Condomnio,

propriedade resolvel,
propriedade fiduciria
e direitos reais
sobre coisa alheia
Condomnio ordinrio
O condomnio, tambm chamado de copropriedade, nada mais do que a proprieda-
de comum, simultnea, por duas ou mais pessoas, em relao ao mesmo bem. Pode ser
pro indiviso ou pro diviso, sendo o primeiro quando todos os condminos exercerem po-
der sobre toda a coisa, e o segundo quando embora de direito todos sejam proprietrios
e possuidores de tudo, havendo diviso de fato, e cada condmino s exercendo poder
sobre uma parte especfica do bem, que corresponde sua cota nele.
Cada um dos condminos pode (CC, art. 1.314):
usar livremente a coisa comum, mas sem impedir os outros de fazerem o mesmo;
reivindicar toda a coisa de terceiro (e no apenas a prpria cota);
defender sua posse contra terceiros e mesmo contra os demais condminos;
alienar ou gravar sua cota ideal.
Mas interessante observar que o legislador no v com bons olhos a indiviso, e por
isso o CC deixa claro que qualquer condmino pode exigir a diviso, a qualquer tempo
(CC, art. 1.320). Alm disso, a indivisibilidade convencionada entre os condminos s
pode ser ajustada pelo mximo de cinco anos, sendo admitida a prorrogao ulterior
(art. 1.320, 1.). Na doao ou no testamento, o doador ou o testador no podero es-
tipular a indivisibilidade por mais do que cinco anos (art. 1.320, 2.), e mesmo assim,
em qualquer caso, pode-se pedir ao juiz a diviso, a qualquer tempo, se houver razes
que assim aconselhem (art. 1.320, 3.).
Condomnio edilcio
O condomnio edilcio ou condomnio em edificaes pode ser institudo por
ato inter vivos ou por testamento, em qualquer caso seguido do registro imobilirio
(CC, art. 1.332). A caracterstica bsica do condomnio edilcio que uma parte dele
propriedade exclusiva (unidade autnoma) e outra parte propriedade comum a todos
os condminos.
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DIREITO CIVIL
H um registro do condomnio como um todo, e alm disso cada uma das uni-
dades autnomas tem o seu prprio registro. A unidade autnoma pode ser livremente
alienada pelo condmino, mas sempre em conjunto com as reas comuns que a acompa-
nham, pois o direito propriedade exclusiva inseparvel do direito s partes comuns
(CC, art. 1.339).
O condmino tem o direito de votar nas assembleias, se estiver quite (CC, art.
1.335, III). Logo, estando em atraso com o pagamento da taxa condominial, no ter o
direito de participar das assembleias e nem o de nelas votar.
O condmino proibido, dentre outras coisas, de alterar a forma e a cor da fa-
chada e das esquadrias externas, assim como de fazer obras que possam comprometer a
segurana da edificao (CC, art. 1.336, II e III). Tambm no poder dar sua unidade
destinao diferente da que tem a edificao (por exemplo, se um prdio residencial,
no pode nele instalar um comrcio) e nem us-la de modo prejudicial sade, ao sos-
sego ou segurana dos demais possuidores (art. 1.336, IV).
No caso de aluguel da garagem, a preferncia, tanto por tanto, ser dos demais
condminos. Mas a garagem pode ser alugada para estranho se no houver condmino
que a queira alugar nas mesmas condies (CC, art. 1.338).
A taxa condominial obrigao propter rem, ou seja, o adquirente que responde ao
condomnio, mesmo pelas taxas que sejam anteriores alienao da unidade autnoma
(CC, art. 1.345). Mas entre eles, em ao de regresso, o vendedor responder ao adqui-
rente pelas taxas anteriores, pois o vendedor que, salvo ajuste em contrrio, responde
por todos os dbitos que gravam a coisa at o momento da tradio (art. 502).
Propriedade resolvel
Propriedade resolvel aquela que est subordinada ocorrncia de uma con-
dio resolutiva, ou seja, que ser desfeita (resolvida) se houver o implemento de uma
condio (resolutiva). Havendo o implemento da condio, junto com a propriedade
tambm se resolvem todos os direitos reais concedidos na sua pendncia.
Os casos mais comuns de propriedade resolvel so:
doao com clusula de rever so;
fideicomisso (a propriedade do fiducirio);
alienao fiduciria;
retrovenda.
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Em todas estas hipteses a propriedade se resolve se implementada a condio.
O beneficirio pela resoluo pode reivindicar a coisa de quem quer que a dete-
nha sequela mas dever ser resguardada a boa-f deste terceiro. Assim, por exemplo,
na doao com clusula de reverso, se o donatrio morre antes do doador, a coisa volta
para o patrimnio deste, mas se essa coisa j havia sido alienada a terceiro de boa-f,
apenas dever ser entregue ao doador o valor correspondente, permanecendo a coisa em
poder do terceiro adquirente. No entanto, se a coisa era um imvel, a clusula de rever-
so consta do registro dele, e nesse caso o doador poder requerer que lhe seja entregue
o prprio imvel.
Se a resoluo decorrer de causa superveniente, sempre se resolver em perdas e
danos, no caso de a coisa j ter sido alienada a terceiro. o que acontece, por exemplo,
quando o donatrio j havia alienado a coisa a terceiro e, posteriormente, vem a ocorrer
a revogao da doao por ingratido (CC, art. 563), ou no caso do herdeiro que alienou
a coisa e, mais tarde, veio a ser excludo por indignidade (art. 1.817).
Propriedade fiduciria
Considera-se como fiduciria a propriedade resolvel de coisa mvel infungvel, trans-
ferida ao credor em garantia de alguma obrigao. Essa transferncia da propriedade
nada mais do que a alienao fiduciria, j examinada anteriormente.
Nesse caso, a posse se desdobra em direta (do devedor fiduciante) e indireta (do
credor = proprietrio fiducirio).
O credor fiducirio no precisa ser uma instituio financeira, podendo ser qual-
quer pessoa que receba a coisa em garantia.
Para gerar efeitos contra terceiros, o contrato que os prev dever ser levado ao
registro no cartrio do registro de ttulos e documentos (CC, art. 1.361, 1.). E para a
validade indispensvel a especializao (art. 1.362), ou seja, a descrio pormenorizada
da coisa e da dvida.
Se for veculo, o registro do contrato de alienao fiduciria dever ser feito junto
ao rgo competente, fazendo-se a anotao no certificado de registro, sendo que sem
tais providncias a propriedade fiduciria ser inoponvel a terceiro de boa-f (STJ, S-
mula 92).
importante observar que a coisa pode j pertencer ao devedor fiduciante (STJ,
Smula 28), ou seja, pode se tratar de simples garantia, no precisando ser hiptese de
financiamento da compra da prpria coisa dada em garantia.
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No se aplica, em relao propriedade fiduciria, a regra res perit domino, pois
os riscos so do devedor, embora este seja considerado apenas depositrio, j que o pro-
prietrio o credor (CC, art. 1.363).
nulo o pacto comissrio (CC, art. 1.365), ou seja, a clusula que autoriza o
credor a ficar com a coisa se a dvida no for paga no vencimento. Vencida e no paga
a dvida, obrigatria a venda, judicial ou extrajudicial, a terceiros (art. 1.364). No en-
tanto, vlida, aps o vencimento, a dao em pagamento (art. 1.365, pargrafo nico),
ou seja, o ajuste no sentido de que o devedor poder dar ao credor, em pagamento da
dvida, seu direito eventual (sujeito a condio) sobre a coisa.
Se a coisa vier a ser vendida, na hiptese de o produto da venda ser insuficiente, o
devedor continuar responsvel, com seu patrimnio pessoal, pelo pagamento do saldo
remanescente (CC, art. 1.366).
Alguns direitos reais sobre
coisa alheia: direitos de gozo
Direito de superfcie
Trata-se da cesso (ao superficirio) do direito de plantar ou construir no ter-
reno, por tempo determinado (CC, art. 1.369). Mas o direito de superfcie no engloba
obras no subsolo, salvo se inerentes ao objeto da concesso.
O superficirio responde por todos os encargos e tributos que incidem sobre o
imvel (art. 1.371).
O superficirio pode transmitir seu direito a terceiros, por ato inter vivos, e com
a sua morte o direito transferido aos herdeiros, e em qualquer dos casos no cabe a
cobrana, a nenhum ttulo, de qualquer pagamento pela transferncia (CC, art. 1.372).
Por outro lado, o proprietrio pode alienar livremente o imvel. Mas cada um deles tem
a preferncia, respectivamente, caso o outro resolva transferir o seu prprio direito (a
superfcie ou a propriedade do imvel art. 1.373).
Extingue-se o direito de superfcie:
pelo termo;
ou antes dele, se o superficirio der ao terreno destinao diversa daquela pre-
vista no ajuste com o proprietrio.
Extinta a concesso, o proprietrio recupera a propriedade plena sobre o terreno,
juntamente com a construo ou plantao feita pelo superficirio, e este no ter direi-
to a qualquer indenizao, salvo se houver sido ajustado o contrrio (CC, art. 1.375).
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No caso de desapropriao do imvel, o superficirio e o proprietrio dividiro
entre si o valor da indenizao, na proporo do valor do direito real de cada um deles
(CC, art. 1.376).
Servides prediais
A servido predial sempre envolve dois prdios: o dominante (aquele que recebe
uma utilidade) e o serviente (o que sofre uma restrio em favor do dominante). Os
prdios dominante e serviente precisam pertencer a donos diversos, pois se passarem,
a qualquer tempo, a pertencer ao mesmo proprietrio, a servido extingue-se pela con-
solidao.
As servides so indivisveis (CC, art. 1.386), e por essa razo no so afetadas
pela diviso dos imveis dominante e serviente.
Constitui-se a servido pelo ajuste entre os proprietrios ou por testamento, em
qualquer dos casos devendo ser feito o registro no cartrio do registro de imveis, uma
vez que se trata de direito real sobre bem imvel (CC, art. 1.227).
cabvel a posse da servido aparente (CC, art. 1.213) e por isto so cabveis as
aes possessrias e a usucapio sobre tais servides. Mas s cabe a usucapio da servi-
do se for aparente, e o tempo ser de:
10 anos, se o possuidor tiver justo ttulo e boa-f;
20 anos, se for sem ttulo (CC, art. 1.379).
Depois de registrada, a servido s se extingue, em relao a terceiros, se for
cancelada a sua inscrio junto ao registro de imveis, exceto quando se trata de desa-
propriao (CC, art. 1.387).
Direito do promitente comprador
Trata-se do direito real aquisio do imvel, decorrente de promessa de compra e
venda, e que se constituir se o contrato:
no contm clusula de arrependimento;
foi celebrado por escrito (instrumento pblico ou particular);
foi registrado no cartrio do registro de imveis (CC, art. 1.417).
O promitente comprador, sendo titular de direito real, pode exigir a celebrao do
contrato definitivo de compra e venda (a outorga da escritura pblica), tanto do promi-
tente vendedor quanto de terceiros a quem foram cedidos os direitos deste. E se houver
recusa, poder requerer ao juiz a adjudicao compulsria do imvel (CC, art. 1.418).
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DIREITO CIVIL
Dicas de Estudo
Leia os artigos 1.378 e seguintes referentes s servides. Alm disso, para saber
um pouco mais sobre a propriedade fiduciria, leia o Decreto-Lei 911/69, que contm
apenas nove artigos.
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