PROYECTO DE LEY No ______ DE 2014

SENADO
Por la cual se establece la obligaci! "e a"#uirir u! seguro $or $arte "e los co!structores "e
%i%ie!"a !ue%a & se establece! 'e"i"as $ara i!cre'e!tar la seguri"a" "e las e"i(icacio!es)
El Co!greso "e Colo'bia

DECRETA*
CAP+T,LO -
Seguro para la construccin de viviendas nuevas
Art.culo 1/ Obligacin de Adquirir el Seguro/ El constructor o enajenador de vivienda nueva, o
quien acte a su nombre o en su inters, estar obligado a adquirir un seguro expedido por una
compaa de seguros legalmente habilitada por la Superintendencia Financiera de olombia, que
ampare los perjuicios patrimoniales causados a los propietarios ! a los terceros que se vean
a"ectados en el evento que la edi"icaci#n colapse, pere$ca o amenace ruina como consecuencia de
las de"iciencias en el proceso constructivo, del suelo, de los materiales o de los diseos, con los que
se constru!an tales edi"icaciones%
Par0gra(o 1/ &a obligaci#n de adquirir el seguro de que trata este artculo aplicar a las nuevas
unidades de vivienda en los pro!ectos que se sometan al rgimen de propiedad hori$ontal, unidades
inmobiliarias cerradas, loteo individual o cualquier otro sistema que genere di"erentes unidades
inmobiliarias bien sea que se destinen para uso propio o para trans"erirlas a terceros cuando se trate
de quince '()* o ms unidades habitacionales%
En los pro!ectos de uso mixto que inclu!an vivienda, este seguro tambin ser obligatorio para
todas las unidades de vivienda, de con"ormidad con lo previsto en el inciso anterior%
Par0gra(o 2/ El +obierno ,acional establecer las garantas ! exclusiones propias de los contratos
de seguro que se celebren en los trminos de la presente le!%
Par0gra(o 1/ &a persona que constru!a una o varias viviendas para su uso propio no tendr la
obligaci#n de constituir el seguro de que trata la presente le!, siempre ! cuando no trans"iera a
ningn ttulo cualquiera de las unidades de vivienda%
Art.culo 2/ Definiciones. -ara e"ectos de la presente le! se tendrn en cuenta las siguientes
de"iniciones.
(% Co!structor* Entindase por constructor el pro"esional, persona natural o jurdica, bajo
cu!a responsabilidad se adelanta la construcci#n de vivienda nueva ! que "igura como
constructor responsable en la licencia de construcci#n%
1

2. E!a2e!a"or "e %i%ie!"a% Se entiende que es enajenador de vivienda nueva quien detente
la propiedad del predio segn ttulos de propiedad ! pretenda trasladar por primera ve$ las
unidades habitacionales segn lo de"inido en el artculo ( de la presente &e!%
3. 3i%ie!"a Nue%a* Es aquella edi"icaci#n que permite desarrollar unidades para el uso
habitacional que se aprueba mediante licencia de construcci#n en las modalidades de obra
nueva, ampliaci#n 'bien sea que en esta ltima modalidad se desarrolle una edi"icaci#n
adosada o aislada de la edi"icaci#n inicial*, adecuaci#n, modi"icaci#n, ! reconstrucci#n,'!
cu!as unidades resultantes se trans"ieran por primera ve$ a terceros%
Art.culo 1/ Finalidad del seguro. En el evento en que la edi"icaci#n pere$ca o amenace ruina, el
seguro de que trata el /rtculo ( de la presente &e! deber cubrir los daos que su"ra el inmueble !
los perjuicios que su"ran los terceros%
Art.culo 4/ Garanta de ejecucin de los proyectos% En los casos en los cuales el enajenador o
constructor, que acredite el cumplimiento de la totalidad de los requisitos de que trata la &e! 011 de
(223 ! su reglamentaci#n ! adems demuestre de con"ormidad con lo establecido en el literal b del
artculo 4 de la &e! (456 de 5112 que cinco ')* aseguradoras no le otorgaron la p#li$a, el +obierno
,acional establecer los mecanismos para garanti$ar la ejecuci#n de los pro!ectos de construcci#n%
Art.culo 4/ Valor Asegurado% El valor asegurado de la p#li$a ser igual al valor comercial del
inmueble estimado al momento de la expedici#n de la misma% En todo caso, este valor se actuali$ar
antes de la expedici#n del certi"icado de entrada en vigencia de la p#li$a de con"ormidad con lo que
disponga el reglamento%
El valor asegurado se ajustar anualmente de con"ormidad con el 7ndice de 8aloraci#n -redial, la
variaci#n del componente de vivienda del ndice de precios al consumidor o con el ndice predial
promedio certi"icados por el 9/,E
Par0gra(o% El +obierno ,acional reglamentar el valor asegurado para la cobertura de los perjuicios
que se le causen a terceros%
Art.culo 5/ Vigencia del seguro% &a cobertura del seguro de que trata la presente le! tendr una
vigencia de die$ '(1* aos contados a partir de la expedici#n de la certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n
de que trata el artculo (0 de la presente le!%
Par0gra(o 1/ opia de la p#li$a de seguros, de su certi"icado de la entrada en vigencia ! del recibo
de pago de la prima correspondiente, debern protocoli$arse en la escritura pblica de constituci#n
del reglamento de propiedad hori$ontal, o del instrumento que se utilice para generar las distintas
unidades habitacionales as como en las escrituras de trans"erencia de cada una de las unidades de
viviendas nuevas% 9e estos hechos se deber dejar constancia expresa en las respectivas
escrituras indicando el nmero de la p#li$a, su "echa, compaa aseguradora, tomador, bene"iciario !
asegurado as como la vigencia de la p#li$a%
2

&as compaas aseguradoras no podrn condicionar la expedici#n del certi"icado de entrada en
vigencia del seguro a la reali$aci#n de perita$gos o veri"icaciones adicionales a la Supervisi#n
:cnica, ni a pagos adicionales a la prima%
Par0gra(o 2% &a obligaci#n de los notarios ! registradores se circunscribe nica ! exclusivamente a
la veri"icaci#n ! protocoli$aci#n del certi"icado de la entrada en vigencia de la p#li$a, sin contar con
competencia alguna para pronunciarse sobre el contenido de la misma%
Par0gra(o 1/ &os notarios pblicos ! registradores ante quienes se otorguen las escrituras pblicas
de que trata este artculo que no exijan la protocoli$aci#n de los anteriores documentos ! la
constancia en las escrituras prevista en este artculo o se extralimiten en el ejercicio de su "unci#n,
incurrirn en "alta disciplinaria grave ! estarn sujetos a las sanciones disciplinarias previstas en la
le!%
Art.culo 6/ Obligacin de Verificar la Adquisicin del Seguro/ &a Supervisi#n de que trata el
artculo (6 de la &e! 011 de (223, ser la instancia encargada de veri"icar la adquisici#n de la p#li$a
de seguro para nuevas edi"icaciones, al momento de "irmar el acta de ;nicio de <bras%
Art.culo 7/ !gi"en General% El seguro cu!a adquisici#n se exige en la presente le! se regir para
todos los e"ectos por las normas que regulan el contrato de seguro en el #digo de omercio%
Art.culo 8/ #rrevocabilidad% El seguro consagrado en el /rtculo ( de la presente &e! es irrevocable
desde el momento en que la compaa de seguros expide el erti"icado de ;nicio de 8igencia de la
p#li$a%
CAP+T,LO --
Re%isi! "e "ise9os & su$er%isi! t:c!ica "e las e"i(icacio!es
Art.culo 10/ El pargrafo del artculo 15 de la Ley 400 de 1997 quedar as:
=&a revisi#n de los diseos estructurales de edi"icaciones que requieran de la obtenci#n del seguro
de construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edi"icaciones cu!o predio o predios
permitan superar ms de dos mil '5%111* metros cuadrados de rea construida, independientemente
de su uso, ser reali$ada a costo de quien solicita la licencia, con un pro"esional particular, cali"icado
para tal "in, de con"ormidad con los requisitos establecidos en el captulo 4 :tulo 8; de sta le!,
di"erente del diseador o independiente laboralmente de l, el cual por medio de un memorial
dirigido a los curadores urbanos o las dependencias de las administraciones municipales ! distritales
encargadas de la expedici#n de licencias de construcci#n certi"icar el alcance de la revisi#n
e"ectuada, el cumplimiento de las normas de la presente le! ! sus decretos reglamentarios ! "irmar
los planos ! dems documentos tcnicos como constancia de haber e"ectuado la revisi#n%
Esta revisi#n tambin la podrn reali$ar personas jurdicas que cuenten con personal cali"icado,
acreditado ! registrado que cumpla con los requisitos de"inidos en la presente le! para reali$ar la
revisi#n de los pro!ectos estructurales%
uando se presenten di"erencias entre el diseador estructural ! el revisor del pro!ecto las mismas
se resolvern de con"ormidad con el reglamento que para tal e"ecto adopte el +obierno ,acional%
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&a revisi#n de los diseos estructurales de edi"icaciones que no requieran de la obtenci#n del seguro
de construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edi"icaciones cu!o predio o predios no
permitan superar ms de dos mil '5%111* metros cuadrados de rea construida, independientemente
de su uso, deber cumplir con la totalidad de las normas previstas en la presente le! ! sus decretos
reglamentarios, reca!endo la responsabilidad sobre el diseador estructural, el propietario del predio
! el titular de la licencia de construcci#n% Sin perjuicio de lo anterior, durante el trmite de la licencia
se har una revisi#n del pro!ecto estructural por parte de los encargados de estudiar ! expedir las
licencias%>
Art.culo 11% El artculo 1 de la Ley 400 de 1997 quedar as:
=/rtculo (6% !"ligatoriedad. &a construcci#n de los pro!ectos de vivienda que requieran de la
obtenci#n del seguro para construcciones nuevas para vivienda, as como los de las edi"icaciones
cu!o predio o predios permitan superar ms de dos mil '5%111* metros cuadrados de rea
construida, independientemente de su uso, deber someterse a una supervisi#n tcnica
independiente del constructor, de acuerdo con lo establecido en este :tulo ! en los decretos
reglamentarios correspondientes%
&a construcci#n de edi"icaciones que no requieran de la obtenci#n del seguro de construcciones
nuevas para vivienda, as como los de las edi"icaciones cu!o predio o predios no permitan superar
ms de dos mil '5%111* metros cuadrados de rea construida, independientemente de su uso,
deber ejecutarse con"orme lo aprobado en la licencia de construcci#n reca!endo la responsabilidad
sobre el constructor, diseador estructural, el propietario del predio ! el titular de la licencia de
construcci#n% En todo caso el diseador estructural o ingeniero geotecnista podr exigir supervisi#n
tcnica a las edi"icaciones cu!a complejidad, procedimientos constructivos especiales o materiales
empleados la hagan necesaria, consignando este requisito mediante memorial que se anexar al
pro!ecto estructural !?o al estudio geotcnico correspondiente%
-argra"o(% orresponde al +obierno ,acional de"inir las "unciones, alcance, procedimientos,
documentos ! responsabilidades relacionados con la supervisi#n tcnica de que trata la presente
le!%
-argra"o 5% Se exclu!en las estructuras que se diseen ! constru!an siguiendo las
recomendaciones presentadas en el :tulo E de la reglamentaci#n, de con"ormidad con lo dispuesto
en el artculo 03 de esta &e!%
-argra"o 4% &a supervisi#n de que trata este artculo se exigir sin perjuicio de la obligaci#n que
tiene el constructor de reali$ar todos los controles de calidad que esta le! ! sus reglamentos exigen
para garanti$ar que la edi"icaci#n se ejecute de con"ormidad con los planos, diseos !
especi"icaciones tcnicas aprobados en la respectiva licencia% -ara ello, el constructor, durante el
desarrollo de la obra, deber contar con la participaci#n del diseador estructural del pro!ecto ! del
ingeniero geotecnista responsables de los planos ! estudios aprobados, quienes debern atender
las consultas ! aclaraciones que solicite el constructor !?o el supervisor tcnico% :ales consultas !
aclaraciones debern quedar registradas ! documentadas en el proceso de supervisi#n de la obra
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-argra"o 0% &a supervisi#n de que trata el presente artculo tambin la podrn reali$ar personas
jurdicas que cuenten con personal cali"icado, acreditado ! registrado que cumpla con los requisitos
de"inidos en la presente le! para reali$ar la supervisi#n tcnica%
uando se presenten di"erencias entre el constructor ! el supervisor tcnico del pro!ecto las mismas
se resolvern de con"ormidad con el reglamento que para tal e"ecto adopte el +obierno ,acional%>
Art.culo 12% El artculo 19 de la Ley 400 de 1997 quedar as.
=/rtculo (2% Edificaciones que no requieren supervisi#n t$cnica% En aquellas edi"icaciones que, de
con"ormidad con el artculo anterior, estn exentas de supervisi#n tcnica independiente, el
constructor tiene la obligaci#n de reali$ar los controles mnimos de calidad que esta le! ! sus
reglamentos exigen para garanti$ar que la edi"icaci#n se ejecute de con"ormidad con los planos,
diseos ! especi"icaciones tcnicas aprobadas en la respectiva licencia% -ara ello, el constructor,
durante el desarrollo de la obra, deber contar con la participaci#n del diseador estructural del
pro!ecto ! del ingeniero geotecnista responsables de los planos ! estudios aprobados, quienes
debern atender las consultas ! aclaraciones que solicite el constructor% :ales consultas !
aclaraciones debern quedar registradas ! documentadas en el proceso de ejecuci#n de la obra%
Art.culo 11/ !gi"en de inco"patibilidades% &os pro"esionales que realicen labores de revisi#n
de diseos o supervisi#n tcnica independiente de la construcci#n estarn sujetos al siguiente
rgimen de incompatibilidades ! no podrn actuar como tales.
(% @especto de pro!ectos en que les corresponda intervenir pro"esionalmente en cualquier otra
calidad%
5% @especto de pro!ectos en los que tenga alguna participaci#n a ttulo de socio, gerente,
director, administrador, propietario, diseador, constructor, accionista o "ideicomitente%
4% @especto de pro!ectos a ejecutar en predios que pertene$can a sus parientes hasta el
cuarto grado de consanguinidad o segundo de a"inidad%
0% @especto de pro!ectos en los que tenga participaci#n o intereses comerciales de cualquier
naturale$a
Par0gra(o% orresponder a los consejos pro"esionales de /rquitectura e ;ngeniera adelantar las
investigaciones e imponer las sanciones de que trata la normatividad vigente%
Art.culo 14/ $ertificacin t!cnica de ocupacin. Ana ve$ concluidas las obras aprobadas en la
respectiva licencia de construcci#n ! previamente a la ocupaci#n de nuevas edi"icaciones, el
supervisor tcnico independiente deber expedir bajo la gravedad de juramento la certi"icaci#n
tcnica de ocupaci#n de la respectiva obra, en el cual se certi"icar que la obra cont# con la
supervisi#n correspondiente ! que la edi"icaci#n se ejecut# de con"ormidad con los planos, diseos !
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especi"icaciones tcnicas, estructurales ! geotcnicas exigidas por el @eglamento olombiano de
onstrucciones Sismo @esistentes ! aprobadas en la respectiva licencia%
/ la certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n se anexarn las actas de supervisi#n% Estos documentos
debern protocoli$arse mediante escritura pblica otorgada por el propietario del predio la cual se
inscribir en el "olio de matrcula inmobiliaria del predio o predios sobre los cuales se desarrolla la
edi"icaci#n, as como en los "olios de matrcula inmobiliaria de las unidades privadas resultantes de
los pro!ectos que se sometan al rgimen de propiedad hori$ontal o instrumento que permita generar
nuevas unidades de vivienda% En los pro!ectos de construcci#n por etapas de que trata la le! B3) de
511(, para cada una de las nuevas edi"icaciones se deber proceder de la manera prevista en este
artculo%
opia de las actas de la supervisi#n tcnica independiente que se expidan durante el desarrollo de
la obra as como la certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n sern remitidas a las autoridades encargadas
de ejercer el control urbano en el municipio o distrito, de con"ormidad con las condiciones, trminos !
procedimientos que reglamente el +obierno ,acional%
Par0gra(o 1% En todo caso, para los e"ectos del control durante obra, la autoridad municipal o
distrital competente podr reali$ar visitas ! controles peri#dicos a la ejecuci#n de las construcciones,
cu!a evidencia ! resultados se consignarn en las actas de supervisi#n independiente ! en las de
inspecci#n que realicen las autoridades encargadas de ejercer el control urbano%
Par0gra(o 2/ &a veri"icaci#n del cumplimiento de las normas urbansticas corresponder a las
autoridades municipales ! distritales, quienes ejercern el control urbano de con"ormidad con lo
previsto en el artculo B( del 9ecreto 5()1 de (22) ! el artculo (12 de la &e! 466 de (223, por lo
cual no ser objeto de la certi"icaci#n de que trata el presente artculo ni podr condicionar su
expedici#n%
Art.culo 14/ Obligacin de %otarios y egistradores% &os notarios ! registradores de instrumentos
pblicos no procedern a otorgar ni inscribir respectivamente ninguna escritura de constituci#n o
cancelaci#n de hipotecas o "ideicomisos hasta tanto se cumpla con la obligaci#n de protocoli$ar e
inscribir la certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n de la manera prevista en el artculo anterior% &a
certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n podr protocoli$arse en el mismo acto de trans"erencia !?o
constituci#n o cancelaci#n de hipotecas o "ideicomisos, o en actos independientes%
Art.culo 15% %dici#nese el artculo & de la Ley 10 de &00' con el siguiente nu(eral .
=B% Cultas sucesivas mensuales de veinticinco '5)* salarios mnimos legales mensuales vigentes sin
que en ningn caso supere los trescientos '411* salarios mnimos legales mensuales para los
titulares de licencias de construcci#n ! constructores responsables que permitan la ocupaci#n de
edi"icaciones nuevas sin haber protocoli$ado ! registrado la certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n, as
como la suspensi#n de servicios pblicos domiciliarios, de con"ormidad con lo sealado en la &e!
(05 de (220% Estas multas se aplicarn por cada unidad privada que se ocupe sin haber cumplido
con la protocoli$aci#n ! registro dela certi"icaci#n tcnica de ocupaci#n>%
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Art.culo 16/ egistro &nico nacional de profesionales acreditados. rase el registro nico
nacional de pro"esionales acreditados para adelantar las labores de diseo, revisi#n ! supervisi#n de
que trata la &e! 011 de (223, el cual ser administrado por el onsejo -ro"esional ,acional de
;ngeniera ! -ro"esiones /"ines '<-,;/* ! tendr como insumo la cali"icaci#n del examen de
acreditaci#n, que se reali$ar de acuerdo con trminos ! condiciones que estable$ca el @eglamento
olombiano de onstrucciones Sismo @esistentesD ! el reporte de sanciones suministrado por el
onsejo -ro"esional ,acional de ;ngeniera ! -ro"esiones /"ines '<-,;/* ! el onsejo -ro"esional
,acional de /rquitectura ! sus -ro"esiones /uxiliares '-,//*%
El +obierno ,acional establecer las condiciones para la operaci#n del registro nico nacional%

CAP+T,LO ---
$uradores 'rbanos
Art.culo 17/ (roceso de seleccin de curadores urbanos% orresponde a la Superintendencia de
,otariado ! @egistro, adelantar el concurso de mritos para la designaci#n de los curadores urbanos
en los municipios ! distritos que cuenten con la "igura o que opten por ella, de acuerdo con los
trminos ! condiciones que para el e"ecto de"ina el +obierno ,acional%
orresponder al alcalde municipal o distrital designar a los curadores urbanos, de con"ormidad con
el orden de cali"icaci#n consignado en la lista de elegibles que se con"orme como resultado del
oncurso ,acional de uradores Arbanos% &a lista de elegibles tendr una vigencia de tres '4* aos,
a partir de su publicaci#n en el diario o"icial%
-ara ser designado curador deben cumplirse los siguientes requisitos.
(% Ser ciudadano colombiano en ejercicio, o extranjero residente legalmente en el pas, no ma!or
de B) aos ! estar en pleno goce de los derechos civiles de acuerdo con la onstituci#n
,acional ! las le!es civiles
5% -oseer ttulo pro"esional de arquitecto, ingeniero civil, ingeniero catastral, abogado o posgrado
en urbanismo, plani"icaci#n regional o urbana o derecho urbanoD
4% /creditar una experiencia laboral mnima de die$ '(1* aos en el ejercicio de actividades
relacionadas con el desarrollo o la plani"icaci#n urbana%
0% ,o estar incurso en alguna de las causales de inhabilidad determinadas en la presente le!%
)% /creditar la colaboraci#n del grupo interdisciplinario especiali$ado que apo!ar la labor del
curador urbano%
Par0gra(o/ &os curadores urbanos sern designados para periodos individuales de cinco ')* aos !
podrn ser designados nuevamente para el desempeo de esta "unci#n pblica para periodos de
igual duraci#n, previa participaci#n en el concurso de mritos de que trata la presente le!%
Art.culo 18/ #n)abilidades para ser designado curador urbano/ /dems de las inhabilidades
previstas en el artculo )0 de la &e! 340 de 5115, o la le! que lo modi"ique o derogue, se aplicarn
las siguientes.
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(% Euienes ha!an sido sancionados o excluidos del ejercicio de una pro"esi#n o ha!an sido
condenados a pena privativa de la libertad, salvo por delitos polticos o culposos%
5% Euienes ha!an sido condenados por la comisi#n de delitos que a"ecten el patrimonio del
Estado%
4% Euienes ha!an sido sancionados disciplinariamente con destituci#n o suspensi#n en el
ejercicio de un cargo pblico o el desempeo de una "unci#n pblica%
0% Euienes ha!an sido declarados responsables "iscalmente, en los trminos del artculo 46 de
la &e! 340 de 5115%
)% Euienes pade$can cualquier a"ecci#n "sica o mental que comprometa la capacidad
necesaria para el debido desempeo de las "unciones como curador urbano%
B% Euien con su conducta dolosa o gravemente culposa ha!an dado lugar a condenas contra el
Estado en ejercicio de su "unci#n como curador urbano en perodo anterior%
Art.culo 20/ #nco"patibilidades para el ejercicio de la funcin del curador urbano. /dems de
las incompatibilidades previstas en la &e! 340 de 5115, es incompatible con la "unci#n de los
curadores urbanos.
(% 9esempear cargo o empleo pblico o privado o celebrar en inters propio, directamente o
por interpuesta persona contrato alguno con entidades pblicas o con personas privadas
que manejen recursos pblicos, salvo las excepciones legales%
5% +estionar o intervenir, directa o indirectamente, en la gesti#n de negocios o ser apoderado
ante entidades del respectivo municipio o distrito%
4% Ejercer cargos de representaci#n poltica, inscribirse como candidato a cualquier cargo de
elecci#n popular durante el perodo para el cual "ue elegido o tomar parte en las actividades
de los partidos polticos sin perjuicio de ejercer el derecho al su"ragio%
0% Ser socio, miembro de juntas, consejos directivos o representante legal de personas
jurdicas que desarrollen actividades de diseo arquitect#nico, urbanstico o de construcci#n,
o asociadas al desarrollo urbano, en el municipio en el que el curador tenga jurisdicci#n%
)% Ejercer cualquier pro"esi#n liberal "uera del ejercicio propio del curador urbano, salvo la
docenciaD
Par0gra(o/ /l curador en ejercicio de sus "unciones le estn prohibidas las conductas sealadas en
el artculo 4) de la &e! 340 de 5115%>
Art.culo 21/ #"pedi"entos para el curador urbano/ omo garanta de imparcialidad, adems de
las causales de impedimento ! recusaci#n establecidas en el c#digo de procedimiento civil, el
8

urador Arbano deber declararse impedido para conocer de la solicitud si en l o cualquier
miembro de su equipo de apo!o, se con"igura cualquiera de las siguientes causales.
(% :ener l, o sus parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de a"inidad o
nico civil, inters directo o indirecto en el trmite solicitado%
5% Ser l, su c#n!uge, compaero permanente o alguno de sus parientes indicados, socio o
representante legal de la persona interesada en el trmite solicitado%
4% Ser el solicitante de la licencia dependiente, mandatario o administrador de los negocios del
curador o de alguno de los miembros del grupo interdisciplinario%
0% Faber intervenido en la decisi#n comercial o "inanciera, diseo o elaboraci#n del pro!ecto
objeto del trmite solicitado%
)% Faber emitido en cualquier tiempo conceptos o de cualquier manera intervenido en
asesoras respecto del inmueble objeto de solicitud de licencia por "uera de las actividades
de la curadura urbana%
El curador deber declararse impedido por escrito ! de manera motivada, para negarse a conocer
de alguna solicitud%
En caso de que no se declare impedido, los interesados podrn, en cualquier tiempo, recusar al
urador Arbano ante el Superintendente de ,otariado ! @egistro, quien en caso de encontrar
probada la causal, ordenar separar del conocimiento de la solicitud al curador recusado%
En caso de haber culminado el respectivo trmite en presencia de alguna de las anteriores
causales, las mismas podrn ser invocadas para solicitar la revocatoria o nulidad de la decisi#n% En
estos casos se seguirn los procedimientos administrativos ! judiciales correspondientes, previstos
en el #digo de -rocedimiento /dministrativo ! de lo ontencioso /dministrativo%>
Art.culo 22/ %or"as aplicables. En ejercicio de la "unci#n pblica, a los curadores urbanos se les
aplica el rgimen disciplinario de los particulares previsto en la &e! 340 de 5115, o la le! que lo
modi"ique, derogue o subrogue, sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en este
aptulo%
Art.culo 21/ $o"petencia. El rgimen disciplinario especial para los curadores urbanos se aplicar
por parte de la Superintendencia de ,otariado ! @egistro, sin perjuicio del poder pre"erente que
podr ejercer la -rocuradura +eneral de la ,aci#n% -ara adelantar las "unciones de vigilancia !
control de curadores urbanos previstas en la presente le!, la Superintendencia de ,otariado !
@egistro crear una Superintendencia 9elegada la cual tendr una divisi#n para ste objeto%
Art.culo 24/ Faltas gravsi"as de los curadores urbanos. /dems de las sealadas en el
artculo )) de la &e! 340 de 5115, o la le! que la modi"ique, derogue o subrogue, constitu!en "altas
disciplinarias gravsima ! por lo tanto dan lugar a la acci#n e imposici#n de la sanci#n
correspondiente, las siguientes.
9

(% El empleo de propaganda de ndole comercial o de incentivos de cualquier orden para
estimular al pblico a demandar sus servicios%
5% <mitir el cumplimiento de los requisitos en la prestaci#n de sus servicios%
4% 9ejar de asistir injusti"icadamente a la o"icina, o cerrarla sin motivo legal, o limitar
indebidamente las horas de despacho al pblico%
0% El incumplimiento de los deberes previstos en los numerales (, 5, 0, ), B, 6, 2, (1, ((, (5,
(4, (B, (3, (6, 50, 46 ! 42 del artculo 40 de la &e! 340 de 5115 o la le! que lo modi"ique,
derogue o subrogue%
)% &a violaci#n del rgimen de prohibiciones, establecido en los numerales (, 4, B, 3, (1, ((,
(5, (3, 54, 50, 52 ! 4( del artculo 4) de la &e! 340 de 5115 o la le! que lo modi"ique,
derogue o subrogue%
B% ;ncumplir los pla$os previstos en la le! para resolver una solicitud de licencia%
3% obrar como expensas, montos distintos a los autori$ados por el +obierno ,acional, o
recibir en especie el pago o parte de pago de las mismas%
6% <mitir la exigencia del pago de los impuestos, gravmenes, tasas, participaciones o
contribuciones, asociados a la expedici#n de licencias% En todo caso, no corresponder a
los curadores urbanos la veri"icaci#n del cumplimiento de las obligaciones tributarias
asociadas a la expedici#n de la licencia%
2% /ctuar incurso en causales de competencia desleal en los trminos del c#digo de comercio%
Art.culo 24/ Sanciones. &os curadores urbanos estarn sometidos al rgimen de sanciones previsto
para los particulares que ejercen "unciones pblicas en la &e! 340 de 5115 o la le! que lo modi"ique,
derogue o subrogue%
Art.culo 25/ Aplicacin del $digo disciplinario &nico% / los curadores urbanos, como
destinatarios de la le! disciplinaria, se les aplicar en lo pertinente los principios rectores, los
trminos de prescripci#n de la acci#n ! de la sanci#n disciplinaria, el procedimiento, las causales de
exclusi#n de responsabilidad, las causales de extinci#n de la acci#n disciplinaria ! de la sanci#n, el
rgimen de impedimentos ! recusaciones, los derechos del investigado ! dems reglas de la
actuaci#n procesal previstas en el #digo 9isciplinario Gnico%
Art.culo 26/ Funciones de la Superintendencia de %otariado y egistro/ /dems de las dems
"unciones previstas en la le!, sern atribuciones de la Superintendencia de ,otariado ! @egistro en
relaci#n con los curadores urbanos las siguientes.
10

(% /delantar el concurso ,acional para la designaci#n de los curadores urbanos%
5% :ramitar ! hacer seguimiento a las peticiones, quejas ! reclamos que "ormulen los usuarios
con relaci#n al servicio de los curadores urbanos%
4% En cualquier momento, de manera o"iciosa o a petici#n de las Entidades de control,
adelantar los procesos disciplinarios a los curadores urbanos, sin perjuicio del poder
pre"erente de la -rocuradura +eneral de la ,aci#n%
0% ;mponer sanciones o multas por incumplimiento de normas ! #rdenes de la
Superintendencia%
)% @eali$ar visitas generales a las curaduras, en materia de vigilancia preventiva%
B% <rdenar medidas necesarias para subsanar o prevenir irregularidades o situaciones
anormales%
3% -edir suministro de in"ormaci#n ! reali$ar visitas de inspecci#n%
6% -roponer lineamientos, directrices ! pautas de articulaci#n entre los curadores urbanos ! las
autoridades competentes municipales ! distritales en materia urbanstica%
Art.culo 27/ !gi"en de transicin% &as disposiciones de la presente le!, sern aplicables a los
pro!ectos cu!a licencia de construcci#n en las modalidades de"inidas en esta normatividad se
radiquen en legal ! debida "orma despus de la entrada en vigencia de la presente le!, incluidas
aquellas estructuras construidas en materiales alternativos, de"inidas en el aptulo ;;, /rtculo 6 a (0
de la &e! 011 de (223 o en aquellas disposiciones que la modi"iquen o complementen%
Art.culo 28/ Vigencia% :odo lo relacionado con el seguro de que trata la presente le! entrar en
vigencia un '(* ao despus de su promulgaci#n, los dems temas entran a regir a partir de la
publicaci#n de la presente le!% Esta le! subroga los artculos (), (6 ! (2 de la le! 011 de (223,
adiciona el artculo 5 de la &e! 6(1 de 5114, ! deroga todas las disposiciones que le sean contrarias,
en especial el artculo B0 de la &e! 2 de (262, modi"icado por el artculo 01 de la &e! 4 de (22(, ! el
numeral 5 del literal H del artculo 06 de la &e! 011 de (223%
L,-S ;EL-PE <ENAO CARDONA
Cinistro de 8ivienda, iudad ! :erritorio
11

E=$osici! "e 'oti%os "el Pro&ecto "e Le& Por la cual se establece la obligaci! "e a"#uirir
u! seguro $or $arte "e los co!structores "e %i%ie!"a !ue%a & se establece! 'e"i"as $ara
i!cre'e!tar la seguri"a" "e las e"i(icacio!es)
1/ -'$orta!cia eco!'ica & social "e la acti%i"a" e"i(ica"ora
Fist#ricamente, la construcci#n de edi"icaciones ha venido ganando participaci#n en la estructura
econ#mica del pas% En la actualidad, el valor agregado que se genera en la construcci#n de
edi"icaciones bordea los I53 billones anuales, representando 0J del -;K ,acional
(
% 9e acuerdo con
las estadsticas o"iciales del rea para el desarrollo de pro!ectos constructivos aprobada mediante
licencias de construcci#n, en olombia se constru!en anualmente 50 millones de metros cuadrados,
de los cuales 61J corresponden a la construcci#n de vivienda, ! el restante 51J, a la construcci#n
de destinos no residenciales% En unidades de vivienda, los registros o"iciales de producci#n de
vivienda revelan la construcci#n de (20%111 unidades anualmente, dentro de las cuales )5J
corresponde a vivienda de inters social
5
%
/l entorno descrito anteriormente, ha! que resaltar que en olombia existe un parque inmobiliario
cercano a las 2%2 millones de unidades de vivienda, ! un d"icit habitacional cuantitativo que persiste
en el ((,)J de los hogares del pas% -or tanto, aun cuando el crecimiento de la construcci#n "ormal
en la ltima dcada se ha multiplicado por ms de ) veces, los niveles de producci#n en materia de
vivienda son an insu"icientes para atender la "ormaci#n de 56)%111 hogares urbanos cada ao e
impactar el d"icit existente%
En el "rente social, la construcci#n de vivienda ! el entorno habitacional de las "amilias se re"leja de
"orma importante en el cubrimiento de la calidad de vida de los hogares% 9e acuerdo con la medici#n
de las ,ecesidades Ksicas ;nsatis"echas, tres de los cinco elementos que con"orman el indicador
se relacionan con la vivienda de "orma directa, bajo criterios como el espacio, servicios pblicos
esenciales ! calidad de materiales ! estructuras%
9e acuerdo con la relevancia sectorial mencionada en el contexto socio econ#mico del pas, las
medidas encaminadas a la cobertura de los riesgos derivados del proceso constructivo se convierten
en un elemento "undamental para el "ortalecimiento de la actividad%
2/ >arco regulatorio a$licable a la acti%i"a" "e la co!strucci!
&a con"ormaci#n de las empresas en olombia tiene "undamento constitucional en el artculo 444
que consagr# la libertad econ#mica como un derecho radicado en cabe$a de todos los ciudadanos%
9icha libertad consiste en la "acultad que tiene toda persona de reali$ar actividades de carcter
econ#mico con el "in de mantener o incrementar su patrimonio, as se ha reconocido que la libertad
econ#mica se encuentra ntimamente vinculada con la libertad de empresa ! la libre competencia
entre los ciudadanos% Sin perjuicio de lo anterior se hace necesario a"irmar que la con"ormaci#n de
empresa destinada al desarrollo de la construcci#n 'como cualquier tipo de empresa* no tiene
1
Fuente 9/,E% i"ras acumulado 51(5
2
Fuente% C8: L 9,-% orresponde al promedio MMMNMMMM
12

limitaci#n en su constituci#n siempre que no est en contra del bien comn ! el inters general, !a
que la empresa cumple una "unci#n social con"orme al artculo 444 de la onstituci#n -oltica%
&a actividad de la construcci#n en olombia, como desarrollo de una actividad econ#mica, tiene
lmites, tal como lo estableci# la onstituci#n -oltica del ao (22(, al indicar que el lmite de dichas
actividades se encuentra en el inters social, el ambiente ! el patrimonio cultural de la ,aci#n% En
virtud de lo anterior, el sector de la construcci#n cuenta con un marco normativo ! regulatorio estricto
que cobija aspectos tcnicos, urbansticos, ambientales, contractuales, ! tributarios, entre otros%
/ continuaci#n un breve recuento normativo en la materia.
En aspectos tcnicos, la &e! 011 de (223 se erige en el marco de la regulaci#n tcnica del sector de
la construcci#n, !a que dicha disposici#n contiene los criterios ! requisitos mnimos para el diseo,
construcci#n ! supervisi#n tcnica de edi"icaciones nuevas ! los requisitos para que las edi"icaciones
existentes sean capaces de resistir los e"ectos que producen los sismos, para salvaguardar las vidas
humanas ! el patrimonio de las mismas, las cuales deben ser de obligatoria aplicaci#n en todo el
pas ! controladas por las dependencias municipales o distritales encargadas de expedir licencias de
construcci#n%
En cumplimiento de lo exigido en la &e! 011 de (223, se gener# una reglamentaci#n tcnica !
cient"ica que contiene los requisitos que van desde el diseo ! construcci#n sismo resistente,
cargas, concreto estructural, mampostera estructural, estructuras metlicas, estructuras de guadua,
estudios tcnicos, supervisi#n tcnica, requisitos de protecci#n contra incendios ! algunos requisitos
complementarios, sta norma prev la "acultad de ser actuali$ada con"orme cambie el estado de la
:cnica en los procesos de construcci#n%
En relaci#n con el ordenamiento del territorio la &e! 466 de (223 en consonancia con lo de"inido en
el numeral 3O del art% 4(4 de la onstituci#n -oltica, contiene las normas, procedimientos !
mecanismos sobre los que se "unda el ordenamiento del territorio, la citada &e!, modi"ic# las &e!es
2P de (262 ! 4P de (22( con el "in de actuali$ar las disposiciones con las que se contaban hasta ese
momento en el pas ! establecer criterios que "ueran en concordancia con la onstituci#n -oltica de
(22(% 9e igual manera estableci# los mecanismos que los municipios tienen para el ejercicio de su
autonoma, adems de exigir que el uso del suelo cumpla con la "unci#n social de la propiedad
permitiendo hacer e"ectivos los derechos constitucionales a la vivienda ! los servicios pblicos%
:ambin se regul# la "igura de las uraduras Arbanas como autoridades para la expedici#n de las
licencias ! sanciones urbansticas% 9icha norma con el paso del tiempo ha sido objeto de mltiples
reglamentaciones ! modi"icaciones que se han adecuado al contexto social por el que atraviesa el
pas, dentro de las cuales se encuentran tanto la le! 6(1 de 5114 como el 9ecreto (0B2 de 51(1
actualmente vigente%
-untualmente, en materia de expedici#n de las licencias urbansticas, en desarrollo del mandato
constitucional atribuido a la le! para de"inir las condiciones en las cuales se ejercen las "unciones
pblicas a cargo de los particulares, desde la expedici#n del 9ecreto &e! 5()1 de (220 hasta la &e!
6(1 de 5114, ! sus reglamentaciones a travs de los 9ecretos (1)5 de (226, 9ecreto (B11, 9ecreto
)B0 de 511B, ! actualmente el 9ecreto (0B2 de 51(1, la "igura de los uradores Arbanos dio una
13

avance en la colaboraci#n a las o"icinas de planeaci#n municipal bajo los principios de celeridad !
e"iciencia para el e"iciente ejercicio del desarrollo urbano del pas%
&a &e! BB de (2B6 que se reglament# por medio del 9ecreto 5(2 de (2B2 ! posteriormente
modi"icada por los 9ecretos 5B(1 de (232 ! (305 de (26(, asign# en su momento a la
Superintendencia Kancaria ho! Superintendencia Financiera, la "unci#n de ejercer la inspecci#n !
vigilancia de las actividades relacionadas con la enajenaci#n ! construcci#n de bienes inmuebles
destinados a vivienda, as como al otorgamiento de crditos para adquisici#n de lotes o viviendas
para la construcci#n de las mismas%
&a &e! 6(1 de 5114 estableci# que toda actuaci#n de construcci#n, ampliaci#n, modi"icaci#n,
adecuaci#n ! demolici#n de edi"icaciones, de urbani$aci#n ! parcelaci#n, que contravenga los
planes de ordenamiento territorial ! las normas urbansticas que los desarrollan ! complementan
inclu!endo los planes parciales, dar lugar a la imposici#n de sanciones urbansticas a los
responsables, inclu!endo la demolici#n de las obras, segn sea el caso, de"iniendo el rgimen de
in"racciones urbansticas%
Frente a las relaciones de consumo derivadas de la compraventa de bienes inmuebles, la &e! (061
de 51(( establece las normas que regulan los derechos ! las obligaciones surgidas entre los
productores, proveedores ! consumidores ! la responsabilidad de los productores ! proveedores
tanto sustancial como procesalmente, sealando los mecanismos para la e"ectividad de las
garantas ! las "acultades administrativas ! jurisdiccionales con que cuenta el ente de control para
el e"ecto%
En este punto se resalta que el 9ecreto 066B de 51(( en el artculo (Q numeral 55 estableci# que la
S; conocer por regla general de la observancia de las disposiciones sobre protecci#n al
consumidor, dando tramite a las reclamaciones o quejas que se presenten cuya co(petencia no
)aya sido asignada a otra autoridad, por lo que se entiende que la competencia de la S; en materia
de rgimen de protecci#n al consumidor es residual%
9e lo anterior se colige que el sector de la construcci#n, como actividad econ#mica, se encuentra
altamente regulado, bajo la premisa del cumplimiento del la "unci#n social ! ecol#gica de la
propiedad, la entrega de productos de altos estndares de calidad, el desarrollo urbano responsable
! sostenible, la disminuci#n del d"icit de vivienda ! la protecci#n del inters social del pas, dada la
signi"icativa importancia que para los colombianos tiene la propiedad ra$%
1/ La res$o!sabili"a" legal "eri%a"a "e la co!strucci!
1/1 Casos "estacables a !i%el 'u!"ial
En el mundo, las di"erentes legislaciones han adoptado mecanismos para el manejo del riesgo
derivado de la actividad de la construcci#n, como la responsabilidad legal, las garantas legales ! la
adopci#n de seguros obligatorios, stos ltimos se ejecutarn en aquellos casos en que se presenta
la ocurrencia del siniestro ! exista un perjuicio material su"rido por aquellas personas que de acuerdo
con las de"iniciones legales tienen un inters asegurable debidamente protegido%
14

9e esta manera, es posible destacar pases como Espaa, Cxico ! hile en la implementaci#n de
los seguros obligatorios ! garantas%
En Espaa, la &e! 46 de (222 o &e! de <rdenaci#n de la Edi"icaci#n '&<E* determina en su
exposici#n de motivos que debido al aumento de la demanda de calidad de las edi"icaciones, la
garanta que deba constituirse con el objeto de proteger a los usuarios apunte no solo a los
requisitos tcnicos de lo construido sino tambin la constituci#n de un seguro de daos o de cauci#nD
determinndose, en el mismo sentido, que para el caso de edi"icios de vivienda, el constructor debe
suscribir en "orma obligatoria el seguro de daos materiales que ampare aquellos perjuicios
ocasionados por una de"iciente ejecuci#n de la obra ! un seguro que escude el detrimento causado
por el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o que a"ecten la seguridad estructural entre
los tres '4* ! die$ '(1* aos, requisitos que se constitu!en como indispensables para el otorgamiento
de las correspondientes escrituras pblicas ! liquidaci#n de las sociedades correspondientes%
9e igual "orma, la &<E determina que la obligatoriedad de las garantas exigidas ! su aplicaci#n
deber e"ectuarse de "orma escalonada con el objeto de permitir que el sector obligado a la
constituci#n de dichas garantas se habite a las dispociones all contenidas, de tal "orma que la
garanta de die$ '(1* aos que cobija los daos materiales ocasionados por vicios o de"ectos en
constucciones destinadas a vivienda ! que perturben los elementos estructurales, rigen a partir de la
entrada en vigencia de dicha &e! , ! las dems garantas, esto es, el seguro de tres '4* aos que
cubre daos producidos por los elementos constructivos ! que alteren la habitabilidad ! el seguro de
un '(* ao que cobija los daos materiales indilgados a los vicios o de"ectos de la ejecuci#n que
puedan deteriorar los elementos de terminaci#n o acabado de las obras, se establecer se
obligatoriedad a travs de @eal 9ecreto con observancia de las circunstancias del sector e"iciador !
asegurador%
En concordancia con lo sealado, el artculo (2 de la &e! de <rdenaci#n de la Edi"icaci#n '&<E*
establece la constituci#n de garantas por daos materiales provocados por vicios ! de"ectos en la
construcci#n as. *%rtculo 19. +arantas por da,os (ateriales ocasionados por vicios y defectos de
la construcci#n. 1. El r$gi(en de garantas e-igi"les para las o"ras de edificaci#n co(prendidas en
el artculo & de esta Ley se )ar efectivo de acuerdo con la o"ligatoriedad que se esta"le.ca en
aplicaci#n de la disposici#n adicional segunda/ teniendo co(o referente a las siguientes garantas:
a0 1eguro de da,os (ateriales o seguro de cauci#n/ para garanti.ar/ durante un a,o/ el
resarci(iento de los da,os (ateriales por vicios o defectos de e2ecuci#n que afecten a ele(entos de
ter(inaci#n o aca"ado de las o"ras/ que podr ser sustituido por la retenci#n por el pro(otor de un
5 por 100 del i(porte de la e2ecuci#n (aterial de la o"ra. "0 1eguro de da,os (ateriales o seguro de
cauci#n/ para garanti.ar/ durante tres a,os/ el resarci(iento de los da,os causados por vicios o
defectos de los ele(entos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incu(pli(iento de
los requisitos de )a"ita"ilidad del apartado 1/ letra c0/ del artculo '. c0 1eguro de da,os (ateriales o
seguro de cauci#n/ para garanti.ar/ durante die. a,os/ el resarci(iento de los da,os (ateriales
causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la ci(entaci#n/ los
soportes/ las vigas/ los for2ados/ los (uros de carga u otros ele(entos estructurales/ y que
co(pro(etan directa(ente la resistencia (ecnica y esta"ilidad del edificio3.
-or su parte, en Cxico, la &e! Federal de -rotecci#n al onsumidor establece en su artculo 34
Euter, que todo bien inmueble que se o"re$ca al consumidor deber contar con una garanta que
15

no podr ser in"erior a cinco ')* aos cuando se trate de temas estructurales, tres '4* aos por
impermeabili$aci#n ! un '(* ao para los dems elementos, contndose los anteriores pla$os a partir
de la entrega e"ectiva del inmueble% /dicionalmente, el proveedor estar obligado a reparar sin
ningn costo los de"ectos o "allas que presente el bien contratado, tiempo en el cual no se
computar el pla$o de la garanta, ! una ve$ "inali$adas las reparaciones a que ha!a lugar, iniciar la
garanta sobre las reparaciones e"ectuadas, junto con las pie$as o bienes repuestos ! continuar la
garanta de la parte del inmueble que no "ue sujeto dicha reparaci#n%
En hile, la &e! +eneral de Arbanismo ! onstrucciones de (23), cu!a ltima re"orma se es"ectu#
el ) de noviembre de 51(4, establece entre otras, las responsabilidades ! sanciones de los
pro"esionales ! particulares cuando ejer$an "unciones de urbani$aci#n ! construcci#n, "ijando a
travs de una <rdenan$a +eneral, reglamentos sobre los stndares tcnicos de diseo !
construcci#n%
:ratndose de responsabilidades, la &e! +eneral de Arbanismo ! onstrucciones de hile
determina a partir del artculo (6O las obligaciones a cargo del propietarioNprimer vendedor de una
construcci#n, considerndose este como encargado de los daos, "allas o de"ectos que se presenten
en la construcci#n durante su desarrollo o despus de "inali$ada% onsecuentemente, la &e! "ija los
deberes de los pro"esionales que ha!an intervenido en el proceso constructivo, sin detrimento de las
acciones legales que se puedan instaurar en contra de los proveedores, "abricantes !
subcontratistas que intevinieron en desarrollo de la obra ! la obligaci#n, ! el deber de incluir en el
cuerpo de la escritura pblica de compraventa la in"ormaci#n re"erente a la n#mina de pro"esionales
que participaron en su ejecuci#n as se trate de personas jurdicas, caso en el cual se debe
discriminar las personas naturales que representan a la sociedad%
En igual sentido, ! con el objeto de hacer e"ectivas las responsabilidades consignadas en la &e!
+eneral de Arbanismo ! onstrucci#n, se preveen pla$os de prescripci#nD para "allas que a"ecten la
estructura del inmueble que tendr un pla$o de die$ aos , cuando se presenten "allas o de"ectos de
los elementos constructivos o de las instalaciones el pla$o der de cinco aos, ! en caso de "allas
que a"ecten elementos de terminaciones o de acabados, el pla$o ser de tres aos, inclu!ndose en
el pla$o de cinco aos todas aquellas "allas o de"ectos que no ha!an incorporado de "orma expresa
en los trminos anteriormente descritos ! no sean asimilables o equivalentes a los narrados,
contndose el periodo de prescripci#n a partir de la "echa de recibo de la obra por al autoridad
competente para el e"ecto, o para el caso de terminaciones o acabados, el periodo iniciar su
c#mputo a partir de la "echa de inscripci#n del inmueble a nombre del comprador%
<tros pases como Klgica, Folanda, /lemania, Eatar ! Emiratos Rrabes Anidos han incluido en sus
ordenamientos jurdicos responsabilidades del constructor de tipo legal, similares a la consagrada
por el numeral 4 del /rtculo 51B1 del #digo ivil%
/ continuaci#n algunos ejemplos en materia de seguros obligatorios.
16

Pa.s Re(ere!cia Legal
Ti$o "e
Co!strucci!
Pli?a "e
Pro$ie"a"
@Asegura"o
*
Pro$ietarioA
Pli?a "e
Res$o!sabi
li"a" Ci%il
@Asegura"o
*
Co!structo
r
Be!e(iciari
o*
TercerosA
Cobertura 3alor Asegura"o
Algeria &e! 2)N13 N (22)
@esidenciales !
,o
@esidenciales
M
9e"ectos inherentes
en elementos
estructurales
osto :otal de
onstrucci#n
BritisC
Colu'bia D
Ca!a"a
FomeoSner
-rotection /ct
N(222
Ca'erE!
9ecreto ,O33?4(6
de (233
Di!a'arca
K!ggesHade"orsiHr
ing N 5116
@esidenciales M
9e"ectos inherentes
en cualquier parte
de la construcci#n
osto :otal de
onstrucci#n
Es$a9a
&e! de
<rdenaci#n de la
Edi"icaci#n N (222
@esidenciales M
9e"ectos inherentes
en elementos
estructurales
osto :otal de
onstrucci#n
;i!la!"ia
Fome :rade /ct L
(226
@esidenciales M
9e"ectos inherentes
en cualquier parte
de la construcci#n
&mite Especial del
5)J del valor del
contrato
;ra!cia
/cto de Spinetta L
(236
@esidenciales !
,o
@esidenciales
M
9e"ectos inherentes
en cualquier parte
de la construcci#n
osto :otal de
onstrucci#n
Cnimo ()1 Cil
euros para
construcciones con
costo superior a
()1 Cil de euros%
Fabo! &e! de (222
-talia
Cerloni /ct L (222
and &aS 5(1 N
511)
@esidenciales !
para <bras
iviles 'Sujeto a
contratos que
superen los (1
Cillones de
Euros*
M
9e"ectos inherentes
en elementos
estructurales
osto :otal de
onstrucci#n
&mite del 01J del
valor del contrato
para obras civiles%
Ga$!
Fouse Eualit!
;nsurance laS N
5112
@esidenciales M
9e"ectos inherentes
en elementos
estructurales
osto :otal de
onstrucci#n
>auricio
Kuilding ontrol
/ct L 51(5
NeH Gerse&
I ,SA
,eS Fome
Tarrant! and
KuildersU
@egistration /ct
N(236
Re$Eblica
"e J(rica
Ce!tral
<rdenan$a
,O64%1)4 de (264
Re$Eblica
"el Co!go
&e! ,O00?64 de
(264
Suecia
K!gg"els"VrsWHring
slagen L (224
@esidenciales M
9e"ectos inherentes
en cualquier parte
de la construcci#n
osto :otal de
onstrucci#n
17

Tu!e? &e! 20N(1 N (220
@esidenciales !
,o
@esidenciales
M
9e"ectos inherentes
en elementos
estructurales
osto :otal de
onstrucci#n
3ictoria D
Australia
/cto de
onstrucci#n
N(224
1/2 El caso colo'bia!o
+ran parte de los pro!ectos urbansticos en el pas, tienen como gnesis la celebraci#n de contratos
de compraventa, "iducia, colaboraci#n empresarial, entre otros, en virtud de los cuales los propietarios
del suelo entregan la tenencia de los inmuebles a un constructor, quien ser el encargado de
desarrollar por su cuenta ! riesgo el pro!ecto constructivo% En ste tipo de negocios, ! con
independencia de la remuneraci#n acordada, los propietarios del suelo ! otros intervinientes
'comerciali$adores, gerentes, interventores, etc%* hacen una presentaci#n expresa de sus
obligaciones, siendo responsables cada uno de ellos por aquellas actividades desarrolladas dentro de
su mbito de actuaci#n% 9e tal "orma, el constructor puede desarrollar su labor a travs de un
contrato de administraci#n delegada, un contrato de obra de precio nico global o al$ado, un contrato
de prestaci#n de servicios pro"esionales, etc%
En e"ecto, a quien despliega la actividad del proceso constructivo de edi"icaciones, adems de
aplicarse las normas generales de responsabilidad, le resultan aplicables una serie de normas
especiales que para la construcci#n de una edi"icaci#n comprende el #digo ivil olombiano%
El #digo ivil establece que la responsabilidad civil puede ser contractual o extracontractual, tal !
como lo seal# la orte onstitucional en Sentencia N N(116?(1. =En el orden 2urdico colo("iano
es clara la e-istencia de una concepci#n dualista de la responsa"ilidad civil/ por lo que no se puede
confundir el trata(iento de una y otra responsa"ilidad/ las cuales estn reguladas de (anera
aut#no(a e independiente en captulos distintos del 4#digo 4ivil/ se originan en causas o fuentes
diversas y sus prescripciones en (ateria de reparaci#n no son coincidentes.3.
/ continuaci#n algunos apartes del pronunciamiento en menci#n sobre la responsabilidad civil.
*+,- .. Algunas consideraciones sobre la naturale/a jurdica de la responsabilidad civil
contractual y de la e0tracontractual

'.1. La responsa"ilidad civil contractual
5'6
)a sido definida por la doctrina especiali.ada co(o aquella
que resulta de la ine2ecuci#n o e2ecuci#n i(perfecta o tarda de una o"ligaci#n estipulada en un
contrato vlido
546
. 7e este (odo/ el concepto de responsa"ilidad civil contractual se u"ica en el
conte-to de un derec)o de cr$dito de orden privado/ que solo o"ra en un ca(po e-clusivo y li(itado/
vale decir/ entre las partes del contrato y 8nica(ente respecto de los per2uicios nacidos de ese
negocio 2urdico.
556
En tanto que la responsa"ilidad civil e-tracontractual/ ta("i$n deno(inada
delictual o aquiliana/ es aquella que no tiene origen en un incu(pli(iento o"ligacional/ sino en un
*)ec)o 2urdico3/ ya se trate de un delito o de un ilcito de carcter civil.

9:.0

18

'.&. La legislaci#n colo("iana/ regula en ttulos distintos del (is(o Li"ro del 4#digo 4ivil/ las
consecuencias del incu(pli(iento en (ateria contractual y las de los )ec)os 2urdicos. En el ttulo
;<< se ocupa *del efecto de las o"ligaciones3 = artculos 1>0& a 1>17=? y en el ;;;<@ A artculos
&'41 a &'>0= de *la responsa"ilidad civil por los delitos y las culpas3/ esta"leciendo respecto de
cada tipologa las reglas que go"iernan la inde(ni.aci#n de los per2uicios irrogados.

'.'. La 2urisprudencia de la 4orte 1upre(a de Busticia/ )a desarrollado esta concepci#n dual de la
responsa"ilidad civil/ separndose e-plcita(ente de una concepci#n unitaria/ y destacando la
i(portancia que tiene esta diferenciaci#n en la prctica 2udicial/ (s all de si(ples prop#sitos
acad$(icos y te#ricos. %s )a indicado que *El 4#digo 4ivil destina el ttulo 1& de su Li"ro 4uarto a
recoger cuanto se refiere a los efectos de las o"ligaciones contractuales/ y el ttulo '4 del (is(o
Li"ro a deter(inar cules son y co(o se configuran los originados en vnculos de derec)o nacidos
del delito y de las culpas. 9:0 Estas diferentes esferas en que se (ueve la responsa"ilidad
contractual y la e-tracontractual no presentan un si(ple inter$s te#rico o acad$(ico ya que en el
e2ercicio de las acciones correspondientes tan i(portante distinci#n repercute en la inaplica"ilidad
de los preceptos y el (ecanis(o pro"atorio
123
3

*4uando se acuda a teoras co(o la que pregona la unidad de la culpa civil o a cualquiera
otras de alcance si(ilar/ orientadas a poner de (anifiesto por diversos ca(inos que s#lo son
accesorios o secundarios los (atices diferenciales que registran los dos tipos de
responsa"ilidad en cuesti#n/ algo s resulta ser indiscuti"le y es que en la tarea de
distinguirlos e i(pri(irles el correspondiente trata(iento 2urdico sie(pre )a"r de tenerse en
cuenta que la responsa"ilidad lla(ada *contractual3/ concreta por esencia/ 2uega de ordinario
entre personas que se )an ligado voluntaria(ente y que por lo (is(o )an procurado
especificar el contenido de los co(pro(isos e(ergentes del negocio por ellas cele"rado/
(ientras que la responsa"ilidad e-tracontractual opera entre quienes )a vinculado 8nica(ente
el a.ar y la e-tensi#n de los i(perativos de conducta incu(plidos en los que to(a causa la
respectiva prestaci#n resarcitoria del da,o en que dic)a responsa"ilidad se traduce/ es
definida con frecuencia con nor(as de notoria a"stracci#n/ lo que en 8lti(o anlisis lleva a
concluir que no es indiferente en (odo alguno el r$gi(en en que de )ec)o se sit8e una
de(anda enta"lada para o"tener el pago de per2uicios3
143
.

'.4. En lo que concierne a la responsa"ilidad e-tracontractual/ la 2urisprudencia especiali.ada la
define co(o el encuentro accidental fortuito de una fuente de la o"ligaci#n resarcitoria generada por
(andato legal. 1o"re el particular se,ala que: *co(o desde anta,o lo viene predicando la
4orporaci#n con apoyo en el tenor del artculo &'41 del 4#digo 4ivil/ para que resulte
co(pro(etida la responsa"ilidad de una persona natural o 2urdica/ a ttulo e-tracontractual/ se
precisa de la concurrencia de tres ele(entos que la doctrina (s tradicional identifica co(o *culpa/
da,o y relaci#n de causalidad entre aqu$lla y este3. 4ondiciones estas que ade(s de considerar el
cuadro a-iol#gico de la pretensi#n en co(entario/ definen el esque(a de la carga pro"atoria del
de(andante/ pues es a este a quien le corresponde de(ostrar el (enosca"o patri(onial o (oral
9da,o0 y que este se origin# en la conducta culpa"le de quien de(anda/ por que al fin y al ca"o la
responsa"ilidad se engasta en una relaci#n 2urdica entre dos su2etos: el autor del da,o y quien lo
padeci#3
1563
.

19

Frente al caso espec"ico de la construcci#n de edi"icaciones, el #digo ivil en su artculo 51B1
establece.
=%CD<4EL! &0>0. Los contratos para construcci#n de edificios/ cele"rados con un e(presario que
se encarga de toda la o"ra por un precio 8nico prefi2ado/ se su2etan ade(s a las reglas siguientes:
1. El e(presario no podr pedir au(ento de precio/ a prete-to de )a"er encarecido los 2ornales o los
(ateriales/ o de )a"erse )ec)o agregaciones o (odificaciones en el plan pri(itivo? salvo que se
)aya a2ustado un precio particular por dic)as agregaciones o (odificaciones.
&. 1i circunstancias desconocidas/ co(o un vicio oculto del suelo/ ocasionaren costos que no
pudieron preverse/ de"er el e(presario )acerse autori.ar para ellos por el due,o? y si $ste re)usa/
podr ocurrir al 2ue. o prefecto para que decida si )a de"ido o no preverse el recargo de o"ra/ y fi2e
el au(ento de precio que por esta ra.#n corresponda.
'. 1i el edificio perece o a(ena.a ruina/ en todo o parte/ en los die. a,os su"siguientes a su
entrega/ por vicio de la construcci#n/ o por vicio del suelo que el e(presario o las personas
e(pleadas por $l )ayan de"ido conocer en ra.#n de su oficio/ o por vicio de los (ateriales/ ser
responsa"le el e(presario? si los (ateriales )an sido su(inistrados por el due,o/ no )a"r lugar a la
responsa"ilidad del e(presario sino en confor(idad al artculo &041/ Fsic &057G inciso final.
0. El reci"o otorgado por el due,o/ despu$s de concluida la o"ra/ s#lo significa que el due,o la
aprue"a/ co(o e-terior(ente a2ustada al plan y a las reglas del arte/ y no e-i(e al e(presario de la
responsa"ilidad que por el inciso precedente se le i(pone.
5. 1i los artfices u o"reros e(pleados en la construcci#n del edificio )an contratado con el due,o
directa(ente por sus respectivas pagas/ se (irarn co(o contratistas independientes/ y tendrn
acci#n directa contra el due,o? pero si )an contratado con el e(presario/ no tendrn acci#n contra el
due,o sino su"sidiaria(ente y )asta concurrencia de lo que $ste de"a al e(presario.
&a garanta decenal como obligaci#n contractual est contenida en el artculo 51B1, numeral tercero
del #digo ivil, ! consiste en que el empresario se obliga para con el adquirente de la construcci#n
a responder por los daos ! perjuicios que se causen durante los die$ aos siguientes a la entrega
de la construcci#n, por vicios de la construcci#n o del suelo que dicho empresario ha!a debido
conocer en ra$#n de su pro"esi#n u o"icio, o por aquellos vicios en los materiales que el ha!a
suministrado 'tratndose de contratos de construcci#n por administraci#n delegada*, o le ha!a
entregado el dueo de la obra 'tratndose de contratos de construcci#n por empresa* ! que el ha!a
debido conocer por su pro"esi#n u o"icio%
4
9e tal "orma, la responsabilidad del constructor surge por el incumplimiento de las obligaciones
pactadas en el contrato de obra% ,o obstante, se debe precisar que tal responsabilidad puede
3
/l respecto, el 9r% Xavier :ama!o Xaramillo ha considerado.
*La nor(a pareciera esta"lecer una responsa"ilidad o"2etiva de los constructores que/ pese a cu(plir con la ley so"re
construcciones/ de"en asu(ir en algunos casos los riesgos derivados de los te("lores de tierra. 7eci(os que la nor(a es
a"surda porque uno entiende que cuando no se construye de acuerdo con lo previsto en la ley/ el constructor incurre en culpa y
es responsa"le. H ta("i$n entiende que cuando/ pese a cu(plirse las nor(as de construcci#n/ el te("lor de tierra causa da,os
en la edificaci#n/ el da,o es i(puta"le a una causa e-tra,a y/ por tanto el constructor se e-onera a la lu. de los previsto en los
principios generales de la responsa"ilidad o"2etiva. Iero es a"surdo e-igirle al constructor la garanta de que el edificio sea capa.
de resistir deter(inados te("lores de tierra/ pese a que cu(plan las nor(as de construcci#n de sis(o resistencia. Eso se sale de
las (anos del constructor y no )ay ra.#n que 2ustifique que el de"a responder por esos da,os3
20

generar e"ectos tanto "rente al propietario de la obra como "rente a terceros, generndose as la
responsabilidad civil extracontractual%
-or su parte, el artculo (1
0
de la &e! (061 de 51(('Estatuto del onsumidor* establece una
responsabilidad objetiva, en este caso para el empresario, pues basta probar el dao en la
edi"icaci#n ! se presumir la responsabilidad del mismo%
on base en dicho artculo, se ha considerado que el tercero adquirente de la edi"icaci#n, "undado
en la garanta decenal podra reclamar del empresario constructor los daos su"ridos cuando el
edi"icio Yperece o amena$a ruinaY como consecuencia de los vicios de la construcci#n, del suelo o de
los materiales, por cuanto dicha garanta se activa cuando el edi"icio perece o amena$a ruina, en
todo o en parte en (1 aos siguientes a su entrega, causados por los vicios re"eridos%
En todo caso, los regmenes de responsabilidad son di"erentes segn si la ruina o amena$a de ruina
del inmueble tiene lugar durante su construcci#n 'o demolici#n* o luego de que esta ha sido
terminada, ! se resumen a continuaci#n.
Res$o!sabili"a" Ci%il @RCA Dura!te la e2ecuci! "el
co!trato o co!strucci!
E! los 10 a9os siguie!tes a la
e!trega
RC Co!tractual "el Co!structor @ 9ecenal
',o% 4 /rt% 51B1 %%*
@ 9ecenal
',o% 4 /rt% 51B1 %%*
RC E=traco!tractual "el
Co!structor
@ actividades peligrosas
',o% 4 /rt% 54)B %%*
8icio de onstrucci#n L
@ 9ecenal
'/rtculo 54)( ! ,o% 4 /rt% 51B1
%%*
/s mismo, el #digo ivil ha establecido la acci#n redhibitoria en cabe$a del comprador para que
se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de los bienes
inmuebles, llamados redhibitorios% :ales vicios deben reunir las calidades siguientes.
(%* Faber existido al tiempo de la venta%
5%* Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o s#lo sirva
imper"ectamente, de manera que sea de presumir que conocindolos el comprador no la hubiera
comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio%
4%* ,o haberlos mani"estado el vendedor, ! ser tales que el comprador ha!a podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no ha!a podido "cilmente conocerlos en
ra$#n de su pro"esi#n u o"icio%
&os vicios redhibitorios dan derecho al comprador para exigir o la rescisi#n de la venta, o la rebaja
del precio, segn mejor le pareciere%
Si el vendedor conoca los vicios ! no los declar#, o si los vicios eran tales que el vendedor ha!a
debido conocerlos por ra$#n de su pro"esi#n u o"icio, ser obligado no s#lo a la restituci#n o a la
4
Le& 1470 "e 2011/ ART-C,LO 10/ RESPONSABLES DE LA FARANT+A LEFAL% /nte los consumidores, la responsabilidad por la
garanta legal recae solidariamente en los productores ! proveedores respectivos%
-ara establecer la responsabilidad por incumplimiento a las condiciones de idoneidad ! calidad, bastar con demostrar el de"ecto del
producto, sin perjuicio de las causales de exoneraci#n de responsabilidad establecidas en el artculo (B de la presente le! 'Z*%>
21

rebaja del precio, sino a la indemni$aci#n de perjuiciosD pero si el vendedor no conoca los vicios, ni
eran tales que por su pro"esi#n u o"icio debiera conocerlos, s#lo ser obligado a la restituci#n o la
rebaja del precio%
&a acci#n redhibitoria durar un ao respecto de los bienes races, en todos los casos en que las
le!es especiales o las estipulaciones de los contratantes no hubieren ampliado o restringido este
pla$o% El tiempo se contar desde la entrega real%
9e otro lado, el Estatuto del onsumidor '&e! (061 de 51((* que tiene como prop#sito la protecci#n
de la posici#n del comprador en sus relaciones con los "abricantes, suministradores ! proveedores
de productos ! servicios, ha adoptado una poltica legislativa de protecci#n a los compradores% En
e"ecto, regula los derechos ! las obligaciones surgidas entre los productores, proveedores !
consumidores ! la responsabilidad de los productores ! proveedores tanto sustancial como
procesalmenteD sus normas son aplicables en general a en todos los sectores de la economa
respecto de los cuales no exista regulaci#n especial, evento en el cual aplicar la regulaci#n especial
! suplementariamente las normas establecidas en el Estatuto%
En el caso espec"ico de los bienes inmuebles, adems de las disposiciones antes enunciadas
sobre los contratos de compraventa de bienes inmuebles ! la responsabilidad civil por las
actividades de la construcci#n, el Estatuto del onsumidor ha sealado una garanta legal que
comprende la estabilidad de la obra por die$ '(1* aos, ! para los acabados un '(* ao% El 9ecreto
34) de 51(4, establece un procedimiento especial para hacer e"ectiva la garanta sobre bienes
inmuebles bien para la reposici#n, sustituci#n o devoluci#n del dinero por el producto comprado%
/s mismo, el re"erido Estatuto en su :tulo ;8 aptulo Gnico hace re"erencia a la @esponsabilidad
por daos por producto de"ectuoso, entendido como aquel bien mueble o inmueble que en ra$#n de
un error el diseo, "abricaci#n, construcci#n, embalaje o in"ormaci#n, no o"re$ca la ra$onable
seguridad a la que toda persona tiene derecho%
El productor ! el expendedor sern solidariamente responsables de los daos causados por los
de"ectos de sus productos, sin perjuicio de las acciones de repetici#n a que ha!a lugar% omo dao,
se entienden los siguientes.
(% Cuerte o lesiones corporales, causadas por el producto de"ectuosoD
5% &os producidos a una cosa di"erente al producto de"ectuoso, causados por el producto de"ectuoso%
-ara determinar la responsabilidad, el a"ectado deber demostrar el de"ecto del bien, la existencia
del dao ! el nexo causal entre este ! aquel%
uando se viole una medida sanitaria o "itosanitaria, o un reglamento tcnico, se presumir el
de"ecto del bien%
uando ha!a concurrencia de causas en la producci#n del dao, la responsabilidad del productor
podr disminuirse%
22

&o anterior, sin perjuicio de las acciones jurisdiccionales a que ha!a lugar%
4/ Los seguros "e co!strucci! e! Colo'bia
4/1/ Seguros obligatorios e! Colo'bia
4/1/1/ El Seguro "e Cali"a" & Estabili"a" "e la 3i%ie!"a Nue%aDSECALD
omo se advirti# en lneas anteriores, los regmenes que se han adoptado para mitigar los riesgos
asociados a la actividad de la construcci#n se "undamentan principalmente en la responsabilidad
legal, la garanta legal ! los seguros obligatorios, siendo stos ltimos de aplicaci#n en nuestro pas.
El artculo B0 de la &e! 2 de (262 reglamentado por el 9ecreto 4105 de (262, obligaba a todo
vendedor de vivienda nueva a garanti$ar la estabilidad por un lapso de tres '4* aos, ! la buena
calidad de la vivienda por un perodo de dos '5* aos, contados a partir del momento de la primera
venta.
*Artculo 789.: Dodo vendedor de vivienda nueva estar o"ligado a constituir una p#li.a para
garanti.ar la esta"ilidad y la "uena calidad de la vivienda. El notario p8"lico ante quien se efect8e la
venta e-igir la protocoli.aci#n de una copia de la p#li.a en la escritura correspondiente.3
El seguro tena por objeto indemni$ar la reparaci#n de los daos que su"riera el inmueble asegurado
como consecuencia de la ausencia de calidad o estabilidad, a "in de restituir el inmueble asegurado
a las condiciones de calidad ! estabilidad tcnicamente requeridas, inclu!endo las demoliciones o
desmontajes necesarios%
El valor asegurado se determinaba en "unci#n del precio de venta, el cual se reajustaba
automticamente de acuerdo al ndice nacional de precios para el consumidor certi"icado por el
9/,E%
:al disposici#n, "ue subrogada por el artculo 01 de la &e! 4 de (22( as.
*%rtculo 40J.= El artculo >4 de la Ley 9 de 199/ quedar as:
El +o"ierno Kacional regla(entar las nor(as (ni(as de calidad de la vivienda de inter$s social/
especial(ente en cuanto a espacio/ servicios p8"licos y esta"ilidad de la vivienda.3
En virtud de un juicio de constitucionalidad reali$ado al artculo 01 de la &e! 4 de (22(, la orte
onstitucional en un "allo que armoni$a las disposiciones que en el ordenamiento colombiano
desarrollan el derecho a la vivienda digna, declaro exequible el artculo 01 de la &e! 4P de (22(, en
el entendido que, dentro de las condiciones mnimas de la vivienda de inters social, los vendedores
estn obligados a constituir una p#li$a de calidad ! estabilidad de los inmuebles que enajenan%
23

4/1/2/ Seguro $ara las %i%ie!"as a"#uiri"as a tra%:s "e cr:"ito Ci$otecario
&a &e! )0B de (222, establece como condici#n de los crditos de vivienda, su aseguramiento de
manera bsica para los amparos de incendio ! terremoto.
*%CD<4EL! 17. 4!K7<4<!KE1 7E L!1 4CL7<D!1 7E @<@<EK7% <K7<@<7E%L. 1in per2uicio de lo
esta"lecido en el artculo pri(ero de la presente ley/ el +o"ierno Kacional esta"lecer las
condiciones de los cr$ditos de vivienda individual a largo pla.o/ que tendrn que estar deno(inados
e-clusiva(ente en E@C/ de acuerdo con los siguientes criterios generales:
9:0
10. Estar asegurados contra los riesgos que deter(ine el +o"ierno Kacional.3
En desarrollo de la &e! )0B de (222, el 9ecreto (0) de 5111, modi"icado por el art% 6, 9ecreto
,acional 43B1 de 5116, establece la obligatoriedad de seguros que amparen los riesgos de
terremoto e incendio.
*%rtculo M. Nodificase el artculo 1M del 7ecreto 145 de &000 el cual quedar as:
%rtculo 1M. 4ondiciones de los cr$ditos. Iara efectos del cu(pli(iento de los requisitos
esta"lecidos en el artculo 17 y de(s nor(as concordantes de la Ley 54> de 1999/ los cr$ditos de
vivienda individual a largo pla.o/ entendidos co(o aquellos otorgados por los esta"leci(ientos de
cr$dito a personas naturales para financiar la adquisici#n de vivienda nueva o usada/ la reparaci#n/
re(odelaci#n/ su"divisi#n o (e2ora(iento de vivienda usada/ o la construcci#n de vivienda propia/
de"ern a2ustarse a las siguientes condiciones: 9:0
c0 1eguros. Los in(ue"les financiados de"ern estar asegurados contra los riesgos de incendio y
terre(otoO.
4/1/1/ Seguro $ara las o$eracio!es "e Leasi!g Cabitacio!al
/l igual que en materia de crdito hipotecario, tratndose de las operaciones de &easing
Fabitacional es necesario considerar que el Estatuto <rgnico del Sistema Financiero al determinar
las reglas especiales para el aseguramiento de bienes inmuebles ha determinado la obligatoriedad
de un seguro obligatorio.
*%CD<4EL! 101. CE+L%1 E1IE4<%LE1.
1. %segura(iento de los "ienes in(ue"les de las entidades vigiladas. Los in(ue"les de
propiedad de las entidades so(etidas al control de la 1uperintendencia Pancaria y aquellos
que les sean )ipotecados para garanti.ar cr$ditos que tengan o lleguen a tener a su favor/
de"ern asegurarse contra los riesgos de incendio o terre(oto/ en su parte destructi"le/ por
su valor co(ercial y durante la vigencia del cr$dito al que accede/ en su caso*.
En desarrollo de lo anterior, el 9ecreto 5))) de 51(1 establece.
*%rtculo &.&.1.'.' 1eguros.
El contrato de leasing )a"itacional tendr co(o (ni(o los siguientes seguros:
a0 1eguro contra incendio y terre(oto cuya co"ertura a(pare el "ien in(ue"le9:03
24

4/1/4/ Seguros e! la $ro$ie"a" Cori?o!tal
<tro de los campos en los que se anali$ar la existencia de seguros obligatorios destinados a la
trans"erencia del riesgo derivado de daos ! perjuicios que su"ran los bienes inmuebles destinados a
vivienda, se re"iere a la "orma especial de propiedad denominada -ropiedad Fori$ontal% /l respecto
establece la &e! B3) de 511( en su artculo ().
*%CDQ4EL! 15. 1E+EC!1. Dodos los edificios o con2untos so(etidos al r$gi(en de propiedad
)ori.ontal podrn constituir p#li.as de seguros que cu"ran contra los riesgos de incendio y
terre(oto/ que garanticen la reconstrucci#n total de los (is(os.
I%CR+C%S! 1o. En todo caso ser o"ligatoria la constituci#n de p#li.as de seguros que cu"ran
contra los riegos de incendio y terre(oto los "ienes co(unes de que trata la presente ley/
suscepti"les de ser asegurados.
I%CR+C%S! &o. Las inde(ni.aciones provenientes de los seguros quedarn afectadas en pri(er
t$r(ino a la reconstrucci#n del edificio o con2unto en los casos que $sta sea procedente. 1i el
in(ue"le no es reconstruido/ el i(porte de la inde(ni.aci#n se distri"uir en proporci#n al derec)o
de cada propietario de "ienes privados/ de confor(idad con los coeficientes de copropiedad y con
las nor(as legales aplica"les.3
9espus de la breve presentaci#n contenida en el presente captulo, es posible a"irmar que en
olombia existen los siguientes seguros obligatorios en materia de vivienda.
(% Seguro para 8;S. Seguro real que inclu!e las coberturas de calidad ! estabilidad
5% Seguros para las viviendas adquiridas a travs de crdito hipotecario. obertura bsica de
incendio ! terremoto
4% Seguros para operaciones de leasing habitacional. obertura mnima de incendio !
terremoto con la posibilidad de extenderlas de acuerdo con la solicitud de la compaa de
&easing
0% Seguros de $onas comunes en -F. obertura bsica de icnendio ! terremoto
4/1/4/ Seguro "e cu'$li'ie!to
Asada principalmente en contratos de obra pblica 'Se exige por ejemplo en los -rograma 8;-
+ratuita ! 8;-/*D entre otros, cubre el riesgo de estabilidad ! calidad de la obra que se en"oca
principalmente a amparar el incumplimiento de la obligaci#n de garanti$ar que la obra reali$ada no
se destruir o amena$ar ruina por vicio de la construcci#n, del suelo o de los materiales que el
contratista ha debido conocer en ra$#n de su pro"esi#n u o"icio%
Es un amparo posNcontractual que cubre "allas imputables al contratista que deben ser objeto de
pruebaD habr lugar a la indemni$aci#n cuando se presente un incumplimiento imputable al
contratista, un dao ! un nexo causal entre el dao ! el incumplimiento%
:ienen vigencia no in"erior a ) aos%
25

4.2. Seguros %olu!tarios e! Colo'bia
4.2.1. Seguro To"o Riesgo Co!structor
/s mismo, ha hecho carrera en el Sector Edi"icador la constituci#n voluntaria de seguros, como por
ejemplo el seguro =:odo riesgo constructor>%
Este seguro, ampara durante su vigencia los bienes contra las prdidas o daos que su"ran de
manera sbita, accidental e imprevista, por la reali$aci#n de alguno de los riesgos o eventos
amparados, mientras tales bienes se hallen en la construcci#n% &os amparos cubiertos por sta
p#li$a, as como las exclusiones, dependen del producto que o"re$ca cada aseguradora,
resaltndose la exclusi#n del diseo%
4.2.2. Seguro "e res$o!sabili"a" ci%il e=traco!tractual*
Este seguro cubre los perjuicios patrimoniales que cause el asegurado con motivo de la
responsabilidad civil en que incurra de acuerdo con la le! colombiana como consecuencia de daos
a bienes de terceros !?o lesiones o muerte a personas causados por hechos accidentales, sbitos,
repentinos e imprevistos, imputables a l, ocurridos durante la vigencia del seguro%
4.2.3. Seguro "e res$o!sabili"a" ci%il $ro(esio!al $ara ar#uitectos e i!ge!ieros*
/mpara daos !?o costos por reclamaciones propias ! de terceros por causa de un acto err#neo,
inclu!endo actos de contratistas ! subcontratistas en la prestaci#n de sus servicios pro"esionales%
9ebe mediar contrato entre el /segurado ! los ontratistas ! Subcontraistas%
&os contratistas ! subcontratistas deben estar legalmente habilitados para prestar sus servicios a
terceros en su calidad de arquitecto !?o ingeniero%

-ara que el asegurador pague los daos !?o costos debe existir una reclamaci#n de parte del
/segurado en contra de sus ontratistas ! Subcontratistas por un acto err#neo en la prestaci#n de
sus servicios pro"esionales como contratistas ! subcontratistas%
Servicios pro"esionales amparados. 9iseos. Fidrosanitario, Estructural, /rquitect#nico, Elctrico
redes e interno, gas, paisajstico, seali$aci#n, seguridad humana, urbanstico, redes, drenaje,
acueducto, vas, redes elctricas ! de tel"onos, seguridad ! control, geomtrico, levantamiento
topogr"ico ! estudio de suelos, diseo de ventilaci#n%
4/4/ ,!a $ro$uesta* el seguro obligatorio e! la co!strucci! "e %i%ie!"a
9ada la importancia ! trascendencia que para los colombianos tiene la vivienda, bajo la premisa que
la actividad de la construcci#n como actividad peligrosa que es, es altamente reglada ! en el da a
da propende por alcan$ar los mximos niveles de calidad en el diseo ! construcci#n de sus
productos, para que no se presenten hechos tan desa"ortunados como el de Space en Cedelln,
ampoalegre en Karranquilla ! otrosD a "in de garanti$ar a travs de un tercero Nla ompaa
/seguradoraN a los compradores de vivienda la protecci#n a su patrimonio en caso que ocurra un
26

hecho relacionado con la construcci#n despus de la entrega del inmueble, ! para complementar el
sistema de garantas ! responsabilidad legal de"inidos en el ordenamiento jurdico colombiano, as
como a los productos inmobiliarios que a la "echa existen en el mercado ! que son de voluntaria
adquisici#n, se propone a los honorables congresistas de olombia, la adopci#n de una le! por la
que se imponga a los constructores de vivienda nueva, la obligaci#n de constituir un seguro contra
todo riesgo expedido por una aseguradora legalmente habilitada por la Superintendencia Financiera
de olombia, que por el lapso de (1 aos, ampare los perjuicios patrimoniales o materiales que
causen estos como consecuencia de la responsabilidad civil Lcontractual o extracontractualN en que
aquellos incurran por causa de las actividades desarrolladas dentro del giro ordinario de sus
negocios% Estar expresamente incluida dentro de las coberturas del seguro al que se re"iere la
presente iniciativa, el diseo, los de"ectos en la construcci#n, los materiales, el suelo ! la culpa
grave del onstructor%
/ e"ectos de amparar la responsabilidad civil contractual !?o extracontractual del constructor de
vivienda nueva, se entender que el valor asegurable no podr ser in"erior al valor de la primera
enajenaci#n del inmueble% 9icho valor se ajustara anualmente de con"ormidad con el 7ndice de
8aloraci#n -redial certi"icado por el 9/,E, ndice que mide la variaci#n en el valor de los bienes
inmuebles con destino econ#mico habitacional% Se calcula con el promedio de las variaciones de los
valores comerciales reportados en una muestra de predios visitados%
/s, existen mltiples argumentos econ#micos que justi"ican la existencia de los seguros
obligatorios, todos ellos "undados en el precepto de que stos mejoran el bienestar de la sociedad
como un todo debido a la existencia de "allas de mercado% / continuaci#n se presentan los
principales elementos del anlisis econ#mico a "avor de estos seguros.
(% E=ter!ali"a"es* El primer ! ms popular argumento que se esgrime a la hora de justi"icar la
implementaci#n de un seguro obligatorio tiene que ver con la existencia de externalidades, es
decir, costos que no estn incorporados en los precios del mercado% &a presencia de
externalidades implica que el sistema de precios s#lo re"lejar los costos marginales privados !
no el costo marginal social que s recoge la existencia de e"ectos externos, ajustndose al
criterio de -areto% En general, si cualquier individuo su"re un accidente ! no se encuentra
asegurado, se generara un costo que tendra que asumir toda la sociedad, es decir, las vctimas
de accidentes que no estn aseguradas externali$an estos costos% /dicionalmente, los
individuos de alto riesgo 'que tienen una alta probabilidad de accidente* imponen una
externalidad negativa sobre los buenos riesgos, aumentando el monto promedio de las primas%
An seguro obligatorio internali$a el costo de un accidente en la primera situaci#n, el cual en caso
contrario sera impuesto a la sociedad, as como la carga hacia los individuos con menos riesgo
en el segundo caso%
5% Selecci! A"%ersa* En segundo lugar se encuentra la selecci#n adversa, una "alla de mercado
mu! comn ! ampliamente estudiada por la literatura econ#mica% &a selecci#n adversa se re"iere
a la imposibilidad que tienen las aseguradoras de distinguir entre individuos de alto ! bajo riesgoD
no obstante, los individuos s conocen su propio per"il de riesgo% En este escenario las
aseguradoras saben que no es conveniente cobrar una misma prima promedio para todos los
individuos, pues una compaa competidora podra o"recer una prima ms econ#mica los
individuos de bajo riesgo con base en el menor valor esperado del siniestro% Esta tari"aci#n
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puede tener como consecuencia la distribuci#n desigual de los clientes, pues mientras algunas
compaas pueden terminar asegurando nicamente a los riesgos altos las dems s#lo
aseguraran los riesgos bajos% 9ebido a que la situaci#n de las compaas que se quedan
nicamente con los riesgos altos no es viable "inancieramente, en este escenario no es posible
tener un equilibrio agrupador estable%
Este problema se puede solucionar si las aseguradoras disean distintos contratos para cada
tipo de riesgo, lo que se conoce en la literatura como equilibrio separador% Sin embargo, esto
implica costos para la sociedad, en ra$#n del contexto de in"ormaci#n asimtrica en la selecci#n
adversa, en el cual las aseguradoras se someten a un proceso de ensa!o ! error hasta alcan$ar
el contrato #ptimo que separa a los individuos con una equivalencia primaNriesgo% El equilibrio de
este mercado consiste en o"recer una prima menor aunque con cobertura parcial para los
individuos de bajo riesgo ! una prima ma!or aunque con cobertura total para los individuos de
alto riesgo% Estos dos tipos de contratos son estables porque los distintos individuos tienen
incentivos para revelar voluntariamente su per"il de riesgos% Esta situaci#n se conoce como
equilibrio separador, donde cada individuo escoge voluntariamente el contrato que "ue diseado
para su per"il de riesgo ! las compaas de seguros cobran primas que permiten su
sostenibilidad "inanciera% Este es un equilibro estable porque la elecci#n de los contratos revela
el per"il de riesgo de los individuos 'quienes maximi$an su utilidad*, garanti$a que las compaas
sean viables "inancieramente ! elimina la posibilidad de que compaas competidoras o"re$can
p#li$as ms "avorables para los individuos de bajo riesgo%
9/F&K[ '(26(* demuestra que el bienestar de la sociedad del equilibrio separador se puede
mejorar mediante la adopci#n de un seguro obligatorio de cobertura parcial, lo que representa
una mejora de -areto% El contrato consiste en la adopci#n de un seguro obligatorio para todos
los individuos, independientemente de su riesgo, con cobertura parcial, con la posibilidad de
adquirir un seguro suplementario de cobertura total% Cientras que el seguro obligatorio est
tari"ado con base en una prima promedio ponderada, la tari"a del seguro suplementario se
establece con base en los per"iles de riesgo% Este esquema representa una mejora en el
bienestar de los riesgos altos en tanto stos tendran que pagar por una prima promedio por
debajo de su riesgo al tiempo que suscriben el contrato suplementario% / su ve$, los individuos
de riesgo bajo, a pesar de que en"rentan una prima por encima de su riesgo, ! por lo tanto tienen
que subsidiar parte del seguro obligatorio de los riesgos altos, cuentan con un ma!or nivel de
cobertura al que tenan anteriormente gracias a la cobertura mnima obligatoria% En este sentido,
las p#li$as suplementarias "uncionan de "orma similar al equilibrio separador. los riesgos altos
contratan la cobertura total ! los riesgos bajos una cobertura superior a la del equilibrio
separador% /s la obligatoriedad hace que sea ms "cil encontrar %
4% Los seguros obligatorios tie!e! re!"i'ie!tos crecie!tes a escala* El siguiente argumento a
"avor de los seguros obligatorios parte del supuesto de que los seguros tienen rendimientos
crecientes a escala 'economas de escala*, lo cual implica que en caso de que se estable$ca un
seguro obligatorio, el monopolio encargado de proveer el seguro tendra costos ms bajos por
unidad% Sin embargo, no existe evidencia que soporte el supuesto inicial de economas de
escala%
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En cuanto a los costos de transacci#n ',ETF<ASE, (22B*, las aseguradoras en"rentan
incertidumbre para estimar la probabilidad de que un individuo de alto riesgo se siniestre% -or lo
tanto, estos costos justi"ican la adopci#n de un seguro obligatorio%
0% >erca"o "e Regulaci!* <tra teora que se usa para explicar la existencia de seguros
obligatorios es lo que se podra denominar el mercado de regulaci#n, en el que interactan los
votantes 'demandantes de regulaci#n* ! los gobernantes 'o"erentes de regulaci#n*% &os
individuos maximi$an su bienestar usando su poder de negociaci#n, mientras que la "unci#n
objetivo de los gobernantes est en la continuaci#n de su poder, dada la restricci#n de atender
las pre"erencias de la poblaci#n%
\ste instrumento, que de acuerdo con el artculo (2( del Estatuto <rgnico del Sistema Financiero
debe ser de creaci#n legal, sin duda ser un elemento que no solo "ortalecer la con"ian$a sobre la
actividad, como dinami$adora del crecimiento social ! econ#mico del pas, sino que permitir cubrir
cualquier tipo de riesgo operativo asociado a la actividad de la construcci#n%
4/ Seguri"a" & estabili"a" "e E"i(icacio!es/
4/1/ E2ercicio "e (u!cio!es $Eblicas $or $articulares e! la e=$e"ici! "e lice!cias
urba!.sticas* Cura"ores ,rba!os/
&a "igura de los uradores Arbanos en olombia, en los trminos de la exposici#n de motivos de la
le! 6(1 de 5114, =Zes creado para hacerse cargo de los procesos engorrosos, permitiendo que las
autoridades municipales puedan centrarse en el ordenamiento de la ciudad>% Esta modalidad de
ejercicio de "unci#n pblica por parte de particulares responde a las necesidades de prestaci#n
e"ica$ ! e"ectiva de la "unci#n pblica en materia de expedici#n de licencias urbansticas, procurando
descongestionar a las o"icinas de planeaci#n de "unciones administrativas concretas que por virtud
de la descentrali$aci#n por colaboraci#n constitucional puedan ejercer particulares con condiciones
pro"esionales ! tcnicas espec"icas bajo un marco legal que garantice la seguridad jurdica de los
interesados%
/s, pese a que an es ma!or el porcentaje de municipios que mantienen su rgimen original en
materia de regulaci#n ! expedici#n de licencias urbansticas a cargo de las administraciones
municipales a travs de las o"icinas de planeaci#n respectivas, los entes territoriales en donde
actualmente existen uradores urbanos ha demostrado la disminuci#n de situaciones de ine"iciencia
! corrupci#n en la expedici#n de las licencias, producto de la pro"esionali$aci#n ! equipo de
colaboradores con los que cuenta cada urador Arbano, mostrando las bondades de la propuesta
gubernamental que desde hace ms de (6 aos han venido operando en bene"icio del desarrollo
urbano del territorio nacional%
,o obstante, ste sistema es un modelo que requiere de ajustes ! adecuaciones, como quiera que
su evoluci#n regulatoria desde el 9ecreto (1)5 de (226 hasta el actualmente vigente 9ecreto (0B2
de 51(1 no ha logrado establecer controles adecuados que eviten el ejercicio imparcial de la "unci#n
pblica, ! la vulnerabilidad de las construcciones reali$adas por los distintos agentes del sector real
de la construcci#n%
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/s, por mandato constitucional, corresponde al ongreso de la @epblica de"inir las condiciones en
las cuales se ejercen las "unciones pblicas a cargo de los particulares, tal ! como aconteci# con la
expedici#n de la le! 466 de (223 ! la le! 6(1 de 5114 recogiendo las reglamentaciones que el
+obierno ,acional ha pro"erido al respectoD buscando resolver en "orma urgente e inmediata las
"allas que en el ejercicio de sus "unciones se han detectado, espec"icamente sobre. 'i* la "alta de
selecci#n objetiva de los uradores ArbanosD 'ii* su rgimen de inhabilidades, incompatibilidades e
impedimentosD ! 'iii* la "alta de control tcnico de los pro!ectos aprobados, por omisiones o "alencias
legales ! reglamentarias, que han permitido la expedici#n de licencias urbansticas de edi"icaciones
con condiciones de vulnerabilidad e inestabilidad%
4/2/ Pro$uesta* Co!troles e! cua!to a la selecci!K r:gi'e! "e co!trol "isci$li!arioK & "e'0s
co!"icio!es $ara su e2ercicio/
:eniendo en cuenta lo anunciado, se propone a los honorables congresistas de olombia, la
adopci#n de una le! por la que se modi"ique el sistema actual de selecci#n de los uradores
Arbanos a travs de la creacci#n de una duperintendencia delegada ! especiali$ada para adelantar
los concursos de mritos, adscrita a la Superintendencia de ,otariado ! @egistro, ! que estable$ca
en "orma uni"icada ! estandari$ada los criterios, requisitos, ! dems condiciones de participaci#n de
los aspirantes a las uraduras ArbanasD buscando garanti$ar la imparcialidad en la selecci#n de los
particulares que ejercern las "unciones pblicas para la expedici#n de las licencias urbansticas%
oncordante con lo anterior, la propuesta de le! inclu!e la asignaci#n de atribuciones especiales a la
Superintendencia de ,otariado ! @egistro, para que dentro de su estructura implemente los cargos !
"unciones requeridos que hagan e"ectiva la la ejecuci#n de los procesos de selecci#n de curadores
urbanos, ! las dems "unciones complementarias a los mismos%
Finalmente, se propone a los honorables miembros del ongreso de la @epblica, que mediante le!
se estable$can en "orma de"intiva el rgimen de inhabilidades, incompatibilidades e impedimentos, a
quienes aspiren a los cargos a proveer en la designaci#n de las uraduras Arbanas, inclu!endo
dentro del articulado las sanciones de tipo disciplinario a las cuales pueden verse incursos por su
vulneraci#n%
L,-S ;EL-PE <ENAO CARDONA
Cinistro de 8ivienda, iudad ! :erritorio
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