desenvolvimento

urbano

I N S T I T U T O

P L I S

IDIAS PARA A AO MUNICIPAL

N o 194 2001

MINIDISTRITOS INDUSTRIAIS E DE SERVIOS

Integrar a poltica habitacional com a poltica de incentivo ao desenvolvimento econmico local traz benefcios econmicos, sociais e para a qualidade de vida.
a guerra fiscal, os municpios tm se valido da doao de terrenos e infraestrutura, da iseno de taxas e impostos locais. O objeto de cobia a grande indstria, supostamente grande empregadora e geradora de efeito multiplicador sobre as dinmicas locais. Na realidade, os efeitos da guerra fiscal tm sido perversos em vrios sentidos. Alm de enfraquecer as receitas municipais, nos locais onde a grande indstria se instala ocorre quase sempre um grande afluxo populacional, seguido do aumento tanto da precariedade urbanstica quanto da violncia, alm de grandes sobrecargas para o sistema de transporte. Como muitos municpios oferecem vantagens para a instalao de grandes indstrias, h uma sobreoferta de terras e incentivos, altamente vantajosa para os poucos grandes investidores e especuladores imobilirios que muitas vezes sequer chegam a implantar alguma indstria. Ao invs de gerar empregos e receita para o municpio, isso resulta nos inmeros distritos industriais desocupados que podem ser vistos em diversas cidades brasileiras, de todos os tamanhos.

A principal idia dos minidistritos industriais oferecer, dentro dos loteamentos populares realizados pelo poder pblico, uma rea destinada instalao de pequenas empresas, que ofeream emprego e renda populao do novo bairro, alm de permitir aos empreendedores melhores instalaes, reduzindo assim a irregularidade dos usos urbanos que a instalao incorreta das empresas provocava.

CARACTERSTICAS
om o passar do tempo, a Prefeitura vem induzindo a ocupao da cidade, por meio de vrios mecanismos. A Lei de Zoneamento e a Lei de Parcelamento do Solo estabelecem que todos os loteamentos dentro do permetro urbano da cidade devem doar alm das reas verdes, institucionais e para o sistema virio 5% de suas reas para a Prefeitura, na categoria de reas dominiais, constituindo um banco de terras. A Prefeitura realiza permutas desses terrenos por outros maiores e mais perifricos, portanto mais baratos viabilizando assim a disponibilidade de terras a serem urbanizadas. Um outro instrumento utilizado a permuta ou compra de terreno rural no entorno imediato da cidade, seguida da expanso do permetro urbano. Os terrenos nos minidistritos so vendidos em at 35 prestaes. O preo dos lotes estabelecido por meio do levantamento de todos os custos (exceto despesas administrativas e reas verdes), dividindo-se esses custos pela rea lquida da somatria dos lotes. Como tampouco so cobrados juros sobre as prestaes, na prtica, a Prefeitura subsidia os lotes, sob a forma de no cobrana desses custos embutidos nos custos da urbanizao. Inicialmente, os minidistritos eram exclusivamente industriais. A partir de 1988 transformaram-se em minidistritos industriais e de servios e, em 1995, foi criado um minidistrito dirigido exclusivamente s atividades comerciais. Inicialmente, os lotes industriais podiam ser anexados para a formao de um mdulo com rea mxima de 2.250 metros quadrados. Em 1993, estabeleceram-se novos padres: terreno mnimo de 500 metros quadrados e terreno mximo de 1.000 metros quadrados (dois lotes). At o ano de 2000, os lotes eram sorteados. Ao

CONCEPO
planejamento do Programa de Minidistritos Industriais iniciou-se em 1982, e sua implementao em 1986. Para que a urbanizao fosse completa, deveria oferecer atividades complementares habitao, como comrcio, servios, disponibilidade de emprego e renda. Dessa maneira, o Programa de Minidistritos industriais foi desenhado integrado poltica habitacional, de forma que cada novo loteamento promovido pela Prefeitura contivesse em seu interior uma regio destinada aos usos industriais. A oferta de lotes estima-se o assentamento de 55 mil pessoas, ou 15% da populao atual do municpio permitiu que a populao favelada do municpio casse de 500 famlias na dcada de 1980, para um nmero prximo a zero atualmente . Estabeleceu-se como prioritrio que a criao dos novos bairros e seus distritos industriais fosse feita de forma a no desorganizar o espao urbano. Para evitar a ocupao de reas muito distantes da mancha urbana (o que gera grandes deslocamentos e caras extenses de infra-estrutura e equipamentos sociais), os loteamentos foram abertos em vazios urbanos e em reas de imediata expanso da mancha urbana.

INVERSO DA LGICA

o Jos do Rio Preto-SP (326 mil hab.) vem operando h anos uma poltica de desenvolvimento econmico com caractersticas bastante diferentes. O Municpio vem estimulando e viabilizando micro e pequenos empreendimentos industriais e de servios, de forma integrada ao desenvolvimento urbano local: um programa habitacional articulado a um programa de gerao de emprego e renda, por meio dos minidistritos industriais.

se constatar que muitos eram utilizados com a finalidade de especulao imobiliria, em funo da alta valorizao dos terrenos, foram mudados os critrios de distribuio, utilizando-se a concesso de uso. Os sorteios deixaram de existir, e os terrenos passaram a ser concedidos para aqueles que possuem maior capacidade de gerar emprego e renda. Caracteriza-se assim de forma mais clara o Programa dos Minidistritos como uma operao com finalidade de gerar emprego e renda, e no de urbanizao de uso industrial. Os empreendedores devem iniciar a construo dos galpes em, no mximo, trs meses aps a posse do lote. Aps dois anos de concesso gratuita, os empreendimentos so avaliados e, no caso de estarem efetivamente gerando emprego e renda, podero ser alienados. A Prefeitura, a partir de vistorias que so realizadas com freqncia, chegou a reverter a alienao de uma srie de lotes, o que possvel at o momento de lavra da escritura definitiva dos imveis, obtida no mnimo cinco anos aps a alienao.

RESULTADOS
Do ponto de vista da gerao de emprego e renda, clara a alta atividade econmica atualmente instalada nos minidistritos. A prefeitura avalia que, para cada um dos 8500 empregos diretos

gerados nos minidistritos, surgem cerca de trs empregos indiretos, o que resultaria em uma estimativa de 34 mil empregos na cidade (cerca de 20% da PEA local). No est claro, no entanto, quantos desses empregos foram efetivamente criados, e quantos deles foram obtidos s custas de desemprego em outros locais. Cerca de metade das empresas aumentaram seu faturamento aps a instalao no minidistrito. De uma forma geral, pode-se identificar um movimento de regularizao das empresas nos minidistritos, o que provoca ganhos para as prprias empresas e para o poder pblico, com aumento de arrecadao. Do ponto de vista da arrecadao de IPTU, ocorreu tambm um significativo incremento. A descentralizao das atividades de indstria, comrcio e servios interessante para o morador dos bairros, que no precisa ir ao centro para ter acesso ao comrcio e servios. Tambm produz um efeito descentralizador do mercado imobilirio. Como muitos dos terrenos em minidistritos tm importncia para o comrcio e os servios locais, acabam se valorizando. De forma correlata, possvel supormos que os imveis nas reas mais centrais, que perdem valor locacional decorrente da concorrncia dos empreendimentos da periferia, sofrem menor valorizao, o que significa tambm uma tendncia de desconcentrao de riqueza. Para alm dos impactos econmicos diretamente ligados s atividades das empresas nos mini-

distritos, possvel identificarmos uma srie de impactos do ponto de vista social. A situao regular do ponto de vista do uso do solo dificulta a atuao de fiscais corruptos, recorrentes em todas as cidades brasileiras, e que se aproveitam das restries da regulao urbanstica para extorquir aqueles que se encontram em situao irregular. As altas ofertas de loteamentos populares e de emprego nas periferias um dos fatores que preveniu a formao de favelas no municpio. A capacidade do poder pblico de atender demanda pela urbanizao de renda mais baixa significa tambm que a populao mais pobre est mais prxima dos equipamentos sociais. Dentre as empresas visitadas, todas tinham altos ndices de empregados que moram nas redondezas, o que diminui os custos de transporte para os trabalhadores, o trnsito nas ruas e o impacto ambiental. A vitalidade urbanstica dos bairros perifricos provoca tambm efeitos benficos para a regio central. medida que as atividades de comrcio e de servios so descentralizadas, em So Jos do Rio Preto ocorre de forma muito menos acentuada o perverso movimento de circulao intraurbana que regra nas cidades paulistas: durante o dia, todos vo para o centro, que se transforma em um formigueiro humano, expulsando assim (por falta de qualidade de vida e por superaquecimento do mercado imobilirio) a populao residente.

DESAFIOS
A taxa de desistncia de cerca de 40%. Entretanto, esta taxa no to alta, se compararmos com os ndices de mortalidade de empresas no Brasil. As condies econmicas gerais so as que mais determinam a permanncia ou a interrupo das atividades das empresas. Isso evidencia a fora dos limites impostos pelas dinmica macroeconmica. A lei de regulamentao dos minidistritos estabelece que os lotes podem ser hipotecadas como garantia para a concesso de financiamentos, com o objetivo de facilitar acesso ao crdito por parte das empresas. As empresas instaladas, no entanto, no tm utilizado mecanismos de crdito para investimento em sua produo ou expanso. Apesar de o Programa de Minidistritos ter obtido sucesso em retirar as empresas da informalidade, verificam-se altos nveis de trabalhadores em situao informal. Outros elementos de segurana no trabalho no chegaram a ser implementados como regra nos minidistritos: as indstrias muitas vezes tm altos ndices de rudo, insegurana do ponto de vista dos riscos de acidentes de trabalho e de poluio ambiental. De uma forma geral, podemos perceber que as empresas no utilizam inovaes tecnolgicas, mas funcionam base de maquinrio obsoleto e muitas vezes de segunda mo. Isto provoca uma perda de competitividade, compensada em outros aspectos: flexibilidade quanto aos custos trabalhistas; uso da mo-de-obra familiar; custos mais baixos de transporte; baixas despesas financeiras; inexistncia de despesas com aluguel. Ao que tudo indica, o desenvolvimento econmico alcanado suficiente apenas para prevenir a queda de partes expressivas da populao abaixo da linha de pobreza. Pelo menos por enquanto, est muito distante de significar a gestao de um plo econmico importante em escala nacional, ou um polo de inovao tecnolgica. Por outro lado, se entendermos o desenvolvimento econmico no como um fim em si, mas como um meio de atingir a coeso urbana e social, os resultados esto claramente mostra. Ao contrrio do que ocorre na maioria das iniciativas habitacionais e de estmulo implantao de empresas, a riqueza produzida por essa experincia, ainda que seja pouca, no parece estar gerando uma sombra de excluso social e precariedade urbanstica sua volta.

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Autor: Renato Cymbalista. Instituto Plis- Rua Cnego Eugnio Leite, 433 - So Paulo - SP - Brasil CEP 05414-010 - Telefone: (011) 3085-6877 - Fax: (011) 3063-1098 http://www.polis.org.br - e-mail: dicas@polis.org.br