Planeamiento Estratégico para Residencias del Adulto Mayor

PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER UNIVERSIDAD POLITCNICA DE MADRID
MAESTRA EN GESTIN Y DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS
Planeamiento Estratgico para Residencias del Adulto Mayor, Anlisis de un nuevo Nicho de Mercado en el Per
Tesis para optar el grado de Magster en Gestin y Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias que presenta:
LVARO MANGA VALENZUELA
Julio, 2006
Planeamiento Estratgico
Residencias del Adulto Mayor
CONTENIDO
CONTENIDO 2 ILUSTRACIONES Y TABLAS 5 INTRODUCCIN 6 1. EL PROYECTO DE INVESTIGACIN 8
1.1. 1.2. 1.3. A. B. Objeto del Estudio 8 Metodologa 9 Alcances y Limitaciones 10 Alcances 10 Limitaciones 11
2.
ANLISIS DEL ENTORNO 13

2.1. Anlisis del Entorno Mundial 13 2.1.1. Demografa Mundial 13 2.1.2. Generacin Baby Boomer 15 2.1.3. El envejecimiento de la poblacin 18 2.1.4. Experiencias en otros pases 21 2.2. Anlisis del Entorno Local 23 2.2.1. Anlisis del Entorno Indirecto 23 2.2.1.1. Entorno Poltico 23 2.2.1.2. Entorno Econmico 24 2.2.1.3. Entorno Inmobiliario - Construccin 26 2.2.2. Anlisis del Entorno Directo 26 2.2.2.1. La 3ra edad en el Per 26 2.2.2.2. Anlisis de la competencia 37 A. Oferta Actual 37 A.1. Intensidad de la rivalidad entre los competidores existentes 39 B. Amenazas de nuevos ingresos 39
C. Presin de productos sustitutos 40 2.2.2.3. Poder negociador de los proveedores 40 2.2.2.4. Poder negociador de los clientes. 40 2.3. Determinacin de Oportunidades y Amenazas 41 2.3.1. Oportunidades 41 2.3.2. Amenazas 42
3.
INVESTIGACIN DE MERCADO 43
3.1. Propsito de la Investigacin 43 3.1.1. Primer segmento (50 a 60 aos) 43 3.1.2. Segundo segmento (60 a 70 aos) 44 3.2. Definicin de la Investigacin 45 3.2.1. Objetivos 45 3.2.2. Desarrollo de Hiptesis 45 3.2.3. Alcances y Limitaciones 47 A. Alcances 47 B. Limitaciones 47 3.3. Diseo de la Investigacin 47 3.3.1. Enfoque de la Investigacin 47 3.3.2. Estudio Cualitativo 48 3.3.2.1. Objetivos 48 3.3.2.2. Focus Group 50 3.3.3. Anlisis del Estudio Cualitativo 51 A. Oferta y uso actual 51 B. Caractersticas y factores 52 C. Estilos de vida 53 3.3.4. Estudio Cuantitativo Encuesta 54 3.3.4.1. Objetivos 54 3.3.4.2. Tamao de la muestra 55 A. Muestra Piloto 55 B. Tamao 56 C. Seleccin 57 3.3.4.3. Encuesta 58 3.3.5. Anlisis del Estudio Cuantitativo 58 3.3.6. Conclusiones de la Investigacin 70 3.3.6.1. Caractersticas 70 3.3.6.2. Tamao y Cantidad 71 3.3.6.3. Servicios y Ubicacin 73 3.3.6.4. Precio 74 3.3.6.5. Datos de control 75 3.3.7. Estimacin de la Demanda Efectiva 76
4.
EL PRODUCTO 79
4.1. Definicin del Producto Inmobiliario 79
4.2. Descripcin del Producto Inmobiliario 79 4.2.1. Ubicacin 79 4.2.2. Tamao 80 4.2.3. Caractersticas 82
4.2.4. Precio 82 4.3. Determinacin de Fortalezas y Debilidades 82 4.3.1. Fortalezas 82 4.3.2. Debilidades 83
5.
ESTRATEGIA COMERCIAL 84
5.1. 5.2. Mercado Objetivo 84 Mensaje 84
5.3. Medios 85 5.3.1. Medios Planos 85 5.3.2. Medios Auditivos 85 5.3.3. Medios audiovisuales 85 5.3.4. e-Marketing 86
6.
EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA 87

6.1. 6.2. Flujos de Caja 87 Sensibilidad 94
7. 8.
CONCLUSIONES 95 BIBLIOGRAFA 97
ANEXOS 99 ANEXO I. DISEO DE LOS FOCUS GROUP 99 ANEXO II. DISEO DE LA ENCUESTA 99 ANEXO III. OFERTA EXISTENTE CENTROS DE ATENCIN LIMA METROPOLITANA 105
ILUSTRACIONES Y TABLAS
Ilustracin 1 Porcentaje de gente mayor (edades de 65 en adelante) por pas, ao 2000 (Fuente ONU 2005) ................................................................................................................................ 14 Ilustracin 2 Porcentaje de gente mayor (edades de 65 en adelante) por pas, ao 2050 (Fuente ONU 2005) ................................................................................................................................ 15 Ilustracin 3 Esperanza de Vida actual - Amrica Latina (Fuente INEI) ........................................ 19 Ilustracin 4 Esperanza de Vida al nacer Per (Fuente INEI) ...................................................... 20 Ilustracin 5 Evolucin de la poblacin de 60 aos y ms - Amrica Latina (Fuente C.E.L.A.D.E. Centro Latinoamericano de Demografa) ............................................................................................ 21 Ilustracin 6 Crecimiento Poblacional Per (%) 1950 y 2000 (Fuente INEI) ................................. 27 Ilustracin 7 Crecimiento Poblacional Per (%) 2025 y 2050 (Fuente INEI) ................................. 28 Ilustracin 8 Variacin de la Poblacin Per por segmentos (1950 - 2050) (Elaboracin propia) ................................................................................................................................................................... 28 Ilustracin 9 Poblacin por grupos de edades por departamentos Per (Fuente INEI CPV 2005) ......................................................................................................................................................... 31 Ilustracin 10 Poblacin por grupos de edades por provincias departamento de Lima (Fuente INEI CPV 2005) ....................................................................................................................................... 32 Ilustracin 11 Perfiles zonales de Lima Metropolitana (Fuente APOYO OM) ............................... 33 Ilustracin 12 Poblacin por grupos de edades, Lima Metropolitana (Fuente INEI CPV 2005) . 35 Ilustracin 13 Distribucin de la Poblacin por Niveles Socioeconmicos, Lima Metropolitana, (Fuente APOYO OM) ............................................................................................................................. 36 Ilustracin 14 Las 5 Fuerzas de Porter que guan la Competencia ................................................ 37 Tabla 1 Clasificacin de las Personas Adultas Mayores (Fuente PROMUDEH) .......................... 30 Tabla 2 Poblacin de Lima Metropolitana por perfiles zonales (Fuente APOYO OM INEI CPV 2005) ......................................................................................................................................................... 34 Tabla 3 Poblacin por grupos de edades, Lima Metropolitana (Fuente INEI CPV 2005) .......... 35 Tabla 4 Ingresos por hogar por niveles socioeconmicos. (Fuente INEI CPV 2005) .................. 36 Tabla 5 Mercado objetivo para el Estudio Cuantitativo (Fuente INEI CPV 2005, PROMUDEH) 55 Tabla 6 Valores tpicos de z(1-/2) para el clculo del tamao de muestra (Fuente www.Fisterra.com) .................................................................................................................................. 57 Tabla 7 Segmentacin del mercado objetivo por segmento de edad, preferencia, modalidad de adquisicin y valor de la vivienda ......................................................................................................... 77
Introduccin
Algunos autores un tanto estrictos en cuanto a las definiciones, dicen que nacer, es comenzar a morir. Tal vez un punto de vista bastante fatalista, pero tambin exacto fisiolgicamente. El mundo est envejeciendo, es un hecho, y gran parte de la poblacin que llega a alcanzar la categora de Adulto Mayor, tiene expectativas y un horizonte de vida. Por qu entonces nuestras profesiones no toman mayor relevancia en este sentido y van de la mano con este sector que necesita de todo un desarrollo social, urbano, cultural, de salud y de esparcimiento, por mencionar solo algunos? Nuestra participacin debe ir mas all, generando satisfaccin para aquellos deseos (entendidos como aquellas necesidades que pueden ser satisfechas de manera efectiva), no solo como un compromiso social, sino tambin desde la perspectiva de oportunidad de negocio, ya que siendo este un mercado an por descubrir y atender, la oferta actual, bajo las caractersticas que plantear, es mnima, y la demanda potencialmente creciente.
Se deben superar los estereotipos de la arquitectura ortopdica, que por el contrario refuerzan la posicin de apartar a este segmento a un asilamiento absurdo. Se trata de un trabajo interdisciplinario para conjugar todas las posiciones y siempre recordar que estamos frente a personas que forman parte de un grupo singular, y no solo frente a personas con discapacidades. Nadie se ocupa de los nios o de las embarazadas como personas con discapacidades, sino que son sujetos con necesidades especiales.
1. El Proyecto de Investigacin
1.1. Objeto del Estudio La actividad inmobiliaria peruana viene experimentando un crecimiento sostenido desde hace algunos aos, desde el impulso que obtuvo gracias a polticas gubernamentales y privadas para alentar la propiedad de la vivienda entre sus ciudadanos, distribuidos en los distintos niveles socio econmicos. Pero es en esta segmentacin, que la porcin demogrfica superior de la poblacin econmicamente activa, no est siendo analizada como debera, y me estoy refiriendo a las personas mayores de 55 60 aos, quienes de una u otra manera y en un futuro cercano ven que su perodo de retiro se acerca, y aunque no de manera estricta, ya que como veremos mas adelante, el 80% de esta generacin pretende mantener una actividad laboral para esta etapa, por lo menos a medio tiempo. Por ende estamos frente a un segmento de la poblacin que mantiene y mantendr ciertas caractersticas de vida, y que se est preparando para ella; una generacin que resulta ser bastante singular, como tambin veremos mas adelante, es representante de la generacin mas numerosa en la historia de la humanidad, los denominados baby boomers. Por
ello, resulta importante crear productos a su medida, de tal manera de satisfacer sus estilos de vida y necesidades poco ortodoxas, si las comparamos con aquellas de generaciones predecesoras. Estamos frente a una generacin que no aceptar productos inmobiliarios convencionales, ortopdicos,
considerando las posibles discapacidades a las que tendrn que enfrentarse, sino por el contrario requerir de productos que extiendan y prolonguen sus actividades actuales, que les hagan saber de su vigencia en la sociedad actual, como partcipes activos de una economa, sin desatender por supuesto, a los inevitables requerimientos mdicos y fsicos que se irn presentando paulatinamente. Es por ello que se analiza la situacin actual del mercado meta, identificando variables que determinen su comportamiento as como sus requerimientos, de tal manera de plantear alternativas de solucin para sus necesidades de vivienda y con ellas todos aquellos, no menos importantes, servicios colaterales, para establecer el o los mejores productos inmobiliarios, que permitan obtener a los inversionistas rentabilidades atractivas.
1.2. Metodologa El estudio se basa en el desarrollo de un anlisis sistemtico, distribuido en 5 partes o etapas. La primera etapa, est dedicada al anlisis del entorno, en donde se diferencian dos enfoques, el primero, cubre el entorno mundial, el que define la tendencia demogrfica y especifica el mercado meta as como las
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caractersticas que lo definen, y el segundo, cubre el entorno local. Este ltimo a su vez, describe el entorno indirecto y directo, el primero, identifica los mbitos poltico, econmico, social, demogrfico e inmobiliario del pas, factores en los que se encuentra inmerso el estudio, y el entorno directo, referido a la descripcin de la tercera edad en el pas, as como la presencia de la competencia, de los proveedores y de los clientes. La segunda etapa, plantea la investigacin de mercado, definiendo los segmentos de estudio, planteamiento de hiptesis, as como los alcances y limitaciones. Las herramientas que servirn para el anlisis sern los focus group y las encuestas. La interpretacin de los resultados de la investigacin, dan paso a la tercera etapa, definicin y descripcin del producto inmobiliario, para el cual se determinarn la ubicacin, el tamao, sus caractersticas y finalmente el precio a proponer. La cuarta etapa describe la estrategia comercial que se deber seguir a fin de promocionar la comercializacin del nuevo producto inmobiliario. La quinta y ltima etapa, permite la evaluacin y anlisis econmico financiero, realizando los flujos de caja que describen la ejecucin del proyecto.
1.3. Alcances y Limitaciones A. Alcances
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El presente estudio pretende llevar a cabo un primer acercamiento hacia el segmento adulto y adulto mayor, entre los 50 y 70 aos, a fin de determinar cuales son sus necesidades y cuales sus deseos (satisfechos e insatisfechos) en torno a su vivienda y las caractersticas que giran en torno a ella. Ahora bien, dentro de la segmentacin socio econmica de este grupo de la poblacin, el estudio se centra en aquellos que pertenecen a la clase media y media alta, considerando sus capacidades adquisitivas y estilos de vida, los mismos que les permitiran acceder al producto a plantear. B. Limitaciones En la elaboracin del presente estudio se est considerando que los factores macro y micro econmicos en el pas permanecen estables. Si bien es cierto, el segmento de edad considerado para el estudio de mercado es el comprendido entre los 50 y 70 aos, el producto inmobiliario a plantear est orientado hacia el adulto mayor (mayor de 60 aos) y adems segmentado a su vez en aquellos denominados autovalentes, como se podr observar en el captulo respectivo (Tabla 1), dado que, lo que se pretende es determinar no solo las necesidades y deseos de la actual poblacin adulta mayor, sino tambin de aquella que llegar a serlo en el corto plazo. Por tanto, se deja como expectativa de estudio, analizar al segmento de poblacin entre 50 y 60 aos como beneficiarios directos de un producto inmobiliario, para lo cual, seguramente, habr que estudiar las
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expectativas que tienen las personas que pertenecen a rangos de edades inferiores, dando paso a lo que podra ser una nueva orientacin de la oferta inmobiliaria en el pas, segmentada y orientada a grupos especficos de la poblacin.
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2. Anlisis del Entorno

2.1. Anlisis del Entorno Mundial 2.1.1.Demografa Mundial Hagamos un anlisis deductivo y veamos un poco cul es la orientacin de la poblacin mundial. A la fecha se estima que la cantidad de habitantes en nuestro planeta est alrededor de los 6,400 millones de personas, las que no estn distribuidas homogneamente en las diversas regiones. Los pases de menor desarrollo acogen cerca del 80.75% de la poblacin y solo el 19.25% se encuentran en los pases industrializados. Dentro de estos parmetros, como caso particular y como expresin del centralismo que experimentan muchos pases, la poblacin tiende a concentrarse en aquellas regiones ms ricas o en aquellas que requieren de fuerza laboral para sustentar sus economas, aunque solo sea de subsistencia. Tal es el caso de la migracin que ha experimentado la ciudad de Lima en las ltimas dcadas. Ahora bien, los mayores ndices de natalidad y fecundidad tienen dos graves, tristes pero muy reales asociaciones, a saber:
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Se presentan en las zonas con mayor concentracin de habitantes, entre las que tenemos por ejemplo el continente africano, con una tasa promedio de 2.7%, o los pases latinoamericanos (Mxico, Bolivia o Ecuador por mencionar algunos) con 2%, en oposicin a aquellos pases desarrollados (Italia, Japn, Gran Bretaa, Suecia o Alemania), en donde la tasa de crecimiento anual de la poblacin alcanza el 1%, la mitad de aquella que se presenta en los pases en vas de desarrollo. Se presentan en aquellos pases donde se acentan los problemas de pobreza, desigualdad y temas relacionados al subdesarrollo. Para el 2020 se estima que sea el 85% de la poblacin la que se encuentre en los pases en vas de desarrollo. Desde un punto de vista de distribucin netamente geogrfico de la poblacin, Asia alberga al 60.67% de la misma, seguida por Amrica y frica con el 27%, lo que deja a Europa y Oceana con el 12.33%
Ilustracin 1 Porcentaje de gente mayor (edades de 65 en adelante) por pas, ao 2000 (Fuente ONU 2005)
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Ilustracin 2 Porcentaje de gente mayor (edades de 65 en adelante) por pas, ao 2050 (Fuente ONU 2005)
Este crecimiento demogrfico rpido y continuo, segn lo expresado por Rolando Cordera1, repercute por lo menos en 3 aspectos importantes: 1) la tendencia al envejecimiento de la poblacin, 2) el aumento en la edad promedio y 3) el tamao y crecimiento de la poblacin econmicamente activa. Los dos primeros redundarn en la reestructuracin y mayor demanda de los servicios de salud y pensiones y el tercero, si bien es cierto mejora el potencial productivo de las sociedades, demandar mayores esfuerzos en la generacin de recursos para satisfacer los requerimientos de alimentacin, educacin, salud, vivienda, transporte, etc.
2.1.2.Generacin Baby Boomer
Mexicano. Licenciado en Economa (UNAM). Con estudios de postgrado en la London School of Economics, Londres, Inglaterra. http://www.rolandocordera.org.mx
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Al trmino de la Segunda Guerra Mundial, se desarroll un fenmeno bastante singular en las sociedades de EE.UU. y una gran cantidad de pases occidentales de aquel momento. Como consecuencia del triunfo sobre los pases del eje nazi-fascista (Italia, Alemania, Japn), tom relevancia una corriente de optimismo y sobre todo la vigencia de un Estado de Bienestar, es decir un estado que apoy a la generacin de empleo, al otorgamiento de crditos para adquisicin de viviendas y vehculos, lo que devino en un incremento exponencial de las tasas de crecimiento y natalidad, dando paso al nacimiento de la generacin mas numerosa en la historia de la humanidad, creadora adems de la sociedad de consumo, los Baby Boomers, expresin inglesa que denota a las personas nacidas entre 1946 y 1964, generacin con una visin totalmente distinta a la de sus padres. Esta corriente tambin se vivi en Amrica Latina con Juan Domingo Pern en Argentina, Getulio Vargas en Brasil, o Vctor Paz Estensoro en Bolivia. Desde siempre, hubo marcado inters de parte de polticos, socilogos, psiclogos y hasta especialistas en demografa y marketing por el estudio de esta generacin, para determinar sus expectativas a futuro cercano, dado que la mayora de ellos actualmente son quincua o sexagenarios, y estn prximos a retirarse. Este grupo de personas est viviendo de una manera bastante singular su adultez, que al igual que su juventud, resulta indita. Nunca antes los hombres haban logrado prolongar tanto, gracias a la ciencia, sus aos y su calidad de vida.
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Parte de este inters devino en varios estudios que denotaron la especial manera que tiene esta generacin de afrontar su vida y lo que espera seguir haciendo de ella. La AARP2, realiz un completo estudio respecto a ellos; he aqu algunas conclusiones: El 80% pretende mantener una actividad laboral durante su retiro, aunque solo de manera parcial (part-time), a diferencia del 16% que no desea realizar ninguna actividad. El 60% mantiene expectativas positivas respecto a poder capacitarse para afrontar su futuro, mientras que solo el 23% cree que tendr algunos problemas econmicos durante su retiro. Solo el 20% de adultos (2 de cada 10) deja un poco incierta su situacin futura indicando que el futuro mismo se encargar de decidir su situacin, mientras que no ms del 9% crea posible una dependencia familiar para su sobre vivencia en el futuro. 2/3 de esta generacin est satisfecha con el dinero que se les deposita en sus cuentas bancarias destinado a su retiro. Solo el 48% cuenta con el Seguro Social como principal fuente de ingresos para este fin, y no ms del 15% esperaba depender de este beneficio para satisfacer parte o todas sus necesidades durante su retiro.
Asociacin Estadounidense de Personas Retiradas
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El 49% espera brindar ayuda voluntaria en instituciones comunitarias como parte de su actividad en el retiro, mientras que el 73% espera destinar ms tiempo a algn hobby.
Por ltimo, la mayor concordancia entre los entrevistados (81%), radica en el optimismo que tienen respecto a sus aos de retiro.
Por otro lado, de acuerdo a un estudio realizado por el National Health Interview Survey del NCHS3, de esta misma generacin en EE.UU. (76 millones), el 20.4% (16 millones de personas), padece algn grado de prdida auditiva, lo que representa un incremento del 26% sobre el mismo concepto en generaciones anteriores. Segn la Universidad de California, entre 1965 y 1994 la incidencia del dficit auditivo se ha duplicado, lo que evidencia tambin la inusual existencia o agravamiento de ciertas enfermedades respecto a otras generaciones, lo que demandar una mayor y mejor atencin mdica en la edad adulta. Si bien es cierto este es un dato estadstico de la poblacin norteamericana, lo que es importante es que nos da una idea de lo que podra suceder con la misma generacin en nuestros pases latinoamericanos, y lo que debemos esperar, prever y atender.
2.1.3.El envejecimiento de la poblacin
National Center for Health Statistics, USA
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En la segunda mitad del siglo XX, la esperanza de vida promedio de la poblacin mundial se ha incrementado en 25 aos, debido en esencia al mejoramiento de la calidad de vida que disminuy la tasa de mortalidad infantil: mejoramiento de los sistemas sanitarios (agua, desage), alimentacin y salud. Estos cambios estructurales modificaron la distribucin de la poblacin por edades, dando mayor relevancia y peso al sector de edades avanzadas, ya que segn estimaciones hechas por las Naciones Unidas, la esperanza de vida establecida actualmente en 65 aos, para el 2030 se elevar a 90 aos. Por otro lado, para el 2050 la edad media de la poblacin mundial habr saltado de 23.4 aos (en 1950) a 31.1 aos. Es evidente que estas cifras toman mayor incidencia con la participacin de los pases desarrollados. Si nos ceimos a Amrica Latina y al Per, los valores son los siguientes:
Esperanza de Vida Actual (aos de vida) - Amrica Latina

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Ho mbres M ujeres Chile 75.1 81.2 Uruguay 72.1 79.4 A rgentina 71.1 78.6 Ecuado r 71.1 77.6 Venezuela Co lo mbia 70.4 76.3 69.8 75.8 B rasil 67.3 75.1 P araguay 69.1 73.7 P er Per 68 73.2 B o livia 62.6 66.8
Ilustracin 3 Esperanza de Vida actual - Amrica Latina (Fuente INEI)
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Ilustracin 4 Esperanza de Vida al nacer Per (Fuente INEI)
Segn proyecciones, en los pases en vas de desarrollo, el segmento de poblacin comprendido entre 0 y 14 aos est cediendo peso sobre el segmento de edad entre 14 y 65, lo que desde el punto de vista econmico representar un cambio en la manera de estructurar y satisfacer las necesidades, ya que los requerimientos de nios y jvenes son distintos a los de los adultos. En los pases industrializados, el 15% de su poblacin constituye el segmento demogrfico de personas mayores de 65 aos (Europa, Amrica del Norte y Oceana). Por otro lado en los pases en vas de desarrollo, el problema radica en que no cuentan con los medios adecuados para satisfacer las necesidades de este segmento. Existen dos regiones en el mundo, en donde el envejecimiento de la poblacin no constituye un problema principal (Africa Subsahariana y Asia Meridional). Aqu la atencin est centrada en las elevadas tasas de natalidad, de mortalidad infantil, el xodo rural y las enfermedades, como el sida.
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Veamos algunos datos estadsticos y proyecciones de la denominada Explosin Gris en Amrica Latina.
Poblacin de 60 aos y mas - Amrica Latina
35,000,000
30,000,000
25,000,000
20,000,000
15,000,000
10,000,000
4'548,826 1'833,654 1'281,756 433,205
5,000,000
Argentina Bolivia Brasil Colombia Costa Rica Cuba Chile Ecuador El Salvador Guatemala Hait Honduras Mxico
Nicaragua
2025 2000 1990 1950
Panam
Paraguay
Per Per
Rep. Dominicana
Uruguay
Ilustracin 5 Evolucin de la poblacin de 60 aos y ms - Amrica Latina (Fuente C.E.L.A.D.E. Centro Latinoamericano de Demografa)
2.1.4.Experiencias en otros pases En Chile, segn el censo del 2002, la poblacin adulta mayor alcanza el 11.4% de su poblacin total (cerca de 1.7 millones de habitantes) y la expectativa de vida se encuentra en 73 aos para los varones y 79 aos para las mujeres, y a diferencia de nuestro pas, el porcentaje del segmento denominado autovalente (ver definiciones en Tabla 1) representa el 51%. La oferta directa que se ofrece al adulto mayor est
Venezuela
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centrada en Residencias de Ancianos, en las cuales el 38% de adultos mayores son dependientes o postrados, un 23% es frgil, y el 39% restante es autovalente. Segn una de las instituciones dedicadas a la atencin de los adultos mayores (Fundacin Las Rosas), el gasto mensual de un adulto mayor autovalente es de US$320, de un frgil US$370 y en el caso de uno postrado asciende a US$460. Como se observa no hay una oferta dedicada solo a los adultos mayores autovalentes. En Uruguay, las personas mayores representan el 17.35% de la poblacin total y los mayores de 65 aos el 13%, lo que hace a este pas el ms envejecido de Amrica Latina. La expectativa de vida que tienen es de 71 aos para el hombre y de 76 para la mujer. Para 1995, el 17% del PBI se destin a cubrir los egresos de seguridad social, aspecto que gener toda una reforma en el sistema previsional de seguridad social. Uruguay cuenta con una amplia oferta de productos y servicios para los adultos mayores, constituidos por Hogares de Ancianos, Clubes de Adultos Mayores, Asociaciones de Jubilados y Pensionistas, Centros Diurnos, Refugios Nocturnos, Servicios de Ayuda Domiciliaria, Universidad de la Tercera Edad, Turismo Social, Telfono Solidario, entre otros. (Fuente II Asamblea Mundial sobre el Envejecimiento, Madrid 2002) Como se evidencia, no se dispone de una oferta inmobiliaria segmentada solamente a los adultos mayores autovalentes. En Argentina, la poblacin mayor de 60 aos representa el 14% (5320,000 habitantes) de su poblacin total, con una expectativa de vida
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de 72 aos para el hombre y 76 para la mujer. La oferta actual de productos y servicios est distribuida en Viviendas Tutelares, Centros de Da y Atenciones Domiciliarias. En general estas son las tendencias en Amrica Latina. En Espaa los mayores de 65 aos constituyen el 16.2% de la poblacin (6.5 millones de habitantes) y su ritmo de crecimiento es tal, que a mediados de siglo, Espaa puede ser el pas ms envejecido de Europa. Dentro de la ltima dcada, la atencin que se otorga a la tercera edad ha cambiado notablemente, ya que pas a ser atendida por la iniciativa privada, y solamente un tercio de la oferta es cubierta y administrada an por el sector estatal. Esto demuestra la evidente incursin del sector privado en esta rea, quienes han entendido que existe un potencial negocio en esto sectores, negocio que crece alrededor del 10% y gener una facturacin de 1,750 millones de euros en el 2003. La oferta se centra en Residencias para Ancianos, Centros de Da y Viviendas Comunitarias. En Alemania, con 82.5 millones de habitantes, el 14% de la poblacin tiene menos de 15 aos y el 19% ms de 65 aos. La esperanza de vida en los hombres es de 76 aos y 81 aos para las mujeres.
2.2. Anlisis del Entorno Local 2.2.1.Anlisis del Entorno Indirecto 2.2.1.1. Entorno Poltico
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El escenario poltico en nuestro pas se est acomodando paulatinamente, luego del proceso electoral bastante ajustado por el que hemos pasado. Los estrechos mrgenes de la eleccin mantuvieron en vilo a todo el ambiente poltico. Ahora que estamos a puertas de empezar un nuevo perodo de gobierno, los indicadores y la percepcin que recibimos desde el exterior han mejorado sustancialmente, y las relaciones exteriores con pases vecinos mejoran, en cuanto a la formacin de un eje poltico comn en Sudamrica. Con muy contadas excepciones, los actuales gobiernos de Chile, Colombia, Brasil, Per se dirigen hacia un objetivo comn, el del afianzamiento de la presencia
sudamericana a nivel mundial, para lograr presencia no solo poltica, sino tambin econmica, que genere valor a las economas de cada pas. La negociacin del Tratado de Libre Comercio de nuestro pas con Estados Unidos, prev una enorme apertura de oportunidades a los diversos sectores productivos en diferentes sectores, por lo que se deben buscar las mejores condiciones tanto para nuestros productos como para los productores.
2.2.1.2.
Entorno Econmico
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El ambiente econmico, producto de la estabilidad poltica que estamos alcanzando, se ve mejorado, evidenciado por los
indicadores representativos de la economa nacional. La recaudacin de tributos internos tuvo un incremento de 29.2% en trminos reales, as como las del IGV e impuesto a la renta, con 70% y 9% respectivamente. En mayo del 2006 la inflacin anualizada, con un valor de 0.53% revirti la tendencia al incremento que se experiment en los ltimos 5 meses. Por primera vez en ms de un ao, las importaciones de bienes de capital se desaceleraron, generando una reduccin de la tasa de crecimiento anual. La inversin privada creci 25.4% durante el primer trimestre del ao, incremento que no se registraba desde 1995. Siguiendo la tendencia de los ltimos meses, las exportaciones crecieron 38% en el ltimo mes. El riesgo-pas disminuy 20 puntos en promedio comparando los dos ltimos meses. A diferencia del resto de pases de la regin, el Per no solo crece a tasas elevadas, sino tambin con una inflacin baja, tipo de cambio estable y bajos requerimientos de endeudamiento. El riesgo es la dependencia de los precios de los minerales.
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2.2.1.3.
Entorno Inmobiliario - Construccin
El ltimo ao ha sido uno muy favorable para el sector construccin. Hasta noviembre del ao pasado, registr un crecimiento acumulado de 8.13%, superando al registrado en el mismo perodo del 2004. Este dinamismo se constata con el crecimiento sostenido del consumo interno de cemento (10.75%), destinado a la edificacin de infraestructura comercial y habitacional, dentro del marco de la poltica gubernamental de promocin de la actividad constructora, a travs de los programas Mivivienda, Techo Propio, Mi barrio y la autoconstruccin. Segn CAPECO, slo en Lima Metropolitana y Callao, la actividad edificadora urbana registr un incremento de 6.53% respecto al ao anterior. Las proyecciones para este ao pueden ser an mejores (7%), aunque ello depender de la influencia que el entorno poltico imprima en el sector. Lo cierto es que el sector tiene an mucho por crecer.
2.2.2.Anlisis del Entorno Directo 2.2.2.1. La 3ra edad en el Per
Segn los resultados preliminares del X Censo de Poblacin y V de Vivienda (CPV 2005) llevado a cabo por el Instituto Nacional de
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Estadstica e Informtica (INEI) en el 2005, la poblacin del Per asciende a 26152,265 4 habitantes. Veamos que es lo que sucedi en el Per en cuanto al crecimiento poblacional en los ltimos 55 aos y las proyecciones que se tienen para los siguientes 45.
Poblacin total (hab)
7632,460
25939,329
Ilustracin 6 Crecimiento Poblacional Per (%) 1950 y 2000 (Fuente INEI)
Poblacin total (hab)
35725,458
42811,226
Poblacin censada
28
Ilustracin 7 Crecimiento Poblacional Per (%) 2025 y 2050 (Fuente INEI)

2,000,000.00 1,500,000.00 1,000,000.00 500,000.00 -500,000.00 -1,000,000.00 -1,500,000.00 65 a mas (c) 15 - 64 (b) 0 -14 (a) 1950 - 2000 -4,409.69 1,163,223.27 -644,332.93 2000 - 2025 140,615.40 1,797,705.05 -1,037,324.40 2025 - 2050 400,028.10 -887,733.58 -282,211.60
Ilustracin 8 Variacin de la Poblacin Per por segmentos (1950 - 2050) (Elaboracin propia)
Estos grficos demuestran que lo expresado para los pases desarrollados, respecto a la cesin del segmento de 0 a 14 aos sobre el segmento 15 a 64 aos, es totalmente vlido para nuestro mbito. Tomando como base los valores del ao 1950 y a lo largo de 50 aos (1950 2000), los segmentos (a) y (b) disminuyeron en 648,742.62 habitantes, los mismos que incrementaron el segmento (c). Las proyecciones para el ao 2025 (2000 2025) dan cuenta que el segmento (a) sea el nico que ceda a favor de los segmentos (b) y (c). En esta proyeccin se nota el crecimiento que empieza a tener el segmento (c). Para el ao 2050 (2025 2050) ser el segmento (c) el que acapare todo el incremento de poblacin cedido por los segmentos (a) y (b). El segmento que tuvo y seguir teniendo una disminucin permanente es el segmento (a), lo que sumado a las observaciones anteriores, sustentan el gradual envejecimiento que
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experimenta la poblacin en los ltimos aos y que continuar en las siguientes dcadas. Por otro lado, tenemos que la relacin de dependencia demogrfica, es decir la cantidad de personas que estn en edad de realizar una actividad econmicamente productiva (entre 15 aos y 65 aos), versus la cantidad de personas en edad inactiva (menores de 15 aos o mayores de 65 aos) en el Per, segn el INEI y el CPV 2005, es del 47.56%. Esto quiere decir que por cada 10 personas en edad productiva, existe poco menos de 5 que dependen econmicamente de las anteriores. Este porcentaje en 1993 fue de 71.4%, y en 1981 de 82.9% ste, representa un parmetro para medir el esfuerzo que la poblacin econmicamente activa debe realizar, para cubrir las necesidades de la poblacin mas vulnerable, es decir la demanda de los servicios sociales versus la capacidad potencial para financiarlos. La demanda se incrementa, y la capacidad de financiamiento disminuye. Respecto a la situacin del Adulto Mayor en nuestro pas, el Ministerio de Promocin de la Mujer y del Desarrollo Humano PROMUDEH dentro de sus polticas de atencin y desarrollo, elabor el Plan Nacional para las Personas Adultas Mayores 2002 2006, plan que rige una serie de actividades por el bienestar de nuestra poblacin, entre los que se encuentran: Envejecimiento Saludable; Empleo, previsin y seguridad social; Participacin e
30
integracin social; Educacin, conciencia y cultura sobre el envejecimiento y la vejez. La siguiente tabla muestra, segn el PROMUDEH, la
clasificacin de las personas adultas mayores en trminos del mantenimiento de su capacidad funcional.
Clasificacin
Definicin
% de participacin (habitantes) 65% (468,753)
Persona Adulta Mayor Autovalente
Persona capaz de realizar actividades bsicas y funcionales esenciales para el autocuidado (comer, vestirse, desplazarse, asearse, baarse, continencia, etc.), y actividades instrumentales de la vida diaria (cocinar, comprar, limpiar, lavar o planchar, usar el telfono, manejar la medicacin, manejar el dinero, realizar tareas o trabajos fuera de casa o salir fuera de la ciudad, entre otras) Persona que tiene algn tipo de disminucin del estado de reserva fisiolgica asociada con un aumento de la susceptibilidad a discapacitarse Persona que tiene una prdida sustancial del estado de reserva fisiolgico, asociada a una restriccin o ausencia fsica o funcional que limita o impide el desempeo de las actividades de la vida diaria
Persona Adulta Mayor Frgil Persona Adulta Mayor Dependiente o Postrada
30% (216,348) 5% (36,058)
Total Lima Metropolitana
100% (721,159)
Tabla 1 Clasificacin de las Personas Adultas Mayores (Fuente PROMUDEH)
La distribucin demogrfica segmentada por grupos de edades y departamentos es la siguiente:
31
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
LIM A PIURA LA LIB ERTAD CA JA M A RCA P UNO CUSCO A REQUIP A JUNIN LA M B A YEQUE ANCA SH LORETO CA LLA O HUANUCO ICA SA N M A RTIN A YA CUCHO HUA NCA VELICA A P URIM A C UCA YA LI A M A ZONA S TACNA PA SCO TUM B ES M OQUEGUA M A DRE DE DIOS
200,000
100,000
0
N E ym P s 75 -7 9 70 -7 4 65 -6 9 60 -6 4 55 -5 9 50 -5 4 45 -4 9 40 -4 4 35 -3 9 30 -3 4 25 -2 9 20 -2 4 15 -1 9 10 -1 4 80
5-
9 04
Ilustracin 9 Poblacin por grupos de edades por departamentos Per (Fuente INEI CPV 2005)
Estos datos resultan totalmente descriptivos respecto a uno de los serios problemas que atraviesa el pas, el centralismo, por lo menos el demogrfico, ya que el econmico o el poltico son motivo de otros y diversos estudios. Es evidente la concentracin poblacional del departamento de Lima, con los mas de 8 millones 630 mil habitantes que alberga (Ilustracin 9), que representan el 33% de la poblacin nacional. La
32
provincia de Lima (una de las 10 provincias del departamento mas 1 provincia constitucional) alberga a poco mas de 7 millones 800 mil habitantes, 90.6% de la poblacin departamental, incluye Callao (Ilustracin 10).
800,000
700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0

10 -14 15 - 19 20 -24 25 - 29 30 -34 35 -39 40 -44 45 -49 50 - 54 55 -59 60 -64 65 - 69 70 -74 75 -79 80 ym s NE P 0-4 5-9
LIMA CALLAO HUAURA CAETE HUARAL BARRANCA HUAROCHIRI YAUYOS OYON CANTA CAJATAMBO
Ilustracin 10 Poblacin por grupos de edades por provincias departamento de Lima (Fuente INEI CPV 2005)
La vorgine en la que se ha visto envuelta Lima en las ltimas dcadas, referida sobre todo a la migracin desorganizada de la poblacin desde el interior del pas hacia la capital, ha hecho que quienes conocan a Lima y ahora pretenden reconocerla, encuentren una ciudad totalmente distinta, en la que ya no son correctas las ambivalencias: los ricos y los pobres, los del centro y la periferia. Ya
33
no hablamos de dos caras en una misma moneda, sino que por el contrario, segn Apoyo Opinin y Mercado, y en un afn de comenzar a reorganizar la ciudad, para poder entenderla y guiarla, se tienen hasta 6 grandes ciudades que conforman Lima Metropolitana, y en las cuales me guiar para ir ubicando el mbito del presente estudio (Ilustracin 11).
Ilustracin 11 Perfiles zonales de Lima Metropolitana (Fuente APOYO OM)
De estas 6 ciudades, la que ms acapara la atencin es en definitiva Lima Norte, que es la zona con mayor potencial econmico, en donde vive el 24% de la poblacin de Lima Metropolitana (Tabla 2).
34
Ciudad LIMA NORTE LIMA ESTE CALLAO LIMA ANTIGUA LIMA MODERNA LIMA SUR Dems distritos 5 Total Lima Metropolitana
Poblacin (hab) 1,865,994 1,558,521 1,321,029 1,108,206 813,264 780,988 369,954 7,817,956
% 23.9% 19.9% 16.9% 14.2% 10.4% 10.0% 4.7% 100%
Tabla 2 Poblacin de Lima Metropolitana por perfiles zonales (Fuente APOYO OM INEI CPV 2005)
La segmentacin por edades considerando esta nueva divisin poltica de Lima Metropolitana se muestra en la Ilustracin 12 y Tabla 3.
Corresponde a los distritos de Santa Mara del Mar, Punta Negra, Punta Hermosa, San Bartolo, Pucusana, Cieneguilla, Santa Rosa, Ancn, Chaclacayo, Lurn, Pachacamac y Lurigancho
35
200000
180000
160000
140000
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
04 9 54
-5
45
-5
50
-6
Lima Norte Lima Este Callao Lima Antigua Lima Moderna Lima Sur Dems distritos
-1
-1
9 -2 4 -2 9 -3 4 -3 9 -4 4 -4 9 4 9 40 35 30 25 20 15
10
55
-6
60
-7
65
-7 75 80
Ilustracin 12 Poblacin por grupos de edades, Lima Metropolitana (Fuente INEI CPV 2005)
Ciudades Lima Norte Lima Este Callao Lima Antigua Lima Moderna Lima Sur Dems distritos Total (hab)
Grupos de edades 0 - 14 15 59 60 - mas 502,172 1,211,353 152,469 434,572 1,023,541 100,382 366,623 857,969 96,417 202,033 733,980 172,145 220,459 520,935 71,809 175,942 503,064 101,636 110,501 233,121 2,012,302 5,083,963 25.74% 65.03%
Total 1,865,994 1,558,495 1,321,009 1,108,158 813,203 780,642
26,301 369,923 721,159 7,817,424 9.23% 100%
Tabla 3 Poblacin por grupos de edades, Lima Metropolitana (Fuente INEI CPV 2005)
Del grupo de 60 aos a mas, Lima Antigua es la que concentra la mayor cantidad de habitantes (172,145).
m s
70
36
Veamos que sucede con la poblacin en Lima Metropolitana segn los niveles socioeconmicos.
Lima Norte Lima Este Callao Lima Antigua Lima Moderna Lima Sur 0% 20% 40% 60% 80% 100%
NSE A
NSE B
NSE C
NSE D
NSE E
Ilustracin 13 Distribucin de la Poblacin por Niveles Socioeconmicos, Lima Metropolitana, (Fuente APOYO OM)
Los siguientes son los valores de ingreso por niveles socioeconmicos.
Ingreso mensual del Hogar (US$)

Estrato Alto (NSE A) Medio Alto (NSE A, B) Medio (NSE B) Medio Bajo (NSE C) Bajo (NSE D) No indica Hasta 100 101 150 151 200 3.13% 201 300 3.57% 301 400 3.57% 401 500 7.59% 501 700 701 1000 1001 2000 2001 - 3001 3000 5000 mas de 5000
22.77% 0.00% 0.45%
16.07% 14.29% 18.30% 7.14% 2.67% 0.45%
12.81% 0.00% 1.78%
3.91%
9.96%
13.17% 16.01% 23.49%
7.12%
7.47%
2.49% 1.08% 0.71%
10.82% 0.41% 4.49% 10.20% 14.69% 18.57% 10.82% 20.00%
5.51%
4.29%
0.00% 0.20% 0.00%
7.62%
1.90% 6.67% 14.10% 20.95% 18.48% 14.67%
9.14%
3.81%
2.28%
0.19% 0.00% 0.19%
9.88%
0.99% 6.92% 14.23% 18.97% 22.73% 12.06%
9.09%
3.95%
1.18%
0.00% 0.00% 0.00%
Tabla 4 Ingresos por hogar por niveles socioeconmicos. (Fuente INEI CPV 2005)
37
2.2.2.2.
Anlisis de la competencia
El entorno directo se desarrollar en funcin al modelo de las 5 fuerzas de porter.
Ilustracin 14 Las 5 Fuerzas de Porter que guan la Competencia
A. Oferta Actual La oferta actual existente en Lima Metropolitana, respecto a la atencin del Adulto Mayor, se centra en cuanto a la existencia de entidades y centros con una incidencia marcada en lo que a atencin mdica se refiere, sin una clara diferenciacin por segmentos de edades, tal como est clasificado en la Tabla 1, atendiendo de la misma manera a los adultos mayores autovalentes, frgiles y/o dependientes, por lo que el concepto de Condominios para Adultos Mayores Autovalentes, objeto del presente estudio, est totalmente desatendido.
38
Dada la inexistencia de informacin formal respecto a un directorio que ordene a los centros dedicados a la atencin de adultos mayores, se recurri al Ministerio de Salud, entidad por la que cualquier centro de asistencia que desee iniciar actividades, debe solicitar un respectivo permiso de funcionamiento, por lo que esta entidad lista a aquellos que lo hayan solicitado. Cabe sealar, que este sector, al igual que muchos otros en el pas, tambin tiene cierto grado de informalidad, y considerando algn grado de evacin tributaria por parte de los que ofrecen estos servicios de atencin, simplemente no estn registrados en ninguna institucin. Las entidades a las que se solicit esta informacin, son las siguientes: 1. Direccin de Salud - I Callao. Jr. Colina 879 - Bellavista Callao. 2. Direccin de Salud - II Lima Sur. Jr. Martinez de Pinillos 124 - B Barranco 3. Direccin de Salud - III Lima Norte. Pje San German 270 Urb. Villacampa Rimac 4. Direccin de Salud - IV Lima Este. Av Cesar Vallejo s/n El Agustino
39
5. Direccin de Salud - V Lima Ciudad. Jr. Antonio Raymondi 220 - 2 Piso. La informacin recibida de estas instituciones se observa en el Anexo III.
A.1. Intensidad de la rivalidad entre los competidores existentes La oferta existente descrita en el punto anterior, se ofrece como centros asistenciales, casas de reposo o centros de da. La mayora de estos centros oferta, como ya se dijo, iguales condiciones de atencin independientemente de la edad de los beneficiarios o de su condicin fsica o emocional. En este sentido, la demanda supera a la oferta, y por ende la rivalidad es casi inexistente, lo que conlleva a los altos precios de hospedaje que otorgan estos centros, que para un nivel socioeconmico medio, medio alto, puede alcanzar precios entre US$400 y US$1200 mensuales por persona.
B. Amenazas de nuevos ingresos Considerando la reducida oferta y el tamao de la demanda desatendida o insatisfecha, la amenaza de nuevos ingresos no resulta ser preponderante. Por el contrario, el
40
mercado se encuentra vido de recibir una oferta amplia y estructurada.
C. Presin de productos sustitutos La presencia de productos sustitutos a la oferta actual, lo representa precisamente el planteamiento objeto de este estudio, es decir, Condominios para Adultos Mayores. Ahora bien, de presentarse algn producto sustituto adicional, el tamao del mercado objetivo absorbera cualquier nuevo ingreso, lo que contribuira a la diversificacin de la oferta y a la dinamizacin del sector.
2.2.2.3.
Poder negociador de los proveedores Los proveedores de este sector estn conformados en gran medida por las empresas constructoras del mercado, que dado el dinamismo que ha alcanzado el mercado constructor e inmobiliario en los ltimos aos en el pas, la oferta que existe es amplia, y por ende abierta a las negociaciones de quienes la ofrecen y quienes la requieren.
2.2.2.4.
Poder negociador de los clientes. Los segmentos de la poblacin de niveles
socioeconmicos medio y medio alto no tienen opciones de
41
negociacin, ya que los centros con cierto nivel en cuanto a infraestructura y servicios son escasos.
2.3. Determinacin de Oportunidades y Amenazas 2.3.1.Oportunidades La escasa oferta actual en el mercado de productos inmobiliarios, orientados al segmento autovalente del adulto mayor, hacen de este producto una oportunidad de negocio con muchas opciones de desarrollo y xito. Se presentan muchas posibilidades de estudio, evaluacin, anlisis, planteamiento y diversificacin de productos de este tipo, lo que puede abrir a su vez, una nueva tendencia en el pas, respecto a ofertar productos cada vez mas segmentados dentro de grupos de edad especficos, que estaran no solo orientados a los adultos mayores, sino que ampliaran su campo de accin hacia grupos inferiores dentro de la segmentacin por edades y estilos de vida, llmese estudiantes, profesionales jvenes solteros y/o casados, adultos con y sin hijos, etc. La potencial oferta tambin se extiende al planteamiento posterior de los servicios que van de la mano de este tipo de productos, llmese administracin de los condominios, as como de los servicios de atencin mdica, de recreacin y todos aquellos que se generen como consecuencia beneficiarios. de las necesidades y deseos de los potenciales
42
2.3.2.Amenazas La poca experiencia de este tipo de productos en nuestro pas, podra generar un rechazo inconsciente e infundado en algn sector conservador de nuestra poblacin, para el que se debe fijar toda una poltica de comercializacin de los nuevos productos. La expectativa que se puede generar por un servicio de este tipo, podra ser subestimado por quienes oferten los productos, lo que podra desmejorar la oferta potencial. La legislacin y normativas vigentes podran en algn momento no ir de la mano en cuanto a los requerimientos de este mercado objetivo, considerando que sus planteamientos actuales estn basados en un mercado convencional y masivo.
43
3. Investigacin de Mercado
3.1. Propsito de la Investigacin El propsito de esta investigacin es evaluar el segmento de la poblacin comprendido entre los 50 y 70 aos, pertenecientes a la clase media y media alta, que residen en Lima Metropolitana, con el objeto de determinar que porcentaje de este segmento estara interesado en vivir en Residencias, Condominios o Club Houses (el producto), con que modalidad de posesin (alquiler o venta) as como los servicios que consideran necesarios e imprescindibles durante su permanencia en ellos. La determinacin del rango del segmento demogrfico de estudio (50 a 70 aos), atiende a la identificacin de dos sub-segmentos.
3.1.1.Primer segmento (50 a 60 aos) La edad promedio de los hijos cuando los padres llegan a ser quincuagenarios, segn Fuente del INEI CPV 2005, es de 23 aos, edad en la que segn datos estadsticos, los hijos han culminado o estn por culminar sus estudios universitarios y/o tcnicos, han entrado a la vida
44
laboral y estn pensando (si es que no lo han hecho an) en mudarse a su propia vivienda (normalmente alquilada). En tal sentido, la carga econmica de los padres disminuye y comienzan a pensar en inversiones y/o negocios propios, sumado a aquellas decisiones y definiciones importantes en sus vidas para los siguientes aos, llmese pensiones, vivienda, viajes, entre otros.
3.1.2.Segundo segmento (60 a 70 aos) De acuerdo a las definiciones establecidas en el Plan Nacional para las Personas Adultas Mayores 2002 2006 del PROMUDEH (Tabla 1), y en trminos del mantenimiento de la propia capacidad funcional, se definen a las Personas Adultas Mayores Autovalentes, como aquellas personas con total control de sus decisiones y por ende potenciales beneficiarios de el producto objeto de este estudio.
El segmento de investigacin estar conformado por profesionales y tcnicos que estn en pleno desempeo de su actividad laboral principal as como de aquellos que ya la han concluido, que se encuentran en la etapa de nido vaco, dando paso a la etapa de pensionistas, y que empezaran a realizar actividades que prolonguen su actividad principal o alguna actividad comercial basada en algn hobby o negocio familiar, que permita su extensin o reinsercin en la poblacin econmicamente activa.
45
3.2. Definicin de la Investigacin 3.2.1.Objetivos Definicin e identificacin del segmento objetivo para la Investigacin de Mercado. Determinar la demanda que tendra, dentro del segmento objetivo, vivir en Residencias, Condominios, Club houses (el producto). Determinar los atributos considerados como prioritarios en el producto, as como el orden de importancia que prevalece en el mercado meta. Determinar los servicios requeridos como equipamiento del producto. Determinar la modalidad de posesin del producto (alquiler o venta). Determinar los distritos potencialmente deseados para vivir.
3.2.2.Desarrollo de Hiptesis El segmento de poblacin Adulto Mayor Autovalente (Tabla 1), se encuentra desatendido en cuanto a oferta inmobiliaria se refiere. El segmento de poblacin que se acerca o se encuentra dentro del rango de edad promedio de 60 aos, encaja dentro del perodo de vida denominado como nido vaco; por tanto observan que su residencia actual resulta ser grande, con ambientes y espacios que ya no son utilizados y que en trminos generales devienen en gastos de mantenimiento elevados.
46
Los Adultos Mayores Autovalentes se plantean la necesidad de vender o alquilar su residencia actual para comprar o alquilar un departamento mas pequeo, con las comodidades requeridas, inserto en un ambiente social, cultural, comercial, en donde puedan realizar sus actividades cotidianas, considerando que stas se encuentren a su alcance sin tener que desplazarse mayores distancias. El producto inmobiliario requerido por los Adultos Mayores Autovalentes son Residencias/Condominios/Club Houses, con departamentos de 3 4 ambientes (sala/comedor/kitchenette, un dormitorio, un bao, patio) distribuidos en edificios de 4 5 pisos con ascensor. Las personas mayores de 60 aos no desean vivir en entornos que les recuerden centros de atencin mdica, pero sin embargo requieren cubrir necesidades o urgencias en salud. Las personas mayores de 60 aos desean mantener su vida social activa y prefieren vivir con personas de su misma edad. Los servicios colaterales (comedores, recreacin, lavandera, servicio domstico, etc.) desean ser recibidos de manera centralizada para todos los residentes. Las Residencias/Condominios/Club Houses deben contar con reas libres verdes, salas de lectura, de reunin, de comunicacin e informacin, de estimulacin fsica, de recreacin, de visitas.
47
3.2.3.Alcances y Limitaciones A. Alcances La presente investigacin tiene como mercado meta al segmento comprendido por personas entre 50 y 70 aos, los primeros (50 a 60 aos) como potenciales beneficiarios y los segundos (60 a 70 aos), como usuarios directos del producto inmobiliario en cuestin.
B. Limitaciones No se est considerando la potencial participacin y el rol que jugaran los hijos (entre 40 y 50 aos) de los Adultos Mayores a encuestar, en cuanto a la influencia que podran ejercer en sus padres, respecto de optar por este nuevo producto inmobiliario. Existe un inconsciente rechazo de algn grupo de personas que pertenecen al segmento de Adulto Mayor en reconocer dicha pertenencia o aceptar que afrontarn algn dficit en sus capacidades, lo que de alguna manera podra condicionar sus respuestas.
3.3. Diseo de la Investigacin 3.3.1.Enfoque de la Investigacin
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La investigacin se desarrollar desde dos puntos de vista, el cualitativo y el cuantitativo. Con el cualitativo, se obtendr un primer acercamiento al potencial mercado meta para la investigacin, o grupo objetivo, es decir la poblacin entre 50 y 70 aos6, a la que se analizar por medio de focus group, a fin de poner de manifiesto, opiniones, consideraciones, tendencias,
restricciones, requerimientos y en general todos los comentarios que de manera espontnea emitirn los entrevistados. Esta etapa resulta interesante, ya que permite romper los paradigmas que se tengan respecto al tema en estudio, dado que el conocimiento previo del profesional representa precisamente la limitacin hacia la apertura de nuevas alternativas de evaluacin en los negocios. Con el cuantitativo, se aplicarn encuestas, preparadas en base a la informacin recabada en la etapa anterior, de manera de verificar y cuantificar los atributos de la investigacin cualitativa.
3.3.2.Estudio Cualitativo 3.3.2.1. Objetivos
Averiguar la percepcin que tiene el grupo objetivo respecto a la situacin del mercado inmobiliario nacional y local.
De acuerdo a lo descrito en 5.1 Propsito de la Investigacin
49
Averiguar la percepcin de la oferta de vivienda actual respecto a la segmentacin por edades. Obtener informacin respecto al grado de satisfaccin del lugar de residencia actual del grupo objetivo, indicando las caractersticas favorables y desfavorables. Averiguar las caractersticas de la vivienda actual, as como el grado de satisfaccin de su permanencia en ella y los atributos que la define. Averiguar los atributos esperados de exigencia para una nueva vivienda. Investigar los hbitos de vida de los potenciales usuarios, as como rutinas que definan sus actividades principales para conseguir la satisfaccin de las mismas. Investigar cul es la oferta comercial, cultural y social de los lugares de residencia actual del grupo objetivo, de manera de buscar la ubicacin adecuada para el nuevo producto. Averiguar cules son las expectativas del grupo objetivo respecto al desarrollo de actividades fsicas dentro y fuera de su vivienda, de manera de ofrecer los servicios que cubran estos deseos, ya sea al interior del proyecto o buscando la ubicacin correcta que los ofrezca.
50
Averiguar la preferencia respecto a diversos servicios de uso diario y cotidiano, para poder plantearlos como servicios adicionales en el producto. Identificar cual es la percepcin del grupo objetivo respecto al concepto de Condominio residencial. Averiguar cual sera la modalidad de posesin de una futura vivienda.
3.3.2.2.
Focus Group
Para la recoleccin de datos se conformaron dos grupos, con las siguientes caractersticas: El primer grupo estuvo conformado por 6 personas, 3 de las cuales son de sexo masculino y 3 de sexo femenino, entre 60 y 66 aos, de clase media. En este grupo, 4 de ellos son pensionistas y 2 pasarn a serlo a fines de este ao. Los distritos de residencia actual son Surco y Miraflores. El grupo estaba formado por 2 parejas de esposos, 1 divorciado y 1 soltera. El segundo grupo conformado por 6 personas, 4 de sexo masculino y 2 de sexo femenino, entre 56 y 64 aos, de clase media alta. Todos los integrantes viven en el distrito de Surco. 4 de ellos son pensionistas y 2 estn en actividad. El grupo estaba formado por 1 pareja de esposos, 1 divorciada, 1 soltero y 2
51
casados pero que estuvieron sin sus esposas al momento de la entrevista.
3.3.3.Anlisis del Estudio Cualitativo A. Oferta y uso actual Como resultado del focus group, se establece que existe una percepcin aceptable y optimista respecto a la situacin del mercado inmobiliario en el pas, dadas las polticas de generacin de vivienda del gobierno. Indicaron una situacin clara respecto a que, la oferta de vivienda segmentada por edades o por estilos de vida est bastante sesgada, ya que la oferta actual se dirige mayoritariamente, a un rango o segmento especifico de la poblacin. En tal sentido, se ofertan productos inmobiliarios para personas solas y/o solteras, luego a matrimonios jvenes sin hijos, despus a familias con hijos en las diversas edades, que constituye la mayor concentracin de la oferta, y finalmente y en un grado mnimo a adultos mayores solos o en parejas, sin hijos (nido vaco) para quienes la oferta inmobiliaria est constituida por albergues geritricos, casas de retiro, centros de da, etc. es decir, productos orientados en gran medida a Adultos Mayores Frgiles y/o Adultos Mayores Dependientes, dejando de lado a los Adultos Mayores Autovalentes (Tabla 1), quienes no necesariamente tienen una demanda por una arquitectura ortopdica, sino necesitan una
52
adecuacin
de
la
arquitectura
clsica,
convencional,
con
ciertas
modificaciones, que les facilite sus actividades diarias y los lleve a una transicin de usos y costumbres, para que, de darse el caso, y cuando requieran asistir legtimamente a un centro geritrico, su adaptacin fsica y mental sea gradual y efectiva. En la actualidad todos los entrevistados, excepto una de las parejas de esposos, viven sin hijos, ya que, o nunca los tuvieron o ya salieron del hogar para formar los propios. Los entrevistados coincidieron en expresar que en estas circunstancias, considerando la partida de los hijos (cambio de estado civil de ellos o culminacin de su etapa de estudios universitarios), su carga econmica se ve de alguna manera aliviada, lo que les permite pensar en viajes o inversiones en negocios o bienes. Hubo similitud en el tipo de vivienda actual; los entrevistados viven un 50% en casas y 50% en departamentos. Sus viviendas actuales resultan ser aquellas que ocuparon an durante la presencia de los hijos, por ende, el tamao que tienen, para las circunstancias actuales, excede a la ocupacin que le dan, lo que a su vez genera gastos excesivos de mantenimiento. Por otro lado algunos se mostraron a favor de mantener su vivienda actual (pese al tamao actual sobredimensionado), ya que reciben visitas peridicas (fines de semana) de sus hijos con sus familias.
B. Caractersticas y factores
53
Indicaron que algunas caractersticas favorables de su vivienda, estn en funcin a la tranquilidad, seguridad y acceso de la zona, as como la distribucin arquitectnica de la vivienda, calidad de los vecinos y cercana de reas verdes. Por otro lado, las desventajas fueron la lejana a las viviendas de algunos familiares, ausencia de zonas y lugares comerciales y sociales a los que puedan llegar sin necesidad de desplazarse en vehculos. El 70% de los entrevistados son pensionistas, pero desarrollan alguna actividad a la fecha, con muchas menos horas de trabajo al da que en su poca de dependientes (4 a 5 horas diarias) con horarios flexibles, que les permiten regresar varias veces al da a su hogar. La frecuencia de ocurrencia de reuniones sociales es considerable.
C. Estilos de vida Se mostr una predisposicin por tener mascotas,
predominantemente aves pequeas, as como perros de raza pequea y gatos. Los entrevistados indicaron realizar actividad fsica como parte de sus rutinas, es decir la prctica de gimnasia, tai chi, yoga o alguna actividad similar, de manera emprica, dentro de sus viviendas, o asistiendo a lugares destinados para tales fines.
54
La mayora hace uso de servicio domstico, pero sin la necesidad de que estas personas duerman al interior de las viviendas, las que realizan las labores de cocina, lavandera y limpieza. Un servicio adicional a los mencionados y que suelen emplear, es el de vigilancia y guardiana. Los entrevistados concluyeron en entender el concepto de
Condominio Residencial, como un rea cerrada, segura, cmoda, de servicios compartidos, en el que se dispone de servicios varios, permitiendo prorratear sus costos entre todos los condminos. La preferencia respecto a comprar o alquilar una vivienda nueva, fue similar para ambas opciones. La alternativa de alquilar la vivienda radicaba en funcin a no hacerse de una propiedad a estas alturas de su vida, considerando que ya tienen una, en la que viven actualmente, la que alquilaran para poder mudarse a un condominio. Por otro lado, la alternativa de comprar una nueva vivienda, se sustentaba en vender la que actualmente poseen y adquirir una nueva, es decir, continuar con la posesin de un bien inmueble que durara en el tiempo y el que podran heredar a sus descendientes.
3.3.4.Estudio Cuantitativo Encuesta 3.3.4.1. Objetivos
La fuente secundaria de recoleccin de la informacin se basa en los datos preliminares del X Censo de Poblacin y V de Vivienda del INEI. La fuente primaria de datos se basa en una encuesta
55
elaborada en funcin de los resultados obtenidos en el Estudio Cualitativo. El grupo objetivo para estas encuestas es el establecido en la seccin 3.1, orientado al segmento de poblacin entre 50 y 70 aos, pertenecientes a la clase media, media alta, residentes en Lima Moderna (Ilustracin 11), ciudades que presentan la mayor concentracin de los segmentos socioeconmicos escogidos (Tabla 5).
Ciudad Lima Sur Lima Moderna Lima Antigua Callao Lima Este Lima Norte
Poblacin en Estudio 50 a 60 aos NSE A NSE B NSE C 1,443 2,885 23,805 10,018 18,033 36,734 1,222 29,323 62,312 0 11,962 37,879 0 5,733 35,542 0 8,715 50,837
NSE D 22,362 1,336 20,771 25,917 45,860 53,742
NSE E 21,641 668 8,553 23,923 27,516 31,955
Poblacin en Estudio 60 aos a mas - Adulto Mayor Autovalente Ciudad NSE A NSE B NSE C NSE D 1,321 2,643 21,800 20,480 Lima Sur 7,000 934 Lima Moderna 12,603 25,672 1,119 26,855 57,066 19,022 Lima Antigua 0 7,521 23,815 16,293 Callao 0 3,262 20,227 26,099 Lima Este 0 5,946 34,687 36,669 Lima Norte
NSE E 19,819 467 7,833 15,041 15,660 21,803
Tabla 5 Mercado objetivo para el Estudio Cuantitativo (Fuente INEI CPV 2005, PROMUDEH)
3.3.4.2.
Tamao de la muestra
A. Muestra Piloto Para efectos de determinar el tamao de la muestra, y considerando los segmentos de edad antes mencionados (50 a 60
56
aos y 60 a 70 aos), se aplic una muestra piloto para cada segmento conformado por 21 encuestados respectivamente,
distribuidos en Lima Moderna (Ilustracin 11), a los que se les pregunt lo siguiente: Vivira usted en un condominio residencial para personas mayores? Para el segmento de 50 a 60 aos, se obtuvieron 11 respuestas afirmativas (52.38%) y 10 respuestas negativas (47.62%), mientras que para el segmento de 60 a 70 aos, se obtuvieron 13 respuestas positivas (61.9%) y 8 respuestas negativas (38.10%).
B. Tamao De acuerdo a la Tabla 5, la poblacin en estudio est representada por 54,767 habitantes para el segmento de 50 a 60 aos y por 38,275 habitantes para el segmento de 60 aos a mas, lo que da un total de 93,042 habitantes. El clculo del tamao de muestra requerido, con un error permisible del 10% y con una probabilidad (nivel de confianza) del 90%, es el siguiente:
( p)(1 p )( z n= e
2
)2
Donde: n: tamao de muestra p: % de personas que dieron respuesta afirmativa en la muestra piloto e: error
57
2 utilizados con mayor frecuencia en el Valores de z1 y clculo del tamao muestral en funcin de la seguridad 1 elegida para el estudio.
z1
Seguridad
80% 85% 90% 95% 97,5 % 99%
Variancia
0,200 0,150 0,100 0,050 0,025 0,010
z1
z1
0,842 1,036 1,282 1,645 1,960 2,326
1,282 1,440 1,645 1,960 2,240 2,576
Tabla 6 Valores tpicos de z(1-/2) para el clculo del tamao de muestra (Fuente www.Fisterra.com)
Reemplazando valores, se tiene: 50 a 60 aos (0.619)(1 0.619)(1.645) 2 n= = 63.81 = 64 (0.1) 2 60 a 70 aos n= (0.5238)(1 0.5238)(1.645) 2 = 67.50 = 68 (0.1) 2
C. Seleccin Considerando que la poblacin en estudio est conformada por un segmento de la poblacin total, definido por grupos de edades y niveles socioeconmicos (segn lo establecido en la seccin 3.1), se llev a cabo un muestreo probabilstico estratificado, lo que permite reducir el error muestral, ganando control sobre la composicin de la muestra y asegurar la representacin de ciertos subgrupos de la poblacin.
58
Esta tcnica consiste en dividir a la poblacin en subgrupos o estratos, para luego llevar a cabo el muestreo. La seleccin de los lugares para la obtencin de las muestras considera las diversas actividades de los potenciales encuestados, tales como clubes (Club Terrazas, Club Germania, Club de la Tercera Edad de la Municipalidad de Miraflores), Clnicas (Clnica San Felipe, Clnica San Pablo, Clnica Ricardo Palma), Centros Culturales y de Recreacin (Centro Cultural de la PUCP, Larco Mar), Instituciones ligadas al adulto mayor (Asociacin Adulto Feliz), as como diversos crculos familiares.
3.3.4.3.
Encuesta
La elaboracin de las preguntas de la encuesta se llev a cabo en funcin de los resultados del anlisis del estudio cualitativo, y se la puede observar en el Anexo II. La encuesta est compuesta por 14 preguntas. Las 4 primeras referidas a las caractersticas del producto. Las 3 siguientes referidas al tamao. Las 4 siguientes definen los servicios y las ltimas 3, referidas a la modalidad de adquisicin del producto.
3.3.5.Anlisis del Estudio Cuantitativo La composicin de la muestra es la siguiente:
59
Mas de 60, 48.65%
50-60, 51.35%
El segmento de 50 a 60 prevalece sobre el de 60 a mas.
I. Para el segmento de 50 a 60 aos se tiene: 1. Importancia en los atributos caractersticos de la vivienda El atributo mas representativo para la seleccin de la vivienda lo constituye la ubicacin, seguido por el precio, luego las
caractersticas y/o servicios y finalmente el tamao.
2. Preferencia por el tipo de vivienda
condominio, 36.84%
casa, 21.05% edificio, 42.11%
3. Preferencia respecto al nmero de piso donde se desea vivir

mas del 5, 5.26%
3-5, 15.79%
1-3, 57.89%
60
4. Cantidad de personas que viviran en la vivienda

mas de 2, 10.53%
solo, 0.00% 1 persona, 21.05%
2 personas, 42.11%
5. Tamao de la vivienda
menos 70, 10.53%
mas de 100, 21.05%
71 - 100, 47.37%
6. Distribucin de ambientes de la vivienda Para el rea social, existe predileccin sobre sala y comedor separados que por un ambiente nico sala/comedor mas reducido. Respecto al rea de descanso, se prefiere un estudio que un hall o que una sala de estar. Se prefiere una cocina que un kitchenette. La preferencia para el rea ntima est en dos dormitorios al igual que dos baos. Se tiene una marcada preferencia por una lavandera, que por una terraza o un patio.
61
7. Caractersticas de la vivienda La caracterstica ms importante resulta la seguridad, seguida de privacidad, comodidad y finalmente accesibilidad.
8. Equipamiento del rea compartida Las cinco mayores preferencias en cuanto al equipamiento del rea comn compartida son las siguientes en orden descendente, de mayor preferencia a menor preferencia: Salas de Actividades Fsicas, reas de Atencin de Salud, Cocheras, reas Verdes y Saln de Usos Mltiples.
9. Preferencia del distrito de residencia En orden descendente, de mayor a menor preferencia, los distritos seleccionados son: San Isidro, Miraflores y Surco
(comparten la misma importancia en preferencia) y finalmente San Borja.
10. Preferencia de servicios en la zona de ubicacin de la vivienda De mayor a menor preferencia se tiene: Plazas y Parques, Supermercados y finalmente Clnicas.
62
11. Precio de la vivienda

< $25,000, 0.00% $50,000$75,000, 31.58% > $75,000, 0.00%
$25,000$50,000, 47.37%
12. Modalidad de pago de la vivienda

contado, 21.05% crdito, 57.89%
13. Valor de la cuota mensual del crdito hipotecario (para quienes escogieron pago al crdito)
< $150, 5.26% > $300, 10.53% $150-$300, 42.11%
14. Cantidad de viviendas por edificio / condominio

> 40, 0.00% 20-40, 15.79% < 20, 47.37%
63
15. Datos de control

Sexo Estado civil
Separado, 5.26% Convivient e, 0.00% Soltero, 5.26% Viudo, 10.53%
Femenino, 52.63%
Masculino, 36.84%
Casado, 73.68%
Situacin Laboral
Independie nte, 15.79% Pensionist a, 5.26%
Ingresos mensuales
Mas de $1,500, 15.79% Menos de $500, 5.26% $501-$750, 21.05% $1,250$1,500, 10.53% $1,001$1,250, 5.26% $751$1,000, 21.05%
Dependien te, 73.68%
Convivencia
Cnyuge, hijos solteros, familiares, 5.26% Cnyuge, 10.53% Hijos solteros, 15.79%
Posesin de la vivienda actual

Alquilada, 0.00%
Familiares, 15.79%
Cnyuge, hijos solteros, 47.37%
Propia, 94.74%
64
Distrito de Residencia
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
e na es co ce At ist a ar a ibre orja oria lina ras t le f lor Sur Lin r v o a lla s M lo L an B Vic a M Po d ira g e eb S e a a M B L s d L M Je P u t n ar m n a S
Tipo de vivienda actual
Casa, 52.63%
Departamen to, 26.32%
II. Para el segmento de 60 a 70 aos se tiene: 1. Importancia en los atributos caractersticos de la vivienda El atributo ms representativo en la seleccin de la vivienda lo constituye la ubicacin, seguida por las caractersticas y/o servicios, luego el tamao, y finalmente el precio.
65
2. Preferencia por el tipo de vivienda
condominio, 22.22%
casa, 33.33%
edificio, 44.44%
3. Preferencia respecto al nmero de piso donde se desea vivir

mas del 5, 5.56% 3-5, 5.56%
1-3, 55.56%
4. Cantidad de personas que viviran en la vivienda

mas de 2, 11.11%
solo, 5.56%
1 persona, 11.11%
2 personas, 38.89%
5. Tamao de la vivienda
menos 70, 0.00%
71 - 100, 27.78%
mas de 100, 38.89%
66
6. Distribucin de ambientes de la vivienda Para este segmento de poblacin, las preferencias en cuanto a cantidad y tipo de ambientes en el departamento son bastante similares a las escogidas por el segmento de 50 a 60 aos. En el rea social, se prefiere una sala/comedor como ambiente conjunto. Respecto al rea de descanso, se prefiere un estudio, as como un rea definida para la cocina. La preferencia para el rea ntima est en tres dormitorios y dos baos. La predileccin por una lavandera supera a la de terraza o patio.
7. Caractersticas de la vivienda La caracterstica ms importante resulta ser la comodidad, seguida de seguridad, privacidad y finalmente accesibilidad.
8. Equipamiento del rea compartida Las cinco mayores preferencias en cuanto al equipamiento del rea comn compartida son las siguientes en orden descendente, de mayor preferencia a menor preferencia: reas Verdes, seguido de cocheras, reas de atencin de salud, y, Saln de Usos Mltiples y Salas de actividades fsicas.
9. Preferencia del distrito de residencia
67
En orden descendente, de mayor a menor preferencia, los distritos seleccionados son: en primera posicin San Borja y San isidro, en segunda posicin Miraflores y en tercera posicin Surco.
10. Preferencia de servicios en la zona de ubicacin de la vivienda De mayor a menor preferencia se tiene: Plazas y Parques, Supermercados y finalmente Centros Comerciales.
11. Precio de la vivienda

> $75,000, 5.56% < $25,000, 11.11%
$50,000$75,000, 33.33% $25,000$50,000, 11.11%
12. Modalidad de pago de la vivienda

contado, 22.22%
crdito, 38.89%
68
13. Valor de la cuota mensual del crdito hipotecario (para quienes escogieron pago al crdito)
< $150, 11.11% > $300, 5.56% $150-$300, 22.22%
14. Cantidad de viviendas por edificio / condominio

> 40, 0.00%
20-40, 22.22%
< 20, 27.78%
15. Datos de control

Sexo
Masculino, 27.78%
Estado civil
Separado, 5.56% Convivient e, 0.00% Soltero, 5.56% Viudo, 0.00%
Femenino, 66.67%
Casado, 83.33%
69
Situacin Laboral
Pensionist a, 38.89% Independie nte, 11.11% Dependien te, 44.44%
Ingresos mensuales
$1,250$1,500, 5.56% Mas de $1,500, 11.11% Menos de $500, 11.11%
$1,001$1,250, 16.67%
$501-$750, 27.78% $751$1,000, 22.22%
Convivencia
Cnyuge, hijos solteros, familiares, 5.56% Cnyuge, 27.78%
Posesin actual
de
la
vivienda
Alquilada, 0.00%
Familiares, 5.56% Cnyuge, hijos solteros, 22.22%
Hijos solteros, 5.56%
Propia, 94.44%
Distrito de Residencia
25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
e na es co ce At ist a ar a ibre orja oria lina ras t le f lor Sur Lin r v o L a lla s M lo an B Vic a M Po d ira g e e b a a M B es L d S L e M J Pu t n ar m n Sa
70
Tipo de vivienda actual
Casa, 61.11%
Departamen to, 27.78%
3.3.6.Conclusiones de la Investigacin Para efectos de analizar el resultado de la encuesta, se denominar segmento 1, al segmento entre 50 aos y 60 aos, y segmento 2, al comprendido entre 60 y 70 aos.
3.3.6.1.
Caractersticas Para ambos segmentos, la primera opcin que determina la preferencia del producto inmobiliario es la ubicacin.
Como segundo atributo en importancia, el segmento 1 indica que es el precio, mientras que el segmento 2 las caractersticas. Esto explicara la existencia de carga familiar en el segmento 1, por lo que cualquier variacin en el precio del producto es significativo para ellos, a diferencia del segmento 2, en donde el precio pasa al 4to lugar de importancia, y define las caractersticas en 2do lugar.
71
La 3ra opcin para el segmento 1 son las caractersticas, mientras que para el segmento 2 es el tamao.
Respecto a la preferencia por el tipo de vivienda deseado, en ambos segmentos es el edificio de departamentos. Para el segmento 1, la diferencia porcentual entre condominio y departamentos es de 5 puntos y de 22 puntos para el segmento 2. Esto atendera, por el resultado de las preguntas referidas a las caractersticas, expuestas mas adelante, a la no correcta e inconsistente
conceptualizacin de condominio por parte del segmento 2, ya que al definir los servicios que desearan tener en el proyecto inmobiliario, definieron aquellos propios a los condominios. La seleccin de la cantidad de pisos que desean en el proyecto si fue mayoritaria y consistente, indicando no ms de 3 pisos en ambos segmentos.
3.3.6.2.
Tamao y Cantidad La cantidad y tamao de ambientes dentro de los departamentos va de la mano con la pregunta hecha, respecto a con cuntas personas se mudaran, que fue
72
mayoritariamente
2,
as
como
la
predileccin
por
departamentos entre 71m2 y 100m2. Con respecto a la cantidad y tipo de ambientes, ambos segmentos dieron iguales resultados, prefiriendo: sala, comedor, cocina, estudio, 2 dormitorios, dos baos y lavandera. La cantidad de unidades inmobiliarias que formen el proyecto, no debe ser superior a 20. En cuanto a las caractersticas generales del proyecto, el segmento 1 da como principal caracterstica la seguridad del lugar mientras que el segmento 2 prefiere la comodidad. La interpretacin de esta eleccin radica en que el segmento 1, al estar an en un perodo de vida mas activo, solicita resguardo y seguridad de su entorno, mientras que el segmento 2, al mantener actividades mas sedentarias, prefiere la comodidad del lugar donde permanecer la mayor cantidad de horas del da, desde luego sin despreocuparse de la seguridad, que la pone en segundo lugar de preferencia. La segunda opcin en importancia del segmento 1 es la privacidad, nuevamente ligado a su actividad diaria, mientras que el segmento 2 pone a la privacidad en 3er lugar, dado que este segmento si permite una mayor interaccin con sus vecinos y visitas.
73
3.3.6.3.
Servicios y Ubicacin Respecto al equipamiento de servicios al interior del proyecto, el segmento 1 solicita reas para desarrollar actividades fsicas, lo que explica su inters en mantener adecuadamente su actividad diaria, as como de atender a sus requerimientos de salud, que es su segunda opcin. El segmento 2, da prioridad a las reas verdes para desarrollar actividades al aire libre, sin descuidar el tema de su salud, que la pone en 3er lugar.
Ambos segmentos coinciden en seleccionar a los distritos de San isidro y Miraflores como su 1ra y 2da opcin respectivamente. Adicionalmente, el segmento 2 incluye junto a San Isidro, a San Borja dentro de la 1ra opcin, y el segmento 1 agrega a Surco junto a Miraflores en la 2da opcin. En trminos generales, como 1ra opcin se
encuentran San isidro y San Borja y en la 2da opcin Miraflores y Surco. Los servicios preferidos cercanos al proyecto como 1ra y 2da opcin son los mismos para ambos segmentos, plazas y parques, y supermercados. La 3ra opcin si tiene preferencias distintas. El segmento 1 prefiere Clnicas, que
74
va de la mano de haber escogido reas de salud dentro del proyecto inmobiliario. El segmento 2, a su vez, prefiere Centros Comerciales, lo que sugerira que pretende solo atender su salud al interior del lugar de residencia y no asistir a centros especializados, lo que indicara un rechazo inconsciente a aquello que comienza a tener relevancia en su edad actual, su salud.
3.3.6.4.
Precio La seleccin del precio de venta solicitado para cada unidad inmobiliaria difiere para cada segmento. El segmento 1 se inclina por precios mas bajos, entre $25,000 y $50,000, lo que hara prever su inters actual en destinar sus ingresos a cubrir las cargas familiares que an mantiene, o su inconsciente desinters en adquirir una nueva propiedad, precio que no encaja con respecto al tamao del departamento escogido, que es entre 71m2 y 100m2, con los distritos preferidos (San Isidro, Miraflores o Surco), con el valor de la cuota mensual de pago ($150 a $300), como se ver lneas mas adelante, ni tampoco con el ingreso promedio del segmento. El segmento 2 prefiere precios de venta entre $50,000 y $75,000, que estn mas acorde a las reas y distritos seleccionados.
75
La modalidad de pago es, para ambos segmentos, mayoritariamente al crdito, considerando una cuota estimada entre $150 y $300.
3.3.6.5.
Datos de control En ambos segmentos se observa la tendencia de la poblacin en general, predominancia de mujeres sobre hombres. El 78% en promedio son casados y viven mayoritariamente, para el segmento 1, con cnyuge e hijos solteros, y para el segmento 2, con cnyuge.
El segmento 1 confirma su dependencia laboral (74%), mientras que el segmento 2 tiene 44% de dependientes y 39% de pensionistas.
Los niveles de ingresos del mercado objetivo (medio y medio alto), concuerdan con los valores promedio segn el INEI.
La tenencia de una vivienda propia (casa 65% y departamento 27%) domina la situacin actual de los segmentos, ubicadas en los distritos de Miraflores, Surco, San Borja, La Molina y Pueblo Libre.
76
3.3.7.Estimacin de la Demanda Efectiva La estimacin de la demanda efectiva la representa el grupo de personas que expres inters en vivir en un condominio o edificio y que tiene los ingresos suficientes para poder llevar a cabo la adquisicin del producto. En la Tabla 5 se determin la poblacin objetivo, es decir 54,767 habitantes para el segmento de 50 a 60 aos y 38,275 habitantes para el segmento de 60 a 70 aos. Para el segmento 1, la preferencia por vivir en un edificio o en un condominio representa el 78.95%, y para el segmento 2 el 66.67% (acpite 3.3.5 Anlisis del Estudio Cuantitativo) (Tabla 7) De acuerdo a la modalidad de adquisicin de la vivienda y considerando la preferencia mencionada en el prrafo anterior, se har una segmentacin considerando las dos alternativas, es decir, con el segmento que indic adquisicin al contado y con el que indic adquisicin al crdito (Tabla 7).
a) Adquisicin al contado Para el segmento 1, est representada por el 26.67% de los encuestados, y para el segmento 2, por el 33.33% (Tabla 7). Cabe sealar que para el segmento 1, el 74% expres inters por una vivienda con un valor entre $25,000 y $50,000, y el 26%
77
evidenci inters por una vivienda entre $50,000 y $75,000. A su vez para el segmento 2, el 28% expres inters por una vivienda con un valor de precio entre $25,000 y $50,000, y el 72% por una con valores entre $50,000 y $75,000. A lo que se concluye que considerando la modalidad de adquisicin al crdito y con valores de vivienda entre $50,000 y $75,000, la demanda efectiva se reduce a 2,998 habitantes para el segmento 1 y 6,123 habitantes para el segmento 2, es decir 9,121 habitantes.
Segmento 50 - 60 Aos 60 - 70 Aos
casa
edificio
Condominio
Menos $25000 contado
$25001- $50001Mas Menos $25001- $50001Mas $50000 $75000 $75000 $25000 $50000 $75000 $75000 26.67% 74.00% 33.33% 28.00% 72.00% 26.00% 0.00% crdito 0.00% 73.33% 54.55% 45.45% 0.00%
21.05% 42.11% 33.33% 44.44% 22.22% 0.00% 0.00% 28.57% 14.29% 42.86% 14.29% 36.84% 0.00% contado crdito 58.33%
Tabla 7 Segmentacin del mercado objetivo por segmento de edad, preferencia, modalidad de adquisicin y valor de la vivienda
b) Adquisicin al crdito Esta modalidad de adquisicin est representada por el 73.33% para el segmento 1 y 58.33% para el segmento 2. A su vez, para el segmento 1, el 55% opt por una vivienda con un valor de venta entre $25,000 y $50,000, y el 45% por una vivienda de valor entre $50,000 y $75,000, y, para el segmento 2, el 14% opt
78
por una vivienda entre $25,000 y $50,000 y el 43% por una entre $50,000 y $75,000. Con estas premisas, la demanda efectiva, considerando modalidad de adquisicin al crdito y con valores de vivienda entre $50,000 y $75,000, est representada por 14,268 habitantes para el segmento 1 y, por 6,400 habitantes para el segmento 2, es decir 20,668 habitantes. Para efectos de expresar la demanda efectiva en cantidad de hogares, se observan en el estudio de mercado, las siguientes incidencias:
Convivient e, 0.00% Soltero, 2.86% Viudo, 8.57%
Separado, 5.71%
Casado, 82.86%
De lo que se concluye que para expresar la demanda efectiva en nmero de hogares, el factor de correccin es de 1.65, por lo tanto, para quienes adquiriran la vivienda al contado, la demanda efectiva es 5,528 hogares, y para quienes lo haran al crdito, 12,526 hogares.
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4. El Producto
4.1. Definicin del Producto Inmobiliario El producto se plantea como una propuesta nica en el mejor de los casos, innovadora, destinada a cubrir las necesidades de los adultos mayores de niveles socioeconmicos medio y medio alto, donde podrn tener acceso a una arquitectura confortable en equipamiento y servicios.
4.2. Descripcin del Producto Inmobiliario 4.2.1.Ubicacin El condominio, de acuerdo a las preferencias expresadas en cuanto al distrito, deber estar ubicado en San Isidro, Miraflores, San Borja o Surco, en los sectores caractersticos de niveles socioeconmicos A-, B+, cercano a Plazas, Parques, Clnicas, Centros Comerciales y
Supermercados.
80
4.2.2.Tamao Gracias al estudio de mercado, se han expuesto varias hiptesis respecto al tamao potencial que deber ser asignado a las unidades inmobiliarias y al conjunto en s. El rea de la unidad inmobiliaria deber estar comprendida entre 70 y 100m2, y con reas comunes destinadas a los servicios, circulacin peatonal interna, circulacin vehicular y estacionamientos. Para un planteamiento preliminar y para efectos de expresar una propuesta que resulte en el desarrollo de un proyecto a detalle, se plantea la siguiente distribucin.
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4.2.3.Caractersticas El proyecto estara conformado por cuatro edificios de departamentos de cuatro pisos cada uno, con un departamento por piso, delimitando entre ellos un rea verde destinada a circulacin peatonal interna, adems de un rea de estacionamiento ubicada en el 1er piso en dos de los cuatro edificios, con una capacidad de recepcin de ocho vehculos. El cuarto piso estara destinado a cubrir el desarrollo de actividades adicionales, llmese saln de usos mltiples, sala de actividades fsicas, rea de atencin de salud, etc.).
4.2.4.Precio El precio referencial de las unidades inmobiliarias ir de la mano de la determinacin de la demanda potencial, ya que en este concepto se agrupan parmetros como ingresos, capacidades de pago y
endeudamiento, que de acuerdo al estudio del planteamiento preliminar deber estar entre US$50,000 y US$70,000.
4.3. Determinacin de Fortalezas y Debilidades 4.3.1.Fortalezas El producto inmobiliario conforme al estudio de mercado y tal como se viene esbozando, se constituye en una nueva oferta, inexistente a la fecha, y por consiguiente con muy buenas proyecciones de xito.
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Resulta interesante la flexibilidad en cuanto al diseo del producto, dado que en el estudio de mercado se presentaron varias alternativas de solucin con similar predileccin, por ejemplo en cuanto a ubicacin, o a los servicios a otorgar al interior del condominio, lo que prev una experiencia enriquecedora al desarrollar este proyecto.
4.3.2.Debilidades La existencia de nuevos ingresos en un mercado expectante puede aportar la cuota de incertidumbre a este estudio. La perspectiva de los bancos en cuanto a otorgar financiamiento a personas en edad adulta puede en algn momento desacelerar el desarrollo de proyectos de este tipo, an cuando los mismos bancos estn actualmente con criterios cada vez mas amplios, dada la diversificacin que experimenta el mercado actualmente.
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5. Estrategia Comercial
5.1. Mercado Objetivo El mercado objetivo es el segmento del adulto mayor autovalente, de clase media media alta, entre 60 y 70 aos primordialmente (sin que esto restrinja la participacin de sectores de la poblacin menores a 60 aos), esencialmente sin hijos dependientes, es decir en la condicin de nido vaco, con o sin pareja.
5.2. Mensaje El proyecto deber realzar el concepto de segmentacin por edad, sin que esto resulte peyorativo ni mucho menos, ofertando un producto inmobiliario acorde a las necesidades actuales del segmento, con un modelo moderno y vigente en las principales ciudades del mundo, con ideas innovadoras y servicios a la medida.
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5.3. Medios La publicidad para la promocin del producto inmobiliario, apelando a la segmentacin planteada, no deber ser masiva, y deber cuidar los medios de divulgacin, usando aquellos que resulten afines al mercado objetivo y que evidencien la calidad del producto. Entre ellos tenemos: 5.3.1.Medios Planos Revistas especializadas y de distribucin exclusiva, que podran ser revistas de clubes, clnicas, AFPs, EPSs. Los peridicos estn descartados por el amplio mercado al que llegan. Marketing directo, llmese al empleo de promotores que promocionen directamente el producto, ubicados en lugares de concurrencia estratgica.
5.3.2.Medios Auditivos Se realizar en radioemisoras con determinado grado de exclusividad en cuanto a su programacin, consiguiendo divulgacin en programas y horarios especficos.
5.3.3.Medios audiovisuales Entindase la utilizacin de programas y horarios en programas y segmentos de televisin que cuenten con buen nivel de aceptacin por parte del segmento objetivo.
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5.3.4.e-Marketing Empleando servicios de e-mailing (listas de e-mail), con publicidad especfica y segmentada en los niveles socioeconmicos respectivos.
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6. Evaluacin Econmica Financiera

6.1. Flujos de Caja Con los parmetros expresados y descritos anteriormente, el siguiente representa el flujo de caja para un anteproyecto de condominio residencial para el adulto mayor autovalente, en el que se han empleado costos unitarios promedio de construccin de edificaciones de albailera confinada
convencional, as como condiciones normales del mercado. Variaciones especficas requerirn de anlisis puntuales.
PREFACTIBILIDAD - ANLISIS TCNICO ECONMICO

PROYECTO FECHA DESCRIPCIN DE PROYECTO Entidad / Propietario del terreno Entidad / Propietario del proyecto Ubicacin Tipo de edificacin / proyecto Mercado Meta Tipo de Estructura Tipo de Cimentacin Tipologa Certificado Registral Inmobiliario Valor del Terreno (inc. IGV) Forma de Pago Plazo de inicio del proyecto CARACTERISTICAS DEL PROYECTO N Lotes N Edificios N pisos / edificio N departamentos / piso N stanos - semi stanos N Total de Departamentos N Depositos N Estacionamientos N Estacionamientos adicionales N Total Unidades inmobiliarias Terceros Distrito de Surco Multifamiliar NSE A2 - B1 Columnas, vigas y losas de concreto armado. Albailera estructural confinada, acabados de 1ra Zapatas, cimientos cooridos y vigas de cimentacin Departamentos de 2 dormitorios, 2 baos, sala, comedor, cocina, lavandera US$ 300,000.00
500.00 (US$/m2)
Condominio Adulto Mayor 30-Jul-2006 FECHA DE ENTREGA
1.00 4.00 4.00 1.00 10.00 8.00 18.00
Area Terreno Area libre 30% Area neta Area total construida Area Departamentos (area vendible) Zonificacin Altura maxima Retiro Densidad Coeficiente de edificacin
600.00 180.00 420.00 1,277.12 770.00
m2 m2 m2 m2 m2
EDIFICACIONES (AREAS TECHADAS) Dpto tipo Area (m2) 77.00 Cantidad 10.00 Total (m2) 770.00 222.24 154.88 60.00 70.00 1,277.12
Areas Comunes Area de estacionamientos Cisterna Tanque elevado Area Total Construida (m2) EGRESOS - COSTO DEL PROYECTO Gastos Pre Operativos Estudios Diseo proyecto Gastos Municipales y Registrales Terreno (Adquisicin y Habilitacin) Terreno Alcabala Obras
% rea de circulacin
26.46% 54.88%
111.12 154.88 30.00 35.00
154.00 19.36
m2/estac.
2.00 1.00 2.00 2.00
US$ 5,000 9,984 15,761 US$/m2 500.00 3% 600.00 US$ 300,000.00 m2 300,000 9,000
% IGV 0% 0% 0% 0% 0% 309,000
30,745
Demolicin US$/m3 ## Costo directo ## Gastos Generales Gastos Operativos Gestin y Direccin Promocin y publicidad Gasto de Ventas Comisin de ventas Gastos Financieros Gastos Financieros de Adquisicin del Terreno Gastos Financieros de Ejecucin de las Obras Gastos Financieros de Ventas Sub Total US$ IGV US$ Total US$
81.61 10.00% 4.15% 1.50% 0.75% 3.00% TEA TEA TEA
46.97
m3
3,833 148,224 14,822 26,000 9,404 4,702 18,808
19% 14% 6% 0% 19% 19% 0% 0% 0% 0% 4.42%
166,879
58,914
9.00% 9.00% 2.00%
2,162 996
3,158 568,697 25,117 593,814

PROYECTO FECHA INGRESOS - VENTAS Producto PREVENTA Dpto tipo PV Condominio Adulto Mayor 30-Jul-2006 N Unid. 10.00 10.00 8.00 8.00 Sub Total US$ IGV Total US$ Area 77.00 77.00 US$/m 776.26 3,652.97 FECHA DE ENTREGA US$/Unid. 59,771.69 Total US$ 597,716.89 29,223.74 626,941 59,559 686,500
VENTA Dpto tipo V
Total departamentos Estacionamientos dptos. Estacionamientos adicionales Total estacionamientos
9.5%
INGRESOS - VENTAS Producto PREVENTA Dpto tipo PV
N Unid. 10.00
Area 77.00 77.00 -
US$/m 850.00
US$/Unid. 65,450.00 por dpto.
Total US$ 654,500.00 -
VENTA Dpto tipo V
Total departamentos Estacionamientos dptos. Estacionamientos adicionales Total estacionamientos Total US$ Incluye IGV y 0 cochera (s)
10.00 8.00 8.00
4,000.00
32,000.00 686,500

PROYECTO FECHA RESULTADOS - GANANCIAS Y PERDIDAS INGRESOS - VENTAS EGRESOS - COSTO DEL PROYECTO Utilidad Bruta Gastos Operativos Utilidad Operativa Gastos Financieros Gastos Reparables Base imponible Impuesto a la renta Pago a cuenta del Impuesto a la renta Regularizacin Utilidad Neta ### ### ### TIR mensual TIR anual TIR en 14 mes(es) + IGV 0.88% 1.76% 2.77% 54.33% 0.67% 26.06% 2.61% 4.57% 1.65% 0.83% 3.31% 0.38% 0.00% 0.18% Condominio Adulto Mayor 30-Jul-2006 Resultado Financiero US$ % 626,940.64 506,624.40 120,316.24 20.26% 58,914.38 61,401.86 10.34% 3,158.39 2% 30% 20,512.79 12,538.81 7,973.97 37,730.68 FECHA DE ENTREGA Resultado Tributario US$ % 626,940.64 506,624.40 120,316.24 20.26% 58,914.38 61,401.86 10.34% 3,158.39 10,132.49 68,375.95 20,512.79
6.35% 0.74% 9.21% 10.83% inc IGV 0.84% 1.68% 2.65% 52.04% 0.65% 24.96% 2.50% 4.38% 1.58% 0.79% 3.17% 0.36% 0.00% 0.17% 4.23% 100.00% inc IGV Area vendible c/estac 33.24 334.10 204.69 66.60 3.41 642.04
Terreno 54%
PORCENTAJES DE INCIDENCIA Estudios Diseo proyecto Gastos Municipales y Registrales Terreno Obras Demolicin Costo directo Gastos Generales Gestin y Direccin Promocin y publicidad Gasto de Ventas Comisin de ventas Gastos Financieros de Adquisicin del Terreno Gastos Financieros de Ejecucin de las Obras Gastos Financieros de Ventas SUB TOTAL IGV TOTAL inc IGV COSTO DEL PROYECTO (US$/m2) Gastos Pre Operativos Terreno (Adquisicin y Habilitacin) Obras Gastos Operativos Gastos Financieros TOTAL (US$/m2)
5.41% 54.33% 26.74% 2.61% 10.36% 0.56%
Estudios, Diseos, Trmites Municipales Terreno Costo Directo Construccin Gastos Generales Gestin, Adiministracin y Ventas Gastos Financieros
Costo Directo Construccin 27% Gastos Generales 3%
Estudios, Diseos, Trmites Municipales 5% Gastos Financieros 1%
Gestin, Adiministracin y Ventas 10%
100.00% + IGV Area vendible c/estac 33.24 334.10 180.43 63.70 3.41 614.89
Area vendible s/estac 39.93 401.30 216.73 76.51 4.10 738.57
Area total construida 24.07 241.95 130.67 46.13 2.47 445.30
Area vendible s/estac 39.93 401.30 245.86 79.99 4.10 771.19
Area total construida 24.07 241.95 148.24 48.23 2.47 464.96
DATOS
PROYECTO FECHA DE REALIZACIN I AREA CONSTRUIDA
Cantidad Area (m2) Area Total (m2)
Condominio Adulto Mayor 30-Jul-06
Departamentos Areas Comunes Area de estacionamientos Cisterna Tanque elevado
10.00 8.00 222.24 19.36
Total Area Techada
770.00 222.24 154.88 60.00 70.00 1,277.12
II COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIN

US$ / m2 Area (m2) Total (US$)
Area Edificios Areas comunes Area estacionamiento en superficie Area sotanos
140.00 100.00 -
VERDADERO VERDADERO FALSO FALSO Total
900.00 222.24 154.88 154.88
126,000 22,224 148,224.00
148.24
III ESTUDIOS Levantamiento topografico Impacto vial Impacto ambiental
1.00 1.00 1.00 Total (US$)
US$ 1,000.00 2,000.00 2,000.00
US$ 1,000.00 2,000.00 2,000.00 5,000.00
IV DISEO PROYECTO
Area (m2) US$ / m Total US$
Habilitacin Urbana Arquitectura Paisajismo Proyecto y detalles Ingenieria Estructuras I. Electricas I. Sanitarias Gestiones Municipales Bomberos
600.00 150.00 1,277.12 1,277.12 1,277.12 1,277.12 1.00 1.00 Total US$
1.00 5.00 1.20 0.75 0.75 1,250.00 -
150.00 6,385.60 1,532.54 957.84 957.84 1,250.00 11,233.82
17.40%
V GASTOS MUNICIPALES Y REGISTRALES Total Presupuesto C.D. Area Costo / m Total Certificado de Parametros Rev. Anteproyecto Rev. Proyecto Liquidacin licencia Cartn licencia Liquidacion numeracin Finalizacin Obra SERPAR Derechos Agua y desague Declaratoria de Fabrica Otros Soles 1,277.12 383.00 489,139.20 250.00 733.71 3,619.63 12,228.48 20.00 2,304.00 130.00 4,891.39 12,500.00 6,210.00 5,000.00 Total US$ T. C.
US$ $148,224.00
300,000
0.36
1,857 672 336 1,343
S/. S/. 1.00 0.15% 0.74% 2.50% 1.00 128.00 1.00 1.00% 1.00 18.00 1.00
3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30 3.30
$148,224.00 75.76 222.34 1,096.86 3,705.60 6.06 698.18 39.39 1,482.24 3,787.88 1,881.82 1,515.15 14,511.28
45.87 251.98 1,096.86 4,254.03 6.06 1,195.15 442.68 1,482.24 3,787.88 1,912.73

PROYECTO FECHA Condominio Adulto Mayor 30-Jul-2006
EGRESOS - COSTO DEL PROYECTO Gastos Pre Operativos Estudios Diseo proyecto Gastos Municipales y Registrales Terreno (Adquisicin y Habilitacin) Terreno Alcabala Demolicin Costo directo Gastos Generales Gastos Operativos Gestin y Direccin Promocin y publicidad Gasto de Ventas Comisin de ventas Gastos Financieros Gastos Financieros de Adquisicin del Terreno Gastos Financieros de Ejecucin de las Obras Gastos Financieros de Ventas TNA TN mensual Sub Total US$ IGV US$ Total US$ INGRESOS - VENTAS Producto PREVENTA Obras
TOTAL US$ 5,000.00 9,983.82 15,761.28 300,000.00 9,000.00 3,832.90 148,224.00 14,822.40 26,000.00 9,404.11 4,702.05 18,808.22 2,162.20 996.19 568,697.17 25,116.54 593,813.72 TOTAL US$ N Unid. 10.00 10.00 8.00 8.00 Sub Total US$ IGV Total US$ P.U. $ 59,771.69 3,652.97 597,716.89 597,716.89 29,223.74 29,223.74 626,940.64 59,559.36 686,500.00 597,716.89 597,716.89 29,223.74 29,223.74 626,940.64 59,559.36 686,500.00 100% 59,559.36 25,116.54 - 34,442.82 5,000.00 9,983.82 15,761.28 300,000.00 9,000.00 3,832.90 148,224.00 14,822.40 26,000.00 9,404.11 4,702.05 18,808.22 2,162.20 996.19 568,697.17 25,116.54 593,813.72
Mes 1 1,666.67 300,000.00 9,000.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 3,761.64 2,162.20 39.85 321,207.74 303.08 321,510.81 Mes 1
Mes 2 1,666.67 3,327.94 3,940.32 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 19.92 15,413.05 303.08 15,716.13 Mes 2
Mes 3 1,666.67 3,327.94 3,940.32 3,832.90 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 3,761.64 199.24 21,306.09 1,031.33 22,337.42 Mes 3
Mes 4 3,327.94 3,940.32 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 79.70 11,925.34 303.08 12,228.41 Mes 4
Mes 5 3,940.32 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 179.32 29,105.84 2,897.00 32,002.83 Mes 5
Mes 6 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 23,105.38 2,897.00 26,002.38 Mes 6
Mes 7 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 99.62 25,085.82 2,897.00 27,982.82 Mes 7
Mes 8 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 23,105.38 2,897.00 26,002.38 Mes 8
Mes 9 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 79.70 23,185.08 2,897.00 26,082.07 Mes 9
Mes 10 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 19.92 25,006.13 2,897.00 27,903.12 Mes 10
Mes 11 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 19.92 25,006.13 2,897.00 27,903.12 Mes 11
Mes 12 18,528.00 1,235.20 2,166.67 783.68 391.84 1,880.82 99.62 25,085.82 2,897.00 27,982.82 Mes 12
Mes 13 79.70 79.70 79.70 Mes 13
Mes 14 79.70 79.70 79.70 Mes 14
Mes 15 Mes 15
Mes 16 Mes 16
2.00% 0.17%
Dpto tipo PV
Dpto tipo V
VENTA
23,908.68 23,908.68 2 3,652.97 3,652.97 1 27,561.64 2,618.36 30,180.00 17% 2,618.36 303.08 - 2,315.28 303.08 Mes 1 27,561.64 321,207.74 - 293,646.09 551.23 - 294,197.32
11,954.34 11,954.34 1 3,652.97 3,652.97 1 15,607.31 1,482.69 17,090.00 11% 1,482.69 303.08 - 1,179.62 - 876.54 Mes 2 15,607.31 15,413.05 - 876.54 - 682.29 312.15 - 994.43
119,543.38 119,543.38 2 3,652.97 3,652.97 1 123,196.35 11,703.65 134,900.00 17% 11,703.65 1,031.33 - 10,672.32 - 10,672.32 Mes 3 123,196.35 21,306.09 - 10,672.32 91,217.93 2,463.93 88,754.01
47,817.35 47,817.35 47,817.35 4,542.65 52,360.00 0% 4,542.65 303.08 - 4,239.57 - 4,239.57 Mes 4 47,817.35 11,925.34 - 4,239.57 31,652.44 956.35 30,696.10
107,589.04 107,589.04 1 3,652.97 3,652.97 1 111,242.01 10,567.99 121,810.00 11% 10,567.99 2,897.00 - 7,670.99 - 7,670.99 Mes 5 111,242.01 29,105.84 - 7,670.99 74,465.18 2,224.84 72,240.34
3,652.97 3,652.97 1 3,652.97 347.03 4,000.00 6% 347.03 2,897.00 2,549.97 2,549.97 Mes 6 3,652.97 23,105.38 - 19,452.41 73.06 - 19,525.47
59,771.69 59,771.69 1 59,771.69 5,678.31 65,450.00 6% 5,678.31 2,897.00 - 2,781.31 - 231.35 Mes 7 59,771.69 25,085.82 - 231.35 34,454.52 1,195.43 33,259.09
3,652.97 3,652.97 1 3,652.97 347.03 4,000.00 6% 347.03 2,897.00 2,549.97 2,549.97 Mes 8 3,652.97 23,105.38 - 19,452.41 73.06 - 19,525.47
47,817.35 47,817.35 3,652.97 3,652.97 1 51,470.32 4,889.68 56,360.00 6% 4,889.68 2,897.00 - 1,992.68 557.28 Mes 9 51,470.32 23,185.08 28,285.24 1,029.41 27,255.84
11,954.34 11,954.34 1 3,652.97 3,652.97 1 15,607.31 1,482.69 17,090.00 11% 1,482.69 2,897.00 1,414.30 1,971.59 Mes 10 15,607.31 25,006.13 - 9,398.82 312.15 - 9,710.97
11,954.34 11,954.34 1 11,954.34 1,135.66 13,090.00 6% 1,135.66 2,897.00 1,761.34 3,732.92 Mes 11 11,954.34 25,006.13 - 13,051.79 239.09 - 13,290.88
59,771.69 59,771.69 1 59,771.69 5,678.31 65,450.00 6% 5,678.31 2,897.00 - 2,781.31 951.61 Mes 12 59,771.69 25,085.82 34,685.87 1,195.43 33,490.43
47,817.35 47,817.35 47,817.35 4,542.65 52,360.00 0% 4,542.65 - 4,542.65 - 3,591.04 Mes 13 47,817.35 79.70 - 3,591.04 44,146.62 956.35 43,190.27
47,817.35 47,817.35 47,817.35 4,542.65 52,360.00 0% 4,542.65 - 4,542.65 - 4,542.65 Mes 14 47,817.35 79.70 - 4,542.65 43,195.01 956.35 42,238.66 Mes 15
0% Mes 16 0% -
10 Total departamentos Estacionamientos dptos. Estacionamientos adicionales 8 Total estacionamientos
9.5%
IGV INGRESOS (por pagar) IGV EGRESOS (crdito) Diferencia CRDITO FISCAL IGV NETO A PAGAR FLUJO ECONMICO US$ INGRESOS - VENTAS EGRESOS - COSTO DEL PROYECTO IGV NETO A PAGAR FLUJO ECONMICO (antes de imptos.) IMPUESTO A LA RENTA FLUJO ECONMICO (despus de imptos.) TOTAL US$ 626,940.64 568,697.17 2% 14 mes(es)
626,940.64 568,697.17 - 31,824.46 26,419.01 12,538.81 13,880.19

PROYECTO FECHA Condominio Adulto Mayor 30-Jul-2006
FINANCIAMIENTO US$ ADQUISICIN DEL TERRENO US$ A financiar A financiar acumulado Intereses Pago Saldo EJECUCIN DEL PROYECTO US$ Flujo Utilidad Bruta 1 A financiar A financiar acumulado Capital propio del proyecto Prstamo bancario Intereses Capital acumulado Pago Saldo A financiar A financiar acumulado Capital propio del proyecto Prstamo bancario Intereses Capital acumulado Pago Saldo
TOTAL US$ TEA TE mensual perodo 9.00% 0.72% 1 mes(es) TMAR 8.73% 0.70% sob / inv 309,000.00 2,162.20 302,162.20
Mes 1 309,000.00 300,000.00 2,162.20 302,162.20 17,555.95 17,555.95 17,555.95 17,555.95 17,555.95 17,555.95 17,555.95
Mes 2 214.18 214.18 17,770.13 17,770.13 214.18 17,770.13 17,770.13
Mes 3 102,089.50 102,089.50 119,859.63 119,859.63 102,089.50 119,859.63 119,859.63
Mes 4 35,971.71 35,971.71 155,831.34 155,831.34 35,971.71 155,831.34 155,831.34
Mes 5 82,315.49 82,315.49 238,146.83 238,146.83 82,315.49 238,146.83 238,146.83
Mes 6 - 19,452.41 - 19,452.41 - 19,452.41 238,146.83 19,452.41 218,694.41 - 19,452.41 - 19,452.41 238,146.83 19,452.41 218,694.41
Mes 7 34,785.49 34,785.49 253,479.90 253,479.90 34,785.49 253,479.90 253,479.90
Mes 8 - 19,452.41 - 19,452.41 - 19,452.41 253,479.90 19,452.41 234,027.49 - 19,452.41 - 19,452.41 253,479.90 19,452.41 234,027.49
Mes 9 28,364.94 28,364.94 262,392.43 262,392.43 28,364.94 262,392.43 262,392.43
Mes 10 - 9,378.90 - 9,378.90 - 9,378.90 262,392.43 9,378.90 253,013.53 - 9,378.90 - 9,378.90 262,392.43 9,378.90 253,013.53
Mes 11 - 13,031.86 - 13,031.86 - 13,031.86 253,013.53 13,031.86 239,981.67 - 13,031.86 - 13,031.86 253,013.53 13,031.86 239,981.67
Mes 12 34,785.49 34,785.49 274,767.15 274,767.15 34,785.49 274,767.15 274,767.15
Mes 13 47,817.35 47,817.35 322,584.51 322,584.51 47,817.35 322,584.51 322,584.51
Mes 14 47,817.35 47,817.35 370,401.86 370,401.86 47,817.35 370,401.86 370,401.86
Mes 15 -
Mes 16 -
- 61,315.59 TEA TE mensual Saldo Mnimo (US$) 9.00% 0.72% 10,000.00 431,717.44 61,315.59 370,401.86 - 61,315.59 431,717.44 61,315.59 370,401.86
TEA TE mensual Saldo Mnimo (US$)
6.00% 0.49% 10,000
800,000 600,000 400,000 200,000 US$ 0 -200,000 -400,000 -600,000 -800,000 Meses
Ingresos Ingresos Egresos Utilidad Neta IGV Egresos Utilidad Neta IGV 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
4 Unidades 3 2 1 % Estacionamientos Adicionales Estacionamientos dptos Departamentos 1 1 2 2 1 1 3 1 2 4 0% 5 11% 1 1 6 6% 1 1 7 6% 8 6% 1 9 6% 1 -
VENTAS
10 11% 1 1
11 6% 1
12 6% 1
13 0% -
14 0% -
15 0% -
16 0% -
17 0% -
18 0% -
19 0% -
20 0% -
21 0% -
22 0% -
23 0% -
24 0% -
25 0% -
26 0% -
17% 11% 17%
Meses
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6.2. Sensibilidad La sensibilidad del proyecto est determinada por varios factores. Uno de ellos el precio del terreno, el mismo que deber negociarse en tanto se tenga establecido el distrito. De igual manera el precio unitario de construccin variar dependiendo del proceso constructivo a elegir. El empleo de la albailera estructural, sea confinada o armada, definir el precio versus el empleo de placas de concreto armado.
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7. Conclusiones
El envejecimiento de la poblacin enfrenta a los pases a cambios polticos, sociales, econmicos y culturales para acrecentar la participacin de los ciudadanos de la 3ra edad en la sociedad y poder satisfacer sus necesidades. Estos cambios deben permitir mejorar su calidad de vida, los servicios de salud, su integracin y participacin social, su estabilidad econmica y la eliminacin de formas de violencia y discriminacin. El perodo histrico actual resulta bastante coyuntural respecto a la presencia de la generacin nacida entre 1946 y 1964, que siendo actualmente sexagenarios, y teniendo los antecedentes de su peculiar manera de afrontar a la sociedad, pues evidenciarn un comportamiento sin estereotipos e inslito respecto a lo hecho por la generacin que los precede. El tipo de proyecto planteado se torna en una potencial oferta en el mercado actual, dada la inexistente oferta paralela de productos orientados hacia segmentos especficos de la poblacin.
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El dinamismo que ha tomado el sector construccin en los ltimos aos, gracias al afianzamiento de polticas de promocin de la vivienda, permiten que la creacin y subsistencia de nuevos productos, sean aceptados por los mercados objetivos, mas an cuando no existe oferta al interior.
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8. Bibliografa
BUENDA, Marco / GALVN, Miguel / NORIEGA, Carlos. Planeamiento Estratgico de Marketing para el Instituto Superior Tecnolgico Gerard Unger. Lima 1992. Tesis (Magister) Escuela de Administracin de Negocios para Graduados, ESAN. BUENO, Edson y EXEBIO, Jaime. Centro Mdico Geritrico y Hospedaje Asistencial en la Molina. Lima. 1999 Tesis (Prof.) Universidad Ricardo Palma. Facultad de Arquitectura y Urbanismo. DISA I Callao. Banco de Datos de los Centros Geritricos y Gerontolgicos. Lima. Ministerio de Salud. 2006. DISA II Lima Sur. Banco de Datos de los Centros Geritricos y Gerontolgicos. Lima. Ministerio de Salud. 2006. DISA III Lima Norte. Banco de Datos de los Centros Geritricos y Gerontolgicos. Lima. Ministerio de Salud. 2006. DISA IV Lima Este. Banco de Datos de los Centros Geritricos y Gerontolgicos. Lima. Ministerio de Salud. 2006. DISA V Lima Ciudad. Banco de Datos de los Centros Geritricos y Gerontolgicos. Lima. Ministerio de Salud. 2006. JEFFREY L. Pope. Investigacin de Mercados, Gua Maestra para el Profesional. Bogot. Grupo Editorial Norma. Cuarta Reimpresin. 1991. KOTLER, Philip. Direccin de Mercadotecnia. Mxico. Ed. Prentice-Hall. Octava Edicin. 1997. MANGA, Alvaro. Apuntes de clase. Master en Direccin de Empresas Constructora e Inmobiliarias. Lima. Pontificia Universidad Catlica del Per. 2004
98
PROMUDEH. Plan Nacional para las Personas Adultas Mayores 2002 2006. Lima. Ministerio de la Mujer y del Desarrollo Humano. 2002. RODRGUEZ, Pilar y Otros. Residencias para Personas Mayores. Manual de Orientacin. Madrid. Ed. Mdica Panamericana. Segunda Edicin. 1999. SHAROVSKY, Norma y FRANK, Eduardo. Curso de Post Grado de Arquitectura Gerontolgica. Buenos Aires. Centro de Estudios de la Sociedad Central de Arquitectos. 2003 VOTOBERNALES, Andrs. Consultas de Marketing. Lima. Macro Marketing Consultores. 1999. http://www.rolandocordera.org.mx (CORDERA, Rolando). Demografa Mundial http://www.cdc.gov/nchs/Default.htm EE.UU. 2006 (National Center for Health Statistics, National Health Interview Survey) http://www.inei.gob.pe (Instituto Nacional de Estadstica e Informtica INEI. X Censo de Poblacin y V de Vivienda) Resultados preliminares al 14 de diciembre del 2005 http://www.apoyo-om.com (Grupo APOYO. Apoyo Opinin y Mercado)
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ANEXOS
Anexo I. Diseo de los Focus Group 1. Cmo observa usted el desarrollo de la vivienda actualmente? 2. Cmo definira la atencin especfica que se le da a la vivienda de acuerdo a las edades de la poblacin? 3. Qu opina usted respecto al lugar donde vive? 4. Cules son los puntos a favor y cuales en contra? 5. Qu grado de satisfaccin logra con su vivienda actual? 6. Cules dira usted que son sus atributos y cules sus defectos? 7. Cules considera usted atributos para una vivienda nueva? 8. Cmo describira su actividad diaria? 9. Qu opinin le merece la actividad comercial, cultural y social cerca de su vivienda? 10. Cmo observa usted el desarrollo de actividades fsicas dentro y fuera de su vivienda? 11. Qu opina usted de los servicios externos de lavandera, alimentacin, servicio domstico? y qu otros servicios emplea regularmente? 12. Qu entiende usted por condominio residencial? 13. Qu opina usted acerca de alquilar o comprar una vivienda en su situacin actual?
Anexo II. Diseo de la Encuesta
Pontificia Universidad Catlica del Per
Universidad Politcnica de Madrid
ENCUESTA
La presente encuesta forma parte del estudio de investigacin para la Tesis de Magister MDI de la Pontificia Universidad Catlica del Per, y pretende investigar la oferta de nuevas viviendas orientadas a personas Mayores, as como los requerimientos necesarios para satisfacer las expectativas de este importante segmento de la poblacin. Por favor leer atentamente las indicaciones y responder a las siguientes preguntas. Esta encuesta es annima. En este momento de su vida, usted se encuentra ante la posibilidad de mudarse a su vivienda ideal, por lo tanto
1.- De los siguientes atributos mas representativos de una vivienda, y en una escala del 1 al 4, donde 1 es lo mas importante y 4 lo menos importante, seleccione el grado de importancia que usted les otorga. a) Tamao b) Caractersticas / Servicios c) Ubicacin d) Precio Otro atributo (especificar)
2.- Llamando vivienda al espacio fsico con los atributos antes descritos, escoja la afirmacin que mas define a su vivienda ideal. a) La vivienda debe ser una casa b) La vivienda debe ser un departamento en edificio (Entindase como un solo edificio) c) La vivienda debe ser un departamento en condominio residencial (Entindase como 2 mas edificios que delimitan un rea comn cerrada) Si la respuesta fue a) pasar a pgina 3 de 4 "Datos del Encuestado"
3.- En que piso ubicara su vivienda ideal? 1 - 3 3 - 5 Mas del 5 piso
4.- Con cuntas personas se mudara usted a su vivienda ideal ? a) Vivira solo b) Con 1 persona c) Con 2 personas d) Con mas de 2 personas
5.- Cul debera ser el tamao de su vivienda ideal ? (en funcin de reas) a) Menos de 70m2 Observaciones b) Entre 71m2 y 100m2 c) Mas de 100m2
00054034
- 1 de 4 -
6.- Cul debera ser la distribucin de su vivienda ideal ? (en funcin del uso y # de ambientes) (Se pueden marcar varias opciones) a) b) c) d) e) f) g) h) Sala Comedor Sala/comedor Sala de estar Hall Estudio Cocina Kitchenette i) j) k) l) Cantidad Cantidad Dormitorio de servicio Bao de servicio Dormitorios Baos
m) Terraza n) o) p) Patio Lavandera Otros (especificar)
7.- Qu caractersticas considerara usted para su vivienda ideal? Indique el grado de importancia, 1 lo mas importante y 4 lo menos importante a) Privacidad b) Comodidad c) Seguridad d) Accesibilidad e) Otros (especificar)
8.- Qu servicios considerara usted contemplar para el desarrollo inmobiliario al que pertenecera su vivienda ideal? Especifique el grado de importancia y marque SOLO 5 servicios, considerando que 1 es lo mas importante y 5 lo menos importante. a) Salas de usos mltiples (de lectura, internet) b) Salas de actividades fsicas (Gimnasio, Yoga, Tai chi, Pilates, etc.) c) Sauna d) Piscina e) reas de atencin de salud Otros ( especificar ) f) g) h) i) j) k) Cocheras Biblioteca Areas verdes, Jardines Cafetera, Comedores Servicio domstico Areas de juegos para nios
9.- Indique usted el distrito donde debera estar ubicada su vivienda ideal. Especifique 3 preferencias, 1 al 3, siendo 1 el distrito mas preferido a) Barranco b) Lince c) San Borja Otros (especificar) d) Chorrillos e) Magdalena f) San Isidro g) Jess Mara h) Miraflores i) San Miguel j) La Molina k) Pueblo Libre l) Surco
00054034
- 2 de 4 -
10.- Seale usted los servicios que deseara tener en los distritos seleccionados en la pregunta anterior y cerca al lugar de su vivienda ideal. Especifique 3 preferencias, 1 al 3, siendo 1 el servicio mas preferido. a) Plazas y Parques b) Centros Comerciales c) Supermercados d) Bancos e) Cines y Teatros f) Bibliotecas g) Centros culturales h) Clnicas i) Otros (especificar)
11.- Cunto debera costar su vivienda ideal? a) Menos de $25,000 b) Entre $25,001 y $50,000 c) Entre $50,001 y $75,000 d) Mas de $75,000
12.- Cmo pagara su vivienda ideal? a) Al contado Si la respuesta fue a) pasar a la pregunta 14 b) Al crdito
13.- Cul debera ser el valor de la cuota del crdito de su vivienda ideal? a) Menos de $150 b) Entre $151 y $300 c) Mas de $300
14.- Considerando a su vivienda ideal, con todos los atributos y caractersticas que usted acaba de elegir, Cul debera ser el nmero mximo de viviendas que deberan formar parte del desarrollo inmobiliario en el cual le gustara vivir? a) Menos de 20 b) Entre 20 y 40 c) Mas de 40
DATOS DEL ENCUESTADO

SEXO EDAD ESTADO CIVIL Masculino 50-60 aos Soltero(a) Viudo(a) SITUACIN LABORAL Dependiente NIVEL DE INGRESOS MENSUALES Menos de $ 500 $1.001 - $1.250 $501 - $750 $1.250 - $1.500 $751 - $1.000 Mas de $1.500 Independiente Pensionista Femenino Mas 60 aos Casado(a) Separado(a) Conviviente
00054034
- 3 de 4 -
USTED VIVE CON: Cnyuge Pareja Hijos solteros Hijos casados Edad del cnyuge o pareja (si aplica) (solo si marc alguna de estas dos) Menos de 50 aos Mas de 60 aos POSESIN DE LA VIVIENDA ACTUAL: Casa a) Propia Urbanizacion c) Alquilada Urbanizacion Distrito Distrito Casa Departamento Departamento 50-60 aos Familiares Amigos Solo(a)
Si la respuesta fue a) dar por terminada la encuesta VIVIENDA QUE ALQUILA Casa Departamento Numero de piso
VALOR DEL ALQUILER Menos de $150 Mas de $500 $151 - $300 $301 - $500
Fin de la Encuesta GRACIAS
00054034
- 4 de 4 -
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Anexo III. Oferta existente Centros de Atencin Lima Metropolitana 1. Direccin de Salud - I Callao Esta Direccin de Salud no reporta ningn Centro en su jurisdiccin. 2. Direccin de Salud - II Lima Sur Se registran los siguientes establecimientos.
Centros de Apoyo Medico - Casas de Reposo
CASA DE REPOSO DIRECCIN DIRECTOR MEDICO CONSTANCIA CATEGORIZACIN FECHA TELFONO
MADRE JOSEFINA VANINI
Calle Padre Luis Tezza N 132 Monterrico - Surco Av. Mariscal Castilla N 241 Las Magnolias Surco Av. San Marcelino N 170 Los Cedros Chorrillos Av. Mariscal Castilla 251 Las Magnolias Surco Jr. Marginal de la Selva N 548 Higuereta - Surco Av. Higuereta N 571 Urb. Higuereta Surco
Dr. Renato Juan Peralta Vargas
044-2003-DSS
25-04-2003
4364271
EL ROSEDAL
Dr. Walter Prez Mestanza
128-2003-DSS
12-11-2003
4465438
MARA AUXILIADORA
Dr. Julio Csar Matayoshi Daz
049-2004-DSS
21-04-2004
2542532
LAS MAGNOLIAS
Dr. Erasmo Barrera Molina Dr. Luis Eduardo Penny Montenegro Dra. Blanca Boluarte de Llosa
076-2004-DSS
10-05-2004
4461008
SENIOR SUITES MODERN GERIATRICS
158-2004-DSS
06-09-2004
2713613
075-2005-DSS
05-10-2005
4497403
Todos estos centros estn destinados a una atencin netamente mdica y asistencial, sin ningn distingo en edad dentro del segmento del adulto mayor. 3. Direccin de Salud - III Lima Norte Esta Direccin de Salud no reporta ningn Centro en su jurisdiccin.
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4. Direccin de Salud - IV Lima Este Se registran los siguientes establecimientos.

Establecimiento Casa de Reposo Santa Mara de la Esperanza Casa de Reposo La Molina Casa de Reposo San Judas Tadeo Casas Hogar Refugio de Paz Residencia del Adulto Mayor El Pilar Casa Dorada Casa Dorada Casa Hogar Santa Rosa EIRL Direccin Calle Los Geranios N 183 - Santa Mara Via del Mar N 135 El Sol de la Molina I Etapa Los Ingenieros N 765 Santa Patricia Av. Andrs A. Cceres Mz. 24 Lt. 6 Av. Nicolas Aylln N 100 - 104 - 106 Alt. Km. 23 Carr. Central Av. Los Frutales N 505 Urb. Camacho Calle San Vicente de Paul N 330 Rinconada del Lago Calle Italia N 121 Urb. Los Portales de Javier Prado II Etapa Distrito Lurigancho-Chosica La Molina La Molina Lurigancho-Chosica Chaclacayo La Molina La Molina Ate
De igual modo, todos estos centros o Casas de Reposo, otorgan una atencin mdica primordialmente. 5. Direccin de Salud - V Lima Ciudad Se registran los siguientes establecimientos.
F. Registro 20/06/2001 02/11/1999 Establecimiento Tasso Melgar Luz Casa De Reposo Seor De La Ascencion Casa De Reposo Virgen Inmaculada Hogesa S.A.C. Albergue Divino Jesus Casa De Reposo Seor De La Ascension (Loc. Anexo) El Hogar Del Abuelo S.R.L. Pan American Moa Foundation Inc. Del Peru Tito Y Rosita Casa De Reposo S.R.L. Responsable Pellon Choy Gladys Riveros Vanzuela Wilmer Eder Barrios Arenas Jose Carlos Riveros Valenzuela Wilmer Eder Gutierrez Tunanaa Jorge Angulo Rios Oscar Vela Barba Carlos Tenorio Taramona Miguel Ortega Carrasco Carlos Enrique Direccin Torres Paz 873 Jose Galvez 11341138-1140-1146 Brasil 526 Luis Saenz 461-465 Arnaldo Marquez 1971 Estados Unidos 671 E. De Rivero Y Ustariz 232 Diego De Almagro 640 San Felipe 523 Distrito Lima Lima
07/11/2002 30/12/2004 13/07/2000 13/07/2000 06/03/2001 19/01/2004 12/02/2004
Brea Jesus Maria Jesus Maria Jesus Maria Jesus Maria Jesus Maria Jesus Maria
107
30/12/2004
Hogesa S.A.C. Servicios Especiales Virgen Inmaculada E.I.R.Ltda Casa De Reposo La Residencia S.A.
Riveros Valenzuela Wilmer Eder
Francisco De Zela 925-929-931-935
Jesus Maria Jesus Maria Jesus Maria Lince Lince Magdalena Magdalena Magdalena Magdalena Magdalena Pueblo Libre Pueblo Libre Miraflores Miraflores
01/04/1998 09/09/1998 06/10/2004 21/04/1997 22/09/2003 13/07/2001 09/09/1997 24/04/1993 01/10/1999 02/11/1999 22/07/2003 01/07/1999 01/06/1999
Meza Salas Antonio Victor Arnaldo Marquez 892 Garcia De Castellano Luz C PACHECO ALARCON ANA ISABEL Nazca 466 FRANCISCO DE ZELA 1645 Garcilazo De La Vega 2640 Larco Herrera 673 Clement Markhan 380 Brasil 3068 Leoncio Prado 285 Trujillo 672 Pedro Murillo 1073 Pedro Ruiz 159 Berlin 1194 Lord Nelson 266 268 San Borja Norte 1120 Gozzoli Sur 168 Verroccio 336 - 338 San Borja Norte 1121 San Borja Norte 732 Von Leonard Phillipp 248, Urb. Corpac Salvador Dali 490 Pacaritambo 260 270, Urb. Chacarilla Los Manzanos 335 Javier Prado Este 440 - 444 Virrey Toledo 440 Agustin De La Torre Gonzales 70
Hogar Geriatrico "Los Ficus" E.I.R.L. Star Inn Servicios Turisticos S.A. El Corcel Blanco S.A.C. Sanatorio De Enfermedades Mentales S.A. Hospedaje Asistencial Magdalena S.A. Casa De Reposo Seor De La Divina Misericordia Sa Edgin Prosalud Gonzales Pea Jose Residencia Geriatrica Asistida Berlin S.A. Medicos Asociados Miraflores S.A. Servicios Medicos Y Afines San Francisco De Asis Almendrades & Maestre S.R.L. Noroel S.A.C. Servicios Medicos Seor De Nazareno S.A.C. Servicios Medicos Seor De Nazareno S.A.C. Gutierrez Castaeda Claudia Ruth Servicios Medicos Seor De Nazareno S.A.C. Renaitre E.I.R.L. Esperanza Vital S.R.L. Galvez Muoz Segundo Gutierrez Barreda Mario Rolando Residencial El Olivar
Timoteo Ferreyra Jorge M Ravello Sanchez Stalin Vanzuela Cano Martha Hernandez Ferro Oswaldo R Tobalina Merino Juan Reiter Lora Jose Eduardo Martin Cadenas Sevilla Edward Antonio Gonzales Pea Jose Arias Otarola Manuel W Ugaz Delgado Ernesto Inostroza Fernandez Manuel Maestre Pagaza De Almendrades Arangena Icaza Jorge Ricardo Arias Cerquin Daniel Luis Arias Cerquin Daniel Luis Gutierrez Castaeda Claudia Ruth Arias Cerquin Daniel Luis Gutierrez Del Valle Luis Miguel Villanueva Guerrero Pedro Galvez Muoz Segundo Gutierrez Barreda Mario R Durand Palacios Jaime
05/05/2005 16/12/1997 01/04/2002 07/06/2005 22/02/2002 25/01/2006
San Borja San Borja San Borja San Borja San Borja San Borja
15/03/2006 08/09/2004 08/05/2003 22/01/2001 04/12/1997 05/06/2000
San Borja San Borja San Isidro San Isidro San Isidro San Isidro
108
10/05/2006 07/06/2005 02/08/1999 18/05/2004 01/07/2003 03/05/2002 05/02/2002 01/02/1999 10/11/1995
Residencia Geriatrica Virgen Del Carmen S.A.C. Parra Morote Alfredo Chiappe Infantes Graciela Solis Silva Carmen Centro De Reposo San Miguel S.R.L. Casa De Reposo San German Servicios Florama S.A.C. Casa De Reposo El Bien Estar Casa De Reposo Otoo Dorado S.R.L. Casa De Reposo Psiquiatrica El Milagro E.I.R.Ltda Bascon S.R.Ltda.
Gutierrez Barreda Mario Rolando Parra Morote Alfredo Chiappe Infantes Graciela Eyzaguirre Aparicio Renan Zapata Quintana Juan Manuel Gallardo Vallejo Duber Silva Torres Andres Galindo Tipacti Jose Zhiganova Olga
Luis Felipe Villaran 605 Chinchon 155 Javier Prado Este 1676 Los Jazmines 104 106 1er Piso Urb. Villa Jardin Arica 270 Los Girasoles Mz "F4" Lt 12, Pando Isla Del Gallo 175 Maranga Bolivar 206 La Fresa Mz.J Lt.8
San Isidro San Isidro San Isidro San Luis San Miguel San Miguel San Miguel San Miguel Surquillo
23/12/1993 09/07/1996
Silva Torres Contreras Marcovich Maria C
Miguel Iglesias 107 Felipe Durand 307
Surquillo Surquillo
Centros Geritricos
F. Registro 22/07/2002 Establecimiento Soporte Geriatrico Integral S.A.C. Residencial Geriatrica Virgen Maria De Las Nieves Clinica Geriatrica Pnp San Jose Responsable Salas Aquije Humberto Rafael Sanchez Garcia Cesareo Cabrejos Burga Salvador, Crnl Direccin Grau 1370 Mariategui 1708 Cayetano Heredia 172 Ramon Castilla 5, Cdra. Distrito Lima Jesus Maria San Miguel
28/11/2001
21/07/2000

Planeamiento Estratégico para Residencias del Adulto Mayor

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATLICA DEL PER UNIVERSIDAD POLITCNICA DE MADRID

MAESTRA EN GESTIN Y DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS

LVARO MANGA VALENZUELA

Residencias del Adulto Mayor

ANLISIS DEL ENTORNO 13

Residencias del Adulto Mayor

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EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA 87

Residencias del Adulto Mayor

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1.3. Alcances y Limitaciones A. Alcances

Residencias del Adulto Mayor

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2. Anlisis del Entorno

Residencias del Adulto Mayor

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2.1.2.Generacin Baby Boomer

Residencias del Adulto Mayor

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Asociacin Estadounidense de Personas Retiradas

Residencias del Adulto Mayor

2.1.3.El envejecimiento de la poblacin

National Center for Health Statistics, USA

Residencias del Adulto Mayor

Esperanza de Vida Actual (aos de vida) - Amrica Latina

Ilustracin 3 Esperanza de Vida actual - Amrica Latina (Fuente INEI)

Residencias del Adulto Mayor

Ilustracin 4 Esperanza de Vida al nacer Per (Fuente INEI)

Residencias del Adulto Mayor

4'548,826 1'833,654 1'281,756 433,205

2025 2000 1990 1950

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

Entorno Inmobiliario - Construccin

2.2.2.Anlisis del Entorno Directo 2.2.2.1. La 3ra edad en el Per

Residencias del Adulto Mayor

Poblacin total (hab)

Ilustracin 6 Crecimiento Poblacional Per (%) 1950 y 2000 (Fuente INEI)

Poblacin total (hab)

Residencias del Adulto Mayor

Ilustracin 7 Crecimiento Poblacional Per (%) 2025 y 2050 (Fuente INEI)

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

% de participacin (habitantes) 65% (468,753)

Persona Adulta Mayor Autovalente

Persona Adulta Mayor Frgil Persona Adulta Mayor Dependiente o Postrada

30% (216,348) 5% (36,058)

Total Lima Metropolitana

Tabla 1 Clasificacin de las Personas Adultas Mayores (Fuente PROMUDEH)

La distribucin demogrfica segmentada por grupos de edades y departamentos es la siguiente:

Residencias del Adulto Mayor

Residencias del Adulto Mayor

700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 0

Residencias del Adulto Mayor

Ilustracin 11 Perfiles zonales de Lima Metropolitana (Fuente APOYO OM)