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TEMA 3.2: Valuacin Catastral y Valuacin Comercial

TEMA 3.2 VALUACIN CATASTRAL Y VALUACIN COMERCIAL: DOS ENFOQUES DIFERENTES PARA PROPSITOS DISTINTOS.

La Valuacin: Mtodo y Objetivo. La valuacin es un proceso de estimacin. Un avalu es una estimacin, una opinin. Un estimado de valor puede ser interpretado, en la ms amplia acepcin, como la respuesta a una necesidad, bajo condiciones y circunstancias especficamente establecidas. Este estimado de valor requiere de experiencia profesional, as como del conocimiento en la aplicacin de ciertos mtodos y tcnicas.(1) Los mtodos y tcnicas de valuacin debern proporcionar respuestas que han de servir plena y cabalmente a los propsitos que fundamentan la solicitud de los estudios. Los objetivos varan considerablemente y requieren la aplicacin de mtodos y tcnicas diferentes de valuacin. En otras palabras, el mtodo es controlado por el objetivo de la valuacin, ya que esta no constituye una finalidad en s. El problema no radica en el hecho de establecer el valor, sino que hay que encontrar un valor o una serie de valores para un propsito determinado.(2) Valuacin Catastral. Objetivo: Podemos definir el objetivo de la evaluacin catastral que practica la Tesorera del D.F. como la determinacin de la base gravable a la propiedad raz, para efectos de pago del impuesto predial, dentro del principio de proporcionalidad y equidad contributivas y en la jurisdiccin del Distrito Federal. La misma definicin del objetivo implica conceptos macroabarcantes: la propiedad raz significa toda la propiedad raz dentro de la jurisdiccin de toda una entidad. Estamos hablando, pues, de valuacin masiva. Definicin de Valuacin Catastral. Para los efectos de pago del impuesto predial se considera: Valor catastral el que fije a cada predio de la Tesorera del Distrito Federal. Este valor deberla aproximarse lo ms posible al valor comercial que tngale predio en la fecha de su avalu.(3) En este caso es importante hacer notar que el valor es el que fija la Tesorera y que deber aproximarse al valor comercial. La referencia que se hace al valor comercial no implica que ambos valores pudieran ser iguales en un momento dado. En algunos estados del pas las leyes en la materia determinan que el valor catastral no debe ser superior al 50 por ciento del valor comercial de un predio. Nuevamente la referencia entre ambos valores existe, sin precisar la relaciona que deben guardar quedando tal determinacin dependiente de las polticas que al respecto seal la autoridad. Vigencia de los Valores Catastrales. El valor catastral de los predios deber actualizarse entre otros, en el siguiente caso: Cuando el valor del predio tenga una antigedad de mas de dos aos.
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En nuestro pas la vigencia de los valores catastrales varia entre 2 y 5 aos, segn la legislacin de cada entidad. De ello se desprende que los valores catastrales sean estticos en funcione del lapso que para el efecto determinen las leyes. Metodologa. La valuacin catastral se har separadamente para la tierra y para las construcciones permanentes. La suma de los valores resultantes ser el valor catastral del predio. Este procedimiento es el comnmente denominado valuacin directa o aproximacin al costo. Constituye una frmula simplista muy generalizada para valuaciones catastrales y combina la determinacin del valor de la tierra por comparacin -sistema empleado en las investigaciones de mercado- con el clculo del costo de reposicin de las edificaciones como nuevas, al que se le deduce la prdida de valor ocasionada por depreciacin o deterioro fsico; As como por obsolescencia funcional y econmica segn el caso. Resulta obvio que estamos empleando un procedimiento hbrido, ya que relaciona elementos de distinta naturaleza: por un lado el mercado y por otro el costo. Sumamos as un valor y un costo y el resultado es una cifra que llamamos, en este caso, valor catastral. Corresponde este sistema a la etapa de desarrollo en el avalo, denominada cientfica que desplaz a la etapa intuitiva o emprica. Aun cuando nuestro grado de desarrollo en la valuacin deja mucho que desear, los logros obtenidos en la etapa cientfica consistentes en el advenimiento de frmulas que tratan de relacionar las caractersticas fsicas de los predios con el valor, son aplicables a catastro pues resultan prcticas y permiten uniformar los procedimientos, para garantizar, en ltima instancia, la proporcionalidad y equidad contributivas que consagran nuestras leyes. Entre los factores fsicos que consideran la valuacin catastral existen multiplicidad de criterios segn el lugar. A continuacin presentamos los criterios seguidos en algunos pases: Mxico, D. F.(4) Determinacin de lotes tipo. Coeficientes de afectacin al valor de la tierra por concepto de frente, fondo, y regularidad, nivel con relaciona a la calle, rellenos, desniveles o pendientes y ubicacin. Tipificacin de construcciones. Depreciacin mxima de las edificaciones en un 30 por ciento. Estado de California EE.UU. El ejemplo de una frmula de valuacin en este estado es la denominada S-222: VP = 80R + 0.34T-0.14C Donde, VP = Valor de la propiedad. R = Renta mensual. T = Valor del Terreno. C = Al costo de reemplazo de las construcciones. Nicaragua (Catastro Urbano) rea base de lotes centrales comerciales = 200m. Tabla para reducir el valor unitario por cada 50m adicionales. Reduccin mxima del valor dela tierra = 20 por ciento. Factores de ajuste al valor base de acuerdo con el rea, frente, forma, distancia de la esquina y
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topografa. Colombia Ajustes al valor base por rea, frente, forma, relieve y caractersticas del suelo. Lote tipo de 15 X 30 m. Factor de ajuste que disminuye el valor unitario, conforme aumenta la superficie del terreno. Factores de ajuste por ubicacin dentro de una manzana: Factores de ajuste de acuerdo a las caractersticas del suelo. Argentina Lote tipo de 10 X 30 m. Ajustes al valor base por rea, frente y localizacin dentro de la cuadra. Ajuste por inflacin. Brasil(5) Ajuste por fondo equivalente. Nicaragua (Catastro rustico) En la valuacin de la tierra rural en este pas, se emplean 12 factores de ajuste al valor base: por topografa, altitud, caminos, suministro de agua, distancias a mercado, pedregosidad, suelos y uso. Valuacin Comercial Objetivo Entre otros, el objetivo que pudiera tener una valuacin comercial es el de determinar el valor de mercado de una propiedad raz, para posibles efectos de una compraventa. Aqu, resulta interesante observar que se hace referencia a una propiedad raz, es decir, a una propiedad sui-generis. La referencia involucra pues, un procedimiento de valuacin individualizada. Definicin de valor de mercado Valor de mercado es el mayor precio estimado en trminos de moneda circulante , que una propiedad puede producir al ser ofrecida a la venta en un mercado competitivo y abierto, bajo todas las condiciones requeridas para llegar a una venta justa y considerando que tanto el comprador como el vendedor actan prudentemente, con conocimiento de causa y suponiendo que el precio de la operacin no es afectado por estmulos improcedentes. En esta definicin queda implcita la consumacin de la venta a una fecha determinada y la traslacin dominio por escritura, de vendedor a comprador, bajo las siguientes condiciones: Comprador y vendedor estn tpicamente motivados. Ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y cada una de ellas acta como considera ser su propio y mejor inters. Se permite un tiempo razonable para que la propiedad sea expuesta en e l mercado competitivo y abierto. El pago se efecta de contado o su equivalente. El financiamiento, si existiere, est acorde con las modalidades y plazos generalmente disponibles en la comunidad a la fecha especificada, y es tpico para el tipo de propiedad y ubicacin.
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El precio representa la consideracin normal para la propiedad vendida, sin afectacin alguna por cantidades especiales por financiamiento y/o plazos servicios, honorarios, costos o crditos en los que se haya incurrido en la transaccin(6) En la definicin precedente se habla a cerca de la prudencia de vendedor y comprador, conocimiento de causa que ambas partes estn bien informadas o bien asesoradas y que cada una acta acorde con su mejor inters. Tales condiciones no siempre estn presentes en las transacciones inmobiliarias, por lo que las ventas efectivamente realizadas, en ocasiones no son representativas del valor de mercado. Vigencia de los Valores Comerciales Un mercado competitivo y abierto, sujeto entre otros factores a la oferta y la demanda, constituye un elemento dinmico, cambiante da con da. La valuacin comercial efectuada hoy puede no ser representativa del valor de un bien en el mercado el da de maana. La vigencia de un avalo comercial, por tanto, estar sujeta a mltiples y cambiantes condicionantes que rigen el comportamiento de los mercados. Metodologa La valuacin comercial de bienes races en Mxico, esta basada primordialmente en tres enfoques o aproximaciones: Enfoque de costo. Enfoque de Ingresos. Enfoque de mercado. La correlacin que de estos enfoques hace el valuador, determina en ultima instancia, el valor comercial de una propiedad. Analicemos en forma somera los tres enfoques referidos. Enfoque de Costo: La tcnica seguida en este enfoque es muy similar al que emplea Catastro, excepcin hecha de los coeficientes de depreciacin aplicables a las construcciones. Tal procedimiento, aun cuando es aceptable y practico en la valuacin catastral, su aplicacin resulta seriamente cuestionable de la valuacin comercial. Si a ello agregamos la desafortunada tendencia que tienen muchos valuadores de seguir normas catastrales en la elaboracin de sus estudios comerciales, la situacin se vuelve extremadamente confusa. Partamos de la base que en el presente caso lo que se trata de hallar es el valor comercial o valor de mercado de una propiedad raz. Los principios econmicos determinantes del valor son los mismos en todas partes y el factor de mayor peso sobre dicho valor, es la utilidad. Esta a su vez es dependiente, en el caso de bienes races, de la ubicacin y uso que se d a cada propiedad. Hemos dicho que el valor catastral se obtiene determinando por separado el valor de la tierra y el valor de las construcciones y sumando estos. En la valuacin comercial, lo que se trata de determinar es el valor de una unidad integrada, es decir, el valor indivisible de tierra y construcciones. Abundemos mas en la equivocacin en la que se incurre al emplear tcnicas masivas de valuacin en la valuacin comercial. Hablemos pues de los denominados lotes tipos. La aplicacin de formulas en forma general para determinar el valor de la tierra, carece, en la mayor parte de los casos, de validez. Las frmulas toman en consideracin caractersticas fsicas, que luego son relacionadas con el valor. Sin embargo no siempre existe relacione directa. El valor, incuestionablemente, depende del uso y de las caractersticas del mercado.
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Las relaciones entre caractersticas fsicas y valor generalmente son diferentes en cada mercado. Los valores son establecidos o creados por los individuos y la conducta de los mismos es influida por mltiples factores cuya importancia relativa esta cambiando continuamente. Aun cuando las frmulas matemticas que relacionan las caractersticas fsicas con el valor, estn basadas en anlisis exhaustivos con el respaldo de un suficiente volumen de ventas, de las rentas y otros datos del mercado -caso que no se presenta con mucha frecuencia- los mismos tienen una validez muy limitada. Las elegantes frmulas basadas en los factores geomtricos, las distancias desde el centro de una zona, la cercana a esquina, la modificacin del rea, son extraas al comprador y vendedor comunes y corrientes. El comprador considera de una manera general y poco precisa, la conveniencia de un lote para sus necesidades. El mercado inmobiliario opera de una manera tal, que las variaciones en rea, frente, forma, etc., no afectan substancialmente el valor (7) Recordemos que los valores son establecidos o creados por los individuos y que nuestros patrones de vida son cambiantes en funciona del desarrollo de nuestras comunidades. Obedecen a cambios sociales, culturales, econmicos, psicolgicos y polticos. Para entender lo anterior, tratemos de analizar los parmetros de viviendas, lotes tipo, manzanas tipo y conceptos urbansticos dela poca de la colonia respecto a las de hoy en da. Es incuestionable que nuestro concepto de aprovechamiento ha cambiado con el tiempo. Aqu recordamos la teora de correccin para aprovechamiento de los terrenos del Ingeniero Dante Guerrero, de Argentina, teora aplicada con bastante frecuencia en ese pas: (8) Un predio baldo vale por las posibilidades de proyectar y construir libremente en l, logrando un mximo de aprovechamiento. Tanto es as, que se ha hecho frecuente la tasacin por el mtodo de la incidencia por metro cuadrado de la superficie cubierta edificable. En el cambio, el terreno edificado, con una construccin que no lo aprovecha integralmente, debe sufrir en la tasacin del conjunto, la desvalorizacin, propia de dicha indisponibilidad o congelamiento. Salvo, claro est, que el edificio haya llegado a una edad y estado de mantenimiento que justifiquen valuarlo como demolicin. Esta teora es aplicable en centros urbanos de grandes ciudades como la nuestra, donde se tiende a un mximo aprovechamiento de los terrenos, limitados solo por ordenanzas y cdigos de construccin, o donde se ha hecho usual construir un determinado nmero de pisos. Por otro lado, no es aplicable en zonas suburbanas o de poca densidad de construccin. La frmula de correccin por aprovechamiento de los terrenos es la siguiente: Ca = 1-((E-e)/E)*((V-v)/V) Donde: Ca = Coeficiente de correccin por aprovechamiento. E = Superficie ideal en m o plantas edifcables, de acuerdo con el reglamento de construcciones o comn en edificios nuevos de la zona en estudio. e = Superficie real en m o plantas del edificio existente. V = Vida til total del edificio existente, en aos. v = Vida transcurrida (edad), del edificio existente en aos. El coeficiente Ca se aplica al valor unitario del terreno supuesto baldo y se obtiene su valor corregido por aprovechamiento. As tenemos: Valor corregido = Valor baldo X Ca (10)
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En calles o lugares de valor comercial muy alto en planta baja, la frmula anterior se aplica con una variante, la que en otra ocasin comentaremos. Pero regresemos a nuestra valuacin directa para efectos comerciales. Decamos que muchos valuadores toman equivocadamente como base las normas definidas para efectos catastrales. Hemos hablado ya de la relacin que se hace entre las variantes fsicas de los terrenos y el supuesto valor de las mismas. En lo que se refiere a construcciones, sucede algo similar, ya que las tipificaciones de catastro elaboradas para efectos de valuacin masiva, nuevamente son empleadas en la valuacin comercial individualizada. Algunas instituciones bancarias han propiciado este vicio, con conocimiento de causa o sin l, diseando formatos en los que se remite al valuador como referencia al Instructivo para la Valuacin de Predios en el D.F. elaborado por Catastro. Tal instructivo constituye para algunos valuadores, no uno de tantos elementos de juicio dentro de la disciplina, sino casi la ltima palabra. La desorientacin en este aspecto es realmente desalentadora. Sin embargo es de justicia reconocer que existen tambin instituciones bancarias -las menos, desafortunadamente- que, se han preocupado por elaborar instructivos de valuacin comercial y por actualizar permanentemente a sus valuadores. Enfoque de ingresos Este procedimiento analiza el valor de inversin que las ganancias potenciales de una propiedad pueden generar, con base en la capitalizacin del ingreso neto. El estimado de valor toma en consideracin las investigaciones d modalidades y niveles de arrendamiento en la localidad, riesgos de inversin, tasas de capitalizacin, gastos de operacin y reparaciones, fondo de reserva para reposiciones y gastos fijos (impuestos y derechos) La frmula que expresa este valor es: VCR = (12*r*(1-d))/i Donde: VCR = Valor de capitalizacin de rentas. r = Renta mensual d = Deducciones mensuales, expresadas en forma decimal. i = Tasa de inters, aplicable al caso, expresada en forma decimal. El inconveniente mayor que tiene este procedimiento es que resulta extremadamente sensitivo. Unos cuntos tanteos, jugando con las deducciones y la tasa de inters, corroborarn tal afirmacin. Los valores obtenidos resultan totalmente diferentes. A ello hay que agregar la falta de datos estadsticos relativos a la determinacin de las citadas deducciones y al estudio casi ignorado de productividad inmobiliaria, para fijar la tasa de inters "aplicable al caso", tema por dems discutible. Enfoque de mercado Este procedimiento se sustenta en la investigacin de valores indicativos de mercado, de ventas recientes de propiedades comparables. Considera la oferta y la demanda, ventas reales, condiciones de operacin, modalidades de financiamiento disponibles en la localidad y tendencias econmicas. Resulta, en nuestro concepto, cuando el acopio de datos ha sido amplio, el procedimiento ms confiable, ya que est respaldado por ese termmetro econmico que registra las transacciones: el mercado mismo. En l se encuentran implcitos todos los considerandos, que se nos pudieren ocurrir como incidentes para la determinacin de un valor comercial. Implica, eso s, una
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disciplina y metodologa acuciosa a y permanente para la captacin de datos representativos que nos permitan, previa clasificacin, anlisis e interpretacin, as como obtencin de indicadores y nmeros ndice, llegar a conclusiones consistentes y slidas. Sin embargo, en las valuaciones comerciales que practicamos en Mxico, pocas veces encontramos el desarrollo de este importantsimo procedimiento, ms que por desconocimiento del enfoque en s, por la falta de respaldos suficientes. Correlacin de los tres enfoques La correlacin que de los tres enfoques descritos hace el valuador para determinar en ltima instancia al valor comercial, adolece de vicios procedimentales. Dicha correlacin ha sido seriamente cuestionada por ilgica, considerando que cada uno de los enfoques produce un valor y que ste generalmente no tiene relacin alguna con los otros dos, ya que cada uno de los tres significa algo en s mismo. Los valores obtenidos por las tres aproximaciones referidas -dicen algunos expertos- no deben ser homogeneizados de manera tal que oculten su significado separado (9) A esto hay que adicionar que la literatura sobre el avalo no nos dice de manera clara alguna, cmo hacer la correlacin citada, lo, que hace an ms confusa la interpretacin. Para efectos de comparacin procedimental en la valuacin comercial que se practica en otros pases, enseguida transcribimos el sistema empleado en el Per: Para poder obtener la tasacin definitiva, que presenta el verdadero valor del inmueble, se tomar la tercera parte de la suma que resulte de la tasacin indirecta, mas del doble de la tasacin directa La rigidez de este procedimiento, as como el desconocimiento que aparentemente se hace de lo que es el mercado inmobiliario, sin duda alguna presenta mltiples cuestionamientos respecto a su confiabilidad. Resumen De los planteamientos precedentes se resume lo siguiente: Los objetivos especficos de la valuacin catastral y la comercial son abismalmente diferentes. Por tanto, los procedimientos y tcnicas valuatorias a emplear en cada caso, debern ser diferentes ya que el objetivo determina el mtodo. La valuacin catastral debe utilizar tcnicas masivas que puedan garantizar avalos uniformes y compensados, ya que en un tiempo limitado se debe observar y analizar para efectos referenciales, los valores comerciales prevalecientes en toda una entidad, a efecto de determinar, de acuerdo a las polticas que en la materia dicte la autoridad competente, los valores unitarios de tierra y construccin, as como fijar los valores catastrales que corresponda a la propiedad raz. En la valuacin comercial, cada propiedad es sui gneris y los mtodos y tcnicas a emplear deben responder a tal requerimiento de individualidad. Los valores catastrales son estticos en un lapso determinado por la ley, mientras que los valores comerciales son dinmicos y estn sujetos a las mltiples variantes del mercado. El empleo de frmulas matemticas en forma generalizada puede resultar engaosa. Una frmula para calcular el costo es completamente de otra para calcular el valor. Los costos tienden a seguir ciertas leyes fsicas mientras que el mercado se maneja en gran parte en forma subjetivo. Existen vicios procedimentales en la valuacin que deben ser descartados. Conclusiones En todo estudio de valuacin se requiere definir con precisin el objetivo que se persigue.
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Los mtodos y tcnicas valuatorias en cada caso, debern ser las idneas, en forma tal, que proporcionen respuestas confiables a los objetivos prefijados. Se requiere motivar a los practicantes de la disciplina valuatoria al estudio relativo en la materia, a efecto de revisar nuestras tcnicas procedimentales para descartar los vicios prevalecientes en los estudios de valuacin, investigar a fondo nuestro mercado inmobiliario y desarrollar nuevas tcnicas que nos permitan presentar estimados de valor congruentes con nuestras realidades.
REFERENCIAS BIBLIOGRFICAS: (1) (2) (3) (4) The Appraisal of Real State, American Institute of real State Appraisers. Primer curso de tasacin de inmuebles, Sociedad de Tasadores de Venezuela. Frederick M. Babcock. Ordenamientos fiscales del Distrito Federal. Instructivo para la valuacin de predios en el D.F., Tesorera del D.F. Direccin de Catastro e Impuesto Predial. (5) Curso de introducao a engenharia de Avaliacoes, Instituto Basileiro de Avalicoes e Pericias de Engeharia IBAPE. (6) Real State Appraisal Terminology, American Institute of Real State Appraisers. The society of real State Appraisers. (7) La tcnica del Avalo, Robert Huck. (8) Frmula de correccin por aprovechamiento de terrenos. Ing. Dante Guerrero. (9) Las tres aproximaciones. Frederick M. Babcock. (10) Reglamento general de tasaciones del Per, Cuerpo tcnico de tasaciones del Per. (11) Sistemas y procedimientos de la tasacin, aplicados al planeamiento de nuevos sistemas catastrales, Ing. Horst Karl Dobner E.

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