LE BAIL COMMERCIAL

Il sagit dindications de cours, destines faciliter la rsolution du cas. Dfinition : il sagit du contrat par lequel un commerant loue un local afin dy exploiter son fonds de commerce. Cest donc un contrat de location dun bien immobilier. Afin de protger le commerant (notamment contre les risques de spculation et de pression de la part des propritaires immobiliers), le lgislateur a mis en place un statut spcifique. n dcret du !" septembre #$%! (qui a t insr dans le Code de commerce, aux articles & #'%(# et sui)ants) a ainsi mis en place ce que lon appelle le statut des baux commerciaux, destin * protger le commerant. &es droits confrs par ce statut sont si importants quon parle de droit au bail. &e droit au bail dsigne le droit de bnficier du statut des baux commerciaux. Comme il a t )u dans le cours sur la composition du fonds de commerce, ce droit au bail fait partie des lments du fonds de commerce. Ceci nous montre limportance de ce statut des baux commerciaux. +l sagit donc dtudier les conditions dapplication du statut des baux commerciaux (+), a)ant dexaminer les droits et obligations des parties (++).

I LES CONDITIONS DAPPLICATION DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX

,our que le statut des baux commerciaux sapplique, larticle & #'%(# du Code de commerce pose plusieurs conditions cumulati)es. &e contrat ne sera donc qualifi de bail commercial que si toutes ces conditions sont remplies. A Une location portant sur un local stable et permanent ,-+.C+,/. +l faut que le contrat porte sur un local ou un immeuble (#er lment) destin * lexploitation dune acti)it commerciale (0nd lment). +l faut donc que le contrat porte sur un immeuble stable, prsentant un caract1re de stabilit et de permanence. +l faut galement que ce local soit destin * lexploitation dun fonds de commerce, quil accueille ou non une client1le. ,ar exemple, un site de )ente * distance par tlp2one. &e local dans lequel les salaris reoi)ent et passent les appels commerciaux peut bnficier du statut des baux commerciaux. 3ais le plus sou)ent, le local reoit une client1le (cas des magasins). /45/.6+7.6. # 8 &es locaux accessoires, cest(*(dire ceux dans lesquels un fonds de commerce nest pas exploit. &e contrat portant sur ce local peut 9tre un bail commercial si la pri)ation de ce local risque de compromettre lexploitation du fonds de commerce. +l faut par ailleurs que le propritaire du local accessoire soit galement le propritaire du local principal, et quil ait su que le local secondaire tait accessoire au local principal (cest(*(dire quil connaisse le lien existant entre les deux locaux). 0 8 &es terrains nus. &es contrats de location portant sur un terrain nu peu)ent 9tre qualifis de bail commercial si des constructions y sont difies a)ec laccord du bailleur.

B Les conditions tenant aux parties /n ce qui concerne le bailleur (cest(*(dire le propritaire du local), il faut quil dispose du pou)oir de consentir un bail commercial sur le local en question. n probl1me particulier se pose quand ce bailleur est mari sous un rgime de communaut (rgime matrimonial lgal notamment) et que le local est un bien commun. :ans ce cas, le contrat doit 9tre conclu par les deux poux. /n ce qui concerne le preneur (le commerant locataire), il doit 9tre immatricul au -C6 en tant que commerant (si le locataire est une socit, elle doit galement 9tre immatricule au -C6 et de plus 9tre commerciale). ,our pou)oir bnficier du statut des baux commerciaux, les preneurs doi)ent imprati)ement 9tre immatriculs au -C6 au moment o; ils entendent se pr)aloir de ce statut. +l doit par ailleurs en principe 9tre de nationalit franaise. Les conditions relati!es au fonds de commerce +l existe trois conditions cumulati)es quant au fonds de commerce : 1 - Le fonds de commerce doit exister. Ceci suppose donc quexiste une client1le, puisquun fonds de commerce ne peut exister sans client1le. 3ais il faudra galement quexistent les lments supports de la client1le (cf cours < relatif aux lments composant le fonds de commerce). 2 - Le fonds de commerce doit avoir t exploit rgulirement durant les trois annes prcdant la demande de renouvellement. +l faut prciser la notion dexploitation rguli1re. &a rgularit ne fait pas rfrence * la dure, * la frquence de lexploitation. /n ralit, le terme rgulier signifie que le commerant doit a)oir effectu lacti)it commerciale pr)ue et autorise par le contrat (ex : le contrat stipule que lacti)it sera la )ente de )9tements. 6i le locataire )end en ralit des meubles, lexploitation du fonds de commerce nest pas rguli1re). 6i le locataire )eut c2anger dacti)it commerciale, il de)ra imprati)ement respecter la procdure de despcialisation (cf infra) = * dfaut, lexploitation du fonds de commerce ne sera pas considre comme rguli1re. :e plus, si le fonds nest plus exploit, la client1le dispara>t et par )oie de consquence le fonds de commerce dispara>t galement (la #re condition nest alors plus remplie non plus). 3 - Seul le propritaire du fonds de commerce peut bnficier du statut des baux commerciaux. &a troisi1me condition, celle relati)e * la proprit du fonds de commerce, a pos probl1me dans le cadre des commerces dpendants. +l sagit des commerces dpendant dun autre commerce, quil sagisse dune dpendance conomique ou dune dpendance gograp2ique. ( :pendance gograp2ique : un commerce est inclus dans lenceinte dun autre commerce. Cest par exemple un commerce dalimentation situ au milieu dun club de )acances : pour

accder * ce commerce dalimentation, il faut obligatoirement passer par lenceinte du club de )acances. :urant plus de !" ans, la ?urisprudence a considr que le commerce inclus ne bnficiait pas dune client1le propre, mais a)ait uniquement la client1le du commerce englobant. &e commerant @ dpendant A ntait donc pas propritaire du fonds de commerce puisquil na)ait pas de client1le personnelle. ,uis la ?urisprudence a considr que la client1le propre pou)ait exister, mais que le commerant ntait propritaire du fonds que si la client1le personnelle tait plus importante que la client1le du commerce dominant. /nfin, dorna)ant, la ?urisprudence admet que le commerant est propritaire du fonds de commerce d1s lors quil a une client1le personnelle, peu important quelle soit infrieure ou suprieure * la client1le du commerce dominant. ( :pendance conomique. +l sagit pour lessentiel des contrats de franc2ise. &e franc2is est(il )raiment propritaire du fonds de commerce. &a ?urisprudence a dabord considr que le franc2is ntait pas propritaire du fonds de commerce car il na)ait pas de client1le personnelle = il a)ait uniquement la client1le du franc2iseur. &a ?urisprudence a ensuite )olu (cf arr9t relatif * la franc2ise dans la sance B). :orna)ant, le commerant doit prou)er quil a la ma>trise ?uridique des autres lments du fonds de commerce et quil lexploite * ses risques et prils (cest(*(dire quil assume les risques de lentreprise). /n rsum, et bien que lexpression puisse appara>tre c2oquante, la ?urisprudence a durant longtemps considr que la @ proprit A de la client1le dterminait la proprit du fonds de commerce. Cette position a depuis )olu. ,our la dpendance gograp2ique, il faut dmontrer quexiste une client1le personnelle, m9me infime, pour prou)er que le locataire est propritaire du fonds de commerce. ,our la dpendance conomique, le commerant doit prou)er quil a la ma>trise ?uridique des autres lments du fonds de commerce et quil lexploite * ses risques et prils. D Les conditions relati!es la spcificit du contrat Certains contrats, quoique remplissant les trois conditions prcdentes, ne sont pas soumis au statut des baux commerciaux en raison de leur spcificit. &e contrat ne sera donc pas soumis au statut des baux commerciaux, m9me sil rpond au trois conditions prcdentes, sil sagit de lun des contrats sui)ants. 1 Les baux de courte dure +l sagit de contrat conclus pour une dure de 0 ans maximum. +ci, cest la courte dure qui ?ustifie lexclusion. &occupation est trop br1)e pour que le locataire ait droit au renou)ellement. +l est rest trop peu de temps pour que le non(renou)ellement du contrat ait une relle incidence sur son fonds de commerce. 6i * lissue du dlai pr)u par le contrat le locataire reste et est laiss en possession (cest(*(dire si le bailleur na pas manifest son intention de reprendre le local), ce contrat de)ient alors un bail commercial * lissue du dlai. Exemple : un contrat pr)u pour #B mois. Au bout de #B mois C # ?our, le locataire est tou?ours dans les lieux et le propritaire du local ne )eut pas reprendre limmeuble. :1s lors, * partir de cette date (cest(*(dire #B mois C # ?our apr1s la conclusion du contrat), appara>t un bail commercial. 2 Les conventions doccupation prcaire

+ci, il existe des circonstances telles que la location ne peut 9tre stable. +l y a une situation de fait future qui emp9c2e le locataire de sinstaller de mani1re stable et permanente. /n attendant que cette situation de fait se ralise, le local est tout de m9me lou, mais il ne bnficie pas du statut des baux commerciaux. /n ce qui concerne le locataire, la contrepartie pratique rside dans le fait que le loyer est alors gnralement peu le). ,our quil y ait con)ention doccupation prcaire, deux conditions cumulati)es doi)ent 9tre runies : ( ne prcarit sub?ecti)e : le contrat indique expressment le caract1re prcaire (ncessit de mentionner dans lacte les circonstances exceptionnelles). ( ne prcarit ob?ecti)e : des circonstances de fait exceptionnelles ?ustifiant la prcarit (construction proc2aine dune Done dacti)it industrielle, expropriation future, E). :1s le dpart, le locataire conna>t la prcarit et en accepte les risques par rapport * son fonds de commerce. 3 Les locations saisonnires Cest un contrat qui nest pr)u que pour la dure dune priode touristique. Cependant, pour que ce contrat soit une )ritable location saisonni1re, il faut que le propritaire recou)re la ?ouissance des lieux lous durant lintersaison. Les baux emp!"toti#ues +l sagit dun bail de longue dure (de #B * $$ ans). A cause de cette longue dure, le bail c2appe au statut des baux commerciaux. "# LU$I"# LE CARACTRE DORDRE PUBLIC DU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX. 6i toutes les conditions sont remplies, il sagit obligatoirement dun bail commercial, soumis au statut des baux commerciaux. Ce statut (cest(*(dire lensemble des r1gles) est en effet dordre public. Cela signifie quil sapplique obligatoirement si les conditions sont remplies, et ce m9me si les parties ont dcid den carter lapplication. Ceci signifie que le locataire bnficiera obligatoirement de la protection accorde par le statut : il ne peut pas y renoncer par a)ance, dans le contrat de bail. Ce statut dordre public est destin * protger le locataire contre les )entuelles pressions des bailleurs. Ces derniers pourraient en effet 9tre tents de ne conclure le contrat de location que si le locataire renonce au statut des baux commerciaux. /n dcidant quune telle renonciation na aucun effet, on )ite ces )entuelles pressions. LA
POSSIBILIT DE SE SOUMETTRE PAR CONTRAT AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX LORSQUE LES CONDITIONS LGALES DAPPLICATION DE CE STATUT NE SONT PAS REMPLIES.

+l faut par ailleurs rele)er que, m9me si les conditions dapplication du statut ne sont pas runies, il est possible que ce statut sapplique. 5el est le cas si les parties (le bailleur et le locataire) dcident, lors de la conclusion du contrat, de se soumettre )olontairement au statut. +l faut alors noter que sils dcident dans le contrat de se soumettre au statut, lensemble du

'

statut (cest(*(dire toutes les r1gles) sappliqueront. &es parties ne peu)ent pas c2oisir de se soumettre con)entionnellement * une seule partie du statut. 6ils dcident con)entionnellement dappliquer le statut alors quil na pas * sappliquer lgalement, ils doi)ent appliquer tout le statut, toutes les r1gles.

II LES DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES

A La despcialisation /n droit, la modification de lacti)it commerciale exerce dans les lieux lous se nomme despcialisation. ,our appr2ender ce probl1me de modification de lacti)it exerce dans les lieux lous, il con)ient de distinguer deux 2ypot21ses : la despcialisation simple, et la despcialisation renforce. &a despcialisation simple consiste * ad?oindre * lacti)it prexistante des acti)its connexes ou complmentaires. Cette despcialisation simple est un droit pour le locataire. +l a seulement lobligation dinformer le bailleur, mais ne doit nullement demander son autorisation. &e bailleur dispose dun dlai de 0 mois, non pour donner son accord, mais pour contester le caract1re simple de la despcialisation. 5el est le cas si le bailleur consid1re que la modification en)isage constitue une despcialisation renforce. &a despcialisation renforce consiste quant * elle soit * ad?oindre * lacti)it prexistante des acti)its qui ne sont ni connexes, ni complmentaires, soit * modifier totalement lacti)it commerciale. Cette despcialisation nest pas un droit pour le locataire, qui doit demander lautorisation du propritaire par acte extra(?udiciaire. &a demande doit par ailleurs 9tre notifie aux cranciers inscrits sur le fonds, ainsi qu* certains locataires du m9me propritaire (si le propritaire sest engag * leur gard * ne pas louer pour lacti)it en)isage). &e bailleur a un dlai de rflexion de trois mois, son silence )alant acceptation. 6i le bailleur refuse, le locataire peut saisir le 5F+ (5ribunal de Frande +nstance). &e 5F+ peut alors autoriser la despcialisation, malgr le refus du bailleur, si plusieurs conditions sont runies : ( la despcialisation doit 9tre ncessaire @ eu gard * la con?oncture conomique et aux ncessits de lorganisation rationnelle de la distribution A (article & #'%('B Code de commerce) ( la nou)elle acti)it doit 9tre compatible a)ec la destination, les caract1res et la situation de limmeuble ou de lensemble immobilier (article & #'%('B Code de commerce) ( le refus du bailleur ne doit pas 9tre ?ustifi par un motif gra)e et lgitime (comme par exemple une clause dexclusi)it * lgard dun autre locataire). &orsque la despcialisation renforce est autorise (soit par le bailleur, soit par le ?uge), le bailleur peut demander une augmentation immdiate de loyer. 7n )oit donc que les deux types de despcialisation ont un rgime radicalement diffrent. +l est donc fondamental de sa)oir laquelle sapplique. &e crit1re de distinction rside dans la nou)elle acti)it en)isage. 5out dabord, sil sagit dun c2angement total dacti)it, il sagira * l)idence dune despcialisation renforce. 3ais sil sagit da?outer, dad?oindre de nou)elles acti)its, il faudra alors dterminer sil sagit dacti)its connexes ou complmentaires. Afin de dterminer si les nou)elles acti)its sont connexes ou complmentaires, deux crit1res (alternatifs) sont gnralement pris en compte. +l faut tout dabord dterminer si cette

nou)elle acti)it sadresse * une client1le diffrente. 6i tel est le cas lacti)it ne sera ni connexe ni complmentaire. +l faut galement regarder si de nou)elles installations sont ncessaires. &* encore, si tel est le cas, lacti)it en)isage ne sera ni connexe ni complmentaire. +l con)ient enfin de prciser que le locataire ne peut dcider seul sil sagit dune despcialisation simple ou renforce. Ainsi, sil consid1re que la despcialisation est simple mais que le propritaire conteste ce caract1re simple (cest(*(dire si le propritaire consid1re que la despcialisation est renforce), il ne doit surtout pas procder * la despcialisation. &e locataire doit saisir le ?uge qui dcidera si la despcialisation en)isage est simple ou renforce (et donc la procdure applicable). B Le paiement du lo%er +l sagit de lobligation principale du locataire. &e loyer initial est librement fix par les parties, en fonction de la loi du marc2. 3ais en raison de la longue dure du bail commercial ($ ans), le loyer initial peut a)oir subi une forte dprciation entre la conclusion du bail et la fin du contrat. ,our protger le bailleur (le propritaire du local), a t mis en place un syst1me de r)ision triennale (cest(*( dire tous les trois ans). &e syst1me mis en place )ise * fa)oriser le bailleur (en permettant une augmentation du loyer tous les trois ans), tout en protgeant dans une certaine mesure le locataire (en mettant en place des r1gles spcifiques pour )iter que laugmentation ne soit trop importante). /n raison de la tec2nicit de ce mcanisme, il fera lob?et dun sc2ma distinct mis ultrieurement sur blacGboard. Le droit de &uitter les lieux de fa'on anticipe Cela peut se produire de deux faons : soit le locataire rsilie le bail, soit il le c1de. 1 La rsiliation du bail &a rsiliation dsigne le fait de mettre fin au contrat pour la)enir. 6eul le locataire a le droit de rsilier le bail, et ce tous les ! ans (* compter de la conclusion du bail, puis tous les ! ans). +l doit donner cong H mois * la)ance. ,ar ailleurs, si le locataire fait )aloir ses droits * la retraite, il nest m9me pas tenu de respecter la priode de ! ans. 3ais il doit tout de m9me respecter le dlai de H mois pour le cong. 2 Le droit de cder le bail Cest un droit fondamental, qui a de plus une forte )aleur pcuniaire. a Cess !" #$ %a l a&e' 'ess !" #$ (!"#s #e '!mme)'e ,-+.C+,/. &e locataire a le droit de cder le bail a)ec son fonds de commerce. /n principe, il peut cder ce bail sans laccord du bailleur.

/4C/,5+7.. Cependant, le contrat peut pr)oir que la cession du droit au bail ncessite laccord du bailleur. 3ais si le bailleur refuse la cession, le locataire pourra demander au ?uge (5F+) de passer outre un refus in?ustifi. &accord du ?uge remplacera alors celui du bailleur. % Cess !" #$ %a l sa"s 'ess !" #$ (!"#s #e '!mme)'e ,-+.C+,/. &e locataire peut cder le bail sans cder le fonds de commerce. :ans la pratique, cette cession est gnralement appele cession du pas(de(porte (des affic2es sur une )itrine indiquant @ pas(de(porte * )endre A). Cette cession isole nest cependant pas un droit : le propritaire peut linterdire dans le contrat de bail. /4C/,5+7.. Iuand le locataire )eut faire )aloir ses droits * la retraite, il peut cder le bail sans cder le fonds de commerce, et ce m9me si le contrat interdit une telle cession isole. D Le droit au renou!ellement du bail 5out bail commercial dure obligatoirement $ ans. A lissue de ce dlai, le locataire dispose dun droit fondamental : le droit au renou)ellement du bail. A)ec le droit de cder le bail, cest lun des lments les plus importants du statut des baux commerciaux. +l est gnralement dsign sous le nom de proprit commerciale. &a proprit commerciale dsigne ainsi le droit au renou)ellement du bail ou * dfaut au paiement dune indemnit d)iction. ,our pou)oir bnficier du droit au renou)ellement, plusieurs conditions cumulati)es doi)ent 9tre remplies. &a premi1re est )idente : il faut que le statut des baux commerciaux soit applicable. &a seconde est lie au bnficiaire du droit : seul le propritaire du fonds peut bnficier de ce droit. +l faut ensuite que le fonds ait t rguli1rement exploit durant les trois annes prcdant la demande de renou)ellement. -appel : la rgularit fait rfrence * la nature de lacti)it. +l faut que le locataire ait, durant les trois annes prcdant la demande de renou)ellement, exerc lacti)it pr)ue et autorise par le contrat. 6il a modifi cette acti)it, il doit imprati)ement a)oir respect les r1gles relati)es * la despcialisation. +l faut enfin que le bailleur ne dispose pas dun droit de reprise, tenant soit au comportement du locataire ()iolation dune obligation contractuelle ou tout autre motif gra)e et lgitime), soit au local (insalubrit). 6i toutes ces conditions sont remplies, le bail est renou)el. +l faudra alors dterminer le loyer du bail renou)el, dont la fixation est soumise * des r1gles particuli1res (sc2ma disponible ultrieurement sur blacGboard). 3ais il est possible que, bien que toutes les conditions du droit au renou)ellement soient remplies, le propritaire refuse catgoriquement le renou)ellement. 7n ne peut dans ce cas contraindre le propritaire au renou)ellement. 3ais il sera sanctionn pour son refus. Cette sanction sera dordre pcuniaire : le bailleur pourra rcuprer son local mais il de)ra )erser au locataire une indemnit d)iction, cest(*(dire une somme dargent destine *

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rparer le pr?udice subi par le locataire du fait du non(renou)ellement du bail. Cette indemnit d)iction est tr1s le)e. Fnralement, lindemnit d)iction est gale * la )aleur du fonds de commerce (mais, si le fonds de commerce a une faible )aleur, lindemnit d)iction peut 9tre fixe * la )aleur du droit au bail). Cette indemnit d)iction est donc asseD dissuasi)e. ,ar consquent, lorsquil conna>t le montant de lindemnit d)iction, le bailleur peut re)enir sur sa dcision de non(renou)ellement. +l prf1rera renou)eler le bail plutJt que de payer lindemnit d)iction. +l doit cependant le faire rapidement : dans les #% ?ours du ?ugement ayant fix lindemnit d)iction, et * condition que le locataire nait pas encore dmnag.