COMENTARIOS A LA LEY 4/2013 DE 4 DE JUNIO DE MEDIDAS DE FLEXIBILIZACION Y FOMENTO DEL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS

Tal y como se expresa en el prembulo de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilizacin y fomento del mercado del alquiler de viviendas publicada en el BOE de fecha Mircoles 5 de junio de 2013, con la modificacin legislativa de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos se pretende una normalizacin del rgimen jurdico del arrendamiento de viviendas mediante el equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantas que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposicin del mercado arrendaticio. El alcance de estas nuevas medidas implica tanto una modificacin sustancial de la Ley 29/1994 como la modificacin de determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, de 7 de Enero en lo referente a los procedimientos de desahucio, que son dotados de tramites mas agiles para la prctica del lanzamiento de la vivienda.

MODIFICACION DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS 29/1994 DE 24 DE NOVIEMBRE

Mediante la presente modificacin de la Ley de Arrendamientos Urbanos de el legislador busca una mayor seguridad jurdica en el mercado, comenzando por un rgimen ms severo ante las situaciones de falta de inscripcin de los arrendamientos y, como norma general, se reforzando la posicin del arrendador dotndolo de mayores garantas a la par que se protege a la figura arrendatario de las resoluciones unilaterales de los contratos por parte del arrendador bajo la supuesta necesidad de la vivienda para s mismo o un familiar.

A.- DURACION DEL ARRENDAMIENTO.- En lo que se refiere a la duracin del contrato, lo

ms llamativo es la reduccin de la duracin del arrendamiento de cinco a tres aos para la prrroga obligatoria y de tres a uno para la prrroga tcita, en un claro intento de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de una mayor flexibilidad. En todo caso rige la libertad de pacto de las partes, no obstante si la duracin pactada fuera inferior a tres aos, llegado el da del vencimiento del contrato, ste se prorrogar obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duracin mnima de tres aos, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es precisamente en la fijacin del lmite temporal de estos contratos donde se puede observar la regulacin dada a la posicin del arrendador frente al arrendatario y viceversa:
ARRENDADOR.- No proceder la prrroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer ao de duracin del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o para su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicacin deber realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelacin a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estar obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

ARRENDATARIO.- El arrendatario podr desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelacin mnima de treinta das. Las partes podrn pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada ao del contrato que reste por cumplir. Los perodos de tiempo inferiores al ao darn lugar a la parte proporcional de la indemnizacin. En todo caso el arrendatario est facultado para comunicar al arrendador con treinta das de antelacin como mnimo a la fecha de terminacin del contrato o de cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prrrogas, una vez transcurridos como mnimo tres aos de duracin de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta das de antelacin a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar necesariamente durante un ao ms. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, todos estos derechos de prorroga comentados, se impondrn en relacin a terceros adquirentes que renan las condiciones del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. CONDICIONAMIENTO AL DESALOJO EN BENEFICIO DEL ARRENDATARIO.- Si transcurridos tres meses a contar de la extincin del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopcin o su cnyuge en los supuestos de sentencia firme de separacin, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar sta por s, segn los casos, el arrendatario podr optar, en el plazo de treinta das, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo perodo de hasta tres aos, respetando, en lo dems, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extincin, con indemnizacin de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupacin, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada ao que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupacin no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

B.- EFECTOS FRENTE A TERCEROS DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.- Para que los
arrendamientos concertados sobre fincas urbanas surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos debern inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para los supuestos de enajenacin de la vivienda arrendada que conste inscrita en el Registro de la Propiedad y que rena los requisitos exigidos por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, este slo quedar subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, con anterioridad a la transmisin de la finca. Se va confirmando as la voluntad del legislador de unificar la realidad registral con las situaciones de hecho pre-existentes que durante dcadas han sido consentidas, no obstante desde varios sectores se ha alzado las voces que han calificado esta modificacin de insuficiente. Es para el supuesto contrario, el de finca no inscrita en el Registro de la Propiedad, donde rige lo dispuesto en el Cdigo Civil artculo 1571 teniendo el comprador de una finca arrendada derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, as, si el adquirente usare del derecho reconocido por el artculo citado, el arrendatario podr exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propsito, durante los cuales deber satisfacer la renta y dems cantidades que se devenguen al adquirente. Podr exigir, adems, al vendedor, que le indemnice los daos y perjuicios que se le causen. Igualmente si la finca no se hallase inscrita se contemplan particularidades en los supuestos de separacin divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario, puesto que se faculta el cnyuge no arrendatario podr continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislacin civil que resulte de aplicacin. El cnyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasar a ser el titular del contrato.

C.- OBRAS y MEJORAS .- En el desarrollo de las garantas de los arrendadores se les concede un mayor margen de maniobra respecto de las obras y mejoras que se efecten en la vivienda; la realizacin por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres aos de duracin del contrato, le dar derecho salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuanta que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de inters legal del dinero en el momento de la terminacin de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento. Esto contrasta con la posicin del Arrendatario, a quien se reconoce legalmente la posibilidad de pactar con el arrendador por un plazo determinado de tiempo, la asuncin de la obligacin del pago de la renta reemplazando esta obligacin total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los trminos y

condiciones pactadas; no obstante, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr pedir en ningn caso compensacin adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble y el incumplimiento por parte del arrendatario de la realizacin de las obras en los trminos y condiciones pactadas podr ser causa de resolucin del contrato de arrendamiento.

En los casos en los que el arrendatario presente una discapacidad, previa notificacin escrita al arrendador, podr realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta aos, tanto del propio arrendatario como de su cnyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en anloga relacin de afectividad, con independencia de su orientacin sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminucin en su estabilidad o seguridad. El arrendatario estar obligado, al trmino del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si as lo exige el arrendador.

D.- ACTUALIZACION DE LA RENTA.- Se efectuara en la fecha en que se cumpla cada ao de vigencia del contrato y en los trminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizar aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variacin porcentual experimentada por el ndice general nacional del sistema de ndices de precios de consumo en un perodo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizacin, tomando como mes de referencia para la primera actualizacin el que corresponda al ltimo ndice que estuviera publicado en la fecha de celebracin del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al ltimo aplicado.

E.- FIANZA.- Vuelve aqu a marcar la pauta el nuevo lmite temporal fijado, as, durante los tres primeros aos de duracin del contrato la fianza no estar sujeta a actualizacin. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, segn proceda, al tiempo de la prrroga. La actualizacin de la fianza durante el perodo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres aos, se regir por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto especfico, lo acordado sobre actualizacin de la renta se presumir querido tambin para la actualizacin de la fianza.

MODIFICACION DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000 DE 7 DE ENERO (MATERIA DE DESAHUCIOS)

Hasta el momento hemos ido enumerando aquellos aspectos ms relevantes que han sido modificados en relacin a la Ley de Arrendamientos Urbanos, no obstante la reforma operada modifica la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil en sus Artculos 22, 164, 220, 440, 497, 549 y 703, teniendo una vinculacin directa esta materia con los procesos de desahucio de finca urbana o rstica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario. Igual que hicimos en el apartado anterior, a continuacin comentaremos aquellos aspectos ms relevantes: A.- AGILIZACION EN LA PRACTICA DEL LANZAMIENTO DE LA VIVIENDA.- De la lectura de todos estos preceptos cabe resaltar que todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamacin de rentas, se tramitaran a travs de un juicio verbal, siendo un procedimiento ms rpido y sencillo que permitir al Tribunal dictar sentencia ms rpidas en los casos de desahucio de la finca urbana. Se introduce mayor agilizacin en la prctica de los lanzamientos mediante la vinculacin del lanzamiento de la vivienda a la falta de oposicin del demandado ante la demanda de desahucio ( y en su caso reclamacin de cantidad por las rentas debidas) , de tal modo que si ste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictar decreto dando por terminado el juicio lo que producir el lanzamiento; frente al sistema actual que impide sealar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Para evitar demoras en la prctica del lanzamiento, previa autorizacin del secretario judicial, bastar con la presencia de un nico funcionario con categora de Gestor, que podr solicitar el auxilio, en su caso, de la fuerza pblica. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artculos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. COMUNICACIONES.- REQUERIMIENTOS DE PAGO.- Se agiliza la prctica del requerimiento en aquellos supuestos en los que, cuando no pudiere hallrsele ni efectuarle la comunicacin al arrendatario en los domicilios designados, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que ste no se hubiese opuesto, se proceder, sin ms trmites, a fijar la cdula de citacin o requerimiento en el tabln de anuncios de la oficina judicial. Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposicin ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo har constar, y dictar decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecucin en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud. CONDONACION DE PARTE DE LA DEUDA.- Se regula la esta posibilidad para el supuesto de haber expresado el demandante en su demanda que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda, lo que se le pondr de manifiesto en el requerimiento, y la aceptacin de este compromiso equivaldr a un allanamiento ; adems, como ya se

indicara anteriormente la falta de oposicin al requerimiento supondr la prestacin de su consentimiento a la resolucin del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador El requerimiento se practicar en la forma prevista en la Ley de Enjuiciamiento civil apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se proceder a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificacin posterior.

CREACION DE UN REGISTRO.- Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por real decreto se regular su organizacin y funcionamiento. Con la finalidad de ofrecer informacin sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, hayan sido condenadas por sentencia firme en un procedimiento de desahucio del artculo 250.1.1. o del artculo 438 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil. Las personas incluidas en el Registro podrn instar la cancelacin de la inscripcin cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendr una duracin mxima de seis aos, procedindose a su cancelacin automtica a la finalizacin de dicho plazo. La inscripcin a la que se refiere este artculo estar, en todo caso sujeta a lo establecido en la Ley Orgnica 15/1999, de 13 de diciembre, de Proteccin de Datos de Carcter Personal. ENERVACION.- Estos procedimientos terminarn mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si una vez requerido el deudor paga al actor o pone a su disposicin en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervacin se citar a las partes a la vista prevenida en el artculo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictar sentencia por la que declarar enervada la accin o, en otro caso, estimar la demanda habiendo lugar al desahucio. Esto no ser de aplicacin cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasin anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta das de antelacin a la presentacin de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentacin