MACROPROYECTOS

DE INTERS SOCIAL NACIONAL

UNA REVISIN MS ALL DE LA CONTROVERSIA
Pontificia Universidad Javeriana
Noviembre 11 de 2009
1. CONTEXTO DEL DFICIT HABITACIONAL
2. LOS MACROPROYECTOS DE INTERS SOCIAL NACIONAL MISN
3. LOS MACROPROYECTOS DESDE LA EXPERIENCIA DEL SECTOR
PRIVADO
4. CONCLUSIONES
CONTENIDO
1. CONTEXTO DEL DFICIT HABITACIONAL
SEGN EL CENSO DEL 2005, EN
COLOMBIA HAY 8.210.347 HOGARES
(78%URBANOS y 22%RURALES).
3.828.283 HOGARES EN DFICIT
(46,6% DEL TOTAL NACIONAL),
1.307.985 EN CUANTITATIVO (34%) Y
2.520.298 EN CUALITATIVO (66%).
EN VIVIENDA URBANA, PARA LAS 13
REAS METROPOLITANAS DE
COLOMBIA SE REQUIEREN 623.078
UNIDADES NUEVAS Y REPARAR
456.683.
SE ESTIMA UN CRECIMIENTO DE 235.526 HOGARES POR AO PARA EL
PERODO 2009-2017. ESTO SIGNIFICA UN TOTAL DE 1.884.208
HOGARES AL FINAL DEL PERODO.
VIVIMOS EN UN PAIS CON DFICIT DE VIVIENDA
CRECIENTE
REQUERIMIENTOS DE VIVIENDA URBANA
2009 - 2017
Concepto
Viviendas a ser
construidas
Dficit cuantitativo 623.078
Formacin total de
hogares 2009-2017
1.884.209
Total 2.507.287
VIS 1.749.495
No VIS 757.792
Nota: En 2007 se produjo el mximo histrico de nmero de viviendas, alrededor de 152.000
unidades.
Pasar de 150,000 a
280,000
Viviendas
anuales
70,000 a 194,000
VIS
anuales
$0,00
$50.000,00
$100.000,00
$150.000,00
$200.000,00
$250.000,00
$300.000,00
2
0
0
0
2
0
0
1
2
0
0
2
2
0
0
3
2
0
0
4
2
0
0
5
2
0
0
8
Suroriente2
SoachaResidencial
PatioBonito Britalia Class
SurOriente3 Guacamayas La
Belleza LaGloria
BosaResidencial
Suroccidente2 C.Bolvar3
EL ALTO COSTO DEL SUELO URBANO IMPIDE
CONSTRUCCIN DE VIS
Precio del M
2
en las Zonas Residenciales Populares de Bogot:
Fuente: Lonja de Propiedad Raz de Bogot
El estudio y trmite de cada
uno puede resultar
desarticulado de los dems,
retrasando los proyectos y
propiciando el crecimiento
informal.
*Instrumentos aplicables para el caso de Bogot.
LA GENERACIN FORMAL DE SUELO INVOLUCRA UN
GRAN NMERO DE INSTRUMENTOS
PLANES DE IMPLANTACION
PARA EQUIPAMIENTOS
PLANES ZONALES / PLANES DE
ORDENAMIENTO ZONAL
PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL
UNIDADES DE PLANEAMIENTO
ZONAL
PLANES PARCIALES
PLANES DE RECUPERACION
MORFOLOGICA
COORDINACIN INTERINSTITUCIONAL FRACTURADA
PBLICO-PRIVADO
POCA
CREDIBILIDAD
CONFIANZA
PRIVADOS:
TIENEN LA VERDAD
ATROPELLAN
OBLIGACIN DE URBANIZAR
SE LA GANAN TODA
PBLICO:
INEFICIENCIA
MUCHOS TERICOS
DESCONOCEN LA REALIDAD
CORRUPCIN
GESTIN POLTICA
NACIONAL, REGIONAL
Y MUNICIPAL DBIL
PARADIGMAS
2. MACROPROYECTOS DE INTRES SOCIAL NACIONAL
QUE SON LOS MISN?
Conjunto de decisiones administrativas y actuaciones urbansticas adoptadas
por el Gobierno Nacional, en los que se vinculan instrumentos de planeacin,
financiacin y gestin del suelo para ejecutar una operacin de gran escala que
contribuya al desarrollo territorial de determinados municipios, distritos, reas
metropolitanas o regiones del pas (Dec. 4260 de 2007)
QUE BUSCAN LOS MISN?
Habilitacin de suelo para vivienda de Inters Social y Prioritario.
Provisin de redes de servicios Pblicos Domiciliarios.
Provisin de redes viales de integracin regional, urbana, zonal y local.
Provisin de espacios pblicos y equipamientos colectivos adecuados
y suficientes.
Identificacin y
Determinacin
Formulacin
Adopcin
Ejecucin
ETAPAS DE DESARROLLO
Anuncio
TIPOS DE INICIATIVA DE LOS MISN
Fase Pblicos Nacionales
Pblicos - Privados
Entidades Territoriales *
Promotores Privados
Identificacin y
promocin
Gobierno Nacional
Gobierno nacional con base
en estudios y propuestas
municipal o distrital y/o los
privados
Gobierno nacional con
base en estudios y
propuestas de los
privados
Formulacin Gobierno nacional
Gobierno Nacional con base
en estudios y propuestas
presentadas por las
entidades territoriales y/o
los privados
Gobierno Nacional con
base en estudios y
propuestas presentadas
por los particulares
Adopcin
Gobierno Nacional.
DTS y resolucin previa
aprobacin estudios
segn Decreto 4260/07
Gobierno nacional.
DTS y resolucin previa
aprobacin estudios segn
Decreto 4260/07
Gobierno Nacional.
DTS y resolucin previa
aprobacin estudios
segn Decreto 4260/07
Ejecucin
Gobierno nacional con
participacin de los
aportantes
Entidades Territoriales con
posible participacin del
Gobierno Nacional y los
privados segn esquema de
gestin del Macroproyecto
Promotores privados con
posible participacin del
Gobierno Nacional y las
Entidades Territoriales
segn el esquema de
gestin del
Macroproyecto
Fuente: DNP (2009).
Localizacin Macroproyectos
Suelo Potencial a ser habilitado
Fuente: MAVDT y DNP (2009).
Con los MISN se tiene previsto
habilitar cerca de 3.500 Has. y la
construccin de 150.000 unidades
de vivienda.
METAS NACIONALES
3. LOS MACROPROYECTOS DE INTERS SOCIAL
NACIONAL DESDE LA EXPERIENCIA DEL SECTOR
PRIVADO
ESQUEMA DE NEGOCIO
META
PROPIETARIOS DEL SUELO
PROMOTORES
COORDINACIN
GENERACIN EFICIENTE DE SUELO
PARA VIS VIP
INTEGRACIN INMOBILIARIA
MECANISMOS DE
CONCERTACIN
GESTIN DE PROYECTOS
COMPLEMENTACIN
INTERINSTITUCIONAL
PBLICO - PRIVADO
INSTRUMENTOS GESTIN DE
SUELO
INSTRUMENTOS JURDICOS
ESQUEMA FINANCIERO
ESQUEMA FIDUCIARIO
ESQUEMA TRIBUTARIO
SE REQUIERE ARTICULAR Y OPTIMIZAR TODAS LAS
ESTRATEGIAS E INSTRUMENTOS
REPARTO DE CARGAS Y BENEFICIOS
PLUSVALA
COMPENSACIONES
INVERSIONISTAS
PAGO DE LA TIERRA
REMUNERACIN PROMOTORES
PARTICIPACIN NEGOCIO
FIDUCIA INMOBILIARIA
PARQUEO
ADMINISTRACIN
CIERRE FINANCIERO
NORMATIVIDAD URBANSTICA
VALOR DE LA TIERRA
AVALOS
GANANCIA OCASIONAL IMPUESTOS
SOSTENIBILIDAD INTEGRAL DEL PROYECTO
COMO NEGOCIO REQUIERE:
Gerencia interdisciplinaria que comprenda las lgicas de
ambos sectores. Definicin de los alcances e implicaciones
procedimentales en cada fase.
Un canal de comunicacin eficiente con el MVADT y con
las autoridades de Planeacin municipales.
Soporte tcnico de alta calidad profesional.
Estructura administrativa interna de la organizacin capaz
de interactuar con los diferentes actores y dar respuesta
oportuna a sus requerimientos.
Profundo conocimiento del marco normativo y de los
instrumentos aplicables en cada caso particular.
Inici el proceso ante el MAVDT en
Febrero de 2008.
Se obtuvieron resoluciones de
anuncio en Septiembre de 2008 y
Febrero de 2009
Se adopt mediante Resolucin del
MVADT Septiembre de 2009.
MACROPROYECTO DE INTERES SOCIAL NACIONAL
CIUDAD VERDE - SOACHA
Ciudad Verde se desarrollar en siete etapas de ventas y construccin a partir del 2010.
Del rea til planteada en el Macroproyecto se desarrollar el 65 % en vivienda y el 35%
en usos complementarios a los residenciales.
AREAS GENERALES
AREA BRUTA
Malla Vial Arterial
Malla Vial Local
Parques y Equipamientos
Pblicos
AREA UTIL
Vivienda
Equipamientos Privados
Comercio y Servicios
327 Ha
47 Ha
29 Ha
85 Ha
160 Ha
107 Ha
18 Ha
35 Ha
MISN CIUDAD VERDE - SOACHA
VIVIENDA
COMERCIO
MULTIPLE
INSTITUCIONAL PUBLICO
INSTITUCIONAL PRIVADO
El Macroproyecto Ciudad Verde cuenta actualmente con un rea aproximada de 327
hectreas, en las que se planean desarrollar un total de 36.000 viviendas.
USOS DEL SUELO
MISN CIUDAD VERDE ESTRUCTURA URBANA
Contrato fiduciario de administracininmobiliaria
Constitucin de un patrimonio autnomo con los
predios del macroproyecto.
Se garantiza la integracin inmobiliaria. Los actuales
linderos jurdicos desaparecen. En espacios pblicos,
usos y diseo urbano se da prevalencia al inters
general sobre el particular.
ESQUEMA FIDUCIARIO
REPARTO EQUITATIVO DE CARGAS Y
BENEFICIOS
El sistema de reparto permite la posibilidad que los
propietarios del suelo cedan a ttulo gratuito al
municipio suelo destinado a cargas generales (malla
vial principal y redes matrices de servicios pblicos)
y/o ejecuten parte de esas obras a cambio de un
ndice de edificabilidadadicional.
COMPENSACIN DE CESIONES PBLICAS PARA EQUIPAMIENTOS
Se establece la posibilidad de compensacin en dinero o sustitucin de predios para liberar suelos de
equipamientos pblicos dentro del macroproyecto para convertirlos en equipamientos privados,
nicamente
MISN CIUDAD VERDE ESTRATEGIAS DE GESTIN
4. CONCLUSIONES
CONCLUSIONES
Los MISN son una herramienta para habilitar
suelo para el desarrollo de proyectos VIS y
VIP. No son incompatibles con los otros
instrumentos de gestin del suelo aplicables
a los dems suelos del Municipio (POT, planes
parciales, reglamentaciones, etc.).
Corresponden a una estrategia nacional de
reduccin de pobreza y marginalidad
urbana en la que se persigue construir ciudad.
Implican un proceso complejo que
involucra un gran nmero de actores y
requiere un soporte tcnico de alta calidad y
especialidad.
CONCLUSIONES
Como operacin urbana, permiten
intervenciones de gran escala que
generan economas y relaciones de mutuo
beneficio entre el sector pblico y el
privado.
Estimulan la participacin pblico
privada y el desmonte de los
paradigmas tradicionales que impiden la
generacin eficiente de suelo destinado a
VIS - VIP.
La experiencia ha demostrado que los
MISN no han sido impuestos sino
coordinados con los Municipios, incluso
hay Municipios Promotores de MISN.
La solucin del dficit habitacional no
significa nicamente la produccin masiva
y exclusiva de unidades de vivienda. Se
requiere construir ciudad sostenible.
Arq. Patricia Aguilar Bustamante
Directora de Gestin Urbana Amarilo S.A.
patricia.aguilar@amarilo.com.co
Arq. Carlos A. Garca R.
Coordinador de Proyectos Amarilo S.A.
carlos.garcia@amarilo.com.co
Crditos fotogrficos:
Alejandro J unca