APUNTE DE REALES

Por Solange Mara Willington DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL Se trata de un derecho real nuevo. Se ha incorporado a la enumeracin que reza el artculo 2503 del cdigo Civil argentino, desde el ao 200 , porque !"lez no lo inclu# e$ pro%eso en la enumeracin ta$ativa que realiz, e$poniendo sus motivos en la nota a ese artculo. &ani%est en ese sitio, que elimin de la lista a los derechos de en%iteusis # de super%icie, pues no tenan ca'ida en el Cdigo. Sostiene que el super%iciario tena la posi'ilidad de realizar o'ras que se adhiriesen al suelo, como plantaciones o edi%icaciones, so're las cuales tena un derecho de propiedad que era independiente de derecho del propietario del terreno. (ste propietario a su vez, tena derecho a usar la parte su'terr)nea del terreno mientras no per*udique al super%iciario, coe$istiendo as dos propietarios para una misma cosa. (mpero, el paso del tiempo cam'i la mentalidad so're la cuestin, # es as que se procedi al %omento de la %orestacin impulsado por la le# 25.0+0 ,-e# de .nversiones para /osques Cultivados0 donde el (stado 1acional otorga incentivos para la e$plotacin %orestal. Se destina'a a regir por diez aos desde su promulgacin en 222. (l 23 de noviem're de 200+ se prorrog su vigencia por otros diez aos. (n sintona con este apo#o a la actividad %orestal, se dict la le# 25.502, pu'licada en el /oletn 4%icial, el 5 de diciem're de 200 , que institu# el derecho de super%icie %orestal, regul)ndolo a trav"s de 5 artculos, que modi%ican el Cdigo Civil agregando este derecho a la lista de derechos reales a lo que #a aludimos. 6am'i"n se re%orm el artculo 23 7 porque en este "ste el plazo m)$imo de los derechos reales era de cinco aos, de los que se e$clua el de super%icie. Solamente 5 artculos. (ste derecho ha sido reconocido por la le# en varios pases , por e*emplo (spaa, 8rancia, .talia, 9lemania, /"lgica, :apn, 9ustria, Suiza, Cu'a, ;er<, /olivia, entre otros. ($presa que este derecho real, temporario ,el plazo m)$imo es de cincuenta aos0 # autnomo es constituido por los propietarios o condminos a %avor de terceros, so're un inmue'le destinado a e$plotacin %orestal o silvicultura. -o plantado le pertenece en propiedad al super%iciario, incluso las plantaciones que #a e$istan, quien tiene todos los derechos so're la super%icie del terreno, # puede incluso imponer so're ella derechos reales de garanta. (s un derecho real so're cosa propia pues no se e*erce el derecho so're el terreno sino so're lo plantado en "l por el usu%ructuario # so're las plantaciones #a e$istentes. =e'e e*ercerse la actividad de acuerdo a lo normado en la le# 25.0+0 #a mencionada. Si 'ien el propietario del terreno puede ena*enarlo la carga real del derecho del super%iciario se transmite con la ena*enacin. &ientras dure este derecho el super%iciario no podr) ser tur'ado de ning<n modo en su e*ercicio. -a adquisicin de este derecho es por acuerdo de partes mani%estado en un contrato, que puede ser a ttulo gratuito u oneroso, de'iendo constar en escritura p<'lica, requiri"ndose la entrega e%ectiva de la posesin. =e'er) inscri'irse para tener e%ectos %rente a terceros. Si se destru#era lo plantado en %orma total o parcial el derecho su'siste si dentro de los tres aos se e%ect<an nuevas plantaciones. 6ermina el derecho de super%icie por la renuncia e$presa del super%iciario ,lo que no lo e$ime de sus o'ligaciones0, por vencimiento del plazo pactado, o la ocurrencia de la condicin resolutoria acordada, o por con%usin ,reunin en la misma persona de las calidades de propietario # super%iciario0 o por no usar el terreno para plantar por tres aos ,tampoco en este caso puede no cumplir sus o'ligaciones0.

(l propietario una vez e$tinguido el derecho real de super%icie adquiere las plantaciones e$istentes de'iendo indemnizar al super%iciario en todo cuanto se ha#a enriquecido.

EXPROPIACIN
Se trata de la apropiacin de un 'ien por el (stado, por razones de utilidad p<'lica, mediante el pago de una *usta indemnizacin. Con respecto a la naturaleza *urdica, se han %ormulado dos teoras> -a =octrina cl)sica, sostiene que estamos %rente a una compraventa %orzada (s un concepto adoptado por !"lez. ;ero realmente no ha# un contrato. 1o ha# negociacin. 6am'i"n est) la 6eora de la .nstitucin de derecho p<'lico> se %unda en la %uncin esencial del estado de promover el 'ien com<n. (n cuanto a los su*etos, tenemos> 9 0Expropiante> ? &unicipios ? (ntidades aut)rquicas o empresas del estado. ? ;articulares # personas *urdicas cuando estuvieran autorizados por la le# o por acto administrativo %undado en le#. '0 Expropiado: ?;articulares. (l estado nacional puede e$propiar tam'i"n los 'ines del dominio provincial o municipal. @Cu)les son los 'ienes que pueden e$propiarseA Se e$tiende a todos los 'ienes, cualquiera sea su naturaleza, sean cosas o derechos. Slo de'en ser convenientes para la utilidad ;<'. @Cu)les son los requisitos de la e$propiacinA ? B6.-.=9= ;C/-.C9> es todo lo que es conveniente al progreso general del pas # lo que procure la satis%accin del 'ien com<n. 2 ? C9-.8.C9C.D1 ;4E -(F> la cali%icacin de utilidad p<'lica de'e ser hecha por le# del Congreso de las legislaturas locales. 3? .1=(&1.G9C.D1 ;E(!.9> esta de'e ser> 9. :usta> quedan comprendidos los ru'ros del valor del 'ien # de las consecuencias directas /. ;revia. -os ru'ros no comprendidos son> ? valor a%ectivoH ? !alor panor)micoH ? !alor histricoH ? (l lucro cesanteH ? Ianancias eventuales. Con respecto al procedimiento, podemos decir que tenemos> ? EXP. POR AVENI IENTO> art. 3, le# 2 .722> declarada la utilidad pu'. =el 'ien, el e$propiante podr) adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores m)$imos que estime el 6ri'unal de 6asaciones de la 1acin para los 'ienes inmue'les, o las o%icinas t"cnicas competentes que n cada caso se desganar)n, para los 'ienes que no sean inmue'les. (n este procedimiento las partes discuten el presi, se ponen de acuerdo # el e$propiado transmite la propiedad. (llo no signi%ica compraventa, pues> .. (l propietario tendr) derecho a e*ecutar al estado que no le paga el precio ... (l estado no podra ser demandado por eviccin. .... 1o se consideran v)lidos respecto del e$propiante los contratos cele'rados por el propietario con posterioridad a la e$propiacin. 2? EXP. !UDICIAL> J 6r)mite del *uicio> procedimiento sumario. ;romovida la accin, se dar) traslado por 5 das al demandado. Si e$istiesen hechos controvertidos, se a'rir) a prue'a por el plazo que el *uez estime. -as partes podr)n alegar so're las prue'as, dentro del plazo com<n de 0 das.

;resentados los alegatos o vencido el plazo para hacerlo, el *uez llamar) a autos para sentencia, la que de'er) pronunciarse dentro de los 30 das de quedar %irme aquella providencia. -a litis se anotar) en el registro de la propiedad? ?entrega de la posesin> .nmue'les> el e$propiante no puede entrar en posesin antes de que se ha#a e$pedido el tri'unal de tasaciones # el e$propiante ha#a consignado el monto de la valuacin. /ienes no inmue'les> el e$propiante o'tendr) la posesin de ellos, previa consignacin *udicial del valor que se determine por las o%icinas t"cnicas competentes. ?desistimiento> el e$propiante podr) desistir, en tanto que no ha#a quedado per%eccionada la e$propiacin. Como se opera la transmisin del domino> no se requiere escritura pu'. 4torgada ante escri'ano, siendo su%iciente la inscripcin en el registro de la propiedad del decreto que aprue'e el avenimiento o, en su caso, de la sentencia que haga lugar ala e$propiacin. 3 ?EXPROPIACIN INDIRECTA" INVERSA O IRRE#ULAR> esta se da cuando> a0 ($istiendo una le# que declara la utilidad pu'. =e un 'ien, el estado lo toma sin ha'er cumplido con el pago de la indemnizacin. '0 Cuando el 'ien resulte indisponi'le por evidente di%icultad o impedimento. c0 Cuando el estado imponga al derecho del titular de un 'ien o cosa una inde'ida restriccin, que importen una lesin a su derecho de propiedad. =)ndose estos supuestos el dueo del 'ien a%ectado a e$p. ;uede demandar al estado para o'ligarlo a que lo e$propie. (s el particular ahora interesado en ella. 7 ?RETROCESIN> sucede que despu"s de e$propiado un 'ien, el estado no le da el destino de utilidad pu'lica. (n esos casos, el particular a%ectado tiene derecho a demanda la restitucin del 'ien mediante la accin de retrocesin. Eequisitos de la accin> 5 ? EXPROPIACIN PERFECCIONADA> caso contrario lo que ha# es a'andono e$propiacin. Kue el 'ien ha#a reci'ido un destino distinto o no se le ha#a dado destino en un plazo de 2 aos. Kue el accionante, dentro del plazo que %i*e la sentencia, reintegre al e$propiante lo que perci'i de "ste en concepto de indemnizacin, con la actualizacin correspondiente. 3 ? OCUPACIN TE POR$NEA> cuando por razones de utilidad p<'lica %uese necesario el uso transitorio de un 'ien o cosa determinada, mue'le o inmue'le, podr) la administracin p<'lica recurrir a la ocupacin temporal de ellos. 14E&9-> requiere la declaracin de utilidad pu'. ;or le#. 2?=BE9C.41> no puede durar m)s de 2 aos 3? ;E4C(=.&.(164> el mismo para el *uicio de la e$propiacin. 7? (8(C64S> sin con%ormidad del propietario, no se puede alterar la sustancia ni e$traer o alterar elementos que integran el 'ien. .ndemnizar al propietario del 'ien de los daos # per*uicios ocasionados. 914E&9-> o'edece a una razn urgente, puede ser dispuesta por la administracin p<'lica, sin intervencin *udicial. 1o genera o'ligacin de indemnizar, salvo la reparacin de los daos ocasionados # pre*uicios.

DERECHO DE RETENCIN
Se trata del derecho de una persona de conservar en su poder una cosa de otra, en una relacin acreedor L deudor. (l tenedor legtimo de una cosa a*ena tiene la potestad de conservarla en su poder, hasta que le sea satis%echo el pago de la deuda, que le es de'ida por razn de esa cosa,

ha#a nacido la deuda de un acuerdo escrito o por un hecho que sea generador de o'ligaciones, o sea que constitu#a una %uente de o'ligaciones, para con el tenedor de la cosa. (sta es la de%inicin que del derecho de retencin suministra el Cdigo Civil argentino, en sus artculos 3232 # 3270. 6iene este derecho tam'i"n, seg<n la nota al artculo 3270, el %a'ricante u o'rero de retener la cosa reparada o hecha, hasta que le paguen por su tra'a*o, el depositario tiene el derecho de retencin hasta que se le pague lo adeudado por el depsito so're la cosa depositada, el condmino por los gastos en la cosa com<n, el trans%ormador o especi%icador de 'uena %e que hizo la o'ra con material a*eno, etc"tera. Con respecto a su naturaleza *urdica no parece ser un derecho real, a<n contra lo dispuesto en la nota al art. 3232 (l mismo, sostiene . que de'e ha'er convencin o el socorro de la le# para arrogarse so're una cosa a*ena, un derecho real0 pues no se halla enumerado como tal, # no otorga acciones reales, solo posesorias ,ver nota al artculo0. Bn *urista como Cordeiro Mlvarez a%irma que es un privilegio imper%ecto. (n la nota al artculo 3232 el codi%icador dice que no es realmente un privilegio, sino una causa pre%erencial %rente a otros acreedores. -a *urisprudencia lo considera no como un privilegio, sino como una medida de seguridad para co'rar un cr"dito. (l artculo 327 caracteriza este derecho como indivisi'leH # el 3272 no quita derecho a otros acreedores para proceder al em'argo de la cosa retenida # e%ectuar su remate *udicial. (mpero, quien adquiera los 'ienes tiene que en %orma previa desinteresar a quien est" e*erciendo el derecho de retencin, a'on)ndole lo adeudado. Sin em'argo, aplicando por e$tensin el artculo 3255 en relacin a la anticresis , si quien e*erce el derecho de retencin procediera a la ena*enacin, carece de privilegio so're el producido de la venta. Se produce la e$tincin del derecho de retencin por su a'andono voluntario , por el art. 3273. ;uede por va *udicial autorizarse la sustitucin del derecho de retencin so're la cosa, por garanta su%iciente.

-a persona que retiene est) %acultada para e*ercer acciones posesorias si es desposedo de su posesin, por el art. 3277. Si la cosa mue'le la adquiri un poseedor de 'uena %e solo puede pedirse su restitucin, si la cosa %ue ro'ada o perdida , por el art. 3275.
(n lo que hace a los privilegios, el artculo 3273 indica que el derecho de retencin prevalece so're los privilegios especiales , inclu#endo el derecho real de hipoteca, siempre que su e*ercicio se ha#a generado en un tiempo anterior a los cr"ditos privilegiados. Contin<a, persiste el derecho de retencin a<n durante el concurso o la quie'ra. (mpero, no impide que se e*erzan los privilegios generales, que son los enumerados por el art. 3++0 del Cdigo Civil.

#ENTILE%A DE SOLAN#E

. &ILLIN#TON.