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Fraccionamiento de macro lotes
Por: Vernica Acosta
Febrero-marzo, 2013
Dr. Manolo Surez
Si bien para fraccionar un terreno se necesita de un profesional que realice los planos de la nueva subdivisin,
es recomendable la concurrencia de un profesional del derecho, para que en el mbito de la legalidad, lleve a
cabo el proceso de regulacin de la misma.
El Dr. Manolo Surez, abogado, con amplia experticia en derecho inmobiliario y ex funcionario del Municipio de
Quito, aclara algunas interrogantes sobre el fraccionamiento. Es indispensable, dice, conocer el tema jurdico
para poder solventar problemas legales y tcnicos que aparecen en el proceso.
Por qu hay la tendencia de subdividir terrenos grandes en ms pequeos?
Ms que obedecer a una tendencia, responde a la necesidad de quienes han comprado o recibido, por
donacin o herencia, predios agrcolas que ya no cumplen esta funcin. Cuando el fin es comercial, es ms
rentable subdividir los predios y enajenarlos, porque si el terreno tiene grandes dimensiones se dificulta su
negociacin en el mercado.
Cul es la diferencia entre fraccionar, subdividir y urbanizar un terreno?
Fraccionamiento es sinnimo de subdivisin y urbanizacin. Los dos son ordenamientos jurdicos, pero no son
sinnimos entre s. Su nominacin depende del nmero de lotes nuevos en que se puede fraccionar una
propiedad. La urbanizacin comprende una base mnima de 10 lotes pero no tiene lmite mximo, e implica
pago de impuestos a la trasferencia de dominio cuando se vende los lotes.
La subdivisin?
La subdivisin permite dividir en 2 hasta en 10 lotes en zona urbana, y hasta 20 en zona rural. En este caso
se debe pagar tasas, que estn relacionadas con el rea de los lotes, pero si no hay traspaso de derechos de
propiedad no hay pago de impuesto a la transferencia de dominio. Siempre es fundamental considerar el
tamao mnimo de lote que autoriza la zonificacin del lugar donde se asienta el predio.
Diferencias entre urbanizacin y lotizacin?
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Diferencias entre urbanizacin y lotizacin?
La normativa no diferencia la urbanizacin de la lotizacin, pero lgicamente el costo de urbanizar es mayor y
ms complejo que el de lotizar, porque el desarrollador debe regular el predio. Esto implica dotarlo de la
infraestructura necesaria: veredas, bordillos, acometidos elctricos, alcantarillado, canalizacin, tanques de
reserva y dems. Estas obras se pueden negociar con las empresas pblicas correspondientes, pero el costo
corre por cuenta del desarrollador. Tambin debe construir el trazado vial con acceso a cada lote, en
concordancia con el plan de desarrollo vial del Distrito, establecido por la EMOOP. Adems, debe entregar el
10% de rea til total, en reas verdes para uso al Municipio.
La lotizacin no implica toda esta inversin?
No, simplemente se fracciona el terreno, se lo dota de vas de acceso y se destina el 10% para reas verdes de
uso del Municipio.
Fraccionamiento es sinnimo de subdivisin y urbanizacin. Los dos
son ordenamientos jurdicos, pero no son sinnimos entre s. Su
nominacin depende del nmero de lotes nuevos en que se puede
fraccionar una propiedad.
Cmo se diferencia una declaratoria de
propiedad horizontal de un fraccionamiento?
La declaratoria de propiedad horizontal genera
copropiedad de un mismo predio entre varias
personas. Cada uno tendr una alcuota
correspondiente a un porcentaje dentro del 100% del
predio, y deber pagar expensas sobre reas
comunales. El fraccionamiento, por el contrario,
genera un nuevo predio totalmente independiente, que
no est relacionado con el de su vecino. El proceso de
fraccionamiento de un terreno original puede iniciar su
divisin en dos grandes lotes con la va de acceso
correspondiente, sin embargo, en lo sucesivo se podr
hacer nuevas subdivisiones de acuerdo a lo que
permita la zonificacin. Si en alguno de los lotes se
construye un condominio, entonces se tendr que
hacer una declaratoria de propiedad horizontal.
Qu norma rige para el fraccionamiento?
Desde que entr en vigencia el Cdigo Orgnico de
Ordenamiento y Administracin Territorial y Distritos
(COOTAD), el 19 de octubre del 2010 (Registro Oficial
No.303), la normativa 0172 establece nuevos
parmetros, sobre todo para territorios de los nuevos
Distritos Metropolitanos de Quito y Guayaquil. En el
caso particular de Quito, rige el artculo 470 que
articula el tema del fraccionamiento; establece
sanciones por divisiones ilegales, mal uso del suelo,
irrespeto al lote mnimo, etc.
Cul es la entidad municipal que controla el
proceso de fraccionamiento de lotes en Quito?
La Direccin de Catastro es la que organiza la carga al
sistema, pero las regulaciones y el proceso estn bajo la Secretara Metropolitana de Hbitat y Vivienda, quien
establece la normativa legal que deben cumplir las Administraciones Zonales para aceptar los procedimientos
establece la normativa legal que deben cumplir las Administraciones Zonales para aceptar los procedimientos
de subdivisin.
Qu documentos se requiere?
Lo principal es tener la escritura pblica original de adquisicin del lote, inscrita en el Registro de la Propiedad.
Adems, el certificado de gravmenes, el pago de impuesto predial, plano de la divisin que se propone
realizar, y el Informe de Regulacin Metropolitana (IRM), donde se confirma la zonificacin.
Cul es el trmite regular para dividir un predio?
Una vez ingresada la carpeta con todos los documentos, el Municipio hace un anlisis, estudia la factibilidad de
la subdivisin y si todo est de acuerdo y la solicitud es aceptada, expide una licencia con los informes tcnicos
y jurdicos correspondientes. Los documentos aprobados, los informes correspondientes y la licencia de
construccin, se deben protocolizar en una notara. Luego se comunica al Municipio para que inscriban el
nmero de los nuevos predios y se ingresa al Registro de la Propiedad.
Qu tiempo toma este proceso?
Depende de las particularidades de cada predio. Hay algunos que presentan mayor complejidad pues son de
herederos o fueron adquiridos en derechos y acciones. Regularmente un proceso de subdivisin no debera
tomar ms all de entre tres y seis meses.
Una vez ingresada la carpeta, se puede empezar a urbanizar?
No es recomendable, bajo ningn concepto, que se inicien trabajos de construccin ni de fraccionamiento antes
de tener los permisos correspondientes. La Agencia Metropolitana de Control es la encargada de vigilar el
cumplimiento de leyes y ordenanzas que, de no cumplirse, son sancionadas con rigurosidad. Hay muchos
juicios, tanto en el Municipio como en las Cortes de Justicia Ordinaria, que alcanzan montos inimaginables.
El costo de urbanizar es mayor y ms complejo que el de lotizar, porque el desarrollador debe regular el predio. Esto implica dotarlo de
veredas,bordillos, acometidas elctricas, alcantarillado, canalizacin, tanques de reserva y dems.
Cul es la sancin para quienes cometen este tipo de infracciones?
Quien fracciona, subdivide o lotiza un predio de manera ilegtima, irrespetando la zonificacin mnima, o sin los
permisos correspondientes, invadiendo zonas ecolgicas o reas protegidas donde no est permitido urbanizar
o subdividir, puede ser sancionado con la multa de cinco veces el avalo catastral del predio.
Se puede firmar promesas de compraventa antes de contar con los permisos municipales
correspondientes?
No es recomendable pero se lo puede hacer, porque la promesa de compraventa es un contrato que puede
deshacerse sin mayor problema, y que adems establece una multa que deber cumplirse de acuerdo a las
condiciones estipuladas en la misma promesa. Su incumplimiento puede ser causa de juicio penal, con el fin de
que se sancione la conducta dolosa de quien procedi sin ajustarse a la normativa.
Recomienda la presencia de un abogado para realizar el fraccionamiento?
Si el trmite lo est haciendo un profesional que conoce el proceso, no necesitara acudir a un abogado. Sin
embargo, es recomendable que un profesional revise toda la documentacin y coteje los parmetros legales y
la zonificacin del suelo, antes de ingresar la carpeta al Municipio. Contar con asesoramiento profesional evita
caer en contraposicin con disposiciones jurdicas o administrativas, que causaran una afectacin posterior.
Los honorarios profesionales van entre el 2% y 8% de la utilidad que se genere por concepto de la venta de los
lotes. Cuando se trata de empresas inmobiliarias, se cobra una tarifa fija en base a acuerdos previamente
establecidos.
Qu dice la norma en relacin a divisiones ilegales?
El COOTAD establece que quien procediere al fraccionamiento total o parcial de un inmueble situado en el
rea urbana o de expansin urbana, con fines comerciales, sin contar con la respectiva autorizacin o recibiere
u ordenare recibir cuotas y/o anticipos en especie o en dinero por concepto de comercializacin del mismo,
incurrir en delito de estafa tipificado en el Cdigo Penal. La municipalidad afectada aplicar las sanciones
econmicas y administrativas previstas en la ley y en las respectivas ordenanzas.
Qu hace el Municipio de Quito en estos casos?
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Considerando que comprar casa propia es la realizacin del
sueo ms importante en la vida del ser humano, es
evidente que nuestra imaginacin se pondr a volar y
Qu hace el Municipio de Quito en estos casos?
La municipalidad est permanentemente regularizando barrios ilegales, en aras de beneficiar a las personas
all asentadas, muchas de ellas por ms de 15, 20, 30 aos. Lastimosamente estas lotizaciones no cuentan con
servicios bsicos, accesos de vas, ni ttulo que acredite a sus habitantes como dueos del inmueble.
Finalmente, si la teora del proceso es tan difana, por qu demoran tanto los trmites
municipales?
Los trmites de subdivisin generalmente responden a negocios que generan responsabilidad con
compradores, bancos, fideicomisos, propietarios, etc. Sucede a menudo que enfrentamos la necesidad de
hacer planos modificatorios, cambios de transferencia de dominio, levantamiento del patrimonio familiar o
cualquier otra eventualidad que produce demora en los trmites. Con frecuencia se pierden documentos, se
traspapelan certificados, se caduca el certificado de gravmenes, etc.
Se puede evitar estas demoras?
El sistema municipal es muy complejo. Cuando se ingresa una carpeta es de esperar que la atencin sea
rpida, sin trabas ni dilaciones, y que sea revisada por un profesional competente. Por el nmero de trmites
que manejan y por falta de un seguimiento interno adecuado, el despacho oportuno de los procesos genera
retraso y, lastimosamente, corrupcin
Para mejor entendimiento de nuestros lectores, pasemos a definir ciertos trminos y conceptos
que se han mencionado en la entrevista.
Qu es zonificacin?
El Plan de Uso y Ocupacin de Suelo (PLUOS), considera la zonificacin que es la distribucin de la ciudad en
rea urbana o rural, y establece las reas mnimas en las que se puede fraccionar un lote. El Informe de
Regulacin Metropolitana (IRM) permite conocer cul es el tamao mnimo de lotes.
Cmo se obtiene el IRM?
Se lo obtiene en la pgina web del Municipio o por ventanilla en la Administracin Zonal, indicando el nmero
de predio, nombre y cdula del propietario. Este documento contiene la ubicacin, metraje del lote, avalo
catastral, tamao mnimo para la subdivisin, coeficiente de ocupacin de suelo (COS), etc.
Qu significa venta de lotes en derechos y acciones?
Vender en derechos y acciones quiere decir vender un pedazo de terreno. Un lote es un cuerpo cierto que
constituye el 100% de una propiedad y se puede dividir en porcentajes. Este tipo de divisin no tiene limitacin
jurdica y cada persona tendr su escritura con el porcentaje de la propiedad que le corresponda. Por ejemplo,
cuando marido y mujer son dueos de una propiedad, esta les pertenece en partes iguales, es decir que en
derechos y acciones cada uno tiene un 50%. Cada uno podra vender o donar lo que desee, un 10% por
ejemplo, a un tercero.
Cmo se legaliza esta figura?
Con los permisos correspondientes para la divisin. Mientras son copropietarios conviven sin ningn problema
no pasa nada, pero cuando alguno quiere formalizar su propiedad, hacer un cerramiento, o venderla, se debe
fraccionar el terreno y regularizarlo de acuerdo al tamao del lote mnimo establecido en el uso del suelo. De
no cumplirse con esta norma, la venta en derechos y acciones tambin puede conllevar un tema penal.
Adems, si la divisin no est legalizada, quien vende bajo esta modalidad puede ser juzgado por estafa, bien
sea por la persona que adquiri el terreno en derechos y acciones, o por el propio Municipio.
Cmo se maneja la subdivisin en caso de herencias?
Si bien la Ordenanza 0172 reconoce el fraccionamiento por efecto de una herencia, aduce que el procedimiento
debe respetar el uso de suelo, la zonificacin, el terreno mnimo, entrega del 10% de reas verdes al
Municipio, revisin de planos, geo-referenciar la propiedad, etc.
A qu se refiere con predios ecolgicos?
Al recurso natural no renovable. Son manglares, humedales, pramos, bosques primarios, zona de playas y
bahas, donde no se puede hacer obras civiles, edificaciones, ni vas. Hay propiedades mixtas: un mismo
terreno puede tener una zona urbanizable junto a un bosque protector. En la zona protegida se puede dividir,
pero no se puede edificar. En el mejor de los casos se podra permitir una edificacin, pero se debe tomar las
debidas precauciones para no afectar el entorno ni el medio ambiente. Esto viene especificado en el IRM y es
de vital importancia para quienes tienen haciendas.
Prohibida la reproduccin total o parcial del material de esta revista.
Los artculos contenidos en esta publicacin son de responsabilidad de sus autores y no comprometen la lnea editorial de la institucin.
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