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LE BAIL COMMERCIAL

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DIRECTION DES SERVICES AUX ENTREPRISES

CCI Bastia Haute Corse - DSE Sous Rserves dUsage Septembre 2004

SOMMAIRE I. LES CONDITIONS DAPPLICATION DU STATUT Page 3 A. Sur quels biens peut porter le bail commercial ? B. Qui peut bnficier du statut des baux commerciaux ? 1. le preneur 2. le bailleur Page 4 II. LEXECUTION DU BAIL COMMERCIAL Page 5 A. Dure du bail B. Droits et obligations du locataire 1. ses droits a. droit de changer laffectation des lieux lous la dspcialisation partielle ou simple le dspcialisation renforce ou plnire la dspcialisation pour dpart la retraite ou invalidit du preneur b. la facult de quitter les lieux de faon anticipe Page 6 le droit de rsilier le bail le droit de cder le bail avec son fonds de commerce le droit de sous-louer le bail commercial c. le droit au renouvellement de son bail Page 7 les conditions du droit au renouvellement Page 8 condition de proprit condition dexploitation du fonds condition de nationalit du locataire condition dimmatriculation du locataire Page 9 exercice du droit au renouvellement cong du bailleur avec offre de renouvellement demande de renouvellement par le locataire. le loyer du bail renouvel contentieux dplafonnement Page 10 calcul du loyer renouvel indemnit dviction en cas de refus de renouvellement 2. ses obligations Page 11 a. exploiter le fonds b. obligations pcuniaires Page 12 le pas-de-porte le loyer notion de valeur locative Page 13 la rvision triennale les clauses contractuelles de rvision Page 14 les charges et accessoires c. obligation de restituer la chose en bon tat C. Obligations du bailleur Page 15 1. obligations de droit commun a. obligation de dlivrance b. obligation de garantie 2. charges financires ANNEXE : liste des indices du cot de la construction Page 16
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Le bail commercial est le bail dun local soumis aux dispositions protectrices du locataire, dfinies par le dcret du 30 septembre 1953 organisant le statut des baux commerciaux. Des dispositions du Code civil relatives aux baux dimmeubles le compltent. Le principe de cette lgislation est : - dassurer la stabilit de lexploitation commerciale en fixant dune part la dure minimum du bail 9 ans et dautre part, en permettant au locataire de bnficier du renouvellement de son bail lexpiration de celui-ci ou dfaut dune indemnit dviction : en pratique, ces mesures octroyes au locataire sont appeles la proprit commerciale ; - dadapter lactivit aux ncessits conomiques par le biais des dspcialisations ; - de contrler la rvision du loyer . Avant dexaminer lexcution du bail commercial en lui-mme, il est ncessaire dtudier les conditions dapplication du statut afin de bnficier de la proprit commerciale.

I.

CONDITIONS DAPPLICATION DU STATUT


A. Sur quels biens peut porter le bail commercial ?

Pour que le dcret de 1953 soit applicable, le bail doit porter : - sur un immeuble bti (exception faite aux terrains nus qui sont laccessoire de locaux commerciaux) ou sur un local susceptible de recevoir la clientle ; - sur des locaux accessoires ncessaires lexploitation. A cette condition relative aux lieux lous sajoute la condition dexploitation du fonds. Le dcret ne sapplique quaux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploit : le preneur doit donc exercer une activit de nature commerciale.

B. Qui peut bnficier du statut des baux commerciaux ?


1. le preneur
Le bnfice du statut des baux commerciaux est rserv aux locataires inscrits en tant que tels au registre du commerce et des socits, ainsi que par extension aux : - artisans immatriculs au rpertoire des mtiers ; - artistes admis cotiser la caisse de scurit sociale de la Maison des artistes et aux auteurs duvres graphiques et plastiques ; - tablissements denseignement ; - tablissement publics caractre industriels et commerciaux ; - socits coopratives ayant une forme commerciale ou dfaut un objet commercial ; - groupement dintrt conomique (loi du 13 juin 1989).

En revanche les trangers mme titulaires de la carte de commerants trangers, sont exclus du dispositif, sauf :
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les ressortissants de la Communaut europenne ; les parents denfants de nationalit franaise ; les trangers qui ont combattu pour les armes franaises ou allies pendant les deux conflits mondiaux ; les ressortissants des pays qui accordent aux franais les mmes traitement qu leurs nationaux (Andorre, Monaco, Algrie, Tunisie) 2. le bailleur

En raison du droit au renouvellement du locataire, la conclusion du bail commercial est soumise des conditions spcifiques tenant sa situation familiale ou personnelle. Lorsque limmeuble est un bien commun, larticle 1425 du Code civil impose le consentement des deux poux pour conclure un bail commercial. A dfaut, le conjoint qui na pas donn son consentement peut en demander la nullit dans les deux ans qui suivent le jour o il a eu connaissance de lacte, ou dans les deux ans qui suivent la dissolution de la communaut. Le conjoint qui na pas t partie lacte peut aussi priver en dfense le locataire du droit au renouvellement. Lorsque limmeuble appartient un incapable majeur ou un mineur, son reprsentant peut contracter des baux en son nom. Enfin, lorsque limmeuble fait lobjet dun usufruit, les consentements respectifs de lusufruitier et du nu-propritaire sont indispensables.

ATTENTION : Sont exclus du statut des baux commerciaux : - les baux de moins de deux ans ; mais lexpiration de ce dlai, si le preneur reste et est laiss en possession, un nouveau bail soumis au dcret sopre ; - les locations saisonnires ; - les conventions doccupation prcaire ; - les baux emphytotiques ; nanmoins, le systme de la rvision triennale des loyers commerciaux sapplique ; - les baux construction ; - les concessions immobilires ; - le crdit-bail immobilier.

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II. EXECUTION DU BAIL COMMERCIAL


A. Dure du bail
La dure du bail commercial est au minimum de 9 ans, et cette dure sapplique au bail renouvel. Cette dure peut tre rduite si lune ou lautre des parties utilise son droit de rsiliation triennale.

B. Droits et obligations du locataire


1. ses droits a. droit de changer laffectation des lieux lous Le locataire peut modifier son activit soit partiellement, soit totalement. la dspcialisation partielle ou simple Le locataire peut adjoindre lactivit existante des activits connexes ou complmentaires. Lactivit envisage doit laisser subsister le commerce ancien, mais elle peut tre prpondrante par rapport celui-ci. Le locataire doit notifier son intention au propritaire par acte extra-judiciare (exploit dhuissier), indiquant la nouvelle activit envisage. Le propritaire dispose dun dlai de 2 mois compter de cette demande pour sopposer la dspcialisation. Il ne peut la refuser , sauf en invoquant labsence de connexit ou de complmentarit. Aucune forme nest impose pour faire opposition : il suffit dune manifestation implicite. Faute dopposition du propritaire dans le dlai imparti, lextension dactivit est acquise. En cas de contestation, le litige relve de le comptence du Tribunal de Grande Instance. la dspcialisation renforce ou plnire Il sagit dun changement total dactivit. La dspcialisation plnire nest pas toujours possible, car considre comme une mesure exceptionnelle, elle est subordonne diffrentes conditions : - la premire dordre conomique : la demande doit tre apprcie eu gard la conjoncture conomique et aux ncessits de la distribution ; - la seconde relative limmeuble dont dpendent les lieux lous : les activits nouvelles doivent tre conformes la destination de limmeuble et sa situation. Le locataire doit demander au propritaire lautorisation de changer lactivit par exploit dhuissier, comportant lindication de la nouvelle activit. Cette demande est notifie dans les mmes formes, dans le mois de la demande :
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aux cranciers inscrits (titulaires dun privilge ou dun nantissement) par le locataire ; et, aux autres locataires du mme propritaire par ce dernier , lgard desquels il se serait engag ne pas louer pour lactivit envisage.

Le bailleur a un dlai de rflexion de trois mois : - il peut accepter purement et simplement ; - il peut refuser : dans ce cas, il doit signifier son refus ou les conditions auxquelles il subordonne son accord. Le locataire peut saisir le TGI, qui peut passer outre le refus du bailleur en labsence de motif grave et lgitime. - enfin, dfaut de rponse de sa part, il est suppos accepter. Attention : Dans les deux cas de changement daffectation des lieux lous, lautorisation de crer une nouvelle activit permet au bailleur : - de demander une augmentation de loyer (immdiate en cas de dspcialisation renforce et seulement lors de la premire rvision triennale pour la dspcialisation partielle) ; - dobtenir une indemnit pour le prjudice caus par le changement dactivit ; - de dplafonner la fixation du loyer.

la dspcialisation pour dpart la retraite ou invalidit du preneur Cette dspcialisation est subordonne aux conditions suivantes : - seul le locataire qui a demand bnficier des droits la retraite ou qui a t admis au bnfice dune pension dinvalidit peut invoquer le droit de modifier la destination des lieux lous ; - les activits nouvelles doivent tre compatibles avec la destination, les caractres et la situation de limmeuble. Le locataire doit signifier au propritaire et aux cranciers inscrits son intention. Le bailleur a deux mois pour rflchir, soit : - il rachte le bail aux conditions fixes par le locataire dans la signification ; - il saisit le TGI, sil soppose la modification de la destination ; - il reste silencieux : dfaut de rponse dans les deux mois, il est rput avoir accept la cession et sa dspcialisation.

b. la facult de quitter les lieux de faon anticipe droit de rsilier le bail Sauf clause contraire, le locataire peut demander la rsiliation du bail lexpiration de chaque priode triennale. Cette facult de rsiliation peut tre assortie dune indemnit destine compenser le prjudice subi par le bailleur. Le locataire qui fait valoir ses droits la retraite, peut demander une rsiliation sans attendre la fin de la priode triennale (loi du 30 juillet 1987). En tout tat de cause, le cong doit respecter diffrentes conditions : - de date de dlivrance : le cong doit tre donn six mois lavance ; - de forme et contenu : le cong doit tre donn par acte extra-judiciaire en prcisant les motifs pour lesquels il est donn.
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le droit de cder son bail avec le fonds ce commerce La cession de bail est lacte par lequel le titulaire dun bail commercial transmet un tiers, nomm le cessionnaire, tous les droits et les obligations quil tient de ce bail : la cession opre substitution du cessionnaire au cdant. Le bail commercial peut tre librement cd avec le fonds : en effet, le dcret de 1953 dclare nulles les clauses du bail tendant interdire un locataire de cder son bail lacqureur de son fonds de commerce. En revanche, le bail peut tre cd sans le fonds, lorsque le locataire fait valoir ses droits la retraite : il en avertit le bailleur, qui a deux mois pour exercer un droit de premption sur le bail. Cependant, le propritaire peut prvoir des clauses limitant les dangers que peut lui faire courir la cession du bail, savoir : - la clause qui subordonne la cession son accord, dite clause dagrment (du cessionnaire par le bailleur). Lagrment doit tre sollicit pralablement la cession. De plus, le locataire peut demander au tribunal le droit de passer outre un refus injustifi ; - la clause qui rend le cdant garant du paiement des loyers par le cessionnaire jusqu la fin du bail. Attention : la cession du bail sans le fonds de commerce ne bnficie pas de la mme protection lgislative : il est parfaitement licite de linterdire conventionnellement. En revanche, si le bail est cd avec une partie seulement du fonds, le statut protecteur sappliquera ds lors que lensemble constitue lui-mme un fonds autonome. Les formalits imposes par les clauses du bail lors de la cession de celui-ci doivent tre respectes. De plus, le bailleur doit tre inform de cette cession : - signification par acte dhuissier de la cession ; - dfaut de signification, il peut accepter la cession par acte authentique. La cession du droit au bail doit tre enregistre auprs des services fiscaux dans le dlai dun mois suivant la signature de l acte, rduit quinze jours en cas de cession de fonds de commerce. droit de sous-louer le bail commercial (confrer page 9)

c. le droit au renouvellement de son bail Lorsque le bail arrive expiration, le locataire commerant a le droit den obtenir le renouvellement, sous certaines conditions. Le renouvellement fait lobjet dune procdure particulire et est loccasion dune modification de loyer. Nanmoins, le propritaire peut refuser de le renouveler contre le paiement dune indemnit dviction.

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les conditions du droit au renouvellement condition de proprit Le droit au renouvellement du bail ne peut tre invoqu que par le propritaire du fonds exploit dans les lieux lous.

Mais, il en va diffremment en cas de : - location-grance : le propritaire du fonds peut exercer le droit au renouvellement bien quil nexploite pas le fonds ; - sous-location : le sous-locataire agr bnficie lexpiration du bail principal dun droit direct au renouvellement. Si la location est partielle, le locataire principal garde le droit au renouvellement pour la partie quil occupe personnellement. Pour la partie utilise par le sous-locataire, le droit au renouvellement appartient au locataire principal si les locaux sous-lous sont indivisibles de ceux quil occupe, et au sous-locataire dans le cas contraire ; - crdit-bail : cest ltablissement financier propritaire du droit au bail qui bnficie du droit au renouvellement et non le crdit-preneur, propritaire du fonds de commerce. condition dexploitation du fonds Le fonds doit avoir fait lobjet dune exploitation effective au cours des trois annes qui ont prcd le renouvellement, sauf dispense pour motifs lgitimes comme linexcution de travaux incombant au bailleur. Deux situations peuvent poser problme : - la dspcialisation : le locataire bnficie du droit au renouvellement mme sil na pas respect la procdure lgale, mais ds lors quil a obtenu laccord du bailleur ; - la cession du seul droit au bail : le nouvel acqureur peut se voir refuser le renouvellement du bail condition de nationalit du locataire Les trangers ne bnficient pas du droit au renouvellement. La nationalit sapprcie au jour du cong ou de la demande de renouvellement. Seules les personnes suivantes peuvent invoquer les dispositions concernant le renouvellement : - personnes de nationalit franaise ; - personnes ressortissantes dun tat membre de l Union europenne ; - personnes trangres ressortissantes de pays avec qui la France a sign une convention de rciprocit ou qui bnficie dune rciprocit lgislative (Monaco, Algrie, Maroc, Andorre) ; - les personnes ayant combattu dans les armes franaises ou allies pendant un des conflits mondiaux ; - personnes ayant des enfants de nationalit franaise.

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condition dimmatriculation du locataire Il doit tre immatricul au registre du commerce et des socits.

exercice du droit au renouvellement cong du bailleur avec offre de renouvellement Le bailleur doit dlivrer un cong plus de six mois avant lexpiration du bail. Ce cong est un exploit dhuissier qui doit comporter les motifs pour lesquels il est donn et lindication que le locataire qui entend le contester a un dlai de deux ans pour saisir le tribunal. Le silence du cong sur le renouvellement quivaut une offre de renouvellement. demande de renouvellement par le locataire Le locataire qui na pas reu cong et qui veut le renouvellement de son bail doit le demander. Il le fait par acte extra-judiciare dans les six mois prcdant lexpiration du bail ou en suite tout moment. Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit faire connatre dans les mme formes au locataire : - sil refuse, les motifs de celui-ci (voir indemnit dviction) ; - sil accepte, le nouveau loyer quil propose. A dfaut de rponse dans les trois mois, le propritaire est rput avoir accept le principe du renouvellement du bail aux mmes conditions que le bail prcdent. Attention : dfaut de cong, et en labsence de demande de renouvellement de la part du locataire, le bail se reconduit par tacite reconduction pour une dure indtermine. De plus la tacite reconduction entrane un bail de plus de douze ans, permettant le dplafonnement du loyer. Bien que le bail renouvel constitue un nouveau bail, il reste soumis aux clauses de lancien bail, lexception du loyer.

le loyer du bail renouvel Le montant du loyer doit correspondre la valeur locative ; toutefois, laugmentation est dans la majorit des cas plafonne : - si la valeur locative est infrieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit tre fix la valeur locative ; - au contraire, si la valeur locative est suprieure au montant du plafond, le montant du loyer doit tre fix sauf exception, la valeur qui rsulte de lapplication du coefficient plafond. Contentieux A dfaut daccord sur le prix du loyer, le litige est soumis une commission dpartementale de conciliation, compose paritairement de bailleurs, de locataires et de personnes qualifies. Cet organisme sefforce de concilier les parties et dfaut, rend un avis. En labsence daccord ou si lavis mis nest pas satisfaisant, le prsident du Tribunal de Grande Instance doit tre saisi.
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La saisine de la commission est obligatoire et pralable. Si le prsident du TGI comptent quelque soit le montant du loyer a t saisi directement, il doit attendre que cette dernire ait donn son avis pour rendre sa dcision. La commission est dessaisie si elle na pas statu dans un dlai de trois mois. A lissue de la procdure, les parties ont un mois pour dcider de conclure un nouveau bail aux normes fixes par le juge. En revanche, si une des parties manifeste son dsaccord, elle supportera les frais de linstance : - si cest le locataire : il ne devra aucune indemnit ; - si cest le propritaire : il devra, en plus, une indemnit.

Dplafonnement Il existe des hypothses ou le plafonnement ne joue pas : - les baux qui ont une dure de plus de douze ans par le biais de la tacite reconduction ; - les baux conclus pour une dure initiale suprieure neuf ans ; - lorsquil y a une modification notable des lments servant dterminer la valeur locative comme lextension dactivit, le dveloppement dun quartier ou des travaux effectus par le bailleur Calcul du loyer renouvel Pour dterminer le nouveau loyer d lors du renouvellement du bail son terme, il convient de multiplier le loyer contractuellement fix par le dernier indice connu (indice du cot de la construction), puis de le diviser par lindice publi neuf ans auparavant. Illustration : une demande en renouvellement est faite en juillet 2003 et le loyer tait fix 750 par an en juillet 1994 : - dernier indice connu en juillet 2003 : 1172(indice du 4me trimestre 2002) - indice publi neuf ans auparavant : 1017(indice du 4me trimestre 1993) 750x1172 1016 = 863,68

indemnit dviction en cas de refus de renouvellement Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail en payant au locataire vinc, sauf exception, une indemnit dviction gale au prjudice caus par le dfaut de renouvellement . Tant quil naura pas vers cette indemnit, il ne pourra pas obtenir lexpulsion du locataire qui, pendant ce temps, lui devra des indemnits doccupation. Mais le locataire nest pas tenu de rester. Lindemnit dviction comprend notamment : - en cas de disparition ou de remplacement du fonds : .une indemnit principale quivalente la valeur du fonds, dtermine suivant les usages de la profession ; .des indemnits accessoires comprenant, les frais normaux de dmarrage et de rinstallation, les frais et droit de mutation payer pour un fonds de mme valeur et une indemnit servant compenser la perte de gains pendant le temps ncessaires la rinstallation.
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en cas de dplacement du fonds : le commerant peut ici se rinstaller ailleurs, sans perdre sa clientle. Lindemnit est alors gale au prjudice rsultant du dplacement du fonds et comprenant, les frais lis lachat dun terrain pour construction ou lagencement des nouveaux locaux, le pas-de-porte ventuel ainsi que le droit au bail.

Lindemnit dviction tant fixe, le bailleur peut tous comptes faits renouveler le bail. Il peut dans les quinze jours du jugement fixant lindemnit, notifier au locataire quil renonce lviction et renouvelle le bail, ds lors que le locataire na pas dmnag. Toutefois le bailleur peut refuser le renouvellement, sans tre tenu au paiement daucune indemnit en cas de : - motif grave et lgitime lencontre du locataire sortant comme la violation dune obligation contractuelle, ou le dfaut ou retard frquent dans le paiement du loyer ; - reprise pour reconstruire un local insalubre ou dangereux ; - reprise pour habiter lui-mme ou par sa famille, les locaux dhabitation accessoires aux locaux commerciaux.

2. ses obligations
a. exploiter le fonds Le locataire doit user de limmeuble lou en bon pre de famille , et selon la destination du bail. Le dfaut dexploitation peut tre sanctionn par le non-renouvellement du bail ou mme par sa rsiliation anticipe. Attention : le cas particulier de la sous-location La sous-location du bail commercial est interdite, sauf stipulation contraire ou accord du bailleur. Pour tre valable la sous-location doit respecter deux conditions cumulatives : - tre autoris par le propritaire par une clause dautorisation ou dfaut par son agrment ; - le locataire doit faire connatre au propritaire son intention de sous-louer par acte extra-judiciaire ou par lettre recommande avec demande davis de rception, afin que ce dernier soit partie lacte. Si dans les quinze jours aprs rception du courrier, le bailleur refuse ou omet de rpondre on considre quil ne veut pas concourir l acte (le refus du propritaire nest soumis aucun contrle judiciaire). Ces dispositions ne sont pas dordre public, et les parties gardent la facult de droger ces rgles par des clauses contraires. La sous-location fait apparatre une relation triangulaire car trois parties apparaissent, le bailleur, le locataire principal et le sous-locataire, ayant chacune des relations respectives : relations propritaire/locataire-principal : Le locataire principal est responsable des manquements du sous-locataire comme sil occupait lui-mme les lieux. Le bailleur peut demander une augmentation de son loyer au locataire, lorsque le loyer de la sous-location est suprieur au prix du bail principal. En cas de sous-location de la totalit des lieux lous, le locataire nexploitant plus le fonds de commerce dans limmeuble na pas en principe droit au
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renouvellement. En revanche, en cas de sous-location partielle, le locataire principal peut demander le renouvellement du bail pour la partie o il exploite le fonds. relation propritaire/sous-locataire En principe, il ny a aucun lien de droit entre le sous-locataire et le propritaire des locaux. Cependant, il existe deux exceptions : le propritaire dispose dune action directe contre le sous-locataire pour les loyers dus au titre du bail principal ; lexpiration du bail principal, le sous-locataire peut exiger du bailleur le renouvellement du sous-bail lorsque les trois conditions suivantes sont runies : - le bail principal est expir - le bailleur doit avoir donn son autorisation la sous-location - en cas de sous-location partielle, les lieux faisant lobjet du bail principal ne doivent pas tre indivisibles soit matriellement soit dans la commune intention des parties. relations locataire principal/sous-locataire Le locataire principal ne peut consentir plus de droit quil nen tient lui-mme du propritaire au titre du bail principal : le droit de jouissance du sous-locataire est limit par les clauses du bail principal. Le sous-locataire bnficie dun droit au renouvellement de son bail lencontre du locataire principal, comme sil tait un locataire ordinaire et tant que le bail principal existe.

b. obligations pcuniaires le pas-de-porte (=droit dentre) Cest une somme verse par le locataire au propritaire, lors de son entre dans les lieux, et considre tantt comme : - une indemnit compensant les restrictions que le propritaire va subir sue les droits de son immeuble ; - un supplment de loyer destin compenser les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative relle des locaux ; dans ce cas, le bailleur dclare le pas-deporte en tant que revenu foncier. le loyer Cest une charge pcuniaire qui incombe au locataire, tout au long du bail. Le loyer initial est libre. Il est fix par accord des parties, tant sur son montant que sur ses modalits de paiement. Dans le statut des baux commerciaux, le loyer peut tre rvis soit : - tous les trois ans (rvision lgale) - conformment au souhait des parties par le jeu dune clause contractuelle de rvision ; - au moment du renouvellement (confrer droit au renouvellement). Mais dans tous les cas, le critre de rfrence est la valeur locative.

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notion de valeur locative Cette valeur ne sert pas dterminer le loyer initial, mais est une rfrence pour dterminer le montant des loyers des baux rviser ou renouveler en cas de dsaccord entre les parties. La valeur locative est dtermine daprs les lments suivants : - les caractristiques du local : situation du local dans limmeuble ; importance des surfaces respectivement affectes la rception du public ou lexploitation ou aux diffrentes activits ; conformit la lgislation du travail ; ltat dentretien de vtust et de salubrit ; ltat les locaux accessoires - la destination des lieux : la destination est considre comme lactivit autorise dans le bail, un avenant ou une dcision judiciaire suite une dspcialisation. En cas de clause tout commerce dans le bail, la valeur locative est majore de 15 20%. - les obligations respectives des parties : les modalits matrielles de jouissance des locaux ; les obligations qui incombent normalement au bailleur et dont celui-ci sest dcharg sans contrepartie sur le locataire - les facteurs locaux de commercialit : importance de la ville et du quartier dimplantation ; moyens de transport ; la rpartition des diverses activits dans le voisinage - les prix couramment pratiqus dans le voisinage. la rvision triennale La demande en rvision ne pourra tre forme que trois ans au moins aprs la date dentre en jouissance du locataire, ou aprs le point de dpart du bail renouvel. De nouvelles demandes pourront tre formules tous les trois ans compter du jour ou le nouveau loyer sera applicable. La rvision peut tre sollicite par lune ou lautre des parties (le plus souvent le bailleur), par exploit dhuissier ou par lettre recommande avec demande davis de rception, en prcisant le montant du loyer demand. Le principe de la rvision est lajustement du loyer la valeur locative, plafonn lindice INSEE du cot de la construction. Illustration : - loyer initial : 150 - 3 ans aprs le loyer est de 230 conformment la valeur locative - or, lindice INSEE na augment que de 20% Le loyer sera de 180 par application du plafonnement. - si au contraire la valeur locative na que faiblement augment, le nouveau loyer sera align sur cette valeur : si la valeur locative est value trois ans aprs 170, cest ce chiffre qui sera retenu pour le loyer et non la valeur plus haute rsultant de lindice INSEE.

Le plafonnement ne joue pas dans les cas suivants : - les facteurs locaux de commercialit ont subi une modification notable ayant entran une variation de plus de 10% ; - le locataire a bnfici dune mesure de dspcialisation ; - le local a fait lobjet dune sous-location et si le loyer de celle-ci est suprieur au loyer principal.

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CALCUL DU LOYER REVISE Pour dterminer le nouveau loyer lors de la premire rvision triennale, il convient de diviser le loyer initial par lindice en vigueur au jour de sa fixation, puis de le multiplier par lindice applicable au jour de sa rvision. Exemple : une demande de rvision faite en dcembre 2003 ; le loyer tait fix 750 au 1er janvier 2000 : - indice connu pour le 1er trimestre 2000 = 1074(indice du 2me trimestre 1999) - indice connu pour le 4me trimestre 2003 = 1183(indice du 1er trimestre 2003) 750x1083 1074

=nouveau loyer= 756,28

les clauses contractuelles de rvision Les parties ont pu convenir dune autre technique de rvision du loyer, en insrant dans le bail une clause dchelle mobile (ou dindexation) ou une clause-recette. La priodicit est librement dtermine par les parties, mais dans la majorit des cas, il sagit dune rvision annuelle. - les clauses dchelle mobile ou dindexation Ces clauses ont pour rfrence un indice en relation directe avec lobjet du bail ou lactivit dune des parties. Ds lors que par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augment de plus du quart par rapport au prix prcdemment fix, chacune des parties peut demander la rvision judiciaire. Le loyer sera alors ajust la valeur locative. - les clauses-recettes ou clauses de loyers variables Ce sont des clauses qui fixent le loyer en fonction des recettes ou du chiffre daffaires du locataire. Elles chappent au statut du dcret de 1953. les charges et accessoires Sont habituellement la charge du locataire : - les rparations dentretien ; - les charges et prestations dont il bnficie (chauffage, ascenseur) ; - les droits denregistrement ; - les taxes municipales (balayage, ramassage dordures). c. obligation de restituer la chose en bon tat Le preneur doit restituer la chose loue dans son tat initial conformment ltat des lieux dress au moment de lentre en jouissance, ou dfaut il est cens lavoir reu en bon tat de rparations locatives. Le locataire est responsable : - des rparations locatives ou de menu entretien ; - des dgradations dues par son fait ; - des dtriorations dues par un incendie, sauf cause trangre.

Les constructions difies par le preneur deviennent proprit du bailleur la fin du bail. Ce dernier peut les conserver contre une indemnit, ou en demander la dmolition.
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C. Obligations du bailleur
1. obligations de doit commun
a. obligation de dlivrance Il doit mettre l immeuble lou disposition du preneur conformment son obligation de dlivrance. Il est tenu des grosses rparations ncessaires et non dentretien, sauf clause contraire.

b. obligation de garantie Il doit garantir le locataire contre : les risques dviction, en lui garantissant une jouissance paisible ; les vices cachs : il est tenu dindemniser le preneur de la perte rsultant des vices ou dfauts de la chose loue, qui en empchent totalement ou partiellement lusage.

2. charges financires
Incombent normalement au bailleur : - limpt foncier ; - la prime dassurance ; - les charges de coproprit. Toutes ces charges peuvent incomber au preneur par une clause contractuelle. Considres comme exceptionnelles, ces charges constituent un supplment de loyer dguis dont il faudra tenir compte pour fixer le montant prcis de celui-ci.

Attention : loyer et TVA Les loyers sont en principe exonrs de TVA, sauf sils concernent des locaux amnags, cest dire munis du mobilier, du matriel, et des installations ncessaires lactivit. Le propritaire du local commercial peut cependant opter pour le paiement de la TVA : il peut alors dduire la TVA ayant grev le prix de revient de limmeuble pour construction, acquisition, ravalement De plus, il est intressant pour le bailleur dopter pour le paiement de la TVA, car il chappera ainsi aux paiements de la contribution sur les revenus locatifs (CRL), anciennement dnomme contribution additionnelle dont le taux de 2,5% est applicable sur les revenus nets (loyers et accessoires sauf le dpt de garantie). Quant au locataire, cette TVA sera dductible, sauf sil bnficie de la franchise en base.

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ANNEXE : LISTE DES INDICES DU COT DE LA CONSTRUCTION

Indice pour le 1er trimestre 2004 - Parution le 09/07/2004

1225
Indice du cot de la construction

1211,00
Moyenne associe

+3,33 %
Variation annuelle de la moyenne associe

Tableau des valeurs de l'indice du cot de la construction base 100 au 4me trimestre 1953
Priode Indice du cot de la construction
1225 1214 1203 1202 1183 1172 1170 1163 1159 1140 1145 1139 1125 1127 1093 1089 1083 1065 1080 1074 1071 1074 1057 1058 1058 1068 1067 1060 1047 1046 1030 1029 1038 1013 1024 1023 1011

Moyenne associe

Variation annuelle en % de la moyenne associe


+3,33 +2,96 + 2,76 +2,6 +2,29 +2,53 +2,12 +2,74 +3,36 +3,57 +4,76 +3,87 +3,07 +2,38 +0,72 +0,96 +0,99 +1,01 + 1,37 + 0,59 + 0,16 + 0,12 + 0,50 + 1,63 + 2,43 + 2,39 + 2,68 + 1,92 + 1,32 + 1,77 + 0,81 + 0,76 + 0,74 - 0,05 + 0,17 + 0,15 + 0,17

Date de parution

1er trimestre 2004 4me trimestre 2003 3me trimestre 2003 2me trimestre 2003 1er trimestre 2003 4me trimestre 2002 3me trimestre 2002 2me trimestre 2002 1er trimestre 2002 4me trimestre 2001 3me trimestre 2001 2me trimestre 2001 1er trimestre 2001 4me trimestre 2000 3me trimestre 2000 2me trimestre 2000 1er trimestre 2000 4me trimestre 1999 3me trimestre 1999 2me trimestre 1999 1er trimestre 1999 4me trimestre 1998 3me trimestre 1998 2me trimestre 1998 1er trimestre 1998 4me trimestre 1997 3me trimestre 1997 2me trimestre 1997 1er trimestre 1997 4me trimestre 1996 3me trimestre 1996 2me trimestre 1996 1er trimestre 1996 4me trimestre 1995 3me trimestre 1995 2me trimestre 1995 1er trimestre 1995

1211,00 1200,5 1190 1181,75 1172,00 1166,00 1158,00 1151,75 1145,75 1137,25 1134,00 1121,00 1108,50 1098,00 1082,50 1079,25 1075,50 1072,50 1074,75 1069,00 1065,00 1061,75 1060,25 1062,75 1063,25 1060,50 1055,00 1045,75 1038,00 1035,75 1027,50 1026,00 1024,50 1017,75 1019,25 1018,25 1017,00

09/07/2004 09/04/2004 14/01/2004 14/10/2003 16/07/2003 11/04/2003 10/01/2003 15/10/2002 12/07/2002 12/04/2002 11/01/2002 12/10/2001 13/07/2001 13/04/2001 12/01/2001 13/10/2000 13/07/2000 13/04/2000 13/01/2000 13/10/1999 13/07/1999 18/04/1999 14/01/1999 15/10/1998 11/07/1998 11/04/1998 13/01/1998 22/10/1997 16/07/1997 18/04/1997 11/01/1997 15/10/1996 12/07/1996 17/04/1996 10/01/1996 17/10/1995 18/07/1995

CCI Bastia Haute Corse - DSE Sous Rserves dUsage Septembre 2004

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