LA TASACIN

La tasacin es un informe escrito cuyo fin es entregar el valor de una determinada propiedad. El informe incluye una fiel y rigurosa descripcin de todas aquellas variables intrnsecas, aqullas que se relacionan directamente con la propiedad, y extrnsecas, aqullas relacionadas con el sector o emplazamiento de sta. El informe de tasacin entrega al lector la visin de la propiedad a travs de una sntesis de sus principales caractersticas. La Tasacin es una exigencia de la Superintendencia de Bancos para cualquier institucin financiera que otorgue crditos contra garanta. La tasacin informa un valor principal asociado a la propiedad, el que debe estar respaldado por precios de ofertas o valores de ventas concretas de propiedades comparables con el bien tasado. Dependiendo de la complejidad del inmueble, el informe debe incluir la metodologa utilizada para la determinacin del valor. La finalidad de una tasacin es determinar el valor de mercado de una propiedad expresado en unidades monetarias, en un momento determinado y con una finalidad concreta. El informe de tasacin debe ser concreto, riguroso, fiel a la realidad, claro y con valores justificados.

CONSIDERACIONES La calidad de los informes, la asertividad en los valores asignados y el buen tiempo de respuesta, son elementos claves en el servicio de tasaciones. Un informe esta bien hecho o en completitud cuando se cumplen estos tres variables requisitos. 1- RESPECTO DEL TASADOR El tasador tiene que tener una motivacin propia por capacitarse y perfeccionarse. Existen diversas instituciones que dictan cursos de perfeccionamiento en tasaciones tales como, ASATCH (Asociacin de Tasadores de Chile), ACOP, Universidad de Chile y Universidad Catlica entre otros.

El tasador debe ser un especialista de la ciudad, sector o rea que preferentemente le toca tasar. Su especializacin o conocimiento debe notarse en la redaccin y comentarios que vierte sobre sus informes. El tasador por naturaleza es una persona desconfiada. Nunca debe tomar como vlidas superficies entregadas verbalmente o indicadas en informes de tasaciones referenciales, as como tampoco creer en el valor entregado por el solicitante de la tasacin. Siempre hay que acudir a la fuente original u oficiales. (Escrituras, planos aprobados o archivados en las Direcciones de Obras Municipales). Debe darse el tiempo necesario y prudente en su visita a la propiedad. No debe dejar la impresin de que por la propiedad paso un cometa. En lo posible antes de la visita, el tasador debe ir primero a la DOM para obtener planos, Permiso de Edificacin, Recepcin Final y verificar posibles expropiaciones. El tasador debe llamar al contacto de la tasacin antes de visitar la propiedad. Nunca llegar atrasado respecto de la hora establecida. No debe preguntar en forma directa el valor de la propiedad, sino que averiguarlo indirectamente en los portales de los mismos bancos, en los avisos econmicos clasificados o directamente de los corredores. Consultar respecto al objetivo de la tasacin, ya permite al tasador contextualizar un valor referencial.

Debe llevar huincha propia para verificar medidas y maquina fotogrfica propia.

2.- RESPECTO A LA ESTRUCTURA DEL INFORME.

Si el tasador recibe una tasacin que no es de su especialidad debe inhabilitarse inmediatamente, rechazando la tasacin asignada e indicando los motivos del rechazo. El primer contacto con el solicitante es clave para formarse una idea general de la propiedad a tasar. La redaccin de los informes debe ser descriptiva y analtica. El tasador debe entregar todos los antecedentes que haya recopilado o la mayor cantidad de informacin posible para que quin lea la tasacin se forme una clara idea acerca de la propiedad. Una tasacin siempre debe considerar: a) Descripcin del Sector b) Descripcin de la Propiedad c) Apreciacin de Mercado.

c) El tasador debe abstenerse de efectuar la tasacin cundo no exista claridad en la identificacin fsica del bien a tasar. La identificacin visual en terreno no basta, siempre debe ser contrastada con las escrituras o con planos municipales aprobados o archivados en el Conservador de Bienes Races. d) Consultar las escrituras es clave para la identificacin de la propiedad, para tener alguna referencia histrica del valor y para chequear roles. Para las viviendas usadas el tasador siempre debe solicitar las escrituras y si no es posible obtenerlas, advertirlo en el informe. No es necesario contar con las escrituras en el caso de las viviendas nuevas. e) Cuando exista referencia de valor el tasador debe informarlo en el informe.

f) Todas las construcciones se valorizan. Las que estn en muy mal estado o presentan obsolescencia se valorizan en forma simblica. REFERENCIAS DE MERCADO Para obtener un buen y justificado informe de tasacin es imprescindible y necesario disponer de Referencias de Mercado, con el objeto de incorporarlas en el informe y ser analizadas por el tasador previo a la asignacin del valor. El tasador es el responsable del valor asignado en el informe de tasacin. Las Referencias de Mercado corresponden a ofertas y/o registros de venta de propiedades observadas en el entorno de la propiedad a tasar y que representan valores y/o caractersticas comparables. Estas referencias son fundamentales a la hora de justificar el valor de tasacin. Representan un seguro para el tasador cundo existe un cuestionamiento posterior a la entrega de la tasacin y es por lo tanto, una informacin que debe quedar incorporada en el informe. Los valores a obtener son de dos tipos: ofertas o ventas. Las ventas son el mejor y ms seguro referente de valor, ya que corresponde a una transaccin real. La venta es un precio de compraventa no un valor. A veces los precios estn distorsionados respecto de los valores observados. Como ejemplo de lo anterior se puede citar una compra o venta forzada. En las escrituras de compraventa se asigna un precio con una fecha determinada. Esta informacin debe estar incorporada en el informe. No siempre es real ya que a veces por distintos motivos se indican precios distorsionados. Las ofertas no necesariamente corresponden a un valor o venta real. Generalmente tienen descuentos que varan dependiendo del tipo de propiedad.

El tasador debe realizar los ajustes pertinentes en funcin al conocimiento que tiene del mercado.

ANTECENDES DE LA PROPIEDAD Para efectuar un buen informe de tasacin es clave contar con informacin asociada a la propiedad en estudio. Escrituras de la propiedad (Solicitante de la tasacin o ejecutivo banco) Rol de avalo (Solicitud de tasacin o portal SII) Planos (Solicitante de la tasacin o DOM.). Permiso de Edificacin y Recepcin Final (Solicitante de la tasacin o DOM). Certificado de expropiacin. DIRECCIN DE OBRAS MUNICIPALES (DOM)

Para toda tasacin se debe realizar una visita a la Direccin de Obras Municipales (DOM), por lo tanto, para efectuar una tasacin la visita a la DOM es obligatoria. Se realiza para: Identificar la propiedad obteniendo el nmero del lote y de la manzana Obtener superficies del terreno y de la construccin. (Primera fuente). Obtener antecedentes del nmero y fecha del Permiso de Edificacin y Recepcin Final. Identificar el estado municipal de las construcciones: Construcciones regularizadas. Construcciones No regularizadas regularizables. Construcciones No regularizadas No regularizables. e) Verificar en el plano de loteo archivado la identificacin del terreno objeto de la tasacin. Idealmente nmero de manzana y lote.

f) Verificar posibles expropiaciones y mencionarlas en el informe. La reas afectas a ensanches se separan en el informe de las que no se encuentran afectas. La superficies afectas a expropiacin no se valorizan. g) Obtener antecedentes del Plan Regulador.

3.- VALOR DE TASACIN Determinar el valor de un inmueble es el principal objetivo de una tasacin. Este valor corresponde generalmente a un Valor de Mercado, que debe ser respaldado y justificado en el informe mediante la incorporacin de referencias de mercado, en lo posible, de inmuebles comparables con la propiedad analizada. Un informe de tasacin puede entregar uno o ms valores. Estos se agrupan en los siguientes dos conjuntos: Valor Principal de la tasacin. (Es nico) Valores Secundarios de la tasacin. (Pueden ser varios) El valor indicado en un informe de tasacin es proporcionado por el tasador, quien es responsable de entregar un valor objetivo y con respaldo sustentable. El tasador no debe entregarle al cliente valores ni opinin alguna acerca de la propiedad. Cundo se trata de valorizar viviendas nuevas respetar el precio de lista o de transaccin en caso de conocerse. Cundo el banco proporciona un valor referencial y la opinin del tasador est cerca de tal valor el tasador debe ajustarse al valor referencial indicado. Cundo una propiedad se est ofreciendo por un aviso de venta se recomienda obtener tal valor y sealarlo en el informe.

VALOR PRINCIPAL El valor principal indicado en una tasacin es nico y correspo nde al Valor de Mercado o Valor Comercial de la propiedad tasada. El valor de Mercado es un valor de cambio o econm ico que se basa en la ley de la oferta y la demanda. Es el equivalente a la cantidad de dinero que por el bien se est dispuesto a pagar. VALOR DE MERCADO La Asociacin de Tasadores Europeos (TEGOVA) ha establecido la siguiente definicin de valor de mercado: Se entender por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un comprador, sin ningn vnculo con el vendedor en la fecha de valorizacin, suponiendo que el bien ha sido puesta a la venta pblicamente, que las condiciones de mercado permiten una venta regular y que se dispone de un periodo de tiempo normal para la negociacin de la venta teniendo en cuenta la naturaleza del bien El Valor de Mercado (VM) es una estimacin de lo que el precio debera ser. El VM es el resultado de un anlisis de valores de venta de propiedades o transacciones comparables con el bien inmueble a tasar. La comparacin debe efectuarse bajo condiciones de mercado similar y dentro de un perodo de tiempo no superior a seis meses, que es el perodo de vigencia de una tasacin. El valor no necesariamente corresponde al precio de venta acordado entre comprador y vendedor. En tiempos normales, sin crisis, el valor generalmente coincide con el precio. En cambio en pocas de crisis el valor y el precio pueden sufrir mayores distorsiones o diferencias. Transcurrido este plazo la comparacin entre el valor de la tasacin y el precio de transaccin puede ser injusta. Siempre dentro del informe de tasacin debe quedar clara la metodologa, los elementos o informacin utilizada al momento de asignar los valores. El respaldo es clave y de importancia relevante al momento de aprobar una

tasacin. Tambin es un seguro para el tasador en el caso de que su valor sea cuestionado. El VM es el valor ms probable para una transaccin de una propiedad, bajo condiciones normales de plazo y comercializacin. Un plazo normal no puede ser superior a 360 das. Si bien el VM puede moverse en un rango aproximado de 10% (entre mnimo y mximo), el valor indicado en el informe de tasacin debe ser expresado como un valor nico dentro de ese rango, dependiendo si el criterio aplicado en la tasacin es ms o menos conservador. Dicho criterio se relaciona con el objetivo de la tasacin y el tipo de propiedad a tasar. El principal objetivo de una tasacin es entregar el valor de mercado de una propiedad. El mercado inmobiliario se caracteriza por ser imperfecto, poseer productos heterogneos (gran variedad de subtipos y submercados) y escasa disponibilidad de informacin en algunos casos. La informacin juega un papel clave y preponderante. Lo principal es saber dnde y cmo obtenerla. La informacin dice relacin con valores y su tendencia, con normativa, con superficies, con construccin, con la situacin municipal y con posibles expropiaciones que puedan afectar a la propiedad. El tasador debe tener claro que la tasacin busca un valor de mercado, no el precio de una transaccin concreto al que se ha de llegar, an cuando puedan aproximarse o coincidir, teniendo en cuenta las situaciones econmicas personales del comprador y vendedor. Tips Importantes: No todas las transacciones representan un valor de mercado, muchas de esas transacciones representan intereses particulares, ms que nada apuntan a un precio no a un valor. Se preguntaran a que nos referimos con esto. Les daremos 2 ejemplos.

Juanito Perez tiene un Vehculo evaluado (valor de mercado) en $10.000.000 millones de pesos, pero nuestro Juanito debe viajar por negocios a China durante 5 aos en 1 semana, por lo cual decide vender su auto lo antes posible, debido a que, necesita dinero extra y el auto no le servir de nada en su Pas. Juanito entonces recurre a vender su auto por apuro en $7.000.000 de pesos.

Qu sucedi en este caso? No se logro un valor de mercado.

Isabel tiene una casa evaluada (Valor mercado) en $70.000.000 de pesos, y Don Miguel inversionista inmobiliario le gusto la casa de la Sra Isabel, por lo cual de la misma casa sacara 1 edificio , en este caso Don Miguel est dispuesto a pagar un precio mucho mayor por el bien de la Sra. Isabel. Qu sucedi en este caso? Supero el valor de mercado. El Precio es un hecho cierto y resultante de una transaccin entre dos personas en un momento determinado. El Valor de tasacin es el precio ms probable que un comprador pagara por una propiedad, en un momento determinado y en un mercado econmicamente sano. VALORES SECUNDARIOS

En el informe de tasacin se pueden indicar complementarios al valor principal, como los siguientes: Valor de Liquidez. Valor de Reposicin Valor de Seguro incendio Valor de Renta anual

otros

valores

En la actualidad no existe una unificacin de criterios entre las distintas entidades financieras en relacin a cul de todos estos valores ocupar. Cada entidad financiera solicita al tasador sus propios grupos valores.

VALOR DE LIQUIDACIN

El Valor de Liquidacin se identifica con un Valor de Venta Forzada o con un Valor de Remate. Este es el valor ms bajo que alcanza un inmueble. El plazo de liquidacin es el principal determinante en el menor valor, ya que no debe ser superior a 60 das. Generalmente es pagado al contado y no existe asociado crdito. En ocasiones los inmuebles se venden con situaciones municipales irregulares, con ocupantes dentro de la propiedad y en estados de conservacin deficientes. Esto debe ser considerado por el tasador al momento de tasar. El Valor de Liquidacin puede pasar a ser el Valor Principal requerido por la institucin financiera. En determinadas situaciones la propiedad no puede ser visitada interiormente. El tasador debe indicar esto en el informe de tasacin. La situacin municipal tambin debe ser estudiada por el tasador, quin con mayor razn debe consultar el expediente en estos casos. El precio inferior puede motivar a compradores que no estn buscando el activo como el tasado, pero que ante un precio atractivo pueden inclinarse hacia la compra. Para determinar este valor se toma como referencia el Valor de Mercado. El tasador disminuye el VM en un porcentaje que puede variar entre un 10 y un 50 %. VALOR DE REPOSICIN O VALOR FSICO El Valor de Reposicin o Valor Fsico se relaciona al costo de la construccin de la propiedad, incluidas las utilidades y el terreno a valor de mercado. Tiene que ver con cunto costara la propiedad al construirla con tecnologa y materiales actuales. Permite detectar posibles diferencias entre el costo de construccin y su Valor de Mercado. En viviendas nuevas es ms fcil ya que no existe un factor de depreciacin, a diferencia de las propiedades usadas en las que hay que aplicar tablas de depreciacin. La depreciacin fsica es lineal y

depende del tipo de construccin (hormign armado, albailera reforzada, madera, metlica, adobe etc). Cundo una construccin de cierta antigedad ha sido remodelada se debe disminuir el factor de depreciacin. Un clsico ejemplo son las construcciones que se escapan del promedio observado en el sector. Una vivienda de alto costo ubicada en un sector de bajo nivel ser ms alto que su valor de mercado. Por el contrario una vivienda de bajo nivel ubicada en un buen sector tendr un valor de reposicin ms alto. En los locales comerciales sucede que el valor de reposicin es bastante inferior. SEGURO DE INCENDIO El valor de seguro de incendio deber ser igual al 100% del valor de las edificaciones y obras complementarias que forman parte integrante del bien y que ante un siniestro puedan tener un deterioro estructural o de terminaciones. Para el caso de Departamentos o Casas en Condominio, se deber diferenciar la parte proporcional de terreno incluida en el valor de las construcciones. En aquellas tasaciones de Departamentos u Oficinas el tasador deber descontar al seguro recomendado el valor correspondiente a los estacionamientos y bodegas incluidas en las obras complementarias, a menos que stas tengan un potencial de riego que justifique la toma del seguro por el 100% de dichas construcciones. RENTA BRUTA ANUAL Corresponde a la renta la propiedad anualmente en funcin de su arriendo y puede ser expresado como un porcentaje. Esta capacidad que tiene un bien de generar ingresos propios, se aplica sobre el valor de tasacin y permite definir un arriendo mensual estimado para la propiedad.

MESES HBILES

Corresponde a la diferencia entre la renta bruta y la renta neta de la propiedad, es decir, considera los perodos de desarriendo, las contribuciones y los gastos asociados a la mantencin del bien. En un bien raz normal se consideran 11 meses. TASA DE DESCUENTO Corresponde al porcentaje medio esperado que el negocio renta. En la actualidad esta tasa se sita en torno al 6%. 4.- CRITERIOS DE VALORIZACIN

Los criterios a utilizar para asignar un valor de tasacin depende del objetivo de la tasacin y del tipo de propiedad a tasar. OBJETIVO DE LA TASACIN

Si una tasacin tiene por objetivo respaldar un crdito hipotecario otorgado por una institucin financiera para un comprador de una primera vivienda, el valor ser el que ms se asemeje al Valor de Mercado (VM) o precio de compraventa.

Si el objetivo de la tasacin es respaldar un crdito de libre disponibilidad en donde no existe una compraventa, el criterio a utilizar para asignar el VM ser ms conservador pero en ningn caso fuera del rango de valor normal (10%). Es importante que el VM no se desvirte.

A continuacin se indicarn algunos objetivos que pueden dar origen a una tasacin. Para la compra de una vivienda. (Crdito o Mutuo Hipotecario) Para el respaldo de crditos de libre disponibilidad. Para la venta de la propiedad. (Determinar al propietario un precio) Para una adjudicacin en remate. TIPO DE TASACIN

Si una tasacin es de un tipo de bien inmueble con buena demanda, atractivo, con variados usos alternativos, el valor de tasacin se situar en el tramo superior del rango asociado a la propiedad. En cambio, si presenta un uso monopropsito, con un diseo especfico, con escasos usos alternativos, en un sector de baja demanda el valor de tasacin se situar en el rango inferior. CRITERIOS a) Los jardines no se valorizan como obras complementarias, nunca indicarlas como tal. b) Los cierros para el caso de las propiedades consolidadas no se valorizan. Las piscinas, los pavimentos, las prgolas, los estacionamientos y bodegas son valorizados. c) Los estacionamientos y las bodegas se valorizan en forma separada. Se debe indicarse si son de uso exclusivo, si son cubiertos y en que nivel estn ubicados. d) Los galpones desmontables deben ser identificados en el informe y son materia de prendas por parte de la institucin que los reciba en garanta.

e) Las superficies afectas a expropiacin no se valorizan.

Los planos de ubicacin deben ser legibles y realmente mostrar la ubicacin de la propiedad en un sector acotado. En el caso de las ciudades ms importantes, existen buenos sitios en internet en donde se pueden bajar los emplazamientos, siendo uno de los ms completos el de www.dmapas.cl, que en algunas comunas incorpora la escala de la subdivisin predial. Para buscar direcciones en esta pgina debe indicarse comuna, ciudad y direccin o interseccin.