Lima, 23 y 24 de Noviembre 2012

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CONGRESO I NTERNACI ONAL DE LA CONGRESO I NTERNACI ONAL DE LA
& EXPO de l a Const r uc c i n 2012 & EXPO de l a Const r uc c i n 2012
DEFINICIONES DEFINICIONES
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QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO
INFLUYE ? INFLUYE ?
En el mundo de la construccin financiada, existe un rubro tan
importante como el crdito, se llama CARGA REGISTRAL de la
edificacin.
Para muchos ingenieros, arquitectos, empresarios promotores e
inmobiliarias representa un impase para el financiamiento de
compra venta o ampliacin de edificaciones, que estas tengan
cargas registrales inscritas.
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QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO QUE ES LA CARGA REGISTRAL Y COMO
INFLUYE ? INFLUYE ?
La carga registral estn dispuestas por la Ley N 27157 en los
procesos de regularizacin de edificaciones (obras que se han procesos de regularizacin de edificaciones (obras que se han
construido antes del 20 de Julio del ao 1999, fecha de la
publicacin de la Ley) y obedece a la observacin que hace el
verificador (ingeniero civil o arquitecto colegiado que declara la
edificacin, directamente al registro pblico) y que el registrador de
acuerdo a la Ley la convierte en carga registral
La observacin que advierte el verificador es la discrepancia de lo
sealado en el Certificado de Parmetros Urbansticos y
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y
Edificatorios otorgado por la municipalidad donde se ubica el
predio con la realidad de la obra. Hay que tener en cuenta que el
Certificado es actual y la edificacin es anterior a esas condiciones
que establece el parmetro.
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PROBLEMATICA PROBLEMATICA
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Muchas entidades financieras no dan crditos a edificaciones que tiene
cargas registrales, considerndolas que no son objeto de garanta, esto
es, en el fondo que el predio tiene valor cero (sin valor). Este criterio es
totalmente errado, por cuanto el valor de un predio est constituido por la
suma de 2 valores: el valor del terreno ms el valor de la edificacin
(declaratoria de edificacin) ; si por efecto de las cargas la edificacin no
tiene valor, queda el valor del terreno en el predio, dicho valor es el que
debe constituir la garanta. El valor de la edificacin est, en este caso,
supeditado al tipo de carga que tiene el predio, pudiendo ser una carga
subsanable o no subsanable dependiendo del estudio que haga el perito
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subsanable o no subsanable, dependiendo del estudio que haga el perito
tasador en cuanto afecta la carga al valor de la edificacin
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Las normas se interpretan en forma retroactiva, no pudiendo ser por que
no existira la estabilidad y garanta jurdica sobre los actuados
La interpretacin de las normas se hace a veces slo dentro del contexto
jurdico, sin tener en cuenta las consideraciones tcnicas que tiene cada
predio que se estudia o se inscribe. Muchas veces la interpretacin de los
artculos de la Ley, no corresponde a la interpretacin registral que
realmente corresponde, como por ejemplo:
La ley N 27157 seala en su articulo 3 con relacin a la regularizacin de
edificaciones, que pueden acogerse a la Ley las edificaciones :
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Que no cuentan con licencia de construccin
Que no cuenten con conformidad de obra
Que no cuenten con declarat6oria de fbrica
El hecho que no tengan declaratoria de fbrica (ahora declaratoria de
edificacin de acuerdo a la Ley N 29476) , no quiere decir que no pueda, la
edificacin, tener licencia o conformidad de obra y en tal caso puedan
regularizarse.
Si tienen licencia o conformidad de obra, como se explica que la
municipalidad respectiva que le dio pase a la licencia y la conformidad por que
cumpla con los requisitos que la norma estableca en su oportunidad, ahora
no sean aceptadas por que de acuerdo a las actuales normas no cumplen los
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requisitos (parmetros) ?
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DISPOSITIVOS LEGALES DISPOSITIVOS LEGALES
RESOLUCION DEL TRIBUNAL RESOLUCION DEL TRIBUNAL
REGISTRAL REGISTRAL
N 492 N 492- -2007 2007--SUNARP SUNARP--TR TR- -LL
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PUBLICADA EN EL PERUANO EL 25.07.2007 PUBLICADA EN EL PERUANO EL 25.07.2007
EL ANALISIS DEL EL ANALISIS DEL
TRIBUNAL REGISTRAL TRIBUNAL REGISTRAL
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El anlisis del tribunal lo hace en base a la procedencia de inscripcin de
una edificacin ejecutada con licencia, conformidad de obra pero sin
declaratoria de fbrica y que se acoge al beneficio del la Ley 27157
En la calificacin registral ha merecido por parte del registrador calificador,
por su propia interpretacin de la norma, la determinacin de cargas
registrales
La tesis se sustenta en lo siguiente:
Qu sentido tiene beneficiar con la Ley N 27157 (promulgada el 20.07-
99) a los que desean regularizar su declaratoria de fbrica segn los
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99) a los que desean regularizar su declaratoria de fbrica segn los
modernos parmetros urbansticos?
Lo que harn es gravar en forma perjudicial a su propiedad colocndola en
la lista negra de los predios cargados
EL ANALISIS DEL TRIBUNAL EL ANALISIS DEL TRIBUNAL
REGISTRAL REGISTRAL
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Calificado el presente ttulo por el cual solicita levantamiento de la carga
DECISION IMPUGNADA DECISION IMPUGNADA
inscrita; sustentndose para ello en una licencia de construccin y certificado
de conformidad de obra del ao 91 y en el hecho de que el inmueble fue
construido bajo las normas correspondientes a ese tiempo.
ANALISIS SOBRE LOS PARAMETROS
En tal sentido, debe precisarse que aun cuando los propietarios de las
edificaciones contasen con licencia de construccin o conformidad de obra, la
norma les permite regularizar la declaratoria de fbrica, careciendo de
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p g ,
relevancia, para efectos registrales, la informacin contenida en los
parmetros, los cuales por lo dems, no forman parte del ttulo que sustentar
la inscripcin de la declaratoria de fbrica.
Dicho procedimiento de regularizacin est destinado para aquellas
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin
contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan en
su caso de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente
independizacin, lo que se entiende que al acogerse a este procedimiento es
que carecen de tales documentos, pues de otra forma el procedimiento sera
distinto, tal es as que para efectos de edificar el cumplimiento de los
parmetros urbansticos y edificatorios (requisito que se debe cumplir en el
trmite de regularizacin), no se requiere la presentacin de estos
documentos (licencia de obra y certificado) sino que la constatacin se
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documentos (licencia de obra y certificado), sino que la constatacin se
realiza mediante el certificado respectivo que lleva el mismo nombre, el cual
es expedido por la municipalidad competente y es con dicho documento que
se verifica o se determina cuales son los parmetros correspondientes a la
zonificacin donde se ubica el inmueble.
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Lo fundamental de lo solicitado es el levantamiento de la carga que el
Verificador fue obligado a imponer.
Se quiere aclarar que los parmetros urbansticos del ao 2205 no
pueden retrotraerse al ao 1991 para gobernar desde el futuro lo que en el
pasado se permiti con licencia aprobatoria aun as fuera con carcter de
amnista
Resulta absurdo obligar a una construccin de 1991 que se regulariz
mediante conformidad de su obra en el mismo ao 1991 para que retroceda
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mediante conformidad de su obra en el mismo ao 1991 para que retroceda
su construccin..bajo la pena de gravamen y carga que inmoviliza,
FUNCIONES DEL VERIFICADOR FUNCIONES DEL VERIFICADOR
El verificador responsable bajo su responsabilidad profesional
organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y
caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros
urbansticos y edificatorios y confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponde a la realidad fsica del terreno y la edificacin
El Verificador emite el Informe Tcnico de Verificacin y declara que los
planos que se adjuntan corresponde a la realidad fsica existente dejando
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planos que se adjuntan corresponde a la realidad fsica existente, dejando
constancia de las observaciones que formula
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El Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el rea
real del terreno sus linderos y/o medidas perimtricas con los que figuran en la real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran en la
partida registral del predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o
de edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como
observaciones
De la indicada norma se desprende con meridiana claridad que compete
exclusivamente al Verificador Responsable y no al Registrador, determinar
la existencia de transgresiones a la normativa urbanstica o de
edificaciones
Con relacin a este documento, la norma aade que si la Municipalidad dentro
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q p
del plazo previsto por este Reglamento no emite el Certificado, se prescindir de
este documento y el Verificador Responsable indicar, en su Informe Tcnico de
Verificacin, bajo su responsabilidad los parmetros urbansticos y edificatorios
reglamentarios que corresponden a la edificacin segn sea el caso.
De esta ltima norma se desprende dos conclusiones preliminares:
Que los parmetros urbansticos y edificatorios que deben se tenidos en cuenta
para la regularizacin de la edificacin, son los que corresponden a aquella, es
decir, a los parmetros que se encontraban vigentes a la fecha de ejecucin de la
edificacin.
Que la norma permite que prescinda del Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios en el caso especifico regulado asignando competencia suficiente al
Verificador Responsable, para indicarlos en ausencia de dicho documento.
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De esta manera se advierte que corresponde exclusivamente al Verificador
Responsable, determinar las observaciones existentes con relacin a la
edificacin, no siendo competencia del Registrador identificar las presuntas
transgresiones que pudiesen existir y menos aun exigir que el Verificador
Responsable consigne observaciones que a criterio de la instancia
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Es de verse que la cancelacin de las cargas tcnicas sean regulado tambin en
el artculo N 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en el
cual se establece lo siguiente: las cargas sern canceladas en virtud de un
nuevo Informe Tcnico, en el que se acredite el levantamiento de las
observaciones que dieron mrito a su anotacin, acompaado, de ser el caso de
la documentacin adicional que lo corrobore.
Se aprecia que es recin mediante Decreto Supremo N 008-2000-MTC que se
crea formalmente el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios como
documento a ser utilizado , en el nuevo procedimiento regular establecido para la
declaratoria de fbrica mediante la Ley N 27157.
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y
Sin embargo, en el trmite de regularizacin de edificaciones regulado en la Ley
N 27157 y su Reglamento se advierte la presencia de una incongruencia
normativa; ello por cuantos e exige la presentacin de un Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios que se emite a solicitud del propietario de
la edificacin a regularizar, el mismo que contiene los parmetros vigentes a la
fecha de su expedicin y no a los vigentes a la fecha de ejecucin o conclusin
de la fbrica, que seran los que ciertamente corresponde a la edificacin,
conforme se desprende de la normativa glosada en los puntos precedentes.
Los ttulos presentados fueron observados por los Registradores,
exigindose al verificador responsable, consignar como observaciones, las
presuntas transgresiones de la edificacin
En virtud de lo expresado en los puntos precedentes muchas de las cargas
tcnicas inscritas en el Registro no responde a la presencia cierta sino
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tcnicas inscritas en el Registro no responde a la presencia cierta sino
aparente de transgresiones a los Parmetros Urbansticos y Edificatorios
aplicables
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El Reglamento General de los Registros Pblicos establece en su artculo N 75
que la inexactitud del Registro es todo desacuerdo existente entre lo
registrado y la realidad extrarregistral.
As, las cargas tcnicas extendidas sin sustento en los parmetros
correspondientes a la edificacin da lugar a un desacuerdo entre lo
registrado y la realidad extrarregistral
En tal sentido, procede aplicar la norma contenida en el tercer prrafo del artculo
N 75 que establece que la rectificacin de las dems inexactitudes se
realizar en mrito al ttulo modificatorio que permite concordar los
registrado con la realidad
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registrado con la realidad.
Es pertinente resaltar que carecera de sustento en estos casos, requerir la
intervencin de la autoridad municipal, dado que en el trmite de
regularizacin de edificaciones intervienen nicamente el propietario de la
edificacin y el Verificador Responsable, siendo que el municipio competente
toma conocimiento de la declaratoria de fbrica mediante la comunicacin
posterior
En consecuencia, en el supuesto planteado en el presenta anlisis bastar la
presentacin de un nuevo Informe Tcnico de Verificacin que rectifique aquel
que dio lugar a la extensin de las cargas tcnicas extendidas por error y en el
que se certifique, como seala la normativa antes citada, que el predio cumple
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q q , , q p p
con las normas tcnicas y urbanas correspondientes
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Sealando en el rubro observaciones lo siguiente: se levanta la carga
CONCLUSION CONCLUSION
tcnica al haber quedado demostrado que la edificacin fue construida
amparada en las normas y dems requisitos tcnicos
correspondiente al ao de 1991, regulados por el Reglamento Nacional de
Construcciones y otros, amparndose en el artculo N 103 de la Constitucin
y el principio de Irretroactividad de las normas y leyes, a menos que declaren
su carcter de ser retroactivas y la Ley N 27157 no es retroactiva.
Se aprecia entonces, que los documentos otorgados por el Verificador
Responsable en uso de sus atribuciones, constituyen ttulo suficiente para
l d tifi i l t i t d l t
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cancelar, en vas de rectificacin la carga tcnica anotada en la parte
registral
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de
RESOLUCION RESOLUCION
REVOCAR la observacin formulada por el Registrador del Registro de
Predios de Lima al ttulo referido en el encabezamiento y DISPONER su
inscripcin de conformidad con los fundamentos vertidos en el anlisis de
la presente Resolucin
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CANCELACION DE CARGA TECNICA EN VIA DE CANCELACION DE CARGA TECNICA EN VIA DE
RESUMEN RESUMEN
CANCELACION DE CARGA TECNICA EN VIA DE CANCELACION DE CARGA TECNICA EN VIA DE
RECTIFICACION RECTIFICACION
Las cargas tcnicas sobre la base de observaciones formuladas en el
Informe Tcnico de Verificacin, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
vigente a la fecha de la regularizacin y no a la fecha de ejecucin de la obra,
pueden ser canceladas a mrito de un nuevo Informe Tcnico de Verificacin
en el que se seale con claridad que la fecha de la fbrica regularizada, la
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q q g ,
edificacin se adecuaba a los parmetros vigentes en dicha oportunidad.
Agr adec i mi ent o espec i al Agr adec i mi ent o espec i al
a nuest r os Auspi c i ador es a nuest r os Auspi c i ador es