Professional Documents
Culture Documents
Maro / 2012
Avaliao Econmico-Financeira
Aeroporto Industrial de Confins
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Sumrio
Objeto ...................................................................................................................................................... 3 Dados ...................................................................................................................................................... 4 Introduo................................................................................................................................................ 5 Premissas Assumidas ............................................................................................................................. 7 Metodologia ............................................................................................................................................. 9 Metodologia do CAPM para o clculo do Ke (Premissas) .................................................................... 10 Anlise Financeira do Projeto ............................................................................................................... 12 Faturamento ...................................................................................................................................... 12 Investimentos Previstos .................................................................................................................... 14 Custos de Mo-de-obra Operacional e Administrativa ..................................................................... 15 Despesas Gerais e Outros Aspectos ................................................................................................ 16 O Clculo do custo de capital prprio (Ke) ....................................................................................... 17 Definio do Preo do m .................................................................................................................. 18 Possveis Redues .......................................................................................................................... 19 Anlise dos Resultados ......................................................................................................................... 21 Anlise de Sensibilidade ....................................................................................................................... 23 Cenrio Alternativo ................................................................................................................................ 27 Consideraes Finais ............................................................................................................................ 30 Referncias Bibliogrficas ..................................................................................................................... 33 Apndice 1 ............................................................................................................................................. 34
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Objeto
O presente trabalho teve como objetivo a realizao de servios tcnicos especializados para elaborao e anlise de Estudos de Viabilidade Econmico-Financeira (EVE), referente ao projeto de administrao e explorao do Aeroporto Industrial que ser operado no Aeroporto Internacional Tancredo Neves, em Confins, Minas Gerais.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Dados
Para a realizao dos estudos, foram utilizados dados provenientes de pesquisas de mercado, como contato a empreendimentos similares prximos regio do Aeroporto e empresas atualmente instaladas no Stio Aeroporturio. Foram consideradas, tambm, informaes de domnio pblico, oriundas do mercado financeiro e de demonstraes contbeis de empresas atuantes em setores congneres.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Introduo
Em um mundo cada vez mais dinmico, integrar fornecedores, clientes e parceiros internacionais passa a ser um diferencial competitivo para empresas que possuem produtos com componentes de diversas partes do mundo e precisam distribuir para diversos pases. A agilidade de resposta, mais do que um fator de diferenciao para o melhor alcance de consumidores em potencial, considerada, cada vez mais, como um atributo obrigatrio, vis--vis as exigncias do mercado consumidor. O modelo de Aeroporto Industrial que vem sendo estruturado em diversas grandes cidades ao redor do mundo est sendo planejado para o Aeroporto Internacional Tancredo Neves (AITN). A proposio de tal modelo aliar o desenvolvimento econmico local com o funcionamento do aeroporto, por meio da atrao de negcios relacionados e dependentes da indstria area, oferecendo conectividade s empresas atravs de sistemas que detm maior agilidade. Dentre os empreendimentos que podem estar situados no complexo aeroporturio, citam-se, como exemplo, indstrias com processos de distribuio sensveis ao tempo e com produtos de alto valor agregado, prdios com salas comerciais, hotis, centros de convenes e locais de entretenimento. O novo modelo urbano em questo leva em conta uma rea que se estende at 30 quilmetros do local dos aeroportos. Nessa regio, os viajantes, principalmente relacionados a negcios, podem realizar reunies, se hospedar, se alimentar e frequentar shoppings centers, em um conceito mais amplo de um grande complexo comercial. A estrutura semelhante aos grandes centros de negcio, estando o aeroporto no centro do complexo, cercado por diversos empreendimentos comerciais e industriais, alm de regies residenciais que abrigariam a populao trabalhadora dos estabelecimentos. Dentre os exemplos bem sucedidos deste tipo de modelo, destacam-se os aeroportos de Hong Kong, Dubai, Dallas Fort Worth e Amsterdam Schiphol. Cada um deles atraiu grandes investimentos, gerando empregos e outros impactos econmicos significativos. No caso de Amsterdam, mais de mil empresas multinacionais esto localizadas no aglomerado aeroporturio. O aeroporto de Hong Kong abrange um dos maiores complexos logsticos do mundo. Apesar de muitas destas regies terem se constitudo de modo casual e espontneo, faz-se necessria a elaborao de um planejamento estratgico urbano e de infraestrutura para que sejam evitados problemas tpicos de um grande centro, tais como congestionamentos e questes ambientais. Segundo Kasarda (2011), h algumas questes que devem ser consideradas durante a elaborao do plano, de forma a mitigar estes possveis problemas, sendo estas: Linhas rodovirias exclusivas conectadas ao aeroporto, com faixas especiais para caminhes, saindo das principais regies comerciais e residenciais. Alm disso, tais
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
6 localidades podem ser conectadas por outros meios de transporte, como trens e metrs. O tempo de acesso ao aeroporto que deve ser o fator principal, e no a distncia; A concesso das reas mais prximas ao aeroporto deve ser priorizada segundo a frequncia de uso dos estabelecimentos pretendidos. Assim, possvel reduzir problemas de trnsito e melhorar o tempo e custo de acesso; reas de atividades industriais, de estocagem e transporte devem estar situadas em reas isoladas e separadas das regies de maior fluxo de passageiros do aeroporto; O ambiente comercial e residencial, frequentado por passageiros e trabalhadores dos empreendimentos deve oferecer estrutura de servios locais que ajudem a desenvolver a convivncia e um senso de comunidade; Empreendimentos comerciais mais sensveis ao rudo e edifcios residenciais devem estar situados o mais distante possvel das rotas de decolagem e pouso das aeronaves; A estrutura arquitetnica deve ser acolhedora, contendo espaos pblicos e prezando pelo paisagismo e manuteno de reas verdes; Existncia de cdigos que estabeleam normas gerais para a construo na localidade.
Para o crescimento inteligente e sustentvel de regies neste modelo de Aeroporto Cidade, a abordagem requer sinergia entre planejamento aeroporturio, urbano, industrial e comercial, alcanando desenvolvimento econmico e responsabilidade socioambiental. Dessa forma, sero garantidos benefcios integrados aos usurios de aeroportos, empresas instaladas, trabalhadores e demais comunidades da regio, alm de servir como fonte propulsora de desenvolvimento no Estado; sendo, ainda, um modelo a ser seguido em outras regies do pas.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Premissas Assumidas
O projeto trata da implantao do Aeroporto Industrial em sua Fase 1, disponibilizando rea para construo de galpes industriais, totalizando 25.836 m2. O modelo inicialmente proposto para o Aeroporto Indstria inclua a participao do Operador Logstico. Em funo de a licitao ter sido deserta em duas edies, optou-se pelo modelo de administrao pela prpria INFRAERO, sendo os custos de infraestrutura cedidos pelo Governo do Estado de Minas Gerais e as concesses sendo realizadas diretamente s empresas, que teriam que investir apenas na construo de seus galpes industriais para incio do uso das reas recebidas na forma de concesso. Essa contextualizao temporal se torna relevante, uma vez que foram assumidas algumas proposies em relao INFRAERO no modelo anterior. Para uma adequada avaliao econmica buscou-se apurar a viabilidade para o licitante diante de todos os investimentos necessrios, as despesas relativas administrao do Condomnio Logstico, dentre outros gastos ou benefcios gerados por esse novo modelo de negcios. Paralelamente, os valores obtidos foram confrontados, em termos equivalentes, no mximo, ao valor pago por aluguis em galpes industriais na regio, especialmente os disponveis em centros logsticos existentes ou com incio programado de operao no entorno do aeroporto, j considerados todos os gastos mencionados. Foi constatado um valor do aluguel de mercado nesses centros entre R$16,50 a R$18,00 por m2. Sendo acrescido o valor do condomnio, de R$1,50 por m , os valores passam a variar entre R$18,00 a R$19,50 por m2 na regio, determinando uma mdia de R$18,75 por m. A tabela abaixo detalha dois dos empreendimentos mais prximos do aeroporto, similares em termos de proposio de negcios.
Tabela 1 Detalhamento dos empreendimentos similares prximos ao aeroporto
2
Parmetro Nome Aluguel Taxa Condomnio Aeroporto de Confins (km) Centro Administrativo (km)
Fonte: Elaborao Prpria
Condomnio 1 Condomnio 2 Sempre Imveis Centro Logstico Brasil 16,50 18,00 1,50 1,50 5,00 16,00 19,40 6,00
Outras premissas foram assumidas. Inicialmente, os lotes constantes na Fase 1 e fases subsequentes ficariam em reas entre 2.484 m2 e 33.637 m2, respectivamente. Essas referncias foram, de certa forma, validadas por outros empreendimentos internacionais dessa natureza e que
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
8 contam com a presena de grandes empresas em reas que variam entre 30.000 e 60.000 m2, como pode ser visto, por exemplo, no Aeroporto Internacional de Alliance. H, no entanto, a ocorrncia de lotes menores, que foram utilizados como referncia para a Fase 1, uma vez que esta se caracteriza como uma fase de implantao e sua rea no muito extensa. Assim, as projees de ocupao de toda rea seriam de at 7 empresas na primeira fase e mais empresas nas fases seguintes. O projeto foi avaliado com ocupao parcial nos primeiros anos atingindo ocupao total em trs anos. Esta hiptese pode ser considerada conservadora, havendo a possibilidade do empreendimento atingir ocupao mxima ainda no primeiro ano.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
Metodologia
Para realizar a avaliao de viabilidade do projeto utilizou-se a metodologia do Fluxo de Caixa Descontado, que se fundamenta na hiptese do valor de um projeto depender de sua capacidade de gerao de riqueza no futuro. Estimam-se as receitas, custos, despesas, investimentos e demais necessidades de capital de giro relacionadas, alm de todos os itens que afetam a variao de caixa do empreendimento, sendo, para os casos em estudo, nos prximos 20 e 25 anos. Apura-se um saldo lquido a receber ou a pagar anualmente. Como os valores gerados se do em universos de tempo distintos, estes devem ser somados e comparados em uma equivalncia atual. Assim, os saldos lquidos apurados, anualmente, devem ser trazidos a valor presente por uma taxa de desconto que reflita os riscos inerentes ao negcio e o custo de oportunidade de investidores avessos ao risco, isto , a uma taxa de atratividade que refletir o custo de oportunidade dos vrios provedores de capital do negcio. Tal taxa dada por parmetros de valores geralmente oferecidos por ttulos do governo, incorpora o risco especfico da atividade e calculada com base no modelo de avaliao de ativos Capital Asset Pricing Model - CAPM. Por meio desse modelo, calcula-se o custo de capital prprio (Ke) do projeto.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
10
11 Cambial, contratos negociados na BM&FBOVESPA e que traduzem as expectativas de variaes de preos entre as taxas de juros brasileiras no mercado interbancrio frente variao cambial prevista. Assim, possvel extrair em suas cotaes, o prmio de risco cambial.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
12
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
13 um desconto de 60% no valor da locao durante o primeiro ano de cada concesso, referente ao perodo de construo do galpo e instalao da empresa no local.
Tabela 2 Estimativa de Ocupao do Aeroporto Indstria por rea Disponvel (2012-2015)
Lote 1 Lote 2 Lote 3 Lote 4 Lote 5 Lote 6 Lote 7 Total de Empresas rea Ocupada Taxa Ocupao
2012 1 1 1 1
2013 1 1 1 1 1
4 16.823 65%
5 19.306 75%
Fonte: Elaborao Prpria As receitas tarifrias do entreposto dependem diretamente da movimentao de cargas das empresas que sero situadas no Aeroporto Indstria. Desta forma, ao contrrio do que acontece com o preo do aluguel, o perfil e o ramo de atividade da empresa instalada podem afetar o resultado, e consequentemente, o valor de referncia para a viabilidade do Aeroporto Indstria. Recomenda-se a INFRAERO que busque empresas que necessitem de importar maiores volumes de insumos para sua operao, com objetivo de garantir uma receita tarifria mais adequada. Para avaliao, foram adotados dois padres em termos de volume de importao, mantendo-se como base empresas que se mostraram interessadas em aderir nova estrutura doi Aeroporto Industrial. Os lotes foram divididos em 03 reas bsicas. Na primeira estrutura foi reservada uma rea maior, ocupando uma rea total de 9.372 m, com importaes estimadas em US$ 5 milhes em 2013, crescendo at US$12 milhes em 2016. A segunda rea foi subdividida em 05 lotes de 2.484 m com importaes estimadas em US$ 1 milho de dlares e crescimento previsto de 2% ao ano. Por ltimo, a terceira rea considerada representa um lote de 4.046 m, disponvel a partir de 2015, sendo a estimativa de importao para esta rea com o mesmo padro utilizado na segunda rea, alocada em termos proporcionais.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
14
Tabela 3 Movimentao CIF em R$ por lote (2013-2015)
Taxa Crescimento na perpetuidade 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0%
2013
2014
2015
2016
15.086.902 23.082.960 33.701.122 42.126.402 1.800.000 1.836.000 1.872.720 1.910.174 1.800.000 1.836.000 1.872.720 1.910.174 1.800.000 1.836.000 1.872.720 1.910.174 0 1.800.000 1.836.000 1.872.720 0 0 1.800.000 1.836.000 0 0 0 2.932.356 20.486.902 30.390.960 42.955.282 54.498.001
20524.029
14520.797
9788.639
.0
2015
2016
2017
Investimentos Previstos
O investimento adicional que ser realizado pela INFRAERO, segundo informaes repassadas pela mesma, a compra dos equipamentos necessrios ao funcionamento do entreposto aduaneiro, que totaliza R$ 1,837 MM, detalhada abaixo:
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
15
Tabela 4 Valores dos equipamentos necessrios ao funcionamento do entreposto aduaneiro (R$)
Equipamentos Entreposto Caminho Ba 90.000 Empilhadeira 4 Toneladas 192.000 Balana de Preciso contadora 1.500 Balana de Piso 5 Toneladas 12.000 Estrutura Cantilever 700.000 Conjunto de Estantes em ao 300.000 Porta Pallets 200.000 Pallets de Madeira 160.000 Prateleiras Conjunto 120.000 Bancadas 25.000 Estaes de Trabalho 25.500 Balana 500 Kg Contadora 4.500 Paleteiras 6.600 Total 1.837.100
Fonte: INFRAERO
Para o clculo do preo do aluguel, com base nas obras civis, o custo de construo dos galpes foi estimado em cerca de R$1.028 por m , assim como mostra a Tabela 2. O detalhamento desse custo apresentado no Apndice 1. A rea edificvel foi estimada em 20.668,80 m , ou 80% de um total de 25.836 m .
Tabela 5 Custo total de construo dos galpes (R$)
2 2 2
Galpes rea Construida 20.668,80 R$/m Galpo Industrial 1.027,81 Total 21.243.599,33
Fonte: Elaborao Prpria
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
16 Os funcionrios operacionais compem a equipe do entreposto aduaneiro e da manuteno e segurana do condomnio. Este o custo de maior relevncia do projeto, totalizando cerca de R$85.325,27 por ms. Assim, o custo mensal de pessoal do Aeroporto Indstria foi estimado em R$121.355,67. A seguir, faz-se um detalhamento das funes, salrios e quantitativo de pessoal necessrio para cada funo, administrativa e operacional. Tantos os valores de custos quanto de quantidades foram discutidos e validados com as reas pertinentes da INFRAERO. As quantidades foram estabelecidas de forma a garantir a operacionalidade do entreposto em regime ininterrupto. Os valores e os encargos foram passados pelo departamento responsvel pelos recursos humanos da INFRAERO. Os encargos incluem os encargos sociais diretos, benefcios e custos indiretos de empresae terceirizadas para essa prestao se servios, incluindo impostos, material de trabalho,e margens de ganho, expressas pelo BDI Budget Difference Income.
Salrio 1.239,73 968,54 774,83 993,38 1.341,06 601,66 601,66 601,66 1.200,00
Encargo 2.849,00 2.225,46 1.780,37 2.282,62 3.081,44 1.366,52 1.366,52 1.366,52 2.748,00
Total Unitrio 4.088,73 3.194,00 2.555,20 3.276,00 4.422,50 1.968,18 1.968,18 1.968,18 3.948,00
Fonte: INFRAERO
Para os vigilantes foram considerados dois turnos, com descanso remunerado de 12 horas.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
17
Tabela 7 Despesas Gerais
Despesas Gerais Materiais de Consumo 4.500 Servios pblicos 3.000 Despesas gerais 3.500 Total 11.000
Fonte: INFRAERO
Os servios pblicos incluem a conta de energia eltrica, gua e esgoto das reas comuns. Assumiu-se que as empresas que se instalaro no Aeroporto Indstria realizaro o investimento para construo de seus prprios galpes, necessitando da remunerao desse capital investido, alm de no haver devoluo desses valores em um regime de concesso, devendo este ser amortizado pelos prprios benefcios do empreendimento. Para a avaliao econmico-financeira foram construdos cenrios de 20 e 25 anos.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
18
Tabela 8 Clculo do custo de capital prprio (Ke)
Beta US Treasury Bond Prmio de Mercado Risco Cambial Risco Pas Ke (Real)
Definio do Preo do m
Utilizando-se a metodologia do fluxo de caixa descontado foram projetados os fluxos previstos de gastos, incluindo investimentos, custos e despesas de operao e manuteno, os repasses mnimos INFRAERO e os impostos previstos. A concepo do empreendimento do ponto de vista das empresas que se instalaro no Aeroporto Industrial comparativa de aluguis de galpes em centros empresariais logsticos, especialmente queles que se situarem prximos ao aeroporto, j que essa proximidade se mostra uma das principais vantagens do empreendimento. Todavia, o valor pago pelo m2 necessita ainda remunerar o capital investido nas estruturas, valor este que no realizado na condio de aluguel. Sendo assim, buscou-se deduzir das empresas um valor que fosse condizente remunerao e amortizao do investimento nas instalaes e obras civis. Essa remunerao foi calculada com base na taxa de desconto idealizada para o negcio. Assim, foi possvel mensurar o valor do m referente cobertura dos investimentos e os demais valores relativos operao e manuteno, de forma a compreender o custo a ser repassado de cada item do negcio. Foi calculado o preo por m que viabiliza a construo do empreendimento, ou seja, o valor que torna os fluxos j remunerados taxa requerida com valor presente igual a zero. O preo do aluguel que viabiliza o empreendimento de R$6,37 por m2. Este valor j inclui a tributao devida, reinvestimentos necessrios, a depreciao de equipamentos da INFRAERO, todos os benefcios tributrios vinculados s situaes de aluguel ou investimentos, incluindo a depreciao do empreendimento e a tributao relativa, dentre outros itens previstos no fluxo de caixa. Este preo seria equiparvel ao valor de R$19,74 por m , pela opo do aluguel, uma vez que foram deduzidos, em benefcio das empresas entrantes, os valores referentes s edificaes e instalaes. Assim, o custo por m da construo dos galpes representa R$13,37 por m em termos de aluguel mensal, considerada a remunerao dos investimentos no tempo. Este valor elevado devido, principalmente, remunerao mdia exigida para o empreendimento de 12,89% ao ano, acima da inflao, dados os nveis de incerteza na ocupao das reas em aeroportos e aos investimentos realizados sem direito de propriedade. O valor equiparvel de R$19,74 fica um pouco acima do valor mdio de aluguel, somado ao condomnio, de R$18,75, encontrado na avaliao de mercado para empreendimentos do gnero na regio, dando indcios que haveria necessidade de reduo dos preos da INFRAERO para adequao aos preos de mercado. fato, que reas em aeroportos
2 2 2 2 2
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
19 possuem preos mais elevados e um dos fatores relativos a isso se refere perda dos investimentos realizados aps o perodo da concesso. No obstante, as reas do entreposto aduaneiro se beneficiaro da simplificao de trmites burocrticos e melhora do ciclo financeiro relativo a impostos, gerando ganhos no fluxo de caixa com a postergao de impostos. Todavia, perdem o perodo dedicado construo, o que pode no ocorrer nos empreendimentos disponveis para aluguel. Assim, recomendvel a busca de alternativas para a reduo de preos da concesso, de forma a tornar o empreendimento mais atrativo e adequado aos preos de mercado.
Figura 1 Composio do preo do aluguel
Concesso R$6,37
Galpo R$13,37
Nos fluxos de caixa previstos para INFRAERO esto includos os recebimentos de valores da concesso das empresas com reduo de 40% durante o prazo de construo dos galpes industriais. Caso haja carncia para essas empresas, durante esse prazo, o valor do m deve ser ajustado para nveis superiores. Buscando gerar todas as possibilidades de preos para a INFRAERO, uma vez que o projeto pode se tornar estratgico em termos de possibilidades de ampliao de receitas futuras, foram avaliadas condies de redues de preo, que no afetariam diretamente o projeto. Alguns desses fatores so detalhados em tpico a seguir.
Possveis Redues
Os custos relativos a funcionrios indiretos da INFRAERO, como o coordenador do entreposto e seus auxiliares no sero novas contrataes, mas apenas realocaes de pessoal existente. Estes representam R$1,42 por m2 e poderiam ser redimensionados proporcionalmente quantidade de horas trabalhadas no entreposto.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
20 importante destacar, ainda que de forma subjetiva, os benefcios tributrios, tarifrios, operacionais e institucionais gerados para as empresas que se instalaro no Aeroporto Industrial. Dentre estes benefcios destacam-se: Reduo das tarifas de armazenagem cobradas pela INFRAERO; Ganhos logsticos e de desembarao; Postergao de impostos e gerao de fluxo de caixa com reduo do ciclo financeiro; Acesso a regime de tributao equivalente a programas tributrios especiais, muitas vezes no compatveis com companhias de mdio e pequeno porte; Ganho institucional e de exposio da marca em local com grande fluxo de executivos e consumidores em geral.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
21
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
22
Figura 2 Valor Lquido Agregado Infraero aps a remunerao do capital
Fase 1 25.836 m
Fase 2 168.185 m
VPL: 0 MM
VPL: 27,7 MM
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
23
Anlise de Sensibilidade
A pedido da Equipe Tcnica da INFRAERO, em consonncia com suas perspectivas de expanses futuras e parcerias com o Governo do Estado, foram incorporadas alteraes no projeto, propondo diversos cenrios, passveis de implantao. Destacam-se os altos custos dos encargos, que chegam a elevar o valor dos salrios em 3,29 vezes em alguns casos. Os cenrios propostos encontram-se divididos nas estruturas apresentadas a seguir, modificadas a partir do Cenrio Padro, que contempla todos os custos e investimentos necessrios implantao e operao do Aeroporto Indstria. So estes:
Tabela 9 Descrio dos Cenrios Estudados
Nome do Cenrio Sem Software Ocupao Total Modelo Empresa 1 Perpetuidade Fluxo de Caixa Direto
Fonte: Elaborao Prpria A tentativa avaliar as possibilidades de reduo de preo do aluguel, tendo em vista o interesse de implantao do Aeroporto Indstria em sua Fase 1, principalmente em funo dos possveis benefcios futuros gerados para INFRAERO, conforme j mencionado, especialmente os relativos infraestrutura que ser criada e de possveis expanses do Aeroporto Indstria em fases subsequentes. A excluso na anlise dos valores investidos seria justificvel pela possibilidade de realizao de ganhos futuros nessas novas fases ou pela sinergia promovida em outros empreendimentos relacionados. Para a simulao desses cenrios foram consideradas algumas outras premissas. A Softway, empresa fornecedora da INFRAERO para este fim, orou em R$ 924.345,80 o custo para atualizao e implantao do software necessrio para operao do entreposto, com uma manuteno mensal adicional de R$9.709,52, totalizando um investimento de R$1.040.860,00 no primeiro ano de operao e uma despesa fixa com manuteno anual de R$116.514,24 a partir de 2014. H dificuldades na reduo desses valores, pois a Softway a empresa que ganhou a licitao para elaborao deste software.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
24 Avaliando as simulaes, no Cenrio Padro, alcanou-se um valor de aluguel recomendado por m de R$ 6,37 A partir deste valor, foram calculadas as variaes absolutas em relao aos demais cenrios trabalhados. O cenrio Sem software, que desconsidera os gastos com implantao e manuteno de software chegou ao valor de aluguel por m de R$ 5,56, resultando numa diminuio de R$ 0,81 frente ao Padro. Desta diminuio, R$ 0,43 so devidos retirada exclusiva dos investimentos com softwares e R$ 0,38 devidos excluso apenas dos custos mensais de manuteno com software. O cenrio Ocupao Total considera que todos os galpes sero ocupados desde 2013, ou seja, o nvel de ocupao da rea locada ser de 100% desde o incio. Observa-se que tal alterao resultou numa reduo do valor do aluguel por metro quadrado no montante de R$ 0,58. .No cenrio Modelo Empresa 1, partiu-se do pressuposto de que todas as demais empresas que se instalariam no Aeroporto Indstria seguiriam a mesma evoluo dos montantes de importao projetados para esta empresa, mantidas as devidas propores de rea disponvel para cada uma delas. No cenrio Perpetuidade considerou-se a perpetuidade dos rendimentos do fluxo de caixa aps o vigsimo quinto ano, utilizando os valores do ltimo ano como referncia. Como a maior parte das receitas utilizada para cobertura de custos, o saldo positivo do fluxo de caixa, mesmo na perpetuidade, causa pouco impacto nos resultados, sendo que o valor do aluguel por m encontrado foi de R$6,26 variao de R$0,11. Em valor presente, este somatrio representaria R$153.052,68. Por fim, foi avaliado um cenrio, denominado Fluxo de Caixa Direto, no qual no foram considerados os investimentos com software e nem com os equipamentos da INFRAERO. Este cenrio considera, ainda, apenas uma alocao parcial de 20% das horas de trabalho dos funcionrios administrativos da INFRAERO, dado que estes coloboradores representam custos indiretos para o Aeroporto Indstria e podem exercer outras responsabilidades no Aeroporto de Confins.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
25
Tabela 10 Folha de Pagamento com alocao parcial dos custos indiretos
Cargo Coordenador de Entreposto industrial Parcial PSA Administrativo (horrio adm) PSA Operacional (8hs) Encarregado Supervisor Operacional (6h) Operador de Mquina e Equipamentos (6h) Separador de Cargas (6h) Integral Vigilante Armado Diurno (12h) Vigilante Armado Noturno (12h) Servente Copeira Faxineira Motorista Total
Custo Unitrio Quantidade 10.833,14 3.849,36 4.269,58 10.056,04 4.088,73 3.194,00 2.555,20 3.276,00 4.422,50 1.968,18 1.968,18 1.968,18 3.948,00 0,2 0,2 1 0 1 5 5 4 4 1 1 1 4 27,4
Total 2166,628 769,872 4269,58 0 4.088,73 15.970,00 12.776,00 13.104,00 17.690,00 1.968,18 1.968,18 1.968,18 15.792,00 92.531,35
Fonte: Elaborao Prpria Redues propostas neste cenrio: Investimento Software: R$ 924.345,80 (nico) Manuteno Software: R$ 9.709,52 (mensal) Equipamentos INFRAERO: R$ 1.837.100 (nico) Reduo na Folha de Pagamento: R$ 28.824,32 (mensal)
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
26
Grfico 2 Impacto das mudanas dos cenrios no preo
Sem Software Sem Investimento de Software Sem Manuteno de Software Ocupao Total Modelo Empresa 1 Perpetuidade FC Direto
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
27
Cenrio Alternativo
Em atendimento solicitao do Governo do Estado de Minas Gerais, foi estruturado um cenrio que permitisse incorporar os benefcios de infraestrutura gerados pelo Governo do Estado por meio dos diversos investimentos realizados no Aeroporto Industrial, conforme descrio a seguir. Esta anlise visa a identificao de benefcios adicionais que possam ser alcanados pela INFRAERO, em funo dessa infraestrutura recebida e que pudessem ser repassados ao mercado, melhorando a atratividade de empresas e do negcio. Dessa forma, uma vez que todos os benefcios diretamente ligados ao projeto j foram tratados no fluxo de caixa em anlise para os prximos 25 anos, avaliouse a hiptese de renovao por mais perodos, de forma a integrar os benefcios estruturais recebidos e que no sejam passveis de repetio em um novo ciclo de concesso, considerados, nessa renovao, os preos por m manuteno do negcio. Assim, para a composio deste cenrio foi considerado um fluxo de caixa de vinte e cinco anos e a partir do ltimo ano um fluxo de caixa perptuo. Neste fluxo foram adicionadas as despesas exigidas para a manuteno da estrutura doada pelo Governo ao projeto, frente ao desgaste fsico esperado das edificaes, vias, redes e equipamentos que compem o oramento. A tabela a seguir detalha os investimentos de infraestrutura realizados pelo Governo para viabilizar a implantao do Aeroporto Industrial.
2
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
28
Tabela 1- Investimento Realizado pelo Governo do Estado de MG no Aeroporto Indstria
Item Servios Preliminares / Terraplenagem Rede de Abastecimento de gua Rede Coletora de Esgoto Rede de Drenagem Pluvial Pavimentao Vias / Ponte Entreposto / Portaria Projetos Remanejamento da cabine da CEMIG / Instalaes Eltricas Alimentador Paisagismo Servios Complementares SERVICOS PRELIMINARES - INSTALACAO DE OBRA URBANIZAO - VIAS E PAISAGISMO REDES DE DRENAGEM PLUVIAL REDES DE DISTRIBUIO DE GUA POTVEL REDES COLETORAS DE ESGOTO SERVIOS COMPLEMENTARES DO ENTREPOSTO / PORTARIA INSTALAES HIDROSSANITRIAS DO ENTREPOSTO / PORTARIA INSTALAES DE PREVENO E COMBATE A INCNDIO INSTALAES ELTRICAS DO ENTREPOSTO / PORTARIA INSTALAES DE AR CONDICIONADO ENTREPOSTO / PORTARIA SERVICOS PRELIMINARES - INSTALACAO DE OBRA REDES DE ALIMENTAO DE CFTV - DADOS REDES DE ALIMENTAO ELTRICA DO ENTREPOSTO REDES DE DISTRIBUIO E ALIMENTAO ELTRICA DOS LOTES REDE DE ILUMINAO DAS VIAS INTERNAS REDE DE DESVIO DOS BANCOS DE DUTOS ELTRICOS E DADOS Total R$ 182.276 217.373 204.920 107.554 1.369.904 6.436.285 113.215 2.194.111 35.097 460.786 132.770 1.864.121 313.363 85.360 21.450 301.965 26.543 82.868 148.767 461.560 57.049 722.296 334.687 249.233 67.801 1.268.750 17.460.104
Para a anlise dos reinvestimentos em novos ciclos de concesso foram analisados todos os itens listados nessa infraestrutura gerada, levando em considerao a necessidade de reinvestimento a partir do seu uso e decorrente desgaste em novos prazos de concesso. Foi considerado, assim, que os investimentos em estrutura e fundao no seriam passveis de reinvestimento em um novo perodo de concesso. A tabela abaixo resume o valor estimado para a manuteno da estrutura para renovao por mais 25 anos.
Tabela 2 - Reinvestimento
Item Entreposto / Portaria URBANIZAO - VIAS E PAISAGISMO Pavimentao Vias / Ponte REDES DE ALIMENTAO DE CFTV - DADOS INSTALAES DE AR CONDICIONADO ENTREPOSTO / PORTARIA Servios Complementares SERVIOS COMPLEMENTARES DO ENTREPOSTO / PORTARIA INSTALAES ELTRICAS DO ENTREPOSTO / PORTARIA INSTALAES DE PREVENO E COMBATE A INCNDIO Paisagismo INSTALAES HIDROSSANITRIAS DO ENTREPOSTO / PORTARIA Total Investimento Inicial (R$) 6.436.285 1.864.121 1.369.904 722.296 461.560 460.786 301.965 148.767 82.868 35.097 26.543 Reinvestimento % do Investimento Inicial 25% 80% 100% 100% 25% 25% 25% 25% 100% 100% 25%
R$ 1.609.071 1.491.297 1.369.904 722.296 115.390 115.197 75.491 37.192 82.868 35.097 6.636 5.660.438
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
29 Para a definio do percentual de reinvestimento foram analisados os oramentos de projetos com estrutura similar. O valor de R$ 5.660.438 corresponde a 32% do investimento total realizado e foi dividido em cinquenta anos resultando em um valor anual de R$113.209,00 que foi adicionado ao fluxo de caixa do projeto a partir do sexto ano. Todos os demais itens de custos e despesas que compem o projeto foram mantidos na mesma proporo para a avaliao de agregao de valor por m2. As premissas adotadas neste cenrio resultaram em um valor de R$2,99 do aluguel/m para o empreendedor. Neste cenrio procura-se, de certa forma, tambm, captar sinergias no consideradas no projeto que podero trazer benefcios a outros projetos da Infraero na regio, como a atratividade de outros investimentos, o aumento no fluxo de pessoas e veculos, dentre outros. Certamente a ampliao da estrutura aeroporturia e de negcios relacionados beneficiaro empreendimentos ligados ao Aeroporto Indstria, como o caso do Centro Empresarial Logstico, Estabelecimentos Comerciais e de Servios, Hotis, dentre outros ou que possam ser originados a partir dessa concepo de negcio. A ampliao do faturamento desses empreendimentos, em funo do maior potencial de consumo gerado poder se reverter INFRAERO pelos valores repassados e cobrados dessas concesses via preos variveis incidentes sobre o faturamento desses negcios, refletido no Valor Varivel Adicional (V.V.A). Esses so fatores que devem ser considerados na deciso de preo do aluguel para implantao do projeto.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
30
Consideraes Finais
O trabalho teve como objetivo analisar a viabilidade econmica da concesso da rea para explorao do Aeroporto Industrial situado no Aeroporto Internacional Tancredo Neves Confins. Foram realizados estudos de mercado, estimativas de investimento, receitas e custos para o perodo da concesso, buscandose compreender suas peculiaridades e identificar os principais fatores que podero influenciar na viabilidade, implantao e operao do Aeroporto Industrial. O EVE para o Aeroporto Industrial, utilizando a administrao da Infraero foi considerado vivel se houver adequao dos preos de concesso frente ao mercado. reconhecido, ainda, o interesse do Estado, em funo do desenvolvimento econmico da regio, o que motivou o investimento doado a INFRAERO para implantao da Fase1. Sendo assim, os preos praticados poderiam se situar entre R$ 2,99 a R$ 6,37 por m para a concesso de 25 anos, diante da expectativa de resultados futuros mais promissores e provenientes em fases posteriores, alm de maior sinergia gerada em projetos relacionados, propiciando maior visibilidade e atratividade de novos investimentos em futuras concesses. O preo de R$ 6,37 viabiliza os riscos esperados para o empreendimento. J o valor de R$ 2,99 pressupe ganhos provenientes em renovaes, em resultados futuros e em expanses ou projetos ligados. Os valores mnimos praticveis poderiam representar direitos adquiridos para explorao de fases posteriores, o que justificaria sua reduo, alm de representarem um preo mnimo em um processo licitatrio, o que estimularia a efetividade e concorrncia desse processo. notrio que o valor dispendido e doado a INFRAERO pelo Governo do Estado de Minas Gerias trar benefcios aps os 25 anos inicias de concesso, representando ganhos diretos a INFRAERO, a valor presente e que possam sustentar receitas com valores mais elevados em novas concesses ou projetos, ainda que estes bens estejam totalmente depreciados contabilmente. A avaliao dos investimentos realizados pela INFRAERO deve ser considerada somando-se os benefcios tarifrios, ganhos de escala e ampliao das perspectivas futuras. Os custos de oportunidade cedidos pela INFRAERO, na Fase 1, podero ser recuperados com ganhos de escala em anos seguintes e incrementado em fases posteriores, aproveitando-se a infraestrutura gerada para o empreendimento. Um dos fatores inibidores do negcio a necessidade das empresas construrem seus galpes, o que promove atrasos e requer garantia adicional dos bancos de desenvolvimento no financiamento de linhas para esse fim. Assim, a realizao de investimentos nos galpes industriais pela prpria INFRAERO, em um projeto padro, teria forte apelo em termos de atratividade para o sucesso da implantao do negcio e poderia ser concebida em um modelo de aluguel similar ao encontrado no mercado.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
2
31 So vrios os fatores restritivos e que devem ser combatidos com maior agressividade, se assim, desejarem a viabilidade do empreendimento. Estes fatores ampliaro a dificuldade e concorrncia na captao de empresas para o Aeroporto Industrial. H o interesse de municpios na concesso de terrenos para gerar atratividade de empresas, que poderiam ser potenciais interessadas no Aeroporto Industrial. Estes municpios concorrem com o projeto, alm de gerarem benefcios fiscais especficos com vistas ao desenvolvimento da economia local. Outro fator de risco relevante para o empreendimento a possvel concorrncia com outros condomnios industriais na regio, que esto em fase de implantao ou de projeto. O regime aduaneiro especial de drawback oferece benefcios tributrios similares s empresas que importam com objetivo de exportar, o que desestimula estruturas que no possuam elevados diferenciais para novas implantaes. Os sistemas de Estao Aduaneira Interior (EADI) tem promovido forte concorrncia INFRAERO nas cobranas de tarifas de nacionalizao, dentre outras, inclusive oferecendo servios de transporte gratuitos, que tenham como origem os aeroportos. Por ltimo, a oferta de reas para galpes poderia gerar, ainda, uma presso de preos de aluguel, prejudicando a viabilidade do projeto, uma vez que foi percebida uma sensibilidade bastante significativa do desempenho do projeto frente a essa varivel. Ressalta-se que as reas destinadas para o Aeroporto Industrial devem obedecer a uma logstica especfica e cuidadosa para no promoverem retenes no fluxo de veculos de passageiros do aeroporto, uma vez que incorpora trfego de caminhes, transporte de funcionrios, dentre outros. Nos cenrios propostos para anlise de viabilidade, foi identificado que a estrutura de pessoal possui forte relevncia nos resultados do projeto. Sendo assim, recomenda-se o aproveitamento e alocao de horas de funcionrios j existentes. Tal fato reduziria a folha de pagamento, item de maior representatividade nos custos de manuteno do empreendimento. Dado o perfil das empresas que assumiro o entreposto, o volume projetado de receitas tarifrias bastante reduzido e no possui a capacidade de sustentao do negcio, devendo esta ocorrer pela cobrana de uso da rea. Os valores calculados esto dentro do suportado pelo mercado e em pesquisa com as empresas potenciais, estes valores indicativos no se mostraram um problema para a adeso ao Aeroporto Industrial.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
32 A Fase 1 possui rea restrita, de baixa atratividade para grandes empresas que possam de fato demonstrar interesse pelo negcio e nos nveis compatveis aos desejados pelo administrador. A rea de ocupao dessa primeira fase, no entanto, demanda esforo mais baixo e individual e poderia ser iniciada j com empresas que possuam interesse. recomendvel, no entanto, que seja previamente definida a rea de expanso, com porte adequado, para que a divulgao do empreendimento e da atratividade do Aeroporto Industrial seja promovida naturalmente, ocorrendo assim a insero de empresas que tenham o perfil de fato das estruturas encontradas em outros aeroportos internacionais.
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
33
Referncias Bibliogrficas
KASARDA, JOHN D., DR., The Aerotropolis and Global Competitiveness, dezembro de 2011. Acesso em 13/02/2012. Disponvel em: http://www.aerotropolis.com/airportCities/about-the-aerotropolis. KASARDA, JOHN D., DR., Aerotropolis. Acesso em 13/02/2012. Disponvel em:
http://www.aerotropolis.com/airportCities/about-the-aerotropolis. Site do IBGE; Disponvel em: http://www.ibge.gov.br/home/ Site do Banco Central (BACEN); Disponvel em: http://www.bcb.gov.br/ Site da Receite Federal; Disponvel em: http://www.receita.fazenda.gov.br/
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
34
Apndice 1
Tabela A1 Composio Analtica de Custos dos Galpes Industriais
Galpes Fase 1 (26.000m ) Descricao Projeto arquitetnico Projetos estrutural Projeto de terraplenagem Projeto de fundao Projeto de instalaes Sondagem Pespectivas Cpia de projetos Demarcaes topogrficas As Built Oramento Locao da obra com tabeira Fundaes Infra estrutura Super estrutura Vedaes Esquadrias Cobertura Instalaes hidrulicas Instalaes eltrica Impermeabilizao Revestimento de pisos, paredes e forro Vidro Pintura Limpeza final da obra Subtotal Custos Indiretos BDI Investimento Total Investimento/m
2
Valor (R$) 130.522 78.313 26.104 13.052 117.470 2.067 18.491 1.849 17.403 26.104 6.526 21.464 1.972.334 2.761.267 9.225.370 147.925 41.600 83.200 948.322 1.120.744 41.600 2.123.159 2.080 253.793 130.522 19.311.282 3.926.170 3.485.618 26.723.070 1.028
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br
35
Tabela A2 Composio Analtica dos Custos com Infraestrutura da Fase 2
Infraestrutura Fase 2 (20.211m2) Descricao Terraplenagem Desmatamento Muros Paisagismo Estacionamento, circulao e vias de acesso Subtotal Custos Indiretos BDI Investimento Total Investimento/m2
Valor (R$) 840.925 2.522.775 1.209.663 120.000 2.425.320 7.118.683 229.826 1.102.276 8.450.786 418
Ceres Inteligncia Financeira Ltda. | R. dos Otoni, 296 - 6 andar, Belo Horizonte, MG | Brasil tel: 31 3036-2411 web: www.ceresinteligencia.com.br