Estructuracin Financiera de Proyectos Inmobiliarios

Criterios de clculo Punto de equilibrio Factibilidad econmica Proyeccin de flujo de caja

Criterios de clculo

Ingresos
Cantidad y tipo de inmueble Precios de venta Forma de pago Flujo de ingresos

Egresos
Costos de construccin Costos indirectos del proyecto Flujo de egresos

Ingresos

Cantidad y tipo de inmueble

Normatividad local

ndices de ocupacin y construccin Altura mxima permitida: Vivienda y comercio Cesin de reas: Zonas verdes, vas Circulacin: Beneficio vs. costo

Mercado

Tendencia del mercado: Vivienda y comercio Mercado objetivo: Unifamiliar, multifamiliar Estudio de competencia: Precio, reas, acabados

Ingresos (cont.)

Precios de venta
Vivienda

Ubicacin: Proyecto e inmueble Dotacin: Ascensor, planta elctrica, zonas comunes Acabados Vista

Comercio

rea: Mayor rea Menor precio Ubicacin: Esquinero, medianero, plazoletas Destino: Comercio, comidas, mixto Circulacin

Ingresos (cont.)

Forma de pago
Vivienda

30% o 40% de cuota inicial (separacin y cuotas mensuales) 70% o 60% de saldo a la entrega

Comercio

Separacin del 5% o 10% Cuotas mensuales iguales por el saldo

Necesidad de caja (capital y crdito) Facilidades de pago, mayor velocidad de ventas Descuentos por pronto pago

Ingresos (cont.)

Flujo de ingresos
Resultado de la proyeccin de ventas Depende de la definicin del Punto de Equilibrio Los saldos dependen de la finalizacin de obra Al inicio del proyecto se requiere definir los protocolos de cartera El cumplimiento de las metas de ventas son parte fundamental del proyecto

Egresos

Costos de construccin
Presupuesto preliminar de obra Depende del tipo de contratacin: Gerencia o administracin delegada Est entre el 60% y 65% de las ventas Se puede guiar por indicadores por metro cuadrado La diferencia entre vivienda y comercio, radica en que los inmuebles comerciales no llevan acabados. Pero las circulaciones, pasillos y plazoletas tienen un costo mucho mayor

Egresos (cont.)

Costos indirectos del proyecto

Terreno: Depende de la negociacin inicial, generalmente es aportado o pagado despus de punto de equilibrio. Est entre el 10% y el 15% de las ventas Costos indirectos

Honorarios de diseos y estudios Honorarios de interventora Licencias Seguros Gastos de fiducia Posventa

1.2% de ventas 1.2% de costo directo 0.15% de ventas 0.15% de ventas 0.08% de ventas 1.0% de ventas

Egresos (cont.)

Costos indirectos del proyecto (cont.)

Costos de comercializacin

Comisiones por ventas Publicidad y promocin Gastos notariales

3.0% de venta 1.5% de venta 0.5% de venta

Gastos de manejo

Gerencia de proyecto Gastos administrativos

4.0% de venta 0.1% de venta

Todos los porcentajes son de referencia, pueden variar de acuerdo con el tipo de proyecto

Egresos (cont.)

Flujo de egresos
Dependen del avance de la obra Su inversin depende de la obtencin del Punto de Equilibrio La carga de indirectos puede ser determinante en la obtencin de la utilidad La idea es lograr negociaciones a riesgo, de forma que la mayora de pagos se hagan despus del punto de equilibrio

Punto de Equilibrio

Se determina el punto de equilibrio, cuando los ingresos totales se igualan a los costos totales asociados al proyecto El punto de equilibrio econmico es:
$
Ventas

PE

Costos totales

Costos fijos

Punto de Equilibrio (cont.)

En construccin
El punto de equilibrio es el valor de las ventas que confirma que el proyecto es viable, es decir, el valor que cubre los costos con los cuales se puede desarrollar el proyecto Generalmente, el punto de equilibrio en proyectos inmobiliarios es del 70% de las ventas, con el que se cubren los costos directos, parte de los indirectos y parte del costo de lote

Se asume que la parte de los costos descubierta, es el riesgo asociado al desarrollo del proyecto. Que a la larga retorna en especie (inmuebles o un lote con diseo y licencias)

Punto de Equilibrio (cont.)

Determinante del inicio del proyecto

Por tranquilidad del comprador y el promotor del proyecto, se usa la figura de Fiducia de Preventas, que funciona como medio de verificacin y cumplimiento de objetivos para iniciar un proyecto:

Cantidad de inmuebles Recaudo en caja de las ventas hechas Crdito constructor pre-aprobado

Las condiciones de equilibrio se determinan desde la estructuracin del proyecto Los dineros recaudados por la fiducia son entregados al promotor nicamente cuando se cumplen las condiciones de equilibrio

Factibilidad econmica

Consiste en conocer la viabilidad de un proyecto, antes de conocer sus necesidades de capital o crdito. Se trata de hacer un preliminar de Estado de Resultados de un proyecto Ejemplo.
Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12 inmuebles de $225.000.000 cada uno. Cul puede ser el resultado del proyecto? Ventas totales = 12 x 225.000.000 = $2.700.000.000 A partir del estimado de ventas es posible conocer la viabilidad del proyecto, de acuerdo con los porcentajes estimados de costos asociados:

Factibilidad econmica (cont.)

Descripcin Ventas totales Costo de lote Costos directos de construccin Honorarios de diseos y estudios Honorarios de interventora Licencias Seguros Gastos de fiducia Posventa Costos indirectos Valor [$mil] 2,700,000 405,000 1,620,000 32,400 19,440 4,050 4,050 21,600 27,000 108,540 Porcentaje [%] 100.00% 15.00% 60.00% 1.20% 0.72% 0.15% 0.15% 0.80% 1.00% 4.02%

Factibilidad econmica (cont.)

Descripcin Comisiones por ventas Publicidad y promocin Gastos notariales Costos de comercializacin Valor [$mil] 81,000 40,500 13,500 135,000 Porcentaje [%] 3.00% 1.50% 0.50% 5.00%

Gerencia de proyecto
Gastos administrativos Gastos de manejo Total costos y gastos del proyecto Utilidad estimada

108,000
2,700 110,700 2,379,240 320,760

4.00%
0.10% 4.10% 88.12% 11.88%

Factibilidad econmica (cont.)

Resultado.
El promotor tiene un potencial de venta de $2.700MM, que genera una utilidad estimada de $321MM Dependiendo el tipo de negocio con el propietario del terreno, parte de la utilidad puede ser para l Y si su alcance en el proyecto es mayor (gerente, interventor, constructor) el proyecto puede generarle ingresos durante su desarrollo

Proyeccin de flujo de caja

A diferencia de la factibilidad, la proyeccin de flujo de caja muestra el desarrollo horizontal del proyecto, es decir, muestra un anlisis del movimiento del efectivo del proyecto Para realizar una proyeccin de flujo de caja se requiere informacin adicional:
Formas de pago Velocidad de ventas estimada Flujos de inversin Duracin y flujo de obra Estimacin de entregas

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Ejemplo.
Un promotor quiere desarrollar un proyecto inmobiliario, que consta de 12 inmuebles de $225.000.000 cada uno. La velocidad de ventas se estima en 2 inmuebles por mes y su forma de pago es de 30% de cuota inicial en 6 meses y el saldo a la entrega El terreno es aportado al proyecto, su pago es al final del proyecto junto con la devolucin de capital Las comisiones de venta y gerencia de proyecto se pagan 50% a punto de equilibrio y 50% al final. Los diseos y estudios tienen un anticipo del 30% y el saldo contra punto de equilibrio Cul puede ser el resultado del proyecto?

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Punto de equilibrio
Los costos con los cuales se podra desarrollar el proyecto y que determinan su punto de equilibrio, equivalen ventas por $1.662MM (8 casas) El punto de equilibrio del proyecto es del 67% de las ventas
Descripcin Costos directos de construccin Valor [$mil] 1,620,000

Honorarios de diseos y estudios

Licencias Costos indirectos Publicidad y promocin Costos totales para PE

9,720
4,050 13,770 28,292 1,662,062

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Flujo de ingresos
Ingresos por ventas totales, de acuerdo con la velocidad de ventas:
mes1 Ingresos por ventas Casa1 Casa2 Casa3 Casa4 Casa5 Casa6 Casa7 Casa8 Casa9 Casa10 Casa11 Casa12 Total mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 Total

225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 450,000

450,000

450,000

450,000

450,000

450,000

225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 225,000 2,700,000

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Flujo de ingresos (cont.)

Con la forma de pago establecida, se genera el ingreso por cuotas iniciales:
mes1 mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 Total

Ingresos cuota inicial Casa1 Casa2 Casa3 Casa4 Casa5 Casa6 Casa7 Casa8 Casa9 Casa10 Casa11 Casa12 Total

11,250 11,250

11,250 11,250 11,250 11,250

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250

22,500

45,000

67,500

90,000

112,500

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 135,000

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 112,500

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 90,000

11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 11,250 67,500

11,250 11,250 11,250 11,250 45,000

11,250 11,250 22,500

67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 67,500 810,000

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Flujo de ingresos (cont.)

Con base en un supuesto de 10 meses de construccin que inicia tras haber alcanzado el punto de equilibrio (mes en el que se liberan los recaudos de las primeras ventas), las entregas de los inmuebles se dara en el mes 14, completando la proyeccin del flujo de ingresos:
mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 mes14 mes15 mes16 Total

Ingresos por saldos Total Entregas Flujo de ingresos Total

630,000 33%

630,000 33%

630,000 33%

1,890,000

337,500

135,000

112,500

90,000

67,500

45,000

22,500

630,000

630,000

630,000

2,700,000

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Flujo de egresos
A partir de la informacin suministrada en el ejercicio, se puede establecer el flujo de egresos de la siguiente forma:
mes1 Honorarios de diseos y estudios Licencias Gastos de fiducia Costos indirectos Publicidad y promocin Costos de comercializacin Gastos administrativos Gastos de manejo Flujo de egresos Total mes2 4,860 1,543 6,403 5,063 5,063 193 193 mes3 4,860 675 1,543 7,078 5,063 5,063 193 193 mes4

0 5,063 5,063

675 1,543 2,218 5,063 5,063 193 193

5,063

11,658

12,333

7,473 36,527

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Flujo de egresos (cont.)

mes5 mes6 mes7 mes8 mes9 mes10 mes11 mes12 mes13 mes14 mes15 mes16 405,000 486,000 30% 5,670 5,832 675 1,215 1,543 14,935 40,500 2,893 43,393 54,000 193 54,193 162,000 10% 5,670 1,944 675 405 1,543 10,237 162,000 10% 5,670 1,944 675 405 1,543 10,237 162,000 10% 5,670 1,944 675 405 1,543 10,237 81,000 5% 81,000 5% 81,000 5% 81,000 5% 162,000 10% 162,000 10% Total 405,000 1,620,000

Costo de lote Costos directos de construccin Flujo de inversin de CD Honorarios de diseos y estudios Honorarios de interventora Licencias Seguros Gastos de fiducia Posventa Costos indirectos Comisiones por ventas Publicidad y promocin Gastos notariales Costos de comercializacin Gerencia de proyecto Gastos administrativos Gastos de manejo Flujo de egresos Total

972 203 1,543 2,717

972 203 1,543 2,717

972 203 1,543 2,717

972 203 1,543 2,717

1,944 405 1,543 3,892

1,944 405 1,543 9,000 12,892

1,543 9,000 10,543

9,000 9,000 40,500

32,400 19,440 4,050 4,050 21,600 27,000 108,540 81,000 40,500 13,500 135,000 108,000 2,700 110,700

2,893 2,893

2,893 2,893

2,893 2,893

2,893 2,893

2,893 2,893

2,893 2,893 0 0 4,500 4,500 4,500 4,500 4,500 45,000 54,000

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

193 193

54,000

598,521

175,323

175,323

175,323

86,803

86,803

86,803

83,910

166,085

179,585

15,236

513,000 2,342,713

2,379,240

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

mes1 Ingresos Ingresos por cuotas iniciales Ingresos por saldos Desembolso de crditos Capitalizaciones Total Ingresos Egresos Costos de lote Costos directos de construccin Costos indirectos Costos de comercializacin Gastos de manejo Amortizacin de crditos Pago de intereses Devolucin de capital Total Egresos Supervit / Dficit Saldo incial Saldo final mes2 mes3 mes4 mes5 mes6 mes7 mes8 mes9

0 0 0 5,063 5,063

0 0 0 11,658 11,658

0 0 0 12,333 12,333

0 0 0 7,473 7,473

337,500 0 361,021 0 698,521

135,000 0 43,413 0 178,413

112,500 0 66,285 0 178,785

90,000 0 89,352 0 179,352

67,500 0 24,097 0 91,597

0 0 0 5,063 0 0 0 0 5,063 0 0 0

0 0 6,403 5,063 193 0 0 0 11,658 0 0 0

0 0 7,078 5,063 193 0 0 0 12,333 0 0 0

0 0 2,218 5,063 193 0 0 0 7,473 0 0 0

0 486,000 14,935 43,393 54,193 0 0 0 598,521 100,000 0 100,000

0 162,000 10,237 2,893 193 0 3,090 0 178,413 0 100,000 100,000

0 162,000 10,237 2,893 193 0 3,462 0 178,785 0 100,000 100,000

0 162,000 10,237 2,893 193 0 4,029 0 179,352 0 100,000 100,000

0 81,000 2,717 2,893 193 0 4,794 0 91,597 0 100,000 100,000

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

mes10 Ingresos Ingresos por cuotas iniciales Ingresos por saldos Desembolso de crditos Capitalizaciones Total Ingresos Egresos Costos de lote Costos directos de construccin Costos indirectos Costos de comercializacin Gastos de manejo Amortizacin de crditos Pago de intereses Devolucin de capital Total Egresos Supervit / Dficit Saldo incial Saldo final mes11 mes12 mes13 mes14 mes15 mes16 Total

45,000 0 46,804 0 91,804

22,500 0 69,704 0 92,204

0 0 89,908 0 89,908

0 0 172,852 0 172,852

0 630,000 0 0 630,000

0 630,000 0 0 630,000

0 630,000 0 0 630,000

810,000 1,890,000 963,436 36,527 3,699,963

0 81,000 2,717 2,893 193 0 5,001 0 91,804 0 100,000 100,000

0 81,000 2,717 2,893 193 0 5,401 0 92,204 0 100,000 100,000

0 81,000 2,717 0 193 0 5,998 0 89,908 0 100,000 100,000

0 162,000 3,892 0 193 0 6,768 0 172,852 0 100,000 100,000

0 162,000 12,892 4,500 193 321,145 8,247 0 508,977 121,023 100,000 221,023

0 0 10,543 4,500 193 321,145 5,498 0 341,879 288,121 221,023 509,143

405,000 0 9,000 45,000 54,000 321,145 2,749 36,527 873,422 -243,422 509,143 265,722

405,000 1,620,000 108,540 135,000 110,700 963,436 55,038 36,527 3,434,242 265,722 0 265,722

Proyeccin de flujo de caja (cont.)

Resultado.
El promotor tiene el mismo potencial de venta de $2.700MM, pero la utilidad que genera en la proyeccin es de $266MM La diferencia de la utilidad en la Factibilidad y la Proyeccin de flujo de caja, radica en el costo del dinero prestado, requerido para el desarrollo de la obra En los ejercicios de proyeccin de flujo de caja, se tienen en cuenta una serie de factores que determinan de manera ms precisa la viabilidad del proyecto En la proyeccin de flujo de caja se conoce de antemano las necesidades de capital inicial y crdito constructor del proyecto y su forma de amortizacin

Conclusiones

La estructuracin financiera de proyectos inmobiliarios, requiere de una serie de conocimientos arquitectnicos, financieros y bsicos de construccin, que permitan visualizar el proyecto a futuro Determinar con anterioridad las necesidades del proyecto en cuanto a capital y crdito, permite generar alertas tempranas a situaciones que pueden poner en riesgo la inversin Una vez finalizado y entregado un proyecto de vivienda, el promotor recoge sus utilidades y el nuevo propietario queda al frente de la copropiedad, para su administracin, mantenimiento, aseo, etc.

Conclusiones (cont.)

En cambio, en un proyecto de comercio el promotor siempre busca quedar con las utilidades representadas en inmuebles, que generan una renta cercana al 0.8% mes 10%EA (una cuenta de ahorro genera entre el 0.75%EA y el 2%EA de acuerdo con el saldo)

Una vez creada la copropiedad, el paso siguiente en la definicin de los coeficientes de copropiedad, que determinan cmo aporta y participa cada inmueble dentro de la copropiedad