010528532.2007.8.26.0100 Solar Santana Bancoop Inexigibilidade

fls.
TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 27 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 10 andar - salas 1023/1025 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6198 - E-mail: sp27cv@tjsp.jus.br
SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0105285-32.2007.8.26.0100 Procedimento Sumrio - Assunto Principal do Processo << Nenhuma informao disponvel >> Tadeu Teixeira Rocha Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Ltda Bancoop
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Rogrio Marrone de Castro Sampaio
VISTOS.
TADEU TEIXEIRA ROCHA ajuizou ao declaratria de inexigibilidade de dbito, cumulada com nulidade de clusula e obrigao de fazer, contra COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. Sustenta o autor, em sntese, que, mediante termo de transferncia de direitos celebrado em 23.11.2002, tornou-se cooperado da r, visando futura aquisio de unidade autnoma integrante do empreendimento denominado Conjunto dos Bancrios Solar de Santana, situado na Rua Conselheiro Moreira de Barros, 1152/1212, em Santana (Edifcio bloco A Arco Iris). Referido empreendimento contava com trs
edificaes, sendo que a ltima delas identificada por bloco B (Edifcio Mirante), foi entregue em fevereiro de 2004, quando o previsto era fevereiro de 2003. Depois da cobrana de um primeiro rateio para compensar prejuzos decorrentes do aumento dos custos e no repasse de sessenta e nove vagas de garagem, o autor foi surpreendido com a cobrana de um ltimo rateio final veiculado por correspondncia emitida em 13.06.2006. Apontando inmeras
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Este documento foi assinado digitalmente por ROGERIO MARRONE DE CASTRO SAMPAIO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0105285-32.2007.8.26.0100 e o cdigo 2S00000078V2W.
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irregularidades praticadas pela cooperativa, com destaque para falta de registro do memorial de incorporao e posterior averbao das edificaes, no prestao de contas de forma adequada e de prvia convocao de
assemblia para legitimao dos rateios, deduz dos seguintes pedidos: a) concesso de antecipao de tutela para obrigar a r a efetivao do registro da incorporao; b) inexigibilidade da cobrana do rateio final, com a respectiva declarao de quitao do preo; c) condenao da r regularizao dominial da unidade compromissada.
Com a petio inicial foram juntados documentos (fls. 35/188).
Indeferido o pedido de antecipao de tutela, foi determinada a citao da r (fls. 194).
Citada, ofereceu a r contestao (fls. 221/269). Em extensa narrativa e depois de tecer consideraes a respeito da natureza jurdica da cooperativa habitacional, resistiu a r pretenso do autor ao argumento principal da legalidade dos rateios extraordinrios promovidos, notadamente o ltimo, uma vez que previstos na lei que regulamenta o sistema cooperativo. As contas foram devidamente aprovadas, bem como o rateio legitimado em Assembleia Geral Ordinria, em 24.02.2005.
Rplica s fls. 321/341.
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O processo foi saneado, determinando-se a produo de prova pericial contbil (fls. 372). Posteriormente, tambm foi deferida a produo de prova de engenharia (fls. 401).
A prova pericial contbil foi realizada com a juntada do respectivo laudo (fls. 689/699). Da mesma forma, veio aos autos o laudo da percia de engenharia (fls. 736/824).
Encerrada a instruo (fls. 970), apresentaram as partes alegaes finais.
Em apenso tramita ao cautelar inominada, com liminar concedida para sustar os efeitos da cobrana do rateio final (autos n 583.00.2006.233531-1).
o relatrio.
DECIDO.
Depois de demorada tramitao processual e no havendo matria preliminar a ser examinada, impe-se o julgamento do mrito.
A pretenso do autor tem como gnese a adeso cooperativa habitacional, tendente aquisio da propriedade de futura unidade autnoma, integrante de empreendimento imobilirio lanado pela r
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Bancoop. Visa o autor o reconhecimento do integral pagamento do preo ajustado com a declarao de inexigibilidade do rateio final lanado pela r, com a consequente condenao desta regularizao dominial do bem
imvel compromissado.
Importante registrar que a hiptese no retrata mera desistncia de promitente comprador de compromisso de compra e venda de unidade integrante de incorporao imobiliria. Outrossim, visa-se do responsvel pelo empreendimento imobilirio o reconhecimento da quitao dos valores de contribuio, com a regularizao dominial do bem imvel.
Reconhece-se a presena, entre as partes, de relao de consumo, figurando a r como fornecedora de produtos e servios e o autor, destinatrio final deles. Aplicveis, portanto, os princpios e regras que informam o Cdigo de Defesa do Consumidor. Da mesma forma, no se recusa a natureza de contrato de adeso do negcio preliminar celebrado entre as partes, razo pela qual a interpretao de suas clusulas deve ser feita de forma favorvel ao contratante aderente.
Vale realar, tambm, que, nesses casos, se expem venda direito sobre unidade autnoma ainda no edificada, razo pela qual as condies gerais do contrato, bem como a descrio contida no memorial de incorporao, no elaborado pela r, assumem papel determinante no tocante segurana jurdica de que necessitam os promitentes compradores para o aperfeioamento desse tipo de negcio.
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Assim, evidente que a incorporadora, bem como terceiros partcipes do empreendimento, devem respeitar no s o prazo estabelecido
para a entrega do bem imvel, como tambm a qualidade dos produtos e dos servios empregados na edificao, segundo o memorial de incorporao.
Em nada muda este quadro o fato de ser a r cooperativa habitacional. Mesmo que se reconhea a especialidade da relao jurdica estabelecida entre as partes, cujo sistema de cooperativa vem regido por legislao especial (Lei 5764/71) e no se confunde com o de incorporao, no se pode, com tal argumento, afastar a aplicao dos princpios que informam o Direito Contratual Moderno e que, inclusive, vm esculpidos no Cdigo de Defesa do Consumidor. Isso porque as cooperativas, na realidade, oferecem ao pblico consumidor a aquisio de direitos futura unidade autnoma, razo pela qual, em relao a ele, assumem as obrigaes inerentes figura do fornecedor, equiparando-se, nesse aspecto, ao incorporador. Assim, o equilbrio contratual, a boa-f objetiva e os demais princpios esculpidos no Cdigo de Defesa do Consumidor devem ser compatibilizados com os preceitos contidos nas normas especiais que regem o sistema de cooperativa.
Em tal contexto deve ser examinado o quadro ftico ora retratado.
As circunstncias especiais do caso conferem consistncia
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pretenso do autor, ao menos no que diz respeito inexigibilidade do rateio final cobrado pela cooperativa a partir de maro de 2006, bem depois da entrega de todas as edificaes do empreendimento.
Como bem demonstrado nos autos, o autor, cessionrio dos direitos de cooperado anterior, havia honrado com o pagamento de todo o preo inicialmente estimado quando da adeso cooperativa, acrescido de um primeiro rateio cobrado para fazer frente a prejuzos decorrente do aumento dos custos da obra.
bem verdade que o pagamento do preo inicialmente previsto no exime os cooperados do pagamento de eventuais rateios extraordinrios que venham a ser necessrios para a preservao do equilbrio econmico de todo o empreendimento. Isto inclui eventual rateio final a ser dimensionado quando do trmino de toda a construo.
Esses rateios extraordinrios, em tese, so compatveis com o regime jurdico da cooperativa habitacional e vem expressamente previstos no art. 89, da Lei 5.764/71. Como exigncia para viabilidade dessa cobrana se impe a previa autorizao dada em assembleia de cooperados, ex vi do disposto no art. 44, II, da citada legislao. exatamente por isso que se entende por meramente estimativo o valor da unidade autnoma inicialmente definido quando da adeso cooperativa, com o aperfeioamento do contrato preliminar.
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No entanto, a r, a despeito de fazer meno em sua contestao realizao de assembleia geral ordinria para deliberar acerca da necessidade deste citado rateio final, no se desincumbiu de provar
documentalmente tal fato. Muito pelo contrrio, atestou o perito contbil que a r recusou-se a apresentar o livro de registro das atas das assembleias, o que, inclusive, esvaziou de contedo a prova pericial (fls. 690).
Como consequncia desta postura desidiosa adotada, no se pode tomar como exigvel o rateio final lanado a partir de maro de 2006. De rigor, portanto, o reconhecimento de quitao do pagamento do valor ajustado quando da adeso do autor cooperado.
Fica a ressalva, por ltimo, de que no tem sentido, no atual estgio, determinar r o registro do memorial de incorporao. Ainda que exigvel, o certo que as edificaes foram concludas com a emisso de Habite-se pela Prefeitura. Bem por isso, impe-se cooperativa apenas a regularizao dominial da unidade autnoma compromissada ao autor, sendo que para tanto, necessrio se faz o registro da instituio e especificao do condomnio edilcio, caso ainda no tenha sido feito.
Ante o exposto, JULGO:
I- PROCEDENTE a ao para declarar inexigvel o rateio final lanado pela r a partir de maro de 2006, com a consequente declarao de quitao pelo autor de suas obrigaes em face da cooperativa r.
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Cumulativamente, condeno a r a promover a regularizao dominial da unidade compromissada, em favor do autor, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por dia de atraso, sano
esta com vigncia mxima de 45 dias, oportunidade em que ser revista judicialmente.
II- PROCEDENTE a ao cautelar, ratificando a liminar concedida. Autorizo ao autor o levantamento dos valores depositados a ttulo de garantia.
Em razo da sucumbncia, em ambas as aes, arcar a r com o pagamento das custas judiciais e despesas processuais, includos os honorrios periciais, bem como com honorrios advocatcios, que, nos termos do artigo 20, 4, do CPC, arbitro em R$ 10.000,00 (dez mil reais), atualizados a partir desta sentena. P.R.I.C.
So Paulo, 23 de outubro de 2013.

DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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Com a petio inicial foram juntados documentos (fls. 35/188).

Indeferido o pedido de antecipao de tutela, foi determinada a citao da r (fls. 194).

Rplica s fls. 321/341.

Encerrada a instruo (fls. 970), apresentaram as partes alegaes finais.

Em tal contexto deve ser examinado o quadro ftico ora retratado.

As circunstncias especiais do caso conferem consistncia

Ante o exposto, JULGO:

So Paulo, 23 de outubro de 2013.

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