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Ministerio de JustiCIa

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiN No. APELANTE TTULO RECURSO . ~P.L' 0REGISTRO -::> ~ ~~cACTO (5)

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2014 - SUNARP-TR-L

Lima,

1 5 OC 2014

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ERNESTO MANUEL MORENO TRULLN 981757 del 15/10/2013. HTD. 94589 del 28/10/2011, Predios de Lima, Posesin.

s'q; --'" '~ERECHO DE POSESiN "0WEn el artculo 2021 del Cdigo Civil, se comprende el "Derecho de Posesin" y no as el "derecho a la posesin". Por tanto, el primero no constituye acto inscribible.

1.

ACTO CUYA PRESENTADA

INSCRIPCiN

SE SOLICITA

Y DOCUMENTACiN

Con el presente ttulo se solicita la inscripcin de la "constancia municipal", en virtud de la copia certificada notarial de la constancia de posesin de inmuebles N 047-2013-SGPUC-GDU-MSS del 20/6/2013 expedida por la Municipalidad de Santiago de Surco.

DECISiN IMPUGNADA La Registradora Pblica del Registro de Predios de Lima Marleny Karina L1ajaruna Aguado, deneg la inscripcin formulando la siguiente tacha sustantiva: "TACHA SUSTANTIVA.Se tacha el presente ttulo por cuanto el acto solicitado no es un acto inscribible en el Registro, debiendo tener en cuenta que el Art. 2019 del Cdigo Civil establece cules son los actos inscribibles, dentro de los cuales no se encuentra la Constancia de Posesin."

11I.

FUNDAMENTOS

DE LA APELACiN

El apelante fundamenta su recurso en los trminos siguientes: El Registrador sustenta su decisin en lo establecido en el Art. 2019 del Cdigo Civil, sin embargo el mismo dice a la letra, que son inscribibles en el registro los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles; en este caso se trata de un indiscutible derecho real sobre el predio, el de posesin, y el acto contenido en el documento pblico lo declara. Asimismo, se trata de la aplicacin a contrario sensu del artculo 2021 del mismo cuerpo legal, a

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saber, los actos o titulos referentes a la sola posesin, que an no han cumplido con el plazo de prescripcin adquisitiva, no son inscribibles, sin embargo dicho plazo se cumpli, encontrndose el proceso judicial en trmite, Exp. 9519-2012 ante el 80 Juzgado Especializado en lo Civil de Lima.

IV.

ANTECEDENTE

REGISTRAL

En la partida electrnica N 13067071 del Registro de Predios de Lima se encuentra inscrita el rea reservada N 1, avenida Central N 960, urbanizacin Los lamos de Monterrico, distrito de Santiago de Surco; a nombre de M & C Industria e Inversiones SACo

PLANTEAMIENTO

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez. De lo expuesto y del anlisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: Es inscribible la posesin acreditada por constancia emitida por autoridad municipal?

ANLISIS 1. Con el titulo venido en grado, se solicita la inscripcin de la "constancia municipal", en virtud de la copia certificada notarial de la constancia de posesin de inmuebles N 047-2013-SGPUC-GDU-MSS del 20/6/2013 expedida por la Municipalidad de Santiago de Surco. La Registradora deniega la inscripcin en tanto lo solicitado no constituye acto inscribible. El apelante alega en su recurso que la posesin es un derecho real y por tanto, es inscribible. Adems, seala que ya se ha cumplido el plazo de prescripcin adquisitiva, lo que se est tramitando en proceso judicial. En ese sentido, corresponde determinar si la constancia emitida por autoridad municipal contiene acto inscribible. de posesin

2. Los actos susceptibles de acceder al Registro de Predios y con ello, gozar de los efectos y de la proteccin que ste otorga, como la publicidad, la legitimacin o la fe pblica registral, entre otros, se encuentran contemplados principalmente en el articulo 2019 del Cdigo Civil, yen otras normas especiales.
1

Por regla general, podrn incorporarse al Registro los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten derechos
1 Al respecto, tenemos que el bloqueo registral se encuentra regulado en el Decreto Ley 18278; la caducidad de medidas cautelares, de ejecucin y de gravmenes esta regulada por el artculo 625 del Cdigo Procesal Civil y en la Ley 26639; las habilitaciones urbanas y la declaratoria de fbrica en la Ley 29090; el reglamento interno y la junta de propietarios por la Ley 27157 y dems normas ampliatorias

y reglamentarias.

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reales sobre inmuebles, tal como lo establece el literal a) del mencionado artculo 2019 del Cdigo Civil2, ello en razn de que por su propia naturaleza los derechos reales son oponibles erga omnes, lo cual se efectiviza con la publicidad que brinda el Registro. Como excepcin, la norma anterior establece que pueden registrarse actos de naturaleza obligacional tales como el contrato de opcin, los pactos de reserva de propiedad, los contratos de arrendamiento, entre otros. Al respecto, el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que ste es un registro jurdico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que recaen sobre predios a los que se refiere el artculo 2019 del Cdigo Civil, normas administrativas y dems normas especiales, respecto de predios urbanos y rurales. 3. Respecto a la tipicidad de los actos registrables, la doctrina en general se muestra partidaria del principio de tipicidad del contenido del Registro, es decir; slo los actos o hechos que dispongan las leyes se considerarn como inscribibles. As, Antonio PAU PEORON, citado por Gunther Gonzles Barrn3, seala dos argumentos fundamentales para acoger el principio de tipicidad: a) Si se inscribiesen actos no previstos en la Ley, los terceros no tendran conocimiento de su registracin, y por lo tanto no acudiran al Registro, lo cual privara de efectos a esas inscripciones irregulares; b) se recargaria la hoja registral hasta que sta se convierta en inabarcable. Adems, no debemos perder de vista que son los terceros los interesados en saber de antemano y con precisin lo que puede acceder al Registro, de all que la tipicidad no podra estar al arbitro de los particulares o del Registrador; caso contrario no podra drsele al Registro la eficacia de oponbilidad, pues los terceros, ignorantes de lo que puede acceder, no acudiran al Registro. 4. Ahora bien, en el punto 2 del anlisis que antecede, se indic que el artculo 2019 del Cdigo Civil establece cules son los actos inscribibles en el Registro de Predios, entre los que se encuentra la declaracin de derechos reales. Si bien, entre los derechos reales se encuentra el de posesin, el articulo 2021 del Cdigo Civil seala que: "Los actos o ttulos referentes a la sola posesin, que an no han cumplido con el plazo de prescripcin adquisitiva, no son inscribibles".
2 Articulo 2019.- Actos y derechos inscribibles Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde est ubicado cada inmueble: 1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2.- Los contratos de opcin. 3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa. 4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos

o contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6.- Los contratos de arrendamiento. 7.- Los embargos y demandas verosimilmente acreditados. 8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.

9.- Las autorizaciones judiciales que pennitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
3 GONZALES 2002, p. 112. BAR RON. Gunther. Tratado de Derecho Registral Mercantil. Jurista Editores, Lima

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Para explicar ello, cabe hacer referencia a la Exposicin de Motivos Oficial del Cdigo Civil - Registros Pblicos -, publicada en separata especial del diario oficial "El Peruano" el 19/11/1990, que sobre el numeral precitado, dice: "Este articulo constituye otra novedad en el nuevo Cdigo. Se origina de la distincin admitida en doctrina y tambin en nuestro Cdigo, entre el "derecho a la posesin" y el "derecho de posesin". Es incuestionable ::>/ -;~que el derecho a la posesin como parte integrante del derecho de :.1' 1r,. SalQ :xpropiedad, reconocido en el articulo 923 del Cdigo es un derecho que \. ~ debe tener pleno acceso al registro, incluso y quiz sobre todo, cuando el .(?I\~Y propietario lo cede a otra persona (arrendamiento).

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Pero el derecho de posesin, derivado del simple hecho de poseer, por parte de quien no es propietario, si bien encuentra amparo en la ley, por medio de los interdictos y la consideracin como derecho real, por el articulo 986, no debe tener acceso al Registro de la Propiedad Inmueble. Son varias las razones para ello. Si tomamos en cuenta el derecho comparado, vemos cmo en Espaa por ejemplo, se pas de permitir la inscripcin de la posesin a prohibirla de modo expreso; y este impedimento lo encontramos tambin en las normas registra les de Francia, Italia, Argentina, Venezuela, Colombia, Ecuador, Brasil, entre otros. Pero hay otro tipo de razones que explican el contenido de este articulo. Se puede plantear la siguiente cuestin. La inscripcin mejora o protege el derecho real de posesin? Para responder esta interrogante, desde el punto de vista registral, es necesario acudir a lo que puede llamarse la razn de ser del Registro de la Propiedad Inmueble. Lo que el registro pretende es otorgar publicidad a derechos que de otro modo no la tendrian. Lo que aspira es a establecer, como conocidos por todos, la constitucin, transmisin o extincin de determinados derechos reales, que sin la inscripcin no podrian ser considerados como conocidos por todos. Muchas veces un propietario, por haber cedido la posesin de un inmueble, por cualquier ttulo, no puede ejercer sobre l actos que pblicamente puedan ser reconocidos como actos de propietario. El registro permite, a pesar de circunstancias como esa, probar su condicin de propietario. Evidentemente se puede afirmar que el registro no es el nico medio de prueba, pues el propietario puede probar su condicin de tal, por cualquiera de los medios que el derecho permita. Debe tenerse presente, sin embargo, que el registro ser el nico medio de prueba que admita el tercero que quiera adquirir cualquier derecho real sobre el inmueble con seguridad y sobre todo pretendiendo convertirse en tercero registral, ampararse en el principio de fe pblica registral y con ello hacer su ttulo absolutamente inatacable. Sucede que esta utilidad y razn de ser del registro referida al derecho de propiedad y a otros derechos reales, no funciona tratndose del derecho de posesin. Ello ocurre porque el derecho de posesin no requiere del registro para arrojar publicidad. La publicidad del derecho de posesin se encuentra en el ejercicio mismo de los hechos propios de la posesin. Consecuencia de ello es que a ningn poseedor se le va a ocurrir defender su derecho de posesin si se encuentra inscrito, ni tampoco le est privado defenderlo porque no se encuentre inscrito, ni pensar que ante la falta de

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inscripcin su defensa va a ser infructuosa. Por otro lado, un juez no debe amparar una accin posesoria por slo el hecho de estar inscrita y no deberia desestimarla por falta de inscripcin. Ante todo esto, pareciera que no existe razn alguna para la inscripcin de la posesin, por cuanto no va a significar ninguna mejora a este derecho, ni le va a otorgar una publicidad que de por si tiene. Por otro lado, la inscripcin de una posesin slo nos puede indicar que, en el momento en que se practic, el favorecido con la inscripcin se encontraba poseyendo. Sucede sin embargo, que eso lo puede probar el poseedor por cualquiera de los medios que el derecho permite; y estos mismos medios le van a permitir probar, casi con toda seguridad, que su posesin es ms antigua que la inscripcin de la posesin misma. Por ltmo y para reforzar esto, imaginemos un enfrentamiento entre dos personas que desean hacer valer judicialmente su derecho de posesin. Uno tiene inscrito su derecho de posesin y el otro no. No debemos dudar que quien va a ganar ese pleito, es el litigante que se encuentra ejerciendo el derecho de posesin, que se encuentra fsicamente realizando hechos de poseedor, sin importar la circunstancia de que su derecho se encuentre inscrito o no. Por estas razones el legislador ha considerado intil la inscripcin de la posesin y en consecuencia ha establecido el texto del articulo 2021,,4 (El resaltado es nuestro) Entonces, entre los actos inscribibles no se comprende al derecho de

posesin.
5. En el presente caso, se adjunta constancia de posesin de inmuebles N 047-2013-SGPUC-GDU-MSS del 20/6/2013 expedida por la Municipalidad de Santiago de Surco, la misma que seala lo siguiente: "La Municipalidad Distrital de Santiago de Surco, a travs de la Subgerencia de Planeamiento Urbano y Catastro de la Gerencia de Desarrollo Urbano, luego de revisada la documentacin presentada por el administrado y realizada la inspeccin tcnica in situ, a mrito de la opinin legal emitida por la Gerencia de Desarrollo Urbano, da Constancia que el predio est siendo ocupado por los Propietarios del Condominio Residencial El Prado con uso de rea Verde. NOTA: Se deja expresa constancia que el presente documento proporciona informacin de carcter tcnico, no acredita ni otorga derecho de propiedad sobre el bien citado. Asimismo est referido a la ocupacin, uso y disfrute del inmueble, conforme a lo verificado en inspeccin. Se deja constancia que los administrados no acreditan el derecho de propiedad del bien. Se emite en consideracin al Memorndum N 412-2013-GDU-MSS." De lo expuesto, en el considerando anterior se desprende que en el presente caso nos encontramos ante lo que la doctrina llama el derecho de posesin o ius possessionis o como dice el articulo 2021 del Cdigo Civil, la sola posesin, para diferenciarlo del derecho a la posesin o ius possidendi. En consecuencia, de conformidad con lo expuesto en el anlisis precedente, la constancia de posesin de inmuebles expedida por autoridad

Resolucin N' 662-2006-SUNARP-

TR-L del 23/10/2006.

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municipal presentada con el titulo alzado no contiene acto inscribible en el Registro de Predios. 6. De otro lado, el recurrente ha sealado en su recurso de apelacin que ya la posesin ha cumplido el plazo de prescripcin adquisitiva, encontrndose el proceso judicial en trmite. Al respecto, los articulas 950 y siguientes del Cdigo Civil regulan la prescripcin adquisitiva de propiedad, disponiendo que la propiedad inmueble se adquiere por prescripcin mediante la posesin continua, pacfica y pblica como propietario durante diez aos. Se adquiere a los cinco aos cuando median justo titulo y buena fe. El artculo 952 precisa que quien adquiere un bien por prescripcin puede entablar juicio para que se le declare propietario. Es decir, no es ante el Registro ante quien se acredita el plazo ni la calidad de la posesin, pues, esta facultad ha sido otorgada legislativamente a los jueces y notarios5, y por normas especiales, 6 a determinadas entidades administrativas . 6. Consecuentemente, si bien la prescripcin adquisitiva es acto inscribible en el Registro al amparo del inciso 1 del artculo 2019 del Cdigo Civil, no es ste el encargado de declararla a travs de la inscripcin, as como tampoco lo son las municipalidades; pues la posesin va a ser evaluada y declarada por los funcionarios y profesionales competentes designados por el legislador, a travs de procedimientos que buscan garantizar que se cumpla con la finalidad de declarar propietario a aquel que ejerci efectivamente la posesin constante y de verificar la inactividad del propietario. Asi "en la prescripcin adquisitiva las conductas de los involucrados son contrarias entre s, el prescribiente debe desarrollar una conducta positiva consistente en comportarse respecto del bien en la forma y condiciones establecidas en la ley, mientras que el titular debe simplemente desarrollar una conducta negativa, consistente en no reclamar su derecho de posesin?" En este mismo sentido, en las Resoluciones N 1181-201 O-SUNARP- TR-L, N 1522-2011-SUNARP- TR-L, entre otras. Consecuentemente, no procede inscribir el derecho de posesin contenido en la constancia expedida por autoridad municipal adjuntada. Corresponde por tanto al amparo del inciso b~ del articulo 42 del Reglamento General de los Registros Pblicos ,confirmar la tacha formulada por la Registradora. Interviene la Vocal(s) Andrea Paola Gotuzzo Vsquez Resolucin N 347-2013-SUNARP/PT del 27/12/2013. Estando a lo acordado por unanimidad; autorizada por

La ley 27157 y la ley 27333 establecen que la prescripcin adquisitiva de propiedad tambin puede

ser tramitada en va notarial.

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Regulada en el Decreto Legislativo 1089 y su Reglamento, para predios rurales. En comentarios a los articulas 950 y 951 del Cdigo Civil Tomo V. Derechos Juridica. Pag. 315. 8 Artculo 42.- "El Registrador tachara el titulo presentado cuando: (. ..) b) Contenga acto no inscribible. ( .. .)'"
7

Reales. Gaceta

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VII.

RESOLUCiN CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por la Registradora del Registro de Predios de Lima, al ttulo referido en el encabezamiento de la presente resolucin.

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MACEDO ROSARIO-DEL Presidenta e la Primera S la del Trib

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ANDREA PAO VSQUEZ Vocal(s) del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones 2014/981757 -2013.doc