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UNIDAD 1 -Responder las siguientes preguntas: a) En qu consiste el ejercicio de los derechos reales? b) Los derechos reales tienen algo que ver con el Derecho Comercial? Fundamente su respuesta. c) Hubo derechos reales que fueron suprimidos? a) Ejercicio de los derechos reales: el ejercicio de tales derechos es el que se goza por "corresponder el deber negativo de todos de no turbar en el ejercicio de su derecho (subjetivo) a aquel a quien compete (objetivo)", o en otras palabras, es aqul que da la facultad de sacar de una cosa cualquiera un beneficio mayor o menor; hecha abstraccin, tanto en uno como en otro caso,de la masa de todas las personas, obligadas siempre cada una a abstenerse de impedir o de oponer obstculos al goce y ejercicio del derecho Las XVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Buenos Aires, setiembre de 2001) concluyeron en que "I. Los derechos reales tienen por objeto: a) las cosas; b) las partes materiales de las cosas, y c) los derechos, excepcionalmente, si la ley lo establece. II. En todos los casos, la relacin del titular con el objeto debe ser directa y conferir los derechos de persecucin y preferencia" (despacho de la comisin N 4). El derecho sobre las cosas, dice HEDEMANN, sirve a la dominacin de los bienes terrenales, sin la cual la ida del hombre es imposible. Desde que el hombre penetra en la zona de luz de la historia, encontramos huellas visibles de un cierto seoro de los bienes terrenales, que se siente y se trata como un derecho. Desde entonces, naturalmente, se ha operado una profunda evolucin y el derecho de las cosas se ha refinado cada vez ms, ello no es sino una consecuencia del progreso de la civilizacin, pero la sustancia sigue siendo la misma: la necesidad del hombre de apropiarse y servirse de las cosas creadas por la Naturaleza o por su propio ingenio. Las cosas y su apropiacin, son pues elementos vitales para la vida del hombre para su bienestar, para su cultura intelectual y moral. Pero ocurre que la apropiacin y goce de una cosa por un hombre, supone la exclusin de la apropiacin y goce de esa misma cosa por los otros hombres. De eso se trata el ejercicio de los derechos reales. Y queda as planteado el problema de la distribucin de la riqueza, esencial en todo tiempo, pero que en el nuestro ha tomado una importancia y un dramatismo que no podra disimularse. En torno al derecho de las cosas gira la organizacin social y poltica de los pueblos, su estilo de vida, su filosofa.

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Consecuentemente con el mismo principio de que los derechos reales estn reglamentados slo por la ley1, el art. 2505 dice: La adquisicin o transmisin de derecho reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los Registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Estas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas2. b) Derecho real- Derecho Comercial: Adems de los enunciados en el Cdigo Civil, en el Derecho mercantil existen otros derechos reales, admitidos en el Cdigo de Comercio o por leyes especiales: .por ejemplo la hipoteca naval, la prenda agraria, los warrants y los debentures. Por lo tanto los derechos reales no son privativos del Derecho Civil, muchas de las formas de adquirir y trasmitir derechos reales estn reguladas por el Derecho Comercial c) Derechos reales suprimidos?: Existan con anterioridad a la entrada en vigencia del Cdigo Civil una serie de derechos reales que obstaculizaban el derecho de propiedad, dificultando su goce y su transmisin, y hacan sumamente complejo el rgimen del derecho sobre las cosas. Vlez Srsfield suprimi muchos de los derechos reales de aquella poca por no desempear ningn papel econmico valioso ni conveniente para el inters general, conforme l mismo lo explica en la nota al artculo 2502. Ia norma contemplada por este artculo parece ampliar la enumeracin de derechos reales efectuada en el artculo 2503. Si bien existe coincidencia en afirmar que las vinculaciones quedan descartadas de nuestro ordenamiento jurdico, hay divergencias en lo que concierne a los dems derechos all mencionados. Gatti entiende que "se admiten los censos y las rentas por cinco aos"; argumenta que "no resultara razonable admitir derechos esencialmente perpetuos o de larga duracin, como la enfiteusis y la superficie, por el corto lapso de cinco aos. Se menciona especialmente a la enfiteusis para excluirla, pues para que hubiera sido alcanzada por la autorizacin temporal, era suficiente mencionar a los censos, una de cuyas especies es el censo enfitutico. La admisibilidad de las rentas reales o censos tambin surge de la nota al artculo 2070, aunque all se establece un plazo mayor. El verbo "imponer", empleado en la norma que se refiere a censos y rentas, demuestra que es a stas que autoriza por cinco aos, cualquiera sea el fin de la "imposicin". En esta misma posicin se enrolan Alterini y Laquis, sosteniendo este ltimo que la enumeracin del artculo 2503 debe completarse con los censos y las rentas. De manera que de acuerdo a lo dicho se derogaron los siguientes derechos reales: I. El superficiario posea el derecho de hacer obras, plantaciones, etc. teniendo sobre las mismas un derecho de propiedad independiente al del propietario del terreno a hacer stanos y otros trabajos subterrneos con tal de que no perjudicase los derechos del superficiario. Vlez prefiri una propiedad plena, completa, que comprendiese subsuelo y espacio areo.
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Derechos Reales en el Libro Tercero- Art 2311 a 3261 A travs de este artculo se legalizaron los Registros Inmobiliarios

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II.

III.

La enfiteusis: consista en la entrega de un fundo a perpetuidad, o por un perodo importante, con el cargo de mejorarlo (con construcciones o plantaciones) y de pagar un canon anual. En Argentina fue implantada por Rivadavia como un medio de conceder tierras fiscales sin enajenar su dominio, que deseaba mantenerlo en el Estado como garanta para solicitar prstamos al extranjero. El resultado de su prctica fue negativo. Las rentas y los censos de ms de cinco aos: el art. 2614 dio lugar a dudas; los propietarios de bienes races no pueden construir sobre ellos derechos enfituticos, ni de superficie, ni imponerle censos, ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos...

Llambas considera que "la actitud del Codificador tendra su explicacin en que habra querido recalcar la prohibicin de constituir ciertos derechos reales, que existentes al tiempo de la sancin del Cdigo, quedaron suprimidos por ste (para el futuro). El artculo 2614 se justifica tambin porque, adems de los derechos reales que suprime, incorpora implcitamente otros al prohibirlos solamente cuando exceden el plazo de cinco aos". Sintetiza sealando que el artculo 2614: "al abordar derechos reales existentes para la poca de la promulgacin del Cdigo sobre bienes races, lo hace con el fin de suprimirlos para el futuro, algunos de manera absoluta y otros en cuanto superen los cinco aos. De todos modos, una tcnica ms depurada debi conducir a Vlez, enrolado en el numerus clausus, a enumerar los derechos reales en forma claramente taxativa". Machado entiende que todos los derechos enumerados en la norma, con excepcin de las vinculaciones, pueden constituirse por cinco aos. Llerena sostuvo que slo las rentas podan constituirse por cinco aos. Aren sostiene que, aun "aceptando que el artculo 2614 alude a censos y rentas reales, queda subsistente el grave problema de que carecen totalmente de regulacin legal"; agrega que: "En un sistema de numerus clausus no basta con dar un nombre a un derecho real,

UNIDAD 2 a) b) c) Responder las siguientes preguntas: Qu dice el Cdigo Penal sobre la apropiacin de cosas ajenas y la usurpacin? Qu diferencias hay entre Tenencia, Posesin y Yuxtaposicin? Qu se entiende por Ttulo y Modo?

a) Cdigo Penal: En el Libro segundo- De los Delitos- Captulo VI Delitos contra la propiedad- Usurpacin- Art. 181 dice: Ser reprimido con prisin de seis meses a tres aos:

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1 el que por violencia, amenazas, engaos, abusos de confianza o clandestinidad despojare a otro, total o parcialmente, de la posesin o tenencia de un inmueble o del ejercicio de un derecho real constituido sobre l, sea que el despojo se produzca invadiendo el inmueble, mantenindose en l o expulsando a los ocupantes; 2 el que, para apoderarse de todo o parte de un inmueble, destruyere o alterare los trminos o lmites del mismo; 3 el que, con violencias o amenazas, turbare la posesin o tenencia de un inmueble. b) Tenencia, Posesin y yuxtaposicin: la posesin supone la existencia de dos elementos esenciales: el corpus y el animus. El corpus es el elemento fsico de la posesin, sin el cual sta no se concibe. En su forma tpica, supone el contacto material o manual; pero en la prctica, ese contacto no es indispensable. Ms an, slo se produce accidetalmente, porque una persona puede ser poseedora de mltiples bienes y slo tiene posibilidad de tener contacto directo e inmediato con muy pocos de ellos. Lo que realmente define el corpus, lo que verdaderamente convierte a una persona en poseedora, es la posibilidad material de hacer de la cosa lo que se quiera, impidiendo toda ingerencia extraa. Quien puede tomar en todo momento una cosa, colocada frente a l, es tan completamente seor de ella como si la hubiera en realidad aprehendido. Pero no basta con el corpus. Para que realmente una persona sea reputada poseedora, es necesario que posea con nimo de dueo. Por el contrario, si tiene la cosa reconociendo en otro el derecho de propiedad, si la tiene en representacin de otro o para otro, es un simple detentador. Es necesario insistir en este concepto por la trascendencia que ha tenido en nuestra legislacin: si se posee con nimo de dueo, hay posesin propiamente dicha; si se tiene la cosa reconociendo en otro el derecho de propiedad, hay simple tenencia (por ejemplo en la locacin). Es por consiguiente, el animus lo que distingue al poseedor del tenedor; el otro elemento, el corpus no permite por s distinguirlos, ya que tanto el poseedor como el detentador tienen la cosa de la misma manera. Agreguemos, para aclarar las ideas, que el corpus no es simple inmediatez fsica; as, por ejemplo, una persona dormida o ebria o demente no posee la cosa que se ha puesto en su mano. Es un simple caso de yuxtaposicin local, pero no de corpus propiamente dicho, que al menos exige conciencia de que se est detentando algo. Es decir, se exige una suerte de animus, pero no el animus de poseer, sino el simple animus de detentar (Teora de Savigny). IHERING sostuvo la necesidad de repensar el concepto de corpus, esto es, del elemento material de la posesin. No se trata ni de la aprehensin fsica, ni de la posibilidad fsica de aprehender la cosa; se trata de comportarse respecto de la cosa como lo hara el propietario o las personas a las cuales la ley reconoce el derecho de posesin; lo decisivo es que esa conducta sea la adecuada al destino econmico de la cosa de servir a los hombres. En cuanto al animus, IHERING prescinde de l. La posesin basta por s; de modo que

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cada vez que alguien tiene una cosa en su poder, corresponde ampararla legalmente. A menos que la ley, por razones que varan, le niegue en ciertas circunstancias o casos, ese amparo o lo reduzca a lmites ms modestos (como ocurre con el simple tenedor). Segn SAVIGNY, entre posesin y tenencia lo que vara es el animus domini que tiene el poseedor y del que carece el tenedor. Segn IHERING, lo que distingue a uno y otro es simplemente la voluntad del legislador que por motivos distintos, otorga en un caso la proteccin posesoria y en otro la deniega. . ANLISIS CRTICO DE BORDA: En el plano doctrinario no cabe duda de que la doctrina de SAVIGNY no resiste el anlisis. Si, como ya lo hemos dicho, en el origen y aun en la idea matriz de la posesin est la aprehensin material, en el estado actual del derecho esto est muy alejado de la realidad. No se gana mucho con la aclaracin de SAVIGNY de que no se tratara de una aprehensin efectiva, sino de una posibilidad fsica de tenerla. El propietario que ha alquilado su casa, no tiene posibilidad fsica ni jurdica de tenerla y, sin embargo, conserva la posesin. Tampoco sirve el animus domini para distinguir al poseedor del simple tenedor, pues ya lo veremos, ni el usufructuario ni el titular de una servidumbre activa son propietarios y, sin embargo, son poseedores. Inclusive, puede ocurrir que una persona tenga la cosa con nimo de hacerlo para otro, y sin embargo, sea verdadero poseedor. As ocurre, por ejemplo, con el depositario que siendo heredero del depositante no sabe que ste ha muerto o cree que existe otro heredero con mejor derecho, no siendo as. Su nimo sigue siendo de depositario y, sin embargo, se ha convertido, sin l saberlo, en verdadero poseedor . Ello sin contar los inconvenientes gravsimos de tener que probar este animus domini. En este punto es donde IHERING ha demostrado toda su clarividencia: la verdadera distincin entre poseedor y tenedor no radica en este supuesto animus domini, sino que en la ley, procediendo por razones de poltica econmica o jurdica, otorga una proteccin determinada a ciertas conductas en relacin a las cosas y, en cambio, no protege (u otorga una proteccin menos intensa) a otras situaciones o casos. En donde nos parece menos claro IHERING es en su intento de definir el corpus. No lo mejora mucho SALEILLES, pues el conjunto de hechos susceptibles de descubrir una relacin permanente de apropiacin econmica, un vnculo de explotacin de la cosa, puesta al servicio del individuo es un concepto que se resiente de una vaguedad e imprecisin desconcertantes. No cabe cmodamente en l el arrendatario, que no es poseedor? c) Ttulo y Modo Se puede expresar que si el ttulo, entendido como causa fuente del derecho, mantiene su existencia dentro del campo de lo volitivo (sin perjuicio de su expresin formal) y significa la razn de ser (causa) del desplazamiento o emplazamiento patrimonial, el modo invade el Pgina 5

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campo de los hechos y es exteriorizacin plena de la patrimonio de los titulares, frente a la comunidad expectante. mientras que el modo lo produce en la realidad social y por con la publicidad y, con este presupuesto, con la oponibilidad reales.

modificacin operada en el El ttulo determina el cambio, ello se relaciona ntimamente y la eficacia de los derechos

Se entiende por modo el acto o hecho al que la ley le atribuye el efecto de materializar, en forma ostensible e indudable -ante la comunidad-, el desplazamiento patrimonial determinado por el ttulo. ENUMERACIN. - El Cdigo, en su art. 2524, enumera los modos de adquisicin del dominio, al expresar: "El dominio se adquiere: 1. Por la apropiacin. 2. Por la especificacin. 3. Por la accesin. 4. Por la tradicin. 5. Por la percepcin de los frutos. 6. Por la sucesin en los derechos del propietario. 7. Por la prescripcin". CLASIFICACIN 1. Originario y derivado 2. Onerosos y gratuitos UNIDAD 3 Resolver el siguiente caso:

El seor Isaac C. vende un departamento de su propiedad en el barrio de Villa Crespo, firmando un boleto por u$s 35.000.Compra otro departamento, en Barrio Norte, suscribiendo otro boleto, de u$s 37.000, por el total de la compra. Por ende, le queda un saldo de u$s 2.000 para la escritura. Cede el boleto (de compra), del departamento de Barrio Norte y no le pagan todo, hace un boleto de u$s 10.000. Con esos u$s 10.000 compra un departamento en el barrio de Floresta y se firma, por ello, un boleto: lo que recibe del departamento(de la venta) del de Barrio Norte lo coloca todo en la compra del de Floresta. La mujer que le compr dicho departamento el de B.Norte- la seora Claudia J, por consejo de su abogado, se arrepiente y no llega a escriturar, porque aduce que hubo irregularidades, el constructor del edificio de Barrio Norte est en quiebra (tiene quiebra declarada), y ello se debi denunciar en el boleto. a) Qu puede hacer el seor Isaac?

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b) c) d) e) f)

Las dos escrituras dependen la una de la otra? La seora Claudia se puede considerar damnificada? Se pueden rescindir los boletos? Qu posibilidades de juicios hay? Explique qu solucin le ve al asunto. Fundamente su respuesta.

Vende V.Crespo..u$s 35.000 Compra Brrio Borte U$s 37.000,u$s 35.000 +saldo u$s 2.000 en la Escritura Cede boleto CV u$s 35.000 le pagan u$s 10.000 Compra en Floresta . con u$s 10.000 + u$s 25.000 de cesin de crdito Constructor edificio Brrio Norte.quiebra declaradaClaudia se arrepiente y no escritura

a) Conforme con la disposicin contenida en el art. 1185 del Cdigo Civil, el titular de un boleto de compraventa que cumplimente con las condiciones all sealadas y adecue su reclamo a lo previsto por el art. 146 de la LCQ, tiene derecho a obtener del concurso o quiebra del vendedor la escritura traslativa de dominio. Caso contrario, es decir que exista una causal que impida o torne impracticable la escrituracin, la regla es que dicha circunstancia no puede resolverse en prdidas e intereses, ello por expresa aplicacin del art. 142 LCQ. La jurisprudencia lo ha admitido3 pero en algunos casos ha ido ms all de los lmites permitidos por la ley concursal al entender que la obligacin de otorgar escritura pblica, cuya escrituracin es materialmente imposible por la quiebra, debe dar lugar al resarcimiento de daos resultando por ello un crdito privilegiado 4. Este criterio no puede admitirse y nuestra posicin es que la imposibilidad de escriturar

3 El titular de un boleto de compraventa inmobiliaria no puede pretender que la facultad de oponerlo al concurso (arts. 1185 bis, Cd. Civil y 150, ley 19.551 -Adla, XXVIII-B, 1799 ; XLIV-D, 3806-), se resuelva en el pago de daos y perjuicios. (CNCom., sala C, febrero 17 - 986. - Garca Labandal, Anbal c. Sacimie), LA LEY, 1986-C, 258 - I, 986-B, 1404. Cfme. ROITMAN, Horacio: Consecuencias de la imposibilidad de cumplir con la escrituracin del boleta de compraventa verificado en la quiebra, en RDCO, 1981-769.

4 La imposibilidad de otorgar la escritura por la quiebra transforma la obligacin de escriturar en la de pagar daos y perjuicios. El crdito resultante es un crdito contra el concurso (Cfr. CNCom., Sala A, 9-12-80, Bertrn Concepcin c/ Gariglio Motta Elman SRL, L.L., 1981-D-347, con nota de MIGLIARDI, Francisco.

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excluye a la relacin contractual celebrada antes de la quiebra del marco del art. 1185 bis CC, la cual queda resuelta5, y no da lugar a indemnizacin por daos6 . Como ya se expresara, la oponibilidad del boleto tiene un lmite: que el inmueble se halle en condiciones materiales y jurdicas de ser escriturado. En este caso cabe destacar que la tradicin no es un requisito para que se inscriba un documento, ya que nuestro sistema legal el Registro de la Propiedad es un registro de ttulos y no de derechos. Si existi o no tradicin no es un dato que el Registro vaya a inscribir. Es por ello que resulta posible que se encuentren registradas compraventas de inmuebles, pero que no se haya efectuado la tradicin del inmueble, en cuyo caso nos encontramos en presencia de un supuesto en donde hay ttulo pero no hay modo y por lo tanto no hay derecho real de dominio. El Art. 2.505 del C.C. sobre derechos reales dice:. La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas. En este caso hay contrato de compraventa tutelado por el Art. 1.323 del C.C.. Habr compra y venta cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y sta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero. Y tambin se da la aplicacin del art. 1.434. Habr cesin de crdito, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregndole el ttulo del crdito, si existiese.(en este caso se cedi el boleto de CV) Art. 1.435. Si el derecho creditorio fuese cedido por un precio en dinero, o rematado, o dado en pago, o adjudicado en virtud de ejecucin de una sentencia, la cesin ser juzgada por las disposiciones sobre el contrato de compra y venta, que no fuesen modificadas en este ttulo. Art. 1.436. Si el crdito fuese cedido por otra cosa de valor en s, o por otro derecho creditorio, la cesin ser juzgada por las disposiciones sobre el contrato de permutacin, que igualmente no fuesen modificadas en este ttulo. Art. 1.457. La propiedad de un crdito pasa al cesionario por el efecto de la cesin, con la entrega del ttulo si existiere. Art. 1.462. Si los hechos y las circunstancias del caso demostrasen de parte del deudor una colusin con el cedente, o una imprudencia grave, el traspaso del crdito, aunque no estuviese notificado ni aceptado surtir respecto de l todos sus efectos.

5 ROITMAN, Horacio: Consecuencias...ob.cit., pg.769.-

6 Recordemos que el texto del art. 142 ltimo prrafo dispone que: La quiebra no da derecho a los terceros al resarcimiento de daos por aplicacin de esta ley.

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Art. 1.463. La disposicin anterior es aplicable a un segundo cesionario culpable de mala fe, o de una imprudencia grave y la cesin aunque no estuviese notificada o aceptada, podra oponrsele por el solo conocimiento que de ella hubiese adquirido. Art. 1.464. en caso de quiebra del cedente, la notificacin de la cesin, o la aceptacin de ella, puede hacerse despus de la cesacin de pagos; pero sera sin efecto respecto a los acreedores de la masa fallida, si se hiciese despus del juicio de la declaracin de quiebra. En este caso importa porque la notificacin se hizo luego de la declaracin de quiebra, no obstante tratndose de un acreedor de buena fe, ya que despus de la sancin de la ley 17711 , cabe preguntarse si no existe hoy en nuestro derecho un nuevo tipo de dominio imperfecto: el que tiene quien ha adquirido de buena fe la posesin de un inmueble, mediando boleto de compraventa . Para BORDA es indudable la respuesta afirmativa. l es poseedor legtimo (art. 2355 ), tiene derecho a exigir la escritura del concurso, o quiebra del deudor, si se trata de un inmueble destinado a vivienda7 (art. 1185 bis. C. Civil y art. 150, ley 19551), tiene las acciones posesorias, puede rechazar las acciones reales que contra l intente hacer valer el enajenante y, por consiguiente, las que intenten los terceros a favor de quien es el enajenante haya firmado boleto de compraventa o haya escriturado el dominio . Por consiguiente, quien ha adquirido el inmueble por boleto de compraventa y de buena fe, recibiendo la posesin, tiene una posicin jurdica muy fuerte, con las caractersticas de un verdadero dominio. Pero limitado y, por lo tanto, imperfecto8, desde que la falta de escrituracin e inscripcin en el Registro le impide, como principio, oponer su derecho a terceros9 (art. 2505 ) con las importantes salvedades que acabamos de enunciar; le impide tambin otorgar los actos que exigen la inscripcin registral: los derechos reales de hipoteca, anticresis, usufructo, etc. Tampoco podr transmitir el dominio pleno por falta de la posibilidad de escriturar. El requisito de la fecha cierta en el boleto de compraventa no ha sido previsto como recaudo de oponibilidad a los efectos de lograr el reconocimiento de la obligacin de escriturar en la quiebra, exigencia que no resulta de la previsin del art. 1185 bis del Cdigo Civil ni de la propia normativa concursal, razn por la cual sostener lo contrario implicara introducir un vallado a la legtima pretensin de quien reviste la condicin de parte ms dbil en la operacin concertada y

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Mas adelante hay jurisprudencia al respecto que lo hace ms extensivo De acuerdo: BUSTAMANTE ALSINA, El boleto de compraventa inmobiliaria y su oponibilidad al concurso o quiebra del vendedor, L. L., t. 131, p. 1274, V, a y Derechos reales: la posesin, E. D., t. 25, p. 833, MOSSET ITURRASPE, Sentencia que condena a escriturar, J. A., t. 1976-I, p. 127. Esta doctrina ha sido acogida implcita pero claramente en el fallo de la S. C. Buenos Aires, citado en nota 271 bis; y ms expresamente por la C. 1 Apel. San Isidro, 3/4/1975, L. L., t. 1975-D, p. 102; de acuerdo, WAYAR, Compraventa, 404; en contra MARTNEZ RUIZ, nota en L. L. 1982-A, p. 119. 9 En contra, sosteniendo que el poseedor por boleto puede oponer su derecho aun al acreedor hipotecario posterior a la entrega de la posesin; SPOTA, nota en E. D., t. 98, p. 821. VENINI, por su parte, sostiene que el poseedor por boleto slo prevalece sobre el acreedor hipotecario si hubiera inscripto el boleto en Registro con anterioridad a la constitucin de la hipoteca: J. A. 1981-IV, p. 782.

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desvirtuar la intencin del legislador de promover y facilitar el otorgamiento de las escrituras a partir de ese rgimen especial. Corresponde hacer lugar al incidente de escrituracin deducido con base en un boleto de compraventa en el marco de una quiebra, aun cuando carezca de fecha cierta, pues no se trata de un requisito de oponibilidad10, Por otro lado no corresponde condenar a escriturar al cedente de un boleto de compraventa, pues no tiene el dominio, sino slo un derecho creditorio, es decir, derechos y acciones de carcter personal que le competen contra su deudor y que transfiri al cesionario. No cabe duda de que el art. 1185 bis fue incorporado al Cdigo Civil para dejar sin efecto la doctrina del plenario "Lozzi" de la Cmara Comercial de la Capital Federal , conforme al cual no proceda la demanda por escrituracin de un inmueble deducida por el titular del boleto de compraventa cuando el vendedor, con posterioridad a su otorgamiento, ha cado en quiebra, aun habiendo mediado tradicin y pago del precio(registrada en ED, 20 - 947). Y que, naturalmente, se refiere a la situacinde concurso (civil liquidativo) o quiebra(1)(273) del enajenante, con lo que se trata de una norma concursal (conf. voto de Anaya en CNCom. , en pleno, 8/7/81, citado), aun cuando est incluida en un cuerpo legal extrao a la ley de concursos. Para saber si podemos extender esa oponibilidad a una situacin no contemplada por la norma, sugerimos detenernos un instante en cul sea la naturaleza de esa "oponibilidad" que disponen el art. 1185 bis y el art. 150,L. C. Desde nuestro punto de vista estas normas consagran una excepcin a una regla concursal: esto es, que en la quiebra los crditos de dar y de hacer contra el fallido, se resuelven siempre en dinero, no habiendo derecho a requerir el cumplimiento en especie; regla expresada en el art. 131, LC que bajo el acpite "Prestaciones no dinerarias" dispone que "Los acreedores de prestaciones no dinerarias, de las contradas en moneda extranjera o aquellos cuyo crdito en dinero deba calcularse con relacin a otros bienes, concurren a la quiebra por el valor de sus crditos en moneda de curso legal de la Repblica, calculado a la fecha de la declaracin o, a opcin del acreedor, a la del vencimiento, si ste fuera anterior". Es decir que, satisfechos los requisitos de los arts. 1185 bis y 150 LC, el crdito a la escrituracin (rectius: a la transmisin del dominio sobre la cosa inmueble) no se transforma - en la

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Segn el art. 146 LCQ, los boletos de compraventa de inmuebles a favor de adquirentes de buena fe que hubieran abonado el 25% del precio, son oponibles al concurso o quiebra, cualquiera fuese el destino del inmueble (vivienda, oficina, campo etc.).

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quiebra del enajenante - en crdito dinerario, sino que puede exigirse su cumplimiento en especie, debiendo el sndico suscribir la escritura pertinente. b)S, porque se exige el dominio de la cosa y slo puede darse con el ttulo y el modo o sea tiene que haber escrituracin previa. c) Al respecto el art. 1.476 C.C.. El cedente de buena fe responde de la existencia, y legitimidad del crdito al tiempo de la cesin, a no ser que lo haya cedido como dudoso; pero no responde de la solvencia del deudor o de sus fiadores, a no ser que la insolvencia fuese anterior y pblica. Art. 1.477. Si el crdito no exista al tiempo de la cesin, el cesionario tendr derecho a la restitucin del precio pagado, con indemnizacin de prdidas e intereses , ms no tendr derecho para exigir la diferencia entre el valor nominal del crdito, y el precio de la cesin. Art. 1.478. Del cedente de mala fe, podr el cesionario exigir la diferencia del valor nominal del crdito cedido, y el precio de la cesin. Art. 1.479. Si la deuda exista y no hubiese sido pagada en tiempo, la responsabilidad del cedente se limita a la restitucin del precio recibido, y al pago de los gastos hechos con ocasin del contrato. Art. 1.480. Si el cedente fuese de mala fe, sabiendo que la deuda era incobrable, ser responsable de todos los perjuicios que hubiese causado al cesionario. d) Art. 1.200. Las partes pueden por mutuo consentimiento extinguir las obligaciones creadas por los contratos, y retirar los derechos reales que se hubiesen transferido; y pueden tambin por mutuo consentimiento revocar los contratos, por las causas que la ley autoriza. Art. 1.202. Si se hubiere dado una seal para asegurar el contrato o su cumplimiento, quien la dio puede arrepentirse del contrato, o puede dejar de cumplirlo perdiendo la seal. Puede tambin arrepentirse el que la recibi; y en tal caso debe devolver la seal con otro tanto de su valor. Si el contrato se cumpliere, la seal debe devolverse en el estado que se encuentre. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato deba darse, la seal se tendr como parte de la prestacin; pero no si ella fuere de diferente especie, o si la obligacin fuese de hacer o de no hacer. Art. 1.203. Si en el contrato se hubiere hecho un pacto comisorio, por el cual cada una de las partes se reservare la facultad de no cumplir el contrato por su parte, si la otra no lo cumpliere, el contrato slo podr resolverse por la parte no culpada y no por la otra que dej de cumplirlo. Este pacto es prohibido en el contrato de prenda. e)Segn el C.P.C y C. LIBRO CUARTO - PROCESOS ESPECIALES TITULO I - INTERDICTOS Y ACCIONES POSESORIAS. DENUNCIA DE DAO TEMIDO. REPARACIONES URGENTES CAPITULO I - INTERDICTOS CLASES Pgina 11

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Art. 606. - Los interdictos slo podrn intentarse: 1) Para adquirir la posesin o la tenencia. 2) Para retener la posesin o la tenencia. 3) Para recobrar la posesin o la tenencia. 4) Para impedir una obra nueva. CAPITULO II - INTERDICTO DE ADQUIRIR PROCEDENCIA Art. 607. - Para que proceda el interdicto de adquirir se requerir: 1) Que quien lo intente presente ttulo suficiente para adquirir la posesin o la tenencia con arreglo a derecho. 2) Que nadie tenga ttulo de dueo o usufructuario de la cosa que constituye el objeto del interdicto. 3) Que nadie sea poseedor o tenedor de la misma cosa. PROCEDIMIENTO Art. 608. - Promovido el interdicto, el juez examinar el ttulo y requerir informe sobre las condiciones de dominio. Si lo hallare suficiente, otorgar la posesin o la tenencia, sin perjuicio de mejor derecho, y dispondr la inscripcin del ttulo, si correspondiere. Si otra persona tambin tuviere ttulo o poseyere el bien, la cuestin deber sustanciarse en juicio ordinario o sumario, segn lo determine el juez atendiendo a la naturaleza y complejidad del asunto. Cuando alguien ejerciera la tenencia de la cosa, la demanda contra l se sustanciar por el trmite del juicio sumarsimo. Si el ttulo que presenta el actor para adquirir la posesin o la tenencia deriva del que invoca el oponente para resistirla, el juez dispondr que la controversia tramite por juicio sumario o sumarsimo, atendiendo a las circunstancias del caso. ANOTACION DE LITIS Pgina 12

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Art. 609. - Presentada la demanda, podr decretarse la anotacin de litis en el registro de la propiedad, si los ttulos acompaados y los antecedentes aportados justificaren esa medida precautoria. JUICIO POSTERIOR Art. 622. - Las sentencias que se dictaren en los interdictos de adquirir, retener y recobrar no impedirn el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes. CAPITULO VII - ACCIONES POSESORIAS TRAMITE Art. 623. - Las acciones posesorias del ttulo III, libro III, del Cdigo Civil tramitarn por juicio sumario. Deducida la accin posesoria o el interdicto, posteriormente slo podr promoverse accin real. f) Art. 1.434. Habr cesin de crdito, cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra parte el derecho que le compete contra su deudor, entregndole el ttulo del crdito, si existiese. Art. 1.185. Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pblica, fuesen hechos por instrumento particular, firmado por las partes o que fuesen hechos por instrumento particular en que las partes se obligasen a reducirlo a escritura pblica, no quedan concluidos como tales, mientras la escritura pblica no se halle firmada; pero quedarn concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pblica. Art. 1.185 bis. Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podr disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. El boleto privado constituye una situacin singular dentro de esta hiptesis y slo se hace mencin al mismo con la reforma de la ley 17.771 a partir de la introduccin del art. 1185 bis que incorpora la posibilidad de oponerlo a la quiebra del promitente vendedor y en el art. 2355 que considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.11

11 En tiempos anteriores a la vigencia del art. 1185 bis del C.C.-introducido por la ley 17711- era doctrina legal que "no proceda la
demanda por escrituracin de un inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor, con

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Con anterioridad a la sancin de la ley 17.711 los boletos de compraventa de inmuebles en caso de quiebra del vendedor no otorgaban al adquirente derecho alguno para exigir el cumplimiento de la obligacin de escriturar. La cuestin adquira singular importancia ante todo ante el desarrollo que tuvo en el trfico comercial el boleto12 y la proliferacin de esta forma de contratacin con relacin al rgimen de propiedad horizontal ante la escalada de construcciones de edificios que gener una creciente inseguridad jurdica y un autntico estado de indefensin que padecan los adquirentes de departamentos, quienes suscriban boletos con el constructor, pagando en muchos casos gran parte del precio convenido o el total y en el intern hasta la escrituracin vean como su vendedor caa en insolvencia, frustrndose de esta manera sus expectativas de compra y sus ilusiones de vivienda propia. As, el boleto otorgado no era oponible al concurso o quiebra del vendedor (adems antes de la reforma de la ley 17.711 el poseedor por boleto no era considerado poseedor legtimo) y la nica posibilidad de recuperar el dinero entregado se circunscriba a una accin judicial por daos y perjuicios. Un antecedente legislativo que puede destacarse en la evolucin de la figura del boleto lo constituye la sancin de la ley de loteos 14.005 que contemplaba la venta de inmuebles fraccionados en lotes a partir del pago de cuotas perodicas. Dicha normativa prev que el comprador puede reclamar la escrituracin despus de pagar el 25% del precio, siendo una
posterioridad a su otorgamiento, haba caido en quiebra, an habiendo mediado tradicin y pago del precio" (CNCom. en pleno, 29.11.67,"Lozzi c/ Socha s/ quiebra"). Empero, esa doctrina legal, no significaba que el boleto de compraventa fuese "inoponible" a la quiebra, con el alcance de carecer de eficacia; bien al contrario, el boleto era "oponible" a la quiebra -o eficaz frente a ella-, puesto que el adquirente por tal instrumento poda ser verificado como acreedor quirografario de la obligacin "de dar" constituida por la restitucin del precio recibido por el fallido. Lo que ocurra era que la obligacin asumida por el sujeto luego fallido -esto es: la obligacin "de hacer" consistente en otorgar la escritura traslativa de dominio- resultaba "no exigible" frente a la quiebra, la cual produca la "conversin" de la obligacin de hacer (escriturar) en una obligacin de dar (restituir el precio cobrado). Por tanto, el boleto no era exactamente "inoponible" a la quiebra, sino que resultaba "inexigible" la prestacin prometida en el boleto de compraventa por el luego fallido (escriturar). CNCom., Sala D, del 26/09/94 Paz Carlos y otro s/ Tercera de dominio en Fernndez Omar c/ Anfuso Santiago s/ Ejec.. -

12 En la venta de inmuebles el boleto se consolid ampliamente y fue el sector donde ms se hizo para impulsar tanto el cambio legislativo como jurisprudencial, a fin de considerarlo como un verdadero contrato definitivo. La adopcin de este instrumento alcanz no slo al sector de las casas, sino a los departamentos en propiedad horizontal, no slo a las viviendas, sino tambin a las oficinas y plantas industriales, no slo a los inmuebles con construcciones, sino tambin a los lotes, no slo a los urbanos, sino tambin a los rurales. Semejante utilizacin tuvo que hacer reaccionar al juez y al legislador (Cfr. LORENZETTI, Ricardo Luis: Tratado de los Contratos, Tomo I, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 1999, pg.332/333.

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facultad irrenunciable toda clusula en contrario. Este principio protectorio dems est decir que se refiere a situaciones en bonis y nada tienen que ver con la quiebra, pero poseen como vinculacin la exigencia comn de otorgar la escritura para el adquirente13. Adems es el antecedente inmediato que tuvo en cuenta el legislador de 1968 para aplicar un porcentual determinado (25%) como recaudo de oponibilidad del boleto ante la quiebra del vendedor. El sistema actual que regula los efectos del boleto ante la quiebra del vendedor comprende el art.1185 bis y el 2355 del Cdigo Civil y el art.146 de la Ley 24.522 de concursos y quiebras.

El art. 1185 bis introducido con la reforma de la Ley 17.711 constituye una norma especial encaminada a tutelar el derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa en el caso de concurso o quiebra del vendedor. Al cumplimiento de tal objetivo se cie el celo del legislador en aras de neutralizar las numerosas defraudaciones que, en materia de inmuebles en especial las enajenaciones de unidades de propiedad horizontal, haba hecho vctimas a inocentes compradores de buena fe que, ante la quiebra del promitente (mxime luego del fallo plenario Lozzi) transformaba su expectativa o anhelo de llegar a ser propietario y tener un techo donde cobijarse, en un magro y muchas veces insignificante derecho de crdito, resultante del dividendo que le correspondiere en la liquidacin de los bienes del fallido, cuya mayor parte era absorbida por los acreedores privilegiados14. La ley 17.711 incorpor esta notable modificacin al Cdigo Civil, por medio de la cual se pretendi conciliar los intereses sociales, y superar situaciones de hecho angustiosas tendientes a asegurar al adquirente por boleto la escrituracin, frente al concurso del promitente vendedor15. El propsito que inform la concepcin del art. 1185 bis CC se vinculaba a la operatividad de la garanta constitucional del derecho a una vivienda digna. Dicho objetivo se
13 Cfr.ROITMAN, Horacio: Efectos jurdicos de la quiebra sobre los contratos preexistentes, Marcos Lerner Ediciones, Bs.As., 1973, pg.108.

14 Cfr. ROITMAN, Horacio: Efectos jurdicos. ..ob.cit., pg. 111.

15 Al conflicto de intereses entre el comprador del inmueble, mediante el respectivo bole to y los acreedores del concurso del vendedor, deba sumarse el trasfondo social suscitado por la cantidad de situaciones ilcitas ya en terreno defraudatorio- en perjuicio de los adquirentes de departamentos pagaderos en cuotas Cfr. BONFANTI-GARRONE: Concursos y Quiebras, Abeledo-Perrot, Bs.As., 1997, pg.424. RIVERA-ROITMAN-VITOLO: Ley de Concursos y Quiebras, Tomo II, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, pg. 366.-

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materializ con la ley 19.551 que a partir del art. 150 procur brindar proteccin a quienes con sacrificio patrimonial concertaron la adquisicin de un inmueble con destino a vivienda, frente a la quiebra sobreviniente de aquel que se comprometi a transmitirlo16. La reforma atendi principalmente a proteger a los adquirentes de inmuebles sometidos a propiedad horizontal17. El 2 prrafo del art. 146 de la ley 24.522 derogatoria del rgimen anterior elimina el recaudo del destino de vivienda, retornando de esta manera al rgimen genrico y de amplio alcance que prev el art. 1185 bis del Cdigo Civil18 que no distingue el destino de los inmuebles adquiridos por boleto. Esta norma no slo consagra una proteccin para el comprador de inmuebles que hubiere abonado el 25% del valor de venta sino que, est imbuido de un neto espritu de proteccin de aqul, asegurndole la posibilidad de concretar la adquisicin del bien, en las condiciones de tiempo y modo pactadas con la vendedora; bajo los nicos requisitos de cumplimiento de dichos trminos previa constitucin de una garanta hipotecaria por el saldo de precio19. La reforma legislativa de 1968 (Ley 17.711 y art. 1185 mediante) tuvo como finalidad evitar una irritante antinomia interpretativa efectuada por la jurisprudencia civil y comercial
16 Cm. Civ. y Com., 1, Rio IV Crdoba, L.L. 1999-B-775.

17 Con la implantacin del art.1185 bis que trajo la reforma al Cdigo Civil se pretendi especialmente proteger a los adquirentes de inmuebles en propiedad horizontal, hechos por constructores, quienes aprovechando el dficit de viviendas y la sancin de la ley de propiedad horizontal, sin la suficiente solidez econmica, contando con el dinero entregado a cuenta por futuros adquirentes o con mala intencin inicial, acometieron la empresa, y luego, frente al fracaso de la misma, se presentaban en concurso preventivo o quiebra, burlando los intereses de los compradores, que vean transformado su derecho de propiedad en expectativa, en un nfimo derecho de crdito, consistente en la parte que les correspondiera en la liquidacin de los bienes del fallido. (Cfr. BORGHI, Carlos y TALE, Carlos: Procesos concursales, EG Ediciones, Crdoba, 1991, pg.272).-

18 La limitacin al destino de vivienda haba sido criticada por la desigualdad de tratamiento que consagraba respecto a otros destinos que tambin merecan la tutela legal. As se dijo que: No puede sostenerse que el art. 1185 bis C.C. y el 150 L.C. tiendan a proteger la vivienda nica (lo que hubiera sido deseable) o garantizar un fin eminentemente social, porque la discriminacin que realiza no es equitativa. Con la caracterstica que proporciona la ley se discrimina a los comerciantes y profesionales que con esfuerzo han comprado por boleto su negocio, su estudio, consultorio o escritorio para el desarrollo de su actividad. Lo que debi pretender el legislador, es que en estos casos, pueda evitarse el fraude en perjuicio de los acreedores, al excluir del activo un bien. (Del voto en disidencia del Dr. Ortiz Araya). (Cm. 2 Civ. Com. de Crdoba, 28/4/1992, Belbruno, Silvio E. en: Lucca y Lupanya Semanario Jurdico n 888, Tomo 65, pg. 161.

19 Del Voto del Dr. Leiva Superior Tribunal de Justicia de Ro Negro "Vila, Jorge Eduardo s/Quiebra s/Incidente de Apelacin s/Casacin, del 17-02-98.

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de la Capital Federal cuando acaeca la quiebra o concurso del vendedor de un inmueble frente al adquirente que aun habiendo pagado el precio, no hubiese obtenido la escritura traslativa de dominio. En consecuencia la vigencia del art. 1185 bis provoc que se superara dicha diferencia existente entre dos fueros que se contradecan: el civil, que aunque nunca lleg a plenario admiti en general la escrituracin frente al concurso 20, y el comercial que luego de numerosos pronunciamientos, en el plenario Lozzi se expidi por la negativa a escriturar, aunque mediara pago del precio y tradicin de la cosa21. Las exigencias contenidas en el art. 1185 bis C.C. son: (i) (ii) (iii) (iv) (v) Boleto de compraventa, Adquirente de buena fe, Concurso o quiebra del promitente vendedor, Otorgamiento de la escritura traslativa de dominio por el juez. Oponibilidad del boleto a la quiebra. El art. 146 de la Ley 24.522 ha reproducido los recaudos exigidos por el cdigo de fondo. Establece que es aplicable cualquiera fuere el destino del inmueble (no solo para vivienda nica) y finalmente introduce la garanta por el saldo de precio a otorgar por el promitente comprador.

20 Cfr. Cmara Civil de Bs.As., en fallo anterior a la sancin de la ley 17.711: Corresponde autorizar al sndico a firmar en nombre del concurso civil del vendedor la escritura traslativa de dominio del inmueble a favor del cesionario del comprador, previo pago de los crditos de los acreedores inhibientes que inscribieron las inhibiciones con anterioridad a la cesin del boleto (CNCiv., Sala A, Abril 7 1967). ED, 23-345. Por su parte la SC Bs.As., antes de la ley 17.711 se pronunciaba sosteniendo que: El vendedor concursado civilmente est obligado, a travs de los rganos correspondientes - la sindicatura, el liquidador o, en caso, el jueza otorgar escritura traslativa de dominio al titular de un boleto de compraventa, por el suscripto, que ha pagado la casi totalidad del precio y que se encuentra en posesin del inmueble afectado al sistema de propiedad horizontal (SC Buenos Aires, Octubre 15 1968). ED, 25-691.

21 En el Plenario Lozzi dictado con anterioridad a la ley 17.711 y respecto del boleto de compraventa firmado por el vendedor, antes de su declaracin en quiebra se dijo que: No procede la demanda por escrituracin de un inmueble, deducida por el titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor, con posterioridad a su otorgamiento, ha cado en quiebra, aun habiendo mediado tradicin y pago del precio (CNCom., En pleno, noviembre 29 1967 Lozzi, Eleodoro I. C. Socha, SA, Quiebra). ED, 20-497.

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Es mejor tcnica legislativa tener una norma integral en la ley especial, y supera la expresin podr contenida en el Cdigo Civil, por un precepto imperativo22. No obstante ello tambin es cierto que el precepto contenido en el art. 1185 bis, ms all de la finalidad tuitiva que persigue, produce una modificacin del sistema de los efectos de la quiebra sobre los contratos preexistentes, consagrando un particular mecanismo de auxilio y resguardo creditorio que es privativo de una especfica categora de acreedores. Quizs por esta razn desde algn sector de la doctrina y la jurisprudencia se le ha asignado un diverso carcter al crdito consistente en esta obligacin de escriturar en la quiebra. Cmara sostuvo que se trataba de un privilegio23; Kemelmajer de Carlucci que era

22 El texto del art. 146 expresa que: Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe, sern oponibles al concurso o quiebra si el comprador hubiera abonado el veinticinco por ciento (25%) del precio. El juez deber disponer en estos casos, cualquiera sea el destino del inmueble, que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento de la prestacin correspondiente al adquirente. El comprador podr cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestacin a cargo del comprador fuere a plazo deber constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garanta del saldo de precio. Cfr. RIVERA-ROITMAN-VITOLO: Ley de concursos y quiebras, Tomo II, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2000, pg. 367.

23 CAMARA, Hctor: El concurso preventivo y la quiebra, Tomo III-B, Depalma, Bs.As., pg. 823).

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una prioridad excluyente24. La jurisprudencia le asign idnticos efectos: privilegio25; acreedor de la masa26; prioridad excluyente A criterio personal, la oponibilidad a la falencia, se traduce en la generacin de un efecto especfico respecto de estos contratos en virtud de la quiebra, que implica la continuacin del contrato con el concurso (que sustituye al promitente fallido), y en manera alguna se puede sostener que ello importa la creacin de un privilegio, ni asignarle al adquirente categora de acreedor del concurso, ni la sustraccin del bien inmueble al mismo. La oponibilidad al concurso o quiebra no puede significar jurdicamente ms que el derecho a exigir su cumplimiento o ms simplemente exigir la continuacin del contrato en las condiciones pactadas27. Requisitos que debe tomar el cuenta el juez: a) Adquirentes de buena fe

24 Prioridades excluyentes: en esta categora, el crdito aventajado absorbe un bien, lo extrae del patrimonio, prenda comn; s e trata de una especie de derecho a la separacin. Por ejemplo, el derecho del adquirente por boleto de compraventa a exigir la escrituracin separando un inmueble del conjunto de los bienes del deudor Cfr. KEMELMAJER DE CARLUCCI, Ada: Modificaciones producidas por la ley 24.522 al rgimen de las prioridades concursales no excluyentes, R.D.P.y C. n 11, pg. 156. Tambin esta autora ha criticado en otro trabajo la desmesurada extensin del actual art. 146 sosteniendo que dar motivo a ms de una condena por fraude a la ley en Primera aproximacin a las modificaciones producidas al rgimen de las prioridades concursales por la ley 24.522, DYE, N 4, Rosario, 1995, p. 300.

25 Si bien el comprador no adquiere el dominio del inmueble si no se otorga escritura pblica, si no se verifica la tradicin y-frente a terceros-, si no se inscribe el ttulo traslativo de dominio en el registro de la propiedad, el art. 1185 bis del Cdigo Civil establece que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe sern oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio. Es evidente que, aunque la ley no lo mencione expresamente, crea una especie de privilegio a favor, del comprador de buena fe que haya celebrado el boleto y pagado el porcentaje de precio mencionado, si se tiene presente que los privilegios otorgan una preferencia al pago creado a travs de las leyes sustanciales (CApel. CC Mercedes, Sala II, 7-2-85 Campana, Francisco U. y otra c. Barbieri, Antonio y otros, ED, 114-212 y LA LEY, 1985-D, 492. El carcter de privilegio es indudable porque ello surge de la operatividad de la norma, es decir permite oponer al concurso o a la quiebra del deudor el boleto de compraventa cuando se hubiera abonado el 25% del precio y se destinar el inmueble a vivienda (C1aCC San Isidro, Sala II, Junio 25 1974). ED, 65-420.

26 El adquirente in bonis viene a ocupar el papel de un acreedor de la masa -hoy acreedor del concurso- con todas sus consecuencias. (CNCom., sala A, 11-9-81, Sambresqui, Tulio c. Vrtice Construcciones, S. A. y otros), ED, 96-692. En idntico sentido y de la misma Sala 9-12-80, Bertrn, Concepcin c. Gariglio Motta, Elman), LA LEY, 1981-D, 347, con nota de Francisco Migliardi, idem 9-12-80, La Nuecera Argentina SRL c/ Gariglio Motta Elman SRL, L.L. 1981-C-77.-

27 ROITMAN, Horacio: Efectos jurdicos de la quiebra sobre los contratos preexistentes, ob.cit., pg. 104.

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Para gozar de la facultad de oponer el boleto de compraventa al concurso, la ley establece el cumplimiento de dos requisitos, la buena fe; y b) la comprobacin del pago de por lo menos el 25% del precio. No es superflua la insistencia en el carcter del adquirente, pues ello estar ntimamente vinculado a los actos perjudiciales efectuados en perjuicio de los acreedores y esta venta efectuada por boleto podra resultar revocada. El principio de la buena fe constituye un principio rector en materia contractual (arts.1197, 1198 y cc. del Cd. Civ. y 218 del Cd.Com.) y es el predicado general que se encuentra en toda la vida del derecho. La buena fe del adquirente28 por boleto se configura mediante el desconocimiento diligente o error excusable del estado de insolvencia patrimonial del vendedor29, esta circunstancia le hace merecedor de la proteccin legal30. La buena fe se presume31 y por aplicacin del art. 2355 se considera legtima la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa32.
28 Se refiere a la buena fe impuesta al adquirente en relacin al acto jurdico de adquisicin instrumentado en el boleto de compraventa . . .deber valorarse entonces el estado espiritual del agente que lo ha llevado a una honesta y leal concertacin de un negocio jurdico que no perjudica a otros ni defrauda la ley Cfr. RASPALL MEDICI: Verificacin de crditos, Ed. Juris, Rosario, 2000, pg.119.

29 Desde una dimensin objetiva que es la que surge del art. 146 de la ley 24.522, se atribuye buena fe a quien, an actuando diligentemente, desconoce (error excusable) el estado previo de cesacin de pagos en que se encuentra el enajenante al tiempo de la celebracin del boleto (Cfr. Juzg. 1 Inst. Civ. y Com., 26 Nom. Crdoba, 24-10-2000, Va Fagagna SRL s/ Escrituracin en autos Uema Argentino Gen s/ Quiebra propia). -

30 Cfr. MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto: La obligacin de escriturar, Ediciones La Rocca, Bs.As., 1994, pg.116. Para el promeso adquirente la buena fe ser el requisito sine qua non para que la proteccin legal tenga virtualidad, RASPALLMEDICI: Verificacin de crditos, Ed, Juris, Rosario, 2000, pg.119.

31 Cfme. GUTIERREZ ZALDIVAR: Los derechos ..., LL, 1975-A,196; Cmara: El concurso preventivo y la quiebra Tomo III-B, 841. La buena fe del comprador se presume y debe existir al tiempo de la celebracin del contrato. Por ende, el conocimiento ulterior del estado de penuria econmica del vendedor resulta inoperante (CNCom., Sala A, Febrero 27 1978, Gonzlez, Juan J. C. Bonar, SA, Quiebra). ED Rep. 12.

32 Si se aplica en toda su extensin literal la norma del art. 2505 del Cd. Civil, la ltima parte del art. 2355 del Cd. Civil debera darse lisa y llanamente por no escrita. Cabe interpretar que el primero de los artculos citados establece una norma general que reconoce, empero, dos excepciones: a), la hiptesis del art. 2355 segn la cual la posesin de buena fe y boleto de compraventa son oponibles a posteriores titulares registrables de derechos reales ; y b), la hiptesis del art. 1185 bis (con la

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Si el instrumento cuestionado se concluy durante el perodo de sospecha, la presuncin de buena fe del artculo 2362 del Cdigo Civil se invierte33; la legitimidad de la compraventa de un inmueble debe hallar armona con las constancias de autos y la prueba aportada. La buena fe debe existir al momento de la contratacin 34 y no habr buena fe cuando al momento de la contratacin conozca la situacin de insolvencia35. El conocimiento adquirido con posterioridad a la negociacin resulta indiferente y no logra revertir la presuncin de buena fe36. La defensa relacionada con el conocimiento de la cesacin de pagos, puede ser invocada por el sndico al expedirse sobre la pretensin del adquirente de oponer el boleto a la quiebra37.El boleto de compraventa resulta inoponible a la quiebra si en el contrato de cesin tanto el fallido como la cedente han obrado con mala fe, pues en virtud del principio establecido en el art. 1198 del Cd. Civil los contratos deben celebrarse, interpretarse y cumplirse con buena fe, con prescindencia de que hayan sido realizados o no en el perodo de sospecha38. La doctrina y jurisprudencia han ido elaborando una serie de directrices de las cuales podra extraerse fundadamente la falta de buena fe o la simulacin de los actos jurdicos. Tal lo que ocurre con la falta de sellado del boleto en la fecha de su celebracin, la falta de medios econmicos en quien aparece como adquirente, la persistencia del enajenante en la posesin de la cosa vendida retentio possessionis- que es uno de los ms graves indicios, las
ulterior modificacin introducida por el art. 150 de la ley 19.551 -Adla, XLIV-D, 3806-), segn la cual los boletos de compraventa de inmuebles destinados a vivienda, adquiridos de buena fe y pagados en un 25 % de su precio, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor. (CNCom., sala D, octubre 3 - 988. - Fiorina, Marta y otros c. Admicon, S. A.), LA LEY, 1989-C, 597-ED, 131-511.

33 Cfr. LA LEY Tomo 126-128.-

34 BOQU, Loreta M.: Buena fe de terceros: su relevancia respecto de actos celebrados con un fallido, LLBA 1994, pg. 890.-

35 El conocimiento por el adquirente del estado de cesacin de pagos del vendedor debe existir al tiempo de la firma del boleto para que pueda hablarse de mala fe (CCyC, Rosario, 1.. 11.10.94, JA 1996-II-173).

36 MOSSET ITURRASPE, Jorge y NOVELLINO, Norberto: La obligacin de escriturar . . . ob.cit., pg.116.37RIVERA, Julio Csar: Instituciones de derecho concursal, tomo II, pg. 172.

38 Corte de Justicia de Catamarca, 8/10/1998, Natilla, Vctor H. en: Banco de Catamarca, Quiebra, N.O.A., 1999 -318.

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excesivas solemnidades o su contracara, las crasas negligencias incompatibles con un negocio serio y verdadero, el pago por entrega de bienes, la proximidad de la venta con la presentacin del concurso, el silencio sobre al procedencia del dinero con que se pag el precio de contado, el pretium confessus o precio no entregado de presente, la manifestacin acerca del pago por anticipado, la conducta procesal de las partes entre las cuales se enuncia la excesiva parquedad, la reticencia, tanto en la exposicin de los hechos como en la tarea de arrimar pruebas, que no condice con la normal actitud que adoptara quien fuese acusado injustamente de algo tan grave como es la simulacin de un acto jurdico 39. En todos estos casos la presuncin de buena fe podra invertirse dando lugar no slo a la inoponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra sino tambin a la revocacin de la operacin concertada por aplicacin de las acciones de ineficacia, simulacin o revocatoria ordinaria. Si la buena fe del adquirente, que adems obtuvo la toma de posesin del inmueble, se presume legalmente y no ha sido desvirtuada por la fallida, por el dictamen del sndico o por otros acreedores, la obligacin de otorgar la escritura traslativa de dominio resulta procedente, rigiendo en este sentido el art. 2355 ltimo prrafo del Cdigo Civil. b) Pago del 25% del precio Aplicando rigurosamente el criterio protectorio se ha admitido la oponibilidad del boleto de compraventa en la quiebra del promitente vendedor an cuando no se alcanz el porcentaje legal40. Adems son tan afines las figuras contractuales de la compraventa y el trueque o permuta41, que el propio Cdigo Civil en su art. 1492 dispone la aplicacin residual de las normas atinentes a la venta al otro supuesto contractual y entre estas normas esta aprehendida
39 Cm.Civ.Com. Fam. y Trab. de Marcos Jurez, Crdoba fallo del 13/8/1997, in re Cingolani, Juan C. en: Cavaglia, Jorge A. y o tro, Semanario Jurdico n 1158, Tomo 77, pg. 305.

40Si la compradora cumpli sus obligaciones, y antes de la quiebra pag en efectivo el 22% del precio, resultara una flagrante injusticia desestimar el pedido de escrituracin, e importara darle a la fallida o al concurso la posibilidad de sustraerse fcilmente a la directiva excepcional del art. 1185 bis del Cdigo Civil. As, por ejemplo, si el comprador hubiese pagado el 24% del precio y en los das anteriores a su presentacin en quiebra el fallido se negare injustificadamente a recibirle el saldo, el juez no podra convalidar semejante conducta, de suerte que ante el reclamo del acreedor y su ofrecimiento del resto adeudado, mal podra rechazar la escrituracin impetrada Cfr.Cm Apel. Civ. y Com. Crdoba, 3 Nom., Sent. n 51 del 9/9/98, Sanz de Urrutia, Raquel Elida. Recurso de Revisin en autos: Zabala de Kortischoner, Estela Ana Mara, s/ Quiebra Propia, R.D.P.C. N 2000 1 pg.458.

41 La permuta est comprendida como objeto del boleto (SCJBA, 1-2-85, L.L. 1985-D-402).- Limitar el alcance de los arts. 1185 bis del Cd. Civil y 150 de la LCQ a los supuestos de venta y no a la permuta, fundando tal decisin en la textual expresin gramatical de dichas disposiciones, implica abdicar de las funciones interpretativas que son esencia de la judicatura. (SC Buenos Aires, 1/2/85, Di Pietro, Vicente J. C/ Monte Paco S.A. s/quiebra (Ac.34.196) J.A. 1985-IV-173, LL 1985-D-402).

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la del art.1185 bis del Cdigo citado. Lo mismo ocurre con las cesiones de boletos42 conforme lo preceptuado por el art. 1435. d) Indiferente destino del inmueble El art. 146 LCQ elimina la restriccin a vivienda que tena la norma antecedente (art. 150 s/ Ley 19.551), y recoge lo que fue el reclamo de un sector de la doctrina43.
42 Es lcita y produce efecto entre cedente y cesionario desde que se forma el acuerdo de voluntades. En su aspecto pasivo (la obligacin de pagar el precio), la compraventa no podra ser cedida, en principio, sin la conformidad del vendedor (acreedor), pero el inters de ste se reduce a no desobligar a su deudor primitivo, el cedente. (CNCom., sala D, agosto 12 - 980, Munnich, Guillermo F. c. Recchia y Ca., S. R. L., Mario, quiebra), LA LEY, 1981-A- 263. El cedente de un boleto de compraventa tiene el deber de colaborar con el cesionario para obtener el mejor cumplimiento del contrato de cesin pues si bien es cierto que entre las partes la transferencia del crdito pasa al cesionario por el solo efecto de aqulla, es el cedente quien constituye el ligamento de compra ; con el vendedor habindose admitido inclusive que se encuentra obligado a concurrir a la firma de la escritura de venta. (Del dictamen del Fiscal de Cmara). (CNCom., sala B, octubre 22 - 979, Garca Palumbo, Mara G. c. Talma Inmobiliaria, quiebra), ED, 86-228. Negarle legitimacin al cedente de un boleto de compraventa para demandar la escrituracin al vendedor fallido, siendo que con anterioridad, y ante el mismo concurso se neg la legitimacin a la cesionaria para la demanda de escrituracin del mismo bien, lo que permite suponer que la sentencia reconoci legitimado a aqul, importa acordar excesiva virtualidad a lo manifestado en el escrito inicial en punto al contrato de cesin que liga a ambas partes. (CNCom., sala B, octubre 22 - 979 - Petersen, Thiele y Cruz., S. A. c. Talma Inmobiliaria), LA LEY, 1980-A- 529. El adquirente de un inmueble que suscribe el boleto respectivo sin haber escriturado el bien, tiene derecho a disponer onerosamente de aqul: a su respecto, entre otras puede usar dos formas: a), la cesin del boleto en los trminos de los arts. 1434 y sigts. y 1444 y concs. del Cd. Civil: y b), la reventa del bien, pero ambas operaciones tienen que ser debidamente distinguidas porque la situacin del ltimo comprador es distinta en cada uno de tales supuestos, aun cuando sendas negociaciones, en definitiva, tiendan al mismo fin, esto es la obtencin del dominio mediante la escrituracin e inscripcin en el Registro de la Propiedad para el ltimo comprador. (CNCom., sala A, agosto 24 - 978, Peyre, Juan C. y otro c. Constructora Miramar, S. R. L., quiebra), ED, 82-189. Mientras el vendedor no haya dado conformidad expresa para la transferencia del "boleto" su situacin ser ; desde la notificacin de la cesin estar obligado a escriturar a nombre del cesionario, pero conservar su derecho crediticio por el precio tanto contra el cedente como contra aqul. (Del dictamen del Fiscal de Cmara). (CNCom., sala B, octubre 22 - 979 - Petersen, Thiele y Cruz, S. A. c. Talma Inmobiliaria), LA LEY, 1980-A- 529 - (Idem, d., Garca Palumbo, Mara C. c. Talma Inmobiliaria, quiebra), ED, 86-228. La demanda por escrituracin entablada por el comprador (segn un boleto de compraventa que ha cedido a un tercero, sin conformidad expresa del vendedor), se funda en un inters jurdico de carcter personal que le otorga legitimacin para requerir sentencia respecto del fondo del asunto, en absoluta desvinculacin subjetiva con la cesionaria, por cuanto atento el carcter recproco que tienen las obligaciones en los contratos de compraventa la vendedora que no ha exonerado de sus obligaciones a la compradora en los trminos del art. 814 del Cd. Civil, se encuentra obligada por su parte a cumplir con la prestacin puesta a su cargo segn el boleto de compraventa, aun cuando como en el caso, la confesin de la compradora de haber cedido el boleto, a la vez que la intencin de escriturar si se reconoce su derecho en la demanda- a favor de l la cesionaria, podra ser apreciado como la concurrencia de aquellas identidades clsicas que hacen a la cosa juzgada de la aparente identidad jurdica del sujeto. (del dictamen del Fiscal de Cmara). (Cm. Nac. Apel. Com. de Capital Federal, Sala B, Petersen, Thiele y Cruz S.A. c. Talma Inmobiliaria, La Ley, 1980-A, 529.)

43 SPOTA lo sostuvo en las Primeras Jornadas sobre Concursos en el Derecho argentino; adems SCARPELLO, Eduardo R: Inconstitucionalidad del ltimo prrafo del art. 150 de la ley de concursos 19.551, en Zeus, 23, D-17.

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En consecuencia a partir de la nueva legislacin se pone fin a la contradiccin que exista entre el art.1185 bis y el 150 de la 19.55144 con lo cual corresponde otorgar la escrituracin solicitada an cuando el inmueble se encuentre afectado a un destino comercial o mixto. El Juez deber disponer que cumplido el pago del porcentaje legal (pago del 25%) cualquiera sea el destino del inmueble, se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio. Procedimiento a seguir: Debe someterse a las reglas de todos los acreedores en el proceso concursal: insinuar su derecho: verificacin de crdito conforme lo normado por los arts.32, 125, 126 y 200 LCQ45 o por va incidental si fuere tarda46. Si bien se trata de crditos no dinerarios, no por eso deben quedar al margen del proceso verificatorio, sino por el contrario, son acreedores que pretenden el reconocimiento del crdito consistente en una obligacin de hacer (otorgamiento de la escritura traslativa de dominio), con lo cual no estn excluidos de la carga de insinuar sus acreencias.

44 VITOLO, Daniel: Iniciacin en el estudio del nuevo rgimen legal de concursos y quiebras. Ley n 24.522, Ad-Hoc, Bs.As., 1995, pg. 137.

45 Cfme. RIVERA, Julio Csar : Boleto de compraventa y quiebra, L.L. 1985-C-48. Procede por verificacin del crdito consistente en obligacin de hacer. (Primer Juzg. Proc. Conc. de Mendoza, 4-7-95, Videla Segura, Arturo en J. c/Kolton S. A. s/Quiebra s/Incidente de escrituracin, revista Voces Jurdicas, Mendoza, 1996, t. 1, p. 153). Resulta un preconcepto sin apoyo legal, jurisprudencial, ni doctrinario, sostener que slo estn obligados a peticionar la verificacin de sus crditos los acreedores de moneda, y no aquellos que requieren una obligacin de hacer. (CNCom., Sala B, 8/10/80, L.L., 1980-D-587, dictamen del Fiscal de Cmara; d., Sala C, J.A., 1977-II-672; d., d., 22/11/78, J.A., 1980-I-704.) Los derechos emergentes de obligaciones de hacer deben ser insinuados al pasivo, ya que el incumplimiento de una obligacin de hacer puede ser un hecho revelador de la cesacin de pagos, aunque salvo excepciones- no tenga per se la misma fuerza convictiva que la correspondiente al incumplimiento de una obligacin de dar. (Juzg. Civ. Com. 5 Nom. Rosario, 6/6/80, J.A., 1980-IV-385, con nota de Adolfo ROUILLN, Pedido de concurso formulado por acreedor titular de obligacin de hacer. Sealan JUNYENT BAS y MOLINA SANDOVAL: La convocacin que realiza el art. 32, como tambin el artculo 126 de la LC, se dirige a todos los acreedores del deudor, sin excepciones de ninguna naturaleza. En una palabra no se discrimina segn se trate de crditos provenientes de obligaciones de dar, hacer o no hacer (Cfr. Verificacin de crditos, fuero de atraccin y otras cuestiones conexas, RubinzalCulzoni, Santa Fe, 2000, pgs. 207/208).-

46 GALINDEZ, Oscar A. expresa que: Quien pretenda la escrituracin de un bien cuya titularidad se encuentre en cabeza del fallido, no puede eludir la carga verificatoria, ya que no hay norma legal que lo exima de ello. Debe hacerlo en tiempo y forma, y en el supuesto de haber vencido el plazo, debe recurrir al incidente de verificacin tarda en Verificacin de crditos, Astrea, Bs.As., 1990, pg.60. Tambin FASSI-GEBHARDT:, Concursos... pg. 642.-

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Ante la eventualidad de que resulte infructuoso el cumplimiento de la escrituracin, estos crditos no quedan desprotegidos dado que nace en favor de los adquirentes por boleto un derecho consistente en un crdito por el equivalente en dinero (art. 19 L.C.Q.), por lo que se estima conveniente que quien reclama la obligacin de hacer, solicite en subsidio y para el caso que la escrituracin no resulte posible, la verificacin del crdito dinerario47. Aisladamente se ha sostenido que corresponde iniciar un juicio ordinario48. La accin por resolucin del contrato de venta excluye la posibilidad de demandar posteriormente por escrituracin49. La presentacin tarda le hace cargar con las costas aunque resulte vencedor50 en funcin de aquella vieja regla acuada por la jurisprudencia que dispone que el acreedor tardo debe soportar las costas del incidente de verificacin en virtud que su presentacin extempornea causa un desgaste jurisdiccional adicional que le es imputable. Sin embargo en la actualidad se est flexibilizando el rigor de esta construccin jurisprudencial valorando en cada caso la atribucin de la responsabilidad y sus eximentes por la insinuacin incoada luego del plazo establecido. Tambin se ha admitido en caso de cesin de los derechos del boleto, cuando la legitimacin del incidentista a obtener la escrituracin ha sido reconocida explcitamente por la fallida, aunque supeditada a la prueba de la calidad de cesionario, extremo suficientemente probado, y sin alegar contraprestacin pendiente alguna. De tal modo, no obstante la falta del boleto de compraventa originario (primer boleto), dicho negocio jurdico debe juzgarse probado y concurriendo los extremos que viabilizaban la oponibilidad de tal convencin al concurso, en los trminos del art. 1185 C.C., corresponde hacer luego al pedido de verificacin de la obligacin de escriturar51.
47 GALINDEZ, Oscar A.: Verificacin de crditos. . .ob.cit., pg.60.-

48 No es por un incidente, sino por juicio de escrituracin, con posibilidad para el concurso de impugnar la validez del boleto en que se instrument la operacin. (C.Apel.CC Paran, sala I, octubre 20 - 978, Fontana, Emilio A., Z, 19-215, tambin C1a Civ. y Com., Baha Blanca, Sala I, 6-6-80, E.D., 89-715). En el mismo sentido TONON, Antonio: Los boletos de compraventa oponibles al concurso R.D.C.O. 1982-141.-

49 Cm.2 C.C. Cba., re Rinaudo, Magdalena J. y Carnevale, Hctor Incidente de Revisin en autos Grau y Cerrito S.R.L. Concurso Preventivo, Sent. N 14, 7/3/89, Foro de Crdoba, N 10, p. 140.

50 El presentante tardo debe cargar con las costas (JA, Rep. 1979-127), aunque resulte vencedor (LL 1980-B-717, caso 3896). En idntico sentido: CN Com, Sala A, 27/12/79, San Pedro, Vicente c/ Gariglio Motta, Elman S.R.L., - La Ley, 1981-C, 77.

51 Cm. 3 C.C. Cba 26/03/93 Biazzi, Oscar L. en: Ingenieros Asociados SACAGFCI Semanario Jurdico N 945, Tomo 69, pg. 111.

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Bibliografa BORDA, Derechos Reales, Tomo I Pgina de infojus Mdulo de IUPFA Pgina de infoleg: Cdigo Civil Argentino y Cdigo Procesal Civil y Comercial

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