O autor move ação de obrigação de fazer contra a requerida para que esta repare defeitos em imóvel adquirido, entregue o "habite-se" e escritura definitiva do imóvel. Apesar de tentativas prévias de resolução, como interpelação judicial e audiência de conciliação, a requerida não cumpriu com suas obrigações. O autor pede que a requerida seja obrigada a concluir obra e regularizar situação do imóvel em prazo determinado, sob pena de multa diária.
O autor move ação de obrigação de fazer contra a requerida para que esta repare defeitos em imóvel adquirido, entregue o "habite-se" e escritura definitiva do imóvel. Apesar de tentativas prévias de resolução, como interpelação judicial e audiência de conciliação, a requerida não cumpriu com suas obrigações. O autor pede que a requerida seja obrigada a concluir obra e regularizar situação do imóvel em prazo determinado, sob pena de multa diária.
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O autor move ação de obrigação de fazer contra a requerida para que esta repare defeitos em imóvel adquirido, entregue o "habite-se" e escritura definitiva do imóvel. Apesar de tentativas prévias de resolução, como interpelação judicial e audiência de conciliação, a requerida não cumpriu com suas obrigações. O autor pede que a requerida seja obrigada a concluir obra e regularizar situação do imóvel em prazo determinado, sob pena de multa diária.
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- RJ. ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CRG n. ..... e do CPF n. ....., residente e domiciliado (a) na Rua ....., n. ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., por intermdio de seu (sua) advogado(a) e bastante procurador(a) (procurao em anexo - doc. 01), com escritrio profissional sito Rua ....., n ....., Bairro ....., Cidade ....., Estado ....., onde recebe notificaes e intimaes, vem mui respeitosamente presena de Vossa Excelncia propor AO DE OBRGAO DE FAZER em face de....., pessoa jurdica de direito privado, inscrita no CNPJ sob o n. ....., com sede na Rua ....., n. ....., Bairro ......, Cidade ....., Estado ....., CEP ....., representada neste ato por seu (sua) scio(a) gerente Sr. (a). ....., brasileiro (a), (estado civil), profissional da rea de ....., portador (a) do CRG n ..... e do CPF n. ....., pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos. DOS FATOS O requerente adquiriu o imvel constitudo por rea de terreno de .......m2, e rea construda de .......m2, correspondendo ao sobrado n. ........ da Rua ......, n. ........, bairro .........., CEP ............., Cidade ..........., Estado ..........., conforme contrato de compromisso de compra e venda de frao ideal de solo e de construo de unidade imobiliria em anexo, assinado em ..../..../.... e respectiva matrcula ............. do Cartrio de Registro de mveis da ......... Circunscrio (subdiviso do lote cuja matrcula originria era .........), confrontando pelo lado direito de quem olha o imvel da rua com o sobrado n. ..........., do lado esquerdo de quem da rua olha confronta com o sobrado n. ............, e ainda sobrados n. ............ e n. ............ que pertenciam requerida, e aos fundos com o lote de indicao fiscal n. ............. O valor combinado pela venda, no montante de R$ ...... foi devidamente quitado, conforme comprovam os recibos em anexo, da seguinte forma: 1. Sinal de R$ ....... 2. Pagamento de R$ ..... 3. Dao em pagamento de R$ ........, atravs de um apartamento sito na Rua ......., n. .............., ap. ...... O requerente, portanto, resta livre de sua obrigao no contrato de compra e venda em epgrafe, embora os requeridos, at o momento, no lhe tenham entregado a Escritura Definitiva do imvel. Frise-se que o autor necessitou mudar-se para o referido imvel, haja vista terem se passado mais de ..................... meses da data acertada pela Escritura Pblica de Compra e Venda e registro em Cartrio de Registro de mveis da respectiva Circunscrio, bem como da soluo dos problemas de construo pendentes - goteiras no forro em cima da escada caracol, no tico e na sala da lareira; rufos no telhado; infiltrao de gua na rea de servio, lavabo, sala de jantar e hall de entrada; goteiras na churrasqueira; rachadura na parede do muro do quintal prximo da porta de vidro da sala, divisa com os sobrados ....... e ....... e acabamento em razo do aumento do muro, bem como pintura; rachaduras externas e internas nas paredes que fazem divisa com o sobrado n. .........; acabamento na parte externa da porta da sacada; porta da edcula sem chaves e com fechadura estragada, ligao de esgoto visto notificao da ..........; vdeo interfone e lareira. DO DRETO 1.DAS MEDDAS TOMADAS AT O MOMENTO De acordo com o art. 867 do Cdigo de Processo Civil, "todo aquele que desejar prevenir responsabilidade, prover a conservao e ressalva de seus direitos ou manifestar qualquer inteno de modo formal, poder fazer por escrito o seu protesto, em petio dirigida ao juiz, e requerer que do mesmo se intime a quem de direito." Pretendendo obter a escritura definitiva do imvel que adquiriu, no qual reside, bem como solucionar as pendncias existentes com relao aos reparos/defeitos existentes no imvel, o autor ingressou com pedido de interpelao judicial frente requerida e seus scios. Saliente-se que o requerente no pode providenciar a respectiva matrcula e escritura, em razo da requerida no lhe ter fornecido, at o momento, o "habite-se" (VCO - Laudo de Vistoria e Concluso de Obra) expedido pela Prefeitura. Ademais, em pesquisa junto a este distribuidor, verificou-se que a empresa r possui inmeras aes civis contra ela (docs. em anexo), o que poder acarretar problemas futuros ao autor, face no titularidade formal do imvel. Assim, ante o disposto no art. 397 e seu pargrafo nico, do Cdigo Civil, e visando precaver-se, o requerente ajuizou interpelao judicial, em ........... de ................, onde relatou todos os fatos ora apontados, solicitando a pronta regularizao. Ocorre que at o momento a requerida sequer fez contato telefnico com o autor, mesmo tendo sido regularmente citada em ..../..../...., na pessoa do scio Sr. ......... Ou seja, desde aquela data a requerida encontra-se em mora, devendo por conta disto arcar com os nus de sua ineficincia e omisso, fazendo o requerente jus correo monetria e juros legais a partir da citao da requerida. A reclamao realizada junto ao DELCON foi encaminhada ao Juizado Especial Criminal. A requerida, ento, compareceu em audincia de conciliao, comprometendo-se, perante o rbitro conciliador, autor e procuradores das partes, em vender o imvel do autor, lhe devolvendo todo o dinheiro pago na aquisio, acrescido das despesas e benfeitorias realizadas posteriormente. (doc. em anexo) Para isto, estabeleceu-se prazo de ....... dias. Mais uma vez, contudo, a empresa .......... sequer entrou em contato com o autor para demonstrar seu interesse no cumprimento do acordado. No cumpriu o acordo no prazo e, remarcada a audincia para propositura de transao penal, no foi aceita a proposta pela requerente, razo pela qual foram os autos remetidos ao Ministrio Pblico para que fossem tomadas as providncias cabveis. Conforme atestam cpias anexas do fax enviado pelo requerente ao advogado do requerido e termo de audincia realizada no Juizado Especial Criminal desta Capital no dia ......... de ............. de ..... . 2. DA OBRGAO DE FAZER Como demonstrado no item 1 desta inicial, o requerente firmou contrato de compra e venda de imvel, de conformidade com as disposies contratuais e memorial descritivo em anexo. Entretanto, alm da requerida no ter entregado a obra no prazo avenado, o imvel possui inmeros defeitos e irregularidades, que vm dificultando sobremaneira a vida do autor e de sua famlia. Apesar das tentativas de obrigar a empresa a regularizar a situao do bem adquirido, estas restaram infrutferas. Assim, no restou ao Requerente socorrer-se do Poder Judicirio para fazer com que a Requerida cumpra com sua obrigao contratual. Saliente-se que o autor encontra-se totalmente amparado pelo art. 476 do Cdigo Civil, pois j cumpriu integralmente sua obrigao, qual seja, o pagamento integral do bem ora em litgio. Deve ser estabelecido prazo razovel para o cumprimento do preceito. Entretanto, como j se passaram mais de ............ anos sem que a requerida tenha demonstrado interesse em reparar os defeitos e regularizar a obra, entende-se como razovel para cumprimento da obrigao o prazo de mais ....... dias. Ressalte-se ainda o fato de que ............. dos imveis j receberam o VCO e tiveram outorgada a escritura definitiva averbada ao Registro do mvel (doc. em anexo), sendo que o do requerente ainda aguarda a mesma providncia sem que nada tenha sido efetuado at o presente momento. Desta forma comprova-se, mais uma vez, a m-f da empresa requerida ao no providenciar a regularizao da obra e a outorga da definitiva escritura do imvel ao requerente. Como forma de obrigar o fornecedor a fazer ou deixar de fazer algo, foi prevista a aplicao de multa diria para que haja o efetivo cumprimento, a qual pode ser concedida inclusive "ex officio". Os pargrafos 4 e 5 do art. 84 do Cdigo de Defesa do Consumidor so claros ao dispor: "(...)" 4 - O juiz poder, na hiptese do 3 ou na sentena, impor multa diria ao ru, independentemente de pedido do autor, se for suficiente ou compatvel com a obrigao, fixando prazo razovel para o cumprimento do preceito. 5 - Para a tutela especfica ou para a obteno do resultado prtico equivalente, poder o juiz determinar as medidas necessrias, tais como busca e apreenso, remoo de coisas e pessoas, desfazimento da obra, impedimento de atividade nociva, alm da requisio de fora policial." (grifado) Desta forma, requer seja imposta por V. Exa., multa no valor de R$ ......... (........) para cada dia de atraso na regularizao dos defeitos existentes na edificao, bem como na rede de esgoto e entrega do "habite-se" ou escritura definitiva do imvel. Cabe transcrever elucidativa lio de Kazuo Watanabe in Cdigo Brasileiro de Defesa do Consumidor, 4 edio, 1994, pg. 529, a respeito da multa: "Evidentemente, a imposio da multa no prejudica o direito do credor ao cumprimento especfico da obrigao, nem ao recebimento de seu equivalente monetrio e nem reclamao das perdas e danos. O dispositivo confere maior plasticidade ao processo, principalmente ao provimento nele reclamado, permitindo ao juiz, atravs da faculdade prevista no pargrafo em anlise, proceda ao adequado equilbrio entre o direito e a execuo respectiva, procurando fazer com que esta ltima ocorra de forma compatvel e proporcional peculiaridade de cada caso." Ressalte-se ainda que, pelo anteriormente exposto, fica claro que a construtora est agindo de m-f, pois recebeu todo o valor do imvel e no cumpriu com sua obrigao, pois a habitao possui inmeros defeitos e irregularidades, bem como no foi possvel ao autor realizar a transferncia da residncia para o seu nome, pela ausncia de habite-se e no entrega da escritura definitiva. Ademais, a Construtora realiza propaganda enganosa, pois, como demonstram os anncios publicitrios ora anexados, a requerida noticia a venda de "............". Diante da farta legislao favorvel ao requerente, fica clara a obrigao de fazer do construtor, no prazo estipulado. 3.DA TUTELA ANTECPADA Para que a medida pretendida pelo autor tenha eficcia plena, lhe garantindo o direito a um imvel sem defeitos e perfeitamente regular perante as normas municipais, mister lhe seja concedida, em carter liminar, os efeitos da tutela final requerida. Prescreve a art. 273 do Cdigo de Processo Civil: "Art. 273 - O juiz poder, a requerimento da parte, antecipar, total ou parcialmente, os efeitos da tutela pretendida no pedido inicial, desde que, existindo prova inequvoca, se convena da verossimilhana da alegao e: - haja fundado receio de dano irreparvel ou de difcil reparao; ou - fique caracterizado o abuso de direito de defesa ou o manifesto propsito protelatrio do ru." J o art. 461 do Cdigo de Processo Civil, tratando especificamente da obrigao de fazer, prev: "Art. 461 - omissis (...) 3 - Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficcia do provimento final, licito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou mediante justificao prvia, citado o ru. A medida liminar poder ser revogada ou modificada, a qualquer tempo, em deciso fundamentada. 4 - O juiz poder, na hiptese do pargrafo anterior ou na sentena, impor multa diria ao ru, independentemente." Tratando destes dois dispositivos legais, no X Encontro dos Tribunais de Alada do Brasil, realizado em So Paulo, nos dias 29 e 30.08.97, se chegou a seguinte concluso: "Aplicam-se tutela antecipada regulada no art. 273 do Cdigo de Processo Civil, os 4 e 5 do art. 461." Passando anlise do caso em epgrafe, resta evidente que todos os requisitos para a antecipao da tutela esto presentes. Conforme demonstrado nos itens anteriores, h evidente fundamento jurdico a amparar o autor e total irregularidade na ao da requerida. A verossimilhana do direito clara ao se demonstrar as irregularidades existentes no imvel e notificaes municipais endereadas ao autor/comprador. Tambm a prova inequvoca e a verossimilhana concretizam-se com a mora do requerido. Como se verifica do contrato, assinado pelas partes, recibos de pagamento do imvel, pelo memorial descritivo do mesmo e propagandas realizadas pela empresa, a Construtora encontra-se inadimplente em suas obrigaes, pois no forneceu o "habite-se" e a entrega da Escritura Definitiva ao autor, embora este l resida h mais de ............ anos, o bem se encontra com inmeros defeitos que comprometem a construo e o bem-estar do comprador e seus familiares, existindo, ainda, irregularidades junto Secretaria Municipal de Urbanismo (docs. em anexo). As fotografias e o laudo pericial acostados presente fazem prova das declaraes do requerente. Comprovado o "relevante fundamento jurdico", tambm se justifica a antecipao da prestao jurisdicional pelo fundado receio de ineficcia do provimento judicial final. Ocorre que o autor vem sofrendo prejuzos materiais e emocionais a cada dia que passa, pois nos comuns dias chuvosos, sua casa apresenta goteiras em vrios pontos, com deteriorao do piso de madeira e dos mveis da residncia. Ademais, caso aguarde todo o trmite processual, provavelmente o requerente j ter sofrido multas e sanes administrativas, qui, maiores perdas alm das j sofridas at o momento, pois a Prefeitura Municipal o acusa pessoalmente de irregularidades de construo, sendo que o autor somente adquiriu o imvel e no o construiu por conta e risco prprio. Alm disso, a requerida ainda no disponibilizou o "habite-se" para o autor, fato este que o impede de fazer a escritura definitiva do imvel e registr-lo em seu nome. Frise-se, ainda, o fato de ........... dos imveis j terem sido devidamente averbados na Matrcula do imvel, sendo que o do requerente, embora j cumprida a sua obrigao, ainda se encontra pendente de regularizao perante a Prefeitura Municipal e ao Registro de mveis (doc. em anexo). Como demonstram as certides cveis em anexo, a requerida possui vrias aes contra si, o que poder refletir em futuros problemas ao autor, at mesmo com constries judiciais ao bem em questo. Se isto ocorrer, ser intil a deciso final, pois o objeto desta ao poder no mais existir. Por outro lado, nenhum dano irreparvel ser ocasionado requerida, na concesso deste pedido, principalmente pelo fato de ser sua a obrigao de entregar o imvel de acordo com as especificaes contratuais e memorial descritivo, bem como das propagandas vinculadas em anncios publicitrios. Assim, com fulcro no pargrafo 3 do art. 461 e art. 273 do Cdigo de Processo Civil, requer o autor seja concedido, em carter liminar, o provimento jurisdicional final, como garantia da efetividade processual. "Ad argumentandum", caso Vossa Excelncia assim no entenda, ao menos digne-se determinar ao Oficial do Registro de mveis competente que inscreva margem da matrcula do imvel em questo que o mesmo foi objeto de contrato de compra e venda e encontra-se "sub judice", informando os dados do presente processo, com o fim de resguardar o requerente perante terceiros. Requer, portanto, que a requerida seja compelida, em carter liminar, regularizao dos seguintes itens: a) Existncia de goteiras no forro em cima da escada caracol, no tico e na sala da lareira e rufos no telhado; b) nfiltrao de gua na rea de servio, lavabo, sala de jantar e hall de entrada; c) Goteiras na churrasqueira; rachadura na parede do muro do quintal prximo da porta de vidro da sala, divisa com sobrados ................ e .............. e acabamento em razo do aumento do muro, bem como pintura; d) Rachaduras externas e internas na paredes que fazem divisa com o sobrado n. ...................; e) Acabamento na parte externa da porta da sacada; f) Porta da edcula sem chaves e com fechadura estragada, ligao de esgoto irregular, o que lhe est causando problemas (vide notificao da Prefeitura Municipal); g) Vdeo interfone e lareira; h) disponibilizao, por parte da construtora, da escritura do imvel em nome do reclamante, haja vista no lhe ter disponibilizado o "HABTE-SE" at a presente data. Caso no sejam cumpridas as obrigaes solicitadas no prazo impretervel de ........ (..........) dias, requer seja a requerida compelida ao pagamento de multa diria, no valor de R$ ........ (.......), at a efetiva regularizao da construo, da rede de esgoto e da concesso do "habite-se" e entrega da escritura definitiva do imvel. 4. DA EXECUO DA OBRGAO S CUSTAS DO DEVEDOR O art. 249 do Cdigo Civil assim prescreve: "Art. 249. Se o fato puder ser executado por terceiro, ser livre ao credor mand-lo executar custa do devedor, havendo recusa ou mora deste, sem prejuzo de indenizao cabvel. Pargrafo nico. Em caso de urgncia, pode o credor, independentemente de autorizao judicial, executar ou mandar executar o fato, sendo depois ressarcido." Como no possvel constranger fisicamente algum a fazer algo, existe a figura da astreinte, ou seja, multa diria. Assim, caso as obras no sejam concludas (reparos no imvel e rede de esgoto), bem como no seja fornecido o HABTE-SE e escritura definitiva, no prazo de ...... dias, requer seja deferido ao autor a possibilidade de executar as obras de regularizao, s custas da r, tudo na forma da legislao em vigor, em especial do art. 461 do Cdigo de Processo Civil. 5. DO DANO MORAL A partir da promulgao da Constituio Federal em 5 de outubro de 1988, tornou-se sem razo a discusso doutrinria acerca de ser ou no o dano moral disciplinado por nosso ordenamento jurdico, visto que a Carta Magna expressa em seu artigo 5 e incisos, "in verbis": V - " assegurado o direito de resposta, proporcional ao agravo, alm da indenizao por dano material, moral ou imagem"; X - "so inviolveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenizao pelo dano material ou moral decorrente de sua violao"; (Jurisprudncia e Doutrina, 1978, n. 109, pg. 32)." H subsuno do fato norma, na medida em que a empresa requerida deixou de cumprir obrigao contratual no prazo estipulado, alm de entregar o bem com inmeros defeitos. Majoritria corrente doutrinria j se manifestou no sentido de que, no momento em que se viola um direito de personalidade de um indivduo, configura-se um dano ao patrimnio moral do mesmo, advindo, da, o dever de indenizar, independentemente da existncia ou no de leso ao patrimnio material. o que se infere dos trechos transcritos a seguir, da monografia do renomado civilista Clayton Reis(3): (3) Clayton Reis, Dano Moral, Rio de Janeiro, Forense, 1991. "Dessa forma, sempre que ocorrer ofensa aos direitos da personalidade, que causem no ofendido aflies, humilhaes ou profunda dor ntima, haver um dano de natureza no patrimonial e o conseqente dever de indenizar."(pg. 56) "Como observamos, a personalidade do indivduo o repositrio de bens ideais que impulsionam o homem ao trabalho e criatividade. As ofensas a esses bens imateriais, redundam em dano extra patrimonial, suscetvel de reparao. Afinal, as ofensas a esses bens causam sempre no seu titular, aflies, desgostos e mgoas que interferem grandemente no comportamento do indivduo." (pg. 74). No mesmo sentido, a opinio do clebre Orlando Gomes(4): (4) Orlando Gomes, Responsabilidade Civil, pg. 271. "Dano moral , portanto, o constrangimento que algum experimenta em conseqncia de leso em direito personalssimo, ilicitamente produzida por outrem." Desta forma, violada a honra do Autor e sua famlia por ato exclusivamente de responsabilidade da requerida, causando desgaste emocional indevido, busca-se atravs do presente feito a remediao do direito atingido, atravs de justa indenizao a ser arbitrada por este d. Juzo. No caso em anlise, o dano moral causado ao Autor restou caracterizado no momento em que teve que se preocupar com a regularizao da obra executada pela requerida, estando inclusive respondendo a processo administrativo perante a Prefeitura Municipal de ........., alm de ter que buscar a ajuda do Poder Judicirio para conseguir aquilo que seu de direito. evidente o abalo, humilhao e aflio pelo qual passam o requerente e sua famlia, ainda mais pelo fato de terem pago integralmente pela moradia e at o momento no terem conseguido efetivar o seu pleno uso. O entendimento jurisprudencial tem sido no sentido de que a indenizao deve levar em conta as circunstncias do caso em concreto, no podendo ser valor irrisrio, se comparado ao dano, entretanto necessrio lembrar que a indenizao por dano moral no tem apenas carter compensatrio, mas tambm educativo, que visa prevenir e no remediar. Assim, espera-se que Vossa Excelncia fixe um "quantum" justo a ttulo de indenizao por dano moral, devidamente atualizado, desde a data do evento danoso. DOS PEDDOS Ante todo o exposto, requer: 1. Seja deferido, em CARTER LMNAR, o pedido de antecipao de tutela, para que a requerida sane os defeitos do imvel explicitados nos itens 1 e 4 acima, bem como regularize a rede de esgoto e fornea a escritura definitiva ou o "habite-se", no prazo mximo de ........ dias, impondo-se multa diria no valor de R$ ......., em caso de inadimplemento; 2. "Ad argumentandum", caso Vossa Excelncia assim no entenda, digne-se determinar a expedio de ofcio ao ilustre Oficial do Registro de mveis competente para que inscreva margem da matrcula do imvel em questo que o mesmo foi objeto de contrato de compra e venda e encontra-se "sub judice", informando os dados do presente processo, com o fim de resguardar o requerente perante terceiros; 3. Seja nomeado perito judicial para atestar a qualidade e regularidade das obras realizadas no imvel e rede de esgoto, caso esta venha a ser concluda no prazo requerido ou estipulado por este juzo; 4. Em caso da regularizao do imvel e rede de esgoto no ocorrer no prazo estipulado, requer seja deferido ao autor a possibilidade de executar as obras de regularizao, s custas da r, tudo na forma da legislao em vigor, em especial do art. 461 do Cdigo de Processo Civil; 5. No caso do no fornecimento do HABTE-SE ou escritura definitiva do imvel no prazo estipulado, seja realizada a adjudicao compulsrio do mesmo, em nome do requerente; 6. Seja deferida a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor ao contrato em litgio, notadamente quanto inverso do nus da prova na forma do art. 6, inciso V do Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei 8078/90; 7. A condenao da requerida em indenizar os danos morais sofridos pelo requerente nos moldes do item 5. 8. A citao da requerida, na pessoa de seus scios, atravs de oficial de justia, para contestar a presente ao, no prazo legal, sob pena de revelia e confisso; 9. Seja expedido ofcio ao Ministrio Pblico Estadual para que este apresente a Ao Penal pela prtica de crime contra o consumidor, conforme item 2.2; 10. A produo de todas as provas em direito admitidas, notadamente, prova documental, depoimento pessoal do representante legal da requerida, prova testemunhal e pericial. 11. A procedncia integral de todos os pedidos do autor, com a condenao da requerida em custas e honorrios advocatcios, razo de 20% do valor da causa, alm de correo monetria e juros moratrios base de 0,5% ao ms, contados da data da citao da requerida na Ao de nterpelao Judicial n. ......./....., efetivada em ....../...../....., quando foi constituda em mora, a qual tramitou perante o Juzo de Direito da .......... Vara Cvel desta Comarca (conforme doc. em anexo). D-se causa, o valor de R$ ........ Nesses Termos, Pede Deferimento. [Local], [dia] de [ms] de [ano].