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INSTITUTO DE EDUCAO TECNOLGICA

PS-GRADUAO MBA ADMINISTRAO DE PROJETOS

GESTO DE PROJETOS EM UMA EMPRESA DE INCORPORAO E CONSTRUO

Luciano Csar Ribeiro Cruz

BELO HORIZONTE, 30 DE MARO DE 2011

AUTORIZAO PARA PUBLICAO DO ARTIGO TCNICO

AUTORIZAO DE PUBLICAO

AUTORIZO A PUBLICAO DE MEU ARTIGO TCNICO NA INTERNET, JORNAIS E REVISTAS TCNICAS DO IETEC.

NO AUTORIZO A PUBLICAO OU DIVULGAO DO ARTIGO TCNICO

CURSO: PS-GRADUAO - MBA ADMINISTRAO DE PROJETOS SEMESTRE/ANO: 1 SEMESTRE/2011 TURMA: 05

TTULO DO TRABALHO: GESTO DE PROJETOS EM UMA EMPRESA DE INCORPORAO E CONSTRUO

NOME DO PARTICIPANTE (LEGVEL)

ASSINATURA

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BELO HORIZONTE, 30 DE MARO DE 2011

GESTO DE PROJETOS EM UMA EMPRESA DE INCORPORAO E CONSTRUO

Luciano Csar Ribeiro Cruz Coordenador de Projetos na Clip Engenharia, graduado em Engenharia de Produo, ps-graduado em Engenharia de Processos - IETEC/MG, aluno do curso de MBA Administrao de Projetos IETEC/MG luciano.engenharia@gmail.com Resumo A construo civil no Brasil considerada atrasada comparada a outros setores industriais. A busca pela excelncia, por novos mercados e clientes tem impulsionado as empresas a buscarem metodologias e formas de alcanarem seus objetivos para aprimoramento de suas estratgias e vantagens competitivas, os investimentos na qualidade da fase de projeto tm sido apontados como vitais por muitos autores e pesquisadores ligados ao setor da construo civil. Nesse sentido, o gerenciamento de projetos tem tido um papel fundamental nas organizaes para adequar prazos, organizar mtodos e tomada de deciso da forma certa e na hora certa. Embora muitas empresas j utilizem o gerenciamento de projetos como forma de alcanar os seus objetivos, o presente trabalho apresenta, as melhores prticas empreendidas na gesto do processo de projeto em uma empresa de incorporao e construo, extraindo-se da diretriz e padres de referncia que, se devidamente relativizados, possam ser seguidos por outras empresas que atuam no subsetor de empreendimentos imobilirios. Palavras chave: Gesto de Projetos, Incorporao, Construo.

Abstract
The construction industry in Brazil is considered late compared to other industries. The pursuit of excellence by new markets and customers has driven companies to seek ways and methods to achieve their goals for improving their strategies and competitive advantages, investment in the quality of the design phase have been considered vital by many authors and researchers linked to the construction industry. Accordingly, the project management has played a key role in the organizations to adjust deadlines, organizing methods and decision making in the right way and on time. Although many companies already use project management as a means to achieve their goals, this paper presents best practices implemented in managing the design process in a development and construction company, then extracting guidelines and benchmarks that if properly put in context, might be followed by other companies operating in the subsector of real estate.

Key Word: Project Management, Merger, Construction.

Introduo
No Brasil o setor da construo civil ainda aparece constantemente rotulado como um setor "atrasado" quando comparado a outros setores industriais devido sua baixa produtividade global, em funo, principalmente, do elevado desperdcio de materiais, de seu baixo nvel de industrializao e da reduzida qualificao de sua mo-de-obra.

Assim, a construo civil, e o subsetor de incorporao imobiliria, em especial, inseridos nesse contexto, procuram meios para sobreviver nessa nova conjuntura e mudar esse cenrio que est estampado como marca registrada nesse segmento. As empresas do ramo tm feito vrios esforos para conseguirem se adequar s exigncias do mercado Imobilirio como: atingir nveis mais altos de qualidade, atender s necessidades e satisfao dos seus clientes e usurios, garantir o sucesso econmico das empresas participantes do setor, desenvolver e implantar novas tecnologias, aumentar a produtividade e capacitar / qualificar seus profissionais; tudo isso dentro de um processo de reestruturao, atualizao e reviso das prticas comuns no setor, tanto nas reas de produo quanto nas reas gerenciais com um nico fim, buscar a eficincia total. Diante deste contexto, algumas construtoras esto implementando sistemas de gesto da qualidade como ISO 9000 em todas as atividades da empresa, de forma a eliminar desperdcios e criar procedimentos para todas as etapas da construo (MELHADO, 2001).

As empresas constataram a necessidade de utilizar critrios que assegurem a racionalizao da incorporao e construo, o que exige projetos adequados e harmnicos entre si. A coordenao dos diversos projetos que compem esse trabalho passou a ser necessria e imprescindvel para um resultado final coerente com os padres almejados (MELHADO, 2001).

Deste modo os projetos passam a ser valorizados como a "espinha dorsal" do processo de incorporao e construo. cada vez menor o nmero de empresas construindo sem que haja um detalhamento correto e preciso do projeto do empreendimento, mesmo entre as de pequeno porte. Devemos considerar que o projeto desenvolvido pela influncia mtua entre as vrias especialidades de

projetos e mesmo o processo de produo do empreendimento resultado da participao de diversos outros agentes. Idealizar, projetar e construir um empreendimento implica no cumprimento de inmeras atividades tcnicas, administrativas e financeiras, as quais precisam de uma efetiva coordenao para cada fase e entre elas, de modo a propiciar o resultado esperado em termos de escopo, prazo, qualidade e custos.

Assim como forma de assinalar caminhos para a superao desses desafios em um contexto onde, torna-se imperativo uma revalorizao do projeto como instrumento estratgico para evoluo e sobrevivncia das empresas do mercado imobilirio, o presente artigo trata de descrever e analisar o processo de gerenciamento de projetos em uma empresa de incorporao e construo do estado de Minas Gerais.

Conceitos compreendidos na Gesto de Projetos

Antes de conceituar o que gesto de projetos, precisa-se em primeiro lugar elucidar que o vocbulo projeto usado popularmente como sinnimo de plano ou idia, mas o significado em gerenciamento de projetos outro. Dessa forma, Vargas (2005) define que:
Projeto um empreendimento no repetitivo, caracterizado por uma seqncia clara e lgica de eventos, com incio, meio e fim, que se destina a atingir um objetivo claro e definido, sendo conduzido por pessoas dentro de parmetros predefinidos de tempo, custo, recursos envolvidos e qualidade.

Um projeto considerado como uma atividade nica e exclusiva com um conjunto de resultados desejveis em seu trmino. tambm complexo o suficiente para necessitar de uma capacidade de coordenao especfica e um controle detalhado de prazos, relacionamentos, custos e desempenho (MEREDITH, 1995).

Para Cleland (1997), um projeto parte da combinao de recursos organizacionais, aliados para desenvolverem algo que ainda no existia, como forma de prover um aprimoramento da capacidade de desempenho no planejamento e na realizao de estratgias organizacionais.

As definies de projeto, que diversos autores mencionam em seus livros, apesar de utilizar termos diferentes, todos convergem para o mesmo entendimento do que um projeto. O conceito de projetos tem sido aprimorado nos ltimos anos, visando a estabelecer um entendimento comum nas organizaes que trabalham com este tipo de empreendimento (RABECHINI Jr. & CARVALHO, 2006).

Diante desse contexto vislumbramos uma srie de diferentes definies, onde Vargas (2005) conclui que:
Um projeto composto por um conjunto de aes, executado de maneira coordenada por uma organizao transitria, ao qual so alocados insumos necessrios para, um dado prazo alcanar o objetivo determinado.

J definido o que compreende o projeto, pode-se descrever que o gerenciamento de projetos um conjunto de ferramentas gerenciais que permitem que a empresa desenvolva um conjunto de habilidades, incluindo conhecimento e capacidades individuais, destinados ao controle de eventos no repetitivos, nicos e complexos, dentro de um cenrio de tempo, custo e qualidade predeterminados (VARGAS, 2005). De acordo com PMI Project Management Institute (2008), o gerenciamento de projetos a aplicao de conhecimento, habilidades, ferramentas e tcnicas s atividades do projeto a fim de atender seus requisitos. O PMBOK formaliza diversos conceitos em gerenciamento de projetos, como a prpria definio de projeto e do seu ciclo de vida, reconhece 5 grupos de processos de gerenciamento de projetos e 9 reas de conhecimento. De acordo com a FIGURA 1, os 5 grupos de processos so: 1. Iniciao 2. Planejamento 3. Execuo 4. Monitoramento e controle 5. Encerramento

FIGURA 1: Os 5 grupos de processos Fonte: Adaptado PMBOK

As nove reas de conhecimento abordam, respectivamente, o gerenciamento dos seguintes aspectos do projeto:

Integrao Escopo Tempo Custos Qualidade Recursos humanos Comunicaes Riscos Aquisies

Cada rea de conhecimento abrange diversos processos de gerenciamento de projetos conforme mostra a FIGURA 2.

FIGURA 2: As 9 reas de conhecimento Fonte: Mrcio dvila (2007)

Escopo, Tempo, Custos e Qualidade so os principais focos para o objetivo de um projeto: entregar um resultado de acordo com o escopo, o prazo e o custo definidos, com qualidade adequada. Recursos Humanos e Aquisies so os insumos que movem um projeto. Comunicaes e Riscos so elementos aos quais deve haver sempre ateno e tratamento constantes em um projeto. E Integrao abrange a orquestrao de todos estes aspectos.

Conhecendo o negcio de Incorporao Imobiliria

Incorporao imobiliria a atividade empresarial que tem por objeto a construo e comercializao, durante a obra, de unidades imobilirias autnomas integrantes de edificaes coletivas, bem como a constituio de condomnio edilcio, mediante instituio registrada no Registro de Imveis (GIL, 2010).

A incorporao constitui atividade de longo prazo e complexa, pode ser exercida por pessoa jurdica ou fsica que possua direitos de alienar fraes ideais do terreno e sobre ele construir (GIL, 2010).

A atividade do incorporador caracterizada pela coordenao dos fatores de produo inerentes a essas tarefas, bem como pela assuno dos riscos do negcio, na qual envolve a captao de recursos do pblico destinados execuo da obra e providncias para a regularizao da propriedade ante as autoridades administrativas e Registro de imveis. A FIGURA 3 demonstra de quem so os interesses na incorporao.

FIGURA 3: Partes Interessadas na Incorporao Fonte: GIL (2010)

Dentre os segmentos de atuao das empresas de construo civil, ASSUMPO (1996) caracteriza o Subsetor de Produtos - empreendimentos imobilirios1 ou de base imobiliria - como aquele onde as empresas operam basicamente com obras

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de edificaes, seja na produo para comercializao no mercado aberto de imveis residenciais e/ou de escritrios (empreendimentos imobilirios); sejam com o objetivo de explorar comercialmente o imvel, caso dos shoppings centers, hotis e flats (empreendimentos de base imobiliria).

ASSUMPO (1996) observa que, numa empresa incorporadora e construtora, empreender a misso principal da empresa, compreende a coordenao de todas as etapas e intervenientes (interno e externo), desde a incorporao at a entrega final ao cliente. A construo, por sua vez, no a atividade fim da empresa, mas a que demanda maior estrutura, tempo e recursos dentro do processo de empreender, sendo de fundamental importncia para dar qualidade ao empreendimento e garantir que os objetivos da empresa sejam atingidos.

Ainda conforme o autor, dentro da empresa de incorporao e construo, tambm ocorrem presses e conflitos a serem administrados, motivados por posies muitas vezes conflitantes entre essas funes de empreender e construir, j que nem sempre as diretrizes impostas pelo empreendedor implicam nas melhores alternativas para a produo.

Nesse sentido, CTE & NGI (1999) colocam a necessidade de tratar o projeto no mbito da estratgia competitiva da empresa, na medida em que o consideram como o "processo que cria, desenvolve e viabiliza a materializao do produto com o qual a empresa compete em seu mercado". Dentro do contexto de definio estratgica do produto imobilirio, os autores destacam o papel primordial do projeto, por ser ele o principal instrumento onde devem ser materializados os meios para implementao dessas estratgias competitivas.

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Nesse subsetor, ASSUMPO (1996) define os empreendimentos imobilirios como os produtos da construo civil, construdos para venda no mercado aberto. So lastreados tipicamente em edificaes residenciais e/ou comerciais, sobre as quais o comprador adquire o direito de propriedade sobre unidade autnoma da edificao. Pelas suas particularidades, tanto no processo de produo como no de comercializao e pela sua importncia econmica e social, este produto caracteriza um mercado ou um subsetor referenciado como mercado imobilirio ou subsetor de empreendimentos imobilirios.

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Objetivos
O trabalho tem com objetivo geral descrever e analisar a gesto de projeto de empreendimentos imobilirios em uma empresa do mercado de incorporao e construo do estado de Minas Gerais, visando identificar as melhores prticas nessas empresas.

A partir do objetivo geral, podem-se enunciar os seguintes objetivos especficos:

Mostrar as estruturas organizacionais da empresa; Descrever as prticas gerenciais ligadas ao processo de desenvolvimento de projetos de incorporao e pr-engenharia; Relatar como est sendo desenvolvida a gesto de projetos nos setores da empresa;

Metodologia
Este artigo pode ser classificado em dois aspectos, quanto aos fins e quanto aos meios (VERGARA 2005). Quanto aos fins, por tratar-se de um artigo descritivo, pois descreve as prticas de gesto de projetos empregadas pela empresa de incorporao e construo. Quanto aos meios, o artigo pode ser caracterizado como bibliogrfico e estudo de caso. Bibliogrfico, pois para fundamentao terica do trabalho foi realizado investigao sobre os assuntos pertinentes ao tema e aos objetivos da pesquisa. J o estudo de caso se caracteriza pelo carter de profundidade e detalhamento, focando esforos em uma unidade de anlise, neste caso, a empresa denominada como incorporadora e construtora.

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Gesto de Projetos na Construtora

A construo civil no Brasil tem experimentado nos ltimos anos uma evoluo no avano tecnolgico e essas caractersticas tem se intensificado na gesto de projetos com necessidade de aproximao do projeto com a fase de produo. Esses aspectos elevaram sobremaneira a complexidade desse processo,

especialmente pelo aumento do fluxo de informaes e necessidade de maior integrao e compatibilizao, alm de prazos cada vez mais curtos de desenvolvimento, o que vem a exigir novas formas de gesto e coordenao.

A empresa foco de estudo nesse trabalho atua no segmento de incorporao imobiliria e construo civil. Diante do objetivo de descrever e analisar as prticas de gesto de projetos ser delineado abaixo todo funcionamento do setor, interfaces, estruturas e prticas gerenciais.

O ciclo do processo de vida da empresa conforme mostra a FIGURA 4 passa primeiramente pela fase de prospeco de terrenos e incorporao imobiliria, em paralelo ao ciclo, inicia-se na etapa de prospeco e incorporao o lanamento do empreendimento que pode comear a ser vendido somente aps a incorporao concluda. O ciclo continua com as etapas de desenvolvimento de projetos, planejamento da obra (escopo, cronograma e oramento), que o segmento de PrEngenharia, para em seguida partir para execuo da obra e finalizar com mais um empreendimento na carteira e o retorno financeiro.

FIGURA 4: Ciclo do processo de vida da empresa Fonte: Prprio Autor

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Para que a empresa consiga executar o seu ciclo de vida com maestria ela conta com uma slida estrutura organizacional e forte posicionamento das reas que participam da fase de projetos, o setor de produo tem permanente interao com o escritrio de projetos, que por sua vez mantm uma inter-relao com todas as reas da empresa. Abaixo a FIGURA 5 mostra o organograma da empresa.

Presidente

Diretor de Produo

Diretor de Projetos Coordenador de Projetos de Incorporao Coordenador de Projetos de Obra Engenheiro Oramentista

Diretor Administrativo Coordenador de Suprimentos Coordenador Financeiro

Diretora Jurdica

Supervisor de Engenharia Gerente de Obra (Engenheiro) Arquiteta

Advogado

Coordenadora de Incorporao

Coordenador Administrativo

Gerente de Vendas

Coordenador de Marketing

FIGURA 5: Organograma da Organizao Fonte: Prprio Autor

Na diretoria de projetos conforme mostra a FIGURA 6 funciona o PMO da empresa, a estrutura organizacional do PMO possui cargos e funes bem divididos, uma equipe bem estruturada, tudo isso com o intuito de fazer uma transio perfeita entre incorporao e construo, sem furos e com um processo otimizado, buscando assim garantir os prazos, alinhado ao escopo, custo e mantendo sempre a qualidade. O PMO conta duas coordenaes distintas, uma com foco em incorporao que cuida das etapas iniciais at o lanamento do empreendimento e outra com foco no planejamento de obra.

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Diretor de Projetos Coordenador de Projetos de Incorporao Analista de Projetos

Coordenador de Projetos de Obra

Engenheiro Oramentista

Analista de Projetos

Estagirio de projetos

Estagirios de Projetos

FIGURA 6: Diretoria de Projetos (PMO) Fonte: Prprio Autor

Todo o processo de prospeco de terrenos feito pelo presidente da empresa de acordo com o know-how que o mesmo detm. Muitas propostas chegam at ele pelo network, onde filtrada as melhores propostas e feita uma anlise de viabilidade dos possveis negcios. Todas boas opes so lanadas em um pipeline, que de acordo com a necessidade estratgica da empresa priorizado. No pipeline, FIGURA 7, consta todos os negcios da empresa e os seus principais marcos so atualizados semanalmente pelo Coordenador de projetos de incorporao de acordo com a EAP do projeto, esse pipeline apresentado em reunio para a Diretoria e para o Presidente, demonstrando a evoluo de cada projeto.

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FIGURA 7: Pipeline Fonte: Prprio Autor

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Toda etapa de prospeco at a incorporao e pr-engenharia gerenciada por projetos, quem cuida dessa etapa o Coordenador de Projetos de Incorporao e a sua equipe. O projeto de prospeco e incorporao dado pela seguinte EAP:

FIGURA 8: EAP do processo de incorporao e pr-engenharia Fonte: Prprio Autor

A EAP acompanhada por 4 grandes etapas, conforme elucidado abaixo: - NICE Negcios para Incorporao; - Projetos Complementares; - Planejamento de Obra; - Negcios com a Caixa.

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NICE: A etapa de negcios para incorporao comea com a prospeco de terrenos, localizao, negociao com proprietrios e compra e venda fechada. Em seguida tem o envolvimento da arquitetura e engenharia que elabora o estudo de massa (prvia do projeto arquitetnico), o estudo de massa que agrega valor ao terreno. Aps sua aprovao define-se o as diretrizes para o projeto arquitetnico que elaborado e tem sua documentao preparada para entrada de aprovao na prefeitura. Nessa etapa tambm tem o envolvimento do jurdico, comercial e marketing, como mostra a FIGURA 9 com a EAP da etapa.

FIGURA 9: EAP - NICE Fonte: Prprio Autor

Projetos Complementares: Nessa etapa o coordenador responsvel pela contratao dos projetos complementares (estrutural, eltrico, hidrulico, incndio, entre outros), por servios inerentes a obra (terraplenagem, sondagem e outros), declaraes das concessionrias para fornecimento de energia e gua bem como as licenas necessrias para execuo da obra. Nessa fase importante acompanhar de perto a execuo dos projetos para que no haja atraso, h uma preocupao grande com a qualidade, quando contratado os projetos o supervisor de engenharia elabora as diretrizes para o projeto, os projetos depois de entregues passam por uma avaliao de qualidade feita pelo o Supervisor de engenharia, caso haja alguma irregularidade o projeto volta para o fornecedor e um prazo lhe dado para correo. A EAP dessa etapa pode ser vista na FIGURA 10.

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FIGURA 10: EAP Projetos complementares Fonte: Prprio Autor

Planejamento de Obra: Em posse de todos os projetos complementares o Coordenador de Projetos de Obra inicia a fase do planejamento do novo empreendimento, ele e sua equipe so responsveis pela elaborao das EAPs de cada fase da obra, devem seqenci-las, montar o cronograma e quantificar os

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recursos materiais e de mo-de-obra. A elaborao do cronograma feita em parceria com o Supervisor de engenharia para estimar a durao correta de cada atividade da EAP com base em lies aprendidas e conhecimento tcnico. A quantificao feita em parceria com o Engenheiro oramentista, que utiliza-se de um banco de dados j montado para auxiliar no trabalho de quantificao. Toda essa fase e acompanhada pelo Coordenador de Projetos de Incorporao, conforme mostra a EAP da FIGURA 11.

FIGURA 11: EAP Planejamento de Obra Fonte: Prprio Autor

Negcios com a Caixa: A Caixa Econmica Federal a maior cliente e a nica financiadora dos projetos da empresa estudada, por esse motivo tem-se o cuidado de acompanhar atravs de um cronograma todo o andamento do processo de levantamento e elaborao de documento. Algumas atividades dessa etapa podem ser demoradas, pois depende de anlise de documentos pela caixa, assim para que a empresa no seja surpreendida por um atraso no cronograma essa atividade deve

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ser monitorada constantemente. Aps todas as anlises feitas assina-se o contrato com a Caixa, dessa forma a gesto de projetos desse empreendimento termina com a primeira medio feita. A FIGURA 12 mostra a EAP de Negcios com a Caixa.

FIGURA 12: EAP Negcios com a Caixa Fonte: Prprio Autor

Todas as atividades so atribudas a um responsvel, conforme FIGURA 13, na forma de tarefas atravs da interface do MS Project com MS Outlook. Os responsveis salvam as tarefas recebidas e atualizam o % concludo das tarefas no Outlook na data determinada para atualizao, o Analista de projetos recebe a informao do desenvolvimento da atividade e preenche o MS Project com a informao recebida. O coordenador de posse das informaes no MSP atualiza o pipeline e a apresenta o andamento de todos os projetos para a Diretoria na reunio semanal, nessa reunio so definidas as estratgias de cada projeto do portflio, elencam-se as prioridades conforme necessidade da empresa e o PMO trabalha para alcanar os resultados projetados.

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FIGURA 13: Exemplo de atividades com responsvel definidos Fonte: Prprio Autor

Em paralelo ao projeto de incorporao e pr-engenharia a equipe de gesto de projetos de obra, trabalha no acompanhamento da construo do empreendimento, seguindo o processo de gesto de projetos, FIGURA 14.

FIGURA 14: Processo de Gesto de Projetos Fonte: Prprio Autor

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Para cada etapa do processo de construo a equipe de GP de obra, deve seguir uma lista de afazeres para o bom andamento do projeto, a obra acompanhada Full Time por inspetores no canteiro que diariamente informam ao PMO o andamento e evoluo da obra, para que assim a mesma possa ser gerida rigorosamente conforme planejada, mantendo o padro do escopo, garantindo a qualidade da obra e a assertividade do cronograma e custo. O Mapa na FIGURA 15 ilustra o funcionamento desse setor.

FIGURA 15: Mapa da GP em Obras Fonte: Prprio Autor

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Concluso
Para um segmento considerado por muitos como atrasado, pode-se dizer que a empresa de incorporao e construo aqui apresentada est bastante frente no que tange no uso das melhores prticas de gesto de projetos. A empresa consegue fazer com que os setores de projetos e produo trabalhem sincronizados. O PMO tem todo o controle do andamento de todas as etapas da empresa. Nesse contexto a experincia apresentada em muito pode servir de inspirao e contribuir de escolhas nas diretrizes e modelo de referencia por outras empresas (em especial do subsetor de empreendimentos imobilirios que vem crescendo muito nos ltimos anos), que tenham interesse na melhoria da gesto de seus processos de conduo de projetos, independente do seu porte. Ou seja, pode-se dizer que as melhores prticas identificadas nessa empresa de mdio porte, se devidamente relativizadas e contextualizadas, so passveis de serem seguidas ou adaptadas por outras empresas. O importante que a empresa que optar por implantar ou revisar a forma pela qual desenvolve o seu processo de projeto, com base nas melhores prticas aqui identificadas, defina inicialmente o seu modelo de gesto de projeto, vlido para todos os seus empreendimentos, com base na sua cultura, estgio organizacional e recursos disponveis. Esse modelo de gesto condicionar o prprio processo de coordenao de projeto a ser implementado nos empreendimentos da empresa.

Referncias Bibliogrficas
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