Disposiciones Legales Compraventa y Promesa PDF

NORMASLEGALESECUATORIANASREFERENTESALAOBLIGACIONDEQUEELCONTRATODECOMPRAVENTAYDEPROMESADECOMPRAVENTA
DEBIENESINMUEBLESDEBEDEOTORGARSEPORESCRITURAPUBLICAEINSCRIBIRSEENELREGISTRODELAPROPIEDAD.
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CDIGOCIVIL
Art.9.Losactosqueprohbelaleysonnulosydeningnvalor;salvoencuantodesigne
expresamenteotroefectoqueeldenulidadparaelcasodecontravencin.
Art. 10. En ningn caso puede el juez declarar vlido un acto que la ley ordena que sea
nulo.
Art. 702. Se efectuar la tradicin del dominio de bienes races por la inscripcin del
ttuloenellibrocorrespondientedelRegistrodelaPropiedad.
De la misma manera se efectuar la tradicin de los derechos de usufructo o de uso, de

habitacinodeservidumbreconstituidosenbienesraces,ydelderechodehipoteca.
Acerca de la tradicin de las minas se estar a lo prevenido en las leyes especiales

respectivas.
Art. 1570. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que
concurranlascircunstanciassiguientes:
1. Que la promesa conste por escrito; y por escritura pblica, cuando fuere de
celebrar un contrato para cuya validez se necesita de tal solemnidad, conforme a
lasdisposicionesdeesteCdigo;
2.Queelcontratoprometidonoseadelosquelasleyesdeclaranineficaces;
3. Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la

celebracindelcontrato;y,
4.Queenellaseespecifiquedetalmaneraelcontratoprometido,queslofalten,
para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Concurriendoestascircunstanciashabrlugaraloprevenidoenelartculoprecedente.
Art.1486.Lasobligacionessoncivilesomeramentenaturales.
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Civiles,lasquedanderechoparaexigirsucumplimiento.
Naturales,lasquenoconfierenderechoparaexigirsucumplimiento;peroque,cumplidas
autorizanpararetenerloquesehadadoopagadoenrazndeellas.
Talesson:
Las contradas por personas que, teniendo suficiente juicio y discernimiento, son, sin
embargo,incapacesdeobligarsesegnlasleyes,comolosmenoresadultos;
Lasobligacionescivilesextinguidasporlaprescripcin;
Lasqueprocedendeactosaquefaltanlassolemnidadesquelaleyexigeparaquesurtan
efectos civiles; como la de pagar un legado impuesto por testamento que no se ha
otorgadoenlaformadebida;y,
Lasquenohansidoreconocidasenjuicio,porfaltadeprueba.
Paraquenopuedapedirselarestitucinenvirtuddeestascuatroclasesdeobligaciones,
es necesario que el pago se haya hecho voluntariamente por el que tena la libre
administracindesusbienes.
Art. 1697. Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley
prescribe para el valor del mismoacto o contrato, segn suespeciey lacalidad oestado
delaspartes.
Lanulidadpuedeserabsolutaorelativa.
Art.1698.Lanulidadproducidaporunobjetoocausailcita,ylanulidadproducidaporla
omisin de algn requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos
actosocontratos,enconsideracinalanaturalezadeellos,ynoalacalidadoestadode
laspersonasquelosejecutanoacuerdan,sonnulidadesabsolutas.
Hay asimismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente

incapaces.
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Cualquiera otra especie de vicio produce nulidad relativa, y da derecho a la rescisin del
actoocontrato.
Art.1699.Lanulidadabsolutapuedeydebeserdeclaradaporeljuez,ansinpeticinde
parte,cuandoaparecedemanifiestoenelactoocontrato;puedealegarseportodoelque
tenga inters en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o celebrado el contrato,
sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba; puede asimismo pedirse por el
ministerio pblico, en inters de la moral o de la ley; y no puede sanearse por la
ratificacindelaspartes,niporunlapsoquenopasedequinceaos.
Art.1716.Instrumentopblicooautnticoeselautorizadoconlassolemnidadeslegales
porelcompetenteempleado.
Otorgado ante notario, e incorporado en un protocolo o registro pblico, se llama

escriturapblica.
Art.1718.Lafaltadeinstrumentopbliconopuedesuplirseporotrapruebaenlosactos
y contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarn como no ejecutados o
celebrados, an cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento pblico dentro de
ciertoplazo,bajounaclusulapenal.Estaclusulanotendrefectoalguno.
Fuera de los casos indicados en este artculo, el instrumento defectuoso por

incompetencia del empleado o por otra falta en la forma, valdr como instrumento
privado,siestuvierefirmadoporlaspartes.
Art.1725.Noseadmitirpruebadetestigosrespectodeunaobligacinquehayadebido
consignarseporescrito.
Art.1740CC.Laventasereputaperfectadesdequelasparteshanconvenidoenlacosay
enelprecio,salvolasexcepcionessiguientes:
La venta de bienes races, servidumbres y la de una sucesin hereditaria, no se reputan

perfectasantelaley,mientrasnosehaotorgadoescriturapblica,oconste,enloscasos
desubasta,delautodeadjudicacindebidamenteprotocolizadoeinscrito.
CDIGODEPROCEDIMIENTOCIVIL
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Art.165.Hacenfeyconstituyenpruebatodoslosinstrumentospblicos,oseatodoslos
instrumentos autorizados en debida forma por las personas encargadas de los asuntos
correspondientes a su cargo o empleo, como los diplomas, decretos, mandatos, edictos,
provisiones, requisitorias, exhortos u otras providencias expedidas por autoridad
competente; las certificaciones, copias o testimonios de una actuacin o procedimiento
gubernativo o judicial, dados por el secretario respectivo, con decreto superior, y los
escritosenqueseexponenlosactosejecutadosolosconvenioscelebradosantenotario,
con arreglo a la ley; los asientos de los libros y otras actuaciones de los funcionarios y
empleadosdelEstadodecualquieraotrainstitucindelsectorpblico;losasientosdelos
libros y registros parroquiales, los libros y registros de los tenientes polticos y de otras
personasfacultadasporlasleyes.
Elinstrumentopblicoagregadoaljuiciodentrodeltrminodeprueba,conordenjudicial
y notificacin a la parte contraria, constituye prueba legalmente actuada, aunque las
copiasselashayaobtenidofueradedichojuicio.
Art. 166. El instrumento pblico hace fe, an contra terceros, en cuanto al hecho de
haberseotorgadoysufecha;peronoencuantoalaverdaddelasdeclaracionesqueenl
hayanhecholosinteresados.
Enestapartenohacefesinocontralosdeclarantes.
Lasobligacionesydescargoscontenidosenlhacenpruebarespectodelosotorgantesy
delaspersonasaquienessetransfierendichasobligacionesydescargos,attulouniversal
osingular.
Seotorgarporescriturapblicalapromesadecelebraruncontrato,si,parasuvalidez,se
necesitadeaquellasolemnidad,conformealasprescripcionesdelCdigoCivil.
Art.170.LosinstrumentospblicoscomprendidosenelArt.165,sonnuloscuandonose
han observado las solemnidades prescritas por la ley, o las ordenanzas y reglamentos
respectivos.
Art.179.Lanulidadofalsedadmanifiestadeuninstrumentoloinvalida,sinnecesidadde
prueba.
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Art. 194. El instrumento privado en que una persona se obliga a dar, hacer o no hacer
alguna cosa, o en que confiesa haberla recibido o estar satisfecha de alguna obligacin,
hacetantafecomouninstrumentopblicoenloscasossiguientes,siemprequelaleyno
prevengalasolemnidaddelinstrumentopblico:
1.Sielquelohizoomandhacerloreconocecomosuyoantecualquierjuezcivil,
notariopblicooenescriturapblica;
2. Si el autor del documento se niega a reconocerlo, sin embargo de orden

judicial;
3. Si habiendo muerto el autor, o negado ser suyo, o estando ausente de la

Repblica, dos testigos conformes y sin tacha declaran en el juicio haber visto
otorgareldocumentoasuautor,oaotrapersonaporordendeste;anoserque
el asunto sobre que verse el instrumento exija para su prueba mayor nmero de
testigos;y,
4. Si la parte contra quien se presenta el documento no lo redarguye de falso ni

objetasulegitimidad,dentrodetresdascontadosdesdequeselecitynotificla
presentacinaunquenoloreconozcaexpresamentenisepruebeportestigos.
LEYORGNICADEREGIMENMUNICIPAL
Art. 208. Si de hecho se realizaren parcelaciones o lotizaciones sin aprobacin de la

municipalidad, quienes directa o indirectamente las hayan llevado a cabo o se hayan
beneficiado en alguna forma de ellas, no adquirirn derecho alguno y la municipalidad
podrpediralfiscalcompetente,deinicioalainstruccinfiscal,contralossospechososo
imputados.
Art. 209. En las parcelaciones o lotizaciones no autorizadas por las municipalidades, no

surtirnefectoalgunolasventasopromesasdeventarealizadasporinstrumentopblico
o privado o en cualquier otra forma, y la municipalidad impondr al vendedor o al
promitente vendedor, una multa que podr ser hasta cinco veces el valor del respectivo
terreno, segn avalo hecho por la respectiva municipalidad. Las sanciones sern
impuestas por el comisario municipal previa audiencia del inculpado a quien se le
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conceder un trmino de prueba de hasta cinco das, vencido el cual se expedir la

resolucincorrespondiente,delaquepodrrecurrirsealalcalde,segnelnumeral37del
Art.69.
Art. 210. Las autorizaciones y aprobacin de nuevas urbanizaciones o lotizaciones se

protocolizarn en una notara y se inscribirn en el correspondiente registro de la
propiedad.Talesdocumentosconstituirnttulosdetransferenciadedominiodelasreas
deusopblicoycomunales,afavordelamunicipalidad,incluidastodaslasinstalaciones
deserviciospblicos.Dichasreasnopodrnenajenarse.
Art.211.Lamunicipalidadnopodrrevocaromodificarlasautorizacionesconcedidas,si
las obras hubieran sido iniciadas y se estuvieren ejecutando conforme a las mismas, sin
contarconelconsentimientodelospromotoresoejecutores,bajopenadepagarastos
y a los propietarios de los lotes, los daos y perjuicios que tal hecho origine. Las
disposiciones contenidas en el presente artculo se aplicarn a todas las situaciones que,
dehecho,existierenenrelacinconestamateria,yalasqueenelfuturosepresentaren.
LEYNOTARIAL
Art.20.Seprohbealosnotarios:
1. Ser depositarios de cosas litigiosas o de dinero, salvo el que corresponda al

valordelosimpuestosqueocasioneelactoocontrato;
2. Permitir que por ningn motivo se saquen de sus oficinas los protocolos
archivados;
3. Autorizar escrituras de personas incapaces, sin los requisitos legales; o en que

tengan inters directo los mismos notarios, o en que intervengan como parte su
cnyugeosusparientesdentrodelcuartogradodeconsanguinidadosegundode
afinidad;
4.Otorgar,asabiendas,escriturassimuladas;
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5.(SustituidoporelArt.10delaLeys/n,R.O.64S,8XI96).Ejercerlibrementela
abogaca o ejercer un cargo pblico o privado remunerado a excepcin de la
docenciauniversitaria;
6. Permitir que mientras viva el testador alguien se informe de sus disposiciones

testamentarias,sinofuereelmismotestador;
7.Autorizarescriturasenquenosedeterminelacuantadelactoocontrato,oen
queseestipulelaalteracindeellasporcartasodocumentosprivados.
Art. 26. Escritura pblica es el documento matriz que contiene los actos y contratos o
negociosjurdicosquelaspersonasotorganantenotarioyquesteautorizaeincorporaa
suprotocolo.
Seotorgarnporescriturapblicalosactosycontratosonegociosjurdicosordenadospor
laLeyoacordadosporvoluntaddelosinteresados.
LEYDEREGISTRO
Art. 1. La inscripcin de los instrumentos pblicos, ttulos y dems documentos que la

Ley exige o permite que se inscriban en los registros correspondientes, tiene
principalmentelossiguientesobjetos:
a) Servir de medio de tradicin del dominio de los bienes races y de los otros
derechosrealesconstituidosenellos;
b) Dar publicidad a los contratos y actos que trasladan el dominio de los mismos
bienesracesoimponengravmenesolimitacionesadichodominio;y,
c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los ttulos, instrumentos pblicos y

documentosquedebenregistrarse.
Art.25.Estnsujetosalregistrolosttulos,actosydocumentossiguientes:
a)Todocontratooactoentrevivosquecausetraslacindelapropiedaddebienes
races;
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b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes races; las sentencias

definitivas ejecutoriadas determinadas en el Cdigo Civil y en el Cdigo de
ProcedimientoCivil;
c)Losttulosconstitutivosdehipotecaodeprendaagrcolaoindustrial;
d) Los ttulos constitutivos sobre bienes races de los derechos de usufructo, de

uso, de habitacin, de servidumbres reales y de cualquier otro gravamen, y en
general, los ttulos en virtud de los cuales se ponen limitaciones al dominio sobre
bienesraces;
e)Lostestamentos;
f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de particin de bienes, as como los

actosdeparticin,judicialesoextrajudiciales;
g)Lasdiligenciasderematedebienesraces;
h)Losttulosderegistrodeminasconsujecinalasleyesdelamateria;
i)Losdocumentosquesemencionanenellibroprimero,seccinsegunda,prrafo
segundo del Cdigo de Comercio, inclusive los nombramientos de los
administradoresdelasCompaasCivilesyMercantiles;
j)Elarrendamiento,enelcasodelArt.2020(1903)delCdigoCivil;
k) El cambio o variacin del nombre de una finca rural. El que hace la variacin
debe solicitar el registro del nuevo nombre alRegistradorcorrespondiente, a ms
tardar dentro de los quince das siguientes a aquel en que se haya hecho uso en
documento pblico u oficial o en alguna diligencia o acto pblico u oficial, del
nombrevariadoocambiado.
Lamismaobligacintienenlospartcipesdeunafincarural,divididaopartida,en
cuanto a los nuevos nombres que impusieren a las partes que les hayan
adjudicado.
Quienes no cumplieren la obligacin determinada en este literal, incurrirn en la

multadedoscientossucresquelesimpondrelJuezcorrespondiente,cuandopor
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razn de las visitas a la Oficina del Registro o por cualquier otro motivo tuviere
conocimiento de la falta, o el Tribunal que tuviere el mismo conocimiento, sin
perjuiciodellevarseaefectoelregistrodelavariacinoimposicindelnombre,a
costadelqueodelosquelahubierenhecho;y,
l)CualquierotroactoocontratocuyainscripcinseaexigidaporlaLey.
Art. 54. Ninguno de los documentos que deben inscribirse, podr admitirse ni valer en
juicionifueradel,sinoestndebidamenteregistrados.Lostribunales,jueces,notarioso
empleados de cualquiera clase que quebranten de cualquier modo las disposiciones de
esteartculo,quedarnsujetosaunamultadediezaciensucres.
JURISPRUDENCIAYFALLOSDECASACIN
FallodeCasacin:8V96(Exp.3296,R.O.984,9VII96)
"TERCERO. En la especie, las contendientes han celebrado un convenio de compraventa
privado, incluso verbal cuyo objeto es un inmueble ubicado en la ciudad de Riobamba.
Este contrato es jurdicamente inexistente, nulo de nulidad absoluta, atento lo dispuesto
enlosArts.1724(1697),1725(1698)y1745(1718)delCdigoCivil,enconcordanciacon
elincisosegundodelArt.1767(1740)delmismocuerpolegal,queordenanquelaventa
de bienes races, servidumbres y de una sucesin hereditaria, no se reputan perfectas
ante la Ley, mientras no se ha otorgado escritura pblica. Por tanto, el dinero recibido a
ttulopropioporJ.M.porconceptodeprecio,ylaobligacinderestituirlo,noconstituye
una deuda de la sociedad conyugal sino una obligacin personal, que responsabiliza su
propiopatrimonio,yslosubsidiariamentelosbienessociales,conformeloprescritoenel
inciso.segundodelArt.182delCdigoCivil....
Jurisprudencia:4V89(Prontuario2,p.107108)
"QUINTO. La tradicin legal del dominio de bienes races, por la cual se transfiere la
posesinefectivadelderecho,seoperaporlainscripcindelaescrituradecompraventa
en el Registro de la Propiedad; pero esta forma de tradicin es diferente de la tradicin
material,comoclaramentesedesprendedelasdisposicionescontenidasenlosarts.622,
705, 721, 1791, 1793, 1799 y 1800 (603, 686, 702, 1764, 1766, 1772 y 1773) del Cdigo
SustantivoCivil.Consecuentementenosepuededarporhechalaentregamaterialdela
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cosa vendida al comprador, con slo la inscripcin del ttulo en el Registro de la

Propiedad. Sostener tal especie sera desatender las citadas disposiciones legales y
absurdamente considerar al comprador, por entregado el bien, o la cosa materia de la
compraventa, por ms que ella permanezca realmente en poder del vendedor, y a su
disposicin, ... Por otra parte debemos anotar que la inscripcin del ttulo de
compraventa de un inmueble produce el efecto de la tradicin del derecho real de
dominio; pero tal inscripcin no extingue la posesin material que ejerce el vendedor. ...
SEXTO. El vendedor, adems de la obligacin de efectuar la tradicin del dominio de los
bienes races, mediante la inscripcin del ttulo en el Registro de la Propiedad, est
tambin obligado a la entrega material para que se opere as la entrega de la posesin
materialofsicadelinmueble."
FallodeCasacin:7II95(R.O.655,16III95)
"TERCERO. En la especie, el recurrente ataca la sentencia dictada por el Tribunal de
alzada manifestando que en ella se infringe las normas de derecho contenidas en los
artculos 1496 primera parte, 1597 circunstancia cuarta y 1726 del Cdigo Civil y
fundamenta su recurso en el artculo 3 causales 1 y 3 de la Ley de Casacin, por cuanto
existe aplicacin indebida en una parte y errnea interpretacin de los preceptos
aplicables a la valoracin de la prueba en otra parte lo que ha conducido a la Corte
Superior a una equivocada aplicacin de las normas de derecho, causndole agravio.
CUARTO. Revisada la sentencia recurrida viene a conocimiento de este Tribunal que
resuelveconaciertolarevocatoriadelasentenciadelInferiorpueselartculo1726(1699)
delCdigoCivilesclaroalmanifestarque`Lanulidadabsoluta...puedealegarseportodo
elquetengaintersenello,exceptoelquehaejecutadoelactoocelebradoelcontrato,
sabiendoodebiendosaberelvicioqueloinvalidaba...'.Respectodequesehaninfringido
lasdisposicionesdelosartculos1496(1469)y1597(1570),esimprocedentelaalegacin,
pues analizadas las constancias procesales en lo que concierne a la primera disposicin
legal, el inmueble materia del contrato de compraventa se encuentra debidamente
identificado y en lo que a la segunda disposicin sustantiva civil se refiere, las partes
contratantes han realizado el contrato de promesa de compraventa mediante escritura
pblica, pues, para su validez, se necesita de tal solemnidad; sobre estos asuntos son
acertadasyesteTribunalcompartelasreflexionesqueseviertenenelfallorecurrido...el
Tribunaladquemaplicdebidamentelasnormassustantivasanalizadasenestefallo..."
20II2002(Res.No.592002,SegundaSala,R.O.616,11VII2002)
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"SEGUNDO. La nulidad es una consecuencia jurdica, que se genera porque en el

otorgamiento, suscripcin o forma de celebrar un acto o negocio jurdico se ha omitido
ciertos requisitos y/o formalidades que expresamente la ley seala o regula y cuyo
incumplimiento origina la sancin, debiendo diferenciarse las condiciones de existencia,
de las condiciones de validez, siendo las primeras la voluntad, el objeto, la causa y las
solemnidades prescritas por la ley, aquellas sin las cuales el acto no nace a la vida del
derecho, careciendo de existencia jurdica; y, las segundas: la voluntad sin vicios, la
capacidad, la causa lcita y el objeto lcito, aquellas que si bien no son necesarias para la
existencia del acto jurdico, lo son para que produzca efectos civiles, acarreando, las
primeras,lainexistenciajurdicadelacto,mientrasquelasotrasconllevanalanulidaddel
acto. En la especie, se ha demandado la nulidad de un contrato privado, reconocido
judicialmente,porelcualsedaenventa'unlotedeterrenocontodoloexistentedentro
del mismo, ubicado en la avenida 10 de Agosto No.' (...), es decir, la intencin de los
intervinientes fue celebrar un contrato de compraventa de un bien inmueble, el mismo
que por disposicin del Art. 1767 (1740) del Cdigo Civil debe ser otorgado por escritura
pblica, y en el supuesto no consentido, de haberse querido celebrar una promesa de
compraventa,deigualmaneradebicumplirseconloprescritoporelArt.1597(1570)del
mismocuerpolegal.Ensntesis,tantoparalacelebracinyotorgamientodeuncontrato
decompraventacomoparauncontratodepromesadecompraventa,stosdebenconstar
porescritoyporescriturapblica.
8II2001(Res.No.222001,TerceraSala,R.O.355,26VI2001)
"...QUINTA.ElArt.1725(1698)delCdigoCivilprescribeque'lanulidadproducidaporla
omisin de algn requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos
actosocontratos,enconsideracinalanaturalezadeellos,ynoalacalidadoestadode
las personas que las ejecutan o acuerdan, constituye nulidad absoluta; y, el Art. 1726
(1699) ibdem dispone que la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el Juez,
aun sin peticin de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato; puede
alegarse por todo el que tenga inters en ello, excepto el que ha ejecutado el acto o
celebrado el contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Por otra
parte, elArt. 1597 (1570) establece que la promesa de celebrar un contrato no produce
obligacinalguna;salvoqueconcurranlascircunstanciassiguientes:1ra.Quelapromesa
consteporescrito;yporescriturapblica,cuandofueredecelebraruncontratoparacuya
validez se necesita de tal solemnidad; y, de acuerdo con el Art. 1767 (1740) del mismo
cdigo, la venta de bienes races no se reputa perfecta ante la ley, mientras no se ha
otorgada escritura pblica. Por tanto, en el presente caso, el contrato o convenio
celebrado entre las partes, que contiene una promesa de compraventa de un bien raz
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(locales comerciales), por no haberse celebrado mediante escritura pblica, adolece de

nulidadabsoluta,deacuerdoconelArt.1725(1698)delCdigoCivilantescitado.Sibien
es cierto que, de conformidad con el Art. 1726 (1699), que tiene relacin con la
disposicinanterior,nopuedealegarlanulidad'elquehaejecutadoelactoocelebradoel
contrato, sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba'; y la demanda del actor
contiene tal alegacin, cayendo por lo mismo en la prohibicin legal mencionada, no es
menos cierto que la nulidad absoluta 'puede y debe ser declarada por el Juez, aun sin
peticin de parte, cuando aparece de manifiesto en el acto o contrato', de conformidad
conlodispuestoexpresamenteenelArt.1726(1699).Porotraparte,elArt.1767(1740),
incisosegundo,disponequelaventadebienesraces,servidumbresyladeunasucesin
hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley mientras no se ha otorgado escritura
pblica,loqueestenconcordanciaconloqueestatuyeelArt.168(164),incisosegundo
delCdigodeProcedimientoCivil,quedice:'Seotorgarporescriturapblicalapromesa
decelebraruncontrato,si,parasuvalidez,senecesitadeaquellasolemnidad,conformea
lasprescripcionesdelCdigoCivil';y,elArt.9delCdigoCivildeterminaquelosactosque
la ley prohbe son nulos y de ningn valor, y el Art. 10 ibdem dispone que el Juez no
puede reconocer como vlido aquello que la ley ordena que sea nulo. SEXTA. De lo
manifestadoenelconsiderandoprecedente,altenordelasdisposicioneslegalescitadas,
se llega a la conclusin irrefragable de que: el contrato o convenio celebrado entre las
partes, es un contrato privado de promesa de compraventa de bienes races; quepor no
habersidocelebradomedianteescriturapblicaadolecedenulidadabsoluta,porhaberse
omitidounrequisitooformalidadquelasleyesprescribenparaelvalordelapromesade
compraventa,y'enconsideracinalanaturalezadeellos(delosactosycontratos),ynoa
lacalidadoestadodelaspersonasquelosejecutanoacuerdan,sonnulidadesabsolutas';
quepormandatodelArt.1726(1699)delmismocdigo'puedeydebeserdeclaradapor
elJuezansinpeticindeparte,cuandoaparecedemanifiestoenelactoocontrato';que
elactorenestacausa,aligualqueeldemandado,nopodanlegalmentealegarlanulidad
delcontratoprivadodepromesadeventaenreferencia,porhaberlocelebrado'sabiendo
o debiendo saber el vicio que lo invalidaba', conocimiento que por la calidad de los
contratantes (personas dedicadas al comercio) se presume deban tener. En el caso, se
debe tener en cuenta que el contrato privado si bien adolece de nulidad absoluta,
constituyeunactoconsensualenvirtuddelcualunapersonarecibedinerodeotraaquien
entrega un bien inmueble (locales comerciales), lo que determina resultados reales y
tangibleseneseacuerdodevoluntades.SPTIMA.Deacuerdoconlanormaimperativa
que contiene el Art. 1726 (1699) del Cdigo Civil, 'La nulidad absoluta puede y debe ser
declaradaporelJuez,aunsinpeticindeparte,cuandoaparecedemanifiestoenelactoo
contrato', que es lo que legalmente corresponde en el presente caso. Ahora bien, de
conformidad con lo dispuesto en el Art. 1731 del mismo Cdigo 'La nulidad pronunciada
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en sentencia que tiene fuerza de cosa juzgada, da a las partes derechos para ser
restituidas al mismo estado en que se hallaran si no hubiese existido el acto o contrato
nulo', Art. 1731 (1704) del Cdigo Civil. Por tanto en el caso, proceden las restituciones
mutuas, como consecuencia o efecto de la nulidad absoluta del contrato privado de
compraventa suscrito entre las partes. Al respecto, el maestro Arturo Alessandri en el
tomoquetrata'DelosContratos',Pg.79,dice:'puedesucederqueelqueejecutelacto
nulo,porelhechodehaberloejecutado,asabiendasdelvicioqueloinvalidaba,nopuede
solicitar su nulidad absoluta, pero que sta, por aparecer de manifiesto en el acto o
contrato, sea declarada de oficio por el Juez en su sentencia. Supongamos un acto que
adolece de nulidad absoluta y en que sta aparece de manifiesto; y supongamos que el
acto ha sido ejecutado a sabiendas del vicio que lo invalidaba; es incuestionable en esta
situacin que el actor no puede pedir la nulidad del acto; pero como sta aparece de
manifiesto,elJuezalpropiotiempoquedesecharlademanda,declararnuloelactode
oficio,poraparecerlanulidaddemanifiesto...'. Continaeltratadista:'Qusituacinse
produceenestecaso?',cuandosehadeclaradolanulidaddeoficio,'tienenonoderecho
laspartesparaserrestituidasalestadoanterioralacto,yprocederonolasrestituciones
mutuas?',contesta:'elhechodequeelquehaejecutadoelactonuloasabiendasdelvicio
queloinvalidabanopuedesolicitarsunulidad,nosetraduceenlasconsecuenciasquela
nulidadproduce,sinoenqueloinhabilitaparaobtenerlanulidaddelcontratocuandoella
no aparece de manifiesto'; y aade: 'porque los preceptos que reglamentan la nulidad
judicialmente pronunciada no distinguen la causa que produce la nulidad, ni tampoco la
forma en que se ha obtenido el pronunciamiento. Por consiguiente, sea que la nulidad
absolutahayasidodeclaradadeoficiooapeticindeparte,yseaqueelcontratanteque
la pide haya o no tenido conocimiento del vicio que invalidaba el contrato, siempre los
efectos de la nulidad sern los que seala el Art. 1687' (en nuestro cdigo Art. 1731
<1704>).Porestasconsideraciones,esteTribunaldeCasacin,ADMINISTRANDOJUSTICIA
EN NOMBRE DE LA REPBLICA Y POR AUTORIDAD DE LEY, casa la sentencia recurrida y
declara,deoficio,lanulidadabsolutadelcontratoprivadodepromesadecompraventa...
SedisponetambindeacuerdoconelArt.1731(1704)queseprocedaalasrestituciones
mutuas, esto es que el actor devuelva los locales comerciales y la empresa demandada
restituyalosvaloresentregadoscomopreciodelosmismos...."
23IX2002(ResolucinNo.1942002,PrimeraSala,R.O.710,22XI2002)
CONTRATODEPROMESADECOMPRAVENTA:Caractersticas
OBLIGACIONESNATURALES
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ACTOSJURDICOS
VISTOS: J. S. y A. N. deducen recurso de casacin contra la sentencia dictada por la

QuintaSaladelaCorteSuperiordeQuito,eneljuicioordinarioquesigueeldoctorN.Q.,
ensucalidaddeprocuradorjudicialdeT.T.deL.encontradelosrecurrentes.Aducenque
en la sentencia se ha transgredido el artculo 119 del Cdigo de Procedimiento Civil y los
artculos 1513, numeral 3ero. y 1769 del Cdigo Civil. Fundamentan el recurso en las
causales tercera y primera del artculo 3 de la Ley de Casacin. Por concedido el recurso
sube a la Corte Suprema de Justicia y se radica la competencia, por el sorteo de ley, en
esta Primera Sala de lo Civil y Mercantil, la que en providencia de 9 de abril del 2002,
aceptaatrmiteelrecurso.Concluidalasustanciacin,atentoelestadodelacausa,para
resolverseconsidera:
PRIMERO. Como ha resuelto esta Sala en innumerables casos los lmites del mbito
dentro del cual puede actuar el Tribunal de Casacin est dado por los propios
recurrentes. ste no puede rebasar esos lmites aunque advierta que en la sentencia
recurrida existan otros vicios acerca de los cuales no versa el recurso deducido. Por el
principio dispositivo que regula el recurso de casacin, el Tribunal no puede actuar
oficiosamente, salvo que encontrare que enelproceso sehan omitido presupuestos que
impidenaljuzgadorpronunciarsentenciadefondoomritodelacontroversia,talescomo
la omisin de solemnidades sustanciales comunes a todos los juicios e instancias no
susceptibles de saneamiento, la violacin del trmitecorrespondiente a la naturaleza del
asunto o al de la causa que se est juzgando que hubiere influido o pudiere influir en la
decisindelacausa,ascomotambinfaltadecontradictorlegtimo.Enestavirtud,enel
presente recurso esta Sala se limitar al anlisis de las acusaciones de los recurrentes de
queenlasentenciasehantransgredido:elartculo119delCdigodeProcedimientoCivil
ylosartculos1513numeral3ero.y1679delCdigoCivil.
SEGUNDO. Los recurrentes, con respaldo en la causal tercera del artculo 3 de la Ley de
Casacin, acusan a la sentencia recurrida que adolece del vicio de yerro probatorio, en
estos trminos: La errnea interpretacin del artculo 119 del Cdigo de Procedimiento
Civil, se ha producido en razn de que la sentencia de mayora, si bien ha apreciado las
pruebas actuadas en el proceso referentes a la nulidad absoluta del contrato privado de
promesa de compraventa firmado el 30 de julio de 1993 yerra en la valoracin legal de
tales pruebas en su conjunto en razn de que no son aplicables por ajenas a la litis, las
normasrelativasalanulidaddelcontratodepromesadecompraventa,porquestenada
tiene que ver con la sea entregada, como lo admite expresamente el mandatario de la
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actora en el libelo de la demanda. Asimismo, la sentencia de mayora no ha valorado la

naturaleza de la sea entregada para asegurar la reserva yposterior venta del inmueble,
comolohaceacertadamenteelseordoctorJ.C.ensuvotosalvado,queconfiereadicha
sea los efectos que seala el Art. 1769 del Cdigo Civil, por lo que no procede la
devolucin demandada de la sea por cuanto la actora es quien se retract de
perfeccionarlacompraventadelmencionadoinmueble..
TERCERO. Los recurrentes, en la fundamentacin, transcrita en el considerando

precedente, al igual que lo hacen en todo el proceso, admiten expresamente que el
contrato de promesa de compraventa celebrado en instrumento privado es nulo y de
nulidad absoluta, y que la actora les entreg la cantidad de dos mil dlares. Estos dos
asuntos,entonces,quedanfueradediscusin.Ladisconformidaddelapartedemandada
seconcretaenlaalegacindequelosdosmildlareslesfueronentregadosporlaseora
T.T.deL.aparteoindependientementedelcontratodepromesadecompraventa.
CUARTO. Es frecuente en la vida prctica que quienes desean celebrar un contrato de

compraventa no puedan hacerlo de inmediato, por faltar algn requisito o por otras
circunstancias que no es posible solucionarlas en ese momento y, por ello, celebran un
precontrato que les confiera ciertas garantas para que llegue a otorgarse el contrato
definitivo de compraventa. Este precontrato es el llamado contrato de promesa de
compraventa, que es aquel por el cual ambas partes se obligan, recprocamente, a
celebrar un contrato de compraventa en las condiciones pre convenidas. Este contrato
tiene estas caractersticas: 1. Es un acuerdo de voluntades en que nacen para ambas
partesobligacionesrecprocas,sujetasalasnormaslegalescontenidasenelLibroCuarto
delCdigoCivil;2.Lacelebracindelcontratoprometidoquedaaplazadoparaelfuturo
yelcontratodepromesaessolosuantecedente,porloquenopuedeexistirjuntamente
con el contrato prometido; 3. La finalidad o destino de la promesa es celebrar otro
contrato; 4. El efecto nico de la promesa es de exigir la celebracin del contrato
prometido,yenconsecuenciasolodaorigenaunaobligacindehacer;y,5.Elcontrato
de promesa es siempre solemne porque debe constar indefectiblemente por escrito, y
tratndose de la promesa de compraventa de bienes inmuebles, debe constar por
escriturapblica,conformepreceptalaregla1era.delartculo1597delCdigoCivil.
QUINTO.ElCdigoCivil,enelTtuloXXII,LibroCuarto,DelaCompraventa,regulaenlos
artculos 1769, 1770 y 1771 lo concerniente a las arras, cuyos sinnimos son seal,
sea.Sisevendeconarrasdiceelartculo1769,estoesdandounacosaenprendadela
celebracin o ejecucin de un contrato, se entiende que cada uno de los contratantes
podr retractarse, el que ha dado las arras perdindolas, y el que las ha recibido,
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restituyndoselas dobladas. Este artculo se refiere a las arras penintenciales, ya que la

entrega de las mismas entraa una condicin resolutoria en caso de que la una o la otra
parte haga uso del derecho de arrepentirse de haber celebrado el contrato de
compraventa, bajo la sancin de perder la sea o devolverla doblada, segn el caso. El
derechodelapartearetractarsenoesportiempoindefinido,sinoque,deacuerdoconlo
dispuestoenelartculo1770delCdigoCivil,loscontratantesdebenfijarunplazo,ysino
hubiesen fijado un plazo dentro del cual puedan retractarse, no habr lugar a la
retractacin despus de los dos meses subsiguientes a la convencin, ni despus de
otorgadaescriturapblicadelaventaodeprincipiadalaentrega,porquelaejecucindel
contrato definitivo importa renuncia tcita del derecho de retractacin. Las arras,
igualmente,puedendarsecomopartedelprecioconformeestableceelartculo1771.Las
arras funcionan, pues, de una manera sucesiva: como sea mientras el contrato de
compraventasehallapendientedeejecucin,yunavezcumplidoelcontrato,comopago
a cuentaincluyndose en el precio. El Cdigo de Comercioestablece un rgimen distinto
sobre las arras en los artculos 149, 150 y 151; puesto que en ste la regla general es la
excepcindelCdigoCivil;esdecirporreglageneralenmateriacomerciallasarrassedan
comopartedelpreciodelcontrato,ysolamenteporexcepcindanalasparteselderecho
de retractarse, conforme dispone el artculo 149 de aquel cdigo, cuyo texto es el
siguiente: La dacin de arras no importa la reserva del derecho de arrepentirse del
contratoyaperfecto,amenosquesehubiereestipuladolocontrario.
SEXTO.Enelcasosublite,laactorapormediodesuprocuradorjudicialdoctorN.Q.pide
en la demanda que los demandados le restituyan o devuelvan de inmediato los dos mil
dlaresquerecibieroncomoadelantodelpreciodelacompraventaquesefrustr.Ensu
contestacin a la demanda (...) los demandados reconocen que efectivamente recibieron
los dos mil dlares, pero que no tienen la obligacin de devolvrselos, porque es justo
imputarlos a la multa que libremente pactaron. Textualmente dicen: En el compromiso
libremente pactado se estableci la obligacin de las partes de pagar una multa para el
caso de que una de ellas desistiera del mismo compromiso o negocio. Por tal razn lo
reclamado por la demandante, al haber sta incumplido totalmente el compromiso, que
creemos justo imputarlo a la multa acordada en el compromiso que representa, una
cantidadmayor.Enestostrminosquedtrabadalalitiscontestacin.Porelprincipiode
preclusincadajuiciosedivideporetapas,cadaunadelascualessuponelaclausuradela
anterior, sin posibilidad de renovarla. En el juicio ordinario, vencidos los trminos para
contestar la demanda y para reformarla, o sea antes de abrirse la causa a prueba, no se
puede proponer otros asuntos que signifiquen modificacin a la contestacin a la
demanda. Ni muy menos (sic), se pueden producir estos cambios en el recurso de
casacin.Ensucontestacinlosdemandados,noaleganquelosdosmildlaresloshayan
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entregado a ttulo de sea o arras, lo que afirmaron fue que se haba convenido una
multa, lo cual es diferente, ya que las multas o penalidades se imponen mediante
clusulas penales, las arras son pactos lcitos, son en definitiva el precio para poder
legtimamentedesistirdelcontratovlidamentecelebrado,porlotantonocausanmultas.
Es en el recurso de apelacin que pretenden introducir una nueva excepcin, la que en
ningn caso debi ser considerada, por lo que toda la lucubracin del voto salvado es
ajena al litigio, por lo tanto extrapetita, y entrar a analizar el punto sera abrir la puerta
para que despus se pretenda introducir cuestiones nuevas en casacin. Habindose
alegado que se pact una multa, lo que efectivamente ocurri en el contrato escrito de
promesa, pero tal estipulacin es nula y de ningn valor por lo que dispone el artculo
1579delCdigoCivil,ycomonosetratadeuncasodeobjetoilcitoocausailcitaenque
sehayadadoopagadoasabiendas(Art.1511),nocabequelosdemandadosretenganlos
valoresrecibidosporellosapretextodequeeraelpagodelamultaconvenida,sinoque
ha de procederse a las restituciones mutuas, de conformidad con lo que dispone el
artculo1731.
SPTIMO. Los recurrentes, en la fundamentacin del recurso, no identifican el elemento

o elementos de prueba que, a su juicio, han sido valorados erradamente en la sentencia
recurrida. Tampoco aparece incorporado al proceso elemento de prueba alguno de que
las partes han celebrado una convencin sobre arras mediante escritura pblica. En esta
virtud, no se observa que la sentencia adolezca del vicio de yerro en la valoracin
probatoria,quehayaconducidoalafaltadeaplicacindelartculo1769delCdigoCivil.
Por todo esto se desestima la acusacin de los recurrentes con respaldo en la causal
terceradelartculo3delaLeydeCasacin.
OCTAVO. Otra de las acusaciones contra la sentencia del Tribunal de instancia, con
respaldoenlacausalprimeradelartculo3delaLeydeCasacin,esqueaquellaadolece
del vicio de falta de aplicacin del ordinal 3ero. del artculo 1513 del Cdigo Civil. En la
fundamentacin de esta acusacin expresan: La falta de aplicacin del numeral 3o. del
Art.1513delCdigoCivilhaocasionadoquelasentenciademayoranosobliguealpago
en devolucin de la aludida sea de U.S. $ 2.000,oo ms el inters legal y costas, pese a
quesegnlodispuestoenestenumeral3o.,lasobligacionesprocedentesdeactosaque
faltenlassolemnidadesexigidasporlaleyparaquesurtanefectosciviles,seconviertanen
naturalesy,porende,lesseanaplicableslasnormasdelincisotercerodelcitadoArt.1513
del Cdigo Civil, que autoriza a retener lo pagado en razn de ellas; y del inciso final del
mismoartculoqueimpidequesepuedasolicitarlarestitucindelopagado,siempreque
selohayarealizadovoluntariamenteporquientienelalibreadministracindesusbienes,
comosucedeenelcasodelaactora.Laomisindelnumeral3delindicadoartculoenel
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considerando sexto de la sentencia de mayora, acarrea que no se respete el derecho a

retener lo recibido a base de tales obligaciones naturales. Y, precisamente, debido a que
no se elev a escritura pblica el contrato privado de promesa de compraventa del
inmueble, se generaron las respectivas obligaciones naturales con los efectos sealados,
conformealodispuestoporelnumeral3delmencionadoartculo.Esteasuntotampoco
ha sido deducido como excepcin en la contestacin a la demanda, puesto que los
demandados en ningn momento alegan que podan retener lo pagado por ser una
obligacinnatural.Enconsecuenciaesaplicableaestaacusacinloexpresadoalrespecto
enelconsiderandoquinto.
NOVENO. Acerca de la obligacin natural que procede de actos a que faltan las
solemnidadesquelaleyexige,comoladepagarunlegadoimpuestoportestamentoque
nosehaotorgadoenlaformadebida(numeral3ro.delartculo1513delCdigoCivil),la
doctrina se halla muy dividida. Se transcribe a continuacin lo que dicen los diferentes
autores: El tratadista Arturo Alessandri Besa, al comentar el numeral 3ero. del artculo
1470 del Cdigo Civil chileno, que es exactamente igual al numeral tercero del artculo
1513 del Cdigo Civil nuestro, expresa: El No. 3ero. del artculo 1470 considera como
obligaciones naturales a las que proceden de actos a que faltan las solemnidades que la
leyexigeparaqueproduzcanefectosciviles;comoladepagarunlegado,impuestoporun
testamentoquenosehaotorgadoenlaformadebida.Setrataaqudeactosaloscuales
faltan las solemnidades que la ley prescribe para que produzcan efectos civiles, por cuyo
motivoson nulosdenulidadabsoluta;enconsecuencia,quedanexcluidostodosaquellos
casos en que la nulidad proviene de otra causa, como objeto o causa ilcita, incapacidad
absoluta,faltadeconsentimiento,etc.Elpreceptocitadohabladeactosnulosporfaltade
solemnidades. Cabe preguntarse si tal expresin est usada en forma genrica, para
referirse a cualquier negocio jurdico, unilateral o bilateral, o si solo comprende los
unilaterales, es decir, aquellos actos jurdicos llamados simplemente <actos> en
contraposicin a las <convenciones y contratos>. Aun cuando la terminologa del Cdigo
Civil no es uniforme, se considera generalmente que este es uno de los casos en que la
expresin<acto>sehausadoensusentidorestringido,oseademanifestacinunilateral
devoluntad.Existendiversosantecedentesquehacenaceptableestadoctrina.Enprimer
lugar, el ejemplo que seala el No. 3o. del artculo 1470 del Cdigo Civil se refiere
precisamenteaunactojurdicounilateral,yaquemencionalainstitucindeunlegado.En
segundo lugar, la historia fidedigna del establecimiento de la disposicin. <Cuando se
redactelCdigoCivilchilenoestabanenvigorlasdoctrinasdelDerechoRomanoydelos
autores franceses, especialmente Pothier, que han sido una de las fuentes principales de
dondesehatomadoelCdigoCivil;ytantoladoctrinaromanacomolafrancesainspirada
enPothier,soloreconocencomoobligacionesnaturalesporestecaptulo,lasobligaciones
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civiles que provienen de los actos unilaterales>. Finalmente, si se aplica el No. 3o. del
artculo 1470 a los contratos u otras convenciones, se llega a absurdos jurdicos, que
demuestranfehacientementequelaexpresin<acto>sehatomadoenelsentidodeacto
unilateral. En efecto, supongamos que la compraventa de un inmueble se haya otorgado
por escritura privada: es nula absolutamente. Si las partes cumplen el contrato una vez
declarada la nulidad, se llegara al absurdo de que la ley aceptara una simple escritura
privada para efectuar la correspondiente inscripcin en el Conservador de Bienes Races,
puessintalinscripcinnopodadarseelcasodequesecumplieralaobligacinnaturaldel
deudor proveniente de ese contrato. De lo dicho se desprende que solo hay obligacin
natural cuando su fuente es un acto unilateral, nulo por falta de alguna solemnidad
exigidoenconsideracinasunaturaleza,pero,comoelcasodelnumeral1ero.delartculo
1470 es necesario que el acto haya sido declarada nulo por sentencia judicial, ya que sin
ello, se presume vlido y produce todos sus efectos. . (La Nulidad y la Rescisin en el
DerechoCivilChileno.TomoII,SegundaEdicin.EdiarEditoresLtda.Pgs.1107y1108).El
tratadista chileno Ren Abeliuk dice: Se ha discutido el alcance de la expresin <actos>,
pues ella puede entenderse en dos sentidos, uno restringido, equivalente a acto jurdico
unilateral, y otro amplio, que comprende tanto a ste como al bilateral o convencin.
Opina en este ltimo sentido don Luis Claro Solar, mientras sustentan la contraria,
Alessandri,SomarrivayFueyo.Lajurisprudenciaesvacilante.Yenrealidad,elproblemaes
de ardua solucin, aunque pareciere tener ms asidero la opinin restringida, por las
siguientes razones: 1o. Porque el ejemplo del Cdigo, del testamento que no se ha
otorgadoenformadebida,esdeunactojurdicounilateral,ydeacuerdoalMensajecon
queelCdigofueenviadoparasuaprobacin,losejemplos<ponenalavistaelverdadero
sentido y espritu de una ley en sus aplicaciones>. 2o. Porque si bien es cierto que el
Cdigo suele utilizar el trmino <acto>, tambin en su sentido amplio, normalmente
cuando quiere involucrar a los uni y bilaterales, habla de acto o contrato. 3o. Por un
argumento histrico, ya que el caso est tomado de la tradicin romana, recogida por
Pothier, Las Partidas y el Proyecto de Cdigo Civil Espaol, de Garca Goyena, todos
limitadosalactojurdicounilateral,y4o.Porqueresultaraabsurdoeinjustoenmuchos
casos aplicar la disposicin a los actos jurdicos bilaterales, y as, si se otorga una
compraventa de bienes races por instrumento privado, el comprador podra verse
imposibilitado de repetir el precio pagado, por ser el cumplimiento de una obligacin
natural, mientras que el vendedor, aunque quisiere, no podra cumplir con su obligacin
de entregar, pues el Conservador de Bienes Races no puede inscribir documentos
privados.Justoesreconocerqueesteargumentonomilitaenloscontratosunilaterales,y
as el donante de una donacin no insinuada y cumplida voluntariamente, no puede
repetir,segnsehafallado,porquehabracumplidounaobligacinnatural.Estecasode
obligacin imperfecta se diferencia del anterior, en que la sancin es la nulidad absoluta
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del acto, y tambin tendr lugar nicamente si la nulidad proviene de la ausencia de la

solemnidadexigidaporlaley,peronoporlaomisindeotrorequisito.(LasObligaciones
y sus principales fuentes en el derecho civil chileno, Santiago, Editores Lpez Viancos,
1970,pp.216217).EltratadistachilenoAntonioVodanovic,expresa:Lapalabra<actos>
en sentido amplio comprende tanto a los unilaterales, es decir, los que para formarse
necesitan de la voluntad de una sola parte, como a los bilaterales, o sea, los que para
formarse precisan del consentimiento, de las voluntades concurrentes de dos partes.
DesdelosprimeroscomentaristasdelCdigoseplanteunadudainquietante.Hayactos
bilaterales,comoelcontratodecompraventadebienesraces,enquelasolemnidaddela
escritura pblica es decisiva para operar la tradicin. Si dicha escritura no existe, el
Conservador debe negarse a inscribir el contrato; las escrituras privadas no deben ni
pueden inscribirse. Suponiendo entonces que se considere obligacin natural la derivada
de un contrato de compraventa de bienes races otorgado por escritura privada, cmo
pagaelvendedor,cmohacelatradicindelacosasinlaexistenciadelaescriturapblica
indispensable para la inscripcin conservatoria?. No se puede pensar en el otorgamiento
de una escritura pblica, porque entonces ya entrara a operar otro acto, uno perfecto
generadordeobligacionesciviles,ynoelactoprimitivo,eldelaescrituraprivada,fuente
deobligacionesnaturales.Menoscabesuponerqueelcompradortendraderechoaexigir
escritura pblica, pues el cumplimiento y pago de la obligacin natural es por esencia
voluntario. Ante una hiptesis como la anterior los intrpretes sintieron desazn y,
aguzando el ingenio, observaron que el cdigo emplea a veces la palabra <actos> en
sentido restringido, circunscribindola slo a los unilaterales. El nmero 3 del artculo
1470(1513)serajustounodeesoscasos.Aslocorroborara:elejemploqueconsigna,el
del testamento, acto unilateral tpico; la historia fidedigna de la ley que, como luego se
ver, se inspir en una ley de las siete partidas que trata de un acto unilateral y, por fin,
lasiniquidadesaqueconduciraendeterminadascircunstanciaslaaplicacindelanorma
aloscontratos.Podrasucederqueunadelaspartescumplieraylaotrarehusarahacerlo:
la primera, por haber cumplido una obligacin natural, no podra repetir lo pagado, y la
segundanopodraserconstreidaarealizarsuprestacin,porquesuvnculotambines
meramentenatural.Perootrosintrpretesrechazanlarestriccindelapalabra<actos>a
los unilaterales, si la misma ley no lo evidenciaas por oponer los actos a los contratos o
por manifestar su contexto claramente que slo alude a los actos unilaterales, como
sucedeconladisposicinquedefineeltestamento.EnelNo.3delartculo1470(1513)no
hayningnindiciodequelaexpresin<actos>esttomadaensuacepcinestrechay,por
ende,debedrselesuinteligenciaampliayesprecisoconcluirquetambinsonnaturales
lasobligacionesprocedentesdeuncontratoaquefaltanlassolemnidadesquelaleyexige
para que produzca efectos civiles. En cuanto a la dificultad que provoca el caso de las
compraventas de bienes races hechas por escritura privada, lo lamentan y reconocen,
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pero no lo explican y menos dan pauta para solucionarlo. Agregan, en cambio, que hay
otras hiptesis de contratos nulos por falta de solemnidades que podran operar
perfectamentecomofuentedeobligacionesnaturales.As,noveninconvenienteparaque
pueda cumplirse un contrato de promesa que no rene las solemnidades que la ley
seala. Y la compraventa misma de bienes races otorgada por escritura pblica ante
notario incompetente, compraventa por tanto nula, no hallarla obstculo para ser
inscritos en el Conservador, ya que ste no examina la legalidad de los ttulos. Nosotros
tambin nos inclinamos a la interpretacin amplia de la palabra <actos>; pero tenemos
algunasfundamentacionespropiasquenecesitamosexponer.ElNo.3o.delartculo1470
(1513)apareceinspiradodirectamenteenunaLeydelasSietePartidas,esa<enciclopedia
en que, a travs de las leyes, se trata de todas las humanas relaciones>. Dicha ley
espaola recoge precedentes romanos y se refiere nica y exclusivamente al caso que,
slo como ejemplo, pone nuestro cdigo: los legados hechos en un testamento nulo;
declarar que si de su voluntad los herederos pagan, no puede despus repetir alegando
que, conforme a derecho, no les corresponda pagar, porque <las mandas (legados) eran
dexadas en testamento que no fue fecho como deuia> (Ley 31, ttulo 14, Partida 5a.).
Obsrvese en nuestro cdigo el rastro de los trminos <como la de pagar un legado,
impuesto por un testamento que no se ha otorgado en la forma debida>. Pues bien, el
nmero3delartculo1470(1513)nofigurabaenelProyectode1853;fueagregadoporla
ComisinRevisora,quegeneralizelcasoparticulardelaLeydePartidas,dejndoloslo
como un ejemplo de la disposicin amplia que consagr. Podra conjeturarse que, en la
mente de los autores de la nueva disposicin, slo estuvo presente la clase de actos, los
unilaterales, a que pertenece el que sirvi de modelo, el testamento. Pero la conjetura,
porssola,noeselementodeinterpretacindelaley.Enlahistoriadestatampocohay
constancia alguna para determinar el alcance de la generalizacin que se hizo. Hay que
concretarse, pues, a la interpretacin de la disposicin misma, cuyos trminos son un
hecho objetivo, y en ellos nada hay que autorice circunscribir la expresin <actos> a los
unilaterales. Un solo ejemplo no es base suficiente para restringir la frmula amplia que
ilustra; distinto sera si hubiera varios y todos denotaran una orientacin restrictiva. En
consecuencia, pensamos que el nmero 3o. del artculo 1470 (1513) abarca tanto a los
actos unilaterales como los bilaterales. Quiere esto decir que la compraventa de bienes
racesotorgadaporescrituraprivadaengendraobligacionesnaturales?.No,peroporotra
razn que la de ser un acto bilateral. Nos explicamos. Toda obligacin natural supone la
posibilidad de realizar un pago voluntario, pero no en cualquier forma, sino de acuerdo
con las disposiciones legales que en cada caso lo regulan. Si el pago voluntario no puede
adaptarseaestasexigencias,nohayposibilidaddehacerlo,ytampocohayposibilidadde
queexistaunaobligacinnatural.Enlacompraventacuestionada,elvendedornopuede
pagarlegalmentesuobligacininscribiendolaescrituraprivadaanombredelcomprador;
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las leyes del Registro Conservatorio de Bienes Races exigen un instrumento pblico. La
compraventa otorgada por escritura privada no engendra obligaciones naturales, no por
serellaunactobilateral,sinoporqueunadelasobligacionesfundamentalesquecreano
puedepagarselegalmente.Slohayobligacinnatural,pues,dondepuedehaberunpago
voluntario ceido a las normas legales; si a stas no puede ajustarse el pago, no puede
haber obligacin natural. Desprndese de lo anterior que los actos bilaterales, los
contratos nulos por no llenar las solemnidades legales, son fuente de obligaciones
naturales si su cumplimiento voluntario importa un pago que puede realizarse con los
requisitosquelaleyexige.Sinembargo,nosotrosrechazamoslaideadequeuncontrato
depromesanulopuedaengendrarunaobligacinnatural,porqueescaractersticadesta
contener siempre una prestacin de dar, y la obligacin que emana del contrato de
promesa es de hacer. Por ltimo, corresponde hacerse cargo de la observacin segn la
cual admitir el contrato como elemento generador de obligaciones naturales, significa
admitir la creacin de una situacin inicua irremediable cuando uno de los contratantes,
despus de recibir lo suyo, se niega a pagarle al otro lo que a su vez le debe: el que
cumpli con lealtad no podra ni pedir la devolucin de lo pagado, porque pag una
obligacin natural, ni constreir al recalcitrante a que cumpla por su parte, porque la
obligacindestetambinesnatural,pordefinicin,nopuedeexigirsesucumplimiento.
Lacontingenciaessuperable.Enelterrenodelasobligacionesnaturales,elconflictoentre
un sujeto que cumple de buena fe una obligacin sinalagmtica y otro que se niega a
cumplirlasuyay,adems,pretendeaprovecharsedelquehacehonorasudeber,notiene
solucin en una ley determinada, representa un vaco o una laguna de sta y, en
consecuencia, de acuerdo con el Cdigo de Procedimiento Civil, el Juez debe aplicar al
casolosprincipiosdeequidad:conarregloaellosseimponeladevolucindelopagado,
porquelosdeberesrecprocossedesvanecencuandonosoncumplidosporambaspartes,
y porque nadie puede aprovecharse de su propio dolo. (Derecho de Obligaciones,
Santiago,EdicionesPeriodsticasyEstadsticas,1970,pp.4445).Eltratadistacolombiano
Guillermo Ospina Fernndez expresa: La inobservancia de las solemnidades legales. Las
que proceden de actos que carecen de las solemnidades que la ley exige para que
produzcanefectosciviles;comoladepagarunlegadoimpuestoportestamentoquenose
ha otorgado en la forma debida. Otro ejemplo de aplicacin del ordinal 3o. del artculo
1527 (1513) del Cdigo Civil sera el siguiente propuesto por CLARO SOLAR: en una
donacinseimponealdonatariounaprestacinafavordeunatercerapersona,donacin
que ha debido insinuarse y no lo ha sido; si el donatario ejecuta la prestacin habr
pagadounaobligacinnaturalapesardesernulaladonacin.ALESSANDRIySOMARRIVA
estiman que la expresin <actos> empleada por el ordinal comentado est tomada en el
sentido de actos unilaterales, y que, por consiguiente, la disposicin no se aplica a los
actos bilaterales o convenciones y aducen las siguientes razones: a) <el propio ejemplo
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queponeelartculoalhablardeltestamento,actounilateral;b)POTHIER,inspiradordel
Cdigofrancsydelchileno,establecaqueslosereferaaellos;y,c)porque,deaceptar
que tambin se refiere a los contratos, se llegara a absurdos jurdicos. Por ejemplo, una
compraventadebienesracesdebeconstarporescriturapblica.Seomitesta;sihubiera
obligacin natural, tendramos dos caminos absurdos por seguir: o aceptar que el
conservador[registradordedocumentosenColombia]inscribieraunaescrituraprivada,lo
cualesunabsurdo,porquestesoloinscribecuandoselellevauninstrumentopblico;o
aceptarqueelcompradorpudieraexigiralvendedorelotorgamientodeescriturapblica
parainscribirla,ysiaspudiera,yaalvendedornoharaunpagovoluntario,porquesele
obligara, y para que el pago de la obligacin natural produzca efectos debe ser
voluntario>. Por el ejemplo que hemos tomado de CLARO SOLAR, podr verse que
nosotros consideramos que el ordinal 3o. del artculo 1527 (1513) del Cdigo Civil es
aplicable a toda clase de actos y no solamente a los unilaterales. El ltimo argumento
aducidoporALESSANDRIySOMARRIVAafavordelatesiscontrariayqueeselnicoque
vale la pena refutar, es inexacto por las siguientes razones: En primer lugar, la hiptesis
legaltienecabidageneralmenteenloscasosenquelaformasolemnesehacumplidoen
su esencia, pero sin la observancia de la plenitud de los requisitos que le son propios,
comocuandosehaotorgadolaescriturapblicadecompraventadebieninmueble,pero
algunodelosotorgantesnoestdebidamenteidentificado.Entalcaso,siseconcluyeque
elcontratoesnulo,silaescrituraseinscribeenelregistrodeinstrumentosysieldeudor
cumple su obligacin de entregar lacosa vendida, no se veporqu no haya de reputarse
quehapagadoobligacinnatural.Elejemplopropuestoporloscitadosautoreseseldeun
casoextremodeinexistenciadelactojurdicoporfaltaabsolutadelaformasolemne,del
que hay que concluir, no que el ordinal 3 del Art. 1527 (1513) sea inaplicable a los actos
jurdicosbilaterales,sinoqueunactoinexistentenopuedeproducirobligacionescivilesni
naturales.Desuertequesielvendedordelinmuebleseallanavoluntariamenteaotorgar
la escritura omitida para que sta sea registrada, al hacerlo celebra un acto antes
inexistente y que genera obligaciones que tampoco existan jurdicamente, ni siquiera
comonaturales.Otroejemplodemsfrecuenteocurrencia:Elartculo89delaLey153de
1887exige,paralavalidezdelapromesadecontratar,variosrequisitos,entreellosquese
seale un plazo o condicin que fije la poca en que ha de celebrarse el contrato. Se ha
omitidoesterequisitoocualquieradelosotrosexigidosporeltextolegalcitado,perolos
promitentescumplenlapromesa;entonces,esclaroquestoshanpagadounaobligacin
natural. (Rgimen General de las obligaciones, Bogot, Temis, 1993, pp. 220221). Luis
Parraguez, comentando el Cdigo Civil ecuatoriano, expresa: La semejanza de esta
categoradeobligacionesnaturalesconlaqueacabamosderevisar,estribasolamenteen
elhechodequeenamboscasosestpresentelanulidaddelacto:relativaenelprimero,
absoluta en el presente. Por tal razn se las integra usualmente en un mismo grupo
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obligacional. Sabemos que existe una clase de actos jurdicos cuya validez civil est
subordinada,ademsdelosrequisitosgenerales,alaobservanciadeciertassolemnidades
oformalidadesprescritasporlaleyparacadacircunstancia.Setrata,enconsecuencia,de
los actos jurdicos solemnes. Si se omiten tales solemnidades queda configurada una
causal de nulidad del acto y, por va consecuencial, de las obligaciones emanadas de l.
Perocomodichoacto,yeseeselsupuestolegal,hareunidotodoslosrequisitosdefondo
(capacidad,voluntadexentadevicios,licituddelacausaydelobjeto),faltandosolamente
la exigencia de tipo formal que es la solemnidad, la ley admite que las obligaciones
contradassubsistanalmenoscomonaturales.Algunosautores,alexaminarestecasode
obligaciones naturales, se detienen en el tecnicismo de analizar la expresin <actos>
utilizada por el numeral 3o. del Art. 1513, para preguntarse si debe ser entendida en la
acepcin genrica de <acto jurdico>, con lo que se comprenden tanto los unilaterales
como los bilaterales, en especial el contrato; o en su sentido estricto que alude
nicamentealosactosjurdicosunilaterales,conloqueseexcluiranloscontratos.Debe
admitirse que desde un punto de vista rigurosamente tcnico la duda es legtima. No
obstante,porlogeneralseaceptaqueelCdigoCivilnormalmentenoadmiteunexamen
exclusivamente purista de su nomenclatura, pues est demostrado que con frecuencia
incurre en imperfecciones en este terreno. Recordemos nada ms aquella donde se
confunde convencin y contrato (Arts. 1480 y 1481). De suerte que vamos a obviar
cualquier polmica alrededor de este asunto, para concluir que no existe razn
contundente para limitar el alcance de este numeral 3o. slo a los actos jurdicos
unilaterales. (Manual de Derecho Civil ecuatoriano, Teora general de las obligaciones,
Vol. 1, primera edicin, 1986, pp. 7475). La posicin de esta Sala sobre el tema es la
siguiente: Coincide con Parraguez en el sentido de que la distincin entre actos
unilaterales y bilaterales es intrascendente; cree que al decir acto, se est refiriendo en
generalalasactuacioneshumanasvoluntariasquebuscanalcanzardeterminadosefectos
jurdicospermitidosporelordenamientolegal,esdeciralosnegociosjurdicos,loscuales,
atendiendo al nmero de voluntades concurrentes que se precisa para su
perfeccionamiento, pueden ser unilaterales, (testamento, giro de una letra de cambio,
etc.) o bilaterales (contratos, convenciones extintivas, etc.). En el caso de los negocios
bilaterales, unos generan obligaciones recprocas o correspondientes a cargo de todos
quienes intervienen en su celebracin, son los que nuestro Cdigo Civil llama contratos
bilaterales; por ejemplo la compraventa, el arrendamiento, etc.; otros generan
obligaciones, nicamente para una de las partes, son los que nuestro Cdigo Civil llama
contratos unilaterales, paradigma de los cuales es la donacin gratuita. Es de la esencia
de los contratos bilaterales o sinalagmticos el nacimiento concomitante de dos
obligacionescorrespondienteshastatalpuntoquenoseconcibelaunasinlaotra;porlo
tanto, no cabe la posibilidad de que se cumpla la una obligacin sin que deba tambin
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cumplirselaotra;dehecho,siunadelasobligacionessecumpleylaotrano,laprimerase
quedahurfanadecausay,enconsecuencia,produciraunenriquecimientosincausa,lo
cualenningncasoesaceptadoporelordenamientojurdico.Porlomismo,loscontratos
bilateralesnogeneranobligacinnatural.Distintoeselcasodeloscontratosunilaterales,
en los cuales bien puede cumplirse voluntariamente por la persona que tiene la libre
administracindesusbienesaunquelaobligacinseameramentenatural,cualeselcaso
de los contratos de donacin gratuita en que no se ha realizado la insinuacin dispuesta
por la ley. Tambin la tesis de Vodanovic es interesante: el artculo 1513 se refiere a
obligaciones de dar, no a obligaciones de hacer, de manera que al ser las promesas de
celebrarcontratonegociosquegeneranobligacionesdehacer,noestarancomprendidas
enloqueprevelartculo1513No.3.Adems,seacualsealatesisdelostratadistasque
se mencionan la Sala considera que es indispensable dejar a salvo la situacin de los
contratosunilaterales,yaquehayunaenormemultituddedonacionesquesecelebransin
insinuacinjudicial(unejemploextremoqueaclaraloexpuestoessobrelapropinadeun
dlarenunrestaurante),yquetcnicamentesonnulasporhaberseomitidolaformalidad
prescritaporlaleyparasuplenavalidez,peroqueporhabersecumplidovoluntariamente
por quien tiene la libre administracin de sus bienes, no son susceptibles de que se
reclamesurepeticin.
DCIMO. En definitiva, para esta Sala: La promesa de compraventa a que se refiere el

juicio,porhabersidocelebradaporinstrumentoprivadoesnuladenulidadabsoluta;por
ser un contrato bilateral que genera obligaciones de hacer, no da nacimiento a
obligaciones naturales; la suma de dos mil dlares que se entreg por la promitente
compradora fue en pago de lo no debido, que no puede aplicarse a la multa convenida
porqueesaclusulapenalesnuladenulidadabsolutayselemirarcomonoejecutadao
celebrada, al igual que la promesa en que se la estipul por haberse celebrado por
instrumentoprivado;porlotanto,deberestituirsealaactorasinquelosdemandadosse
hallenlegitimadosaenriquecersesincausareteniendodichasumadedinero.Porlodicho
se desestima la acusacin de los recurrentes de que la sentencia recurrida adolece del
vicio de falta de aplicacin del ordinal tercero del artculo 1513 del Cdigo Civil. Por las
consideracionesexpuestas,laPrimeraSaladeloCivilyMercantildelaCorteSupremade
Justicia,ADMINISTRANDOJUSTICIAENNOMBREDELAREPBLICAYPORAUTORIDADDE
LALEY,nocasalasentenciadictadaporlaQuintaSaladelaCorteSuperiordeQuito,enel
juicioseguidoporeldoctorN.Q.,encalidaddeprocuradorjudicialdelaseoraT.T.deL.,
encontradelseorJ.S.yseoraA.N....
11X99(ExpedienteNo.50999,PrimeraSala,R.O.334,8XII99)
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PRINCIPIODECONGRUENCIADELASENTENCIA
RECURSODECASACIN:Fundamentacin
PROMESADECOMPRAVENTA:Omisindesolemnidades
QUINTO. La Sala con asombro lee en el recurso la afirmacin de que la omisin de la

escritura pblica al celebrar una promesa de compraventa es causa de nulidad relativa y
que por ello en el fallo de ltima instancia 'no procede invocarse el artculo 1726 del
Cdigo Civil, pues, la nulidad supuestamente existente, es relativa dentro de lo prescrito
porelArt.1727delmismoCdigoCivilqueinvoco'.Sobreestepuntodeberecordarseala
recurrenteque:a)Elincisoprimerodelartculo1745dice:'Lafaltadeinstrumentopblico
no puede suplirse por otra prueba en los actos y contratos en que la Ley requiere esa
solemnidad; y se mirarn como no ejecutados o celebrados, aun cuando en ellos se
prometareducirlosainstrumentopblicodentrodeciertoplazo,bajounaclusulapenal.
Esta clusula no tendr efecto alguno'; b) Que el Art. 1725 del mismo cuerpo legal
advierteque,'lanulidadproducidaporlaomisindealgnrequisitooformalidadquelas
leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideracin a la
naturaleza de ellos' es causa de nulidad absoluta; y finalmente, c) Que el artculo 1597
ibdem,diceque'Lapromesadecelebraruncontratonoproduceobligacinalguna;salvo
queconcurranlascircunstanciassiguientes:1a.Quelapromesaconsteporescrito;ypor
escritura pblica, cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesita de
tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este Cdigo'. Sobre la falta de las
condiciones esenciales de todo acto jurdico (entre las cuales se hallan precisamente las
formalidadesosolemnidadesprescritasporlaleyparalavalidezdelactoenatencinasu
naturaleza y no a la calidad o estado de las personas que lo ejecutan o acuerdan), hay
autores que estiman inclusive que ello produce la inexistencia del acto jurdico; as, los
tratadistascolombianosG.OspinaFernndezyE.OspinaAcosta,alrespectodicen:'sipor
definicin dicha clase de actos consiste en la manifestacin de voluntad de una o ms
personasencaminadasdirectayreflexivamentealacreacin,modificacinoextincinde
lasrelacionesjurdicas,resultaobvioque,faltandoaquellavoluntadoelobjetojurdicoa
que apunta, podr existir cualquier cosa o hecho, pero no un acto jurdico. Y la propia
conclusinseimponedemodoevidentecuandoelactoessolemneysepretermite(sic)la
formaprescritaporlaleyadsubstantiamactus,porque,sinsta,lavoluntadsetienepor
nomanifestada,osea,quesereputaquefaltaesteelementoesencialparaqueunactoo
hecho pueda ingresar en la categora de acto jurdico' (Teora General del Contrato y de
los dems Actos o Negocios Jurdicos, cuarta edicin actualizada, editorial Temis SA.,
Bogot, 1994), sin embargo la mayora considera que la tesis de la inexistencia 'es hasta
ciertopuntoaceptableendoctrina,ennuestroCdigoCivillainexistencianotienecabida'
Telfonos:59342326061|59342326355|Fax:59342321682
(Arturo Alessandri Besa, La Nulidad y la Rescisin en el Derecho Civil, Imprenta

Universidad, Santiago, 1990, P. 7), y ms bien, la omisin del requisito o formalidad
prescrito por la ley para el valor del acto o contrato en consideracin a su naturaleza
produce efecto de nulidad absoluta al tenor de lo que dispone el inciso primero del
artculo1725.Ciertamentequesielefectoseralainexistencia,deadmitirseestatesis,en
casodefaltadesolemnidadsustancial,eljuezaplicandoelartculo1745delCdigoCivilni
siquiera habra debido tomar en cuenta la promesa que no consta por escritura pblica
sino que en su resolucin habra debido prescindir por completo de ella ya que se deba
tenerla por no ejecutada o celebrada, y que no surta efecto alguno lo que previene la
primera parte del artculo 1597 ibdem y por lo tanto, tampoco habra debido admitir la
reconvencin que se funda en esa promesa inexistente, lo cual habra implicado una
situacinanmsgravosaparaelrecurrente;peroeljuezaquoyeltribunaladquemque
ratificaron, en todas sus partes el fallo de primer nivel, admitieron la tesis de que en
nuestroderecholaomisindelasolemnidaddeescriturapblicaenlapromesadeventa
de inmuebles produce nulidad absoluta y en concordancia con ello aplicaron
correctamenteelartculo1725y1726delCdigoCivilyresultaatodaslucesinfundadala
alegacindequedebiaplicarseenlaespecielanormadelartculo1727sobrelanulidad
relativa.Porloexpuesto,estaPrimeraSaladeloCivilyMercantildelaCorteSupremade
Justicia,ADMINISTRANDOJUSTICIAENNOMBREDELAREPBLICAYPORAUTORIDADDE
LALEY,rechazaelrecursodecasacininterpuestoporA.C...."

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c) Garantizar la autenticidad y seguridad de los ttulos, instrumentos pblicos y

b) Toda demanda sobre propiedad o linderos de bienes races; las sentencias

d) Los ttulos constitutivos sobre bienes races de los derechos de usufructo, de

f) Las sentencias o aprobaciones judiciales de particin de bienes, as como los

Quienes no cumplieren la obligacin determinada en este literal, incurrirn en la

cosa vendida al comprador, con slo la inscripcin del ttulo en el Registro de la

"SEGUNDO. La nulidad es una consecuencia jurdica, que se genera porque en el

(locales comerciales), por no haberse celebrado mediante escritura pblica, adolece de

VISTOS: J. S. y A. N. deducen recurso de casacin contra la sentencia dictada por la

actora en el libelo de la demanda. Asimismo, la sentencia de mayora no ha valorado la

TERCERO. Los recurrentes, en la fundamentacin, transcrita en el considerando

CUARTO. Es frecuente en la vida prctica que quienes desean celebrar un contrato de

restituyndoselas dobladas. Este artculo se refiere a las arras penintenciales, ya que la

SPTIMO. Los recurrentes, en la fundamentacin del recurso, no identifican el elemento

considerando sexto de la sentencia de mayora, acarrea que no se respete el derecho a

del acto, y tambin tendr lugar nicamente si la nulidad proviene de la ausencia de la

DCIMO. En definitiva, para esta Sala: La promesa de compraventa a que se refiere el

QUINTO. La Sala con asombro lee en el recurso la afirmacin de que la omisin de la

(Arturo Alessandri Besa, La Nulidad y la Rescisin en el Derecho Civil, Imprenta

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