a tradici&n debe
ser hecho por el propietario las partes deben tener capacidad para dar recibir, en estas
condiciones la compra!enta (titulo) mas la tradici&n (modo) tienen por e"ecto producir la
transmisi&n del derecho real.
1
Contratos Segundo parcial (parte especial)
b. Compraventas manuales: una persona entrega una cosa la otra le paga el precio en "orma
simultanea
c. Automotores: -a compra!enta es el t*tulo, pero la tradici&n no es su"iciente, siendo necesaria la
inscripci&n registral que es constituti!a
d. Inmuebles: en estos casos la compra!enta es titulo, la tradici&n es modo la inscripci&n
registral es un modo de publicidad. -a re"orma 1...11 se determina per"eccionada la
transmisi&n con la inscripci&n registral
e. Caballos de pura sangre: para los caballos de pura sangre, se reali+a una inscripci&n
constituti!a acreditando origen, pedigree la propiedad a "a!or del titular
". anado: puede marcarse mediante la impresi&n de un dibu(o permanente o se/alarse con un
corte el ganado pertenece a quien registro el dibu(o
g. Armas de fuego: se requiere "iscali+aci&n de la polic*a "ederal maor*a de edad para
adquirirlas
h. Cesin!compra0 cuando se trata de una !enta de derecho se aplica el r)gimen de la cesi&n de
cr)ditos, en este caso la transmisi&n del dominio se produce por el solo consenso
1. Clasificacin de las compraventas en relacin al tipo legal:
a. "eor#a general del tipo: todas las compra!entas tienen una serie de reglas generales que
representan la operaci&n de cambio, si ellas no estn, es porque a no pertenece al tipo
b. Finalidades mi$tas: aunque no se 2per(udica3 al tipo, se le a/aden algunos aspectos
c. Finalidades especificas: el tipo se a(usta para la persecuci&n de "inalidades especi"icas
d. Finalidades indirectas: el tipo no de(a de ser tal, pero no es usado como un "in sino como un
instrumento para lograr un ob(eti!o distinto que el de cambio
e. Modificaciones del r%gimen dominal: el tipo legal con "inalidad de cambio no es a"ectado, pero
el negocio presenta particularidades en ra+&n del bien in!olucrado su r)gimen dominal
". Microsistemas: el tipo es modi"icado en elementos internos pero tambi)n e'ternos,
separndose de la "igura originaria del cc
g. Apartamientos parciales de la finalidad: Esta la "inalidad de cambio, pero ha un apartamiento
de la compra!enta, es un tipo legal distinto.
$. Caracteres del contrato:
a. "#pico y nominado: contrato regulado legalmente nombrado por la le
b. Consensual: produce sus e"ectos propios desde que las partes mani"iestan su consentimiento
c. &ilateral: produce obligaciones reciprocas
d. Oneroso: la !enta(a dada a la otra parte est en relaci&n al sacri"icio
2
Contratos Segundo parcial (parte especial)
e. Conmutativo: las !enta(as se conocen desde el momento de celebraci&n
". Forma libre: la le no impone, como regla general, una solemnidad para su e'istencia
g. Atributivo de derec'os creditorios: sir!e de titulo para la transmisi&n de dominio
II. Calificacin y delimitacin
1. Calificacin por las partes: las partes pueden dar un nombre al contrato que celebran que
luego puede no contar con los elementos (ur*dicos necesarios para ser de"inido como tal. Como
regla general se debe considerar lo que las partes decidieron, pero si estas dise/an un contrato al
que ha que aplicarle normas (ur*dicas imperati!as, estas se imponen a la libre !oluntad.
2. Transferencias forzosas: en la compra!enta, como contrato, se requiere el consentimiento (el
que presupone la libertad de contratar).
a. E$propiacin: ha derecho en el comprador de comprar la cosa por e'propiaci&n por
causa p%blica. 4a e'propiaci&n no compra!enta, esta es disciplinada por el derecho
administrati!o no el cc
b. (enta impuesta por convencin o testamento: cuando el adquirente de un bien se ha
comprometido, a !enderlo, a terceros o al mismo ena(enante (como el pacto de retro !enta),
no ha problema de consentimiento.
c.)ivisin de bienes: lo "or+oso no es la !enta, sino la di!isi&n
d. *ubasta +udicial: no ha una compra!enta, sino un acto de adquisici&n deri!ada,
onerosa reali+ada por un procedimiento "or+oso de carcter procesal
e. (enta por administrador de bienes a+enos: esta impuesto por la le este tiene la
obligaci&n de reali+ar todo o parte de las cosas que estn ba(o su administraci&n.
3. Venta por concurso de precios: no se trata de una !enta distinta sino de una modalidad en la
"ormaci&n del consentimiento, a que la o"erta es dirigida a un comprador determinable en !irtud de
reglas que se establecen de antemano
,. Delimitacin con la cesin: la di"erencia reside en que el ob(eto de la cesi&n es un derecho, en
cambio en la compra!enta es una cosa. Si se considera la aplicaci&n de cada uno, la compra!enta
se usa para transmitir derechos de dominio de cosas, la cesi&n de derechos en general.
1. Compraventas mixtas, venta de cosas, obras servicios: para identi"icar si es un contrato de
compra!enta o de locaci&n, ha que identi"icar las obligaciones, en la locaci&n ha un pacto sobre
el modo de hacer las obras no puede !ariar sin permiso del due/o demostrando que es una
obligaci&n de hacer no de dar como en la compra!enta.
$. Delimitacin con la permuta: El art. 131$ dispone que si ha maor cantidad de dinero que de
cosas, se considera una compra!enta, si ha maor*a de cosas sobre el dinero, es una permuta.
3
Contratos Segundo parcial (parte especial)
.. Delimitacin con la dacin en pago: cuando el acreedor recibe un pago que consiste en una
prestaci&n distinta de la debida que acepta !oluntariamente. Si la cosa dada en pago se entrega
por un precio determinado, se considera compra!enta.
5. Delimitacin con la locacin de cosas: En la compra!enta ha una "inalidad de adquirir el
dominio, en la locaci&n no. En la compra!enta se habla del cambio de una cosa por un precio,
mientras que en la locaci&n es el uso goce %nicamente.
6. La compraventa civil comercial: El c&digo ci!il establece la regulaci&n general, por lo tanto lo
que no est e'presamente regulado en el c&digo de comercio es ci!il. Son consideradas
comerciales las compra!entas
a. de cosas muebles con nimo de lucro
b. las compra!entas de cosas muebles accesorias al comercio para prepararlo o
"acilitarlo
17. Delimitacin con la compraventa de consumo: 8ratada ms adelante
III. Presupuestos del contrato: sujetos y capacidad
-a capacidad de un su(eto es un presupuesto para que este emita una declaraci&n !alida por lo tanto es
tambi)n un presupuesto del consentimiento, porque sin capacidad no habr*a consentimiento.
1. !rincipio general: se e'ige capacidad para disponer, pero ha supuestos e'traordinarios en que
solo es necesaria la capacidad para administrar
2. "ncapacidad de #ec#o: el contrato no puede ser celebrado por incapaces de hecho, aunque
pueden hacerlo a tra!)s de sus representantes legales
3. "ncapacidad de derec#o: en estos supuestos no se pueden celebrar los contratos, la contrataci&n
sin capacidad es la nulidad. Estn prohibidas las compra!enta entre cnyuges, representantes
voluntarios (mandatarios encargados de !ender), padres, tutores y curadores, los albaceas
(custodian lo testamentado), magistrados y auxiliares de justicia, ministros de gobierno y
empleados pblicos (de las subastas p%blicas)
IV. Elementos esenciales: objeto
1. La cosa: la regla es que todo lo que puede ser ob(eto de contrato puede serlo del de compra!enta
(art 132. cc), siendo todo ob(eto material susceptible de tener un !alor, inclu)ndose la energ*a
las "uer+as naturales susceptibles de apropiaci&n (art 2311 cc). -a cosa no debe estar prohibida de
ser ena(enada ser determinada o determinable.
2. $ocin de cosa, bien, producto: se considera bien cuando un ob(eto es susceptible de tener un
!alor. Es cosa lo considerado por el derecho com%n lo que no tiene elaboraci&n es producto las
cosas elaboradas.
,
Contratos Segundo parcial (parte especial)
3. Determinacin, supuestos de indeterminacin: la cosa es determinada cuando es cierta, en el
caso de las cosas inciertas se cumple el requisito estableciendo su especie cantidad aplicando
las normas re"eridas a obligaciones de dar cosas inciertas.
,. Venta de cosa inexistente: si ha una p)rdida total el contrato queda sin e"ecto alguno
produci)ndose la e'tinci&n del !*nculo. Si es parcial el comprador puede resol!er el contrato o
demandar la entrega con reducci&n de precio. -a ine'istencia debe suceder al momento de
contratar, si es posterior es una imposibilidad de cumplimiento
1. Venta de cosas futuras venta aleatoria: son cosas "uturas las que no e'isten al momento de
celebrar el contrato, pero ha un grado de probabilidad su"iciente de que e'istan en el "uturo que
las partes tomen en cuenta para contratar (por e(emplo con la !aca pre/ada), este es un caso de
!enta conmutati!a. En la compra!enta aleatoria0
a. (enta de cosa esperada: cuando se contrata por la !enta de una cosa que puede o no
llegar a e'istir conociendo tal circunstancia (por e(emplo la !enta de una cosecha), la !enta
es sometida a una condici&n suspensi!a.
b. (enta de una esperan,a: el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a
e'istir en el "uturo, si la cosa no e'iste el comprador debe pagar la cosa igual
c.(enta de cosas su+etas a riesgo: las cosas e'isten al momento de contratar pero son
sometidas a un riesgo en caso de que de(e de e'istir, se debe pagar el precio.
$. Venta de cosa a%ena, r&gimen civil comercial' (fectos: 9uede ocurrir que el !endedor sea
representante o gestor (debe ser rati"icado posteriormente o no tiene !alide+ el contrato) del titular
dominal, por lo tanto el !endedor reali+a el nombre por cuenta del due/o es por ello que no
es !enta a(ena. 8ambi)n puede suceder que el !endedor act%a a nombre propio por cuenta del
due/o (mandato oculto, como cuando es comisionista). 8ambi)n, el !endedor puede !ender una
cosa como propia, pero en realidad es de un tercero en este supuesto por lo dispuesto en el art
1326 no se puede !ender.
En el caso del c&digo de comercio, el !endedor puede !ender la cosa a(ena como propia sin decirle
al comprador (sino es nulo), obligndose a obtener la cosa para !enderla. En cambio si promete
obtener la cosa para !enderla, es !lida.
.. Venta de condominios: el cond&mino puede ena(enar su parte indi!isa, pero la !enta que haga de
la totalidad de la cosa es !enta de cosa a(ena, como lo es la !enta que haga de una "racci&n
"*sicamente determinada de la cosa. Es un acto anulable susceptible de con"irmaci&n.
V. El precio
1. )e*uisitos: el precio debe ser en dinero, serio cierto. El precio pagado en dinero est
considerado como un elemento tipi"icante de la compra!enta, de modo que si no e'iste, no se da
este contrato. -a seriedad del precio es un requisito general, si el ob(eto de la obligaciones irrisorio,
simulado o !il se aplican normas que pre!)n para estos casos.
a. Precio irrisorio: cuando se ha "i(ado un monto m*nimo totalmente ale(ado del !alor de
mercado que presenta la cosa, determinando la "alta de precio en un contrato
1
Contratos Segundo parcial (parte especial)
b. Precio simulado: es cuando se establece el precio real de la cosa, pero no se paga o
bien se paga pero con un contradocumento, ha una acci&n de simulaci&n
c.Precio vil: cuando es relati!amente desproporcionado como en el caso de la lesi&n
2. !recio cierto: el ob(eto de las obligaciones debe ser determinado o determinable en el momento
gen)tico, siendo el pago del precio una obligaci&n de dar una cosa cierta. Si no se cumple con el
mismo la obligaci&n carece de un elemento esencial en su ob(eto es nula. Se considera cierto
cuando el precio es determinado en una suma "i(a, cuando es determinado por un tercero, se "i(a
en re"erencia a otra cosa cierta o al precio de mercado. Si ha "alta de determinaci&n el contrato es
nulo.
3. )eglas ilcitas, determinacin del precio por una de las partes: el precio no puede ser
determinado por una de las partes, a que se trans"orma en una obligaci&n potestati!a
dependiente de la mera !oluntad del comprador. En los casos del precio de lista, es un tercero
("abricante) el que "i(a el precio, por ello es licita.
,. )eglas licitas: normalmente el precio es "i(ado por las partes mediante la "i(aci&n de un monto. Se
puede establecer por el precio del !alor de mercado, la determinaci&n del precio por un tercero (se
somete a una condici&n suspensi!a) la "i(aci&n por re"erencia al !alor de una cosa cierta.
1. $ulidad por indeterminacin del precio: la "alta de determinaci&n del ob(eto de la obligaci&n
pro!oca su nulidad, las situaciones en las que ello sucede son en la indeterminaci&n del precio,
!enta por el (usto precio, determinaci&n por una de ellas, determinaci&n por lo que otro o"reciera
por ella.
VI. La forma
Como regla general es un contrato de "orma libre. 9ero e'isten e'igencias para algunos tipos de
compra!entas que tienen su origen en lees especiales o por el acto necesario para la transmisi&n de
dominio.
a) +ienes inmuebles: se requiere escritura p%blica. Es una solemnidad relati!a a que si no se cumple
se produce la con!ersi&n del negocio pudiendo solicitar la escrituraci&n.
b) +ienes muebles no registrables: la !enta es un contrato consensual no "ormal
c) ,utomotores: -a compra!enta puede celebrarse ba(o cualquier "orma, pero para producir la
inscripci&n registral se e'ige una "orma especial.
d) ,eronaves: es obligatoria la registraci&n del contrato para su :ponibilidad a terceros.
e) +u*ues: Si es un buque maor se requieren solemnidades si es menor solo se cumple la "orma para
la :ponibilidad a terceros
") (*uinos de pura sangre: se requiere una inscripci&n registral constituti!a en los registros
geneal&gicos reconocidos por el ministerio de agricultura
g) -anado en general: rige un r)gimen obligatorio de marcas para el ganado maor se/ales para el
menor con certi"icados de trans"erencia.
$
Contratos Segundo parcial (parte especial)
VII. La prueba
9uede ser acreditado por cualquier medio, aplicndose el art. 1163 (contratos maores a ;17.777 deben
probarse por escrito). En materia comercial los comerciantes estn obligados a lle!ar los libros de comercio.
-a "actura es un documento emitido por el !endedor, que se en!*an al comprador para requerir el pago,
"i(ando condiciones, t)rminos, calidad, entrega pla+o. Es un instrumento pri!ado emanado de un
comerciante (unilateral), es comercial, "ormal (debe a(ustarse a normas tributarias comerciales), el contenido
son los elementos esenciales del contrato (precio, pla+o, nombre de la otra parte, intereses, lugar de pago
entrega) no es considerada titulo e(ecuti!o. -a "actura prueba la e'istencia el contenido del contrato.
El remito de(a constancia escrita del en!i& entrega de las mercader*as, deben ser "irmados por el receptor,
constituendo prueba de la entrega.
VIII. Los efectos
a) Obligaciones del vendedor:
:bligaciones nuclear de entregar la cosa
<eberes colaterales de conser!aci&n (conser!ar la cosa)
<eberes colaterales de colaboraci&n (recibir el precio)
<eberes colaterales de in"ormaci&n
=arant*as (por e!icci&n, !icios redhibitorios, etc.)
:bligaciones de los pactos
:bligaciones precontractuales
:bligaciones poscontractuales
b) )erec'os del vendedor:
E'igir la recepci&n de la cosa
E'igir el pago del precio
>ehusar la entrega de la cosa si no es pagado el precio
Si es entregado ba(o cubierta pueden e'igir comprobar la calidad (Comercial)
c) Obligaciones del comprador:
:bligaci&n nuclear de dar sumas de dinero
<eberes colaterales de colaboraci&n (recibir la cosa)
<eberes colaterales de in"ormaci&n
.
Contratos Segundo parcial (parte especial)
<eberes colaterales de conser!aci&n
<eberes poscontractuales
d) )erec'os del comprador:
E'igir la entrega de la cosa
>ehusarse a recibir la cosa si no se entrega lo con!enido
>ehusarse a pagar el precio por el art 1,2$
E'aminar los e"ectos entregados ba(o "ardo o cubierta (comercial)
9oner su marca en los e"ectos comprados (comercial)
IX. Obligaciones del endedor
1. .bligacin de dar una cosa para transferir el dominio: la obligaci&n nuclear del !endedor es la
de dar una cosa al comprador con la "inalidad de transmitir el dominio. <ebe entregar la cosa
prometida con todas las caracter*sticas que ten*a en el momento gen)tico (integridad del pago),
con todos sus accesorios, como consecuencia del mismo principio el acreedor no puede ser
obligado a recibir otra cosa distinta, aunque "uere de maor !alor, ni pagos parciales. <ebe ser
cumplida en el lugar d*a con!enido. Se debe entregar la cosa mediante tradici&n, porque antes
de ella no se adquiere ning%n derecho real. Se debe cumplir que la cosa e'ista se encuentre en
el patrimonio dominio del deudor. Si la cosa a no e'iste la obligaci&n es de cumplimiento
imposible se con!ierte en pagar da/os per(uicios (sal!o caso "ortuito).
a. )iferencias de calidad- vicios y error:
a) Error sobre la identidad material de la cosa: es un problema de consentimiento
contractual, que se produce cuando la cosa que se entrega es aquella sobre la que
se contrato pero no la que el comprador cre& que era (error sobre la identidad de la
cosa). 4ace anulable al acto
b) Error sobre la cualidad esencial de la cosa: el error !ersa sobre la cualidad esencial
de la cosa que es la que tu!o en mira el comprador al celebrar el contrato, el
!endedor cumple entregando la cosa pero el comprador se equi!oco al elegir la
cosa. Es un error e'cusable si cae en responsabilidad del !endedor, pero no es
e'cusable cuando pro!enga de una negligencia de su parte.
c) (icio red'ibitorio: el consentimiento es per"ecto, ha cumplimiento de la obligaci&n,
pero esta tiene un de"ecto oculto que impide su destino, lo cual constitue un
supuesto de incumplimiento de una garant*a.
d) Incumplimiento de la calidad: en este supuesto se entrega una cosa distinta de la
debida, se a"ectan los requisitos de identidad e integridad del pago.
5
Contratos Segundo parcial (parte especial)
b. Incumplimiento- resolucin del contrato: el !endedor puede suspender el cumplimiento
de la obligaci&n de entrega si el comprador no le ha pagado el precio, aplicando la
e'cepci&n de incumplimiento contractual, se puede pedir la acci&n de cumplimiento
(siempre que se o"re+ca cumplir o haberlo cumplido) o pedir la resoluci&n del contrato.
2. Deberes colaterales:
a. Colaboracin- recibo del precio- pago de los gastos de entrega y entrega de
documentos: el comprador tiene obligaci&n de dar una suma de dinero queda librado con
la entrega, como contrapartida el acreedor est obligado a aceptar el pago si se niega,
procede el pago por consignaci&n. El vendedor debe poner a disposicin del comprador
todos los documentos re.ueridos por los usos y particularidades de la venta/
b. Proteccin- conservacin de la cosa y de las personas- responsabilidad por riesgo: es
un deber secundario en el que el !endedor debe conser!ar la cosa como se encontraba en
el d*a del contrato. El standard de cuidado es el que corresponde a un buen hombre de
negocios de la especialidad, seg%n la costumbre. 9or consiguiente el !endedor responde
por deterioro o p)rdida de la cosa.
c.Informacin- Alcances: se re"iere a la in"ormaci&n !inculada a los !icios ocultos de la cosa,
actualmente se considera que se debe in"ormar toda la in"ormaci&n pri!ada en poder del
!endedor que pueda a"ectar la decisi&n del comprador.
3. -arantas:
a. arant#a de eviccin: el !endedor garanti+a al comprador por la e!icci&n, debiendo
indemni+arlo si "uere !encido en un (uicio por rei!indicaci&n u otra acci&n real. 9erdido el
(uicio se debe restituir el precio ms la indemni+aci&n por da/os su"ridos. -a e!icci&n
comprende0
a) 8oda turbaci&n de derecho total o parcial que recae sobre el bien por causa anterior
o contempornea a la adquisici&n
b) -as cargas ocultas cua e'istencia no le mani"est& el ena(enante al adquirente
c) -as turbaciones de hecho causadas por el propio ena(enante
d) -os reclamos de terceros "undados en derechos resultantes de la propiedad
industrial o intelectual.
b. arant#a por vicios red'ibitorios: son los !icios ocultos de la cosa, cuo dominio, uso o
goce se transmiten por t*tulo oneroso, e'istentes al tiempo de la adquisici&n, que la hagan
impropia ara su destino, o que disminuan de tal modo el uso de ella que de conocerlos el
comprador no la habr*a adquirido o habr*a dado menor por ella. #l comprador se le e'ige
una diligencia media. Se puede pedir la acci&n redhibitoria (de!ol!er el precio) o la quanti
minoris (disminuci&n del precio hasta el menor !alor que la cosa tiene). Si el !endedor no
in"ormo de los !icios se tiene la acci&n indemni+atoria, como cuarta opci&n se puede
solicitar la reparaci&n de la cosa.
6
Contratos Segundo parcial (parte especial)
c.arant#a de funcionalidad y seguridad: en el derecho comercial se considera que e'iste una
garant*a de "uncionalidad que consiste en que la cosa sea apta para su destino (lo que
compraste "uncione para lo que tenias pensado) la garant*a de seguridad es que la cosa
!endida sea inocua, que no produ+ca peligros para su adquirente o terceros.
X. Obligaciones del comprador
1. La obligacin de pagar el precio:
a. Caracteres generales: el comprador debe pagar el precio de la cosa comprada, en el
lugar tiempo determinados en el contrato, el comprador contrae una obligaci&n de dar una
suma de dinero. El lugar del pago, es el domicilio del comprador. En cuanto al tiempo como
todo contrato puede ser de larga duraci&n, de e(ecuci&n inmediata o di"erida. En el primer
caso el tiempo es un presupuesto necesario para que el contrato cumpla sus e"ectos
perdurando en el tiempo mediante e(ecuciones continuadas o peri&dicas, produci)ndose
una multiplicidad de compra!enta que deri!an en suministro. En el caso de la e(ecuci&n
inmediata no est su(eto a modalidad en la e(ecuci&n di"erida est condicionado a un
pla+o suspensi!o o condici&n resolutoria.
b. Compraventa a cr%dito: la obligaci&n de pago del precio est sometida a la modalidad
del pla+o, pudiendo ser un pla+o e'preso o tcito. En el pla+o cierto la mora es automtica,
si es incierto se necesita reali+ar el a!iso.
c.E$cepcin dilatoria de incumplimiento contractual: tratndose de obligaciones nucleares
reciprocas siendo ambas e'igibles, puede suspenderse el pago de una si la otra no es
satis"echa o se o"rece el cumplimiento o ha amena+a de incumplimiento, el comprador
puede suspender el pago si es a"ectado la cosa por una acci&n real.
d. 0esolucin por incumplimiento: no e(ecutada la prestaci&n se puede requerir el
cumplimiento por un pla+o no in"erior a quince d*as, transcurrido queda e'tinguido el
contrato por resoluci&n debiendo las partes restituir lo dado, sal!o las prestaciones
cumplidas.
2. Deberes secundarios de conducta: el comprador debe pagar tambi)n el instrumento de !enta
los costos del recibo de la cosa comprada. El !endedor debe pagar los gastos a donde la cosa
llegue al lugar en que debe ser traditada (si debe ir a otro lugar es a cargo del comprador). El
comprador est obligado a recibir la cosa el !endedor a recibir el pago.
XI. El incumplimiento del contrato
El e(ercicio del pacto comisorio lle!a a la resoluci&n del contrato con"orme al art 127, obliga a la restituci&n
de lo dado en "unci&n del !*nculo que se e'tingue retroacti!amente. 9or consiguiente la resoluci&n produce la
obligaci&n de restituir lo dado, la repetici&n de los gastos sin causa la reparaci&n del da/o al inter)s negati!o
(en el acreedor es el menoscabo que no habr*a su"rido si no se hubiese constituido la obligaci&n)
XII. La transmisin del riesgo de la contraprestacin
1. Conceptos generales: se puede distinguir el riesgo de la cosa como ob(eto del derecho de
propiedad, el riesgo de la cosa contenido de la prestaci&n en una obligaci&n de dar cosas ciertas
17
Contratos Segundo parcial (parte especial)
el riesgo de la contraprestaci&n. El termino riesgo alude a un hecho e'terno a la obligaci&n al
contrato, no imputable a ninguna de las partes.
El derecho romano consideraba que era el comprador el que deb*a soportar el riesgo
El derecho "ranc)s considera que con la conclusi&n del contrato se transmite la propiedad las
cosas se pierden para su due/o
El derecho alemn considera que el !endedor soporta los riesgos de la cosa !endida
El derecho argentino considera que hasta que no se cumpla con la tradici&n, el due/o de la
cosa sigue siendo due/o de ella.
XIII. Pactos
1. Calificacin %urdica de los pactos: el pacto es una clausula accesoria que modi"ica los e"ectos
normales o naturales de los contratos t*picos. -os e"ectos normales de la compra!enta son el pago
del precio la entrega de la cosa, pero pueden ser sometidos a pactos que modi"ican el tiempo, el
lugar, la "orma, la modalidad, etc.
2. Compraventa su%eta a condicin suspensiva o resolutoria: en la denominada compra!enta
condicional ambas obligaciones son a"ectadas por el hecho condicionante, de modo que su
cumplimiento o "rustraci&n son a"ectadas por igual. Establecida la condici&n, esta puede ser
suspensi!a o resolutoria. -a condici&n suspensi!a dilata el cumplimiento hasta que se produ+ca el
hecho condicionante, en el *nterin, ni el !endedor debe entregar la cosa, ni el comprador pagar el
precio. En cambio la condici&n resolutoria somete la e"icacia del contrato a un hecho "uturo e
incierto, que si se reali+a produce la resoluci&n e'tinti!a, pendiente la condici&n, los contratantes
estn obligados al cumplimiento como si no hubiere modalidad
3. Compraventa ad gustum a ensao: la compra!enta ad gustum es la que somete la e"icacia del
contrato a que la cosa !endida agrade al comprador, la !enta puede ser hecha con su(eci&n a
ensao de la cosa o si el bien lo permite a que le guste. #mbos casos son una condici&n
suspensi!a el comprador es considerado como comodatario mientras no declare e'presa o
tcitamente su agrado. El c&digo de comercio contempla las cosas que no estn a la !ista para que
sean e'aminadas probadas por el comprador.
,. Clausula de arrepentimiento: las partes pueden acordar una clausula de arrepentimiento
unilateral a "a!or del !endedor, del comprador o de ambos, que se caracteri+a porque debe ser
e(ercida antes de que se haa producido el cumplimiento de alguna de las obligaciones nucleares.
En el derecho del consumidor la parte d)bil tiene 1 d*as para arrepentirse de lo contratado.
1. La se/a: puede tener una "inalidad de arrepentimiento o con"irmatoria. En el arras penitenciales se
permite arrepentirse perdiendo la suma pactada, en cambio se considera como arras con"irmatoria
a la suma de dinero como muestra de inter)s serio en la celebraci&n del cumplimiento.
$. !acto de retroventa: -a !enta con pacto de retro!enta es la que se hace con la clausula de poder
el !endedor recuperar la cosa !endida entregada al comprador, restituendo a este el precio
recibido con e'ceso o disminuci&n. El e(ercicio del derecho est sometido a un pla+o de 3 a/os
es %nicamente a cosas inmuebles.
11
Contratos Segundo parcial (parte especial)
.. !acto de reventa: el pacto de re!enta "aculta al comprador a restituir al !endedor la cosa
comprada, recibiendo el precio que hubiere pagado, con e'ceso o disminuci&n. Es igual al pacto de
retro!enta, solo cambia el su(eto.
5. !acto de preferencia: mediante este pacto la !enta se per"ecciona, pero si el comprador decide
!enderla nue!amente se obliga a pre"erir al !endedor, siempre que este ore+ca condiciones
similares a los terceros interesados. Este pacto puede ser utili+ado contra cualquier tipo de bien. Si
el comprador no cumple con la noti"icaci&n de la pre"erencia, la !enta sigue siendo !lida pero ha
que indemni+ar por los da/os causados. Es un pacto intuitu personae (sigue a la persona
%nicamente)
6. !acto de me%or comprador: las partes celebran un contrato de compra!enta pero se inclue un
pacto que modi"ica su e"ecto natural porque se dice que si un pla+o determinado aparece otro
comprador la misma queda sin e"ecto. 9uede ser por condici&n suspensi!a o resolutoria, si no lo
especi"ican es resolutoria. Es %nicamente a los bienes inmuebles por un pla+o de 3 meses
17. !acto de reserva de dominio: la !enta se celebra pero no se trans"iere el dominio hasta que el
comprador pague el precio integro, generando as* la acci&n personal deri!ada del contrato, sino
tambi)n la acci&n real a que sigue siendo el titular dominal.
11. !acto de no ena%enar: las partes en la compra!enta disponen que el comprador se obliga a no
!ender a una persona determinada la cosa que adquiri&, como por e(emplo un competidor. El tipo
de sanci&n depende de lo pactado por las partes
12. !acto de no concurrencia: el pacto establece la prohibici&n de competir con el comprador, una
!e+ trans"erida la cosa, produciendo una obligaci&n poscontractual de no hacer, debe tener un
pla+o limitado, un espacio una acti!idad de"inido, sino seria abusi!a.
13. Compra en comisin: en la compra en comisi&n el comprador le hace saber al !endedor que
celebra el contrato a nombre de otra persona que asumir la calidad de la parte contractual cuo
nombre se reser!a. Es un contrato por persona a designar. 9uede asumir una modalidad
suspensi!a o resolutoria.
Segunda parte Promesas, autorizaciones, boleto de compraventa
1. .ferta irrevocable: la o"erta de !enta, que puede ser irre!ocable cuando as* se lo establece o
cuando est sometida pla+o, es un acto unilateral porque su "uente es la declaraci&n de un solo
su(eto de carcter recepticio, la otra parte puede aceptarla se trans"orma en un contrato.
2. !romesa unilateral de venta: es un contrato mediante el cual un su(eto se obliga a !ender una
cosa en condiciones determinadas, mientras que la otra, "ormando parte del contrato, no se obliga a
comprar, sino a estudiar si la acepta o la recha+a. se produce una trans"ormaci&n de la promesa de
!enta al contrato, pero tiene e"ectos desde que queda per"eccionado el contrato, no desde la
promesa.
3. ,utorizacin de venta: quien tiene inter)s en !ender puede dar una autori+aci&n a una persona,
que puede ser un pro"esional para proceder a la !enta, constituendo un mandato. El autori+ado
act%a en nombre por cuenta del mandatario.
12
Contratos Segundo parcial (parte especial)
,. )eservas de compra o de venta: la reser!a constitue un contrato innominado mediante el cual el
reser!ante da una suma de dinero al propietario de un inmueble, quien se obliga a no !enderlo a
terceros durante el tiempo pactado, la reser!a tiene todos los elementos de la compra!enta, pero
"alta el consentimiento pleno. Si el contrato no se celebra, se debe restituir la suma recibida
1. !romesa bilateral de compraventa: para la corriente maoritaria no ha di"erencia entre esta
promesa bilateral la compra!enta, de modo que "rente al incumplimiento de una de las partes la
otra puede perseguir el pago del precio o la trans"erencia de la cosa.
$. (l boleto de compraventa:
a. Importancia y evolucin de la figura: para el r)gimen (ur*dico es un contrato preliminar o
incompleto por "alta de "orma legal, en cambio las partes entend*an haber llegado a un
acuerdo de"initi!o.
i. El r%gimen del cdigo civil: la compra!enta no tiene e"ecto real (no transmite la
propiedad), sino obligacional (produce la obligaci&n de trans"erir) por lo dispuesto en
el art 1323 cc. Esto trae la problemtica de que, primero, la "rustraci&n de no obtener
el bien (solo la indemni+aci&n sustituti!a) en segundo lugar el boleto creaba
inseguridad (ur*dica, a que el !endedor segu*a siendo el titula pod*a hipotecar el
bien.
ii. La evolucin legislativa: estableci& que el comprador por boleto pod*a reclamar la
escrituraci&n si hab*a pagado un 21? del precio o 17? en construcciones, siendo
irrenunciable. El c&digo procesal en el art 112 dio la soluci&n que le permite al (ue+
reali+ar la escritura. la re"orma del @$5 permite la :ponibilidad del boleto de
compra!enta en una quiebra.
iii. Principio protectorio: la aplicaci&n del principio protectorio de la parte d)bil (usti"ico en
gran medida el pasa(e del boleto al campo de los contratos de"initi!os. Este principio
se "unda en la protecci&n de la parte d)bil, siendo la que adquiere el inmueble.
b. Calificacin y efectos del boleto de compraventa:
i. &oletos provisorios y definitivos: las obligaciones nucleares son la entrega de la cosa
contra pago del precio. Siendo un contrato de cambio que tiene por "inalidad la
transmisi&n del dominio, es un acto de disposici&n se requiere la capacidad para
disponer, poder especial para el caso de ser celebrado a tra!)s de un mandatario.
Es un instrumento pri!ado no se trans"orma en p%blico por la certi"icaci&n de "irmas.
El boleto otorga derechos personales, no reales.
ii. La posesin: la adquisici&n de la posesi&n de inmuebles de buena "e por boleto de
compra!enta es leg*tima. El boleto es titulo su"iciente para transmitir la posesi&n de
una cosa por lo tanto es una posesi&n legitima
iii. Oponibilidad del boleto de compraventa:
1. Entre el vendedor!titular registral y el comprador por boleto: si no es
considerada la posesi&n legitima por el boleto, se crea una parado(a si el
13
Contratos Segundo parcial (parte especial)
comprador no paga el !endedor se estar*a embargando a el mismo. Si el
!endedor despu)s de !ender por boleto desea e(ercer acciones reales, si el
contrato es !lido, las acciones no son procedentes por (usto titulo.
2. (entas sucesivas: cuando ha dos !entas sucesi!as, hechas por boleto,
pre!alece el que tiene la posesi&n, si ninguna la posee, es pre"erido el de
"echa anterior.
3. Oponibilidad frente al locatario: el contrato de locaci&n es oponible al
comprador
,. Oponibilidad frente a terceros embargantes: si ha una medida cautelar
trabada antes que el boleto, gana la cautelar. Si ha publicidad registral o
posesi&n, gana el boleto "rente al embargo.
1. Oponibilidad frente al concurso o la .uiebra: gana el boleto de compra!enta si
tiene "echa cierta o e'iste certidumbre "ctica de su e'istencia anterior al
embargo o apertura del concurso, el boleto tiene publicidad, el peticionante en
el concurso es de buena "e ha pagado el 21? del precio con anterioridad a
la traba de embargo.
i!. La obligacin de escriturar- incumplimiento- da1os resarcibles: la obligaci&n de
escriturar pesa sobre ambas partes, pudiendo ser pura simple o sometida a un
pla+o como para cumplirla. Si no establecen un pla+o el tiempo transcurra,
generando dos posibilidades, que se d) una prorroga al pla+o que se trans"orme en
una obligaci&n pura simple pudiendo intimar a la otra para su cumplimiento. Se
puede interpelar la mora del que no cumple "rente a la mora se puede e(ercer la
e'cepci&n de incumplimiento contractual. Es com%n el uso de que cuando ha mora
en la obligaci&n de escriturar, se autori+a a la otra parte (no deudora) al no pago de
e'pensas o impuestos a partir de la posesi&n. 8ambi)n da el derecho a solicitar
escrituraci&n por parte del deudor o subsidiariamente por parte del (ue+.
Tercera parte Casos especiales
1. Venta de inmuebles: puede ser un !endedor singular o plural (por e(emplo el caso del condominio).
-a !enta de un inmueble puede ser reali+ada por un precio determinado en relaci&n a la totalidad del
inmueble & en relaci&n a una medida (sin establecer cul es la medida total del inmueble pagndose
lo que resulta de la medici&n)
2. Venta de lotes por mensualidades: cuando una empresa o indi!iduo propietario de un inmueble,
los di!iden en partes que luego son !endidas a particulares con un cr)dito en !arias cuotas, los
adquirentes no se trans"orman en propietarios sino al "inal del pago de la totalidad del precio
quedan desprotegidos "rente a la insol!encia del !endedor. El contrato de compra!enta del lote debe
contener los datos personales de los contratantes, la indi!iduali+aci&n del lote, la "orma del pago, los
antecedentes del t*tulo, los gra!menes debe ser inscripto pre!enti!amente dentro del pla+o de $
d*as contados de la "echa del boleto.
3. Venta de inmuebles de propiedad #orizontal pre#orizontal:
1,
Contratos Segundo parcial (parte especial)
a. El periodo de pre'ori,ontalidad: la prehori+ontalidad es un periodo preliminar que requiere de
documentos preparatorios con relaci&n a la obra, es una regulaci&n del periodo
precontractual con "inalidad protectoria del adquirente de departamentos de propiedad
hori+ontal. -a o"erta no puede inducir a error o no indicar el precio total entre otras cosas. El
incumplimiento de esta etapa impide al o"erente perseguir el cobreo del precio
b. La contratacin ba+o el r%gimen de propiedad 'ori,ontal: es un derecho real de dominio de
cada propietario sobre las unidades "uncionales, un condominio sobre los lugares comunes,
ser!idumbre sobre algunos usos compartidos un elemento asociati!o.
Cuarta parte Compraventa de consumo
1. La compraventa de consumo:
a. )elimitacin sub+etiva: el comprador es un consumidor, este es una persona "*sica o (ur*dica
que adquiere o utili+a productos o ser!icios como destinatario "inal, debe reali+ar un acto del
mercado para ser cali"icado consumidor (es decir consumir).
El !endedor es un pro!eedor re"iri)ndose a todo sector o"erente de productos ser!icios,
siempre que lo haga de una manera pro"esional (de "orma permanente o ocasional) en una
relaci&n de consumo.
b. )elimitacin ob+etiva:
i. (enta de cosas muebles: es la adquisici&n de cosas muebles, sea e"ectuada
directamente, por sistemas de distribuci&n o de ahorro pre!io. Aueda contemplado el
leasing a que es un una locaci&n con opci&n de compra (ambas contempladas por la
le)
ii. (enta de inmuebles nuevos con destino a vivienda: queda incluida la adquisici&n de
inmuebles nue!os destinados a la !i!iendo, incluso lotes de terreno adquiridos con el
mismo "in, cuando la o"erta sea p%blica dirigida a personas indeterminadas.
1. )ebe e$istir oferta p2blica y dirigida a personas indeterminadas: se e'clue si
es de un particular a otro
2. Inmuebles nuevos: a construirse, en construcci&n o que nunca haa sido
ocupado
3. El destino a !i!ienda es un elemento cali"icante
,. 9uede ser destinado para la !i!ienda de s* mismo, su "amilia o grupo social
1. -os vendedores de casas prefabricadas deben informar todas las
caracter#sticas de las mismas
$. Se puede comprar para !i!ienda, pero despu)s darle otro destino
iii. Contratos sobre cosas usadas: si es entre consumidores no est protegida,
%nicamente entre pro!eedores al consumidor.
11
Contratos Segundo parcial (parte especial)
i!. &ienes de consumo y bienes de capital integrados al proceso productivo: la di"erencia
est la "inalidad del bien, si es para satis"acci&n "amiliar (sin utili+aci&n pro"esional) es
un bien de consumo, sino es de capital.
2. Oferta y precio: las o"ertas dirigidas a consumidores potenciales indeterminados obliga a quien la
emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la "echa de comien+o "in, la
modalidad, condiciones o limitaciones, la re!ocaci&n es e"ica+ una !e+ haa sido di"undida por
medios similares a los empleados para hacerla conocer.
3. Incumplimiento del contrato- acciones: el incumplimiento de la o"erta o del pro!eedor permite al
consumidor 0
e'igir el cumplimiento "or+ado (siempre que sea posible)
aceptar otro producto o prestaci&n equi!alente
rescindir el contrato con derecho a la restituci&n de lo pagado
,. deberes secundarios de conducta- informacin y proteccin: los pro!eedores de ser!icios o bienes
deben suministrar a los consumidores en "orma cierta ob(eti!a in"ormaci&n !era+ detallada, e"ica+
su"iciente sobre las caracter*sticas esenciales del producto. 8ambi)n deben garanti+ar la seguridad
de los productos entregando manual en idioma nacional sobre el uso, instalaci&n mantenimiento de
la cosa.
1. Formas- el documento de venta: el documento de !enta debe contener la descripci&n
especi"icaci&n de la cosa, el nombre domicilio del !endedor, el nombre domicilio del "abricante,
menci&n de las caracter*sticas de la garant*a, pla+os condiciones de entrega el precio
condiciones de pago
$. arant#as: el ob(eto de la garant*a se re"iere a de"ectos o !icios de cualquier *ndole, aunque haan
sido ostensibles o mani"iestos al tiempo del contrato, que a"ecten la identidad entre lo o"recido lo
entregado su correcto "uncionamiento. Se debe entregar un certi"icado de garant*a que permita
identi"icar al !endedor, "abricante, importador o distribuidor, la identi"icaci&n de la cosa, las
condiciones de uso, la condici&n de !alide+ de la garant*a las condiciones de reparaci&n. 4a $
meses de garant*a
.. Acciones frente al incumplimiento de garant#as: el consumidor puede pedir la sustituci&n de la cosa
adquirida por otra id)ntica, de!ol!er la cosa en el estado en que se encuentre a cambio de recibir el
importe equi!alente, obtener una quita proporcional del precio. En caso de !icios redhibitorios se
aplica de puro derecho.
5. Las ventas agresivas: la !enta domiciliaria es aquella en que la propuesta de !enta de una cosa es
e"ectuada al consumidor en el lugar donde reside o su lugar de traba(o, el contrato debe ser
celebrado por escrito. -a compra por correspondencia es en que la propuesta se e"ect%a por media
postal o electr&nico la respuesta se reali+a por los mismos medios. En ambos casos el consumidor
puede re!ocar la aceptaci&n por el pla+o de 1 d*as, desde que se le entrego la cosa. Est prohibida
la !enta sorpresi!a, cuando la cosa o ser!icio no "ue requerido pre!iamente por un precio que
aparece debido, sin ms, a partir de la recepci&n del bien 5te mandan la cosa si no la de!ol!es en
un tiempo determinado, te la mandan a guardar con el debito automtico)
1$
Contratos Segundo parcial (parte especial)
1.