DERECHO ROMANO I

PRIMER SEMESTRE

Licenciatura en Derecho

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Derechos reales

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I.

INTRODUCCIN

En su oportunidad analizamos el concepto que del derecho tenian los romanos, y apuntamos que el trmino ius fue utilizado tanto para referirse al derecho objetivo como al derecho subjetivo. El derecho subjetivo, a su vez, se clasifica en derecho absoluto y derecho relativo. El derecho absoluto faculta la conducta propia, faculta la conducta del titular, como por ejemplo el derecho a votar. El derecho relativo, que tambin se conoce como el derecho personal o de crdito, faculta la conducta ajena; esto es, la conducta de otra persona, por ejemplo, que alguien realice a nuestro favor un servicio para el cual lo contratamos. Si el derecho absoluto autorizala conducta de su titular sobre una cosa, estamos contemplando al derecho real, como en el caso del derecho de propiedad. Los derechos reales, han sido enumerados limitativamente por el derecho obj etivo, y cada uno de ellos otorga diferentes fagultades. El derecho de propiedad, que es el que otorga las facultades ms amplias que una persona puede tener sobre una cosa, y tambin tenemos los derechos reales sobre la cosa ajena; esto es, derechos reales sobre una cosa que pertenece a otro -iura in re aliena- como las servidumlres, la enfiteusis y la superficie, que otorgan facultades ms limitadas; y, finalmente los derechos reales de garantla, prenda e hipoteca, que slo nos facultan a tener algo de otra persona o a pedir su posesin, p& garantizar el pago de una deuda anterior. Los derechos reales, al tacultar la conducta del titular sobre una cosa, le auto rizan a actuar sobre ella de forma directa, sin que se necesite la intervencin o mediacin de otra persona. Los derechos reales son oponibles a cualquier tercero, lo que quiere decir que todo el mundo debe respetar el derecho real del titular; que no existe desde un principio un sujeto pasivo individualizado aunque, claro est, ste se individualizar' en el momento en que alguien viole nuestro derecho. Por ltimo, debemos agregar que los derechos reales estn prote$dos por
acciones reales.

Itz

DERECHO ROMANO

ciacin de derecho real y derecho personal, de los cuales, sin embargo, no encontramos definiciones en nuestras fuentes; circunstancia que, por otr lado, no debe sorprendernos, ya que el Derecho romano no fue afecto -salvo en determinadas ocasiones- a las definiciones ni a la elaboracin de teoras generales de las instituciones que reglament.

Es precisamente a travs de la distincin entre accin real y accin personar (acto in rem y actio in personam) que er Derecho romano lleg a la diferen-

II.

LAS COSAS

hombre.

El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la conducta autorizada al titular, entendindose por cosa o bien :res-- todo objeto del mundo exterior que puede producir alguna utilidad al
segn el Derecho romano no todas las cosas pod.an ser susceptibles de apro-

piacin por el particular; stas eran las corus que fuera dl comercioTres "staban extra commerciurn). Las cosas que s podan ser apropiadas por los particulares eran aquellas que estaban dentro del comerci o (res in commercium). - _Las cosas podan estar fuera del comercio por razones de derecho divino o de derecho humano.

Estaban fuera del comercio por rrzones de derecho divino:

o Las res sacrae

al culto.

o sagradas, como l,os terrenos, edificios y objetos consagrados

'

Las res religiosae o religiosas, e eran las cosas destinadas al culto domstico, como los sepulcros.l
o sahtas, como ros muros y las puertas de la ciudad, que estaban encomendados a la proteccin de alguna dirrir,idud.

o Las res sanctae

Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano:

'

Las res communes, que son aquellas cuyo uso es comn a todos los hombres, como el aire, el agua corriente, el mar y la costa del mar.
al pueblo romano considerado como un ente como las carreteras, los puertos, los ros, los edificios pblicos y las

' jurdico, !u" res publcae, que pertenecen

calles de la ciudad.

No slo la inhumacin de un hombre libre le otorgaba aI terreno la cualidad de cosa religiosa. La inhumacin de un esclavo surtia, tambin, el misro efecto.

Derechos reales

113

A su vez, las cosas in commercium pueden clasificarse

de la sigrriente manera:

1.

Res mancipi

res nec manciP

Este criterio de clasificacin es muy antiguo; entre las res mancipi incluye a los terrenos y casas propiedad de los ciudadanos romanos, situados en suelo italico, a las servidumbres de paso o de acueducto constituidas en esos terrenos' as como a los esclavos y a los animales de tiro y carga. como se puede apreciar, las res mancipi representan las cosas ms valiosas para un puebio agricultor como lo fue el romano de los primeros tiempos. Todas las dems son cosas no mancipi;es decir, nec mancipi. Para la transmisin de las primeras haba que acudir ulgU.to de los modos solemnes del derecho civil, coolamancipatio;para las cosas nec mancipiera suficiente la simple transmi sin o traditio. La clsificacin que estamos estudiando tena razn de ser en la poca ms antigua, cuando tambin exista una gran diferencia entre los ciuda' danos y los pergrinos, y entre los terrenos itlicos y los terrenos provinciales' diflrencias tambin desapareci Iarazbnde ser de la clasi' Al desparece. "itas ficacin, que fue abolida formalmente por Justiniano, al igual que lamancpatio'

2.

Cosas inmuebles Y cosas muebles

a sustituir a la anterior, siendo los bienes inmuebles los ms importantes. Entre ellos tenemos a los terrenos y edificios; muebles son los de-

Esta distincin vino

ms biehes. En eI derecho imperial la enajenacin de las cosas inmuebles requera de mayores requisitos y de formas solemnes.

3.

Cosas corporales e ncorporales

Son corporales las cosas que pueden apreciarse con los sentidos, que son tangi bles, que pueden ser tocadas; son incorporales las cosas no tangibles, como un derecho o una herencia.

4.

Cosas divisibles e indivisibles

Las cosas divisibles son aquellas que sin detrimento de su valor pueden fraccionarse en otras de igual naturaleza, como una pieza de tela, por ejemplo; las cosas indivisibles, por el contrario, no pueden fraccionarse sin sufrir menoscabo, tal es el caso de una obra de arte.

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5.

Cosas principales y accesorias

Son principales aquellas cosas cuya naturalezaestitdeterminada por s sola, y sirven de inmediato y por ellas mismas a las necesidades del hombre; por ejem-

plo, un terreno.
Son accesorias aquellas cosas cuya naturaleza y existencia estn determinadas por otra cosa de la cual dependen; por ejemplo, un rbol. Pertenecen a la categora de las cosas accesorias los frutos, que son los productos de una cosa, al separarse de la cosa principal. y que - adquieren individualidad Los romanos incluan entre los frutos a los productos de la tierra, de los animales, de las minas, y tambin a los productos que se obtenlan de otras cosas, como las rentas de un edificio, pero no consideraban en esta categora -es decir, como fruto- al hijo de una esclava. Distingulan entre los frutos pendentes, que todava no han sido separados de la cosa principal y pertenecen al dueo de la misma, y los frutos separados o percepti, que pueden pertenecer a otra persona que tenga algn derecho sobre la cosa, aunque no sea el propietario.

6.

Cosas fungibles y no fungibles

Son cosas fungibles las que pueden ser sustituidas por otras del mismo gnero, como el vino, el trigo o el dinero; para los romanos estas cosas se individualiza'

ban al contarlas, pesarlas o medirlas. Son cosas no fungibles las que no pueden sustituirse las unas por las otras, ya que estn dotadas de individualidad propia; un cuadro, por ejemplo.

7.

Cosas consumbles y no consumbles

Las cosas consumibles son las que generalmente se acaban con el primer uso, como los comestibles. El dinero tambin es consumible, porque su uso normal lo hace salir del patrimonio. Las cosas no consumibles son las que pueden usarse repetidamente, como los muebles de una casa o la casa misma.

rr.

LA POSESTN

1.

Definicin y naturaleza jurdica

se deriva, contiene a su vez la palabra sedere o sentarse, sentarse o asentarse en una cosa, de ah la definicin de pose'

La palabrap ossidere, de dondepossessio

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sin como el poder de hecho que una persona eierce sobre una cosa, con la inten-

cin de retenerla y disponer de ella como si fuera propietario. Esta situacin de hecho, al ser contemplada por el derecho, adquiere relevancia jurdica, como veremos ms adelante. La posesin es una de las figuras jurdicas ms difciles de estudiar. Ello es as porque la institucin ha sido objeto de mltiples interpretaciones desde la poca de Roma hasta nuestros das. Muchos de los romanistas contemporrneos afirman que para el Derecho ro' mano la posesin no era un derecho, sino slo una situacin de hecho. Para fun' damentar tal afirmacin recurren a varias citas del Digesto. As, por ejemplo, en relacin con el postliminio, Papiniano dice: "Por lo de' ms, si el comprador, antes de adquirir la propiedad de una cosa por usucapin, hubiese sido capturado por los enemigos, se estim procedente que lausucapin interrumpida no pueda reintegrarse por el derecho de postliminio, porque la usucapin no se realiza sin la posesin y la posesin es sobre todo un hecho, y la si tuacin de hecho no entra en el derecho de postliminio" (D. 4, 6, 19). Al referirse a la herencia Javoleno seala: "Cuando somos instituidos herederos, al adir la herencia, pasan a nosotros todos los derechos; pero no tenemos la posesin a no ser que la hayamos tomado realmente" (D. 41, 2,23 pr.l. Finalmente, en lo tocante a la adquisicin de la posesin, Paulo afirma: "El loco y el pupilo no pueden tomar posesin sin la autoridad del tutor, pues no tie' nen intencin de tener, aunque tengan una cosa en sus manos, como cuando se pone algo en la mano al que est durmiendo. Mas el pupilo s puede tomar pose' sin con la autorizacin de su tutor. Ofilio y Nerva hijo, en efecto, dicen que el pupilo puede empezar a poseer incluso sin la autoridad del tutor, pues es cosa de hecho y no de derecho, opinin sta que puede admitirse si los pupilos tienen ya edad de entender lo que hacen." En otro pasaje agrega: "Si un marido cede la posesin de una cosa a su mujer a causa de donacin, creen los dems que ella posee aquella cosa porque una situacin de hecho no puede anularse por dere'
cho

civil. . ." (D. 41,2,I:3 y

41.

Sin embargo, a las anteriores, podemos oponer las siguientes citas en las cuales se sita a la posesin en el mundo del derecho. As, en relacin con la adquisi cin y prdida de la posesin, Paulo afirma: "Nos liberamos de una obligacin aproximadamente por los modos contrarios de aquellos por los que nos obliga-

mos; y perdemos un derecho por los modos contrarios de aquellos por los que lo adquirimos; as, del mismo modo que no se puede adquirir la posesin a no ser con la intencin y la tenencia efectiva, as tampoco puede perderse si no se ha producido algn acto contrario a ambas" (D. 50, 17, 153). Tambin en lo que concierne a la adquisicin de la posesin, Papiniano dice: "Puedo adquirir la posesin por mediacin del esclavo que tengo en usufructo, si es con bienes mos o con el trabajo del esclavo, ya que est en la posesin natural del usufructuario y la posesin sigue en gran parte el rgimen de la propiedad. " Ms adelante aade: "Los que estn bajo potestad pueden tener materialmente una cosa del peculio,

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DERECHO ROMANO

mente un facultamiento de conducta, una autorizacin, o sea la conducta facultada al poseedor. En cuanto a la clebre cita de urpiano, que reza: ,,Nada tienen en comn la propiedad con la posesin . . ." (D. 4r,2, 12,1), no quiere decir que la posesin

derecho. La posesin de hecho, o sea el que una cosa est bajo el control de una persona' no es difcil de entender; constituye un hecho natural que no tiene relevan{a parl el derecho, ya_ que slo la adquirir en el moment en que desempee determinada funcin de naturaleza jurdica, como: . Ejercicio de un derecho . Cumplimiento de un deber . Violacin de un deber o supuesto para la produccin de consecuencias: derechos y deberes o su modificacin, transmisin o extincin. El primer caso est impcito en todos y cada uno de los derechos que nos autorizan a actuar sobre las cosas. Tanto el propietario como el arrendatario estn autorizados a poseer (ius possidendrl, puesde lo contrario no podran ejercer su derecho. El derecho de posesin (ius possessionis), por ser un derecho es forzosa-

tradiccin entre un grupo de citas y el otro. Se puede especular sobre la posibilidad de que los juristas romanos se refieran en unos casos a la posesin de hecho y en los otros a la posesin como un

pero no pueden tenerla como propietarios, ni tampoco poseerla, pues la posesin no es algo slo material, sino tambin de derecho." +1, 2, pr.; 4r,2, 49, rl. 4 1D. Al hablar de los interdictos Paulo afirma: "No importa para este interdicto que la posesin sea justa o sea con vicio respecto a olras plrrorrus, pues cuarqrier poseedor, por el heho de serlo, ya tiene ms derecho que^no el posee,, iue (D. 43, 17, 21. Todos sabemos que elDigeso muestra contradicciones, que al reunir las ci tas los compiladores las adecuaban o actuarizaban con interf,olaciones, y tambin sabemos que no siempre lograron criterios uniformes al realizar esta tarea. sin embargo, no creemos que esta sea la nica explicacin para la aparente con-

tra que estamos frente a dos derechos distintos. Por ltimo, en lo referente al argumento que sostiene que la posesin es urr hecho en tanto se defiende procesalmente conlos interdicts y no con acciones,
en el derecho justinianeo los interdictos slo rrtt recuerdo histrico, y la io"tt sesin, al igual que la propiedad, se protege tambin con acciones, segn poe-

sea slo un hecho mientras que la propiedad es un deiecho, sino que nos demues-

tampoco creemos que sea un argumento decisivo, ya que el rsultado es el mismo: poder defender nuestro derecho ante el rganojurisdicente, adems de qur:

mos comprobar en las Instituciones, que se refieren a los interdictos de la siguiente manera: "Debemos ahora tratar de los interdictos y de las acciones que hacen las veces de tales." para agregar ms adelante: ,,Eri cuanto a los trmi

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intil ya decir cosa ninguna, porque siempre que se ejerce la jurisdiccin extraordinariamente juicios- no se necesita pronunciar inter-cosa que sucede hoy en toda clase de dicto, sino que se juzga sin l del propio modo que si se hubiera concedido una accin til en virtud del interdicto previo" llnst. 4,15 pr. y 4, 15, 8). Las contradicciones que supuestamente se encuentran en las citas de los juristas romrnos que acabamos de mencionar, dieron lugar a las teoras modernas acerca de la posesin. Entre las ms importantes aparecieron en el siglo pasado, las de dos destacados juristas alemanes: Savigny v Ihering. Federico Carlos von Savigny (Trait de Ia Possession en Droit romain. . ) desarrolla y encabeza la corriente que afirma que la posesin es slo una situacin de hecho, aunque est protegida por el derecho y asl pudiera parecer que ella misma lo es. Por su lado, Rodolfo von lhenng(Laposes.n.. i adoptalapostura contraria al afirmar que la posesin por sl misma es un derecho. Este autor define al derecho subjetivo como un inters juridicamente protegido y ya que el inters del poseedor en poseer est protegido jurdicamente, la posesin es un derecho subjetivo.
tes y resolucin que antiguamente tenlan los interctos es

2.

Elementos de la posesn. Adquisicin y prdida de la posesin

La posesin se constituye por la reunin de dos elementos. El primero, de carcter objetivo, se llama corpus y es precisamente el control o poder flsico que la persona ejerce sobre la cosa. El segundo elemento tiene carcter subjetivo, se denomina animus possr'dendi o simplemente anitnus, y consiste en la intencin o voluntad del sujeto de poseer Ia cosa, retenindola para s, con exclusin de los dems. Para adquirir la posesin es necesaria la reunin de ambos elementos. Puesto que el corpus implica un poder material o una relacin fsica entre el poseedor y la cosa, en principio, la posesin slo poda referirse a cosas corporales. Sin embargo, ms adelante se admiti la posesin de cosas incorporales; es decir, la posesin de derechos, y paa ella se cre la figura delaquasi possessio o iuris possessdo. Se poda adquirir el corpus a travs de otra persona, como un hijo o un es-

clavo, o bien, por un representante. En cuanto a la adquisicin de la posesin de un inmueble, no haca falta recorrer todo el fundo, era suficiente con introducirse en l; tratndose de cosas muebles, bastaba con que quedaran puestas a disposicin del poseedor. En lo concerniente alanimus o intencin de poseer, era necesaria la capaci dad jurdica para poder adquirir la posesin.

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No tenan elanimus possid.endi aquellas personas que estuvieran autorizadas a actuar sobre las cosas en virtud de otr derecho lreal o personal-, que excluyera la posibilidad de que se convirtieran en propietarios. se deca que s19 tenan una posesin natural sobre la cosa en cuestin; esto es, una mera detentacin2. La posesin se pera por la prdida de cualquiera de sus elementos pus o el anim.us-, y forzosamerrte por la prdia -el corde ambos.

3.

Clases de posesin

T'os romanos distinguieron varias clases de posesin: la posesin justa e injusta, y la posesin de buena fe y de mala fe. es justa cuando se adquiere sin perjudicar a un anterior posee,,, !u.!or"sin clr' esto es, que se adquiere sin vicios. por eso tambin se le llama poserin .ro viciosa. - Laposesin injusta implica lo contrario: al adquirirla se da a otro poseedor; esta posesin tambin se conoce como posesin viciosa, y apareca cuando se adquira violentamente (vi) , clandestinam ente (clnm); o en virtud de un precarrro se negaba a liol cuando el que tiene una cosa que se le haba cott.dido devolverla. "rr La posesin tambin puede ser de buena o de mala fe. Es de buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la posesin, y es de mala fe cuando sabe que no lo tiene, como es el caso del ladrn. El poseedor de buena fe con el transcurso del tiempo puede convertirse en propietario, por usucapin; adems, se hace dueo de losiruios hasta el momento en que el verdadero dueo le reclame la cosa poseda, tiene derecho a los gastos necesarios y tiles que hubiera hecho para la conservacin del objeto y-puede retenerlo hasta que le sean pagados. El poseedor de mala fe jams se convierte en propietario; adems, debe devolver todos los frutos y slo tiene derecho u.""rp"rar los gastos necesarios. cualquier poseedor poda pedir la proteccin psesoria p"or medio de los interdictos, tanto el de buena como el de mala fe, siempre qr" .ro ro hiciera en relacin con la persona de quien hubiera obtenido ru poi".i"e forma viciosa, esto es, con violencia, clandestinamente o en precario.

4.

Proteccinposesoria

El poseedor cuenta con los interrlictos para demandar el reconocimiento o proteccin de su posesin frente al despojo.
2 En oposicin a la posesin jurdica o posesin civil, que podfa convertirse en propiedad.

Derechos

reales

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Existen dos grupos de interdictos para proteger la posesin. unos se ejerla amenaza de despojo, y son aquellos que sirven para retener la posesi6n (interdicta retinendae possessionis); se utilizan antes de que el despojo se consume, esto es, cuando alguien perturba la posesin. Los otros se utzan cuando el despojo ya se realiz, para pedir la restitucin del objeto: son los interdictos que sirven para recuperar la posesin (interdicta recuperand.ae
cen ante

possessionis)3.

A.

Interdicta retinendaepossessionis

En este grupo de interdictos que se utilizaban para retener la posesin, encontramos uno referente a la posesin de bienes inmuebles, que se llama interdicto uti possdetds, y otro que se utiliza para la conservacin de bienes muebles y se

llama interdicto utrubi.

&

Intetdcto u possdes

Como ya dijimos, este interdicto serva para conservar o retener la posesin de bienes inmuebles. se otorgaba al que estuviera poseyendo, vale decir, al poseedor actual del inmueble, para que se defendiera de cualquier perturbacin. De este modo, el poseedor lograba mantener la posesin actual, siempre y cuando sta no fuera viciosa, pues si la habfa obtenido con violencia, de forma clandestina o en razn de un precario, en relacin con el adversario, el pretor le ordenala devolver el inmueble. De aht que aunque este interdicto se considera de carcter prohibitorio, pudiera fungir, en este ltimo caso, como un interdicto para recuperar la posesin, y tuvieira tambin carcter restitutorio. por otro lado, el

interdicto uti possidetis es un interdicto duplex, porque cualquiera de los litigantes podla tener el papel de demandante o de demandado, por ello el magistrado lo dirigfa a anbos, en los mismos trminos, ordenndoles no perturbar la posesin actual.

b.

Intetdicto utru,bi

Como sabemos, este interdicto se usaba para conservar la posesin de bienes mue bles. se otorgaba al tigante que hubiera posedo el objelo en cuestin por ms tiempo durante el ltimo ao. Por lo tanto, era tambin un interdicto diptex, y

3 Hay un tercer gmpo de interdictos que se rercn a la pooesin, arnque no se relacionan con nu pD tccin. Se utilizan para adquirir la poeesifui de cosas an no posefdas. Ente ellos el intrdicto SJ. uiaa qntJare a su favad acredfr hipotearlo para pdirla pffiin de la ccatripoteada y el interdicto quorum bonorur4 que iene el heredenode dercho honorarioparapedh los bienes de la herencia Ambos agrupan con el nombrB de interdictos dipiscendae pssessons.

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DERECHO ROMANO

al igual que en el caso anterior, aunque su carcter fuera esencialmente prohibi torio, tambin podia servir para recuperar la posesin.

B.

Intereta recuperandae possessionis

Entre los interdictos qg9 sirven para recurerar la posesin, existen tres, que son: el interdicto unde ui, el interdicto de precorio y el interdic to de clandestna possessone.

&

Interdicto unde u

Este interdicto serva en los casos en que se era desposefdo por la fuerza, esto es, violentamente, de un inmueble. Aparecla en dos formas diitintas: de ui y de
ui armata; esta ltima se utilizaba para defenderse cuando la desposesiOn s haba realizado con la ayuda de hombres armados.

b.

Interdicto

de precario

Este interdicto lo otorgaba el magistrado para pedir la restitucin de una cosa -que se haba dado a tiulo de precario- cuando el precarista se negaba a devolverla.
mueble o inmueble

c.

Interdicto de clnndestina possessione

Este interdicto se daba contra la desposesin oculta y maliciosa de un inmueble. Los tres interdictos que acabamos de analizar srvan para recuperar la posesin y, por lo tanto, son interdictos restitutorios. Los tenia cualquier poseedor para defenderse en esos tres supuestos; su ejercicio por regla general slo se exclua en relacin con la pe.son de quien sehubiera obten-idola posesin de forma viciosa, esto es, con violencia, clandestinamente o en precario.

IV. LA PROPIEDAD 1.
Terminologa y concepto

Los romanos usaron diferentes vocablos para designar al derecho real de pro-

Derechos reales

t?t

piedad. El ms antiguo es el trmino mancipiuna, despus usaron la palabra dominiums y, finalmente,la de proprietas. Es el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, el ms importante de esta clase de derechos, por ser el ms extenso en cuanto a su contenido, y tambin porque es el derecho real originario y conceptualmente fundante de los otros derechos que autorizan a actuar sobre las cosas, ya que todos ellos suponen la existencia previa de la propiedad para poder estructurarse. Las fuentes romanas no nos proporcionan una definicin del derecho real de propiedad, de modo que en este libro adoptaremos una definicin moderna del autor mexicano Guillermo Floris Margadant, (El Derecln priuada tomono. . .) que afirma: "La propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que ste pueda proporcionar." Los comentaristas explicaron el contenido del derecho de propiedad diciendo que ste otorga a su titular el ius utendi o derecho de usar el objeto, el is fru"ndi o derecho de aprovecharlo, esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente, el ius abutendi o derecho de disponer del objeto, hasta Sgotarlo, consumindolo, por ejemplo, o haciendo con l lo que queramos, como enajenarlo o donarlo. El Derecho romano reglament la propiedad privada, otorgndole, como acabamos de mencionar, facultades muy amplias al propietario, pero tambin, y en atencin al inters social, estableci limitaciones a esas facultades. Entre estas limitaciones encontramos las siguientes: prohibicin de enterrar o quemar cadveres dentro de la ciudad, obligacin de los vecinos de permitir el paso por el fundo propio cuando se estroreara la va pblica; asimismo, los propietarios de fundos ribereos deblan permitir el uso pblico del rlo y sus riberas, para fines de la navegacin. El propietario de un fundo en donde se encontrara una mina debla permitir las excavaciones hechas por un tercero, siempre que ste pagara una cantidad al propietario y otra al fisco. Otras obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad nos dicen que el dueo de un fundo que hubiera hecho obras que desviaran las aguas de un rlo, podia ser obligado a destruirlas, que era obligatorio dejar entrar al vecino para recoger los frutos cados de sus plantas. Asimismo, la construccin del vecino no deba oscurecer la casa del otro; para ello, las nuevas construcciones deberan salvar una distancia de cuando menos doce pies, y no deban exceder de los cien

a La palabra mancipiurn tiene otros significados.

Se us como sinnimo de mancpatio y tambin para designar al poder del paterfamilias sobne personas y cosas. 5 Dominium proviene de dornizas,' esto es, el dueo de la domus, o *a, el pater; su traduccin castellana -dominio- tambin se usa en derecho moderno para designar a la propiedad; as, cuando decimos que un acto es traslativo de dominio, sigrrificamos que mediante este acto se transmite la propiedad. 6 Usamos tambin la palabra propiedad para sealar a la cosa sobre la cual recae la conducta del pro pietario.

122

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de altura. Tambin era necesario dejar espacios libres entre los edificios, para

permitir la circulacin. En cuanto a la expropiacin por causa de utilidad pbca, no se conocen sposiciones expresas que la reglamenten, pero dadas las grandes construcciones que a lo largo de su territorio nos dejaron los romanos, es congruente pensar que sl se hubiera conocido.

2.

Clases de propiedad

El Derecho romano conoci una doble reglamentacin de la propiedad; la primera es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria (dorninium ex iure quiritiurn),1 la otra, que apareci con posterioridad, fue establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria. Con el tiempo, y aI darse la fusin entre el derecho civil y el derecho honorario, encontraremos un instituto unitario; Justiniano, por ejemplo, slo habla de prcprietag sin hacer ya ninguna distincin.

A.

Propiedad quiritaria

La propiedad quiritaria fue la nica forma reconocida por el derecho civil que eri-

gla para su constitucin los siguientes requisitos:

a. Que el sujeto fuera ciudadano romano. . Que la cosa estuviera en el comercio.

c. Si el objeto era inmueble,

debfa estar situado en suelo itflico.

d. Su transmisin deba hacerse por los medios solemnes del derecho ci vil; la mancipatio o la in iure cessio, por ejemplo.
La proteccin procesal de la propiedad quiritaria se lograba a travs de la
accin reivindicatoria Peivindicatb), que ena una aocin real que tenta el propie tario en contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su caso, que se le restituyera el objeto.

B.

Propiedad bonitaria

La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocfa el derecho honorario, pero con el transcurso del tiemlx), por usucapin, se podia convertir en propiedad qui

ritaria.

7 Loe romanc se daban a d mismc el nombre de quirites, nombre tomado del dios Quirinq que repF senta a Mmulo, el fundador de Roma" El derecto quiritrrio es el antiguo derecho civil; la propiedad qui-

ritaria la que est reglarnentada por este derecho.

Derechos reales

r23

Si se transmitla una cosa a un peregrino, o se transmitia un inmueble situa' do en provincia, o bien la transmisin de una cosa mancipi se efectuaba por simple tm.ditio, se configuraba alguno de los tipos de la propiedad bonitaria, que eran: la propiedad reregrina, la propiedad provincial y la propiedad bonitaria propia' mente dichaE, que aparece cuando alguien adquirla una cosa mancipi sin recurrir a los medios estblecidos por el derecho civil, que no reconocla la propiedad del adquiriente, quien podla verse atacado por una accin reivindicatoria del antigUo dueo, o sea el propietario quiritario, que demandara la restitucin. Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepcin al adquiriente, la exceptio rei venditae et tradtae, que paralizaba los efectos de la accin rei-

vindicatoria. Claro est que esa excepcin slo le serva al propietario bonitario frente a una reclamacin y mientras mantuviera la cosa en su poder, pero no tena de' fensa alguna si alguien lo habla desposeldo. Para ello, fue menester crear una accin que vino a configurar de forma de' finitiva a la propiedad bonitaria. Esa accin fuelaactio Publicianq creada por el pretor a semejanza de la reivindicatoria, y que le serva al propietario bonitaio para pedir la restitucin de la cosa a cualquier tercero. La accin Publiciana era una accin ficticia; esto quiere decir que el pretor, en la frmularespectiva, ordenaba al juez condenar al demandado si se probaba fundada la accin del actor, propietario bonitario, a quien deberla considerar como propietario quiritario como si ya hubiera pasado el tiempo necesario para la usucapin.

3.

La copropiedad

La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de pro' piedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas ser propietaria de una cuota ideal. La copropiedad podia surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos por acuero lquidos -vino, por ejemplo- de diferentes rersonas; tambin surga do entre las partes, como en el contrato de sociedad, o por donacin o herencia.

4.

Modos adquisitivos de la propiedad

Con independencia de adquisiciones a ttulo universal -que son aquellas en que todo el patrimonio de una persona pasa a manos de otra, como en la herenciae8 El magistrado declaraba, por ejemplo, que el que haba adquirido sin acudir ala moncipatio tena la cosa entre sus bienes: i bonis habere. De ahi deriva el trmino de propiedad bonitaria. 9 Tambin entre vos pueden darse las transmisiones a titulo universal, como en el caso del matrimo

124

DERECHO ROMANO

tenemos las adquisiciones.a ttulo particular; es decir, cuando una cosa determinada ingresa al patrimonio de una persona. Tales adquisiciones sern objeto de estudio en este captulo. Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados por el Derecho romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del dere-

cho natural. (Gayo, 2, 65i Inst.2, 1,

ll).

A.

Modos adquisitivos del derecho

cil

Los modos adquisitivos del derecho civil son: la mancipato, la in iure cessio, la usucapo, la adiudicatio y la lex.

&

La mancipatio

Lamanciparlq que podemos traducir como mancipacin, era un negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisin de las res moncipi. Era necesaria la presencia del transmitente y el adquiriente, cinco testigos y el portabalanza(Iibripensl, ya que lamancipatio es uno de los negocios per aes et libram, esto es, se efecta por medio del cobre y la balanza. El adquiriente tomaba en sus manos la cosa que se iba a mancipar o algrln objeto que la representara y afirmaba que aqulla le pertenecla de acuerdo con el derecho de los quirites. Despus tocaba la balanza con un pedazo de cobre, que entregaba al transmitente como simbolo del precioto. Adems de utilizarse para formalizar la transmisin de la propiedad, lamancipatio sera para la transmisin de los otros derechos reales, la realizacin de determinados actos del derecho de familia; adopcin, emancipacin, establecimiento dela manus por coernptia: la enrega del hijo en mancipium,la constitucin de una dote
o de una donacin, la entrega de la persona, sometida a potestad, que garantizaba el cumpmiento de la obgacin , en el nexum; la entrega de una

patorio.

cosaque servirlaparagarantizarunadeudafiducia),lare,alizacin delctus conttzrius en la extincin delas obligaciones y la confeccin del testamento manci-

nio cum manu de una muj er sui uris, de la adrogacin y de algunas de las vas de ejecucin del procedimiento formulario, como la bonarum uenditio y la bnorum cessio. 10 La mancipaflo procede de una poca en la que todava no existla la moneda, cuando era necesario-pesar el cobre que se entregara como precio; despus, estas actuaciones tuvieron un carctpr sim-

bco.

Derechos reales

t25

Lamancipaio se conoci desde muy antiguo, probablemente antes delaLey de las XII Tablas, pero perdi importancia al desaparecer la distincin de las co sas en res rnancipi y res nec mancipi. Justiniano ya no la menciona en su compilacin.

b.

La in iure cessio

La in iure cessio es un modo adquisitivo que debia llevarse a cabo frente al tribunal. De acuerdo con un precepto delaLey de las XII Tablaq el demandado que no se defendia perda el proceso. Con base en este precepto lajurisprudencia pontifical cre un nuevo modo de adquirir la propiedad. Era ste un proceso ficticio en el cual el actor adquiriente comparecia in iure ante el magistrado, para rei-

vindicar una cosa. Poniendo la mano sobre ella o sobre algn objeto que la representara, afirmaba ser el propietario. El demandado transmitente no se defendia, por lo que el magistrado declaraba propietario al actor. Este modo adquisitivo de la propiedad se refera tanto a cosas mancipi como nec moncipi; adems, tenia otras aplicaciones, como la manumisin, la constitucin de servidumbres y, a travs de este juicio fingido, tambin se podia llevar a cabo la adopcin o establecerse la tutela. Lainiure cessio corri con la misma suerte que la rnancipatio. Fue muy importante en el derecho preclsico y se us poco en la poca clsica, para desaparecer por completo en la compilacin justinianea.

c.

La usucapio

El jurista romano Modestino define la usucapin como: "la adquisicin de la pro piedad por la posesin continuada durante el tiempo sealado por la ley" (D. 41, 3, 3). Al ser la usucapin, como los dos anteriores, un modo de adquirir del derecho civil, slo era aplicable a los ciudadanos romanos y en relacin con aquellas cosas sobre las cuales se pudiera tener la propiedad quiritaria. Para la usucapin deben reunirse cinco requisitos: res habilis, titulus, fides, possessio y tempus. 7. Res habilis. Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a usucapir, que debera estar in commercium, puesto que las cosas que estaban fuera del comercio no podan ser apropiadas por los particulares. 2. Ttulus. El ttulo es aquel que justifica la posesin; en otras palabras, esto quiere decir que la posesin debe estar fundada en una justa causa de adquisicin. Estas causas son: pn? emptore, pro d.onato, prc date, prc Legato, pro soluto, pro derelicto,'es decir, que se debe poseer como comprador, donatario, en virtud de la dote; como legatario, por haber recibido un pago o por haber ocupado una cosa que se pens estaba abandonada.

126

DERECHO ROMANO

En todos los casos anteriores existi un ttulo que debi haber sido suficiente para justificar la adquisicin y, en su caso, la propiedad, p""o fi ,r' vicio de fondo -que el transmitente no fuera el propietari a" u o e forma _no haber realizad-o la mancpatio ola in iire iessio- no se"o"u^-,
se

pin; en el Derecho romano, el ladrOn no poda usucapir. 4. Possessio. La posesin debera ser continuada, pues una interrupcin haca necesario el comienzo de una nueva usucapin con todo. sus requisitos. 5. Tempus' La Ley de las XII Tabras fij;l prazo neces*io p*u la usucapin, que deba ser de un ao para cosas muebles y dos aRos para inmuebles.

adquiri la propiedad y slo justific el comienzo de la posesin. 3. Fides. Existe la buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la pose_ sin. slo el poseedor de buena fe puede convertirse en propietario por usuca-

d.

La adiudicatio

En los juicios divisorios el juez tenia la facultad de adjudicar, esto es de atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le "or.".porrdiu. La adjudicacin se daba en relacin con las tres acciones divisorias: de la herencia indivisa, de la cosa comn en ra copropiedad y de deslinde.

e.

La lex

Bajo esta denominacin el derecho civil incluy todos aquellos casos en los que se ad.quira la propiedad por el solo efecto de la ley. Estos casos son tres: el legado vindicatorio, pr el cual el legatario se hace propietario en el momento en que el heredero la herencia;-ias leyes cadu""eptu carias de Augusto, que excluan de ciertas liberalidades a las personas solteras o sin hijos, para atriburselas a otros herederos; finalmente, q,r" encontraba un tesoro en un terreno ajeno, debia entregar la mitad al dueo dei terreno, quien se converta en propietario de esa parte por disposicin de la ley.

B.

Modos adquieitivos del derecho natural

De acuerdo con el derecho natural, el derecho romano tambin reconoci como modog de adquirir la propiedad a los siguientes: la t*aq u ocupacion, ia accesin-, la especificacin, la confusin y conm- tin,la praci"rlpuo'tongi temporis y la adquisicin de frutos.

a.

La troditio

una de las acepciones de la palabra tradicin ,,entrega,,, y -tradtio-es la de este modo adquisitivo dela propiedd ss setizaba precisam"rrle la entrega de una cosa, aunada a la intencin de transiniti.

-eai-b

"q"i"ir.

Derechos reales

t27

Para que la tradicin sea efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de ca' rcter objetivo, consistente en la entrega de Ia cosa, y otro de carcter subjeti' vo, que es la intencin de transferir por parte deltradens, y la de adquirir, por parte del accipiens. La traditio fue conocida desde la poca preclsica, pero se aplicaba solamente a las cosas nec mancipl,'para las res mancipi era necesarialamancipatio olain iure cessio. Al desaparecer la distincin de cosa s mancipi y nec mancipila tradi' do sustituy6 ala mancipato y ala in iure cessio. Con el tiempo, la exigencia de la entrega material fue sustituida por actos simblicos que pusieran de manifiesto la intencin de las partes de transferir y adquirir, como por ejemplo la entrega de las llaves de la bodega en donde se guar'

daba la mercanca por entregar.

b.

La ocupacin

Adquirimos por ocUpacin, esto es, apropindolas, aquellas cosas que estn en el comercio y que carecen de dueo, bien porque nunca lo tuvieron -res nullius-, o porque su dueo las abandon -res derelictae' Los romanos consideraron entre las res nullius a las siguientes: 1. Los animales salvajes que gozaban de libertad; la caza y la pesca. 2. Las cosas pertenecientes al enemigo en el momento de iniciarse la guerra. 3. Las piedras preciosas, las perlas y el coral encontrados en el mar o en sus orillas. 4. La isla que se forma en el ma y que todava no pertenece a nadie. 5. El tesoro, entendiendo por ste a la suma de dinero o los objetos preciosos escondidos por tanto tiempo que nadie recuerda quin era su legti mo propietario. El tesoro no se consideraba como fruto de la finca, sino que se clasifica como una res nullius, y su propiedad le corresponda a quien lo encuentre y ocupe. Si el descubrimiento se haca en un fundo ajeno, la mitad del tesoro corres' ponda al propietario del terreno.

c.

La accesn

Hay accesin cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable, en cuyo caso ser dueo del conjunto el dueo de la cosa principal. La adquisicin es definitiva, aunque indemnizando al propietario de la cosa accesoria. El Derecho romano distingui tres clases de accesin: . Unin de una cosa mueble a otra cosa mueble: I. Ferruminatio, que es la soldadura de dos objetos del mismo metal. 2. Textura, bordado o tejido que se incorpora a una tela. 3. Tincturo" coloracin de telas. 4. Scriptura, escritura sobre papel o pergamino.

t28

DERECHO ROMANO

5. Pctura, pintura hecha sobre lienzo

l.
2^.

o madera. de cosa mueble a cosa inmueble: Satio, siembra, esto es, semillas sembradas.

o Unin

o Unin de una cosa inmueble a otra cosa inmueble: Auulsio o avulsin, que tiene lugar cuando una porciJn de terreno, arrancada por la corriente de un ro, se incorporu utt"o fundo. 2. AIIuuio o aluvin, que consiste en er incrlemento constante e imperceptible en los fundos ribereos por el movimiento del agua. 3. Isla nacida en un ro; si nace en medio del ro, ta propieaa les corresponde a todos los propietarios de los fundos riberenosl si no es asf, sro les corresponder a los de la orilla ms prxima. 4' Ro que abandona su cauce; ste ser propiedad de los ribereos de acuerdo con la regla precedente. conforme a lo que ya apuntamos al hablar de ra clasificacin de las cosas, sabemos que se consideran como cosas principales q;; sirven por s solas y de inmediato a las necesidades del-hombie, "q""x", -ieni"as q- ron accesorias las cosas cuya existencia est determinada por la cosa de la cual dependen. Para los efectos de la accesin hay que agregarque ros sabinianos opinaban que la co-sa de mayor valor era la princiial, rii"t"u" q"" t* pio.uleyanos dijeron que- la cosa principal era la que detlrminaba ra fncin iel conjunto. Apcando las reglas anteriores, de forma casuista; es decir, aI resolver los casos concretos que se fueran presentando, se decidfa en los casos de accesin a quin debera atriburrsere ra nropiedad, observando J;;;Ja regla de que si una de las dos cosas que se co-bittaban era la tierra, sta seia considerada siemcosa principal, y por eso lo que se adheria a un terreno pertenecerfa ar fl^::T: oueno de este.

3. Inaedificio, edificacin.

Plantatio, plantacin, o sea arboles plantados.

r.

d.

La especficacin

es el dueo de la nueva especie?

Existe la especificacin cuando una materia prima se transforma para formar una nueva especie; por ejempro, las uvas que se transforman en vin, o un pedazo de mrmo_l o-ue por obra de un escultor se transforma en una estatua.
euin

. sabinianos y proculeyanos contestan de forma distinta a esta pregunta. para los primeros, el dueo de la materia lo ser tambin del nuevo objeto; para los proculeyanos el dueo ser el especificador, porque la nueva especie es un pro_ dycjg de su trabajo. Justiniano aopt una scuci6n intermedia al establecer que el.otjeto nuevo perteneciera al dueio de la materia en los casos en que fuera posible que recuperara su forma original -fundiendo una estatua de bronce, por ejemplo- pero si esta posibiridaJno existiera en el caso de la estatua de marmol-, el nuevo objeto deba pertenecer -como al especificador. Justiniano aa-

Derechos reales

tzg

di que la nueva especie siempre pertenecer al especificador, cuando la hizo con materia en parte propia y en parte ajena.

e.

La confusn y conrnixtin

Se entiende por una y otra, respectivamente, la mezcla de liquidos o de slidos. Si la separacin es posible, cada propietario conserva la propiedad de su ob-

jeto; si no lo fuera, surge una copropiedad.

f.

La praescriptio l,ongi temporis

Puesto que la usucapin slo la podlan invocar los ciudadanos romanos y sobre las cosas sobre las cuales se poda tener la propiedad quiritaria -que en caso de inmuebles deblan estar ubicados en suelo itlico-, la legislacin imperial cre una institucin anloga aplicable a los fundos provinciales. En un principio slo se le dio una defensa al poseedor de un terreno provincial para rechazar la accin del propietario, una excepcin que se haca valer como praescriptio, y de ahl el nombre de esta institucin -praescriptio lnngi temporis- o prescripcin de largo tiempo. Con el tiemp o,la pracscripo longi temporis se equipar a la usucapin, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella los mismos requisitos, pero el trmino debla ser de diez aos entre presentes, y de veinte entre ausentes, se' gn que el propietario y el poseedor vivieran o no en el mismo lugar. El plazo era el mismo para bienes muebles o inmuebles. Justiniano fusion la usucapin y la praescriptio longi ternporis. Fij el pla' zo en tres aos para muebles y para las cosas inmuebles, un plazo de diez aos entre presentes y veinte entre ausentes. Tambin permiti la usucapin de la cosa robada para el adquiriente de buena fe, y estableci un plazo de treinta aos (praescriptio longissirni temporis).

C.

La adquisicin de frutos

Ya sabemos que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la cosa matriz, momento a partir del cual son considerados como cosas independientes. Su propiedad puede corresponder al dueo de la cosa fructfera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma. Existe otro criterio de clasificacin de los modos de adquirir la propiedad; es posterior al que acabamos de estudiar y los agrupa en modos de adquirir originarios y derivativos. Son originarios aquellos en que la adquisicin se hace sin la colaboracin de un anterior propietario, y derivativos aquellos en que la adquisicin se realiza con la colaboracin de ste. Se invita al lector a que, toman-

130

DERECHO ROMANO

do en cuenta esta distincin, intente agrupar los modos adquisitivos que ya estudiamos en una o en otra de estas clases.

V,

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA IIURA IN RE ALIENAI

Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garanta. Entre los primeros tenemos a las servidumbres, la enfiteusis y la superficie; los segundos estn representados por la prenda y la hipoteca.

1.
A.

Derechos reales de goce

Las servidumbres

La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que slo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarn al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estar transfiriendo el ius utendi y elius fruendi de la propiedad, mas nunca el ius abutendi. De esta manera, las servidumbres estarn, segn el caso, limitadas, ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad. En conclusin, las servidumbres son derechos reales de goce mitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o slo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales. Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quin sea el propietario, y nunca se podrn transferir independientemente de l: durarn tanto tiempo como ste subsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo mximo que pueden durar ser el que corresponda a su vida.

o.. Constitucin y extincin

de las servdutnbres

Las servidumbres se podan constituir de la siguiente manera: l. Mancipatio.

Derechos reales

l3l

2. In iure cessio. 3. Por reserva, cuando

se venda un inmueble y el vendedor se reservaba

una

4. 5. 6. 7.

servidumbre sobre 1, en favor de otro inmueble que le perteneca. Por legado. Por adiudicatio. Por usucapio. Por convenio entre los interesados.

Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos: 1. Prdida de cualquiera de los inmuebles. 2. Por confusin o consolidacin; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre. 3. Por renuncia del titular. 4. Por el no uso.

b.

Proteccin de las seruidumbres

La accin que protega al derecho real de servidumbre es Ia actio confessoria. Creada a imagen de la reiuindicafdo, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen.

c.

Seruidumbres reales o prediales

sabemos que stas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual ser necesario que los predios sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como

fundo sirviente. Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas. Cabe la salvedad de que los romanos entendan por urbano todo edificio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rstico todo terreno no construido; la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las ca. ractersticas del fundo dominante. Las principales servidumbres rurales son:

o o

De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el fundo sirviente, segn las necesidades del fundo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el tipo de servidumbre de paso, bien fuese para caro, bestias o simplemente circular a pie. De acueducto; es decir, el permitir conducir agua por algn medio a travs del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante.

132

DERECHO ROMANO

' o

do minante en el predio sirviente. Entre las servidumbres urbanas ms frecuentes encontramos: ' Apoyo de viga, consistente como su nombre to irrdica,Lr permitir al propietario del fundo dominante utiliza. un muro del fundo sirviente para apoyo de una viga. ' Apoyo de muro; es decir, el derecho de descansar un muro sobre la cons. truccin del vecino. o Desviacin de agua de lluvia, mediante la cual se obligaba al propietario del predio sirviente a recibir las aguas de lluvia de la ca"sa vecina, bien fue se de forma directa, o bien mediante un conducto determinado. o Prohibicin de levantar construcciones; se dara cuando nos encontrramos con la situacin de que el propietario del predio dominante impide al propietario del fundo sirviente lvantar una construccin de determi. nada altura que le pueda quitar la vista, o bien afecte la luz que recibe.

De toma de agua, consistente en permitir al propietario del fundo domi nante tomar er agua necesari" p* su servici dei estanque der fundo sir_ viente. De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio

d.

Seruidumbres personales

stas son: 1. Usufructo.

2. Uso. 3. Derecho de habitacin. 4. Operae seruoru,m.

1.

Usufructo

encuentre al momento de constituirse el usufructo. El usufructuario deber cuidar debidamente ra cosa y devolverla al tiempo del vencimiento sin haber arterado la naturaleza el bien, r;" ser as se terminara con el usufructo. El usufructo tambin podia terminar por las siguientes causas:

Es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, sea muebre o inmueble, sin otra limitacin que la de conservarla en el mismo estado en que se

d. Por cumplirse el tiempo fijado.

a. Por muerte del usufractuario. b. Capis deminuo del usufructuario. c. La prdida de la cosa dada en usufructo.

Derechos

reales

133

Se ha hablado tambin de la figura del cuasiusufructo, cuando se daban en usufructo bienes consumibles, que tenan que ser devueltos por otros de la misma especie, calidad y cantidad que los otorgados en un principio. Esta situacin se presentaba en casos de legados; en el momento en que el legatario reciba las cosas, daba garanta al heredero de devolver otras de la misma especie, calidad y cantidad o, en su defecto, el equivalente en dinero.

2.

Uso

Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satis-

facer los requerimientos propios del usuario. Se establece y extingue de la misma manera que el usufructo. El usuario gozirri del ius fruendi slo en la medida de sus necesidades y ser responsable de la reparacin del objeto, si no fue utilizado debidamente.

3.

Derecho de habitacin

Esta servidumbre se tipifica como un uso ms limitado; se concreta a la utilizacin de una habitacin especfica. En cuanto a su forma de constituirse o de extinguirse, sigue los mismos principios que el uso. En la poca de Justiniano se permiti al beneficiario el alquilar la habitacin a una tercera persona, situacin que lo asemeja al usufructo.

4.

Operae sen)orum

Por este derecho una persona se poda beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bien fuese de forma directa o bien alquilndolo a su vez. La servidumbre no se extingue por el no uso, ni por sufrir capiis deminutio. No fue sino hasta la poca de Justiniano cuando se contempl como una verdadera servidumbre personal, independiente del uso y del usufructo.

B.

La enfiteusis

El origen de este derecho data de la poca ms remota del Derecho romano, cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agrcolas de su propiedad a perpetuidad. Esta figura se conoce con el nombre de ius in agro uectigali. En el Imperio Bizantino, por su lado, se reglament una figura anloga con el nombre de ius emphyteuticumll.

Il El trmino es de origen

griego y significa plantar.

134

DERECHO ROMANO

En el siglo v de nuestra era ambas figuras se fusionan para configurar un derecho real autnomo, que recibe el nombre de enfiteusis y cuya aplicacin se hace extensiva a los terrenos de los particulares. El enfiteuta adquira el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud, obligndose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueo en caso de efectuar un traspaso.

C.

La superficie

El ltimo de los derechos reales de goce es la superficie, entendiendo por l el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. Esta prctica, que en principio se llev a cabo slo sobre terrenos pblicos, se extendi tambin a los particulares. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo ajeno, a cambio de lo cual tena que pagar una cantidad determinada llamad a solarium (Marcelo, D. 7, l, 71 y Gayo, D. 43, 18, 2). El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construccin y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad; es decir, por testamento. El derecho real de superficie se podla constituir a ttulo gratuito; por ejemplo, mediante una donacin o a ttulo oneroso, bajo la forma de venta, si el precio o solariu'r se daba de una sola vez; o bajo la forma de un arrendamiento, cuando ste consistla en una renta anual (Ulpiano, D. 49, 17,9,7 y D. 48, 1g, 1, 1). Este derecho real se extingue por la prdida de la cosa o bien por haber llegado a su vencimiento el trmino fijado. En una primera poca la defensa procesal, estaba garantizada por acciones personales, ya que las concesiones provenan de un contrato, el cual engendra un derecho de crdito. El pretor otorga el interdicto de superficie contra las perturbaciones de un tercero, pero cuando ya lo contemplamos como un verdadero derecho real esto es, en la poca posclsica, se le otorga al superficiario una accin real anloga a la reivindicatoria.

2.
A.

Derechos reales de garanta

Prenda e hipoteca

Los derechos reales de garanta consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tienen com ogeilafiducia a travs de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmitla una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda. La transmisin iba acompaada de un convenio de fidedad -frducia- en virtud del cual se consideraba

tl,'.Lt(:r,'\ili_:ci ! U"F{.A.r"'

Derechos reales

que el objeto entregado para garantizar la obligacin no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor de una manera definitiva sino nicamente de modo transitorio, por ser el titular de un crdito a su favor; tanto es asl que el acree-

dor no podla quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la "tisma con el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto Esta institucin era a todas luces perjudicial para el deudor, puesto que se vea disminuido en sus facultades de disponibilidad de un bien de su patrimo nio, por lo que poco a poco cay en desuso y dio lugar a los dos derechos reales
que nos ocupan.

La prenda, llamada en latnpignus, es un derecho real que otorga a su titu' lar, el acreedor prendario o pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le l^a entregado en garanta del pago de una deuda. El acreedor deba devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo ms facultad que la de retenerla mientras tanto. En general se entregaban bienes muebles, que quedaban en poder del
acreedor. Con el tiempo se concibi la posibilidad de que el deudor estableciera una garanta real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien poda pedir su en' trega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. A esta modalidad se le conoce con un trmino griego: hipoteca. El antecedente de la hipoteca lo encontramos en relacin con el contrato de arrendamiento rstico, en el cual Ios bienes muebles (inuecta et illata)introducidos por el arrendatario en la finca arrendada, y que utilizara para el cultivo labranza- responderan como garanta del -ganado, esclavos, instrumentos de pago de la renta. Se le otorgaba al arrendador un interdicto, elinterdictum Sqluianum, para pedir la posesin de dichos bienes en caso necesario. Este interdicto slo podia dirigirse al arrendatario, pero una accin creada con posterioridad, la actio Seruiana, permiti al arrendador reclamar de cualquier

tercero los inuecta et illata. Pasado el tiempo, la accin Serviana fue otorgada como actio quasi Seruiq' no, hipotecaria o pignoraticia, a favor del acreedor que en cualquier caso fuera titular de estos derechos reales de garanta. Prenda e hipoteca se diferencian en que en la primera la cosa se entrega al acreedor, mientras que en Ia segunda esto no sucede. Sin embargo, los efectos de una y otra, su constitucin y extincin, as como su proteccin procesal, son los mismos. Cabe sealar que pueden establecerse sucesivamente varias hipotecas sobre un mismo bien y en favor de diferentes acreedores, en cuyo caso, y por aplicacin del principio de "primero en tiempo, primero en derecho" (prior tempore, potior iure), tena la preferencia el ms antiguo de ellos, de manera que los otros se cobraban con el excedente. El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma:

136

DEREcHo RoMANo

a. Por contrato. . Por testamento.

c. Por decisin judicial. d. Por la ley en forma directa, como

es el caso de la hipoteca que el pupilo tiene sobre los bienes del tutor, o la mujer sobre los bienes del marido, para garantizar la devolucin de la dote.

La prenda e hipoteca se extinguen en los sigurentes casos: a. Por extincin de la deuda garanlizad,a; si la deuda se extingua parcialmente, los derechos de garantia subsistan, pues estos derechos se consideraban como cosas indivisibles. b. Por prdida de la cosa. c. Por renuncia. d. Por confusin. e. Por prescripcin; en el caso de la hipoteca, si el acreedor hipotecario no ejerca su derecho, ste se extingura en un plazo de cuarenti aos conta. dos a partir del primer momento en que pudo hacerlo.

CUADRO 5.1

Ouiritaria
Clases de propiedad

Bonitaria

mancpato

in iure cessio
usucapio
Del derecho civil

adiudicatio lex traditio ocupacin Modos adquisitivos

accesin Del derechode gentes

especificacin

confusin y conmixtin
praescriptio longi temporis adquisicin de frutos

CUADRO 5.2

Reales o prediales

Usufructo Servidumbres

De goce
Enf iteusis

Uso

,"r-"t"'{

Derecho de habitacin
Operae

Superf icie

servorum

lura in re
aliena

Prenda

De garanta
Hipoteca