Ley publicada en el Suplemento del Peridico Oficial, El jueves 1 de noviembre de 1973.

JOSE SERVANDO CHAVEZ HERNANDEZ, Gobernador Constitucional Interino del Estado libre y soberano de Michoacn de Ocampo, a todos sus habitantes hace saber que: El H. Congreso del Estado se ha servido dirigirme el siguiente Decreto: EL CONGRESO DE MICHOACAN DE OCAMPO DECRETA: NUMERO 100

LEY SOBRE EL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO

Capitulo I

DEL RGIMEN DE PROPIEDAD EN CONDOMINIO.

Articulo 1o. El rgimen de propiedad en condominio vertical, horizontal o mixto se constituye cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un inmueble, susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va pblica pertenecen a distintos condminos. Cada uno de stos tendr un derecho exclusivo y singular de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local, y, adems un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble necesarios para su uso y disfrute apropiados. Los derechos de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble slo sern enajenables, gravables o embargables, conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o local de propiedad exclusiva del condmino. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es susceptible de divisin. Articulo 2o. El rgimen de propiedad en condominio que regulan el articulo 868 del Cdigo Civil y esta Ley, puede originarse: I. Cuando los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de que conste un inmueble, pertenezcan a distintos dueos; II. Cuando el propietario o propietarios de un edificio se propongan vender o transmitir por otro ttulo a distintas personas los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales en que est dividido, siempre que exista un elemento comn que sea indivisible; III. Cuando los copropietarios de un edificio que conste de diversos pisos, departamentos, viviendas o locales, con elementos comunes e indivisibles, se propongan atriburselos en propiedad exclusiva; IV. Cuando el propietario o propietarios de un terreno se propongan construir en l un edificio o edificios, con elementos comunes e indivisibles, cuyos pisos, departamentos, viviendas o locales vayan a ser transmitidos en propiedad a distintas personas;

V. Cuando los copropietarios de un terreno se propongan construir en l un edificio o realizar una construccin y los pisos, departamentos, viviendas o locales vayan a serles atribuidos en propiedad exclusiva, siempre que exista un elemento comn indivisible; VI. Cuando se adquieran por personas distintas los diferentes pisos, viviendas o locales de que conste un inmueble, con elementos comunes e indivisibles; VII. Cuando varias personas decidan unirse para comprar un terreno para edificar y dividirse entre ellas los pisos, departamentos, viviendas o locales, con elementos comunes indivisibles. En todos los casos de las fracciones anteriores ser necesario que el dueo o dueos del inmueble, previa aprobacin de las autoridades competentes en materia de construcciones urbanas y sanitarias, hagan constar en escritura pblica su voluntad de constituir el rgimen de propiedad en condominio. Los notarios insertarn en la escritura constitutiva la aprobacin correspondiente. La infraccin de esta norma har incurrir en sancin a los notarios. Articulo 3o. Para constituir el rgimen de propiedad en condominio, en los trminos de los artculos anteriores, el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica, en la cual forzosamente se har constar: I. La situacin, dimensiones y linderos del terreno, as como una descripcin general de las construcciones y de los materiales empleados o que se vayan a emplear o del proyecto de las mismas; II. La descripcin de cada piso, departamento, vivienda o local, su nmero, situacin, medidas, piezas de que consta y dems datos necesarios para identificarlos; III. El valor total del inmueble, el valor de cada piso, departamento, vivienda o local y, consecuentemente, al porcentaje que este ltimo valor representa en relacin con el primero; IV. El destino general del condominio y el especial de cada piso, departamento, vivienda o local; V. Los bienes de propiedad comn, su destino con especificacin y detalles necesarios y, en su caso, su situacin, medidas, partes de que se compongan, caractersticas y dems datos necesarios para su identificacin; VI. Los documentos a que se refiere el ltimo prrafo del artculo anterior; VII. Como apndice, el plano general y los planos correspondientes a cada uno de los pisos, departamentos, viviendas, casas o locales y a los elementos comunes de que constar el condominio; as como copia certificada de las licencias de construccin otorgadas por las autoridades correspondientes; y el Reglamento de Condominio y Administracin, en el cual se detallarn los derechos y obligaciones de los diversos propietarios. Articulo 4o. El ttulo constitutivo del condominio, as como la dems documentacin relacionada con el mismo se le entregarn al administrador para el debido desempeo de su cargo. La escritura constitutiva del rgimen de propiedad en condominio que rena los requisitos de esta Ley, deber inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad Raz en el Estado. Articulo 5o. Declaracin de voluntad a que se refiere el artculo 2o. en sus fracciones II y IV, se considerar obligatoria y aceptada desde que el inmueble o edificio por construir se den en garanta real de un prstamo o desde que se venda o prometa vender cualquiera de las divisiones proyectadas.
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Articulo 6o. Cuando se celebre un contrato preparatorio para la adquisicin de los derechos de un piso, departamento, vivienda, casa o local, sujeto al rgimen de propiedad en condominio, el respectivo Reglamento de Condominio y Administracin deber estar certificado por notario pblico y se agregar a dicho contrato. Articulo 7o. En las escrituras de compraventa de cada piso, departamento, vivienda, casa o local se har referencia a la escritura general que exige el artculo 3o. y al apndice de la misma escritura, si fuere pblica o a los tantos del instrumento privado se agregar un ejemplar certificado por notario pblico del Reglamento de Condominio y Administracin. En los testimonios o ejemplares del instrumento privado se insertar dicho reglamento o bien se agregar a cada uno de ellos un ejemplar del mismo, certificado por notario. Articulo 8o. Las escrituras traslativas de dominio y los gravmenes que tengan por objeto los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales del inmueble sujeto al rgimen de condominio, as como las modificaciones que sufra la escritura original y el Reglamento de Condominio y Administracin, tambin debern inscribirse en el Registro Pblico de la Propiedad, siendo necesaria la previa inscripcin en el mencionado registro de la escritura constitutiva del condominio. Articulo 9o. Solamente por resolucin adoptada por el 80% de la totalidad de los votos y por las tres cuartas partes del nmero de condminos, se podr modificar lo dispuesto en las escrituras a que se refiere el artculo 3o. de esta Ley en materia de destino general del inmueble o especial de cada piso, departamento, vivienda o local, de valores relativos a stos y de bienes de propiedad comn. Articulo 10. Establecido el rgimen de propiedad en condominio, slo podr extinguirse por acuerdo unnime de los propietarios o en los casos previstos en el captulo VIII de esta Ley. Articulo 11. Se declara de inters pblico: I. La construccin de mercados, as como la realizacin de obras destinadas a servicios semejantes, que se construyan o funcionen bajo el rgimen de propiedad en condominio y sujetos a las modalidades que se establezcan en la presente Ley y de manera especial en el captulo VI de la misma; II. La constitucin del rgimen de propiedad en condominio en los predios ubicados en zonas donde a juicio de las autoridades competentes, proceda a la regeneracin urbana. A quienes tengan el carcter de inquilinos en los departamentos, viviendas, pisos, casas o locales que actualmente existan en dichos predios, se les dar el derecho de preferencia para que se conviertan en condminos. Cuando los propietarios de los predios a que se refiere el presente artculo construyan condominios, estarn exentos de los derechos de construccin o cooperacin que establezcan las leyes correspondientes.

Las autoridades correspondientes podrn adoptar adems las medidas administrativas que faciliten y estimulen la construccin de los condominios a que se refiere este artculo. Articulo 12. Los adquirentes de los condominios a que se refiere el artculo anterior, estarn exentos del pago del impuesto sobre traslacin de dominio y el Ejecutivo Estatal podr adoptar las medidas conducentes que los beneficien. Capitulo II

DE LOS BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMUN.

Articulo 13. Se entiende por condmino a la persona fsica o moral que sea titular de un derecho de propiedad exclusivo respecto de uno o ms pisos, departamentos, viviendas o locales de los mencionados en el artculo 1o. de esta Ley o que haya celebrado contrato que de cumplirse en sus trminos, le confiera tal carcter o los adquiera por virtud de certificado de vivienda o de participacin inmobiliaria. El condmino ser propietario exclusivo de su piso, departamento, vivienda, casa o local y copropietario de los elementos y parte del condominio que se consideren comunes. Articulo 14. El derecho de cada condmino sobre los bienes comunes ser proporcional al valor de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva para este efecto. Articulo 15. El propietario de un piso, departamento, vivienda o local podr usar, gozar y disponer libremente de l, con las limitaciones que establece esta Ley y con las dems que seale el Reglamento de Condominio y Administracin. Articulo 16. En el Reglamento de Condominio y Administracin podr establecerse que, en caso de enajenacin, los propietarios de los otros pisos, departamentos, viviendas o locales gozarn del derecho del tanto y del derecho de designar comprador. El Reglamento, en ese caso, determinar adems, el procedimiento, trminos y condiciones de ejercicio de esos derechos. En el caso de condominios financiados o construidos por instituciones oficiales, stas reglamentarn el derecho del tanto. Articulo 17. Son objeto de propiedad comn de todos los condminos: I. Los terrenos, los stanos, prticos, puertas de entrada, fachadas, vestbulos, patios, jardines, galeras, corredores y escaleras, siempre que sean de uso general; II. Los locales destinados a la administracin, portera y alojamiento del portero; las instalaciones generales y servicios comunes; y,
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III. Las obras, instalaciones, aparatos y dems objetos que sirvan al uso o disfrute comn, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montecargas, (sic) incineradores, estufas, hornos, bombas, motores, albaales, canales; conductos de distribucin de agua, drenaje, calefaccin, electricidad, gas; obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato y otras semejantes, con excepcin de los que sirvan exclusivamente a cada piso, departamento, vivienda o local; IV. Los cimientos, estructuras, paredes maestras, muros de carga y los techos de los condominios; V. Cualesquiera otro que se resuelva por unanimidad de los condminos usar o disfrutar en comn o que con tal carcter se establezca en el Reglamento de Condominio y Administracin o en la escritura constitutiva. Articulo 18. Sern de propiedad comn de los condminos colindantes, los entrepisos, muros y dems divisiones de los pisos, departamentos, viviendas, casas o locales que los separen entre s. Tambin son de propiedad comn de los condminos respectivos las obras, instalaciones, aparatos y objetos que sirvan slo a dos o ms pisos, departamentos, viviendas o locales. Articulo 19. Los bienes comunes no podrn ser objeto de divisin o enajenacin, salvo en los casos sealados por esta Ley. Articulo 20. Los derechos de cada condmino en los bienes comunes son inseparables de su propiedad exclusiva o individual cuyo uso y goce permiten o faciliten. Articulo 21. Aunque un condmino haga abandono de sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, continuar sujeto a las obligaciones que le impone esta Ley, la escritura constitutiva, el Reglamento de Condominio y Administracin y las dems disposiciones legales aplicables. Articulo 22. Cada condmino podr servirse de los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir o hacer ms oneroso el derecho de los dems. Articulo 23. Cada condmino podr usar, gozar, enajenar, hipotecar o gravar en cualquiera otra forma su piso, departamento, vivienda o local y disponer de l en cualquiera otra forma sin necesidad del consentimiento de los dems, salvo las limitaciones, modalidades y prohibiciones de esta Ley y las dems que establezcan la escritura constitutiva y el Reglamento de Condominio y Administracin. En la enajenacin, transmisin por cualquier ttulo, gravamen o embargo de un piso, departamento, vivienda o local, se entendern comprendidos invariablemente los bienes comunes que le son anexos. Articulo 24. En el caso de venta de un piso, departamento, vivienda o local sujetos al rgimen de condominio, el inquilino disfrutar del derecho del tanto, siempre que tenga ms de un ao con
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dicha calidad y se encuentre al corriente en el pago de las rentas. Los Condminos de los otros pisos, departamentos, viviendas o locales, no disfrutarn de ese derecho. Articulo 25. En caso de que un condmino deseare vender su piso, departamento, vivienda o local, lo notificar al inquilino que se encuentre en el supuesto del artculo anterior por medio del administrador del edificio, de notario o judicialmente, con expresin del precio ofrecido y dems condiciones de la operacin, a efecto de que, dentro de los 10 das siguientes, manifieste si hace uso del derecho del tanto. Articulo 26. Si el piso, departamento, vivienda o local se enajenare con infraccin a lo dispuesto en el artculo anterior, el inquilino podr subrogarse en lugar del adquirente con las mismas condiciones estipuladas en el contrato de compraventa, siempre que haga uso del derecho de retracto, con exhibicin del precio, dentro de los 15 das siguientes al en que haya tenido conocimiento cierto de la enajenacin. Los notarios, o quienes hagan sus veces se abstendrn de autorizar una escritura de compraventa de esta naturaleza, si antes no se cercioran que el vendedor ha respetado el derecho del tanto. En caso de que la notificacin se haya hecho por conducto del administrador del edificio, ste deber comprobar ante el notario o quien haga sus veces en forma indubitable el da y hora en que se notific al inquilino. Articulo 27. Cada condmino u ocupante usar de su piso, departamento, vivienda o local en forma ordenada y tranquila. No podr, en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas costumbres; ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente; y, en caso de duda, a aqullos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su ubicacin; ni efectuar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los dems condminos u ocupantes o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados. En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, debern abstenerse de todo acto, an en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su funcin, estando obligados a mantener en buen estado de conservacin y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones. El infractor de estas disposiciones, ser responsable del pago de los gastos que se efecten para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trate, as como de los daos y perjuicios que resultaren. Articulo 28. Los condminos del piso bajo o primero y los del ltimo, de departamentos, viviendas o locales situados en aqul o en ste, no tendrn ms derechos que los restantes condminos. Salvo que lo establezca el Reglamento de Condominio y Administracin, los condominios de la planta baja no podrn ocupar los vestbulos, jardines, patios y otros lugares especiales de aqullos, ni los stanos, ni hacer obras en dichos lugares. Con igual salvedad, los condminos del ltimo piso no podrn ocupar la azotea o techo, ni elevar nuevos pisos, ni realizar otras construcciones. Las mismas restricciones son aplicables a los dems condminos del edificio. Articulo 29.
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Cada condmino podr hacer toda clase de obras y reparaciones en el interior de su piso, o departamento, viviendas o local, pero le estar prohibida toda clase de innovacin o modificacin que afecte a la estructura, paredes maestras, muros de carga u otros elementos esenciales del inmueble o que pueda perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad. Tampoco podr abrir luces, ventanas, o claros en las fachadas, ni pintar o decorar stas o las paredes exteriores en forma que desentone del conjunto o perjudique a la esttica general del edificio. Articulo 30. Sern por cuenta de los respectivos condminos las obras que requieran los techos, pisos, medianeros, suelos, paredes u otras divisiones que tengan el mismo carcter. Los condminos del ltimo piso o de los departamentos, viviendas o locales situados en l, costearn las obras de los techos en su parte interior; pero las obras que requieran los techos en su parte exterior y los stanos, sern por cuenta de todos los condminos. Articulo 31. Para las obras en los bienes comunes e instalaciones generales, se observarn las siguientes reglas: I. Las obras necesarias para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad, conservacin y para que los servicios funcionen normal y eficazmente, se efectuarn por el administrador previa licencia, en su caso, de las autoridades competentes, sin necesidad de previo acuerdo de los condminos, pero con cargo al fondo de gastos de mantenimiento y administracin. Cuando ste no baste o sea preciso efectuar obras no previstas, el administrador convocar a asamblea de condminos, a fin de que por mayora de votos resuelvan lo conveniente; II. El enajenante es responsable de los vicios ocultos del condominio. El resto de los condminos podrn proceder a la reparacin de los mismos, en la proporcin que cada uno represente sobre el valor total de aqul, quedando a salvo sus derechos para repetir en contra del enajenante; III. Para realizar obras puramente voluntarias, que aunque se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad, no aumenten el valor del condominio, u otras que, sin ser necesarias si lo aumente, se requerir el voto aprobatorio del 75% de los condminos; IV. Los condminos no podrn emprender ni realizar obra alguna en los bienes comunes e instalaciones generales, excepto las reparaciones o reposiciones urgentes, en caso de falta de administrador; V. Se prohiben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, solidez, estabilidad, conservacin, salubridad del condominio o que afecten la comodidad del mismo; que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio comn aunque sea a un solo condominio o que demerten cualquier piso, departamento, vivienda o local. Capitulo III

DE LAS ASAMBLEAS Y DEL ADMINISTRADOR.

Articulo 32.
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La asamblea de condminos es el rgano supremo del condominio. Cada condmino tendr un nmero de votos igual al porcentaje del valor de su piso, departamento, vivienda, o local que represente en el total del condominio. La votacin ser personal y directa, salvo que el Reglamento de Condominio y Administracin determine otra forma y procedimiento. Las resoluciones de la asamblea se tomarn por mayora simple de votos, excepto en los casos en que la presente Ley y el Reglamento de Condominio y Administracin prescriban una mayora especial o la unanimidad. Caso de empate el administrador tendr voto de calidad. Cuando un solo condmino represente ms del 48% de los votos, se requerir adems el 50% de los votos restantes, para que sean vlidos los acuerdos que requieran mayora especial en los trminos de la presente Ley o del Reglamento de Condominio y Administracin. Articulo 33. La convocatoria para la celebracin de asamblea se har en los trminos de la fraccin X, del artculo 37 de esta Ley. Cuando la asamblea se celebre a virtud de primera convocatoria se requerir un qurum del 90% de votos computables; cuando se verifique por segunda convocatoria, el qurum ser cuando menos del 51% de votos computables. Si la asamblea se efectuare en razn de tercera convocatoria, las resoluciones se tomarn por la mayora simple de los presentes. Las resoluciones adoptadas por las asambleas en los trminos de esta Ley, del Reglamento de Condominio y Administracin y de las dems disposiciones legales aplicables obligan a todos los condminos, incluyendo los ausentes o disidentes. Articulo 34. La asamblea tendr las facultades siguientes: I. Nombrar y remover libremente al administrador, en los trminos del Reglamento de Condominio y Administracin, excepto al primero que ser designado por el promotor o constructor del condominio cuyo nombramiento ser confirmado o revocado en la primera asamblea de condminos; II. Resolver sobre la especie y el monto de la garanta que debe otorgar el administrador respecto del manejo del fondo de mantenimiento y administracin, del condominio, as como para asegurar las dems responsabilidades que pudiera contraer en el desempeo de su cargo; III. Examinar y en su caso aprobar, el estado de cuenta anual que someta el administrador a su consideracin; IV. Promover ante las autoridades competentes, a travs de la persona o personas que al efecto sean designadas, los procedimientos o las medidas que se consideren pertinentes, cuando el administrador infrinja esta Ley, el Reglamento de Condominio y Administracin, la escritura constitutiva y cualesquiera disposiciones legales aplicables; V. Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de inters comn que no se encuentren comprendidos dentro de las funciones conferidas al administrador; VI. Las dems que le confiera la presente Ley, el Reglamento de Condominio y Administracin, la escritura constitutiva y dems disposiciones legales aplicables. Articulo 35.
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Los condominios sern administrados por la persona fsica o moral que designe la asamblea en los trminos de esta Ley y del Reglamento de Condominio y Administracin. Sin embargo, en el Reglamento podr establecerse que la administracin est a cargo de un comit integrado por dos o ms condminos con las mismas atribuciones y facultades del administrador nico. En este ltimo caso, los miembros del comit no tendrn derecho a remuneracin alguna salvo pacto en contrario. El comit tomar sus resoluciones por unanimidad y en caso de desacuerdo someter el asunto a la asamblea. El comit designar la persona a cuyo cargo estar la ejecucin material de los actos de administracin. Articulo 36. Salvo que el Reglamento disponga otra cosa, el administrador y el comit de administracin podrn ser removidos libremente por el voto de la mayora de los condminos, en los trminos del artculo 34 fraccin I. Articulo 37. Son atribuciones del administrador: I. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y servicios comunes y de la conservacin de los mismos; II. Mantener en buen estado el funcionamiento y las instalaciones y servicios generales; III. Recabar y conservar toda la documentacin relacionada con el condominio; IV. Realizar todos los actos de administracin y conservacin; V. Realizar las obras necesarias en los trminos de la fraccin I del artculo 31 de esta Ley; VI. Recaudar de los condominios lo que a cada uno corresponda aportar al fondo de mantenimiento y administracin, a que se refiere el artculo 38 de esta Ley; VII. Efectuar los gastos de mantenimiento y administracin, del condominio, con cargo al fondo correspondiente, en los trminos del Reglamento de Condominio y Administracin; VIII. Ejecutar los acuerdos de la asamblea, salvo que sta designe a otra persona; IX. Entregar mensualmente por escrito a cada uno de los condminos, la siguiente documentacin: a) Relacin pormenorizada de los gastos del mes anterior efectuados con cargo al fondo de mantenimiento y administracin; b) Relacin en la que conste el nombre de los condminos que aportaron su cuota al fondo de mantenimiento y administracin y de los que no lo hicieron; c) Recibo a cada uno de los condminos correspondientes al mes anterior en que se consigne que cubri su aportacin al fondo de mantenimiento y administracin o documento en el que conste el saldo a su cargo; d) Reserva del fondo y fines para que se destinar en el mes que se inicie. El administrador recabar la firma de cada condmino o de la persona a que se refiere la siguiente fraccin, en la forma y trminos indicados por esta ltima. El condmino tendr un plazo de cinco das contados a partir de la fecha de dicha documentacin para formular las observaciones u objeciones que considere pertinentes. Transcurrido dicho plazo se considerar que est de acuerdo con la misma, independientemente de que estar sujeta a la aprobacin de la asamblea en los trminos de la fraccin III del artculo 34 de esta Ley; X. Convocar a asambleas cuando menos con tres das de anticipacin a la fecha de la misma, indicando lugar, da y hora en que se celebrar e incluyendo la orden del da. Los condminos sern notificados en el lugar que para tal efecto sealen y se recabar la firma de los mismos, de sus representantes o de la persona que se halle en el domicilio indicado, ante dos testigos.
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Adems de la notificacin personal, el administrador colocar la convocatoria en uno o ms lugares visibles del condominio. Los condminos podrn convocar a asambleas sin intervencin del administrador cuando representen como mnimo la cuarta parte del valor del condominio; XI. Vigilar la debida observancia de las disposiciones de esta Ley, del Reglamento de Condominio y Administracin y del acta constitutiva; XII. Realizar las dems funciones y cumplir con las dems obligaciones que establece la Ley, el Reglamento de Condominio y Administracin, la escritura constitutiva y dems disposiciones aplicables. Articulo 38. El administrador ser el representante legal de los condminos en todos los asuntos comunes relacionados con el edificio, sea que se promuevan a nombre o en contra de ellos. Tendr las facultades de representacin de un apoderado general de los condminos para administrar bienes y para pleitos y cobranzas, pero no las especiales o que requieran clusula especial, salvo que se le confieran por la asamblea. Las medidas que adopte y las disposiciones que dicte el administrador, dentro de sus facultades, sern obligatorias para todos los condminos, a menos que la asamblea los modifique o revoque. El administrador manejar un fondo para gastos de mantenimiento y administracin del condominio, que se integrar en proporcin de cada piso, departamento, vivienda o local y que como mnimo deber alcanzar para cubrir los gastos correspondientes a tres meses. La primera aportacin para la constitucin del fondo la determinar el Reglamento de Condominio y Administracin. Capitulo IV

DEL REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIN.

Articulo 39. El Reglamento de Condominio y Administracin determinar obligatoriamente, por lo menos, los siguientes puntos: I. Los derechos y obligaciones de cada uno de los condminos, especificando con la mayor claridad y precisin las partes del condominio que son de uso comn y las limitaciones a que quede sujeto el ejercicio del derecho de usar tanto los bienes comunes como los propios; II. Forma de convocar a asamblea de condominios; persona que presidir la reunin y las medidas que podrn tomarse por mayora simple por parte de la asamblea para la mejor administracin y mantenimiento del condominio; III. Requisitos que para ser administrador y, en su caso, miembro del comit de administracin; IV. Forma de designacin y facultades del administrador y casos en que proceda la remocin del mismo;

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V. Bases de remuneracin del administrador, forma de aportacin de los condminos para la integracin del fondo para gastos de mantenimiento, de administracin y dems gastos comunes; VI. Las disposiciones necesarias que propicien la mejor convivencia social y cultural de los condminos; VII. Las reglas adecuadas para la mejor administracin y operacin del condominio. Articulo 40. El Reglamento de Condominio y Administracin slo podr modificarse por acuerdo del 75% de los condminos. Articulo 41. Cualquier nuevo adquirente est obligado a sujetarse al Reglamento que ya exista. Capitulo V

DE LOS GASTOS, OBLIGACIONES FISCALES O CONTROVERSIAS.

Articulo 42. Cada condmino contribuir mensualmente, en proporcin al valor de su piso, departamento, vivienda o local a los gastos de administracin, mantenimiento y operacin de los bienes y servicios comunes. Articulo 43. Cuando se trata de cosas o servicios que beneficien a los condminos en proporciones diversas, los gastos se repartirn en relacin con el uso que cada uno haga de aqullos. Cuando un condominio conste de diferentes partes y comprenda, por ejemplo, varias escaleras, patios, jardines, obras e instalaciones destinadas a servir nicamente a una parte del conjunto, los gastos especiales relativos sern a cargo del grupo de condminos beneficiados. Tambin en el caso de las escaleras, ascensores, montacargas y otros elementos, aparatos o instalaciones cuya utilizacin sea variable por los propietarios, podrn establecerse normas especiales para el reparto de gastos. Articulo 44. Para efectos fiscales cada piso, departamento, vivienda o local se empadronar y valuar por separado, comprendindose en la valuacin la parte proporcional indivisa de los bienes comunes, o bien se estimar por separado la renta que sea susceptible de producir. Los condminos cubrirn independientemente el impuesto sobre la propiedad raz as como los dems impuestos de que sean causantes, salvo que por disposicin legal la carga gravite sobre la unidad. Articulo 45. Las cuotas para gastos comunes que los condminos no cubran oportunamente, causarn intereses al tipo legal o al que fije el Reglamento de Condominio y Administracin.

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El acta de la asamblea en que se acuerde el pago de cuotas anticipadas, o en que se distribuyan los gastos ya efectuados, protocolizada ante notario, o la liquidacin mensual a cargo de los condminos, tendrn el carcter de ttulo ejecutivo y servirn de documentos base del derecho de accin para demandar en la va sumaria civil a los morosos el pago de su adeudo e intereses, as como la pena convencional que estipule el Reglamento de Condominio y Administracin. Los crditos respectivos seguirn siempre al dominio de los correspondientes pisos, departamentos, viviendas o locales, stos constituyen una garanta real de aqullos, aunque se trasmitan a terceros, y gozarn en su caso, del privilegio que establece el artculo 2819 del Cdigo Civil sobre cada inmueble y sobre los muebles y otros objetos que se encuentren en l y que pertenezcan al condmino titular de aqul. El Reglamento de Condominio y Administracin podr establecer que cuando algn condmino se constituya en mora, el administrador podr distribuir, el importe del adeudo causado y que se sigue causando, entre los restantes condminos, en proporcin al valor de sus propiedades, hasta la recuperacin del adeudo. Al efectuarse la recuperacin de dicho adeudo, el administrador reembolsar a los afectados por aquel cargo, las cantidades que hubiesen aportado y los intereses en la parte proporcional que les corresponda. Articulo 46. El condmino que no cumpla con las obligaciones a su cargo ser responsable de los daos y perjuicios que causen a los dems. El condmino que en forma reiterada no cumpla con sus obligaciones, podr ser de (sic) demandado para que se le prive de sus derechos como tal, previo requerimiento indubitable que se le haga y respetndose el derecho del tanto en los trminos del Reglamento de Condominio y Administracin. El ejercicio de este derecho de accin deber ser acordado por mayora simple en asamblea de condminos. Articulo 47. Si el infractor fuese un ocupante no condmino, el administrador deber demandarle, previo consentimiento del condmino, la desocupacin del departamento, vivienda o local, si el resto de los condminos, en asamblea, as lo acuerdan por mayora simple. Si el condmino se opusiere se proceder en los trminos del artculo anterior. Articulo 48. Las controversias que se susciten con motivo de la aplicacin de la presente Ley, del Reglamento de Condominio y Administracin, de la escritura constitutiva de las dems disposiciones legales aplicables, se tramitarn y decidirn en juicio sumario. Capitulo VI

DEL CONDOMINIO DE MERCADOS Y DE OBRAS DESTINADAS A SERVICIOS SEMEJANTES.

Articulo 49. El Estado o los Municipios al construir mercados u obras destinadas a servicios semejantes, podrn hacerlo de acuerdo con el rgimen de propiedad en condominio.
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Tambin los particulares convenientemente organizados o agrupados, podrn realizar bajo el rgimen de condominio las obras a que se refiere esta disposicin, previa aprobacin del ayuntamiento respectivo, as como de los estudios tcnicos a que se refiere el artculo 51. Articulo 50. El Gobierno del Estado o los Ayuntamientos, previa autorizacin del Congreso Local, podrn constituirse avalistas, fiadores o responsables solidarios de las obligaciones contradas con motivo de financiamientos o crditos que obtengan particulares que se organicen o agrupen para construir mercados u otras obras destinadas a servicios semejantes. En caso de que el avalista, fiador o deudor solidario llegare a pagar por incumplimiento del obligado directo, aqul podr repetir en contra de ste haciendo uso de la facultad econmica coactiva. Articulo 51. Los mercados, as como las obras destinadas a servicios semejantes, debern ser proyectados tcnicamente y aprobada su construccin por la Junta de Planeacin y Urbanizacin del Estado y por los tcnicos en ingeniera Sanitaria correspondientes, para que pueda constituirse el rgimen de condominio respecto de aqullos. Articulo 52. La Entidad que haya constituido el condominio, proceder a la venta de los locales, as como de los derechos correspondientes a los bienes destinados a uso comn, entre personas idneas que hagan del pequeo comercio su ocupacin ordinaria. Articulo 53. Cuando la obra haya sido realizada por el Ejecutivo del Estado o los Ayuntamientos, con el producto de la venta de los locales y de los derechos sobre los bienes comunes, la Entidad respectiva deber constituir un fideicomiso o un fondo revolvente, dedicado de manera exclusiva a la construccin de obras destinadas a los servicios a que se refiere el artculo 49. Articulo 54. Cuando la construccin haya sido realizada por particulares, una vez terminada la obra, les ser titulado en propiedad el local que a cada persona se le haya asignado, por un representante nombrado, para tal efecto por la asamblea general de condminos y con la intervencin de un representante del Ayuntamiento. Articulo 55. Por tratarse de un servicio pblico, la asamblea de condminos y stos en lo individual no tendrn facultades para cambiar el fin del condominio destinado a mercado o a otro servicio semejante, ni el de los locales de aqullos, como tampoco para declarar extinguido el rgimen de condominio, en tanto el inmueble se encuentre en condiciones de servicio. La violacin de esta norma se sancionar en los trminos del artculo 57 de la presente Ley. Articulo 56. El Estado o el Municipio, segn el caso, son titulares del derecho del tanto y, adems, tendrn la facultad de designar al comprador para los locales cuyos condminos pretendan vender. Articulo 57.

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Queda prohibido que el propietario de un local lo d en arrendamiento, salvo causa de fuerza mayor o de incapacidad para trabajar personalmente, debidamente acreditada ante el Ayuntamiento. La contravencin a esta norma autoriza al Ejecutivo del Estdo (sic) o al Ayuntamiento para que, por medio de procedimiento administrativo, cancelen el contrato de compra-venta o acuerdo de la privacin de los derechos de que sea titular el condmino, reintegrndole a ste el 80% de las cantidades que hubiese abonado a cuenta del precio del local y, en su caso, a cubrirse el mismo porcentaje del valor comercial del propio local, que fijarn tres peritos designados: uno por el Ejecutivo del Estado o por el Presidente Municipal correspondiente, el otro por la asamblea de condminos y el tercero por el condmino presunto afectado. Si ste ltimo no hace el nombramiento de perito, la designacin ser hecha por el administrador del condominio. Las resoluciones que en este caso se dicten no admiten recurso alguno. Articulo 58. Queda prohibida la concentracin de locales en una o en varias personas; por lo tanto no se podr adquirir por si ni por interpsita persona, ms de un local por un slo individuo. La Asamblea y el administrador vigilarn que entre los condminos no se realicen actos o contratos que importen traslacin de dominio, cesin de derechos, arrendamiento u otros semejantes, tendientes a eludir la prohibicin que se establece en este artculo. La violacin de esta norma se sancionar conforme al artculo anterior. Articulo 59. Ser necesaria la autorizacin por escrito del Ejecutivo del Estado o del Ayuntamiento, en su caso, segn sea la Entidad que haya realizado la obra, para que un propietario pueda enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su local y los derechos sobre los bienes comunes que le son anexos. La falta de dicha autorizacin produce la nulidad absoluta del acto. Articulo 60. El administrador del condominio ser nombrado por el Primer Secretario de Gobierno o el Presidente Municipal respectivo, segn el caso, de terna propuesta por la asamblea de condminos. Si stos no hacen la proposicin dentro del trmino de treinta das, la autoridad correspondiente designar un administrador con el carcter de provisional y, en tres das, convocar a asamblea general de condminos por medio de un aviso que se fijar en lugares visibles del condominio, y en los lugares pblicos acostumbrados y publicacin que se haga de la convocatoria, por una sola vez, y con cinco das de anticipacin, en el Peridico Oficial del Estado. De no concurrir a la asamblea la mayora de condminos se convocar a asamblea por segunda vez, en los trminos antes indicados y sus acuerdos sern vlidos independientemente del nmero de condminos que asistan a la misma. La Entidad que hubiese promovido la construccin del condominio designar administrador provisional hasta en tanto se satisfagan los requisitos sealados en la primera parte de esta disposicin. Articulo 61. El administrador del condominio deber sealar a los comerciantes ambulantes, con la correspondiente intervencin del inspector del mercado y sin lesionar los derechos de los
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condminos, el sitio en las reas comunes del condominio en que podrn ejercer su comercio el da de plaza. Articulo 62. Las controversias que surjan respecto de las cuestiones de que trata el presente captulo se tramitarn y se resolvern mediante procedimiento administrativo y de acuerdo con las siguientes reglas: I. El titular de la pretensin ocurrir ante el Primer Secretario de Gobierno o ante el Presidente Municipal respectivo, en su caso, mediante escrito en el que se debern llenar los requisitos a que se refieren los artculos 327 y 328 del Cdigo de Procedimientos Civiles. En los casos de incurrir el condominio en violacin de las prohibiciones contenidas en los artculos 58 y 59 de la presente Ley, el procedimiento se iniciar de oficio por el Jefe del Departamento Jurdico del Gobierno del Estado o por el Secretario de la Presidencia Municipal respectiva o por acuerdo de la mayora de los condminos, tomado en asamblea; II. Del escrito a que se refiere la fraccin anterior o del acuerdo que inicie el procedimiento de oficio a que se refiere la misma disposicin, se dar traslado por tres das al sujeto pasivo de la relacin para que conteste en tres das lo que a su derecho convenga, con apercibimiento de que, de no hacerlo, se tendrn por ciertos los hechos narrados en el escrito de pretensin o acuerdo de iniciacin del procedimiento, salvo prueba en contrario; III. Dentro del trmino de quince das se sealarn da y hora determinados para la celebracin de una audiencia de ofrecimiento y recepcin de pruebas y, al concluir la misma, las partes podrn alegar verbalmente, asentndose en autos extracto de sus alegatos si lo solicitaren, pero sin que los mismos puedan exceder de quince minutos por cada parte, incluyendo las rplicas o contrarrplicas; IV. El procedimiento se tramitar ante el Departamento Jurdico del Gobierno del Estado o ante el Secretario del Ayuntamiento respectivo, segn sea la Entidad que haya ejecutado o controle el condominio. Integrado el expediente se pasar, para su resolucin, al Primer Secretario de Gobierno o al Presidente Municipal, segn el caso, para que dicte la resolucin correspondiente. Sus fallos no admitirn recurso alguno. Articulo 63. El Ejecutivo del Estado, por conducto del Primer Secretario de Gobierno o el Presidente Municipal, por s o por medio de la persona que al efecto designen, podrn, en todo tiempo, imponerse de la administracin y funcionamiento de los condominios a que se refiere este captulo, para cerciorarse del cumplimiento de la Ley, del Reglamento de Condominio y Administracin, as como de las dems obligaciones adquiridas por los condminos. Articulo 64. La Tesorera General del Estado, cuando lo estime pertinente o a solicitud de un (sic) cuarta parte de los condminos, podr practicar auditoras a los condominios a que se refiere el artculo 11 fraccin II y el presente captulo de esta Ley y sus resultados deber hacerlos del conocimiento de la autoridad que hubiere intervenido en la construccin del mercado, as como de los interesados. En caso de que de la auditora resultaren responsabilidades a cargo del administrador, la Primera Secretara de Gobierno o el Ayuntamiento procedern a destituirlo de inmediato de sus funciones y a designar un administrador interino en tanto la asamblea de condminos integra la terna a que se refiere el artculo 60 de esta Ley, sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiere incurrido el administrador.
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Articulo 65. Los administradores de los condominios a que este captulo se refiere sern los ejecutores de las resoluciones administrativas dictadas en los procedimientos establecidos en este captulo, sin perjuicio de que el Primer Secretario de Gobierno o el Presidente Municipal designen persona para tal efecto. Si se trata de obligaciones lquidas o susceptibles de liquidarse, para la efectivacin de las mismas se har uso de la facultad econmico coactiva. Articulo 66. El Estado y los municipios podrn participar en la construccin de los mercados con el carcter de condminos, con los derechos y obligaciones inherentes, conservando las atribuciones que les competen como autoridades pero solamente podrn atribuirse en propiedad exclusiva la zona destinada al da de plaza. Articulo 67. Liberado el Gobierno del Estado de las obligaciones contradas en los trminos del artculo 50 de esta Ley, podr ser substituido en el ejercicio de las atribuciones que este captulo le confiere por el ayuntamiento correspondiente. Capitulo VII

DE LOS GRAVMENES.

Articulo 68. Los gravmenes son divisibles entre los diferentes pisos, departamentos, viviendas o locales de un condominio. Cada uno de los condminos slo responder del gravamen de la propiedad de que sea titular, bien sea que dichos gravmenes se constituyan con anterioridad o con posterioridad a la constitucin del rgimen. Toda clusula que establezca mancomunidad o solidaridad de los condminos para responder de un gravamen anterior a la adquisicin, se tendr por no puesta. Articulo 69. Todo gravamen constituido sobre cualquier piso, departamento, vivienda o local integrantes de un condominio incluir los bienes y elementos comunes a cuyo uso y aprovechamiento tenga derecho el condmino. Capitulo VIII

DESTRUCCIN, RUINA Y RECONSTRUCCIN DEL CONDOMINIO.

Articulo 70. Si el condominio se destruyere en su totalidad o en una proporcin que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, segn peritaje practicado por las autoridades competentes o por una institucin fiduciaria, cualquiera de los condminos podr pedir la divisin del terreno o
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del terreno (sic) y de los bienes comunes que queden, con arreglo a las disposiciones generales sobre copropiedad, la Ley de Planeacin y Urbanizacin del Estado y dems disposiciones aplicables. Si la destruccin no alcanza la gravedad que se indica, la mayora de los condminos podr resolver la reconstruccin. Los condminos que queden en minora estarn obligados a contribuir a la reconstruccin en la proporcin que les corresponda o enajenar sus derechos a los mayoritarios, segn avalo practicado por una institucin fiduciaria. Articulo 71. En caso de ruina o vetustez del condominio, la mayora de los condminos podr resolver, previo dictamen de las autoridades competentes, la demolicin o la reconstruccin. Si optare por sta, la minora no podr ser obligada a contribuir a ella; pero los condminos que hagan mayora podrn adquirir las partes de los disconformes, con base en el precio del avalo practicado por una institucin de crdito. Articulo 72. En todo lo no previsto por la presente Ley, se aplicar el Cdigo Civil para el Estado.

TRANSITORIOS
Primero. Se abroga la Ley sobre el rgimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos, viviendas o locales, de fecha 3 de abril de 1957 publicada en el suplemento al Peridico Oficial del Estado de fecha 11 de abril de 1957 y se derogan el Decreto No. 71 de fecha 17 de febrero de 1967 publicado en el Peridico oficial del Estado de fecha 20 de noviembre del mismo ao, as como las dems disposiciones que se opongan a la presente Ley. Segundo. Esta Ley entrar en vigor a los tres das de su publicacin en el Peridico Oficial del Estado. EL EJECUTIVO DEL ESTADO DISPONDR SE PUBLIQUE Y OBSERVE. PALACIO DEL PODER LEGISLATIVO.- MORELIA, MICH., A 16 DE OCTUBRE DE 1973.- DIPUTADO PRESIDENTE, LIC. CUTBERTO TENORIO GONZLEZ-. DIPUTADO SECRETARIO, MARGARITO ANTNEZ DOMNGUEZ.- DIPUTADO SECRETARIO, ARTURO VALDS GARCIA. FIRMADOS. POR TANTO MANDO SE PUBLIQUE Y OBSERVE. PALACIO DEL PODER EJECUTIVO.- MORELIA, MICH., A 18 DE OCTUBRE DE 1973.- EL GOBERNADOR CONSTITUCIONAL INTERINO DEL ESTADO,- LIC. JOS SERVANDO CHVEZ HERNNDEZ.- EL PRIMER SECRETARIO DE GOBIERNO.- LIC. EFREN CONTRERAS VALLEJO. FIRMADOS

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