Derecho real El derecho real es una relacin jurdica inmediata entre una persona y una cosa.

La figura proviene del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un trmino que se utiliza en contraposicin a los derechos personales o de crdito. Concepciones Una concepcin de la teora eclctica de los derechos reales es: "derecho real, es el que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos". La concepcin obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que del derecho real deriva un deber de abstencin u obligacin pasiva que se impone a todo el mundo (erga omnes). Se ha sealado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasin y la actividad del titular se desarrolla pacficamente. El derecho real no podra ser slo una facultad o poder de exclusin, ya que llevara a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacera hasta que un tercero la hurta o roba. Una concepcin intermedia establece dos elementos del derecho real:

Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido econmico. Una relacin del sujeto con terceros: garanta jurdica o formal.

Otra concepcin seala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitable frente a terceros. Una ltima concepcin ms sencilla, sera, el derecho de las personas sobre las cosas. Caractersticas Los derechos reales se diferencian de los derechos obligacionales:

Por razn de las personas:

En el derecho real interviene un solo sujeto activo determinado y un sujeto pasivo colectivo e indeterminado. En el derecho de crdito, adems de esos mismos, figuran un sujeto pasivo individualmente determinado.

Por razn del objeto:

En el derecho real el objeto es una cosa corporal, especfica y determinada. En el derecho de crdito el objeto es una prestacin del deudor. El derecho real implica el poder sobre una cosa. El derecho de crdito, un poder o facultad contra la persona del deudor, para exigirle una prestacin de hacer o no hacer. El derecho real es el prototipo de los derechos absolutos, al poder ejercitarse y hacerse efectivo erga omnes: su sujeto activo es el titular, quien ejerce sus derechos sobre la cosa y la colectividad actuara como sujeto pasivo, al verse obligado a no perturbar las potestades que el titular ejerce sobre la cosa.

En razn del poder que atribuyen al titular:

Por razn de su eficacia:

El derecho obligacional es el tpico derecho relativo (inter partes), porque slo puede hacerse efectivo con la persona del deudor como sujeto pasivo, en contraposicin al acreedor, que acta como sujeto activo.

Por la importancia que la ley y la voluntad tienen en su creacin:

El derecho real toma su configuracin de la ley y obedece al principio de orden pblico. Los diferentes derechos reales y los modos de adquirirlos, por su relevancia para los ordenamientos jurdicos nacionales, suelen estn establecidos exclusivamente en la ley, es decir, responden a un numerus clausus El derecho de obligacin se rige el principio de autonoma de la voluntad, razn por la cual existen tantas obligaciones como figuras jurdicas se puedan imaginar. Los derechos reales precisan de un ttulo y de un modo de adquirir, establecidos por la ley. Los derechos de obligacin nacen de las fuentes de las obligaciones, las que en el derecho romano clsico son el contrato y el delito, variando en los distintos ordenamientos jurdicos modernos. No son susceptibles de usucapin. El derecho real tiene de ordinario naturaleza perpetua, su ejercicio lo consolida, pero pereciendo la cosa, se produce la extincin del derecho. El derecho de obligacin tiene una naturaleza limitada, "nace para morir", puesto que su ejercicio lo extingue, y subsiste an

Por razn del origen:

Por razn de su duracin y causas de extincin:

desapareciendo la cosa sobre la que recae (salvo que por ello obre un modo de extinguir las obligaciones).

Por objeto de proteccin registral.

El derecho real, en especial el de naturaleza inmueble, suele ser protegido por el ordenamiento jurdico mediante su inscripcin en unregistro especial de naturaleza pblica, lo que acredita su dominio o, en su caso, su posesin. El derecho de obligacin, salvo excepcionalmente, no es protegido mediante registro.

El ius ad rem El ius ad rem histricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se origin en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en que habindose adquirido una cosa, todava no haba sido entregada. En la actualidad se entiende que es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, unaresolucin judicial, para obtener la posesin o utilidad econmica de una cosa determinada que an no tiene. Los supuestos ms comunes son: la anotacin preventiva y la doble venta. El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurdica espaola. Derechos reales in faciendo Los derechos reales in faciendo . Es el vnculo jurdico entre dos personas; son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestacin. Respecto a su naturaleza jurdica, se ha afirmado que son autnticos derechos reales, pues el contenido obligacional no tiene autonoma propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo: a

las servidumbres positivas, a los censos y, modernamente, alaprovechamiento urbanstico inscrito en el Registro de la propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca.

por derechos reales in faciendo se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no slo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una nocin absurda, pues implicara que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliara su obligacin no slo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicara una accin por parte del mismo. No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente aplicable en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de servidumbre voluntaria, pues el dueo del predio sirviente pudiera, hipotticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se obligara en el negocio constitutivo ((v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del camino establecido)) [editar]Obligaciones propter rem Las obligaciones propter rem son aquellas en que el obligado no est determinado sino por su relacin con la cosa. Son considerados una subespecie de la categora ob rem, es decir, aquel derecho u obligacin que tiene su origen en una cosa determinada, que se goza o que est gravado con l mientras se es titular de dicha cosa y precisamente por serlo. Como ejemplo de titularidad ob rem se puede mencionar a la propiedad horizontal y como obligacin propter rem la de contribuir a los gastos comunes. [editar]Clasificaciones de los derechos reales [editar]Doctrina italiana

Derechos de goce y disposicin. Derechos de simple goce. Derechos de garanta.

[editar]Doctrina alemana

Derechos reales provisionales (posesin). Derechos reales definitivos.

[editar]Doctrina espaola

Sobre cosas corporales (no siempre)

De proteccin provisoria.

De proteccin perfecta y definitiva.

Plenos. Limitados: goce, garanta y adquisicin.

Sobre bienes incorporales.

[editar]Regulacin por pases [editar]Argentina Los derechos reales estn regulados en el Libro Tercero del Cdigo Civil de la Repblica Argentina de 1869 redactado por Dalmacio Vlez Srsfield, con las modificaciones pertinentes de la 17.711 de 1968. El autor reproduce el mtodo de Mackeldey, como lo especifica en la nota inicial al libro tercero, diciendo "al tratar de las cosas y de la posesin antes que de los derechos reales, seguimos la opinin y el mtodo de Mackeldey, porque las cosas y la posesin son los elementos de los derechos reales". En la codificacin de Vlez se aplica el sistema de nmeros clausus, que ha tenido agregados, siendo el ms reciente el derecho real de superficie forestal. Los derechos Reales en argentina son: El dominio es el derecho real de mayor contenido; en l la voluntad del titular es decisiva respecto del destino de la cosa y, por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos de un tercero, puede exclusiva y perpetuamente, gozar y disponer de la cosa como quiera. El condominio es el derecho real de copropiedad de dos o ms personas sobre una cosa propia, por una parte indivisa. El usufructo es el derecho de usar y gozar, pero no disponer la cosa, inclusive su uso es menos amplio que el del dueo, ya que debe sujetarse al destino determinado por este ltimo. Es esencialmente temporario e intransmisible. El uso, al igual que el usufructo, es el derecho de usar y gozar de una cosa, pero no en su totalidad, sino slo en cuanto le sea preciso para satisfacer necesidades personales y las de su familia. La habitacin no es ms que el derecho de uso cuando recae sobre una casa, dando la utilidad de morar en ella. El derecho real de servidumbre da nicamente el derecho a una determinada, concreta o especfica utilidad sobre un inmueble ajeno. La hipoteca es el derecho real en virtud del cual, en garanta de un crdito, un inmueble que queda en poder del constituyente es gravado en una suma de dinero. La prenda es el derecho real en virtud del cual, en garanta de un

crdito, una cosa mueble que es entregada al acreedor queda gravada en una suma de dinero. La anticresis es el derecho real en virtud del cual, en garanta y pago de un crdito determinado en dinero, un inmueble es entregado al acreedor para que perciba sus frutos y los impute a dicho pago. El derecho de propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposicin jurdica sobre una cosa propia consistente en una unidad funcional, de un inmueble edificado, que est integrada por una parte privativa, que es una fraccin del edificio, y por una cuota parte indivisa sobre el terreno y sobre todas las partes o cosas comunes del edificio. Superficie Forestal, es el derecho real de forestar sobre inmueble ajeno y hacer propio lo plantado o de adquirir la forestacin ya existente separada de su emplazamiento. [editar]Chile El Cdigo Civil de Chile se inclina por la doctrina del numerus clausus en cuanto a la enumeracin de los distintos derechos reales, siendo tales, en consecuencia, aquellos que la ley establece. Es decir, slo la ley puede crear derechos reales. El artculo 577, inciso 1, define el derecho como aquel "que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona". El inciso 2 del mismo artculo los enumera:

Dominio Derecho de Herencia Usufructo Uso y habitacin Servidumbres activas Prenda. Hipoteca

En el artculo 579 seala que el censo es un derecho personal en cuanto puede dirigirse contra el censuario, aunque no est en posesin de la finca acensuada, y derecho real en cuanto se persiga sta. Tratndose de las concesiones del dominio pblico minero o de las aguas (artculos 2 del Cdigo de Minera y 6 del Cdigo de Aguas), la legislacin chilena tambin habla de derechos reales, aunque en estos casos se trata tcnicamente de concesiones.

[editar]Espaa En Espaa aparte de la propiedad o dominio, son tambin derechos reales: el usufructo, uso, habitacin, enfiteusis, hipoteca, censo,servidumbres, entre otros, pues no existe lmite a la existencia de derechos reales. El problema no es de numerus clausus sino que los derechos precisan llenar los requisitos de fondo y forma que impone la especial naturaleza de los mismos, para ser considerados derechos reales. El titular de un derecho real goza del uso de determinadas acciones sumarias para la defensa frente a quien lo inquiete en el goce natural del derecho. 1. Dominio: accin reivindicatoria. 2. La posesin: no inscribible. 3. Los derechos de usufructo, uso y habitacin: inmediatez. 4. Las servidumbres: accin confesoria. 5. Censos, aunque regulados en el Libro IV del Cdigo Civil, son derechos reales. 6. Derecho de superficie: Ley del suelo. 7. La prenda y la hipoteca: accin directa. 8. La anticresis: controvertida, si es derecho real segn la Direccin General del Registro y del Notariado espaol. 9. El derecho de retracto: mixta si se anota. 10. Derecho de tanteo: la doctrina y la jurisprudencia es favorable. 11. La opcin: Si siempre que no se trate un compromiso personal o promesa de venta. Rgimen de los bienes y de los derechos reales en el Derecho Internacional privado: I. Doctrina general. Deban regirse por la ley del lugar de tales bienes. II. Derecho espaol. A. Norma especfica: Art. 10. 1. La posesin, la propiedad y los dems derechos sobre bienes inmuebles, as como su publicidad, se regirn por la ley del lugar donde se hallen. La misma ley ser aplicable a los bienes muebles. B. Pero este principio no se ha de aplicar a: 1. La capacidad de las personas, a regir por su Ley personal.

2. La forma intrnseca de los actos jurdicos relativos a muebles o inmuebles, que se regir por al ley del lugar de celebracin. 3. Los contratos relativos a muebles o inmuebles que estarn sometidos a la ley aplicable a las obligaciones convencionales. 4. Los dems ttulos que engendren obligaciones. [editar]Mxico Los derechos reales reconocidos en Mxico se clasifican de dos formas la primera denominada de goce en donde encontramos: propiedad, uso, usufructo, habitacin, servidumbre; la segunda se denomina de garantia: prenda, hipoteca. Encontramos tambin la condicin resolutoria de la venta, el pacto de reserva, el derecho de retencin, la propiedad intelectual y la propiedad industrial. [editar]El Salvador Segn la Legislacin Salvadorea se entienden por Derechos reales a:

El dominio Herencia Usufructo Uso o habitacin Servidumbres activas Prenda Hipoteca

Regulado en el art. 567 del Cdigo Civil Los Derechos reales son aquellos que se tienen sobre una cosa sin referencia a determinada persona y todos son transmisibles a excepcin del derecho de uso o habitacin, ya que si bien es cierto est dentro de los derechos reales, pero es personalsimo y por ende se extingue con la muerte del titular. Guatemala En la legislacin guatemalteca los derechos reales, estn incluidos en el Libro II del Cdigo Civil, tambin conocido como Decreto Ley 106. Este libro se nomina como: De los bienes de la propiedad y dems derechos reales. Enumeracin de los derechos reales, seguida en el Cdigo Civil de Guatemala A. Propiedad, como el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio e inmediato (de goce, disposicin y persecucin) sobre la cosa. B. Posesin, que no implica la mera tenencia temporal de la cosa, sino el nimo de

aprovecharse de sta, tngase o no ttulo sobre la misma. C. Usucapin, entendida como la prescripcin adquisitiva, que se basa necesariamente en la previa posesin para que por el transcurso del tiempo se transforme en propiedad. D. Accesin, que deviene en complemento de la propiedad en cuanto los frutos naturales y civiles que la cosa produce, pertenecen al propietario. E. Usufructo, Uso y Habitacin, que respectivamente, en razn del aprovechamiento de los frutos y del goce de la cosa, producen respecto al titular de esos derechos una relacin inmediata y directa sobre de aquella. F. Servidumbres, que crean una relacin directa de dependencia entre dos o ms inmuebles, o parte de stos, a favor y en beneficio de otro u otros inmuebles. G. Hipoteca y prenda, la primera que recae sobre bienes inmuebles y la segunda sobre bienes muebles, para garantizar la obligacin con preferencia a cualquier acreedor, anterior o posterior en el tiempo que no hubiese inscrito similar derecho con antelacin