Trocando de mos: o mercado de imveis rurais em Ribeiro Preto (1874-1930) *1

Renato Leite Marcondes **2 Jorge Henrique Caldeira de Oliveira ***3

Mas no se deve confiar demais nos algarismos. O que vale a terra na realidade muito mais do que as avaliaes traduzem (Machado, 1980, p. 45).
Resumo As negociaes de terras acompanharam, ao longo dos sculos XIX e XX, os movimentos cclicos de expanso, estabilizao e retrao da cafeicultura em territrio paulista. Ao analisarmos as escrituras de compra e venda de imveis rurais de Ribeiro Preto, verificamos um palco desse processo. Mesmo antes dos grandes plantios, ocorreu uma movimentao expressiva no mercado de terras, elevando os nmeros e valores negociados. Grandes levas de fazendeiros, lavradores, escravos, colonos e imigrantes buscaram a regio como meio para aproveitar o boom do caf. Os investimentos elevaram as transaes e seus valores no ltimo quartel do sculo XIX, assim como o preo das terras aptas para novas plantaes. No auge da produo cafeeira, nas primeiras dcadas do sculo XX, houve uma acomodao do mercado, retraindo o volume de negociaes. Na dcada de 1920, observamos uma retrao da produo de caf, dos negcios e dos preos das terras disponveis para novos cafezais, aumentando relativamente as transaes urbanas. Palavras-chave: Mercado de terras; Caf; Ribeiro Preto; Preo das terras. Abstract Changing hands: rural real estate market in Ribeiro Preto During the 19th and 20th centuries the negotiations in land sales and development followed the movement of expansion, stabilization and reduction in the coffee growing industry of the state of So Paulo. Analyzing the sale deeds of rural real estate and properties in Ribeiro Preto we obtain an overview of this process. Even before the large plantations, the land market had expanded, increasing property and land values. Large groups of farmers, agricultural workers, slaves, colonists and migrants came to the region looking for the wealth of the coffee boom. The investments increased the number of transactions and their values, as well as the price of lands suitable for plantation. We notice this process during the last quarter of the 19th century. In the peak of coffee production (in the first decades of the 20th century) there was a market settlement, retracting the number of negotiations. In the 1920s, we observe a reduction in coffee production and negotiations, as well as in prices of land available for new crops. Keywords: Land; Coffee; Ribeiro Preto; Price of lands. JEL N560.
Trabalho recebido em 8 de outubro de 2010 e aprovado em 12 de novembro de 2011. Professor de Histria Econmica do Departamento de Economia da Faculdade de Economia, Administrao e Contabilidade de Ribeiro Preto da Universidade de So Paulo (FEA-RP/USP), Ribeiro Preto, SP, Brasil. E-mail: rlmarcon@usp.br. *** Professor de Economia de Empresas do Departamento de Administrao da FEA-RP/USP, Ribeiro Preto, SP, Brasil. E-mail: jorgecaldeira@usp.br.
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Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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Introduo A apropriao de terras no Brasil ocorreu por meio de um processo complexo, envolvendo a cesso de domnio pelos governos, o apossamento pacfico ou no, a aquisio por compra ou herana1.4A presso de uma atividade econmica em expanso conduziu, medida que avanava a colonizao, a uma valorizao do solo, seja com a cana-de-acar, a minerao, o algodo, o caf ou at mesmo com a pecuria. A preciosa rubicea marcou o processo de ocupao em So Paulo durante o sculo XIX e incio do XX. Aos poucos, a terra tornou-se uma mercadoria transacionada na sociedade rural2.5Nesse conjunto, pretendemos estudar uma das formas de apropriao, que foi a compra e venda de imveis por meio das escrituras dos cartrios de notas. Ribeiro Preto destacou-se na produo de caf no final do sculo XIX e incio do sculo XX, assumindo a liderana entre os municpios paulistas. Este artigo analisa o mercado imobilirio de Ribeiro Preto logo aps a emancipao do municpio at o final da Primeira Repblica, especialmente o de imveis rurais. Objetivamos verificar a dinmica desse mercado mediante alguns indicadores imobilirios, como, por exemplo, nmero de transaes, valores dos bens comercializados e preo das reas negociadas. A fonte das informaes um conjunto de pouco mais de sete mil escrituras de compra e venda de imveis depositadas no primeiro cartrio de notas da cidade3.6Essa documentao informa a data da transao, o nome do comprador e devedor, o valor da transao e, de forma mais irregular, algumas caractersticas mais sumrias do imvel (dimenses, benfeitorias, plantaes mais perenes, etc.). A partir principalmente das informaes mais regulares, podemos avaliar a dinmica do fluxo dos negcios ao longo do perodo em estudo. Esse corpo documental foi pouco trabalhado pelos historiadores, sobretudo de forma mais seriada e quantitativa. Na primeira seo, discutimos, com base na literatura disponvel, o crescimento do mercado de terras em So Paulo, particularmente durante a marcha para oeste do caf. Num segundo momento, apresentamos uma viso do conjunto das escrituras e o relacionamos com a dinmica econmica e demogrfica do

(1) H uma vasta literatura acerca da questo. Entre os diversos estudos, destacamos os de Guimares (1977), Lima (1988), Martins (1986), Silva (1996), Motta (1996) e Nozoe (2008). (2) Os inventrios post-mortem apontam para a importncia relativa dos diferentes ativos ao longo do tempo. De incio, os escravos da terra ou da frica e as manufaturas importadas representavam os bens mais valiosos; posteriormente as terras ganharam maior importncia (ver, por exemplo, Machado, 1980). (3) As escrituras compulsadas esto depositadas no 1 Cartrio de Ofcio de Ribeiro Preto. A separao dos municpios de Sertozinho e Cravinhos deve ter restringido o espao de abrangncia territorial desse cartrio. O primeiro foi criado em 1896 e instalado em 1897, o segundo, em 1897 e 1898, respectivamente. Utilizamos, adicionalmente, de forma pontual, alguns documentos depositados no Arquivo do Estado de So Paulo (AESP). 264 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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municpio. Nas consideraes finais, discutimos a valorizao das terras em Ribeiro Preto com seus cafezais e benfeitorias. Mercado de terras em So Paulo A concentrao fundiria atual no decorreu apenas do sistema legal de sesmarias em vigor durante o perodo colonial com a doao de largas extenses de terras aos mais afortunados, que as ocupavam muito parcialmente4.7Naquela poca, houve tambm a prtica do apossamento de forma bastante disseminada, mesmo no reconhecida ou contestada. A propriedade fundiria colonial baseada no ordenamento das sesmarias era bastante precria:
O acompanhamento da legislao fundiria vigente durante o perodo em que o Brasil esteve sob domnio de Portugal deixa mostra a precariedade da situao jurdica da propriedade fundiria, mesmo daquelas legalmente recebidas por merc da Coroa. A quantidade e o tipo de exigncias decorrentes do recebimento de tratos de terras em doao, ao lado das dificuldades ou o desinteresse dos beneficirios em cumpri-las, acabavam por colocar a maior parte delas em comisso, sujeitas portanto da mesma forma como as posses , denncia por terceiros (Nozoe, 2006, p. 589).

A partir da abolio do sistema, em 1822, a posse passou a ser a nica forma de apropriao das terras, mais adaptada agricultura mvel, rudimentar e predatria (cf. Silva, 1996). A lei de terras de 1850 procurou regular o acesso s terras devolutas, restringindo a compra (ver Martins, 1986). Para efetivar tal intento, era necessria a legitimao das posses e sesmarias com a sua demarcao, um cadastro de terras e a proibio de novas posses5.8Entretanto, nenhuma dessas prticas foi aplicada aps a regulamentao da lei. De acordo com Lgia Osrio Silva, o processo de privatizao das terras devolutas permaneceu:
A passagem das terras devolutas para o domnio privado, por meio da posse, continuou a ser praticada e contou para isso com uma legislao de apoio que alterava, em alguns aspectos, a lei de 1850. As modificaes mais importantes diziam respeito: 1) data de validade das posses que foi prorrogada at pelo menos o incio do sculo XX e, em alguns casos, at bem depois; 2) alterao dos prazos para as reavaliaes de sesmarias e legitimao das posses (Silva, 1996, p. 335-336).

(4) A lei de sesmarias foi estabelecida em Portugal no final da Idade Mdia (1375). No caso colonial, houve uma adaptao, dado que toda a terra era de domnio pblico. Nelson Nozoe explica melhor o seu uso e limites no mbito colonial: Tendo sido concebida para solucionar questes peculiares ao reino portugu s de fins do sculo XIV, a aplicao da lei das sesmarias no extenso e inexplorado territrio da colnia brasileira, no obstante as reiteradas tentativas de adaptao s condies aqui vigentes, resultou no uso mais ou menos generalizado da posse como recurso de acesso a terra, que culminou, por sua vez, com a suspenso das concesses de terras em sesmaria, em 1822. (2006, p. 589). (5) Ver lei 601 de 18 de setembro de 1850. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 265

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A constituio republicana transferiu aos estados legislar sobre as terras devolutas. Em So Paulo, a legislao do final do sculo XIX legitimou as posses anteriores a 1878 e no a 1854, quando da regulamentao da lei de terras e da primeira ocupao at 18956.9Ainda no sculo XX, a grilagem de terras devolutas ocorria no estado, muitas vezes legalizadas posteriormente, como pela lei de 19217.10Num territrio vasto e desocupado, o apossamento continuou em vigor durante todo o sculo XIX e mesmo no sculo XX. Apesar da fragilidade institucional apontada, existiam negcios com terras rurais muito antes da legislao de terras de 1850. J no perodo colonial, as escrituras de compra e venda de imveis foram utilizadas para registrar a troca de propriedade de bens rurais e urbanos8.11No obstante as precrias demarcaes, atribua-se valores s terras, embora relativamente pouco expressivos naquela poca9.12A partir principalmente da minerao do sculo XVIII, houve um aumento das transaes e dos seus valores10.13ngelo Alves Carrara ressaltou a menor importncia das sesmarias em comparao com a posse, para o caso de Minas Gerais, nas transaes rurais:
necessrio ter sempre em mente que, desde o primeiro momento, constituiu-se em Minas um extenso mercado de terras, dadas as condies peculiares da circulao monetria realizada pela minerao, e o mercado de imveis rurais foi outra forma de acesso propriedade. As concesses sesmariais efetuadas entre 1710 e 1711 to-somente flagraram parte da estrutura fundiria da capitania nesses anos. A rapidez como a propriedade
(6) Ver lei estadual 323 de 22/6/1895. (7) A lei estadual 1844 de 27/12/1921 permitiu aos posseiros estabelecidos a pelo menos um ano obter ttulos de terras. Desse modo, legalizou todas as posses efetuadas entre 1895 e1921, concedendo gratuitamente terras devolutas (cf. SILVA, 1996, p. 284-89). (8) Antonio Carlos Juc de Sampaio compulsou pouco mais de mil escrituras do Rio de Janeiro entre 1650 e 1750 (2000, p. 101 e 220). Desse total, verificou que pouco mais da metade referiam-se a bens rurais: partidos, engenhos, fazendas, stios, benfeitorias e terras. Por outro lado, ao longo do perodo em anlise, o autor verificou uma mudana relativa da importncia dos valores da propriedade rural e urbana (casas, terrenos, sobrados, lojas, etc.) mediante a ascenso de uma elite mercantil integrada aos fluxos de comrcio com o interior da colnia e fora dela. (9) Alcntara Machado afirmou, para o perodo colonial paulista, que: O quinho maior no representado pela propriedade imobiliria . (1980, p. 42). Nos sculos XVI e XVII, a terra nua detinha pouco valor, em regra s as benfeitorias so avaliadas. (1980, p. 38). Um tecido fino importado custava mais do que uma lgua de campo, e um lano de casas no centro da cidade de So Paulo, no mais que trs colches, Mas, em rigor, no h motivo para espanto. Que vale a terra sem gente que a povoe e aproveite? O que falta aos paulistas no o cho, que a est, baldio e imenso, espera de quem o fecunde. Faltam-lhe, sim, a ferramenta, o vesturio, tudo quanto a colnia no produz ainda e tem de vir, atravs de obstculos sem conta, da metrpole distante. (1980, p. 44). Segundo o autor, na realidade colonial, a terra valia muito mais do que as avaliaes traduzem, determinando as relaes sociais e econmicas. (10) Antonio Sampaio notou um incremento do nmero de escrituras de bens rurais de 277 na segunda metade do sculo XVII para 377 na primeira metade do sculo XVIII (2000, p. 101). O valor mdio desses bens cresceu comparativamente entre os dois perodos (2001, p. 101). Nas escrituras que apresentavam informaes sobre a aquisio das propriedades rurais vendidas, a arrematao/compra e a herana foram as principais fomas de obteno dos bens, representando mais de quatro quintos do total com informaes (2000, p. 290). 266 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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trocou de mos, que as prprias concesses informam, tornaram as sesmarias instrumentos menores de acesso terra (Carrara, 2001, p. 85).

Ao longo do sculo XIX, esse processo de valorizao das terras ganhou impulso nas reas mais dinmicas, como as cafeeiras, mesmo antes da lei de terras de 1850. Ilustrativamente, podemos utilizar os dados apresentados por Carrara (2001, p. 94), segundo os quais ocorreu uma elevao dos preos da terra nas duas ltimas dcadas anteriores regulamentao da lei na regio da Zona da Mata Central, em Minas Gerais. J para So Paulo, o engenheiro Jos Antonio Teixeira Cabral anotou o valor das terras e seus vrios condicionantes em sua estatstica da provncia de 1827:
O valor ou preo das terras varia muito segundo sua extenso, qualidade e distncia da parquia. Ele sempre relativo bondade do terreno, quero dizer, se de massap, se tem lugares elevados que, por sua posio topogrfica, sejam isentos do flagelo das geadas e tambm acomodados ao fabrico do acar, onde este se faz; se tem matas virgens, boas aguadas e, finalmente, cercos naturais. Contudo, pode-se dizer geralmente que os terrenos prprios para a cultura da cana-de-acar e do caf oferecem algumas vezes um preo mximo, cujo meio pode avaliar-se em 1:200$000 ris por lgua quadrada (Cabral, 2009, p. 48).

Cerca de dez anos mais tarde, Daniel Pedro Mller atualizou o valor da lgua quadrada de terras de cultura da cana-de-acar e caf sem benfeitorias para aproximadamente 1:400$000 ris11.14Se aceitarmos que uma lgua quadrada tenha 9 milhes de braas quadradas e o alqueire paulista apenas 5 mil, chegamos ao preo por alqueire de terras nessas condies a somente 778 ris. J no meado da dcada de 1870, Joaquim Floriano de Godoy informava a elevao do preo das terras apropriadas s culturas em So Paulo, inclusive mais caras que as do Rio de Janeiro, que, naquela poca, era grande centro cafeeiro:
Ao passo que na provncia do Rio, comparativamente mais povoada, o alqueire de terra (de 10.000 braas quadradas) se vende geralmente na razo de 200$000, nesta provncia, mesmo em lugares longnquos, alcanam de 200$000 a 300$000 por alqueire de terra contendo apenas 5.000 braas. (1978, p. 126)

Apesar da precariedade da comparao, o crescimento do valor das terras foi extraordinrio por cerca de quatro dcadas. A dinmica crescente do valor das terras pde ser observada em outras reas cafeeiras e continuou aps 1854, como no Oeste de So Paulo (Brioschi, 1991, p. 236). A terra transformava-se cada vez mais numa mercadoria transacionada entre particulares, em maiores volumes e valores.

(11) O texto muito semelhante ao anterior: O valor das terras de cultura varia segundo sua qualidade, extenso e distncia vila ou parquia e porto do mar; entra em conta se tem matas virgens, boas aguadas, cercos naturais e posies elevadas livres das geadas. (Mller, 1978, p. 27). Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 267

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O roteiro do caf incorporava constantemente novas terras para a sua produo; em contrapartida, as mais antigas e desgastadas eram paulatinamente abandonadas. Nessa dinmica de apropriao, a busca de novas reas de produo ganhou maiores propores mediante o avano do transporte ferrovirio, viabilizado pelo caf, possibilitando o seu cultivo em regies mais distantes do litoral. O Oeste de So Paulo foi palco desse ato desde o meado do sculo XIX, gerando presses para o desmantamento de novas reas e, consequentemente, valorizando suas terras, muitas vezes antes da prpria chegada do caf ou da ferrovia12.15Particularmente, o perodo de 1880 a 1910 foi de rpida conquista do solo por uma massa de pioneiros em marcha para o oeste, formada por grandes fazendeiros, sitiantes, coronis, grileiros, vendedores de terras e trabalhadores livres, composta, em sua maioria, por imigrantes nacionais e estrangeiros. Como afirmou Pierre Monbeig:
S por comodidade de exposio distinguimos os fazendeiros dos vendedores de terras, e os imigrantes colonos dos que compravam uma pequena propriedade, um stio. Seria errneo considerar que, no mundo pioneiro, a estratificao social comportasse separaes rgidas e sobretudo intransponveis, entre os grupos. No raro encontrar um fazendeiro que, alguns anos atrs, ainda era um simples colono. (...) So instveis as fortunas, pois que as terras perdem rpido o seu valor e tambm porque, mais que a terra, o que traz a riqueza o seu produto, caf ou algodo, sujeitos s oscilaes dos mercados mundiais. A sociedade pioneira antes de tudo dinmica (1984, p. 163).

A expanso cafeeira para o oeste e o norte de So Paulo produziu a incorporao de largas glebas de terras para a faina agrcola e de uma grande massa de imigrantes nacionais e principalmente estrangeiros (ver Holloway, 1984). A consolidao dessa produo conduziu a uma tendncia geral de fragmentao das propriedades maiores por meio da partilha das terras. De acordo com Caio Prado Jnior, em So Paulo, bem como no restante do Brasil: A pequena propriedade, pelo contrrio, tem uma histria mais recente. Constituiu-se depois da grande, e em regra s suas expensas. Primeiro vem a grande propriedade; depois, retalhando-se esta, surge a mdia e a pequena. (1945, p. 696). Para o autor, a formao dessas posses menores pode estar condicionada a quatro grupos de fatores: necessidade de braos para as fazendas, decomposio da fazenda, influncia dos centros urbanos e as colonizaes oficial e particular.
(12) Pierre Monbeig chega a falar numa certa psicologia bandeirante dos pioneiros paulistas: H nos brasileiros, mais frequentemente nos de Minas Gerais e de So Paulo, uma espcie de instinto que os impele sempre para diante, alm da civilizao. (...) Uma espcie de fascnio exerce sobre os espritos a presena de terras desocupadas. (...) A sede de ganho rpido mantm-se continuamente desperta, por causa da facilidade de encontrar um solo virgem e altamente produtivo. Seria, de resto, inexato levar exclusivamente conta do gosto do lucro a facilidade do paulista em deixar seu estabelecimento para fundar outro, no menos efmero que o precedente. No fundo, a principal responsabilidade por esse nomadismo pioneiro recai sobre a estrutura econmica. (1984, p. 122-123). 268 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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A expanso cafeeira na regio das afamadas terras de Ribeiro Preto iniciou-se na dcada de 1870, mas o plantio avanou de forma mais expressiva nas duas dcadas seguintes13.16Os maiores volumes produzidos ocorreram nas primeiras dcadas do sculo XX, anteriores geada de 1918. Posteriormente, houve renovao das plantaes e recuperao das colheitas, mas, em geral, inferiores ao patamar antes atingido, no ocorrendo, portanto, uma expanso dos cafeeiros (cf. Marcondes, 2007)14.17O municpio apresentou um ritmo expressivo de crescimento econmico e demogrfico nessa poca. Essa grande mudana alterou a paisagem formada por pequenas roas de milho, arroz, cana e pecuria para uma onda verde de cafezais distribudos por diversas fazendas, como no mapa abaixo15.18. Ernesta Zamboni analisou, baseada em escrituras de compra e venda, a rede fundiria de Ribeiro Preto entre 1874 e 1900, mostrando uma dinmica crescente dos negcios rurais, especialmente na ltima dcada do sculo XIX. Houve um processo de retalhamento e aglutinao de terras para a formao das grandes propriedades:
Como mostram os dados de registros de compra e venda (...) no perodo de 1874 a 1899, verificou-se que a maior parte das reas vendidas no ultrapassa 100 ha. Ao analisarmos esta afirmao destacamos dois aspectos: 1) os
(13) Renato Leite Marcondes observou, referente ao estoque de cafeeiros existentes no municpio, que: Neste perodo, dos quase trinta milhes de ps existentes em Ribeiro mais de quatro quintos tinham seis anos ou mais de idade. Destarte, podemos observar que a grande maioria dos cafezais de Ribeiro Preto em 1901-02 foram plantados entre o segundo lustro da dcada de 1880 e o primeiro da seguinte. Esse grande plantio beneficiou-se de preos favorveis daquela poca, principalmente ao final da dcada de 1880. Posteriormente, no ocorreu mais a expanso significativa do nmero de cafeeiros, to-somente a renovao dos ps mais velhos, deteriorados ou danificados. (2007, p. 177). (14) Rogrio Faleiros analisou os contratos de plantio de caf da regio mogiana. O autor verificou um volume expressivo de novos contratos logo aps a geada, porm, posteriormente, o nmero revelou-se reduzido, muito inferior ao de Franca (2007, p. 133). (15) Existem vrias evidncias referentes a Ribeiro Preto, no incio do sculo XX, de uma ocupao expressiva do seu territrio. O relatrio do 3 Distrito Agrcola de 1900 menciona a escassez de gneros alimentcios e matas: em primeiro lugar a magna questo dos cereais e gros alimentcios; tornando cada dia mais extensiva a lavoura cafeeira, derrubando e queimando as poucas matas que restam para que possa a centuplicar o nmero de ps de caf... (AESP, Ordem 5573, p. 17). Nesse momento, dos quase 43 mil alqueires de rea total, cerca de um tero era plantado com caf. De modo semelhante, a estatstica agrcola de Ribeiro Preto em 1904-05 informava que Ribeiro j no tem matas, e na pouca existente ainda se encontram: leos, perobas. [...] Ribeiro Preto importa madeira de toda a parte (Secretaria da Agricultura, Comrcio e Obras Pblicas, 1907). Nesse documento, verificamos a existncia de 261 estabelecimentos agrcolas. O valor do solo por alqueire dessas propriedades oscilava entre 20$000 e 400$000 ris, mas, em geral, o valor mais frequente era de 100$000 e, principalmente, de 200$000. Constatou-se apenas quatro situaes em que os valores eram inferiores a setenta mil-ris, dos quais trs se referiam a terras no roxas, denominadas brancas. Apesar de constar como minoria no municpio (18 casos), algumas terras brancas detinham valores superiores a cem mil ris, incluindo um caso de duzentos mil ris e cinco de 150$000. O servio de inspeo agrcola de 1910 a 1912, por sua vez, apontou que um hectare de terra de boa qualidade, em Ribeiro Preto, custava 600$000 ris. Ademais, o documento tambm informava a inexistncia de matas (Ministrio da Agricultura, Indstria e Comrcio, 1912, p. 360). Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 269

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pequenos proprietrios venderam suas terras ou parte delas diante das dificuldades econmicas de organizarem fazendas produtoras de caf 2) os grandes proprietrios territoriais, como por exemplo os Junqueiras, parecem ter vendido parte de suas propriedades movidos pela especulao fundiria ocorrida por ocasio da penetrao dos cafezais e pela valorizao do caf no mercado internacional (Zamboni, 2001, p. 206).

A aquisio de pequenas reas de terra por compra possibilitou o ressurgimento das grandes propriedades, especialmente por parte daqueles que detinham capitais prprios ou acesso aos de terceiros. No raro, os recursos para a compra originaram-se de capital estrangeiro, como no caso de Francisco Schmidt, financiada pela casa importadora alem Theodor Wille16.19O capital estrangeiro tambm adquiriu propriedades em Ribeiro Preto e regio, a exemplo da Companhia Agrcola Fazenda Dumont e a So Paulo Coffee States pelos ingleses17.20Observamos, portanto, a importncia de tais documentos para o entendimento da conformao da estrutura fundiria da regio. Em nosso caso, procuramos expandir a anlise das escrituras de Ribeiro Preto.
Mapa das fazendas do municpio de Ribeiro Preto

Fonte: IBGE. Enciclopdia dos Municpios Brasileiros. Rio de Janeiro: IBGE, 1960, v. 11, p. 325.

(16) Ver, para maiores informaes, a dissertao e a tese de Maria Luiza de Paiva Mello Moraes (1980 e 1988). Entre as fazendas adquiridas por Schmidt estava a Monte Alegre. (17) Ver a dissertao de Silvio Zamboni (1979). 270 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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Escrituras de Ribeiro Preto No ltimo quarto do sculo XIX, predominaram as transaes no mbito rural em Ribeiro Preto decorrentes da expanso cafeeira numa rea de escasso povoamento urbano. A influncia da preciosa rubicea mostrou-se marcante nas escrituras medida em que se intesificou a busca pela aquisio de terras para o seu cultivo, especialmente por imigrantes nacionais e posteriormente estrangeiros. Os negcios que marcaram a mudana da paisagem rural da regio foram as duas primeiras compras efetuadas por Lus Pereira Barreto em junho de 1876. A soma das duas aquisies totalizou 32,5 contos de ris, superando em larga monta o padro de negociao do incio de nosso perodo de estudo18.21No conjunto de transaes at ento (1874-76), o valor mdio das negociaes chegou somente a 1,6 contos de ris. A primeira propriedade adquirida por Lus Pereira Barreto detinha 80 alqueires de terras de cultura, a segunda, uma fazenda sem especificao de tamanho. Contudo, j existia, nesta ltima, uma pequena plantao de caf com as seguintes benfeitorias: duas moradas de casas assobradadas, paiis, engenho de moer cana, cercas, currais, seis alqueires de roas de milho e 50 porcos19.22Essa compra de Pereira Barreto sinalizou a realizao de investimentos de acordo com o entusiasmo mostrado em seus artigos nos jornais paulistas e cariocas , inaugurando uma fase de mudanas em Ribeiro Preto, muitas vezes chamada de rush regio, com a chegada de entrantes de outras regies, inclusive de reas cafeeiras estagnadas ou j decadentes20.23. Ainda nesse ano, apenas seis meses aps essa compra, outro membro da famlia tambm adquiriu terras em Ribeiro Preto. Em 28 de dezembro de 1876, Augusto Csar Pereira Barreto (irmo de Lus) comprou terras de Antonio Baptista dos Santos e de outros vendedores por 14,4 contos de ris, tornando-se a segunda maior negociao nesse perodo inicial. Essa propriedade compreendia 180 alqueires, sendo uma negociao simultnea com diversos vendedores locais. Entre as benfeitorias da fazenda, destacavam-se roas, porcos, duas casas cobertas de telhas, dois monjolos, pastos e plantao de milho, ou seja, atividades tpicas de

(18) Cartrio do 1 Ofcio de Ribeiro Preto, Livro n. 5, p. 107 e Livro n. 4, p. 88. (19) Cartrio do 1 Ofcio de Ribeiro Preto, Livro n. 4, p. 88. (20) Vrios artigos no Estado de So Paulo apontavam para a qualidades das terras roxas da regio de Ribeiro Preto. Ilustrativamente, em 30 de julho de 1876, o engenheiro da Companhia Paulista Castro Barbosa j indicava a valorizao dessas terras. O prprio Lus Pereira Barreto escreveu no A Provncia de So Paulo em 10 de dezembro de 1876: Ribeiro Preto o vasto repositrio em que a Flora Brasileira se ostenta em sua mais enrgica e deslumbrante expresso. a esse municpio que eu aconselharia uma visita a todos aqueles que duvidam do testemunho paulista, e a todos aqueles que aprenderam a achar um supremo gozo nos grandes contatos com o mundo criador, no grandioso espetculo da natureza viva. Graas s suas terras excepcionais, a provncia de So Paulo a nica que escapar ao naufrgio geral da nossa lavoura . (p. 2).O irmo de Lus Pereira, Jos Pereira Barreto, organizou uma caravana de pessoas livres e escravos para a regio em 1876. Posteriormente, adquiriu uma propriedade, em 1878, no valor de 3:400$000, perfazendo 82 alqueires. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 271

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subsistncia21.24Outro conhecido fazendeiro, que tambm fez propaganda das qualidades das terras, clima e altitude para o cultivo do caf, foi Martinho Prado Jnior22.25Ele comprou suas seis primeiras propriedades em 1879 e 1880, infelizmente muitas delas sem informao de rea. A partir desse momento, as transaes cresceram expressivamente, acompanhando o plantio dos cafezais23.26Como veremos adiante, aos poucos, o ncleo urbano tambm iniciou uma dinmica expressiva, apoiando, num primeiro momento, o desenvolvimento cafeeiro e, posteriormente, superando as negociaes em termos do nmero de transaes. Na Tabela 1, fornecemos uma viso de conjunto das pouco mais de sete mil escrituras de compra e venda de imveis, analisadas nesta pesquisa, entre 1874 e 1930. Desse total, pouco menos de um tero transacionou bens rurais, principalmente terras, stios e fazendas, e, em consequncia, as demais foram negociaes de bens urbanos24.27.
Tabela 1 Nmero e valor real total das escrituras urbanas e rurais (1874-1930) Bens urbanos Nmero de escrituras % de escrituras Valor total (em contos de ris) % Valor total 4.918 69,2% 11.401 26,2% Bens Rurais 2.192 30,8% 32.140 73,8% Total 7.110 100,0% 43.541 100,0%

Valor Mdio 2,318 14,663 6,124 Obs.: Em muitos casos, houve dificuldade para definir a propriedade como urbana ou rural, especialmente as localizadas em reas suburbanas. Utilizamos informaes sobre localizao, tamanho e ocupao para caracterizar um imvel como urbano ou rural.
(21) Cartrio do 1 Ofcio de Ribeiro Preto, Livro n. 7, p. 125. A famlia Pereira Barreto comprou diversas propriedades nos anos seguintes, sendo que o prprio Lus Pereira Barreto adquiriu mais quatro. Em conjunto, essa famlia comprou dezoito propriedades entre 1876 e 1885, das quais o irmo de Lus Pereira, Rodrigo, adquiriu quatro, Augusto, trs, Jos, duas, Francisco, uma e Candido outra. (22) Estado de So Paulo, 14,16, 18 de outubro de 1877. (23) Em 1880, Henrique Dumont comprou, de Jos Bento Diniz Junqueira, um stio com terras de cultura de primeira sorte e casa de morada por 120 contos. Essa foi a primeira aquisio de outras dez que ocorreram posteriormente entre 1884 e 1890; algumas j detinham cafezais. Ainda em 1890, a ento Companhia Agrcola Fazenda Dumont contraiu um emprstimo, por meio de hipoteca, junto ao Banco Unio de So Paulo, totalizando 500 contos. As caractersticas do conjunto das propriedades foram registradas do seguinte mod o: Uma grande propriedade rural que se compem de todas as terras, cafezais e benfeitorias, com cerca de 7 mil alqueires de terras ou 17 mil hectares e 940 ares de terras, 2 milhes de ps de caf, casas de mquinas, terrenos pastos e todos os acessrios da mesma propriedade. (Cartrio de Imveis de Ribeiro Preto, Livro 2). Essa companhia era a principal unidade produtora de caf do municpio e, com certeza, uma das maiores do estado, contrastando fortemente com a realidade das fazendas descritas nas escrituras da dcada de 1870. (24) No inclumos pouco mais de uma centena de escrituras que tratavam to somente de bens mveis, como camas, mercadorias, carros, produtos agrcolas, etc. Estes ltimos foram adquiridos principalmente pela comercializao da produo de caf e de outros produtos, como o algodo e o acar. 272 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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Ao contrrio do nmero de transaes, os negcios rurais representaram, em termos de valor real, para todo o perodo estudado, cerca de trs quartos das negociaes25.28O valor mdio dessas escrituras atingiu quase quinze contos contra um valor mdio de pouco mais de dois contos de ris para as escrituras urbanas, reforando o carter rural da sociedade daquela poca. Essas diferenas de mdias mostraram-se compreensveis, dado que, no meio urbano, as negociaes restringiam-se a casas e terrenos e, no meio rural, os negcios envolviam muitas vezes terras com mais de 100 alqueires e culturas valorizadas, como a do caf. Desse modo, podemos afirmar a maior importncia dos negcios imobilirios no ambiente rural em relao ao urbano no conjunto das escrituras analisadas entre 1874 e 1930. Ao longo do perodo em questo, podemos notar a dinmica dos negcios imobilirios, especialmente em termos do nmero de transaes, no Grfico 1. As negociaes rurais foram preponderantes numericamente no ltimo quartel do sculo XIX. No incio, houve um crescimento expressivo de 16 escrituras, em 1874, para 81, em 1878, num primeiro boom de negcios, acompanhando a propaganda, nos jornais, de Pereira Barreto e Martinho Prado. Contudo, o maior volume de negociaes do perodo ocorreu a partir de 1885, provavelmente resultante da expanso agrcola com a chegada dos trilhos da Companhia Mogiana de Estradas de Ferro26.29A Mogiana propiciou uma nova dinmica para os negcios em Ribeiro Preto, facilitando o transporte do caf e o deslocamento de pessoas. Esse patamar ao redor de uma centena de transaes por ano manteve-se at o incio da dcada de 1890, alcanando um pico de 126 escrituras em 1890, favorecido tambm pela conjuntura nacional de expanso do Encilhamento27.30Aps

(25) Utilizamos, entre 1873 e 1913, o ndice de preos construdo por Cato (1992) e, para o perodo restante, o ndice de custo de vida da cidade do Rio de Janeiro, disponibilizado no site do IBGE. Os valores reais esto em moeda de 1913. (26) Pierre Denis salientou, no incio do sculo XX, um movimento mais amplo em So Paulo nessa poca: O ano de 1885 marca o incio da grande febre das plantaes de caf. Havia trinta anos j que a cultura do caf fazia em So Paulo regulares progressos; mas nada deixava prever o extraordinrio desenvolvimento das plantaes, que se manteve desde 1885 at 1900 aproximadamente. Durante estes 15 anos, a plantao do caf preocupou exclusivamente todos os espritos. Interessou a agricultura e a colonizao, pobres e ricos, citadinos e camponeses. Como sempre sucede em tais circunstncias, um movimento universal de especulao sobre as terras ativou o movimento colonizador. (...) a colonizao concentrada, metdica, deu-se a descobrir terras convenientes ao cafezeiro. Sendo a terra violeta a melhor terra para o caf, houve verdadeiramente uma caa aos files de dibase. o momento em que o estado de So Paulo se cobre de caminhos de ferro. Muitos agricultores abandonam nesse momento as antigas terras das velhas regies agrcolas para irem se fixar-se mais longe. (...) O centro de gravidade do estado deslocou-se. A nova cidade de Ribeiro Preto tornou-se rival de Campinas (s.d., p. 142-143). Ver, sobre a ferrovia, Gitel Vugman (1976). (27) O boom econmico nacional perdurou por mais alguns anos, bem como os preos favorveis externos e principalmente internos do caf. Ainda assim, o nmero de transaes rurais em Ribeiro Preto declinou nos primeiros anos da dcada de 1890. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 273

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esse perodo, no houve uma recuperao do nmero de negcios imobilirios rurais, inclusive nas primeiras dcadas do sculo XX quando da poltica de defesa do caf. Mesmo os anos de crescentes negcios rurais anteriores Primeira Grande Guerra no atingiram patamar semelhante ao da febre dos negcios dos anos 1880 e incio da dcada de 1890, que revelou um boom dos negcios relacionados expanso dos cultivos cafeeiros28.31.

Grfico 1

Grfico 1 rurais e urbanas Nmero de escrituras Nmero de escrituras rurais e urbanas (1874-1930)
450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

(1874-1930)

As negociaes urbanas apresentaram, de forma mais expressiva que as rurais, uma tendncia de crescimento do nmero de escrituras desde o final da dcada de 1870 at o final do sculo XIX quando a retrao dos preos do caf e a poltica restritiva efetuada por Joaquim Murtinho para a estabilizao da economia produziram uma desacelerao do conjunto das transaes29.32Na passagem do sculo XIX para o sculo XX, as transaes urbanas tornaram-se mais numerosas que as rurais, assumindo uma forte expanso nos anos anteriores Primeira Grande Guerra. A guerra retraiu todos os tipos de negcios, at mesmo urbanos, e a recuperao, nos anos 1920, mostrou-se ainda mais instvel. Ao final do perodo em estudo, a grande maioria das transaes referiu-se a bens urbanos, sinalizando a mudana que ocorreria posteriormente na economia do municpio, menos atrelada cultura do caf. Desse modo, para esse importante municpio cafeicultor, verificamos movimentos distintos entre o nmero de escrituras rurais e urbanas

(28) De acordo com o relatrio do prefeito referente ao ano comercial de 1901-02, mais de dois teros dos cafeeiros existentes no municpio, naquele momento, decorriam de plantios da segunda metade da dcada de 1880 e o primeiro lustro da dcada de 1890 (Prefeitura de Ribeiro Preto, 1903). (29) Sobre esta ltima dcada do sculo XIX, consultar Gustavo Franco (1983). 274 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

18 74 18 77 18 80 18 83 18 86 18 89 18 92 18 95 18 98 19 01 19 04 19 07 19 10 19 13 19 16 19 19 19 22 19 25 19 28

Rural

Urbana

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ainda antes de 1930, sendo as primeiras mais frequentes no incio do perodo e as segundas, no final30.33. No obstante a existncia de uma sociedade essencialmente rural, os imveis urbanos tambm se apresentavam de forma marcante no mercado imobilirio. A urbanizao das cidades do oeste de So Paulo decorreu principalmente das diversas necessidades comerciais, industriais e de servios privados e pblicos para o desenvolvimento da economia cafeeira, bem como da vida religiosa e da administrao pblica municipal31.34J nos primeiros anos em anlise, verificamos transaes desse meio que se ampliaram consideravelmente ao longo do tempo, assumindo, primeiro, maior importncia numrica e, depois, de valor. Ademais, a populao urbana mantinha relaes econmicas com o meio rural como, por exemplo, no que se refere reserva de mo de obra para as fazendas de caf, especialmente, no caso de Ribeiro Preto, do Ncleo Colonial Antnio Prado32.35Os fazendeiros enfrentavam o problema da sazonalidade relacionada necessidade de mo de obra, que aumentava bastante durante a poca de colheita e que poderia ser suprida pelos cidados da cidade. Destarte, a crescente urbanizao propiciou uma participao cada vez maior no mercado imobilirio do municpio. No Grfico 2, verificamos, em valores reais, uma flutuao muito semelhante ao notado para o nmero de transaes imobilirias33.36O volume expressivo das negociaes de imveis rurais entre 1885 e 1896, salienta o movimento de investimentos por meio da aquisio de propriedades e de plantio, bem como a participao de grande contingente de imigrantes34.37Como ocorreu
(30) No significativa a correlao entre o nmero de escrituras rurais e urbanas (-0,17), pois os movimentos se mostraram divergentes ao longo do perodo em questo. Assim, realizamos a anlise em separado das escrituras rurais e urbanas. (31) Para uma anlise da relao caf e urbanizao no interior de So Paulo, ver o estudo de Maria Coleta de Oliveira (1988). Algumas atividades mostravam-se diretamente envolvidas no transporte, armazenagem e beneficiamento do caf, porm, a grande maioria no revelava relao direta com a principal cultura do municpio no perodo. Os relatrios e impostos municipais de Ribeiro Preto demonstram a existncia de um grande contingente de pessoas ocupadas em outras atividades, como operrios, comerciantes, transportadores, etc. (cf. Lopes, 2004; Marcondes; Garavazo, 2004). (32) Na maior parte das escrituras, consideramos os imveis pertencentes ao Ncleo Colonial Antonio Prado como urbanos, embora, muitas vezes, produzissem caf, compreendendo reas considerveis, semelhantes s de fazendas. Nestes ltimos casos, optamos por consider-los rurais. Desse modo, a fronteira entre o urbano e rural no pode ser estabelecida de forma rgida. (33) Se considerarmos, em separado, as escrituras rurais, notamos uma elevada correlao entre o nmero e o valor real (0,65). De igual modo, as escrituras urbanas revelam uma correlao muito elevada entre nmero e valor real (0,89). (34) Ao final da dcada de 1879, as escrituras comearam a registrar a vocao das terras para o cultivo da preciosa rubicea como uma caracterstica que valorizava as propriedades. Um exemplo esta a escritura de 1879: 50 alqueires de terras de cultura superior de 1 sorte prpria para plantao de caf . Posteriormente, quando j havia o plantio recente de caf indicavam, como nesta escritura de 1885: ps de caf plantados no ano passado ou nesta outra de 1889: plantados este ano. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 275

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em relao ao nmero de escrituras, tais patamares tambm no foram alcanados novamente mesmo no perodo subsequente, inclusive nos anos de crescimento dos negcios anteriores Primeira Grande Guerra. O sucesso da produo de caf em Ribeiro Preto transformou a propriedade da terra num atrativo para os fazendeiros locais e oriundos de outras regies. Nessas primeiras dcadas, os volumes de imveis rurais negociados superaram em larga monta o total dos urbanos, porm, no incio do sculo XX, uma maior aproximao dos valores, resultou, em 1906, pela primeira vez, em uma inverso dos mesmos, num ano emblemtico da crise do caf. A partir de 1913, verificamos certa equivalncia entre os valores rurais e urbanos transacionados, alternando um e outro na liderana dos negcios. Apesar dos menores valores dos imveis urbanos, o aumento do nmero de negcios desse tipo possibilitou o equilbrio no valor total negociado. Como verificado para o nmero, os valores reais transacionados para os imveis rurais e urbanos no se mostraram estatisticamente correlacionados (0,15). As transaes urbanas e rurais revelaram, no conjunto do perodo, comportamentos distintos, apontando uma trajetria mais prpria das urbanas e outra mais independente das rurais. Desse modo, nas dcadas de 1910 e 1920, esses valores foram semelhantes. Contudo, no houve superao, de forma significativa, do valor dos negcios urbanos em relao aos rurais, mas, sim, uma equivalncia antes de 1930.

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

Grfico 2 Grfico 2 rurais e urbanas Valor real das escrituras Valor real das escrituras rurais e urbanas (1874-1930) (1874-1930)

No observamos modificaes nas transaes rurais em consequncia das alteraes da legislao referente s posses de terras no estado, como em 1895 e 1921. A legalizao de reas poderia incentivar o aumento das negociaes, seja em nmero ou valor, porm no verificamos tais modificaes nas sries

276

18 74 18 77 18 80 18 83 18 86 18 89 18 92 18 95 18 98 19 01 19 04 19 07 19 10 19 13 19 16 19 19 19 22 19 25 19 28
Rural Urbano
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apresentadas nos dois grficos. A ocupao dos terrenos na regio desde o incio do sculo XIX diminuiu a incidncia de terras nessas condies, embora existissem conflitos pela posse35.38Destarte, ao que tudo indica, o reconhecimento da legalidade das posses mais recentes no favoreceu a maior negociao de reas no municpio de Ribeiro Preto. Provavelmente, as terras nessas condies j eram negociadas antes mesmo da prpria legalizao, como, com frequncia, tambm as reas pro indiviso (em condomnio) ou sem a dimenso ou divisas claramente determinadas. Nos primeiros anos, os valores mdios dos negcios rurais comearam ao redor de um conto de ris. J no conjunto dos cinco anos iniciais, a mdia cresceu para pouco mais de quatro contos. A dinmica desse mercado foi crescente, atingindo, no ltimo lustro do sculo XIX, quase trinta contos de ris. Houve uma retrao posteriormente, mas, ao final da dcada de 1920, os valores mdios chegaram a quase cinquenta contos. Apesar da tendncia crescente ao longo do tempo, os valores so marcados principalmente pelas diferenas de tamanho e das benfeitorias das propriedades36.39Desse modo, podemos analisar em separado os fatores que condicionaram os montantes das transaes. Um dos elementos mais marcantes da valorizao das propriedades foi a existncia e a dimenso dos cafezais; no apenas a indicao das terras serem prprias para o caf, mas, principalmente, a presena dos cafeeiros que requeriam investimentos e tempo para produzir. De incio, a documentao retratou apenas a presena de cafezais e, aos poucos, quantificou a sua dimenso. Uma ilustrao desses momentos iniciais da rubicea pode ser observada nesta escritura de 1885: cafs no quintal numa propriedade de trs alqueires37.40No Grfico 3, verificamos a evoluo da informao sobre a presena de cafezais e seu tamanho. Os movimentos mais gerais observados foram semelhantes aos j comentados para o nmero e os valores reais das escrituras rurais, com um crescimento expressivo na dcada de 1880, revertido, de forma mais expressiva, no final do sculo XIX. Ao longo da primeira dcada do sculo XX, tambm ocorreu um boom de negcios at o momento anterior Grande Guerra. Nos anos 1920, houve algumas transaes expressivas, mas no nos montantes de cafezais e ps j atingidos anteriormente, refletindo uma menor dinmica da economia cafeeira no municpio, especialmente aps a Grande Guerra e a geada de 1918.
(35) Como faz referncia Carlos de Almeida Prado Bacellar a um processo de Franca de 1827: axando terras devolutas lanaro nellas posses, roando, e derrubando Mattos em todas as barras, e levantando cruzes e desde logo denominaro todo o terreno assim possiado e adquirido (...) (1999, p. 93). (36) A regresso do valor em funo do tamanho do cafezal e da propriedade demonstrou um poder explicativo bastante elevado, atingindo um R2 ajustado de 0,74. Como esperado, as duas variveis explicativas foram significativas e apresentaram sinal positivo. A varivel ano no foi significativa e, da mesma, forma a constante. (37) Cartrio do 1 Ofcio de Ribeiro Preto, Livro n. 18, p. 957. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 277

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Grfico 3 Cafezais e nmeroGrfico de ps transacionados 3 Cafezais e nmero de ps transacionados (1874-1930) (1874-1930)

30 25 20 15 10 5 0 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0

18 74 18 78 18 82 18 86 18 90 18 94 18 98 19 02 19 06 19 10 19 14 19 18 19 22 19 26 19 30
Cafezais Ps de caf

A anlise em separado da quantidade de ps de caf por faixas de tamanho tambm nos auxiliou no entendimento do porte das propriedades transacionadas. De um total de 442 imveis que continham cafezais, 318 detalhavam o nmero de ps de caf existentes. Como podemos ver na Tabela 2, desse total de negcios, quase a metade possua at 10 mil ps de caf (43,7 %), o que podemos caracterizar como pequenos cafezais. Numa faixa intermediria, de 10 mil a 99 mil ps, verificamos a presena de quase a metade do total (47,4%). Os poucos que detinham 100 mil ou mais ps de caf representavam 8,8% dos possuidores de cafezais. Por outro lado, efetuando a soma das duas primeiras categorias, ou seja, fazendas com pequenos e mdios cafezais at 10 mil ps e de 10 a 50 mil ps de caf , temos um total de 77,0% dos negcios com descrio do tamanho dos cafezais. Isso significa que aproximadamente trs quartos do total de fazendas negociadas detinham cafezais plantados e continham cafezais pequenos (43,7 %) ou mdios (33,3%).
Tabela 2 Tamanho dos cafezais segundo faixas (1874-1930) Faixas de tamanho Menor de 10 mil 10 a 49 mil 50 a 99 mil 100 mil ou mais Total Nmero 139 106 45 28 318 % Nmero 43,7% 33,3% 14,2% 8,8% 100,0% Cafezais 556.064 2.387.247 3.090.600 4.391.000 10.424.911 % Cafezais 5,3% 22,9% 29,7% 42,1% 100,0 %

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Apesar da importncia relativa dos pequenos e mdios cafezais, isso no significa que a estrutura fundiria ou de posse de ps de caf fosse desconcentrada em Ribeiro Preto. Para complementarmos os resultados alcanados, sero necessrios estudos especficos a respeito da distribuio da produo de caf e de terras. Ressaltamos, novamente, a necessidade dessa anlise, visto que os estudos em escrituras apontam para a compra de pequenas fazendas contendo cafezais por grandes fazendeiros, agregando reas, como relatado, para o perodo do sculo XIX, por Ernesta Zamboni (2001) e Oliveira e Marcondes (2003). Nesse sentido, tambm para o perodo mais amplo de 1874 a 1930, compreendido neste estudo, poucas grandes propriedades foram transacionadas. Entre as pequenas e mdias, foram registrados negcios realizados por influentes cafeicultores38.41Desse modo, a compra de pequenas sortes de terras e cafezais constitua-se numa estratgia para o crescimento das grandes propriedades. Preo da terra Antes de avaliarmos o comportamento dos preos das terras, necessrio separar os diversos fatores de valorizao das propriedades negociadas. Podemos analisar, de forma mais geral, a ocupao das propriedades transacionadas na Tabela 3.
Tabela 3 Escrituras rurais segundo a ocupao do imvel (1874-1930) Ocupao Total N % Imveis com rea especificada N %

Terras nuas 948 46,0 % 415 39,3 % Terras com 717 34,8 % 378 35,8 % benfeitorias Terras com 395 19,2 % 263 24,9 % cafezais Total 2.060 100,0 % 1.056 100,0% Obs.: Ainda restaram 132 escrituras em que no conseguimos classificar a ocupao do imvel, entre as quais 70 apresentavam informaes sobre a rea.

Procuramos, portanto, separar os imveis rurais transacionados pelas caractersticas de ocupao registradas nas escrituras. Dividimos as negociaes em trs grupos: terras nuas, terras com benfeitorias (mas sem ps de caf) e terras com cafezais (com ou sem benfeitorias). A identificao de terras nuas refere-se quelas que no continham qualquer tipo de benfeitoria tais como casa de morada, monjolo,
(38) Embora se trate de uma informao de origem distinta, o recenseamento agrcola de 1904-05 apresenta 59 cafeicultores com 100 mil ou mais ps de caf, salientando a importncia das grandes propriedades, que, no entanto, foram pouco negociadas na sua integralidade. Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 279

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engenho, etc. ou plantao, quer seja de caf, quer seja de outro cultivo. Essas terras poderiam ser incorporadas produo cafeeira por meio de novos investimentos39.43Do total de 2.060 negcios rurais com detalhamento de ocupao, pouco menos da metade era de terras nuas. As restantes dividiam-se entre terras com benfeitorias (34,8%) e cafezais (19,2%). Pouco mais da metade das escrituras classificadas em termos de ocupao incluiam informaes sobre a rea negociada40.44Os imveis rurais com cafezais apresentavam, com mais frequncia, a dimenso da propriedade em comparao ao total de escrituras. Desse modo, podemos calcular o preo do alqueire de terra de acordo com a ocupao. No Grfico 4, fornecemos os preos mdios das terras nuas, de 1875 a 1930, que apresentaram uma tendncia de crescimento especialmente no sculo XIX41.45Essa valorizao das terras mostrou-se notria, pois o primeiro valor mdio do alqueire para terras nuas alcanou apenas seis mil ris em 1875 e, em 1879, o preo atingiu quase 62 mil ris. Posteriormente, no final da dcada de 1880, os preos alcanaram um patamar superior a cem mil ris, mantendo propenso ascendente at meados de 1890. A partir desse momento, os preos apresentaram maior oscilao, sem tendncia definida, at Primeira Grande Guerra, o que conduziu a uma retrao dos valores das terras. Ademais, os problemas relativos s safras, decorrentes, especialmente, da geada de 1918, deprimiram os negcios e os preos das terras nuas at 1927, denunciando um interesse reduzido em investir em novas plantaes42.46No final dos anos 1920, houve uma recuperao dos valores das terras nuas, aproveitando anos excepcionais de produo e preos do caf; contudo, a crise de 1929 eliminaria o novo alento do mercado.
(39) Apesar da larga presena das terras roxas no municpio, nem todas podem ser classificadas como tal. Provavelmente, as terras sem cafezais, apresentavam condies/qualidades inferiores ou at mesmo imprprias para essa cultura, depreciando seus valores. As indicaes, nas escrituras, de tais caractersticas apresentam uma frequncia muito limitada, dificultando a separao de tais casos. Se ao longo do tempo no houve alterao da qualidade das terras negociadas entre os trs grupos, podemos aceitar a comparao, o que nos parece razovel face inrcia da produo agrcola e os custos de mudana para outras terras, especialmente as com cafeeiros. (40) Das 1.126 transaes com informaes sobre rea, 88,3% referem-se a negociaes de terras com menos de 100 alqueires. Por outro lado, tais negociaes envolveram apenas 40,3% do montante total transacionado. Assim, novamente, demonstramos a existncia de uma concentrao dos negcios, porm inferior existente no conjunto das propriedades. Se compararmos as informaes sobre o fluxo de negcios com as do censo de 1904-05, verificamos uma maior concentrao neste ltimo, pois 70,5% detinham at 100 alqueires e apenas 7,7% da rea total recenseada. (41) Exclumos uma de aquisio da Companhia Mogiana de Estradas de Ferro de 12 alqueires por 80 contos de ris, ou seja, por um preo mdio muito superior aos demais no referido ano. A proximidade com as linhas da ferrovia provavelmente valorizaram expressivamente essas terras. (42) No houve transao de rea de terra nua em 1915. A correlao entre o preo do alqueire de terras nuas e o valor mdio do caf exportado pelo Brasil (ver IBGE, 1990) mostrou-se no significativa (0,07). Entretanto, se analisarmos apenas o perodo de 1875 a 1914, notaremos uma correlao estatisticamente positiva (0,45), como esperado. Assim, a retrao dos preos das terras em Ribeiro Preto decorreu mais de fatores internos ao municpio do que do mercado nacional ou externo de caf. 280 Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013.

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Grfico 4 Preo mdio do alqueire de terras nuas (1874-1930) Mil-ris de 1913

Como esperado para as demais terras, os valores do alqueire revelaram-se, em geral, superiores, conforme o Grfico 5. A presena de benfeitorias e, principalmente, de cafezais valorizaram os imveis, incorporando investimentos expressivos43.
Grfico 5 Preo do alqueire segundo ocupao (1874-1930) Mil-ris de 1913
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Na dcada de 1870, as benfeitorias e cafezais apresentaram valor reduzido, contendo poucas centenas de ps de caf. Todavia, os investimentos em novas
(43) interessante notar que h uma correlao estatisticamente positiva entre o preo do alqueire de terras com benfeitorias e com cafezais (0,70), porm, no h correlao significativa entre esses dois preos e o da terra nua (0,19 e -0,02). Economia e Sociedade, Campinas, v. 22, n. 1 (47), p. 263-285, abr. 2013. 281

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plantaes e instalaes produziram uma acentuada valorizao das propriedades, especialmente at meados da dcada de 1890. A passagem do sculo XIX para o sculo XX deprimiu no apenas os valores totais negociados, mas tambm os valores do alqueire de todos os tipos de terras, principalmente aquelas com benfeitorias e cafezais. Nos anos anteriores Primeira Guerra, iniciou-se uma recuperao que, no entanto, foi interrompida pela prpria guerra. A partir desse momento, as terras com benfeitorias e cafezais mantiveram, relativamente, seu valor em comparao com as terras nuas, que dependiam da demanda de novos investimentos, exceo dos anos posteriores geada. Apenas nos ltimos anos em estudo, houve novamente uma aproximao entre os valores das terras nuas e as demais. Consideraes finais O mercado imobilirio nos forneceu uma viso das transformaes decorrentes da chegada, expanso e declnio da cafeicultura. O caf foi introduzido na dcada de 1870 no municpio de Ribeiro Preto, e os grandes investimentos no plantio ocorreram a partir da dcada seguinte at o final do sculo. Os negcios imobilirios apresentaram um boom extraordinrio nesse momento, expandindo enormemente o nmero e os valores das transaes, especialmente nos trs ltimos lustros do sculo XIX. Os preos das terras disponveis para novos cultivos cresceram muito rapidamente nessa poca. Como esperado para essa cultura, a produo demorou alguns anos para atingir o seu apogeu, apenas no incio do sculo XX. Uma vez alcanado esse patamar, os negcios tenderam a se reduzir, e os investimentos em novos plantios tambm acompanharam tal retrao. Desse modo, os negcios imobilirios rurais anteciparam os movimentos posteriores da produo do caf, aproveitando preos favorveis de terras na expectativa de ganhos posteriores. O boom de transaes relacionou-se mais aos investimentos em cafezais do que a mudanas gerais da legislao fundiria. Na dcada de 1920, houve uma retrao dos preos das terras nuas, salientando o interesse reduzido em transform-las em cafezais num perodo de reduo da produo de caf no municpio. Os processos de valorizao, estabilizao e declnio das transaes demarcaram-se nos valores negociados e, principalmente, no preo do alqueire. Apesar da conjuntura nacional e do mercado cafeeiro condicionarem o ciclo dos negcios, os fatores internos ao municpio tambm estabeleceram a prpria dinmica do caf e dos negcios imobilirios. O comportamento do meio rural mostrou-se distinto do urbano, que atingiu um crescimento mais constante e menos instvel decorrente de outras ocupaes no to diretamente relacionadas cafeicultura. Ao final do perodo em estudo, o nmero de transaes urbanas superou o de transaes rurais com equivalncia em termos de valores nos dois
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meios. Assim, antes de 1930, a urbanizao vislumbrada por meio dos negcios imobilirios j se mostrava notria. Referncias bibliogrficas
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