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REFLEXIONES SOBRE LA LINEALIDAD DE LOS MODELOS EXPLICATIVOS DE LA CONFORMACIN DE PRECIOS INMOBILIARIOS

Jacobs H., Ysamar ysa123mar@hotmail.com Arquitecto (UJMV Caracas). Especialista en Avalo de Bienes Muebles e Inmuebles (UNEXPO 2013). Se desempea como Arquitecto en la Unidad Regional de Planta Fsica del Vicerrectorado Luis Caballero Mejas de la Universidad Nacional Experimental Politcnica Antonio Jos de Sucre Vicerrectorado Luis Caballero Mejas Caracas, Venezuela. Con 18 aos de experiencia profesional est iniciando su camino como investigadora en el rea valuatoria. Centeno S., Raquel rcenteno@unexpo.edu.ve

Ing. Civil (IUPFAN Caracas). Especialista en Avalo de Bienes (UNIMET Caracas). MSc en Gerencia de Proyectos (UCAB Caracas). Profesora Agregada a Dedicacin Exclusiva del Departamento de Ingeniera Industrial en la Universidad Nacional Experimental Politcnica Antonio Jos de Sucre Vicerrectorado Luis Caballero Mejas Caracas, Venezuela, donde actualmente ejerce como Directora de Investigacin y Postgrado. En la Universidad ha ocupado los cargos de Jefe del rea de Investigacin Operativa, Coordinadora General Acadmica y Coordinadora General de Desarrollo Docente. En el mbito profesional tiene amplia experiencia como avaluadora y es la miembro N 628 de la Sociedad de Ingenieros Tasadores y Avaluadores de Venezuela (SOITAVE) donde ejerci la Presidencia de la Comisin de Educacin. Investigadora Acreditada en el Nivel A del Programa de Estmulo a la Investigacin e Innovacin del Ministerio del Poder Popular para Ciencia, Tecnologa e Innovacin desde el 2010. Coordina la lnea de investigacin Anlisis y Mejora de Sistemas Organizacionales Complejos donde ha sido tutora de trabajos de postgrado a nivel de especializacin y maestra. Serafin P., Manuel mserafin@unexpo.edu.ve

Ing. Qumico (USB Caracas). MSc en Ing. Industrial (UNEXPO Caracas). Profesor Agregado a Dedicacin Exclusiva del Departamento de Ciencias Bsicas en la Universidad Nacional Experimental Politcnica Antonio Jos de Sucre Vicerrectorado Luis Caballero Mejas Caracas, Venezuela, donde ha ejercido como Coordinador General Acadmico y actualmente es el Coordinador de la Maestra en Ingeniera Industrial. Investigador Acreditado en el Nivel A del Programa de Estmulo a la Investigacin e Innovacin del Ministerio del Poder Popular para Ciencia, Tecnologa e Innovacin desde el 2010. Realiza investigacin en las reas de: Enseanza de la Ingeniera; Modelaje, Anlisis y Mejoramiento de Sistemas Complejos y Toma de Decisiones Multicriterio en Entornos de Incertidumbre. Es rbitro en Revistas y Congresos Nacionales e Internacionales en sus reas de experticia.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 RESUMEN En los modelos explicativos de la conformacin de precios inmobiliarios con fines de valuacin se suele utilizar la ecuacin de regresin lineal mltiple ajustada a partir de los datos de operaciones comerciales, debidamente registradas, sobre la consideracin que las operaciones seleccionadas representen referenciales comparables de los diferentes inmuebles respecto al inmueble objeto de valoracin. Los modelos de regresin lineal mltiple presentan la ventaja metodolgica del rigor estadstico que incluye la posibilidad de corroborar los supuestos del modelo. En todo caso la tcnica de regresin mltiple presenta una fortaleza desde el punto de vista estadstico que potencialmente puede convertirse en una debilidad cuando se pretende su validez incuestionable como estimador de las opiniones de valor, especficamente el hecho de que al incrementar el nmero de variables tambin se incrementa el valor obtenido del coeficiente de regresin, con lo cual se justifica un potencial aumento del poder explicativo del modelo y, por tanto, de la bondad de la opinin de valor resultante. En este trabajo se utilizaron datos reales del mercado inmobiliario venezolano, en particular se dispusieron de novecientas veintinueve (929) operaciones de compra-venta tanto del mercado secundario, como del mercado primario, que incluyen inmuebles de cuatro vecindarios urbanos ubicados en una de las treinta y dos (32) parroquias de la ciudad de Caracas, emplazadas en el sector suroeste de la ciudad. Los inmuebles tomados como poblacin se transaron en el lapso 20002010. De estas operaciones se analiz una muestra de ciento sesenta y cinco operaciones (165) seleccionadas por conveniencia a partir de las restricciones metodolgicas impuestas por la herramienta de anlisis estadstico utilizada. Dado que Venezuela est sometida a los efectos de la inflacin que provocan distorsiones temporales en el valor de la moneda, en este sentido, los valores de compra-venta de cada inmueble se expresaron en Unidades Tributarias por metro cuadrado, con el objeto de deflactar los precios en aos diferentes y hacerlos comparables. Esa variable dependiente se describi a partir de cuatro variables cuantitativas: rea del inmueble, edad del inmueble, nmero de puestos de estacionamiento y distancia a las facilidades de transporte pblico. El anlisis descriptivo de los datos de la poblacin de operaciones de mercado permiti detectar que para cada una de las variables predictoras de inters, los inmuebles se agrupaban en tres clases o categoras. Esta observacin provoc realizar el anlisis estadstico sobre la base de las tcnicas propias del Diseo Estadstico de Experimentos para los casos de Diseos Factoriales de tres niveles, en particular el diseo 34 (cuatro factores cada uno en tres niveles).

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 Un anlisis factorial completo requiere de ochenta y un (81) corridas experimentales, cada una con los valores de los niveles de los factores colocados en posiciones ortogonales entre s, en este caso particular exige de unidades estadsticas (inmuebles) con las caractersticas correspondientes. Como el estudio es sobre inmuebles reales no es posible garantizar la existencia de las combinaciones demandadas de edad, rea, nmero de puestos de estacionamiento y distancia a las facilidades de transporte pblico. Es ms, por ser ste un estudio histrico se tienen perfectamente determinados los inmuebles disponibles para el anlisis estadstico, corroborndose la inexistencia de algunas de las corridas necesarias para el utilizar el diseo factorial completo. A la luz de las limitaciones de la data disponible se realiz el anlisis sobre la base de dos diseos factoriales fraccionados, cada uno respondiendo a una fraccin bsica de un noveno del diseo completo, utilizando el software estadstico de fuente abierta R. De esta forma se determin para los efectos principales una relacin no lineal entre el precio del inmueble y su rea, un comportamiento no lineal e irracional respecto a la edad del inmueble, el nmero de puestos de estacionamiento muestra un comportamiento no lineal pero ajustado a la racionalidad del mercado inmobiliario. De los efectos principales el nico con comportamiento lineal es el asociado a la distancia al transporte pblico, el cual adicionalmente se corresponde con la racionalidad esperada del mercado. As mismo se detectaron potenciales interacciones entre las variables que refuerzan el carcter presuntamente no lineal del comportamiento del precio del inmueble respecto a los cuatro factores cuantitativos seleccionados. Estos resultados sirven para estimular el debate, la reflexin y la precaucin del avaluador al utilizar modelos lineales para estimar los precios de los inmuebles en funcin de las variables explicativas seleccionadas. As mismo abren una serie de oportunidades de investigacin con el mismo abordaje metodolgico para obtener conocimiento sobre aspectos habitualmente ignorados en la valoracin inmobiliaria, y por ser especficamente presentados en un calificado Congreso como ste, promueven la rplica de la experiencia en otras zonas y latitudes que puedan incluso servir para la presentacin conjunta, en un futuro mediato, de estudios comparativos en la regin latinoamericana. Palabras Clave: Avalo Inmobiliario, Enfoque del Mercado, No Linealidad, Diseo Estadstico de Experimentos.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 INDICE
INTRODUCCIN OBJETIVO DE LA INVESTIGACIN OBJETO DE ESTUDIO
FIGURA 1: DELIMITACIN SOBRE IMAGEN SATELITAL DEL OBJETO DE ESTUDIO

5 6 7 7 8
2

ASPECTOS METODOLGICOS

FIGURA 2: COMPARACIN DE LOS HISTOGRAMAS DEL PRECIO POR M EN UNIDADES MONETARIAS Y DEFLACTADO MEDIANTE UNIDADES TRIBUTARIAS 10 FIGURA 3: EJEMPLOS DE HISTOGRAMAS DE VARIABLES TABLA 1: DESCRIPCIN DE LOS NIVELES PARA CADA FACTOR TABLA 2: FRACCIONES DEL DISEO FACTORIAL 3 UTILIZADAS PARA EL ANLISIS
4

11 12

13 14 14 15 15 15 16 17 18 19 20 21 22 24 25 26 28

CARACTERIZACIN DE LA MUESTRA
FIGURA 4: HISTOGRAMAS DE LA MUESTRA PARA LAS VARIABLES REA Y EDAD FIGURA 5: HISTOGRAMAS DE LA MUESTRA PARA LAS VARIABLES PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO Y TRANSPORTE PBLICO

DISCUSIN DE LOS RESULTADOS

FIGURA 6: EFECTO DEL REA EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 7: EFECTO DE LA EDAD EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 8: EFECTO DE LA DISPONIBILIDAD DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 9: EFECTO DEL FACTOR TRANSPORTE EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 10: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y EDAD EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 11: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 12: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y SERVICIO DE TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 13: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES EDAD Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 14: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES EDAD Y LA CERCANA AL TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES FIGURA 15: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES ESTACIONAMIENTO Y TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

CONCLUSIONES BIBLIOGRAFA

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Una de las formas tradicionales de estimar el valor de un inmueble es a travs de la comparacin del objeto de estudio con evidencia real y actual del mercado con el propsito de derivar el valor directamente de dicha comparacin. Segn Blackledge (2009) no slo es el mtodo ms simple y confiable de valuacin, sino que se usa siempre que sea posible en preferencia con cualquier otro mtodo de valoracin. El mtodo por comparacin o mtodo del mercado requiere del avaluador tanto las habilidades analticas para tratar las evidencias del mercado y aplicarlas al objeto de estudio, como la comprensin de los factores fsicos, econmicos y legales que afectan el valor (Scarrett, 2008). As mismo requiere identificar, registrar y documentar adecuadamente las operaciones de mercado reciente que se utilizarn como base para establecer la comparacin. Cuando se dispone de data suficiente y adecuada se puede confiar en las tcnicas y herramientas estadsticas para realizar el anlisis de los comparables o referenciales, una de esas posibilidades estadsticas es la regresin lineal. La intencin es estimar el valor de una variable dependiente (en este caso el valor de inmueble) a partir de valores conocidos de una o ms variables independientes (en este caso caractersticas del inmueble objeto de valoracin).

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 De acuerdo con Sayce y colaboradores (2006) la utilizacin de la regresin lineal mltiple presupone que la variable dependiente es una funcin lineal de las variables independientes ms un trmino de error asociado. Tambin se asume que las variables independientes no estn perfectamente correlacionadas entre s y que se dispone de un nmero de observaciones (referenciales o comparables) mayor que el nmero de variables independientes. Por otra parte, los errores o residuales1 deben ser aleatorios entre s por lo cual no mostrarn tendencia alguna, y adems la suma de todos ellos debe ser cero. Es un deber del avaluador verificar el cumplimiento de estos supuestos para validar el uso de la ecuacin de regresin. La regresin lineal mltiple es una tcnica estadstica de amplia aceptacin, entre otras razones porque contiene estndares de evaluacin sobre su validez, entre ellos el coeficiente de ajuste (R2) que revela la proporcin de la variacin en los datos que es explicada por el modelo y que es una seal que aporta confianza en las estimaciones de valor derivadas del modelo. Entre todas las suposiciones que subyacen a la aplicacin de la regresin lineal mltiple la ms difcil de establecer, directa y conclusivamente, es la afirmacin relativa a la linealidad entre la variable dependiente y las variables independientes, al punto que por razones exclusivamente tericas se puede prever la existencia de relaciones curvilneas (The Appraisal Institute, 2008); por tales motivos, ste trabajo se propuso obtener evidencia cuantitativa que permita reflexionar sobre la linealidad que subyace en todos los modelos explicativos obtenidos a travs de la regresin lineal mltiple. OBJETIVO DE LA INVESTIGACIN Este trabajo pretende evaluar las formas funcionales que relacionan algunas variables con la conformacin del precio inmobiliario de apartamentos para un sector de caractersticas homogneas a partir de datos histricos sobre transacciones reales. La forma funcional de una relacin entre variables se puede obtener por regresin de datos especficos de las variables de inters. A pesar de que el anlisis de regresin ha sido utilizado en la valoracin inmobiliaria desde 1924 (Kauko, 2004) su empleo careci de justificacin terica hasta la aparicin del modelo de los precios hednicos (Rosen, 1974). Usualmente los precios hednicos se sealan como el enfoque terico principal tanto para la estimacin del precio inmobiliario
1

Se refieren a las diferencias entre el valor estimado por el modelo respecto al valor real del referencial.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 como del valor de la tierra, con lo cual reflexionar sobre el tema es un ejercicio valioso y plenamente justificado. En todo caso es relevante afirmar que el soporte terico de los precios hednicos no implica la linealidad de los modelos de conformacin de precios. OBJETO DE ESTUDIO La ciudad de Caracas est polticamente divida en municipios y parroquias. Los datos y anlisis que se emplean en este trabajo corresponden a la Parroquia San Pedro que es una de las 32 parroquias que forman parte de Caracas y una de las 22 que integran el Municipio Libertador.

FIGURA 1: DELIMITACIN SOBRE IMAGEN SATELITAL DEL OBJETO DE ESTUDIO

Segn datos oficiales del Instituto Nacional de Estadsticas tena una poblacin de 62.833 habitantes para el ao 2012. La parroquia presenta alta densidad poblacional asociada al desarrollo vertical de su estructura de vivienda comprendan un total de 14.906 apartamentos (84,13%) del total de 17.717 viviendas que abarcaba para el ao 20012. De tal forma que presenta un promedio
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ltima cifra oficial disponible para el momento de realizar esta investigacin.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 de 3,52 habitantes por vivienda menor al promedio municipal que es 4,57. En la Parroquia San Pedro se encuentran las urbanizaciones: Las Acacias, Colinas de Las Acacias, parte de Los Rosales, Valle Abajo, Los Chaguaramos, colinas de Los Chaguaramos, Santa Mnica, Colinas de Santa Mnica y parte de Bello Monte, entre otras. Concentrar el objeto de estudio dentro de una entidad poltico-territorial es cnsono con la definicin de sub-mercados inmobiliarios sobre la base de lmites topogrficos, lo cual segn afirman Islam y Asami (2009) implica asumir que las viviendas dentro de esos lmites poseen las mismas caractersticas. En todo caso lo que se aspira es a una similitud razonable entre los inmuebles lo cual se procura seleccionando las cuatro urbanizaciones, que en la opinin de los autores son las potencialmente ms homogneas de la Parroquia, especficamente: Las Acacias, Valle Abajo, Santa Mnica y Los Chaguaramos (ver Figura 1). Desde sus inicios, originados por la accin de polticas pblicas a partir de mediados del siglo veinte, este grupo de urbanizaciones se conceptualizaron como una zona residencial destinada a la clase media trabajadora y a las colonias italianas, espaolas y portuguesas establecidas en esa poca en el pas sobre la base de edificios modernos de pocas plantas. La zona est dotada ampliamente de servicios educativos (incluyendo dos universidades, entre ellas la histrica y emblemtica Universidad Central de Venezuela), centros asistenciales y una zona comercial importante. Est atravesada por varios corredores viales y es servida por la principal autopista de la capital (Autopista Francisco Fajardo). Posee diversidad de aspectos recreacionales y culturales, as mismo presenta servicio de transporte pblico masivo que incluye las facilidades del sistema subterrneo Metro de Caracas y su red de alimentacin complementaria de autobuses (Metrobs). ASPECTOS METODOLGICOS Esta investigacin se fundamenta en presumir la existencia de una relacin funcional entre el precio efectivo de compra-venta por metro cuadrado de unidades inmobiliarias y un conjunto diverso de variables de inters. En tal sentido, se planific la investigacin a travs de tres etapas, inicialmente se estableci un conjunto vasto de variables con amplia aceptacin como influyentes en el establecimiento del precio inmobiliario en Venezuela.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 En esta primera etapa se consult con valuadores venezolanos de reconocida experiencia determinando un conjunto inicial de diecisis variables que pueden incidir en la conformacin de los precios inmobiliarios. Dicho conjunto qued conformado por las variables: (1) rea de construccin del inmueble, (2) nmero de puestos de estacionamiento, (3) antigedad del inmueble, (4) fecha de la transaccin, (5) servicios de transporte masivo, (6) accesibilidad, (7) reas verdes y recreativas, (8) calidad urbana, (9) servicios pblicos, (10) acabados en fachadas del edificio, (11) reas exteriores del edificio, (12) servicios educacionales, (13) servicios comerciales, (14) servicios mdicos y asistenciales, (15) nivel socioeconmico de los habitantes, y (16) otras caractersticas. Las primeras cuatro variables forman un subconjunto que corresponde a caractersticas intrnsecas del inmueble. De ellas, la primera se expresa mediante una escala de medicin de proporcin o razn y es en esencia una variable continua, sin embargo toma en la prctica un conjunto de valores con dos decimales de precisin. Las restantes variables del subconjunto intrnseco que se miden tambin mediante una escala de proporcin o razn pero toman generalmente valores discretos expresados mediante nmeros enteros positivos. Las segundas doce variables conforman el subconjunto de caractersticas extrnsecas al inmueble. Para su cuantificacin se utiliz una escala numrica apreciativa comprendida entre cero y la unidad, con cinco niveles de espaciado uniforme (0.00, 0.25, 0.50, 0.75, 1.00); no obstante, su escala de medicin es de carcter nicamente ordinal y reviste una funcionalidad taxonmica. El conjunto inicial se redujo separando las variables cuyo constructo se consider particularmente complejo para la asignacin de valores en la escala de medicin propuesta (calidad urbana y otras caractersticas). Una vez identificadas y definidas3 las potenciales variables de inters se procedi en la segunda etapa a la recoleccin de un conjunto amplio de operaciones de compra-venta de inmuebles (referenciales) a partir de los datos de transacciones contenidos en el Registro Pblico en el lapso comprendido entre los aos 2000 y 2010, de las cuales se seleccionaron novecientas veintisis (926) transacciones agrupadas especficamente en los aos 2000, 2005 y 2010. Dado que la economa Venezolana est sometida a importantes efectos inflacionarios que provocan distorsiones temporales en el valor de la moneda, se hizo necesario el ajuste de los valores de compra-venta de cada inmueble por lo cual se expresaron

La definicin concreta de cada una de las variables se omite porque como se ver ms delante del conjunto inicial propuesto se utilizaron para este estudio slo cuatro de ellas cuyas definiciones sern establecidas oportunamente.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 en Unidades Tributarias4 por metro cuadrado, con el objeto de deflactar los precios en aos diferentes y hacerlos comparables. El efecto del ajuste se puede apreciar grficamente en la Figura 2 donde se constata que de una distribucin sumamente sesgada hacia los valores ms pequeos con una largusima cola derecha (asimetra positiva), se obtiene luego de la transformacin una distribucin que asemeja la curva normal aun cuando mantiene una importante desviacin - cola derecha. Para cada uno de los referenciales seleccionados se estableci el valor de cada una de las diecisis variables independientes del conjunto inicial, a partir de lo cual se aplic estadstica descriptiva al conjunto y se redujo el conjunto inicial de variables eliminando tres de ellas para las cuales la totalidad o casi la totalidad de las operaciones de compra-venta y los inmuebles correspondientes quedaban agrupados en una sola clase o categora, haciendo imposible de hecho la discriminacin de las unidades estadsticas segn el valor de tales variables (accesibilidad, calidad de los servicios pblicos y nivel socioeconmico). Este hecho es un aspecto que valida la homogeneidad de la segmentacin propuesta al conformar el objeto de estudio con las cuatro urbanizaciones escogidas.

(a) Original en Unidades Monetarias(Bs)

(b) Deflactado en Unidades Tributarias

FIGURA 2: COMPARACIN DE LOS HISTOGRAMAS DEL PRECIO POR M2 EN UNIDADES MONETARIAS Y DEFLACTADO MEDIANTE UNIDADES TRIBUTARIAS
4

La unidad tributaria es la medida de valor creada a los efectos tributarios como una medida que permite equiparar y actualizar a la realidad inflacionaria, los montos de las bases de imposicin, exenciones y sanciones, entre otros, con fundamento en la variacin del ndice de Precios al Consumidor (Servicio Nacional Integrado de Administracin Tributaria, 2013). La unidad tributaria se ajusta desde la fecha de su creacin (1994) en el primer trimestre de cada ao.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 Los datos de las variables restantes se pueden separar en dos grupos, uno de ellos comprende a las variables que permiten identificar a los inmuebles en dos clases o categoras a partir de la inspeccin de los histogramas correspondientes, y un segundo grupo que discrimina los inmuebles visualmente en tres clases o categoras (pueden observarse dos ejemplos especficos de la discriminacin grfica en la Figura 3).

(a) Servicios de Transporte

(b) Servicios Comerciales

FIGURA 3: EJEMPLOS DE HISTOGRAMAS DE VARIABLES

En el grupo de variables, conformado por rea, edad, transporte pblico y puestos de estacionamiento, se concentra el inters de ste trabajo, dado que las relaciones que pueden establecerse cuando los factores de inters se expresan en dos niveles son de ndole lineal, mientras que en aquellos casos donde existen factores expresados en ms de dos niveles se pueden obtener relaciones que muestran o no curvatura. Para el presente trabajo los niveles quedaron expresados segn se detalla en la Tabla 1. En la tercera etapa de la investigacin se realiz el anlisis estadstico inferencial de una muestra de los comparables sobre la base de las tcnicas propias del Diseo Estadstico de Experimentos, particularmente la correspondiente a Diseos Factoriales de tres niveles, en especfico el diseo 3 4 (cuatro factores cada uno en tres niveles). Un anlisis factorial completo del diseo 34 requiere de ochenta y un (81) corridas experimentales, cada una con los valores de los niveles de los factores colocados en posiciones ortogonales entre s (Montgomery, 2001).

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TABLA 1: DESCRIPCIN DE LOS NIVELES PARA CADA FACTOR
Nivel rea de 2 Construccin [m ] Edad [aos de construccin] Transporte 5 [adimensional] # Estacionamientos [adimensional]

0 1 2

0<A84,00 84<A110,00 A>110,00

0<E14 14<E32 E>32

0<FT0,50 0,50<FT0,75 0,75<FT1,00

0 1 PE2

Como el estudio se lleva a cabo sobre datos de compra-venta correspondientes a inmuebles reales y a operaciones efectivamente ejecutadas no es posible garantizar la existencia de las combinaciones demandadas de edad, rea, nmero de puestos de estacionamiento y distancia a las facilidades de transporte pblico que el diseo experimental factorial completo de cuatro factores en tres niveles exige, que en el caso particular de ste trabajo exigira disponer de al menos ochenta y un unidades estadsticas (inmuebles) con determinadas caractersticas particulares. Asimismo, por ser ste un estudio histrico se tenan perfectamente determinados desde el principio los inmuebles disponibles para el anlisis estadstico, corroborndose la inexistencia de algunos de los inmuebles caractersticos de las corridas necesarias para utilizar el diseo factorial completo. A la luz de las limitaciones de la data disponible se complet est etapa de la investigacin realizando el anlisis sobre la base de dos diseos factoriales fraccionados, cada uno de ellos respondiendo a una fraccin bsica de un noveno del diseo completo. Para estos fines se opt por el apoyo del computador utilizando el software estadstico de fuente abierta: R especficamente a partir del paquete RcmdrPlugin.DOE (Grmping, 2011). Existen nueve fracciones ortogonales o bsicas para un diseo factorial 3 4 completo. Las nueve bases ortogonales se pueden consultar en la Figura 9.8 del Libro de Montgomery (2001, pg. 378). Para analizar el experimento relacionado con esta investigacin se pudieron tomar las bases I y II, las cuales se muestran en la Tabla 2 incluyendo el nmero de referenciales disponibles para cada caso.
5

En este caso se convino que lo mejor era una ubicacin prxima a los servicios de transporte masivo, en tal sentido la escala refiere a los inmuebles que estn a lo sumo a tres cuadras (400 m) de los servicios de transporte con el valor 1.00, a los que se encuentran entre tres y seis cuadras (400 900 m) con el valor 0.75, a los que estn separados por una distancia entre seis y nueve cuadras (900 1400 m) con el valor 0.50, aquellos cuya distancia est entre nueve y 12 cuadras (1400 1900 m) con el valor 0.25 y finalmente con el valor 0.00 a los inmuebles que estn separados de las facilidades de transporte masivo por ms de 12 cuadras (1900 m).

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TABLA 2: FRACCIONES DEL DISEO FACTORIAL 34 UTILIZADAS PARA EL ANLISIS

Corrida Experimental 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Bloque I
Niveles Nro. Aptos Precio Promedio [UT/m2] Niveles

Bloque II
Nro. Aptos Precio Promedio [UT/m2]

0000 0122 0211 1021 1110 1202 2012 2101 2220

17 2 14 11 16 1 10 16 5

54,62 175,85 75,34 50,22 55,97 47,62 69,53 38,40 31,66

0001 0120 0212 1022 1111 1200 2010 2012 2221

7 20 1 4 14 23 2 10 2

68,01 60,43 52,64 72,51 70,12 75,97 75,00 69,53 79,38

En la Tabla 2 cada corrida experimental seala el nivel en que se fija cada uno de los factores a estudiar. El orden de los factores es siempre: rea, edad, transporte y puestos de estacionamiento. Esto quiere decir que la corrida experimental 5 del Bloque I (1110) hace referencia a inmuebles con reas de construccin entre 84,10 y 110,00 m2, ms de 14 y hasta 32 aos de construidos, separados de las facilidades de transporte entre seis y doce cuadras (400 1400 m) y que no poseen puestos de estacionamiento. Del mismo modo la corrida experimental 9 del Bloque II (2221) corresponde a referenciales cuyas caractersticas son reas de construccin superiores a los 110 m2, con ms de 32 aos de haber sido construidos, a tres cuadras (400 m) o menos de distancia a las facilidades de transporte y que tienen un puesto de estacionamiento. Tal como se muestra en la Tabla 2, existen corridas experimentales para las cuales se disponen de mltiples inmuebles mientras que en otras hay slo uno disponible en la base de datos recabada. Al existir corridas experimentales con slo un referencial se hace imposible hacer rplicas del experimento por lo cual se realiz sin rplicas y se utiliz el valor promedio de la variable dependiente como resumen de la data en aquellos casos en los cuales se dispone de un nmero de dos o ms inmuebles con las caractersticas requeridas. Al usar los promedios como descriptores de la variable dependiente (valor del inmueble en Unidades Tributarias por metro cuadrado de rea de construccin) se pudiera revisar la presencia de puntos extraos que potencialmente modifiquen significativamente el valor del promedio debido a tener un valor sustancialmente diferente a las dems unidades. Estos puntos extraos (outliers) se pueden

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 detectar por inspeccin en una grfica de dispersin del valor del inmueble respecto al orden de los referenciales en la base de datos. El sntoma caracterstico que enuncia la presencia de puntos anmalos es una variabilidad muy grande de la data, al eliminar los outliers los valores se concentran alrededor del promedio haciendo de ste una medida de mayor representatividad de las operaciones comerciales. Como indicador de la variabilidad de los datos se opt por el coeficiente de variacin6 obteniendo valores que oscilan entre 9.7% y el 113.9%. No se determin ningn valor como punto extrao y por lo tanto no se descartaron ninguno de los inmuebles que cumplen con las condiciones de las diferentes corridas experimentales ya que el mayor coeficiente de variacin corresponde a la corrida 2 del Bloque I que tiene slo dos valores, haciendo imposible descartar ninguno de ellos por falta de criterio para establecer cul es el representativo. CARACTERIZACIN DE LA MUESTRA En este trabajo se utilizaron datos reales del mercado inmobiliario venezolano, en particular se dispusieron de novecientas veintinueve (929) operaciones de compra-venta tanto del mercado secundario, como del mercado primario, que incluyen inmuebles de cuatro vecindarios urbanos ubicados en una de las treinta y dos (32) parroquias de la ciudad de Caracas, emplazadas en el sector suroeste Los inmuebles tomados como poblacin se transaron en el lapso 2000-2010.

(a) rea

(b) Edad

FIGURA 4: HISTOGRAMAS DE LA MUESTRA PARA LAS VARIABLES REA Y EDAD

6

Corresponde al cociente que se obtiene al dividir la desviacin estndar de los datos entre su valor promedio.

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(c) Puestos de Estacionamiento

(d) Distancia a Servicios de Transporte

FIGURA 5: HISTOGRAMAS DE LA MUESTRA PARA LAS VARIABLES PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO Y TRANSPORTE PBLICO

DISCUSIN DE LOS RESULTADOS Los efectos principales, presentados en forma grfica en lo sucesivo, denotan los cambios en la respuesta individual de cada factor, es decir, describen la relacin de variacin entre la variable dependiente (precio en Unidades Tributarias por metro cuadrado de construccin) respecto a cada una de las variables independientes. En la Figura 6 se observa el comportamiento del valor del inmueble con respecto al rea de construccin:

Means from Diseo.Full.Factorial

80 Prom.UT.m2 60 65 70 75

1 Area

FIGURA 6: EFECTO DEL REA EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 En la Figura 6 se aprecia una curvatura suave y decreciente de donde se infiere que a medida que el rea es mayor el precio por metro cuadrado es menor. Esto es consistente con la teora econmica de los rendimientos decrecientes, la cual establece que si la cantidad de un insumo aumenta y la de los dems permanece constante, se alcanza un punto a partir del cual el producto marginal, en trminos monetarios, del insumo variable disminuye (Cleaver, 2004).
Means from Diseo.Full.Factorial
80 Prom.UT.m2 60 65 70 75

1 Edad

FIGURA 7: EFECTO DE LA EDAD EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

Se puede observar en la Figura 7 que en los inmuebles de mayor edad el precio disminuye, es decir, los apartamentos ms viejos tienen menor valor, lo cual es consistente en un mercado racional. Para los apartamentos con edades intermedias, entre 14 y 32 aos de construidos, una explicacin potencial respecto al valor ms alto puede atribuirse al uso de materiales de construccin de mayor calidad y ms duraderos, y amplitud en los espacios (rea de las habitaciones y salas de bao). En estos inmuebles de edades intermedias, el comportamiento aparentemente irracional del mercado, corroborado con el contraste que presentan respecto al precio de los apartamentos ms jvenes, nos indica que los usuarios no atribuyen suficiente importancia a la antigedad de los inmuebles, es decir, estn pagando por otros factores, tales como urbanismo y deseabilidad. La consideracin inmediata anterior se valida en el deseo exhibido por los compradores reales y potenciales de vivir en esos vecindarios. Entre los elementos atrayentes se encuentran la proximidad a la ms importante universidad del pas (Universidad Central de Venezuela) as como de la Academia Militar, instituciones que provocan que muchos estudiantes pertenecientes a familias con poder adquisitivo, que migran desde la provincia para estudiar en estos lugares, valoren con mayor ponderacin la comodidad relegando la antigedad, es decir pagan por el punto o ubicacin. La comodidad para ese

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 sector poblacional no slo est representada en la cercana a las casas de estudio, sino tambin a diversos centros hospitalarios, farmacias, tres estaciones del Metro (Los Smbolos, Ciudad Universitaria y La Bandera la cual sirve al terminal de transporte terrestre hacia el occidente del pas), el fcil acceso a las principales autopistas y vas, as como la presencia de lugares de distraccin, centros comerciales y reas de recreacin. Esta realidad de mercado tambin es cnsona con el comportamiento habitual de los habitantes tpicos e histricos de las urbanizaciones estudiadas: la clase media trabajadora. Es notorio que en otras zonas cuyos habitantes pertenecen al segmento descrito como de alto nivel socioeconmico, tienda a ocurrir lo contrario, es decir, se paga por un target especial y los edificios nuevos son ms costosos porque ofrecen la mayor novedad arquitectnica, calidad y materiales de construccin innovadores as como acabados de primera. Tambin es caracterstico de los vecindarios objeto de ste estudio la ausencia de terrenos disponibles para la construccin de nuevos desarrollos inmobiliarios, la falta de oferta y el exceso de demanda han operado entonces para revalorar los apartamentos. En un futuro las pocas viviendas unifamiliares del sector (13% para 2001 segn cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadstica) abrirn paso a nuevas construcciones inmobiliarias por encontrarse al final de su ciclo de vida.

Means from Diseo.Full.Factorial

Prom.UT.m2

60

65

70

75

80

1 Estac

FIGURA 8: EFECTO DE LA DISPONIBILIDAD DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

La relacin observada entre el valor del inmueble y el nmero de puestos de estacionamiento disponibles por vivienda se muestra en la Figura 8. La grfica refleja una curvatura suave creciente, implicando que a medida que el inmueble posee un mayor nmero de puestos de estacionamiento se refleja en un mayor

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 valor. El cambio entre no tener puestos de estacionamiento y tener uno slo representa muy poca diferencia en cuanto al valor promedio por metro cuadrado de construccin, en cambio pasar de tener un solo puesto de estacionamiento a tener dos o ms significa una gran diferencia en valor por metro cuadrado de construccin. Por supuesto las personas con mayor poder adquisitivo, que se traduce en la posesin de varios vehculos, van a pagar por obtener mayor cantidad de puestos de estacionamiento.

Means from Diseo.Full.Factorial

Prom.UT.m2

60

65

70

75

1 FT

FIGURA 9: EFECTO DEL FACTOR TRANSPORTE EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

Finalmente, el cuarto efecto principal est representado en la Figura 9. All se aprecia que la relacin entre el precio del inmueble y la distancia a los servicios de transporte es lineal (siendo la nica variable dentro del conjunto de variables analizadas que presenta dicho comportamiento). La lnea muestra adicionalmente una tendencia directamente proporcional entre el valor del inmueble y la distancia que lo separa de las facilidades de transporte masivo, es decir, los inmuebles que se ubican lejos de los medios de transporte y de la estacin del Metro (FT=0) tienen menor valor, incrementndose el precio por metro cuadrado de construccin a medida que se acercan al transporte pblico. Esta observacin es consistente con la descripcin del objeto de estudio y de los habitantes del sector, siendo presumiblemente al contrario en un vecindario donde residan habitantes de nivel socioeconmico elevado, donde los inmuebles que se ubican ms lejos de las facilidades de transporte pblico y servicios comerciales masivos suelen tener mayor valor porque al estar apartados del ruido, la contaminacin y ser susceptibles de una mayor proteccin para la seguridad de bienes y personas, provoca que los habitantes de este tipo de vecindario prioricen su tranquilidad y paguen un mayor precio a cambio de una mejor calidad de vida.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 Una de las ventajas de modelar y estudiar fenmenos como al que a ste trabajo ocupa a travs de las tcnicas propias del anlisis y diseo de experimentos, estriba en que puede determinarse si dos factores cualesquiera interactan sobre la variable de respuesta, es decir, si el efecto de uno de ellos depende del nivel en el cual se encuentra el otro factor (Gutirrez & de la Vara, 2012, pg. 117). En esta investigacin al existir cuatro factores principales se pueden explorar hasta seis interacciones dobles7.

Means from Diseo.Full.Factorial

120
Edad 0 1 2

Prom.UT.m2

40
0

60

80

100

1 Area

FIGURA 10: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y EDAD EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

En la Figura 10 se observa el efecto de interaccin entre los factores rea y edad. Los inmuebles de edades ms jvenes se mantienen con un comportamiento lineal, siempre que las reas se mantengan en los niveles bajo (0) o intermedio (1), un comportamiento que es muy similar al mostrado por los inmuebles ms antiguos. Sin embargo, en el caso de los apartamentos con edades ms jvenes se verifica que exhiben un mayor precio por metro cuadrado de construccin cuando poseen mayor rea, lo cual es contrario a la racionalidad terica expresada en la Ley de los Rendimientos Decrecientes.

( )

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 En cambio la lgica valuatoria del mercado se verifica para los inmuebles de edades intermedias (Factor Edad en el Nivel 1 entre 15 y 32 aos de construidos), mostrando una cada pronunciada del precio por metro cuadrado de construccin con respecto al rea del inmueble. Una observacin interesante en el estudio de la interaccin resulta cuando el precio por metro cuadrado de los inmuebles con edades ms antiguas es prcticamente insensible al rea de construccin alcanzando un valor aproximado de 60 Unidades Tributarias por metro cuadrado, lo que muestra que existen otros factores percibidos distintos al rea de construccin para estos inmuebles. Una especulacin razonable puede soportarse en un argumento adelantado anteriormente en este trabajo: la calidad actual de los materiales de construccin en viviendas orientadas a la clase media es apreciada pobremente por los compradores, al punto que su valor se hace comparable con la depreciacin del valor por el deterioro de los elementos constructivos de los inmuebles con 33 y ms aos de construidos; no obstante, justificar estos comportamientos est ms all del objetivo de sta investigacin cuyo propsito se restringe a reflexionar sobre las no linealidades del mercado inmobiliario. En conclusin, existe una interaccin entre estos dos factores lo cual debilita la suposicin de una relacin lineal entre el precio por metro cuadrado de construccin y cada uno de stos factores a ttulo individual.

Means from Diseo.Full.Factorial

110
Estac 0 1 2

Prom.UT.m2

60
0

70

80

90

100

1 Area

FIGURA 11: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 En la Figura 11 se muestra el efecto de la interaccin entre los factores rea de construccin y nmero de puestos de estacionamiento en el precio por metro cuadrado de construccin de los inmuebles. En los apartamentos sin puesto de estacionamiento el valor muestra una curvatura con un mximo en el nivel intermedio del factor rea (ms de 84 y hasta 110 m2 de construccin). Cuando las reas son las ms pequeas, o las ms grandes, el precio cae por debajo de las 60 [UT/m2]. Este comportamiento se distancia de la racionalidad del mercado. Tambin se observa que si el inmueble cuenta con un puesto de estacionamiento el precio por metro cuadrado de construccin va cayendo conforme va aumentando el rea. Esta observacin tiene sentido si se asume que por las caractersticas de la zona los inmuebles de mayor rea se destinan a familias ms numerosas, lo cual en una ciudad como Caracas representa una mayor necesidad de aparcamiento para tales familias. Con dos o ms puestos de estacionamiento se concretaron en general precios mayores, siendo el mnimo 60 [UT/m 2] que se evidencia para los apartamentos de cuya rea corresponde al nivel 1 (intermedio). El valor por metro cuadrado de construccin de los apartamentos pequeos es sensiblemente superior al de los apartamentos grandes cuando ambos tienen dos o ms puestos de estacionamiento. En sntesis, salvo por la desviacin que ocurre con los inmuebles de rea intermedia en el caso de apartamentos sin puesto de estacionamiento, la interaccin de estos dos factores no es muy importante y en general el precio por metro cuadrado de construccin es inversamente proporcional al rea constructiva y es mayor a mayor disponibilidad de aparcamiento.
Means from Diseo.Full.Factorial
120

FT 0 1 2

Prom.UT.m2

40

60

80

100

1 Area

FIGURA 12: EFECTO DE INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES REA Y SERVICIO DE TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 El caso de la interaccin entre los factores rea y transporte se visualiza en la Figura 12. Si se observan las curvas de los extremos para el factor transporte (FT=0 lejanos, lnea con marcadores circulares y FT=2 cercanos, lnea con marcadores en cruz) se constata un paralelismo en el sentido de que en ambos casos el valor por metro cuadrado de construccin es sustancialmente mayor cuando el rea de los apartamentos es a lo sumo de 84 m 2 y marcadamente menor cuando el rea de los apartamentos es al menos 110 m 2. Otra observacin interesante es que el precio por metro cuadrado de construccin es insensible al cambio en el factor rea desde el nivel ms bajo al nivel intermedio, independientemente de que los apartamentos estn muy alejados (FT=0) o medianamente alejados (FT=1) de las facilidades de transporte, es decir, slo hace diferencia el factor transporte, en ste caso particular, cuando los servicios estn en la proximidad de 3 cuadras o menos (400 m). Slo para aquellos apartamentos ubicados a una distancia que oscila entre tres y seis cuadras (400 900 m) existe un incremento en el precio siempre y cuando su rea de construccin corresponda a ms de 110 m2. Finalmente este anlisis permite sealar que se aprecia la interaccin entre los componentes.

Means from Diseo.Full.Factorial

180
Estac 0 1 2

Prom.UT.m2

60
0

80

100

120

140

160

1 Edad

FIGURA 13: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES EDAD Y PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

En la Figura 13 se observa como el valor promedio por metro cuadrado de construccin de los apartamentos est afectado por la edad del inmueble de forma

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 diferente en funcin del nmero de puestos de estacionamiento que el referido inmueble posea. En el caso de no tener puestos de estacionamiento se observa como el valor decrece muy suavemente con la antigedad, como se esperara racionalmente; sin embargo, es notorio que el precio de realizacin de los inmuebles sin estacionamiento es en general bajo (60 [UT/m2]). Un comportamiento similar se manifiesta para los inmuebles que tienen un puesto de estacionamiento, especialmente si el inmueble tiene hasta 32 aos de haber sido construido. De hecho, el precio de las transacciones ronda las 60 [UT/m 2] en los dos niveles menores del factor edad cuando los apartamentos tienen un solo puesto de estacionamiento; no obstante, sube marcadamente cuando el inmueble es de gran antigedad. Esta ltima caracterstica podra hacer presumir que poseer estacionamiento es un factor diferenciador en la apreciacin de inmuebles antiguos; sin embargo, cuando se observa el comportamiento de los inmuebles con dos o ms puestos de estacionamiento, cuyo precio decrece hacia ambos extremos de la antigedad pero de forma tal que un apartamento antiguo con dos o ms puestos de estacionamiento cuesta menos que aquel inmueble que tenga un solo aparcamiento, se aprecia una inconsistencia en el comportamiento observado del mercado. En el caso de los inmuebles que tienen dos o ms puestos de estacionamiento se verifica una marcada curvatura cuyo valor mximo ocurre cuando la edad de los inmuebles est comprendida entre 15 y 32 aos, lo cual es una anomala de difcil explicacin. Si no se contempla esa anomala se podra concluir que no hay un efecto importante en el precio de los inmuebles debido a la interaccin entre los factores edad y nmero de puestos de estacionamiento, al punto que slo ella tiene un elevado precio de realizacin. Los otros ocho puntos representados en la Figura 13 se encuentran con precios por debajo de las 80 [UT/m2]. Otra caracterstica que pareciera revelar la Figura 13 es que para los inmuebles jvenes (hasta 14 aos de haber sido construidos) no hay efecto del nmero de puestos de estacionamiento en el precio por metro cuadrado de construccin, hiptesis que se constituye en un reto para las explicaciones econmicas racionales.

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Means from Diseo.Full.Factorial
120
FT 0 1 2

Prom.UT.m2

40
0

60

80

100

1 Edad

FIGURA 14: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES EDAD Y LA CERCANA AL TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

En la Figura 14 se aprecia que los inmuebles que se ubican cerca de la estacin del metro o parada de autobs y de edades intermedias son los mejor valorados mostrando una relacin cncava que es opuesta (en el sentido de imagen especular) a la mostrada por los inmuebles que se ubican lejos de las facilidades de transporte pblico. Los inmuebles de edades intermedias alejados de las facilidades de transporte se realizan al mnimo precio por metro cuadrado de construccin. En el caso de los inmuebles que estn ubicados a una distancia intermedia del transporte pblico, el precio por metro cuadrado de construccin decrece muy levemente con respecto a la antigedad del inmueble, tal como lo indicara la lgica. No obstante, el precio de los inmuebles es poco sensible al efecto de la edad cuando dicho inmueble se encuentra emplazado a una distancia del transporte pblico entre tres y seis cuadras. Otra caracterstica relevante es que cuando los inmuebles son muy antiguos, 33 o ms aos de construidos, su precio de realizacin es insensible a la distancia que guardan respecto a las facilidades de transporte pblico, porque como se muestra en la Figura 14 para todos los niveles del factor transporte, los precios por metro cuadrado de construccin de los inmuebles antiguos rondan las 60 UT.

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Means from Diseo.Full.Factorial
120
FT 0 1 2

Prom.UT.m2

60
0

80

100

1 Estac

FIGURA 15: EFECTO DE LA INTERACCIN ENTRE LOS FACTORES ESTACIONAMIENTO Y TRANSPORTE PBLICO EN EL PRECIO DE LOS INMUEBLES

La Figura 15 muestra que mientras ms cerca se encuentran ubicados los inmuebles, que poseen dos o ms puestos de estacionamiento, mayor ser el precio por metro cuadrado de construccin. Este comportamiento no refleja una relacin local previsible referida a la necesidad de transporte pblico cuando la vivienda, por carecer de lugar donde aparcar, afecte negativamente la predisposicin a poseer vehculo. En Caracas en particular, y en Venezuela en general, el uso del vehculo propio como medio de transporte es alentado por la accesibilidad y economa del combustible; no obstante, por razones de seguridad pblica de los bienes los puestos de estacionamiento suelen percibirse muy favorablemente por parte de los potenciales compradores y habitantes de cualquier espacio inmobiliario en la metrpoli. El cuestionamiento anterior se refuerza cuando se constata que si el inmueble se ubica lejos de la estacin del metro y parada de autobuses pero tiene dos o ms puestos de estacionamiento, exhibe un menor precio aproximadamente 50 [UT/m2] es ms, contrariamente a lo esperado, el precio por metro cuadrado de construccin decrece con el nmero de puestos de estacionamiento cuando el inmueble est ubicado lejos de las facilidades de transporte pblico. En todo caso el comportamiento del binomio puestos de estacionamiento y cercana a los servicios de transporte pblico revela para el clster de nivel

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 socioeconmico medio que los apartamentos se hacen ms deseables a medida que simultneamente estn cerca de los medios de transporte y tienen facilidad de aparcamiento. CONCLUSIONES Partiendo de datos histricos de transacciones reales se logr determinar que entre el precio por metro cuadrado de construccin y una seleccin de variables cuantitativas (rea de construccin, la antigedad del inmueble contada a partir de su construccin, el nmero de puestos de estacionamiento y la proximidad a los servicios de transporte pblico) se presentan formas funcionales no lineales. Segn el alcance y limitaciones propias del estudio esta conclusin es plausible extenderla a otros vecindarios habitados por el estrato socioeconmico medio de la poblacin. En particular este trabajo verific para los efectos principales lo siguiente: (a) Una relacin no lineal entre el precio del inmueble y su rea, (b) Un comportamiento no lineal e irracional respecto a la edad del inmueble, (c) Un comportamiento no lineal pero ajustado a la racionalidad del mercado inmobiliario para el nmero de puestos de estacionamiento. (d) Un comportamiento lineal nicamente para el factor asociado a la distancia al transporte pblico, el cual adicionalmente se corresponde con la racionalidad esperada del mercado. Es importante sealar que el trabajo refleja caractersticas propias del mercado inmobiliario de Caracas, donde existen unas condiciones culturales, sociales y econmicas muy particulares que pueden explicar algunos de los comportamientos que se diferencian de la racionalidad terica del mercado inmobiliario. No obstante, los hallazgos particulares en este sentido no invalidan las afirmaciones sobre las formas funcionales de las relaciones entre la variable explicada (precio por metro cuadrado de construccin) y las variables explicativas; por el contrario, constituyen un incentivo para continuar la investigacin en el rea

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 en dos vertientes fundamentales: la primera respecto a las particularidades de la ciudad de Caracas y del mercado inmobiliario venezolano, y la segunda para replicar estos estudios en otras latitudes de Latinoamrica y poder especular sobre la especificidad o generalidad de las potenciales irracionalidades tericas del mercado inmobiliario en las ciudades latinoamericanas. Por otra parte, el uso no muy extendido de las tcnicas propias del diseo y anlisis de experimentos para la teorizacin sobre el mercado inmobiliario, permiti detectar potenciales interacciones entre las variables predictoras seleccionadas (las cuales son de uso general en la valoracin inmobiliaria). A partir de los hallazgos empricos de ste trabajo se refuerza el carcter presuntamente no lineal y no separable de dichas variables como estimadores del precio por metro cuadrado de construccin de los inmuebles en el sector estudiado, el cual por sus caractersticas y tal como se afirm con antelacin, puede ser extrapolable a familias de nivel socioeconmico medio en culturas con propensin al uso del vehculo propio como medio de transporte. La presencia de efectos importantes en la conformacin de los precios inmobiliarios por parte de las interacciones entre los diferentes factores cuantitativos estudiados es un aspecto que debe informar debidamente a los valuadores. Estos resultados de campo apuntalan a la experiencia y a la informacin como aspectos que las frmulas mecnicas y las soluciones aptas para todas las ocasiones no pueden sustituir en el arte de emitir opiniones vlidas respecto al valor de inmuebles urbanos. Asimismo estos resultados sirven para estimular el debate, la reflexin y sobre todo la precaucin del avaluador al utilizar modelos lineales para estimar los precios de los inmuebles en funcin de las variables explicativas seleccionadas. De la misma forma se convierten en evidencia cuantitativa y emprica para soportar algunas de las cautas crticas recogidas en la literatura especializada (The Appraisal Institute, 2008) en torno al uso de modelos de estimacin de precios por comparacin que se fundamenten en la tcnica estadstica de la regresin lineal mltiple. En particular aquellas opiniones crticas de fundamento terico soportadas en la Ley de los Rendimientos Decrecientes que advierten sobre la posibilidad de relaciones curvilneas entre algunas de las variables explicativas tpicas del avalo inmobiliario. En todo caso los autores, a partir de los resultados de la investigacin, suscriben lo planteado por Pagourtzi y colaboradores (2003) en cuanto a que frecuentemente en las ciencias sociales no se sabe con certeza ni de antemano

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 cual es el modelo apropiado, por lo cual el procedimiento razonable es consultar la literatura, considerar alternativas y seleccionar un modelo sobre el cual se realizarn el anlisis de los datos, en primer lugar, y de los resultados y las premisas del modelo en segundo lugar. En el entendido de que los resultados parezcan lgicos y concuerden con las creencias normalmente aceptadas, no abrigando argumentos para cuestionar la seleccin del modelo, se puede asumir que la seleccin ha sido adecuada. Al proceder en respeto a stos principios y prestando especial atencin tanto a la forma funcional como a la seleccin de variables se puede tener una razonable confianza en los procedimientos y defender en concordancia el trabajo realizado y sus resultados. Finalmente, estos resultados abren la posibilidad de una serie de oportunidades de investigacin conjunta con el mismo abordaje metodolgico para obtener conocimiento sobre aspectos habitualmente ignorados en la valoracin inmobiliaria con la finalidad de presentar en un futuro mediato, estudios comparativos circunscritos a la regin latinoamericana. BIBLIOGRAFA Blackledge, M. (2009). Introducing Property Valuation. Oxon: Routledge. Cleaver, T. (2004). Economics: the basics. Oxon: Routledge. Grmping, U. (2011). Tutorial for designing experiments using the R package RcmdrPlugin.DoE. Reports in Mathematics, Physics and Chemistry, 1-54. Gutirrez, H., & de la Vara, R. (2012). Anlisis y Diseo de Experimentos (3ra ed.). Ciudad de Mxico: McGraw-Hill. Islam, K. S., & Asami, Y. (2009). Housing Market Segmentation: A Review. Review of Urban and Regional Development Studies, 93-109. Kauko, T. (2004). Towards the 4th generation - an essay on innovations in residential property value modelling expertise. Journal of Property Research, 21(1), 75-97. Montgomery, D. C. (2001). Design and Analysis of Experiments. New York: Wiley. Pagourtzi, E., Assimakopoulos, V., Hatzichristos, T., & French, N. (2003). Real Estate Appraisal: A Review of Valuation Methods. Journal of Property Investment and Finance, 21(4), 383-401. Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.

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CIUDAD DE BOCA DEL RO, VERACRUZ, MXICO 31 DE OCTUBRE, 01 Y 02 DE NOVIEMBRE DE 2013 Sayce, S., Smith, J., Cooper, R., & Venmore-Rowland, P. (2006). Real Estate Appraisal: From Value to Worth. Kundli: Blackwell. Scarrett, D. (2008). Property valuation: the five methods (2nd ed.). Oxon: Routledge. Servicio Nacional Integrado de Administracin Tributaria. (2013, Febrero). Seniat. Recuperado de: http://www.seniat.gob.ve/portal/page/portal/MANEJADOR_CONTENIDO_S ENIAT/05MENU_HORIZONTAL/5.1ASISTENCIA_CONTRIBUYENTE/5.1.4I NFORMACION_INTERE/5.1.4.2UNIDAD_TRIBUTARIA/5.1.4.2UNIDAD_TR IBUTARIA.pdf The Appraisal Institute. (2008). The Appraisal of Real Estate (13th ed.). Chicago: The Appraisal Institute.