Gazette du Palais -18 mai 2006

QUELQUES ASPECTS TECHNIQUES DE L'ESTIMATION DE L'INDEMNITE D'EVICTION

par Franois ROBINE & Alain SOUDANT, Experts en estimations de fonds de commerce et valeur locative prs la Cour dappel de Paris

La mise en uvre obligatoire en France - compter de l'exercice comptable 2005 - dans les socits cotes des normes IFRS (International Financial Reporting Standards) pour leurs comptes consolids reprsente une vritable rvolution, l'un des enjeux majeurs de ce changement tant au plan conomique d'accrotre la fiabilit de l'information financire. Ces normes visent donner une image plus fidle de la ralit conomique, autorisant sous certaines conditions l'inscription des biens l'actif pour leur juste valeur en remplacement de leur valeur au cot historique. Les socits non cotes et donc l'ensemble des PME ne sont pas concernes par cette obligation. Un certain hiatus pourrait apparatre car, l'heure actuelle, dans les comptes sociaux, la plupart des oprations sont encore enregistres leur cot historique et n'ont par consquent qu'une signification relative. Toutefois, les normes IFRS s'appliquent essentiellement aux comptes de bilan. Par contre, l'valuation de l'indemnit d'viction repose sur l'analyse des comptes sociaux, principalement le compte de rsultat, mais ncessite des retraitements pour tre signifiante. Nous examinerons dans ce cadre les postes du bilan et du compte de rsultat avant de nous intresser aux lments de dtermination de l'indemnit d'viction.

LES POSTES DU BILAN

Le bilan dcrit la situation de l'entreprise un moment donn. Il indique une date prcise la situation des ressources compare la situation des emplois et reprsente donc la situation des risques de l'entreprise, - cot ressources (au passif) l'origine des capitaux qui n'acceptent pas tous de prendre les mmes risques, - cot emplois ( l'actif) il y a toujours une part de risques, les partenaires de l'entreprise ne l'analysant pas toujours de la mme faon. Le bilan est donc le principal moyen de communication de l'entreprise avec son environnement.

La valeur relative de chaque lment du bilan est nanmoins relativement approximative. La plupart des oprations sont enregistres au cot historique et les mthodes d'valuation retenues pour les calculs damortissement et de provision sont souvent imparfaites. Ces problmes prennent une importance particulire lorsque le bilan est utilis pour dterminer la valeur de lentreprise.

L'actif
Les lments sont classs dans l'ordre croissant de liquidit, du moins liquide, les immobilisations au plus liquide, la trsorerie disponible. On distingue en ralit deux types d'actifs : - l'actif circulant qui correspond aux biens physiques et financiers (y compris l'encaisse) participant au cycle d'exploitation ; - et les autres biens qui constituent l'actif immobilis.

L'actif immobilis
I - Les immobilisations incorporelles Il ne s'agit ni d'actifs physiques ni d'actifs financiers, mais de droits obtenus en contrepartie de dpenses ou de charges. La rubrique mrite une attention particulire car elle comporte trs souvent des non valeurs : - frais d'tablissement, frais de recherche qui peuvent tre amortis ; - fonds de commerce, s'il a t acquis, dont partie pour le droit au bail. Ce sont des lments d'actifs qui correspondent des droits de disposition. Ils posent des problmes d'valuation dlicats. Ainsi le fonds de commerce est souvent port pour une valeur symbolique bien que sa valeur vnale puisse tre importante. Il est difficile de dissocier la valeur du fonds de la valeur de l'ensemble de l'entreprise, prise comme la somme de tous ses lments d'actif. Le droit au bail mrite la mme attention, car il est port pour sa valeur d'acquisition. Il ne peut pas tre amorti. On ne peut pas en effet dterminer sa dure de vie. - Pour les brevets, licence et concession, il s'agit de droits qui ont une valeur vnale et ce sont des dpenses dont l'talement sur plusieurs priodes est ralis par l'amortissement puisque brevets et licences retombent in fine dans le domaine public.

2 - Les immobilisations corporelles Elles correspondent tous les actifs physiques durables qui composent le capital de production, amortissables, sauf les terrains. La rgle est simple. L'valuation des biens rels se fait au prix initial, dduction faite des amortissements. Une remarque particulire pour les terrains. En effet, le bilan ne fait pas de diffrence entre un terrain construit et un terrain nu. L'un est affect, l'autre est disponible. De mme, il n'y a pas d'information, - sur les actifs hors exploitation . C'est le cas d'une maison d'habitation, que l'on peut assimiler au terrain non utilis. Il convient d'y attacher de l'importance car ces actifs constituent une rserve de capitaux ventuellement disponibles. - sur les actifs dtenus dans le cadre d'un contrat de crdit bail qui n'apparaissent pas, tant inscrits dans les engagements hors bilan dans l'annexe. Dans l'analyse (du capital conomique) il convient de les rintgrer pour leur valeur nette. Nous observerons s'agissant des immobilisations corporelles que : - leur importance permet d'apprcier l'intensit capitalistique de l'entreprise ; - la comparaison entre valeur brute et valeur nette des immobilisations donne une indication du degr de vieillissement du capital de production. 3 - Les immobilisations financires Elles ne sont pas disponibles. Il s'agit le plus souvent : - de prts correspondant des avances permanentes ; - de titres de participation permettant d'exercer un contrle ou une influence prpondrante. Elles sont enregistres leur valeur initiale ou au prix d'acquisition.

L'actif circulant
1 - Les stocks Leur degr de liquidit est variable en fonction de la nature de l'activit et en fonction de l'importance du risque li la dtention d'un stock. L'valuation des stocks peut tre trs dlicate en raison de l'existence de stocks dits morts , c'est dire n'ayant plus de valeur d'usage, donc valus en valeur de liquidation. On ne peut pas amortir. On peut constituer des provisions pour dprciation de stocks. 2 - Les crances d'exploitation Les valeurs ralisables et disponibles posent peu de problmes dans l'valuation. Le cas chant, elles font l'objet de provision pour dprciation sur les crances clients et sur les titres de placement.

Le passif
II comprend deux types de ressources, les capitaux propres et les dettes selon l'origine des fonds.

Les capitaux propres

Ils reprsentent les ressources la disposition de l'entreprise de faon permanente. - Le capital, c'est--dire la valeur nominale des actions, ventuellement augmente des primes lies au capital, qui constatent la diffrence entre les apports effectus et l'accroissement du capital correspondant, - les rserves, c'est--dire les bnfices non distribus et affects de faon permanente aux ressources de l'entreprise, - le report nouveau qui est le rsultat ou la part de rsultat qui n'a pas t affecte par l'assemble gnrale pour la fraction du bnfice non distribu.

L'endettement
On distingue deux grands types de dettes en fonction des cycles financiers : - les dettes financires ; - les dettes d'exploitation. Le degr d'exigibilit est en gnral bien dfini.

lments de diagnostic partir des comptes de bilan

L'analyse de la structure du bilan est la mthode traditionnelle d'apprciation de l'quilibre financier de l'entreprise. C'est partir de la comparaison des bilans tablis en fin de priode successive qu'est gnralement mene l'analyse des mouvements financiers. Le tableau emplois ressources a pour objet d'expliquer l'volution du patrimoine de l'entreprise tant dans son volume que dans sa structure. Les variations positives de l'actif correspondent la cration ou l'acquisition de biens, c'est--dire des emplois de fonds. Les variations positives du passif correspondent des apports de fonds (apports, bnfice) ou la constatation d'une dette, c'est--dire des ressources. Le fonds de roulement mis en vidence par l'analyse du bilan est un indicateur global d'quilibre financier. L'quilibre financier rsulte de l'opposition entre la liquidit des actifs que l'entreprise dtient et l'exigibilit de son endettement. Ainsi la dtention d'actifs long terme dont le degr de liquidit est faible exige la disposition de capitaux long terme. C'est la rgle de l'quilibre financier selon laquelle, Les actifs immobiliss - doivent tre financs par des capitaux long terme. Tout excdent des capitaux long terme constitue une marge de scurit appele fonds de roulement.

L'quilibre financier s'agissant des PME

Au del de la prsentation des comptes de bilan et de l'quilibre financier, il convient enfin de prendre en compte le type d'entreprise auquel on s'intresse. Dans une entreprise personnelle ou familiale, le dveloppement de l'activit exige l'immobilisation de capitaux qu'elle n'a pas. En mme temps son objectif d'indpendance est essentiel car le chef d'entreprise s'est engag dans l'action pour en rester le matre. dfaut d'une marge suffisante, l'entrepreneur aura tendance freiner la croissance, contraint par une capacit d'endettement insuffisante ou par un rflexe de dfense de son indpendance.

 ce stade, on note que les comptes de bilan, actif et passif, permettent d'valuer une entreprise. Mais la loi prvoit que l'indemnit d'viction porte sur le fonds de commerce et non sur l'entreprise. Or le fonds de commerce est distinct de l'entreprise car il est le reflet d'une exploitation. Quand il n'y a pas d'exploitation, il n'y a pas de fonds du commerce. Alors qu'une entreprise, mme en veille ou l'arrt a encore un actif et un passif. Si ce passif excde l'actif, elle peut avoir une valeur nulle ou infrieure zro. Par contre un fonds, s'il a une activit vaut toujours une valeur positive. Sans activit, sa valeur est simplement nulle. Il y a donc bien une diffrence entre la valeur d'une entreprise et celle d'un fonds de commerce. La valeur de ce fonds est essentiellement illustre par les comptes de son activit, c'est--dire par le compte de rsultat.

Les postes du compte de rsultat

Le compte de rsultat est le reflet comptable du fonds de commerce dans le domaine de la distribution. Anciennement appel compte d'exploitation , il retrace l'activit de l'exercice, avec ses recettes et dpenses. Dans le domaine de l'industrie, le compte de rsultat est davantage corrler aux comptes de bilan car les capitaux engags sont infiniment plus levs pour concourir une production qu' une simple revente en l'tat. En vue de cerner une indemnit d'viction, le document principal est le compte de rsultat pour les activits de distribution et les deux documents compte de rsultat et bilan pour les activits industrielles. Tous les postes figurant au compte de rsultat sont libells hors taxes. Le document de travail est en principe la liasse fiscale mais avec ses dtails, c'est--dire ses annexes.

Le chiffre d'affaires (CA)

La liasse fiscale retrace tout le CA en sparant deux notions : d'abord, une distinction entre les activits de ventes et celles de services, puis en distinguant les ventes France et export. L'intrt de ces distinctions est de cerner la nature, la rpartition des activits et une typologie de clientle. Un fonds de commerce en centre ville ayant un poste important export, rvle une activit oriente vers le tourisme avec dtaxe. Sa localisation est alors indispensable la ralisation de l'activit et sera difficilement dplaable. Beaucoup de fonds ont des activits assez linaires d'anne en anne. Mais certaines activits peuvent tre trs cycliques (galerie de tableaux, antiquit, industrie, etc...).

En ce cas, les CA annuels doivent tre mis en perspective en pondrant les CA annuels de coefficients visant restituer leur caractre significatif d'une part (en les pondrant en fonction des lments anecdotiques), et d'autre part, en privilgiant les annes les plus rcentes.

Les achats
Ce poste est incrment lorsqu'il y a achat pour revente en l'tat ou aprs transformation. Mais ce poste peut tre nul, en cas de prestations de service seules, ou en cas de fonds de commerce exploits par affiliation. L'affili n'achte pas les marchandises. Il ne touche qu'une commission sur la vente. Il n'y a donc pas d'achat. Le ratio CA/achats permet de mesurer une marge commerciale.

Les charges
Ce poste recouvre la notion gnrale dite des frais gnraux , savoir l'lectricit, les assurances, les petites dpenses d'entretien, les frais commerciaux, la publicit, les loyers, les honoraires des conseils, experts comptables, avocats, etc... Le dtail du compte de rsultat permet de distinguer les charges externes rcurrentes, des charges externes momentanes. Ces dernires sont leves en cas d'investissements commerciaux ou en cas de procdures. En effet alors ces frais de procdures, honoraires, rappel de loyers, indemnits, etc... grvent le compte de rsultat mais de faon momentane. Lorsque la rentabilit du fonds sera examine, les charges externes momentanes doivent tre considres de faon particulire.

La masse salariale
Elle est compose des salaires et des charges sociales. Dans les micro entreprises, un exploitant seul peut ne pas avoir de salaires. Mais il y a toujours des charges car il a l'obligation de cotiser diverses caisses sociales. En ce cas, la rmunration du dirigeant est celle issue du solde final de l'exploitation. Le plus gnralement, les deux postes salaires et charges figurent au compte. Ramen au nombre de salaris, le ratio d'exploitation masse salariale/effectif salari permet de mesurer une productivit. Au regard de l'indemnit d'viction, il y a lieu d'examiner parfois la stabilit des effectifs et notamment des dirigeants. Une quipe stable est un gage de prennit du fonds. Cette stabilit est rechercher par une pice annexe, indpendante des comptes de rsultat et appele dclaration annuelle des salaires (DADS 1).

La dotation annuelle aux amortissements

L'amortissement est le procd comptable qui permet une fois un investissement ralis de reconstituer son cot par fraction annuelle en passant une criture de charges, diminuant ainsi la base annuelle taxable. La dure de l'amortissement est en principe li la dure de vie du bien concern. En ralit, elle est souvent fiscale et nombre d'investissements agencements, quipements ont encore une valeur d'exploitation l'issue de la priode d'amortissement. La rgle comptable interdit de modifier les dures d'amortissement en cours de priode. En ralit, la dotation aux amortissements est un quivalent un profit affect la reconstitution d'une trsorerie, considre comme charge.

La dotation aux provisions

C'est galement un sous-compte visant isoler une partie de la trsorerie destine payer des frais probables mais futurs et souvent encore incertains. Ce peut tre le cas d'un rappel de loyer non encore fix. Il peut exister des dotations soit sur des postes de l'exploitation (malfaon de produits, qualit du stock htrogne...) soit sur des postes d'investissements (logiciels, marques, etc...). Suivant la nature de l'activit, essentiellement commerciale ou mixte commerce et industrie, le poste de dotation aux provisions sera ou non considr en totalit ou en partie pour valoriser le fonds. Le plus souvent pour l'indemnit d'viction, seule la dotation affrente l'exploitation est concerne.

Le rsultat d'exploitation

II est gal la diffrence entre les recettes et les charges d'exploitation. Il retrace la profitabilit de l'exploitation mais n'intgre en gnral ni les produits financiers ni les charges financires ni les lments exceptionnels. Or, ce sont ces derniers lments qui permettent d'aboutir au rsultat avant impt sur les socits (IS) ou avant BIC. La question est de savoir si la notion de fonds de commerce se limite au rsultat d'exploitation ou intgre les comptes financiers.

De faon gnrale, mais implicite, il est admis que la rentabilit d'un fonds se mesure avant la prise en compte des lments financiers. Il est en effet considr que le fonds de commerce est constitu de l'exploitation et que l'entreprise est constitu du compte de rsultat plus les comptes de bilan et donc des dettes et mouvements financiers. Toutefois, il peut arriver dans certaines activits que des produits financiers ou des plus values de cession soient rcurrents et usuels, de sorte qu'on considre alors qu'ils font partie du fonds de commerce et constituent un lment de l'exploitation courante.

L'excdent brut d'exploitation (EBE)

La notion ne figure pas dans les documents comptables car c'est une notion d'analyse de gestion. L'excdent brut d'exploitation vise restituer la rentabilit latente mais relle de l'exploitation en rintgrant les sommes affectes des reconstitutions de trsorerie, savoir la dotation aux amortissements et la dotation aux provisions. L'excdent brut d'exploitation est donc la somme du rsultat d'exploitation, de la dotation aux amortissements et de certaines dotations aux provisions. Il est le meilleur indicatif de la rentabilit actuelle et future. La valorisation de l'activit sur ou par le march, quelque soit la mthode applique, permet de la comparer avec la valeur comptable du fonds telle qu'elle figure, de faon historique, au compte de bilan. Cette comparaison peut faire apparatre des plus ou moins values sur ce compte incorporel.

Elments de dtermination de lindemnit dviction

II nous semble utile de formuler trois observations pralables :

1er point Dans le contexte de l'indemnit d'viction, l'alternative qui doit tre examine est la suivante : - soit le commerant perd son bail et perd sa clientle, c'est le cas de la perte du fonds ; - soit il perd son bail mais conserve tout ou partie de sa clientle, c'est le transfert du fonds. Le transfert du fonds implique que l'indemnit principale sera dtermine partir du droit au bail.

La perte du fonds implique que l'indemnit principale sera dtermine partir du fonds de commerce.

2e point

Le fonds a toujours une valeur positive ou nulle. L'indemnit principale - au cas d'une perte du fonds - est constitue par la plus leve des deux valeurs suivantes : - la valeur marchande du fonds ; - la valeur du droit au bail. Le fonds a donc toujours une valeur, au minimum celle du droit au bail, mme si le fonds est dficitaire. Le droit au bail est une immobilisation incorporelle de l'actif du bilan, qui comme on l'a vu prcdemment, soit ne figure pas au bilan, soit figure pour sa valeur historique. Il y a donc matire retraiter ce poste, c'est--dire examiner la valeur locative et apprcier un ventuel motif de dplafonnement.

3e point

L'apprciation de la valeur du fonds l'instant t est toujours base sur l'volution de paramtres observs dans le pass, en gnral sur base des 3 dernires annes. Si l'activit est assez stable dans son volution, on l'apprciera par une moyenne pondre. Si l'activit est en trs forte progression ou trs forte rgression, on peut envisager une pondration plus forte des rsultats les plus rcents pour tenir compte de la tendance. Valeur du fonds de commerce Fonds de commerce boutique 1 - Les composantes du fonds Le fonds de commerce boutique comprend trois composantes : - le droit au bail ;

- les installations et le matriel ;

- la clientle du fonds.

Le droit au bail On ne retiendra pas son ventuelle valeur au bilan, mais sa valeur intrinsque. Il convient donc de se poser la question de sa valeur l'chance du bail, si celui-ci venait en renouvellement. On rappellera que le droit au bail repose la base sur la diffrence entre le prix de march et le loyer. l'chance du bail, soit il existe un motif de dplafonnement, soit il n'y en a pas au sens et l'examen des termes des articles L 145-33 du Code de commerce et 23-1 23-5 du dcret du 30 septembre 1953. S'il y a matire dplafonnement, le loyer sera fix la valeur locative, sinon le loyer sera fix sa valeur plafonne. Le droit au bail sera alors dtermin par la diffrence entre le prix du march et le loyer de renouvellement et affect d'un multiplicateur choisi en fonction de la qualit de l'emplacement. De 3 10, trs faible pour les emplacements mdiocres, beaucoup plus lev pour les meilleurs emplacements. On notera qu'au cas d'un dplafonnement du loyer, si la valeur locative correspond au loyer march, le droit au bail sera nul, puisqu'un acqureur du droit au bail ne fera aucune conomie de loyer. Les installations et le matriel L encore, partir des postes concerns au bilan, il s'agit de s'intresser non la valeur comptable, mais la valeur intrinsque c'est dire la valeur d'usage. Cette valuation doit tenir compte de l'tat effectif de chaque lment d'actif. Il y a donc matire faire un inventaire. La clientle Cette composante est difficile dterminer directement. C'est en pratique la valeur du fonds de commerce - que nous allons examiner ci-aprs diminue du droit au bail et des immobilisations en termes d'actif net rel corrig.

-La valorisation du fonds

Mthode professionnelle, par le chiffre d'affaires Elle consiste se rfrer un pourcentage du chiffre d'affaires hors taxes annuel selon un barme tabli par type de commerce. C'est ainsi qu'un fonds de commerce de : - quincaillerie sera valoris sur base de 20/50 % du Ca ht annuel ; - pharmacie sera valoris sur base de 80/100 % du Ca ht annuel ;
- chaussure sera valoris sur base de 40/80 % du Ca ht annuel.

En gnral on fera rfrence aux 3 dernires annes. Cette mthode a ses limites, une certaine volatilit, apprcier et affiner, d'autant qu'un chiffre d'affaires maximis peut conduire un rsultat faible voire dficitaire. l'inverse une politique de prix lev aura tendance limiter le chiffre d'affaires et maximiser la marge. Donc cette rfrence au chiffre d'affaires est insuffisante, et il est ncessaire de complter l'approche par une apprciation de la rentabilit. Mthode de la MBA - Marge Brute d'Autofinancement II s'agit de prendre en considration les liquidits gnres par l'entreprise durant une priode dtermine, c'est--dire son EBE. Ce paramtre de rfrence, l'Excdent brut d'exploitation (EBE), est ainsi constitu : EBE = Rsultat d'exploitation + Dotation aux amortissements L'EBE doit nanmoins tre retrait sur un certain nombre de points, (+) Traitements : rintgrer ou non totalit ou partie des salaires et charges des dirigeants pour en rduire l'impact d'une entreprise une autre. (-) Frais de groupe s'il y a lieu : selon que l'unit est gre de faon indpendante ou non (notamment si publicit, enseigne, quote-part de frais de sige, sont traits au niveau du groupe). (-) Charges exceptionnelles ou produits exceptionnels : exclure car on raisonne, sur une exploitation rcurrente, liminant les alas de chaque anne.

(+) Variation de stocks : en plus ou en moins. (+) Plus values rcurrentes de cession : intgration ventuelle. L'EBE retrait reprsente une marge brute d'autofinancement (MBA) Cette marge est affecte d'un coefficient ou multiple, qui n'est pas fonction du commerce exerc, mais des caractristiques de l'exploitation et de son intensit capitalistique. Ainsi une approche prudente conduit retenir : - pour un commerce indpendant, 3 5 fois la MBA, car il n'y a pas d'conomie d'chelle ralisable, - pour une enseigne nationale, 4 8 fois la MBA, fonction de critre de comptitivit comme le positionnement ou la motivation des salaris (critre dcisif et durable), - pour la grande distribution, jusqu' 10 MBA, en raison de l'effet de taille. Exemple permettant notamment d'identifier la valeur de la clientle Annes Paramtre Caht Immo (valeur d'usage) n 500.000 100.000 n+1 700.000 100.000 n+2 600.000 100.000

Rsultat net Rsultat exceptionnel

30.000 - 5.000

50.000 - 10.000

40.000 + 5.000

Salaire Rsultat corrig

20.000 15.000

20.000 40.000

20.000 15.000

Dotation amortissements

40.000

50.000

50.000

Marge brute d'autofinancement MBA

55.000

90.000

65.000

Mthode du chiffre d'affaires 1/3 (500 + 700 + 600) x 50 % = 300.000 Mthode financire (MBA) 1/3 (55 + 90 + 65) x 4 = 280.000 Valeur du fonds de commerce = 290.000 Droit au bail : Loyer de march : 30.000 Loyer de : 20.000 Diffrentiel de : 10.000 Coefficient d'emplacement de : 7 Droit au bail = 70.000 Composantes du fonds de commerce : Fonds : 290.000 (apprciation de la perte de fonds) Droit au bail : 70.000 (apprciation du transfert de fonds) Immobilisations : 100.000 Clientle : 120.000 (apprciation de la perte partielle) Cette valeur de clientle est alors dtermine par dduction. Elle est rpute tre ce qui reste quand les autres postes ont t valoriss. Toutefois cette mthode de dtermination de la clientle ne peut tre dfinitive car son prix de cession peut tre diffrent pour un concurrent ou un acqureur.

Valeur des fonds industriels

Particularits

En ralit, la notion de fonds de commerce est conue pour les fonds classiques de distribution de marchandises en boutique ou de services en boutiques et accessoirement en bureaux. Mais la notion s'applique mal des activits industrielles car dans une activit de production, chaque unit produite incorpore beaucoup plus de capitaux en : brevets, quipements, machines, process, travail, respect des normes, cots de commercialisation, etc. qu'en matire de distribution classique. La valeur d'un fonds ne se limite alors pas son compte de rsultat mais au contraire recouvre quasi totalement la valeur de l'entreprise, avec son bilan, ses actifs, ses dettes, ses modes de financement. Fonds industriels et entreprise ne font alors qu'un. L'exploitation quotidienne n'est pas dissociable de ses modes de financement. On n'achte pas un fonds industriel. On achte une entreprise industrielle. Ds lors se pose la question des consquences de ces particularits lorsque nat une procdure d'viction ou d'expropriation. En effet la loi permet d'vincer un fonds mais n'a pas rellement prvu les particularits propres l'viction d'une entreprise, sauf en expropriation.

Position du problme
En matire d'viction de fonds de commerce, le critre dterminant est celui de maintien de la clientle ou de sa perte totale ou partielle, celle-ci tant prsume situe dans une zone de chalandise variable. De ce fait, existe une indemnit perte de fonds de commerce et une indemnit dite de transfert. En matire de fonds industriel, la clientle n'est gnralement pas locale et les clients ne sont pas attachs l'usine ou l'atelier de production. Le plus souvent elle ignore le lieu de fabrication. De ce fait, il est tentant de penser que toute entreprise industrielle en viction doit s'envisager comme une indemnit de transfert. Mais, statistiquement, on s'aperoit que le cot d'une indemnit de transfert comprenant les postes ncessaires la reprise d'activit l'quivalent dans un autre site est bien plus lev que la valeur de l'entreprise elle-mme. Dfaire et faire n'est pas toujours bien travailler. Or, la Cour de cassation prcise par une jurisprudence constante que le montant de l'indemnit d'viction en transfert ne peut tre plus lev que l'indemnit de perte du fonds de commerce. Dans cette logique, un cot de reconstitution ne peut donc tre suprieur la valeur de l'objet perdu. Ce raisonnement a sa pertinence dans une optique de fonds de distribution, type boutique. Mais a contrario, pour les fonds industriels, cela conduit privilgier la perte de l'entreprise, donc la perte de l'emploi. Cette logique l est contraire celle de la Loi sur le redressement judiciaire et la liquidation.

Toutefois il ne semble pas que, jusqu' prsent, les tribunaux et cours aient eu beaucoup juger d'viction de fonds industriels, le demandeur tant une personne de droit priv. Les procdures s'arrtent alors avant le jugement. En fait les montants en jeu et le risque rsultant de l'approche judiciaire de l'indemnit ont dissuad bien des bailleurs et des industriels aller jusqu' la dcision judiciaire. Par l'effet de la rgle nonce l'article L. 145-29, selon laquelle l'vinc doit quitter les lieux trs bref dlai (environ 3 mois), ds que l'indemnit est verse, est incompatible avec la gestion d'une entreprise industrielle dont le dplacement demande quantit d'autorisations administratives ignorant elles-mmes ce bref dlai. L'viction judiciaire d'un fonds industriel ne peut en ralit se raliser suivant les dlais prvus par la Loi elle-mme qu'elle limite de ce fait implicitement aux seuls fonds de commerce classiques. La notion de fonds industriel est donc une commodit de langage. Pas une entit conomique ni juridique rentrant aisment dans le processus de l'viction. Elle y est un intrus. Nanmoins, il demeure cependant et par ncessit des congs refus en matire de locaux industriels mais la plupart se transigent soit par renoncement des bailleurs soit par des protocoles redonnant du temps l'vinc. Les valorisations s'inspirent en ralit de la mthode d'valuation en expropriation o l'indemnit principale peut tre faible mais o les indemnits accessoires peuvent tre sans limites en nombre, en mthode, en valeur et o les subventions publiques et aides l'emploi viennent prendre le relais. Elles doivent seulement tre proportionnes au prjudice et la Cour de cassation ne semble pas appliquer aux expropriations sa rgle ferme selon laquelle, en viction, une indemnit de transfert ne peut tre suprieure une indemnit perte de fonds. Par ce traitement, les expropriants ont plus de liberts que les simples citoyens exerant leur droit viction.

Lindemnit dviction et les indemnits accessoires

l'indemnit principale, qu'elle soit perte de fonds ou indemnit de transfert, s'ajoutent des indemnits accessoires. L'indemnit principale est toujours une valeur. Les indemnits accessoires sont presque toujours des cots. Mais des cots prvisionnels et non provisionnels. Ils doivent s'valuer en valeur prvisible, la date du rapport pour l'expert, la date de la dcision pour le juge et en principe ne sont pas soumis complment ou rectification. L'entrepreneur qui reoit son indemnit reoit une indemnit dfinitive, recouvre la rparation de l'intgralit de son prjudice. Il en fait ce qu'il veut et n'a plus de compte rendre personne. dfaut, les rgularisations de comptes devant les tribunaux seraient sans fin. Dans la pratique, les prjudices accessoires visent prendre en compte les frais de fermeture et de rouverture d'un fonds quivalent, dans un autre site. De faon incontournable, il y a :

- Indemnit de remploi : Celle-ci vise les frais d'acquisition d'un droit au bail, les frais d'agence pour trouver un local quivalent, les honoraires juridiques affrents. Cette indemnit est de droit ; - Indemnit de dmnagement : Elle vise le cot du dmnageur, pour enlever les marchandises, les quipements, ventuellement certains agencements. Elle est gnralement fixe par devis ; - Trouble commercial : Fermer une entreprise ou un fonds, cre une perturbation. Il faut aviser la clientle, grer le personnel qui ne sait s'il suivra ou s'il va tre licenci, payer ce personnel soit fermer l'exploitation soit organiser le dmnagement ; durant ce temps, il y a des charges et pas de recettes. De mme il peut y avoir les cots de publicit et les pertes de clientle chiffrer. Les hypothses sont ici multiples et sous ce vocable se dcline toute une srie de postes identifier et susceptibles de s'additionner. Existent galement des postes d'indemnits frquentes mais non incontournables ; - Perte sur stock : Dans certains cas, il faudra pratiquer des rabais, voire vendre au-dessous du prix d'achat, donc enregistrer une perte, celle-ci tant indemnisable si cette braderie cote moins cher que le dplacement ; - Agencements non amortis : En toute hypothse, cette indemnit n'est due qu'en cas d'indemnit de transfert. (En effet les agencements faisant partie du fonds de commerce, en cas de perte de fonds, ils sont intgrs dans la valeur du fonds). Donc en cas de transferts, la valeur rsiduelle de ces amortissements peut tre comptablement passe en charge lie l'viction, donc indemnisable. La question de savoir s'il faut prendre la valeur comptable ou la valeur d'utilisation n'a jamais t tranche. L'usage veut que soit prise en compte la valeur comptable mais les normes IFRS se gnralisant, on peut penser que l'avenir prendra davantage en compte la valeur de march ou d'usage ; - Frais juridiques pour le dplacement du sige social si le fonds est exploit sous forme sociale ; - Frais de licenciement : Jusqu'ici, ils sont pays sur justificatifs. C'est le seul poste qui n'est pas liquid prvisionnellement mais au contraire aprs l'viction. Il est vrai qu'en amont, il est trs difficile chiffrer ds lors que l'entreprise est importante et peut tre soumise des plans sociaux mettre en place avec l'inspection du travail. Le nombre de ces indemnits n'est pas limit. Toutes doivent cependant tre probables, quasi certaines et prouvables.

Dans la pratique, le montant de ces indemnits est statistiquement compris entre 25 % et 35 % de l'indemnit principale. Ce n'est donc pas rien et dans certains cas, ces indemnits dpassent le montant de l'indemnit principale. Le contentieux sur les indemnits accessoires est abondant car diffrentes logiques de valorisation prvisionnelle sont possibles mais on ne peut pas dire qu'il y ait pour chacune d'elle une jurisprudence. Il y a des dcisions et c'est bien ainsi. Que les indemnits soient et demeurent proportionnes et lies la ralit du prjudice.

En conclusion, le droit indemnit d'viction est le droit de reprendre mais aussi d'vincer un exploitant d un outil de travail, d'un droit au travail. Il doit tre indemnis au regard du march mais doit s'entendre dans un sens large car dans un outil de travail, il y a beaucoup d'conomique et de comptable mais pas seulement de cela. Il y a aussi de l'humain, des espoirs, des relations affectives noues et dnouer avec les tiers qui ne sont jamais indemnises mais qui ont aussi leur importance. Elles font partie de ce que les justiciables attendent de la Justice.